Перепланировка квартиры сделана незаконно: как решить проблему?
106 просмотровВ этой статье:
- 1 Перепланировка квартиры
- 2 Можно ли поменять балконную дверь без окна
- 3 Незаконная перепланировка квартиры
- 4 «Архитектурный ляп»
- 5 Как узаконить уже сделанную перепланировку?
- 6 Можно ли демонтировать балконную дверь и окно
- 7 Покупка и продажа квартиры с неузаконенной планировкой
- 8 ПЕРЕПЛАНИРОВКА — демонтаж балконной двери и окна и установка французских окон
- 9 На что обратить внимание
- 10 Стоимость
- 11 Согласование переноса дверного проема
Проживание в многоквартирном доме накладывает на собственников или арендаторов социального найма особую ответственность за обеспечение безопасных и комфортных условий совместного существования. Поэтому закон ограничивает их право бесконтрольно переделывать жилище по собственной инициативе и желанию. В соответствии с этим появились такие понятия, как неузаконенная и незаконная перепланировка квартиры, общедомового имущества, нежилых помещений в многоэтажном доме. Чтобы внести какие-либо изменения, необходимо согласовать их с техническими специалистами (они проверят, не будет ли ущерба для безопасности дома и нормального функционирования инженерных сетей) и местной администрацией, которая разрешит откорректировать кадастровый паспорт.
Перепланировка квартиры
У собственника или арендатора может быть множество мотивов для кардинальных преобразований своей недвижимости: от желания большего комфорта и эстетики до суровой необходимости обеспечить членам семьи особые потребности (например, передвижение колясочника). Но поскольку непрофессиональные действия могут нанести вред всему дому либо кому-то из соседей в частности, то требуется разрешение уполномоченных служб на внесение любых корректив в план помещения.
Согласование нужно затем, чтобы избежать угрозы разрушения дома или неправильного функционирования инженерных систем. Правильные действия собственника по получению разрешительной документации позволят ему избежать штрафа и других проблем в будущем.
При этом нужно различать незаконную и неузаконенную перепланировку квартиры. Последствия будут принципиально разными.
Неузаконенные изменения в помещении – в принципе, допустимые преобразования, только своевременно не оформленные должным образом. Такую проблему можно решить на любом этапе. Но, конечно, лучше не допускать её, занявшись согласованием ещё до того, как начали «ломать и крушить».
Незаконные изменения в помещении – то, что вообще недопустимо в соответствии со строительными и санитарно-гигиеническими нормами. Такие преобразования несут угрозу разрушения конструкций или нанесения тяжкого вреда собственности соседей либо общедомового имущества МКД. Их согласовать не удастся ни при каких обстоятельствах – помещение придётся возвращать в первоначальный вид.
Как различать неузаконенное (самовольное) и незаконное преобразование жилплощади, будет подробно рассказано далее.
Для того чтобы сделать перепланировку законно, нужно придерживаться следующего алгоритма:
- обратиться в специализированную организацию, имеющую нужный допуск СРО;
- заказать у них проект реконструкции (цена услуг, позволяющих узаконить перепланировку квартиры, варьируется от 5000 до 30000 рублей);
- заключить договор;
- получить проект плюс договор о надзоре за строительством, техническое заключение и акты скрытых работ (допустим, будут менять лаги, они должны быть обработаны спецсоставом – чтобы потом не вскрывать ламинат, нужен документ, подтверждающий выполнение работы);
- в некоторых ТСЖ по договору придётся получить их согласие на перепланировку;
- согласовать документацию с отделом архитектуры (часто за дополнительную плату это делают сами проектанты);
- выполнить реконструкцию в соответствии с проектом (важно уложиться в срок, указанный в разрешении);
- написать заявление в Жилинспекцию, что перепланировка закончена, приложив акт о завершении работ;
- принять представителей межведомственной комиссии для осмотра помещения;
- получить в БТИ новый план помещения и отправить его через МФЦ или Госуслуги на регистрацию в Росреестре недвижимости.
Можно ли поменять балконную дверь без окна
Содержание Говорить о том, возможна ли замена балконной двери без попутной замены окна возможно только после осмотра блока.
В зависимости от конструкции может быть произведена или наоборот, невозможна замена отдельных его элементов независимо друг от друга.
