Снижение кадастровой стоимости дома и земельного участка

Отечественное налоговое законодательство часто меняется. Одним из ключевых новшеств последних лет стала привязка размера налога на имущество физлиц к кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости. Она определяется по итогам государственной кадастровой оценки, которые в подавляющем большинстве случаев сильно завышены. Следствием этого становится увеличение размера имущественного налога. Поэтому нет ничего удивительного в актуальности вопроса, как оспорить кадастровую стоимость квартиры с целью уменьшения величины обязательных выплат в бюджет.

На что влияет кадастровая стоимость?

Могут ли в кадастре завышать эту величину?

Почему так важно определение стоимости для отдельно взятого объекта?

Ведь еще совсем недавно определять это значение было не обязательно, и собственники при оценке квартиры и иных объектов исходили из своих собственных убеждений.

Значение имел произведенный ремонт, расположение квартиры, новизна и престижность дома и некоторые другие удобства.

Определение такой цены обязательно. Именно из этой суммы далее будет вам начислен налог, который подлежит оплате. Но не всегда собственники остаются довольны цифрами, которые присылают им в платежных документов.

Некоторые совершенно основательно предполагают, что расчет был произведен неправомерно и имело место грубое нарушение тех или иных пунктов, что привело к увеличению цены, а значит, и дополнительный растратам со стороны собственника.

Можно ли продать объект по цене ниже установленной Кадастром, можно узнать из нашей статьи.

Как доказать, что стоимость завышена

Для того, чтобы произвести оспаривание кадастровой стоимости помещения или другого объекта недвижимости, необходимо провести оценку для определения рыночной стоимости. Использовать в данном случае можно только оценку, которую производят профессиональные оценщики. В подобной ситуации можно обратиться к частным оценщикам, или к оценщикам, работа которых производится по договору с юридическими компаниями. Но в любой ситуации, оценщик должен участвовать в специальной самостоятельно регулируемой компании оценщиков, ответственность которых застрахована.

Для проведения оценки необходимо соблюдать соответствующие федеральные стандарты, и учитывать все необходимые правила и нормы, компании оценщиков.

Перед тем, как начнется проведение оценки, потребуется заключать договор. А как только оценка будет проведена, необходимо будет формирование отчета о проведенной работе по оценке. Данная услуга предоставляется исключительно на платной основе.

Также заказчику необходима экспертиза сформированного оценочного отчета. Но это не повторное проведение оценки, а проверка компании оценщиков на правомерность их деятельности, и на соответствие установленным стандартам. Если человек будет обращаться в судебную инстанцию, то данная экспертиза проводиться в обязательном порядке. Если же человек будет для оспаривания обращаться в отделение Росреестра, то разница между реальной и кадастровой стоимостью должна составлять более 30%.

Законодательная база

С недавнего времени определение стоимости по Кадастру для конкретных видов недвижимости стало обязательным на уровне законодательства нашей страны.

Данное утверждение подтверждается недавно вышедшим Федеральным законом 135 в редакции от 2 июня 2016 года, в котором говорится о кадастровой оценочной деятельности на территории нашей страны.

Данный нормативный акт в статье 24.15 рассказывает о том, что такое кадастровая стоимость, а также раскрывает основные принципы составления отчета об ее определении.

Именно этим нормативным актом и должностными инструкциями руководствуются сотрудники кадастра при осуществлении своей профессиональной деятельности.

Но также ознакомиться с данным актом не лишним будет и собственнику, который стоит на пороге сотрудничества с государственным кадастром.

Зная закон, вы, возможно, сможете предотвратить недочеты и недоразумения сотрудников прямо на месте проведения оценки.

Читайте статью о том, как определить стоимость объекта по регистрационному номеру на сайте Росреестра. Узнайте также о том, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово

Законодательно процедура снижения кадастровой стоимости объектов регулируется следующими актами:

• ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки;
• Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2020 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов;
• ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки;
• ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.

Исходя из законодательных указаний, можно привести пошаговую инструкцию снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Шаг 1. Определение наличия оснований для переоценки

Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно. Как правило, заинтересованность в цене объекта по данным кадастра наступает после получения квитанции из налоговой инспекции, в которой указывается платеж, не устраивающий владельца.

Размер имущественного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, дома или нежилого помещения, поэтому целесообразность снижения цены по данным кадастра очевидна.

Определить, какие данные содержаться в Росреестре, можно путем получения выписки из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Заказать выписку можно несколькими способами:

1. Личное обращение в территориальный Росреестр по месту нахождения имущества.
2. Посещение территориального МФЦ.
3. Подача заявки на получение выписки посредством портала Госуслуги.
4. Подача заявки на официальном сайте Росреестра.
5. Направление заявления на выдачу выписки почтой. Потребуется отправить заказное письмо с уведомлением о вручении адресатом.

