Порядок внесения изменений в договор аренды земельного участка

У арендаторов земельных участков в Москве не редко возникает необходимость внести изменения в договор аренды земли.

Необходимость внести изменения в договор аренды возникает в частности в следующих случаях:

• изменение юридического адреса стороны по договору аренды;
• изменение площади и (или) границ земельного участка;
• изменение адреса земельного участка;
• изменение арендной платы за земельный участок;
• изменения цели предоставления земельного участка;
• другие изменения

Собственники зданий, которые намерены оформить права на земельный участок под такими зданиями  после их приобретения, также сталкиваются с необходимостью внести изменения в договор аренды земельного участка, который был заключен с предыдущим собственником недвижимости.

Процедура внесения изменения в договор аренды в тех случаях, когда речь не идет о таких специфических вещах, как снятие запрета на строительство или изменение вида разрешенного использования земельного участка, урегулирована приложением №13 к Постановлению Правительства Москвы от 15 мая 2022 г. N 199-ПП.

Стоит учитывать, что с 1 августа 2022 г. Департамент городского имущества города Москвы производит прием запросов на предоставление государственной услуги от юридических лиц только в электронной виде.

Чтобы внести изменения в договор аренды земельного участка с заявлением в Департамент городского имущества города Москвы должен обратиться:

• Арендатор земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена,;
• Собственник здания, расположенного на земельном участке, в тех случаях когда речь идет о необходимости оформить права на земельный участок для нового собственника здания;

Регламент содержит исчерпывающий перечень документов, которые заявители должны предоставить в Департамент городского имущества города Москвы для получения дополнительного соглашения к своему договору аренды.

Установлено, что срок предоставления государственной услуги не может превышать 25 рабочих дней.

При этом Департамент может не только отказать в приеме документов, но и приостановить оказание услуги.

Самым распространенным основанием для приостановления внесения изменений в договор аренды земельного участка является  не внесение измененных сведений в государственный кадастр недвижимости.

Стоит обратить внимание и на то, что основанием для отказа во внесении изменений в договор аренды может служить неисполнение обязательств, предусмотренных договором аренды земельного участка, к примеру, невнесение арендной платы за земельный участок.

В тех случаях, когда права на земельный участок либо права на расположенные на нем здания оспариваются в судебном порядке или ведутся судебные споры, связанным с установлением арендной платы, применением льготной ставки арендной платы, взысканием арендной плате, и иным вопросам, связанным с условиями договора аренды земельного участка, в подписании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка также будет отказано.

Юридическая компания Дикес Консалтинг оказывает юридические услуги по внесению изменений в договоры аренды земельных участков в Москве, внесению изменений в ГКН, изменению видов разрешенного использования земельных участков, осуществляет юридическое сопровождение строительства деловых и торговых центров в Москве и Московской области.

Вы можете ознакомиться с нашим коммерческим предложением: Юридическое сопровождение компании-коммерческое предложение

Другие статьи по теме:       

Оспорить кадастровую стоимость, основные нюансы;

Оформить земельный участок в аренду в Москве

Оформление прав на земельные участки

Как продлить договор аренды земельного участка

Как выкупить земельный участок в Москве

Выкуп земельного участка в собственность, основания для отказа

30.04.2014 — 12:59

Здравствуйте,подскажите пожалуйста, такой вопрос:наша организация является массовым Заказчиком по строительству жилья в ХМАО-Югре, с 1991года. Для освоения очередной строительной площадки с аукциона нам было продано право аренды зем.уч-ка по ул.Югорской в Х-Мансийске, по виду разрешённого использования:комплексное освоение в целях малоэтажного строительства.Согласно утверждённого проекта планировки и межевания разрешено среднеэтажная застройка.Как только мы обратились к собственникам земли, чтобы к формулировке «малоэтажное» добавить «малоэтажное и среднеэтажное» строительство был получен (на наш взгляд немотивированный) отказ,что мол, раз по этому участку проводились торги, такого разрешения и внесения изменений в договор аренды не возможно. Законно ли это? мы уже построили 3-3ёх этажных дома, и собрались строить 6-ти этажные дома, выполнили проект, получили положительное заключение экспертизы…..?????

