Действителен ли договор социального найма на 2 квартиры заключённого с одним нанимателем?

По договору соцнайма малообеспеченные россияне могут снять квартиру у государства по цене в разы ниже рыночной. А потом приватизировать ее. Но придется потратить время на сбор бумаг и несколько лет постоять в очереди. Разбираемся в деталях и тонкостях

nullplus/Shutterstock

Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Социальный наем — это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.

За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.

Кто может заключить договор соцнайма

Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.

Pierre Chatel/Unsplash

Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.

На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:

• человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;
• человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 10–12 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;
• люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;
• люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.

Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.

Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.

К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.

Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.

Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму. Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.

Какое жилье можно получить

По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.

Scott Webb/Unsplash

Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.

Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.

К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери.

Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв.

м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.

Как получить жилье в соцнаем

• Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
• Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
• Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
• Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
• Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
• Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
• Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.

Как заключить договор соцнайма

Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.

Nathan Fertig/Unsplash

Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:

• заявление, в котором должны стоять подписи и членов семьи;
• положительное решение о выделении жилья;
• документы, удостоверяющие личность заявителя и членов семьи;
• единый жилищный документ, выписка из домовой книги или выписка со счета заявителя;
• ордер на квартиру.

У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.

Права и обязанности нанимателя

У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:

• обменивать или заменять жилье;
• требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
• иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.

Наниматель обязан:

• использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
• поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
• вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
• сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.

Все это Жилищный кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.

Chuttersnap/Unsplah

К примеру, муж и жена, получившие в соцнаем 60-метровую квартиру из жилищного фонда Минстроительства Тульской области, развелись. До тех пор, пока они не разъедутся, сохраняются их равные права на квартиру. Если они решат жить порознь и при этом оба будут оставаться малоимущими, то они имеют право обменять одну квартиру на две поменьше.

Права и обязанности наймодателя

Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:

• предоставить нанимателю «чистое» жилье, на котором нет арестов, залогов и никто не зарегистрирован;
• проводить своевременный капремонт дома;
• следить за общим имуществом в нем;
• следить за качеством коммунальных услуг.

Приватизация квартиры по соцнайму

Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.

Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.

Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику.

От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.

Комментарий эксперта

• Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
• — Могут ли выселить из квартиры по соцнайму, и если да, то за что?

— Выселить из квартиры могут в случаях, предусмотренных законом. Выселение может производиться как с предоставлением нового жилья, так и без.

Другое жилье предоставляется, если:

• старое помещение подлежит сносу;
• помещение не будет сохранено в результате ремонта или будет уменьшена его площадь;
• недвижимость превращается в нежилую или передается религиозной организации;
• если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд.

1. Если наниматель квартиры по соцнайму не будет оплачивать коммунальные услуги более полугода без уважительной причины, суд может выселить его в общежитие.
2. Если суд лишил граждан родительских прав и признал их проживание с детьми под одной крышей в жилье по соцнайму невозможным, в некоторых субъектах РФ им могут предоставить новую квартиру.
3. Суд может выселить гражданина из жилья без предоставления нового, если:

• квартира используется не по назначению;
• систематически нарушаются права и законные интересы соседей;
• наниматель бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Речь идет о значимых нарушениях гигиенических, санитарных, экологических строительных нормативов и норм пожарной безопасности.

Такое выселение является крайней мерой ответственности. Но все равно не стоит увлекаться перепланировкой и переоборудованием квартиры со сносом конструкций, уничтожением структурных элементов — окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования или, к примеру, устраивать питомник животных.

Договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель постоянно отсутствует в жилом помещении. В таком случае в суде исследуются обстоятельства: период и причина отсутствия, наличие препятствий к пользованию квартирой, приобретение иного объекта недвижимости.

— Возможно ли получить квартиру без ордера?

— Получение квартиры без ордера бывает очень редко.

Однако, согласно определению Верховного Суда РФ, «отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица прав пользования жилым помещением». Согласно принципу правовой определенности, нижестоящие суды должны занять схожую позицию.

Разделение договора социального найма: миф или реальность?

