Существенные условия составления договора купли-продажи земельного участка
110 просмотровВ этой статье:
- 1 Вступление
- 1.1 Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей
- 1.2 Составление договора купли-продажи земельного участка
- 1.3 Порядок проведения купли-продажи земли
- 1.4 Список документов
- 1.5 Признание договора купли-продажи недействительным
- 1.6 Пример по порядку купли-продажи земельных участков
- 1.7 Заключение
- 1.8 Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков
- 1.9 Список законов
- 1.10 Образцы заявлений и бланков
- 1.11 Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:
- 2 Регулирование согласно закону
- 3 Преамбула и предмет споров
- 4 Существенные условия заключения договора купли-продажи земельного участка
- 5 Требования к содержанию
- 6 Порядок внесения данных
- 7 Обязанности сторон, ограничения и споры
- 8 Договор купли-продажи участка
- 9 Существенные условия договора
- 10 Недействительные условия договора
- 11 Существенные условия
- 12 Основные
- 13 Дополнительные
- 14 Условия, которые могут быть признаны недействительными
19619
Вступление
Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.
Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.
Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:
- площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
- земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
- продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.
Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.
Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей
В 2022 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.
Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.
Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.
Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.
Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.
Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.
Составление договора купли-продажи земельного участка
Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.
В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:
- Место и дата заключения.
- Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
- Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
- Стоимость покупки и порядок расчетов.
- Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.
Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.
Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.
После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.
Порядок проведения купли-продажи земли
Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2022 году предусматривает следующие этапы:
- Осуществляется сбор документов.
- Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
- Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
- Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
- Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
- Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
- Права на землю регистрируются в Росреестре.
Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.
Список документов
Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:
- документы, удостоверяющие личность;
- свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
- кадастровый паспорт земельного массива;
- правоустанавливающие документы;
- согласие супруга (ги) на проведение сделки;
- доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;
С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.
Признание договора купли-продажи недействительным
Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:
- если условия сделки нарушают нормы закона;
- в случае несоблюдения формы договора;
- если сделка признана мнимой;
- при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
- если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.
При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.
Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.
Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.
Пример по порядку купли-продажи земельных участков
Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.
Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.
Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.
Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.
В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.
Заключение
В итоге можно сделать несколько выводов:
- Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
- Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
- Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
- Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
- Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
- Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
- В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков
Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.
Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?
Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.
После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.
Список законов
- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
Образцы заявлений и бланков
Вам понадобятся следующие образцы документов:
Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:
Оформление договора купли-продажи предусматривает необходимость в соблюдении целого ряда особенностей, предусмотренных действующим законодательством.
Нарушение каких-либо предусмотренных норм в конечном итоге может привести к тому, что соглашение будет признано недействительным и, соответственно, будет расторгнуто в принудительном порядке.
В связи с этим важно знать все обязательные существенные условия договора купли-продажи земельного участка, которые должны указываться в таком соглашении в 2022 году.
Регулирование согласно закону
Действующее законодательство не устанавливает какой-либо строгой формы. В соответствии с которой должна осуществляться процедура оформления договора купли-продажи земельных участков, но при этом различные нормативные акты устанавливают четкий перечень существенных условий, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным. В частности, эти условия прописаны в статье 432 Гражданского кодекса.
Гражданское законодательство не устанавливает точного определения понятия земельного участка, в связи с чем нужно принимать во внимание те нормы, которые прописаны в земельном законодательстве. В данном случае речь идет не только о том, как соотносить нормы каждой из отраслей, но еще и о том, что нужно основываться на нормах земельного законодательства для корректного правопонимания.
Статья 432. Основные положения о заключении договора
Земельный участок, выступающий в качестве поверхности земли в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса, в первую очередь, характеризуется определенной площадью, но на самом деле этого определения недостаточно, если не будут указываться какие-то другие признаки.
Статья 6. Объекты земельных отношений
К примеру, в соответствии с нормами статьи 37 Земельного кодекса для сделок, которые связаны с передачей права собственности, в качестве момента появления земельного участка в качестве объекта государственного учета будет рассматриваться дата, когда соответствующая запись об этом имуществе была внесена в государственный реестр.
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
Помимо этого, обязательными признаками земельного участка являются сведения, с помощью которых можно будет его индивидуализировать среди ряда других.