Ответил адвокат — Васильева Людмила:

Уважаемая Ольга! Просто так «добавить» в разрешённое использование земельного участка другой вид использования — нельзя.Вид разрешенного использования определяется в соответствии с зонированием территорий. Согласно ст.37-39 Градостроительного Кодекса РФ изменение вида разрешённого использования земельного участка производится путём проведения публичных слушаний в следующей последовательности :
— изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, городских округов и населенных пунктов, градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов и т.д.;
— заявление об изменении вида разрешенного использования направляется в орган местного самоуправления, орган местного самоуправления проводит публичные слушания с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, и правообладателей смежных участков;
— участники публичных слушаний вправе представить свои предложения и замечания, результаты публичных слушаний подлежат опубликованию в средствах массовой информации;
— на основании заключения и рекомендации комиссии по организации публичных слушаний глава местной администрации принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении.
Таким образом,изменить вид разрешённого использования «комплексное освоение в целях малоэтажного строительства» на вид «комплексное освоение в целях малоэтажного и среднеэтажного строительства» возможно только путём проведения публичных слушаний.При этом,если дома будут введены в эксплуатацию,то вновь придётся изменять вид разрешённого использования со строительства на эксплуатацию.Всего доброго.

СПС «Право.ru» не несет ответственности за размещение персональных данных в текстах судебных актов. 

Подробнее

Определение
Комментарии

Российская Федерация

Определение от 31 января 2022 года

По делу № 33-2702

Принято
Орехово-Зуевским городским судом (Московская область)

Договор аренды земельного участка не обязательно должен оставаться без изменений в течение всего срока, указанного в документе. Особенно это касается долгосрочных сделок.

У арендатора и арендодателя есть обязанности и права, поэтому по обоюдному согласию или решению одной из сторон контракт может быть изменен или даже досрочно прекращен.

О том, как признать недействительным договор аренды земельного участка, как составить дополнительное соглашение для внесения изменений, расскажем в статье.

Внесение и оформление изменений

Для внесения изменений в договор аренды земельного участка необходимо составить дополнительное соглашение.

Его можно заключить в любой момент:

1. В период действия аренды.
2. После окончания срока для его пролонгации.

Документ должен быть составлен в соответствии с правилами деловой документации. Но законодательно утвержденного образца для доп.соглашения нет.

Также нет необходимости заверять бумаги у нотариуса. Однако после подписания документа потребуется зарегистрировать его.

К обязательным требованиям по оформлению относятся:

• наличие шапки с информацией об арендаторе и арендодателе;
• информация о вносимых изменениях с отсылкой к основному договору;
• подпись и дата;
• мокрая печать для юридических лиц.

Процедура оформления изменений начинается с общения арендатора и арендодателя. Инициатором поправок может быть любая сторона. Она должна отправить уведомление с примером изменений.

Если договор аренды заключен между физическими лицами, отправлять уведомление не обязательно. Достаточно встретиться и согласовать новые условия.

Дополнительное соглашение не действует отдельно от основного документа. Но в нем могут быть поправки к любому из пунктов. Новый документ может отменить действие определенных глав или внести новые.

Также допускается оформление такой сделки, если изменился арендодатель. Но чаще всего доп.соглашение оформляется для изменения арендной платы.

Подписанный документ нужно отнести в Росреестр для регистрации. Сделать это может любая из сторон. Кроме самого соглашения потребуется оплатить госпошлину, взять документы подтверждающие личность и основной договор аренды.

Изменения вступают в силу через месяц после регистрации документа.

Как досрочно прекратить сделку?

До окончания срока действия бумаг об аренде земли договор может быть разорван. Сделать это можно по обоюдному согласию или по решению одной из сторон.

Однако в случае с долгосрочной сделкой (сроком более 5 лет) досрочное расторжение по ст. 22 Земельного Кодекса РФ возможно только через суд.

Инициатором расторжения сделки может быть как арендатор, так и арендодатель. Однако если стороны не пришли к взаимному согласию, то необходимы серьезные основания для прекращения аренды.