Получение выписки облагается государственной пошлиной. Ее размер для граждан составляет 300 рублей, для юридических лиц – 950 рублей. Оплатить можно в любом отделении банка или через систему интернет-банкинг.

Далее потребуется сравнить цену, указанную в выписке, с примерной стоимостью недвижимости на рынке. Можно просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов. Если стоимость в выписке выше рыночной примерно на 30 % и более, то это серьезное основание для переоценки.

Еще один важный момент – подать заявление на переоценку можно не позднее пяти лет (а в некоторых регионах РФ 2-3 лет) после даты изменения. Это связано с тем, что спустя установленный период происходит плановая переоценка. Ее результаты также можно оспорить.

Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

Для доказательства разницы между рыночной и кадастровой стоимостью потребуется заключение профессионального оценщика, имеющего лицензию на осуществление подобной деятельности. Обращение в оценочную компанию неизбежно. Специалист-оценщик проанализирует документы и расскажет, насколько целесообразно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости.

Разумеется, услуги оценщика платные. В среднем они обойдутся в 7-10 тысяч рублей. Цены зависят от региона.

Если оценщик подтвердит, что стоимость завышена, потребуется заключить с ним договор на проведение оценочных работ. Стоимость подготовки отчета об оценки зависит от сложности объекта и места его нахождения.

Если были выявлены недостоверные сведения, содержащиеся в едином реестре, то потребуется получить соответствующее заключение. Его делает также эксперт-оценщик. Стоимость экспертизы 10-20 тысяч рублей.

Цены внушительные. Однако на выплате необоснованно высокого налога можно потерять существенно больше.

Шаг 3. Сбор документов

Для начала процедуры по снижению кадастровой стоимости потребуется подготовить ряд бумаг:

• выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
• копию правоустанавливающего документа – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
• отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре;
• общегражданский паспорт РФ.

В учреждении потребуется также заполнить заявление установленного образца о снижении кадастровой стоимости недвижимости.

Если какие-то документы будут отсутствовать или данные в них не соответствуют действительности, заявление не будет принято в работу.

Шаг 4. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Комиссия будет сформирована в Росреестре. При обращении собственнику будет выдан бланк заявления, в котором указываются личные данные владельца, а также телефон, адрес и электронная почта для связи. Потребуется также изложить причины для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости.

Заявление может быть не принято к рассмотрению по следующим основаниям:

• отсутствуют документы, перечень которых приведен выше;
• нарушены сроки подачи заявки на переоценку;
• кадастровая стоимость объекта недвижимости идентична его цене по рынку.

Во всех других случаях заявление поступает в работу специальной комиссии.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 450-73-63 (Москва)

+7 (812) 313-21-70 (Санкт-Петербург)

8 (800) 600-26-31 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Шаг 5. Ожидание решения комиссии

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента принятия. После рассмотрения заявитель будет уведомлен о результатах. Кроме того, он вправе присутствовать на заседании комиссии.

Результатом рассмотрения может стать отказ в переоценке или удовлетворительное решение. Члены комиссии самостоятельно уведомляют Росреестр о принятом вердикте. В случае отказа собственник может оспорить это решение в судебном порядке в течение 10 дней.

Шаг 6. Составление иска в суд

Начиная с января 2020 года, граждане и организации вправе подавать в суд сразу, в обход специальной комиссии. Однако зачастую этот способ более затратный, поэтому многие пользуются прежним алгоритмом.

Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика (Росреестра). В документе указывается одно из следующих требований:

• оспорить решение или действия комиссии;
• установить в отношении недвижимости кадастровую стоимость с учетом выявленных недостоверных сведений.

Помимо этого в иске указывается наименование суда, истца и ответчика, сведения о нарушении прав или законных интересов заявителя, основания и доводы для подтверждения требований, а также перечень прилагаемых документов.

К иску прилагаются точно такие же документы как при обращении в комиссию и вынесенное административное решение. Потребуется сделать нотариально заверенные копии бумаг для ответчика.

Подача иска в суд облагается государственной пошлиной. Для граждан ее размер составляет 300 рублей, для организаций – 2000 рублей.

Шаг 7. Судебное заседание

Судом будет рассмотрено исковое заявление в течение одного-двух месяцев в зависимости от обстоятельств дела. В процессе рассмотрения истец должен доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости.

Если по результатам судебного заседания кадастровая стоимость объекта будет скорректирована, изменения будут применяться с 1 января года, в котором был подан иск. То есть, налоговая инспекция должна будет сделать перерасчет налога на имущество.