Преамбула и предмет споров
В преамбуле соглашения указывается наименование каждой из сторон, то есть тех лиц, которые выступают в роли продавца и покупателя, а также перечень лиц, уполномоченных представлять интересы их в процессе оформления договора. Действующее законодательство не устанавливает каких-либо жестких правил, касающихся того, что именно нужно делать сторонам договора купли-продажи для корректного оформления сделки.
В качестве продавца при оформлении такого договора может выступать не только владелец земельного участка, но и то лицо, которое только в будущем приобретет право собственности на территорию.
Указанное обстоятельство, конечно, приведет в конечном итоге к появлению дополнительных рисков со стороны покупателя и это нужно принимать во внимание. Если у продавца на данный момент уже есть право собственности на какой-либо земельный участок, то в процессе оформления договора для того, чтобы минимизировать риски, покупателю будет целесообразно запросить у контрагента различную документацию, которой подтверждается право собственности указанного лица.
Для каждой из сторон вполне разумным будет получение информации о собственном контрагенте. В первую очередь, это касается необходимости подтверждения полномочий тех лиц, которые действуют от имени покупателя или продавца. В данном случае в качестве подтверждения может выступать
копия доверенности
или учредительной документации.
Учитывая, что земельные участки отличаются особой ценностью, при продаже или покупки их будет целесообразным ознакомиться с учредительной документацией контрагента, если в качестве такового будет выступать юридическое лицо.
Отдельно нужно определить условия о претензионном порядке решения каких-либо конфликтных ситуаций. В договоре подробно должен описываться порядок, условия и сроки рассмотрения поступающих претензий.
Указание на разрешение споров путем проведения переговоров или же необходимость подачи письменного обращения тем лицом, которое свидетельствует о нарушении прав, не говорит о том, что был согласован обязательный претензионный порядок.
В данном разделе стороны также заранее могут установить подсудность возникающих конфликтных ситуаций. В частности, в договоре может быть прописано, что все конфликтные ситуации или определенная их часть будут рассматриваться третейским судом.
Образец договора купли-продажи земельного участка:
Существенные условия заключения договора купли-продажи земельного участка
В процессе оформления договора, помимо уже указанных данных, должны присутствовать следующие разделы:
Предмет договора |
|
Стоимость | Еще одно существенное условие, при несогласовании которого оформленная сделка в конечном итоге будет признана недействительной. Традиционно недвижимость входит в категорию особо ценного имущества, в связи с чем законодатель не предусматривает возможности использования общих правил об использовании средней рыночной цены в роли восполняющей нормы. Также в данном разделе стороны должны обязательно определиться с тем, в каком порядке будет перечисляться требуемая сумма. |
Состояние недвижимости | В этом разделе обе стороны согласовывают, в какие сроки должна осуществляться передача недвижимости, в каком состоянии находится земельный участок, какие у него есть недостатки. Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи |
Ответственность | Для того, чтобы стимулировать каждую из сторон к исполнению обязательств, прописанных в соглашении, предусматривается возможность наложения санкций в случае неисполнения каких-либо нормативов. В частности, оплачивается неустойка или другие виды штрафов. |
Внесение корректировок и расторжение | Раздел включает в себя условия, которые должны соблюдаться для последующего расторжения договора или внесения каких-либо корректировок в его условия. Также перечисляются условия, при которых каждая из сторон может приобрести право на односторонний отказ от исполнения обязательств. |
Требования к содержанию
В процессе оформления договора стороны должны быть полностью уверены в том, что корректно вносят всю необходимую информацию.
Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка
Скачать договор купли-продажи земельного участка
Ключевыми условиями, которые должны присутствовать в оформленном соглашении, являются предмет договора, а также стоимость территории. При этом граждане должны перечислить все необходимые параметры, которыми недвижимость можно будет идентифицировать.
Порядок внесения данных
Порядок заполнения договора будет выглядеть следующим образом:
- Преамбула.
- Детальное описание предмета договора.
- Стоимость приобретаемого имущества.
- Текущее состояние продаваемой недвижимости, а также порядок, в котором имущество будет передаваться покупателю.
- Ответственность, права и обязанности каждой из сторон.
- Условия, соблюдающиеся при изменении или расторжении данного соглашения.
- Условия для разрешения конфликтных ситуаций.
- Заключительные положения.
В последнем разделе в обязательном порядке указывается срок, на протяжении которого будет действовать составленный договор. В преимущественном большинстве случаев указывается, что договор будет действовать до того момента, пока обе стороны не исполнят взятые на себя обязательства.