Разорвать отношения по инициативе землевладельца в соответствии со ст. 45 и ст. 46 ЗК РФ можно в случае, если арендатор:

• использует земли не по назначению;
• ухудшает состояние земли;
• не выполняет обязательных процедур и рекультивации почвы для улучшения ее состояния и сохранения экологии;
• неоднократно пропускает или задерживает выплаты.

По инициативе арендатора договор редко расторгается досрочно. Причиной этого может быть тот факт, что земли или их часть попали в зону с особыми условиями. Такая территория определяется местным законодательством.

Также разорвать контракт можно почти сразу после его заключения, если землевладелец скрыл серьезные недостатки участка.

По инициативе одной из сторон

Если стороны не смогли прийти к взаимному согласию для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, необходимо обратиться в арбитражный суд.

Инициатор должен составить претензию с указанием оснований для прекращения соглашения. Документ составляется в свободной форме в соответствии с деловой документацией.

Арбитражный суд должен рассмотреть претензию и по результатам обоснованности документа проводится слушание и выносится решение о досрочном расторжении договора аренды. Оно вступает в силу через 10 дней после принятия. Ответчик имеет право в этот срок обжаловать решение.

По решению суда арендатор обязан возместить ущерб, нанесенный участку, а также за свой счет снести постройки (включая недострой). При вынесение решения о возмещении, суд руководствуется ст. 57 Земельного Кодекса.

Основания прекращения

Определение недействительной сделки дано в ст. 166 Гражданского Кодекса.

Она бывает 2 типов:

1. Ничтожная.
2. Оспоримая.

Ничтожная сделка означает, что договор аренды земли с самого начала не имел юридической силы. Например, если арендодатель не имеет прав на земельный участок, который сдает.

Также основанием признания контракта ничтожным может быть тот факт, что:

• одна из сторон — несовершеннолетний гражданин;
• одна из сторон признана недееспособной;
• отношения мнимые.

Последний пункт для признания договора недействительным используется для расторжения соглашения об аренде земли под ИЖС.

Если арендатор в течение 3 лет с момента получения участка не начал строительство, земля возвращается муниципалитету, а арендатор не имеет преимущественного права продления.

Оспоримая сделка — это договор, который признается недействительным только через суд. Инициатором признания соглашения недействительным может быть любое лицо, включая третьих лиц (не участвуют в аренде).

Причиной признания сделки недействительной может быть подписание документа на невыгодных условиях под давлением второй стороны или отсутствие регистрации земельного участка.

Процедура признания

Ничтожная сделка является недействительной по умолчанию, поэтому достаточно подать заявление в суд.

В заявлении должны быть указаны основания для признания договора недействительным, а также подтверждение аргументов. Слушание не проводится, так как суд автоматически признает сделку недействительной.

Оспоримая сделка будет признана недействительной только после слушания. Истцу необходимо собрать комплект документов:

• исковое заявление;
• договор аренды;
• квитанция об оплате госпошлины;
• свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН;
• чеки о внесении арендной платы;
• доказательная база.

В самом исковом заявлении должны быть перечислены причины признания сделки недействительной. Для подтверждения прикладывается доказательная база.

Это могут быть показания свидетелей, экспертиза независимой комиссии и т.д. Также в иске должно содержаться требование по возмещению убытков.

Суд проводит слушание и выносит решение. Если сделка признана недействительной, участок возвращается владельцу, а арендатор получает назад денежные средства, которые перечислял за все время аренды. В случае если решение суда отрицательное, договор продолжает действовать.

Если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, не нужно подавать иск о признании документа недействительным. Иск будет отклонен, а деньги за оплаченную пошлину не вернут.

Заключение

В большинстве случаев стороны могут договориться между собой об изменениях или расторжении соглашения. Однако в случае с арендой муниципальной земли потребуется соблюдать полную процедуру расторжения договора или признания его недействительным через суд.