13 октября 2020

Жилищные вопросы

В наше учреждение поступило обращение, касающееся возможности (или невозможности) разделения единого договора социального найма на несколько отдельных в рамках одного жилого помещения. В данной статье постараемся пролить свет на данный вопрос.

В нашей семье достаточно конфликтные отношения, мы все зарегистрированы в жилом помещении по одному договору социального найма. Имеется ли у меня возможность оформить отдельный договор социального найма и приватизировать свою часть квартиры?

На данный момент в российском законодательстве закреплено право на объединение различных договоров социального найма в один общий (при условии их действия на территории одного жилого помещения). Данная возможность регулируется частью 1 статьи 82 Жилищного кодекса РФ.

Если множество лиц проживает в одном жилом помещении, но при этом не объединены одним договором, изменение такого договора найма законодательно допустимо при факте объединения нанимателей, которые проживают в одной квартире и пользуются в ней жильем на условиях отдельных договоров социального найма, и их требования заключить с одним из них один договор социального найма.

Однако, возможна ли обратная ситуация, когда проживающие хотят оформить для себя отдельный договор социального найма?

На текущий момент жилищное законодательство не устанавливает возможность изменения договора социального найма жилого помещения (например, Кассационное определение Московского городского суда от 22 апреля 2014 г.

по делу № 4г/2-3738/14) в случае прекращения семейных отношений и заключения отдельных договоров найма на жилые помещения в составе квартиры.

Закон не позволяет изменить договор социального найма путем разделения счетов по оплате за одно жилое помещение, то есть требование об изменении договора путем раздела на несколько договоров жилищным законодательством не предусмотрено.

Могу ли я обратиться в судебном порядке и потребовать разделения договора социального найма? Ну и что, что законодательством не предусмотрено, другие наниматели не дают мне жизни.

К сожалению, позиция судов в данном случае предельно проста. Если законодательством не предусмотрено – значит невозможно в принципе. Таким образом, суды считают, что требования о разделении договора социального найма не подлежат удовлетворению в любом случае.

А если мы являемся (были признаны) бывшими членами семьи нанимателя? Тогда мы имеем право на разделение договора социального найма?

К сожалению, такое право на изменение договора социального найма отсутствует и у бывших членов семьи по договору социального найма. Указанное правило упоминается в положении пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, мы приходим к следующему выводу. Возможность разделения договора социального найма на несколько отдельных договоров – миф, и текущим законодательством не предусмотрена.

Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 13 октября 2020 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.

• Заказ услуги:  Нет
• Задать вопрос:  Нет
• Детальное описание: 

В наше учреждение поступило обращение, касающееся возможности (или невозможности) разделения единого договора социального найма на несколько отдельных в рамках одного жилого помещения. В данной статье постараемся пролить свет на данный вопрос.

В нашей семье достаточно конфликтные отношения, мы все зарегистрированы в жилом помещении по одному договору социального найма. Имеется ли у меня возможность оформить отдельный договор социального найма и приватизировать свою часть квартиры?

На данный момент в российском законодательстве закреплено право на объединение различных договоров социального найма в один общий (при условии их действия на территории одного жилого помещения). Данная возможность регулируется частью 1 статьи 82 Жилищного кодекса РФ.

Если множество лиц проживает в одном жилом помещении, но при этом не объединены одним договором, изменение такого договора найма законодательно допустимо при факте объединения нанимателей, которые проживают в одной квартире и пользуются в ней жильем на условиях отдельных договоров социального найма, и их требования заключить с одним из них один договор социального найма.

Однако, возможна ли обратная ситуация, когда проживающие хотят оформить для себя отдельный договор социального найма?

На текущий момент жилищное законодательство не устанавливает возможность изменения договора социального найма жилого помещения (например, Кассационное определение Московского городского суда от 22 апреля 2014 г.

по делу № 4г/2-3738/14) в случае прекращения семейных отношений и заключения отдельных договоров найма на жилые помещения в составе квартиры.