Причины завышения

Если захотите ознакомиться с судебной практикой по стране, связанной с делами о завышении госорганами стоимости оценки, то ужаснетесь. Случаев очень много. И это только обнаруженные собственниками. Почему же происходят подобные неприятные ситуации?

Завышая эту величину, госорганы обеспечивают приток налогов в казну. Именно от зачисления данных поборов и их количества зависит финансирования данной службы.

Кроме того, не редко отдельным территориальным подразделениям дается указание выполнить определенный план по оценке, которые, не редко, завышены. Сотрудникам ничего не остается делать, как выполнять указания начальства.

О том, как уменьшить кадастровую стоимость квартиры, можно узнать из нашей статьи.

Как доказать, что стоимость неверна

Когда производится кадастровая оценка, то инженер должен брать во внимание большое количество различных факторов, в том числе и площадь самой недвижимости, его местонахождение, в каких зонах данный объект расположен, какое целевое назначение объекта и многое другое. Если же производится оценка зданий, то обязательно должно учитываться, из какого материала оно построено, находится или нет в состоянии аварийности, и многое другое.

Если во время оценки, оценщик не учел даже один из необходимых факторов, то у собственника объекта есть право на оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Чтобы в суде доказать, что во время оценки использовались неправильные данные о недвижимости, можно применять информацию, которая заносилась в ЕГРН раньше, а также документацию о техническом учете из БТИ, и многую другую документацию.

Что делать при обнаружении ошибки?

Если внимательно относится ко всем оплачиваемым налогам и сборам, то в случае завышения этой величины непременно станет заметна разница в цифрах. Конечно, неприятно осознавать, что теперь придется расставаться с намного большим числом своих кровнозаработанных.

Если есть уверенность, что платится завышенный налог или документ кажется неправомерным — не нужно мириться с таким положением вещей. Совершенно не обязательно, что подобное нарушение выполнено специально.

Возможно, имела место ошибка при подсчете.

Но если все таки ошибка обнаружена и вы не собираетесь с ней мириться – нужно действовать и отстаивать свои права, иначе уже за несколько лет начисленный по неправильной величине налог на недвижимость превратиться в круглую сумму, которые вернуть не сможете.

Узнайте на нашем сайте о том, как рассчитать налог на квартиру, исходя из кадастровой цены, а также о том, как оспорить цену жилого помещения.

Как узнать реальную цену?

Узнать реальную цену вашей собственности можно только одним способом – обратившись в специальную организацию, которая имеет лицензию на оценку собственности. Обратившись в неё, вам потребуется заказать проверку стоимости и выбрать удобное для вас время. В оговоренный срок к вам должна прибыть команда инженеров (или один специалист, в зависимости от размеров и типа собственности) и провести замеры, а так же дополнительные работы. По результатом такой проверки вам выдадут лист, который будет содержать точные технические данные недвижимости, а так же её реальную оценочную стоимость. На таком листе обязательно должны стоять подпись инженера и штамп оценочной организации.

Внимание!

Обратите внимание на то, что даже наличие документа, фиксирующего стоимость собственности, не гарантирует того, что Росреестр поверит вам и переоформит кадастровый паспорт. Так что если вы проводите переоценку, ссылаясь на ошибку и при этом используя документы из экспертного бюро, вам все равно потребуется пройти дополнительную экспертизу от самого Росреестра.

Способы уменьшения

Как осуществить снижение этой величины? Законодательством допустимы несколько способов, которые помогут вам снизить ее или хотя бы попытаться отстоять свои права.

Первый способ – это так называемая процедура медиации, которая проходит без привлечения дополнительных органов в виде судебных инстанций.

Так, можно написать заявление на имя руководителя государственного кадастра. В заявлении следует обосновать, почему вы не согласны с указанной величиной, где по вашему мнению содержится ошибка а также возможные причины ее осуществления.

Лучше заранее явиться туда и посмотреть образец составления заявления присущий для данного конкретного органа.

Заявление подается вместе с приложенными к нему копиями свидетельства об оценке, технической документацией на недвижимость и документами о праве собственности на ваше имя.

Подавайте пакет сотруднику кадастра. Время на рассмотрение и реакции на ваше заявление – до двух недель.

Если ваше заявление принято к рассмотрению и принято решение о пересмотре решения – ждите результатов.

Если палата не признала свою неправоту по поводу произведенных работ – вам остается либо смириться, либо отправиться в суд.

О том, как узнать цену здания по адресу или по регистрационному номеру, а также о том, как оспорить ее, можно узнать из наших статей.

Куда нужно обратиться, чтобы кадастровую стоимость пересмотрели

В законе прописано всего два варианта, по которым может проводиться оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта – это:

• Обращение в комиссию по разрешению споров в отношении установки кадастровой стоимости;
• Обращение в судебную инстанцию.