Согласно требованиям законодательства договорные отношения, связанные с арендой земли, между сторонами фиксируются в письменном виде. В тексте соглашения приводятся все необходимые данные о заключенной сделки, а также права и обязанности её участников. Положения соглашения сохраняют свою силу в течение всего срока его действия.

Нередко имеют место случаи, когда в ранее заключенное соглашение об

аренде земельного участка

необходимо внести какие-либо поправки.

Если вносимые поправки не приводят к изменению практически всех пунктов договора, то смысла расторгать соглашение и заключать новое — нет. В этом случае можно ограничиться документом, который будет являться дополнением к договору, и где будут оговариваться все вносимые поправки.

Обязательные условия и атрибуты образца

В большинстве случаев поправки в соглашение об аренде земли вносятся либо при изменении срока действия соглашения (когда необходимо его продление), либо при изменении стоимости аренды (которая зачастую имеет тенденцию на повышение, но в некоторых случаях возможно понижение).

Требования законодательства устанавливают, что дополнительное соглашение должно заключаться теми же сторонами, которые подписывали основной договор. Если одна из сторон является юридическим лицом, то подписантом дополнительного соглашения может выступать любое лицо, которому были предоставлены соответствующие полномочия от имени организации.

Обязательными атрибутами дополнительного соглашения являются:

• его порядковый номер;
• город, где оно заключается;
• дата подписания.

Образец договора аренды земли:

Принцип дополнительного соглашения

Основная суть дополнительного соглашения заключается в том, что оно не приводит к изменению основного договорного документа, а только лишь корректирует некоторые его положения, поправки в которые необходимо внести.

Законодательные нормы не предписывают каких-либо требований, обязательных для соблюдения при заключении дополнительного соглашения. В Гражданском кодексе (ст.425) и земельном праве (ст.22) говорится только о том, что оформление дополнительного соглашения осуществляется аналогично договору.

Статья 425. Действие договора

Статья 22. Аренда земельных участков

Случаи внесения изменений в договор аренды земельного участка

Помимо срока аренды и величины ренты внесение изменений в договор аренды земельного участка осуществляется на основании следующих факторов:

• передача прав владения третьему лицу;
• изменение адреса участка (например, в случае переименования улицы либо населённого пункта);
• новые установленные сроки внесения арендной платы;
• изменение реквизитов юридического лица;
• изменение назначения, по которому предоставляется земля;
• изменение границ участка, предоставляемого в пользование;
• новые правила осуществления текущего либо капитального ремонта;
• прочие основания.

Выписка из ЕГРЮЛ

Содержание документа

Структура дополнительного соглашения мало чем отличается от основного договора. В нём также должны быть вводная, основная и заключительная части. Образец дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка можно найти в сети.

В вводной части документа указываются личные либо официальные регистрационные сведения о каждой стороне. При участие в сделке юридического лица помимо наименования организации указывается уполномоченный представитель, а также ссылка на документ, подтверждающий правомерность действия данного лица.

Скачать бланк договора аренды земельного участка

В 1-м разделе дополнительного соглашения также упоминается его предмет, то есть приводится ссылка на основное соглашение об аренде земельного участка (указывается номер/дата).

В основном разделе раскрывается суть вносимых договор изменений. При этом указанные в дополнительном соглашении сведения об имуществе, предоставляемом в аренду, должны полностью совпадать с данными о нём, приведенными в основном договоре.

В документ могут также вноситься изменения об ответственности сторон, то есть штрафные санкции за невыполнение новых положений договора, а также способ их возмещения. В конце основного раздела, как правило, приводится пункт о том, что все условия основного договора, не затронутые дополнительное соглашением, остаются в силе.

В заключительном разделе приводятся реквизиты сторон. Рекомендуется их указывать в таком же виде, как и в основном договоре.

Чтобы основное соглашение об аренде не попало под категорию «ничтожная сделка», необходимо, чтобы стороны составили его правильно. Заключенное соглашение не должно противоречить действующим на момент заключения нормативным актам.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

В случае если после подписания соглашения вступил в силу закон, который устанавливает какие-либо иные правила, обязательные для выполнения сторонами, то все положения заключённого соглашения сохраняют свою силу, за исключением случаев, когда в законе оговаривается распространение действия принятого нормативного акта в том числе и на ранее заключенные соглашения (статья 422 ГК).