Закон не позволяет изменить договор социального найма путем разделения счетов по оплате за одно жилое помещение, то есть требование об изменении договора путем раздела на несколько договоров жилищным законодательством не предусмотрено.

Могу ли я обратиться в судебном порядке и потребовать разделения договора социального найма? Ну и что, что законодательством не предусмотрено, другие наниматели не дают мне жизни.

К сожалению, позиция судов в данном случае предельно проста. Если законодательством не предусмотрено – значит невозможно в принципе. Таким образом, суды считают, что требования о разделении договора социального найма не подлежат удовлетворению в любом случае.

А если мы являемся (были признаны) бывшими членами семьи нанимателя? Тогда мы имеем право на разделение договора социального найма?

К сожалению, такое право на изменение договора социального найма отсутствует и у бывших членов семьи по договору социального найма. Указанное правило упоминается в положении пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, мы приходим к следующему выводу. Возможность разделения договора социального найма на несколько отдельных договоров – миф, и текущим законодательством не предусмотрена.

Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 13 октября 2020 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.

Детальная картинка: Array

Две квартиры по одному договору социального найма

Две квартиры по одному договору социального найма.

Предоставление гражданам по договору социального найма жилых помещений взамен расположенных в домах, подлежащих сносу, а также в порядке улучшения жилищных условий иногда сопровождалось решением жилищного органа предоставить на семью не одну изолированную квартиру, а две и более, причем по одному договору социального найма. Это связано с тем, что в отдельных случаях для семьи данного состава и численности в жилищном фонде социального использования просто не было квартиры, площадь которой позволяла бы обеспечить такую семью по норме предоставления, а разделение семьи и предоставление двух и более квартир по самостоятельным договорам социального найма также не представлялось возможным, так как предоставление одной части семьи квартиры получалось менее нормы предоставления, другой части – с большим превышением этой нормы. Впоследствии из-за такого подхода к предоставлению жилья у граждан стали возникать серьезные проблемы.

Обычный пример. На семью из пяти человек (супруги и их дети: сын и две дочери) были предоставлены в порядке улучшения жилищных условий две двухкомнатные квартиры.

Выдан один ордер, в котором указывалось, что предоставляется отдельная квартира из двух комнат, при этом в адресе предоставляемой квартиры номер квартиры указан двойной, соответствующий номерам двух отдельных двухкомнатных квартир.

На основании ордера оформлен один лицевой счет как на одну квартиру, наниматель и члены его семьи были зарегистрированы по месту жительства, адрес которого содержал двойной номер квартиры.

Сложилась ситуация при которой по инвентаризационному учету БТИ существует две изолированные двухкомнатные квартиры, а по учету жилищных органов – одна с двойным номером. Прошли годы, состав семьи изменился и в этой «двойной квартире» право пользования приобрели или сохранили четыре человека: две сестры, брат и несовершеннолетняя дочь одной из сестер.

Между ними сложился порядок пользования: одна из сестер с несовершеннолетней дочерью пользуются одной квартирой, второй – соответственно брат и другая сестра, для которых возник вопрос приобретения каждым отдельного жилья. Все они обратились в жилищный орган с заявлением о заключении отдельных договоров найма в отношении каждой квартиры, чтобы получить возможность их приватизировать как отдельные квартиры и в дальнейшем не зависеть друг от друга в части реализации своих жилищных прав.

На первый взгляд этот естественный и простой вопрос на деле оказался сложным. Жилищный орган отказал в просьбе, ссылаясь на то, что требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора социального найма жилого помещения не предусмотрено законом и поэтому удовлетворению не подлежит.

Суть проблемы заключается в следующем.

В соответствии со ст.

86 действовавшего ранее Жилищного кодекса РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя вправе был требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное помещение (комната). Споры, возникавшие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешались в судебном порядке.

Пользуясь данным положением закона, граждане, занимавшие жилые помещения на условиях социального найма в домах, подлежащих сносу, делали свои квартиры коммунальными чаще всего в целях получения отдельных квартир в связи со сносом дома. В 2000 – 2005 г.г. это явление приобрело массовый характер, что было не в интересах, в частности, г. Москвы, так как ситуация требовала значительного жилого фонда для переселения граждан.