Цельная оконно-балконная рама исключает возможность замены двери без окна, тогда как отдельный дверной проем под балконную дверь такой вариант ремонта делает реальным. Для того, чтобы заменить балконную дверь без замены окна или с окном, не важно, понадобится снять вышедшую из строя или срока эксплуатации конструкцию.
Для этого дверное полотно снимают с петель (если замена выполняется с заменой окна, то снимают также и оконные створки), после чего удаляют с откосов следы штукатурки.
Чтобы поверхность получилась чистой и ровной, можно использовать перфоратор.
Остатки монтажной пены, утеплителя и уплотнителя можно просто удалить специальной щеткой. Важный момент — демонтаж крепежных элементов, используемых для предыдущего блока выполняют после удаления внутренней части полотна.
Монтировать пластиковую дверь на балкон можно своими руками, если гарантийный срок обслуживания блока истек. В этом случае потребуется следующий набор инструментов:
- молоток;
- угольник;
- перфоратор;
- ножницы по металлу.
- рулетка;
- рулетка;
- электролобзик;
- болгарка;
- шуруповерт;
- дрель;
Стоит отметить, что заменить балконную дверь без замены окна получится в единичных случаях, при этом работы такого рода выполнить сможет профильный мастер.
Незаконная перепланировка квартиры
Конечно, не всякий ремонт считается перепланировкой. Согласовывать со специалистами и властями нужно только те перемены в квартире, после которых она перестаёт совпадать с кадастровым планом дома. В связи с этим различные косметические и эстетические преобразования можно совершать бесконечно. Перепланировка – это те действия, которые затрагивают целостность, расположение, количество и функциональность капитальных строительных конструкций. Таковыми являются стены, пол, потолок, оконные и дверные проёмы, стояки, вентиляционные шахты, теплоузлы и т.д.
Незаконными будут являться перемены, несущие угрозу безопасности или комфорта для жителей всего дома.
Что является незаконной перепланировкой?
К недопустимым вариантам преобразований помещения относятся:
- снос или существенное вмешательство в несущие элементы (стены, перекрытия);
- ликвидация или сооружение препятствий в вентиляционных коробах;
- значительная дополнительная нагрузка на несущие элементы помещения за счёт создания новых конструкций;
- использование общей системы отопления для сооружения тёплых полов или обогрева балкона (даже если он капитально застеклён и утеплён);
- объединение кухни с жилой комнатой, если в доме предусмотрены газовые плиты;
- вмешательство в стационарные газопроводы;
- ликвидация окна в кухне с плитой на газу;
- полное объединение балкона с комнатой;
- расположение новых унитазов или ванн над жилыми комнатами соседей и многое другое.
Категорически запрещено делать реконструкцию в ветхих и аварийных домах, а также менять исторический облик памятников архитектуры.
Эти виды реконструкций – незаконные. Шансы согласовать их ничтожно малы. Если подобные перемены выявят, то собственникам или жильцам по социальному найму грозит штраф за незаконную перепланировку.
Далее будут перечислены типичные случаи допустимых перепланировок. Их можно делать, но нужно получить разрешение. Если же они произведены самовольно, то будут считаться неузаконенными. Однако по ним вполне возможна процедура согласования и постфактум.
По капитальным стенам необходимо уточнить, что теоретически проём в них сделать можно, но очень узкий (чтобы «вписаться» между элементами жёсткости) и при условии дополнительного укрепления. Конечно, здесь потребуется заключение специалиста.
Возведение новых стен (перегородок) возможно без согласования, если они сделаны из относительно лёгких материалов и не доходят до самого потолка на полметра.
Частичное объединение с балконом тоже допустимо, если сохранить «остров» и не выводить на него батарею от центрального отопления (в крайнем случае в него можно будет вновь вставить стеклопакет, а значит – нет факта нарушения). Также собственник вправе остеклять и реконструировать балкон в соответствии со своими соображениями. Лишь в некоторых городах действуют ограничения по согласованию внешнего вида балконов на центральных улицах, но это редкость.
Перенос или изменение конфигурации батарей, труб и канализации также допустимы при сохранении угла и направления слива.
В ненесущих стенах разрешается создавать арки, проёмы и т.п.
Можно объединить ванную или кухню с коридором, но при этом необходимо сохранить перепад высот (в санузле пол должен быть ниже, чем в жилых комнатах).