Человек имеет право самостоятельно выбрать, в какой орган он будет обращаться для проведения процедуры оспаривания. Если оспаривание производиться в судебном органе, то физическим лицам не обязательно предварительно обращаться в комиссию, а вот организациям данное обращение будет обязательным. Но стоит знать, что оспаривание в комиссии имеет ряд преимуществ в отличие от судебного разбирательства.

Как действовать через суд?

. Если дело дошло до обращения в суд – не отчаивайтесь.

Данная инстанция досконально разберется в сложившейся ситуации и обязательно выяснит решение по существу.

Первым делом, что вам нужно сделать, чтобы заявление было принято – это правильно сформировать пакет документов. В него должны войти:

1. Свидетельство о праве собственности на имя подающего.
2. Техническая документация на недвижимость.
3. Результат оценки.
4. Экспертиза, доказывающая ее неправомерность, если таковая была вами проведена.
5. Налог на недвижимость, по-вашему, завышенный.
6. Исковое заявление, которое рассказывает о ваших требованиях.
7. Документ, свидетельствующий об оплате вами установленной государственной пошлины в размере трехсот рублей.

Узнайте на нашем сайте о способах получения справки о цене объекта.

Далее подайте собранный пакет документов в канцелярию и ждите дня рассмотрения. Средний срок рассмотрения – один месяц.

Далее, если предоставлены правильно собранные документы, и в нужном количестве – суд назначит дату заседания, на которое нужно явиться.

Будьте готовы выступить в суде, где будете отстаивать свою точку зрения.

По факту рассмотрения дела судом будет вынесено решение, обязательное для исполнения. Если вы не согласны с ним – в течение десяти дней нужно подать документы в арбитражный суд с просьбой пересмотра дела.

Читайте на нашем сайте о методике определения кадастровой цены объектов по ФСО №4, а также о том, можно ли рассчитать ее по специальной формуле.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно после ревизии?

Не позднее, чем один раз в 5 лет проводится ревизия земель в выбранном в плановом порядке, земельном массиве. Данные процедуры инициированы административным органом власти, который избирает специализированную комиссию. После ревизионных работ комиссия подготавливает отчёты в течение полугода. Эти 6 месяцев допускают координирования цен на участки, со стороны их правообладателей.

Для этого проводятся следующие поэтапные действия, как снизить кадастровую стоимость земли:

1. Узнать из СМИ или на сайте Росреестра время проведения ревизии в массиве, где расположен участок заинтересованного лица.
2. Проверять поступление в открытый доступ информации по результатам переоценки.
3. Сверить вновь установленную стоимость с существовавшей ранее, до проведения ревизии.
4. В случае существенного повышения таковой, обратиться в Росреестр за кадастровой выпиской о вновь установленной стоимости на ЗУ.
5. Проверить возможность допущения ошибки. В этом случае – подать заявление начальнику кадастровой палаты.

Заявление и документы

Пишется в свободной форме от руки, с указанием ошибки и просьбой пересмотра установленной стоимости в сторону снижения. В заключение ставится дата и подпись.

Заявитель подходит в Росреестр лично, с паспортом и свидетельством о форме права. Прилагает полученную ранее выписку.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Пошлины и сроки

В этом случае оплата не взимается, исправление ошибки происходит безвозмездно.

Такое заявление рассматривается по преимуществу в течение от 5 до 15 дней.

Ответ на такой запрос должен иметь официальную форму и выдаваться заявителю в письменном виде, за подписью начальника отделения, и быть удостоверенным печатью регистрирующего органа.

Обычно согласие на исправление поступает, если ошибка действительно возникла по вине регистрирующего органа или членов уполномоченной комиссии.

В этот период, до завершения подготовки отчётов, допустимо ходатайствовать так же и тогда, когда ошибка не допускалась, но возрастание стоимости произошло более, чем на 30%. Перечисленные положения опираются на нормы Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.07 г.

Способы

Как происходит оспаривание КС недвижимости? Сделать это можно двумя способами (Приказ Минэкономразвития №263 от 4 марта 2012 года):

• посредством экспертной комиссии (существуют при каждом территориальном подразделении Росреестра);
• в суде общей юрисдикции (области, края, города федерального значения — ст. 26 Гражданско-процессуального кодекса РФ).

Почему это вообще происходит и что вызывает недовольство владельцев?

Как правило — в документах указали неверные данные, например пять комнат вместо четырех или ошибочное количество «квадратов» помещения. Более высокие, чем могли бы быть, налоговые отчисления.

О том, чем отличается КС квартиры от рыночной и инвентаризационной вы можете также узнать на нашем сайте.