Законодатель учел этот момент при принятии в 2005 г.

Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которым положения об изменении договора социального найма теперь изложены следующим образом: граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Как видно, закон уже не предусматривает заключение отдельного договора социального найма по требованию кого-либо из нанимателей.

Для более точного понимания указанного положения закона Постановлением Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г.

№ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» было дано разъяснение, согласно которому Жилищный кодекс РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма, в связи чем требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения, исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.

• Очевидно, что приведенное изменение правового регулирования в этой части было направлено исключительно на пресечение возможности создания коммунальных квартир на основе занимаемых гражданами квартир на условиях социального найма.
• Однако ни законодателем, ни Верховным Судом РФ не было учтено, что имели место ситуации, когда семьям на условиях одного договора социального найма предоставлялись две или даже три отдельные изолированные квартиры, в случаях, если семье конкретного состава и численности не могла быть предоставлена одна квартира соответствующего размера.
• Есть ли возможность решения указанной проблемы в судебном порядке, учитывая приведенное разъяснение Верховного Суда РФ, суть которого сводится к категорическому недопущению заключения отдельных договоров социального найма?

Такая возможность есть, подтверждением чему может служить решение суда по иску нанимателей «двойной квартиры» в приведенном выше примере. Иск был удовлетворен судом первой инстанции, решением постановлено обязать жилищный орган заключить отдельные договоры социального найма в отношении каждой квартиры: один – с братом и сестрой, второй – с другой сестрой и её несовершеннолетним ребенком.

Это решение суда на начальном этапе было отменено, впоследствии вынесено другое решение, которым в иске было отказано, дело рассматривалось во всех инстанциях. В итоге Верховный Суд РФ отменил все состоявшиеся по делу судебные постановления, оставив в силе первое решение суда, которым иск был удовлетворен.

Основания этого первого решения по делу, отраженные в мотивировочной части решения, могут служить практическим примером для тех, кто столкнулся с подобной проблемой и намерен решить её в судебном порядке. Эти основания следующие.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В силу п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

В соответствии с п. 3 ст.

16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии со ст.

62 Жилищного кодекса РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии со ст.

52 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилых помещений истцам, предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Принимая во внимание обстоятельства дела и указанные нормы права, суд пришел к выводу, что по смыслу закона, предоставление по одному договору социального найма двух и более отдельных квартир законом не допускалось и не допускается. Множественность жилых помещений, которая может являться предметом одного договора социального найма, допускается только в отношении комнат, являющихся частью квартиры или жилого дома.

1. Судом в решении также обращено внимание на то, что в качестве единого предмета договора социального найма две отдельные квартиры в совокупности не обладают признаком изолированного жилого помещения.
2. Основываясь на приведенных выводах, суд в решении указал, что в данном случае возможно заключение отдельных договоров найма с истцами.
3. Несмотря на имеющуюся судебную практику, жилищные органы, в ведении которых находятся вопросы заключения договоров социального найма, исходят из того, что в отношении заключения отдельных договоров социального найма существует императивный запрет, даже в отношении тех случаев, когда граждане на условиях одного договора социального найма занимают две и более отдельные изолированные квартиры.
4. С одной стороны, очевидна незаконность предоставления на условиях социального найма одной семье двух и более отдельных изолированных квартир с оформлением одного лицевого счета как на одну квартиру (без перепланировки и переустройства), с другой стороны, жилищный орган не может по какой-то причине индивидуально разрешать вопросы о заключении договоров социального найма в отношении каждой квартиры в указанной ситуации, хотя для этого есть все законные основания, появление коммунальной квартиры (квартир) в этих случаях не происходит, тем более, если после такого оформления граждане не становятся нуждающимися в жилых помещениях.
5. Жилищные органы также не принимают во внимание, что указанные выше положения правового регулирования исключают только заключение отдельного договора по требованию кого-либо из нанимателей, но не исключают этого по соглашению сторон.
6. Таким образом, решение данной проблемы возможно только в судебном порядке и такое решение должно быть положительным, учитывая приведенный в настоящей статье пример решения суда первой инстанции, с которым согласился Верховный суд РФ.
7. Алексей Шевченко
8. Адвокат, Адвокатская палата г. Москвы