Спорным вопросом является внедрение в жилые комнаты ванн, душа и т.д. Это особенно волнует жителей бывших общежитий, которые хотят обзавестись своими удобствами, а также собственников больших реконструируемых квартир в старых зданиях. С одной стороны, трубы вывести можно, потому что нет запретов, например, на установку стиральной машины. Важно лишь обеспечить слив (для этого унитазы и поддоны кабин приподнимают над полом, а ванну приобретают с насосом). Но, с другой стороны, есть ограничение на расположение объектов водопровода над жилой комнатой соседей. Поэтому теоретически на момент проверки можно просто отключить сантехнику, а на трубы поставить заглушки, заявив, что планируется стиралка. Практически – если произойдёт затопление соседей, придётся заплатить не только за вред их имуществу, но и понести ответственность за изменения в ходе незаконной перепланировки.
Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения или квартиры
Если управляющей компании, ТСЖ, администрации населённого пункта, специализированным службам или собственнику помещения социального найма станет известно о незаконной или неузаконенной реконструкции помещений, то закон предусматривает штраф в размере 2000-2500 рублей. Если при этом был нанесён вред соседям или общедомовому имуществу, то его также придётся компенсировать. Одновременно будет выдано предписание вернуть недвижимости вид, соответствующий кадастровому паспорту.
Далее собственнику или арендатору нужно будет быстро узаконить сделанные преобразования задним числом. Если окажется, что переделки незаконны в принципе, то придётся за свой счёт восстанавливать первоначальную конфигурацию помещения.
В тех случаях, когда собственник откажется это делать, закон предусматривает процедуру продажи квартиры или нежилого объекта с торгов с условием затрат нового владельца на возвращение помещению первоначального вида. Суммы продажи, как правило, очень малы. Собственник получит то, что удастся выручить. Нужно заметить, что случаи торгов крайне редки, но всё же имеют место быть.
При отказе впустить специалистов для осмотра в случае выявления незаконных планировок заинтересованные лица могут добиться доступа в помещение по суду. Поэтому самостоятельную планировку лучше своевременно узаконить.
Как выявляется незаконная перепланировка?
Источников информации о несанкционированных реконструкциях несколько:
- предписания при проверке специалистами газовых служб (их волнуют вентиляция, окно и стены кухни, системы стационарных труб);
- жалобы соседей;
- сведения от УК и ТСЖ (если есть угроза общему имуществу, балкон отапливается за счёт центрального отопления и т.п.);
- данные от представителей управляющих компаний, полученные во время плановых обходов помещений (иногда они предусмотрены условиями обслуживания или социального найма);
- выявление расхождений с планом сотрудниками БТИ при постановке на кадастровый учёт.
Жалоба на незаконную перепланировку квартиры соседей
Если действия соседей по незаконной перепланировке несут угрозу общедомовому имуществу, недвижимости, безопасности, здоровью и комфорту других жителей либо приводят к экономическому ущербу, то необходимо жаловаться на них.
Обратиться с заявлением может любой сосед, но гораздо эффективнее коллективные заявления.
Для обеспечения хода дела нужно пройти все стадии обращения в организации в соответствии с их иерархией.
Сначала пишется жалоба в управляющую компанию или ТСЖ. Специалисты будут обязаны в трёхдневный срок комиссионно выйти на осмотр помещения, по поводу которого поступила жалоба. Если владелец их не впустит, а подозрения на несанкционированную реконструкцию подтвердятся фактами (следы ремонта, трещины, потёки и т.д.), то УК будет добиваться входа в квартиру по суду.
В случаях, когда УК не реагирует либо требуется ускоренное вмешательство, можно обращаться в Жилинспекцию населённого пункта.
Следующей инстанцией станет прокуратура. В её ведении – случаи перепланировки, создающие угрозу жизни и здоровью.
Последней ступенькой будет суд, который, в том числе, вправе принять не только решение о возвращении помещения в первоначальный вид, но и присудить компенсацию пострадавшим соседям. Допустим, владелец квартиры за счёт централизованного отопления сделал «тёплый пол» или провёл трубы на балкон. Из-за этого увеличились потери по дому в целом, выросла квартплата. Суд может признать необходимым компенсировать жителям эти затраты.
Образец жалобы во все перечисленные инстанции будет одинаковым.