Если все же был указан определенный срок, после которого истекает срок действия документа, это никоим образом не освобождает граждан от исполнения взятых на себя обязательств.
Обязанности сторон, ограничения и споры
Ключевая обязанность продавца заключается в том, чтобы передать земельный участок в указанном виде в те сроки, которые прописаны составленным соглашением. В то же время главная обязанность, которую берет на себя покупатель, заключается в том, чтобы принять это имущество в пользование и оплатить установленную стоимость в предусмотренном договором порядке.
Также в данном разделе стороны могут определиться с тем, на кого будут возложены расходы по проведению этой сделки и как они будут распределяться между сторонами.
При наличии каких-либо обременений на земельном участке владелец должен в обязательном порядке указать это в договоре и предупредить покупателя, так как в противном случае оформленный договор может признаваться недействительным. При этом в договоре нужно будет указать и отсутствие таких ограничений, если они действительно отсутствуют.
Быть собственником земельного участка – это значит иметь право распоряжаться им по своему усмотрению. Владелец земли может совершать в отношении своего владения юридические сделки с переходом права собственности к другому лицу. Продажа участка должна сопровождаться составлением договора, который определит права и обязанности сторон сделки и поможет избежать ненужных проблем.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-33-98.
- Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
Договор купли-продажи участка
Договор купли-продажи земельного участка – это документ, согласно которому права на пользование, владение и распоряжение переходят от продавца к покупателю. Последний, в свою очередь, обязуется выплатить продавцу определенную денежную сумму, то есть цену данной недвижимости.
Договор должен полностью соответствовать требованиям законодательства, выраженным в правовых актах Гражданского кодекса:
- Согласно 554 статье Гражданского кодекса, в договоре должны содержаться точные характеристики объекта продажи. Отсутствие таковых является существенным основанием для признания документа недействительным.
- 421 статья ГК РФ говорит о том, что принуждение к подписанию договора исключено. Каждая из сторон сделки должна руководствоваться исключительно собственной волей.
- Договор нельзя считать заключенным до момента, пока продавец и покупатель не придут к единому мнению по каждому существенному пункту (ст. 432 ГК РФ).
- Нельзя заключить сделку по договору, в котором отсутствует информация о цене участка (ст. 555 ГК РФ).
- В случае долевого владения недвижимостью, до каждого из совладельцев должна быть донесена информация о продаже одной из долей. Если кто-либо из них посчитает нужным приобрести данную долю, он будет иметь на это преимущественное право. (ст. 250 ГК РФ).
- В 460 статье ГК РФ зафиксирована обязанность продавца перед продажей какого-либо товара, избавить его от обременения третьими лицами.
Скачать образец договора купли продажи земельного участка.
Существенные условия договора
Условия заключенного договора подразделяются на три основные категории, самой главной из которых являются существенные. Это те пункты документа, наличие которых нельзя игнорировать. Отсутствие хотя бы одного из них повлечет за собой невозможность признания юридической силы договора. Стороны должны придти к общему мнению по каждому из этих пунктов.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-33-98.
- Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
- Обязательно необходимо указать все данные, касательно предмета договора. В данном случае – это участок земли. Описание объекта должно быть составлено таким образом, чтобы не возникло сложностей в его идентификации среди соседних участков.
- Первое, что нужно указать – это адрес участка;
- Затем необходима информация о его размере и расположении границ;
- Номер кадастрового учета;
- К какому виду разрешенного использования имеет отношение данный объект;
- Обязательно указание документов, подтверждающих право собственности на участок предыдущего владельца;
- Еще одно существенное условие – это стоимость продаваемого объекта. Она может быть установлена при помощи четырех основных способов. Например, исходя из личных соображений, назвать цену может собственник недвижимости. Кроме того, за основу может быть взята налоговая ставка. Цена может быть сформирована по итогам торгов. Для определения достоверной цены объекта продажи, можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.
Но просто обозначить стоимость земли недостаточно. В договоре должен быть указан способ, по которому будет произведена оплата. Например, наличными или в рассрочку. Во втором случае нужно помнить о составлении графика, в соответствии с которым будут поступать платежи.
Помимо этих пунктов, в документе должны присутствовать личные данные каждого участника договора. Сюда относится ФИО, номер и серия паспорта, дата выдачи и адрес регистрации. Желательно указать телефонные номера.