Статья 422. Договор и закон

В основном договоре должны быть указаны следующие обязательные данные:

• данные о сторонах;
• параметры участка (площадь, категория, номер по кадастру, местонахождение);
• размер ренты;
• регулярные сроки внесения арендной платы;
• способы расчёта;
• ответственность сторон.

Важные нюансы сделки

При заключении дополнительного соглашения необходимо учесть следующие моменты:

• Изменения могут вноситься только после достижения обоюдного согласия участников сделки.
• В случае если стороны, которые подписывали основной договор, не могут прийти к договорённости по поводу новых условий, тогда инициатору внесения поправок имеет смысл рассмотреть возможность обращения в суд.
• В соответствии с действующим законодательством составление дополнительного соглашения в одностороннем порядке не допускается.
• Возможно внесение фундаментальных изменений по части:
  • арендной платы (ст.614 ГК) — Статья 614. Арендная плата;
  • сторон договора (ст.617) — Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон;
  • предмета соглашения (ст.607) — Статья 607. Объекты аренды;
• Если основной договор подлежал регистрации в госорганах, значит, таким же образом должен быть зарегистрировано и дополнительное соглашение.

Случаи, когда собственность переходит к другому владельцу в период действия соглашения, встречаются достаточно часто. Чтобы договор не утратил свою силу, необходимо внести в него изменения, указав дополнительном соглашении нового владельца земельного участка.

Тем не менее, практика показывает, что иногда новый землевладелец не горит желанием вносить изменения в действующий договор, так как все текущие условия его полностью устраивают. В этом случае в целях защиты своих интересов арендатору рекомендуется в настоятельной форме потребовать внесения изменений в основное соглашение. Если новый владелец участка предоставит отказ, то решать вопрос нужно в судебном порядке.

То же самое касается случаев, когда одно юридическое лицо утрачивает право владения земельным участком, и его приобретает другое юридическое лицо. Если юридическое лицо-арендодатель присоединилось к какой-либо другой организации, земельный участок переходит новому владельцу на основании передаточного акта. В результате подписи передаточного акта также переходят права и обязательства от прежнего арендодателя к новому.

В отношении реорганизуемого юридического лица действует аналогичное правило: обновленное предприятие получает статус правопреемника. В этом случае также подписывается передаточный акт, на основании которого в соглашение об аренде вносятся изменения относительно участников сделки.

Скачать бланк акта приема-передачи по договору аренды земельного участка

Такие дополнительного соглашения, как правило, проходят госрегистрацию. При этом в регистрационную запись вносятся данные нового правопреемника на основании его заявления. Ранее внесенная запись, в которой фигурирует лицо, изначально подписавшие соглашение об аренде участка, ликвидируется.

Регистрационные действия в отношении дополнительного соглашения осуществляются таким же образом, как и при регистрации основного договора, то есть в территориальный уполномоченный орган подаются ксерокопии документов в соответствии со следующим перечнем:

• паспорт физлица либо учредительная документации фирмы;
• выдержка из ЕГРЮЛ;
• документ, подтверждающий полномочия действующего от имени организации лица;
• квиток об уплате пошлины (стоимость услуги в 2022 году – 200 руб.);
• кадастровый паспорт;
• дополнительное соглашение в 4-х экземплярах.

Переданные документы рассматриваются Росреестром на протяжении месяца. Вступление дополнительного соглашения в силу происходит только после регистрации документа, так как именно в результате данной процедуры договорные отношения приобретают законный статус.

Изменения в договоре аренде земли чаще всего происходят ввиду необходимости внесения корректировки в размер арендной платы. При этом арендная плата в одностороннем порядке по инициативе арендодателя может изменяться только в случае, если такая возможность предусмотрена условиями договора.

На основе взаимного согласия законодательство допускает внесение изменений по части размера арендной платы не чаще одного раза в год. При этом если в договор изначально внесён пункт о том, что арендодатель имеет право по своему усмотрению менять стоимость аренды чаще чем раз в год, то такой договор, скорее всего, будет признан ничтожным, так как ст.614 ГК чётко прописывает периодичность изменения арендной платы.