«Архитектурный ляп»
В некоторых старых домах перекрестные стенки располагаются так близко друг к другу, что места для двери просто не остается. Она будет мешать свободному проходу и просто станет сущим кошмаром для домочадцев. В данном случае, куда уместнее будет складная дверь. Как правило, такие двери легкие, бесшумные и не занимают много места.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Даже если переделка произошла по факту без согласования, шансы найти решение, как узаконить уже сделанную перепланировку, всё равно есть.
Для этого нужно лишь удостовериться, что не сделано ничего, строго запрещённого строительными нормами (об этом было рассказано выше). Если все перемены в пределах допустимого, то можно приступить к согласованию – даже задним числом.
Вызов инженера БТИ
Для начала собственник обращается в БТИ и вызывает техника для осмотра.
Специалист сравнивает фактическое состояние с выпиской из Росреестра и техпаспортом. При его отсутствии (есть ещё помещения, не внесённые в ЕГРН) – с архивными планами дома либо документами на аналогичные объекты выше и ниже.
Затем он отображает несанкционированную реконструкцию и выдаёт документ (новый техпаспорт), а на старом делает отметки о незаконной перепланировке нежилого помещения или квартиры.
Обращение в Жилищную инспекцию
Далее пишется заявление в Жилинспекцию населённого пункта с просьбой о признании сделанной реконструкции законной.
Жилинспекция в 10-дневный срок обязана дать аргументированный ответ – со ссылками на СНИПы, ГОСТы, статьи закона. Также она должна прописать пути выхода из ситуации (что можно исправить для согласования). Чаще инспекция отказывает, но не стоит исключать и положительный исход дела, когда она соглашается признать перемены допустимыми.
Обращение в суд
Если Жилинспекция отказала, то пишется заявление в суд со ссылкой на статью 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки».
К заявлению нужно приложить:
- документы собственности на помещение (чаще всего это выписка из Росреестра);
- старый и новый техпаспорта;
- копию удостоверения личности;
- отказ Жилинспекции в согласовании.
Суд назначит экспертизу, придёт комиссия. Если ничего «криминального» для безопасности дома нет, то будет принято положительное решение.
Отказ эксперты также обязаны аргументировать и предложить пути выхода. Если возможно устранить проблемы, то пишется апелляция с указанием на исправление ситуации.
При благоприятном исходе новый техпаспорт отправляется собственником в Росреестр через Госуслуги или МФЦ. Через 45 дней можно получить выписку о зарегистрированных изменениях в реестре.
Причины отказа в согласовании проекта перепланировки
Их может быть несколько:
- недопустимые вмешательства в конструкцию дома;
- отсутствие доказательств выполнения скрытых работ;
- ущерб либо угроза вреда имуществу соседей или всему МКД;
- отсутствие согласия со стороны всех собственников помещения;
- некомпетентность комиссии, делающей заключение.
В последнем случае отказ можно обжаловать по суду. Для обеспечения поддержки имеет смысл обратиться к юристу, специализирующемуся на таких вопросах, или к независимым экспертам.
Можно ли демонтировать балконную дверь и окно
Снятие оконного блока, даже если окна помещения остеклены пятикамерными стеклопакетами, повлияет на потребление квартирой тепловой энергии. Перепланировать жилье таким способом без согласования не выйдет. Эти действия станут очевидными при продаже, обмене, передаче по договору дарения и будут квалифицированы как незаконная перепланировка.
В лучшем случае собственнику придется заплатить штраф. Зачастую Жилищная инспекция, обнаруживая несанкционированное переобустройство жилья, выписывает предписание на возврат помещению прежнего вида или узаконивание проведенных работ.
Для перепланировки балкона путем ликвидации окна, отделяющего жилую площадь от балконной, его расширением потребует разработки проектной документации. Поскольку изменения будут внесены в несущую конструкцию здания, они отражаются в техническом паспорте БТИ. Тем более, когда на территории одной квартиры живет семейство, состоящее более чем из двух поколений.
Независимо от метража комнат балкон кажется неполноценным придатком к полезному пространству (кухне, спальне, детской, гостиной). Отчасти это суждение целесообразно. Квадратная лоджия не вполне оправданное продолжение тесного кухонного пространства или миниатюрной спальни. Ни один архитектурный проект не рассчитан на объединение пространства за счет сноса конструкции, отделяющей наружное пространство от внутреннего.
Непрофессиональное самовольное переустройство жилья без разработки проекта и согласия соответствующих органов может иметь неприятные последствия.