Недействительные условия договора
Одна из категорий договорных условий – дополнительные. С их помощью стороны устанавливают ряд прав и обязанностей в отношении противоположной стороны. В целом, их наличие делает договор наиболее понятным. Но есть ряд условий, которые нарушают законные права одной из сторон. В этом случае они признаются недействительными. Включать подобные пункты в текст договора нельзя. Любая попытка это сделать признается противозаконной. О недействительных условия говорит законодательство, посредством Земельного кодекса РФ (ст.37, п.2).
Итак, нельзя включать в договор купли-продажи следующие пункты:
- Право обратного выкупа имущества предыдущим владельцем, в любой момент, когда он сочтет это нужным. Такая практика имеет место при совершении сделок с недвижимостью, которая обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у кредитора. В любом случае, данного пункта в договоре не должно быть.
- Ограничение или запрет на право нового собственника совершать различные виды юридических сделок с земельным участком. Сюда можно отнести дарение земли, ее обмен или продажу. Наличие подобных условий недопустимо, так как они напрямую противоречат законодательству РФ.
- Бывший владелец имущества не несет ответственности за предъявление третьими лицами прав на данный объект. Этот пункт будет являться недействительным, даже если покупатель был предупрежден о возможности такого развития событий.
Важнейшая часть удачной продажи или покупки участка земли – это правильное составление договора. Некоторые пункты должны являться его неотъемлемой частью. Наличие других – обоснованная причина аннулировать договор.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-33-98.
- Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
При составлении любого договора немаловажное значение имеет его правильное оформление и содержание, в том числе и наличие в нем определенных условий.
Некоторые из них могут быть внесены сторонами по своему усмотрению, другие же являются обязательными. Более подробно о том, что точно должно содержаться в документе, а без чего можно обойтись — далее в статье.
Существенные условия
Все условия, которые включаются в договор, могут быть разделены на три группы:
- существенные;
- основные;
- дополнительные.
Первую группу условий составляют существенные, которые являются для документа обязательными.
Если вы хотите узнать, как в 2022 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-86-72.
- Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
Без них договор не будет признан действительным даже в случае подписания сторонами, а совершенная сделка будет подлежать расторжению.
В соответствии с требованиями законодательства, к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости (в том числе земельного участка) относятся:
Предмет
В качестве предмета выступает конкретный объект недвижимости, который подлежит продаже, то есть земельный участок. При этом необходимо описать его как можно более подробно, чтобы была возможность идентифицировать участок и выделить его среди множества других подобных объектов.
В частности, необходимо указать:
- адрес или конкретное месторасположение;
- площадь и границы;
- кадастровый номер;
- разрешенный вид использования.
Помимо этой информации, в этом разделе договора также должно быть указано, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается.
Помимо правоустанавливающих, могут быть перечислены и другие документы на участок, которые используются для проведения сделки.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-86-72.
- Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
Цена
Поскольку купля-продажа является возмездной сделкой, то условие о цене земельного участка также является обязательным (ст. 555 ГК РФ).
Необходимо не только прописать конкретную стоимость участка, но также способ и порядок оплаты. Например, это может быть как наличный, так и безналичный платеж, единоразовая оплата, рассрочка и т. п. В случае рассрочки также необходимо приложить график платежей.
Кроме этого, обязательным является также указание реквизитов сторон (то есть продавца и покупателя), а именно:
- их ФИО;
- серия и номер паспорт;
- название органа, который выдал паспорт;
- дата выдачи;
- адрес регистрации и фактического места проживания;
- контактные номера телефонов.
Эти данные обязательно должны совпадать с информацией, которая указана в паспортах сторон. Поэтому к договору обязательно должны быть приложены нотариально заверенные копии паспорта (или обычные копии вместе с оригиналами).
Определение цены происходит несколькими способами:
- самостоятельно собственником;
- оценщиком;
- на основании ставки земельного налога;
- в результате торгов.
Наиболее надежным и достоверным способом является обращение к профессиональным оценщикам, которые могут быть как представителями специальной оценочной компании (то есть юридического лица), так и индивидуальными предпринимателями.
Заключение с результатами проведенной процедуры и установленной ценой необходимо прикладывать к договору.
Основные
Помимо существенных условий, есть также основные, отсутствие которых не будет основанием для признания его недействительным, однако существенно усложнит проведение сделки.