Предмет договора меняется не так часто. Тем не менее, стороны путём подписания дополнительного соглашения могут оговорить изменения квадратуры земли, предоставляемой в аренду, либо замену одного участка на другой.

Рассмотрение дела

Открытое акционерное общество (далее – ОАО) обратилось в Арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее – Теруправление) о признании недействительным соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части порядка определения арендной платы.

Исковые требования основаны на статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и мотивированы тем, что дополнительное соглашение является недействительной сделкой в силу следующего:

• стороны внесли изменения в условия договора в редакции, не предусмотренной примерной формой договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, утвержденной распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее – Распоряжение);
• стороны изменили рыночную стоимость арендной платы на основании недостоверного отчета.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «М» (далее – ООО “М”).

Арбитражный суд своим решением, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку счел, что названное соглашение является оспоримой сделкой, и, сославшись на пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на пропуск истцом срока исковой давности. Суд апелляционной инстанции не согласился с таким выводом Арбитражного суда. Руководствуясь статьями 421, 422, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд посчитал, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, установленные дополнительным соглашением, не противоречат действующему законодательству и соответствуют принципу платности использования земельного участка.

Не согласившись с судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, суд не дал оценки доводам истца об отсутствии основания для изменения ставки арендной платы, не рассмотрел вопрос о несоответствии отчета Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и неправомерно отклонил ходатайства о проведении нормативно-методической экспертизы данного отчета.

В отзыве на кассационную жалобу Управление сослалось на законность и обоснованность судебных актов, просило рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя и оставить ее без удовлетворения.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представители сторон участвовали в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи Арбитражного суда.

Законность решения Арбитражного суда и постановления Первого арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Теруправление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, согласно которому арендатор принял во владение и в пользование земельный участок.

Земельный участок является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Объект аренды передан по акту приема-передачи с определенным сроком аренды.

В договоре стороны оговорили, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о бюджете на соответствующий год. В этом случае арендодатель письменно уведомляет арендатора о размере арендной платы.

Размер арендной платы пересматривается при изменении налоговой ставки в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы, исходя из налоговой ставки, установленной за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах), при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, но не чаще одного раза в три года. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании письменного уведомления арендодателя. При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Для определения рыночной стоимости арендной платы за земельный участок Теруправление обратилось к ООО “М”, которое представило отчет.

Теруправление и Общество заключили соглашение, которым внесли изменения в договор аренды земельного участка, касающиеся размера и условий внесения арендной платы.

В соответствии с договором размер арендной платы пересматривается при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, но не чаще одного раза в три года.

Посчитав, что соглашение является недействительным, Общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

За земли, переданные в аренды, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд установил, что размер арендной платы, его изменения и пересмотр контрагенты согласовали в договоре аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Впоследствии стороны изменили данные положения договора своим волеизъявлением, подписав спорное дополнительное соглашение, которым определили размер арендной платы на основе отчета, что не противоречит действующему законодательству. При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что отсутствуют основания для признания дополнительного соглашения недействительным, поскольку оно не содержит условий, не согласованных сторонами и не соответствующих закону.

В связи с изложенным доводы кассационной жалобы об отсутствии оснований для изменения арендной платы отклоняются судом округа.

Ссылка заявителя о несоответствии отчета утвержденной форме договора юридически безразлична при оспаривании действительности спорной сделки, поскольку Распоряжением утверждена примерная форма договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка (образец), основанная на требованиях земельного и гражданского законодательства. Вместе с тем порядок, условия и сроки внесения арендной платы, являющиеся обязательными условиями арендных правоотношений, определяются сторонами в результате переговоров, а потому утвержденная форма договора аренды не может быть оценена с точки зрения обязательности ее применения, иное противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

Решение суда

Решение Арбитражного суда и постановление Первого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества – без удовлетворения.

Материал подготовлен юридическим отделом Первой Кадастровой Компании