Как разделить договор социального найма на две семьи?, Москва | вопрос №9692969 от 26.03.2023

К членам одной семьи относятся: супруги и несовершеннолетние дети, независимо от их места жительства, лица, объединенные родственными отношениями или совместно проживающие в жилом помещении, — это родители, браться, сестры; родители, братья, сестры и дети супругов, а также иные лица, вселенные в жилое помещение в качестве членов семьи в установленном порядке либо на основании решения суда.

По общему правилу в составе семьи учитываются все лица, прописанные в одной квартире, а также супруги и несовершеннолетние дети, независимо от места жительства.

Но, если указанные граждане считают себя разными семьями, данное обстоятельство должно быть подтверждено документами. Ими могут быть договоры социального, коммерческого наймов или договор безвозмездного пользования, на основании которых граждане вселены в жилое помещение.

Кроме того, проживание в отдельной квартире двух разных семей может быть подтверждено вступившим в законную силу решением суда об установлении данного факта. Доказывается это, как правило, свидетельскими показаниями – ведение отдельного хозяйства, отдельный заработок и т.д.

• Отдельный лицевой счет открывается только на изолированную комнату, а никак не на часть комнаты, смежные комнаты, подсобные помещения.
• Параметры изолированной комнаты должны быть следующими: -ширина комнаты не менее 2 м; -единственный вход в комнату шириной не менее 70 см; -расстояние от окон до стены противоположного здания не менее 3 м; -окно (окна) комнаты не должны выходить в замкнутый дворик размером до 5х5 м и менее.
• Изолированные комнаты при разделе лицевого счета распределяются между семьями по соглашению о порядке пользования квартирой, которое заключается между членами семьи в добровольном порядке.

В этом случае вам следует подать заявление и необходимые для раздела документы в Управление муниципального жилья своего административного округа.

Если же такое соглашение не достигнуто, то распределение идет исходя из доли каждого члена семьи, где доля определяется путем деления жилой площади всей квартиры на количество человек, зарегистрированных в этой квартире. При этом доли каждого члена семьи признаются равными.

В этом случае раздел лицевого счета производит суд, и вы должны предоставить копию решения суда в жилищную организацию по месту нахождения квартиры, чтобы открыть отдельные лицевые счета и изменить договор найма.

После этого вы свободно можете приватизировать свою комнату, а в дальнейшем распорядиться ею по своему усмотрению, не спрашивая согласия на то соседей по ставшей уже коммунальной квартире. После этого Вы можете попробовать встать на очередь на улучшение жилищных условий.

Согласно п.2.1. Приказа РФ от 25 февраля 2005 г.

N 17 до начала проведения процедуры расчета размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, необходимо предварительно определить, имеет ли гражданин, обратившийся с заявлением о постановке на учет и предоставлении ему жилого помещения муниципального жилищного фонда (далее — гражданин-заявитель), основание для признания нуждающимся в жилом помещении муниципального жилищного фонда, предоставляемом по договору социального найма (обеспеченность жилым помещением на 1 человека), поскольку процедура оценки доходов и имущества является более трудоемкой как для заявителей, так и для органов местного самоуправления.

http://clsp.ru/free-consultation/housing_issues/razdelenie_dogovora_sotsialnogo_nayma.html

Чем отличаются аренда и наем квартиры — Юридическая консультация

Содержание

• Основное отличие
• Сроки
• Условия расторжения договоров аренды и найма
• Налоги

Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ («Аренда») и гл. 35 («Наем жилого помещения») Гражданского кодекса РФ.

Основное отличие

Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект.

Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Сроки

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст.

683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).

При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Условия расторжения договоров аренды и найма

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):

• в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Налоги

• Относительно налогообложения.
• Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.
• По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.