В частности, к ним относятся такие пункты:
Права и обязанности сторон
В частности, главной обязанностью продавца является передача второй стороне сделки земельного участка в установленные сроки и в надлежащем виде.
Основная обязанность покупателя — принять этот участок и оплатить его в установленном договором порядке.
Это установлено ст. 556 ГК РФ.
В этом разделе стороны также могут определить, кто будет нести расходы по сделке и как они будут распределяться между ними. Помимо этого, стороны могут установить по отношению друг к другу множество других прав и обязанностей.
Главное правило при этом, чтобы они соответствовали требованиям действующего законодательства.
Ограничения и обременения, которые есть на участке
При их наличии собственник обязательно должен предупредить о них покупателя, в противном случае договор может быть признан недействительным.
Примером таких обременений и ограничений может быть:
- сервитут;
- залог;
- арест;
- аренда.
В случае отсутствия каких-либо ограничений или обременений это также указывается в документе.
Если же они присутствуют, но продавец не сообщил об этом, в дальнейшем это может стать основанием для признания сделки недействительной.
Порядок передачи земли покупателю
Стороны должны определить, в какой именно момент земля переходит от одного собственника к другому. Чаще всего это происходит после регистрации договора в Росреестре, однако продавец с покупателем могут установить и более поздний момент.
Все эти условия хоть и не являются существенными, но все же очень важны для правильного оформления сделки, поэтому их стоит обязательно предусмотреть в документе.
Дополнительные
Кроме перечисленных выше условий, которые являются обязательными или желательными для включения в договор, стороны могут внести в него любые дополнительные пункты. Единственное требование при этом — соблюдение положений действующего законодательства.
Их примером может быть:
Ответственность сторон
Чтобы повысить вероятность надлежащего исполнения сторонами своих обязательств, стоит предусмотреть в документе различные санкции за их нарушение. Например, пеню за каждый день просрочки оплаты или срока передачи участка и т. п.
Порядок изменения или расторжения договора
В частности, здесь может быть установлена возможность прекращения сделки по обоюдному согласию, а также приведены основания для ее расторжения по инициативе одной из сторон.
Разрешение споров
Здесь определяются способы решения возможных споров, а также сроки и условия предъявления претензий. Если допускается судебное урегулирование, то можно указать и наименование конкретного суда, куда нужно будет обращаться.
Данный перечень условий далеко не исчерпывающий.
В зависимости от конкретной ситуации в договоре может присутствовать множество других дополнительных пунктов, если это обусловлено особенностями сделки или требованиями одной из сторон.
Условия, которые могут быть признаны недействительными
В законодательстве выделяется еще одна группа условий, при наличии которых в договоре он может быть признан недействительным. Такие положения документа являются незаконными и противоречат действующему законодательству.
Их примером может быть:
Право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию
В частности, такое положение может быть внесено, когда продается участок, купленный в ипотеку и находящийся в залоге.
При этом в случае ненадлежащего выполнения покупателем своих обязанностей по уплате кредита права на участок переходят обратно к продавцу.
Такой механизм, выгодный в основном для банков, является незаконным, а включение подобного условия в договор не допускается.
После совершения сделки права собственности и ответственность перед банком полностью переходит к покупателю, продавец же больше не имеет к нему никакого отношения.
Ограничения по дальнейшему распоряжению землей покупателем
В частности, запрет на сдачу ее в аренду, предоставление в качестве залога или продажу третьим лицам. Такое условие также является незаконным, поскольку с приобретением прав собственности на участок новый владелец имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и отчуждать или обременять любыми законными способами.
Единственное исключение в этом случае — это установление ограничений на распоряжение имуществом каким-либо федеральным законом.
Ограничение ответственности продавца в случае предъявления на участок прав со стороны третьих лиц
В целях повышения максимальной защиты прав покупателя такое условие также будет
признано незаконным.
Кроме этого, основанием для признания договора недействительным является несоблюдение его письменной формы, а также отказ от процедуры государственной регистрации в Росреестре.
Хотя регистрация самого договора уже не является обязательной, для перехода прав собственности эта процедура не отменялась.
Таким образом, условия договора купли-продажи состоят из нескольких групп: существенных, обязательных и дополнительных.
И если две первые группы должны включать в себя положения, определенные в законе, то в качестве дополнительных условий стороны могут указать различные требования и права по отношению друг к другу.
Однако в случае их противоречия законодательным требованиям они будут признаны недействительными.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-86-72.
- Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!