Покупка и продажа квартиры с неузаконенной планировкой
Безусловно, при покупке квартиры с перепланировкой необходимо заказать выписку из реестра либо сравнить имеющийся техпаспорт с фактическим состоянием жилья. Нет документов? Можно заказать данные о квартирах выше и ниже (это открытая информация).
Вопрос о принятии перепланировки регулируют между собой покупатель и продавец. Кто-то откажется от приобретения изменённой недвижимости. Другой же не увидит в переменах угрозы капитальным конструкциям, а может быть, даже останется доволен трансформацией.
Если новый владелец оформил собственность, то дальше он несёт полную ответственность за состояние помещения, включая последствия сделанных реконструкций. Ссылки на то, что изменения в квартире с перепланировкой были сделаны до продажи, не помогут избежать штрафа и санкций.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА — демонтаж балконной двери и окна и установка французских окон
Ирина с вопросом от 18 июля 2020 года Здравствуйте! в продолжение вопроса от 16.07.18: 1.
можно ли установить французские окна с одним стеклом, или стеклопакет должен быть обязательно однокамерным — т.е. в два стекла? 2. где устанавливаются эти окна: по границе с кухней, по середине стены (стена кирпичная около 70см) или можно по границе с балконом? С уважением, Павел 4 сентября 2020, Здравствуйте!
Подскажите пожалуйста, возможно ли согласовать вот такую перепланировку квартиры: суть в том что расширяется оконно-дверной блок,. 2 сентября 2020, Екатерина 15 июля 2020, 15 июля 2020, 15 июля 2020, 15 июля 2020, Добрый день! В квартире, которую планирую покупать, произведена несогласованная перепланировка Установлены «французские окна» (часть подоконника.
2 июля 2020, Анастасия Здравствуйте ! Хочу убрать окно на кухне и блок под окном и поставить стеклянную дверь для выхода на лоджию . Сейчас выхода на лоджию нет .
В какую. 25 июня 2020, Наталья Добрый день!
Возможно ли согласовать объединение лоджии путем демонтажа балконного окна и двери, без демонтажа подоконной конструкции и порога, с. 19 июня 2020, Татьяна Добрый день! Планирую убрать балконный блок между комнатой и лоджией, с сохранением самой стены-требуется ли на это согласование?
16 июня 2020, Наталья Павел, добрый вечер! В продолжения нашего разговора направляю Вам фрагмент плана Квартиры с лоджией и кухней.
В настоящее время мы готовим дизайн.
Рекомендуем прочесть: Админимтративка за наркотики
На что обратить внимание
Мы рекомендуем не демонтировать старые коробки до завершения переноса. Особенно это касается ситуаций, где проем переносится ровно на ширину полотна. В кирпичных и блочных стенах есть риск обвала верхней части перегородки.
Чтобы исключить все негативные последствия и получить качественный результат, обратитесь к профессионалам компании Revecon. Мы выполним все услуги на профессиональном уровне. Мы знаем все нюансы работ данного типа и гарантируем, что будут исключены все дополнительные расходы, которые могут возникнуть при самостоятельном монтаже (обвал стен, неправильная разметка и заказ нестандартных дверей, повреждение сторонних отделочных материалов). Позвоните нам и мы ответим на все Ваши вопросы.
Стоимость
Кроме средств, которые владелец квартиры потратит за присоединение лоджии к территории кухни или другого помещения, придется потратиться и на сопутствующие услуги.
Стоимость основных услуг в 2020 году составила:
Услуги | Цены (в руб.) |
Консультации у специалистов | до 1000 |
Согласование проектной документации | 80000 |
Внесение изменений в документы о функциональном назначении помещения | от 50000 |
Перепланировка лоджии в кухню или в спальню | от 70000 |
Техническое заключение | от 30000 |
Также обязательно нужно будет оплатить государственную пошлину и стоимость изготовления технического паспорта в БТИ.
Согласование переноса дверного проема
Казалось бы, дверной проем спокойно можно передвинуть, ведь планировка жилья остается прежней. На самом же деле список, какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения, не такой уж большой.
Для изменения места нахождения дверного проема нужно оформить разрешение. Площадь остается прежней, но корректируется планировка квартиры. Тех. план БТИ содержит определенную схему расположения дверного проема. Но она изменяется, поэтому нужно получить разрешение на работы.
Но можно обойтись составлением одного эскиза, если новая конструкция сделана будет на том же самом месте, а изменится только место для установки дверного проема.