Договор купли-продажи квартиры (ипотека): образец

Взаимоотношения участников сделки по недвижимости, включая сроки расчета, обязанности и иные особенности сделки должны быть закреплены документально.

Именно договор купли-продажи квартиры, ипотека Сбербанка в котором является особым условием, служит законным основанием перехода права собственности. Разберем подробнее, как составить такой документ и на что следует обратить внимание.

Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Договор купли-продажи квартиры г. Истра, Московской области                                                                       «01»  апреля  2023 года

(место заключения)                                                                                                (дата заключения)

Мы, гражданин Российской Федерации Иванов Иван Иванович, дата рождения – 07.07.1970, место рождения – г. Москва, паспорт гражданина Российской Федерации 4509 888888 выдан отд. по району Богородское ОУФМС России по г. Москве в ВАО 10.07.2015, код подразделения 770-045, зарегистрированный(ая) по адресу: г. Москва, ул. Миллионная, д. 11, корп. 1, кв. 100,
СНИЛС: 140-610-025 11 (СНИЛС при наличии),  именуемый(ая) в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и

гражданин  Российской Федерации Петров Петр Петрович, дата рождения – 08.08.1986, место рождения – г. Москва, паспорт гражданина Российской Федерации 4510 777777 выдан отд.   по району   Чертаново Центральное ОУФМС России по г. Москве в ЮАО 10.08.2006, код подразделения 770-045, зарегистрированный(ая) по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 17, кв. 555,
СНИЛС: 140-888-030 11 (СНИЛС при наличии), именуемый(ая)  в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор купли-продажи (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора (существенное условие).

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество – квартиру – с кадастровым номером:            50:08:01:05050:001, расположенную на 3 этаже многоквартирного дома с кадастровым номером: 50:08:01:010203:002 по адресу: Московская область, г. Истра, ул. Советская, д.15, кв. 13, общей площадью 42,0 кв. м, состоящую из 2-х комнат, (далее по тексту – Объект).

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 05.05.2007, заключенного между Федеровым П.В. и Ивановым И.И., удостоверенного нотариусом г. Истры и Истринского района Московской области Хряниной Л.Л. 05.05.2007, реестровый номер 5252, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.05.2007 внесена запись № 50-50-15/014/2007-608.

2. Цена Договора и порядок расчетов (существенное условие).

2.1. Стоимость Объекта составляет  2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта (примерное описание условий в случае приобретения квартиры частично за счет кредитных средств).

2.2.1. Часть стоимости Объекта в сумме 1 000 000 (один миллион) рублей оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя.

2.2.2. Часть  стоимости Объекта в сумме 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Петрову Петру Петровичу ПАО «Московский инвестиционно-кредитный банк», адрес: г. Москва, ул. Миллионная, д. 2, стр. 1,  ИНН 7737082860, ОГРН 1027730132282 (далее – Банк) в соответствии с Кредитным договором от 01.06.2016  № 500, заключенным в городе Москве (далее – Кредитный договор). Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.

2.2.3. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется
в течение 2 (двух) (срок указывается по договоренности сторон) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка.

2.3. Расчеты по Договору производятся с использованием индивидуального сейфа Банка.

3. Существенные условия Договора.

3.1. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Объект находится в залоге (ипотеке) у Банка на основании статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3.2. При регистрации права собственности Покупателя на Объект одновременно подлежит регистрации право залога Объекта в пользу Банка. Залогодержателем по данному залогу является Банк, а Залогодателем – Покупатель.

3.3. Право залога у Продавца на Объект не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Указывается по договоренности сторон).

3.4. Покупатель обязуется в течение всего периода действия ипотеки на Объект без предварительного письменного согласия Банка: не отчуждать Объект и не осуществлять ее последующую ипотеку; не сдавать Объект в аренду/наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять ее правами третьих лиц; не проводить переустройство и перепланировку Объекта.

3.5. Покупатель осмотрел Объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать Объект в том состоянии, каком он имеется на день подписания Договора.

3.6. Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача Объекта, не обремененного задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом, осуществляется по передаточному акту, подписываемому Сторонами в течение 2 (двух) (срок указывается по договоренности сторон) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю.

3.7. Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.

Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации). (Существенное условие).

В случае, если имеются лица, сохраняющие права пользования Объектом, то указывается следующее:

Лица, сохраняющие право пользования объектом: гражданин Российской Федерации Иванова Мария Ивановна, дата рождения – 07.07.1960, место рождения – г. Москва, паспорт гражданина Российской Федерации 4509 888888 выдан отд. по району Богородское ОУФМС России по г. Москве в ВАО 10.07.2015, код подразделения 770-045, зарегистрированный (ая) по адресу: г. Москва,
ул. Миллионная, д. 11, корп. 1, кв. 100, СНИЛС: 140-610-025 11 (СНИЛС при наличии), документ-основание: Договор безвозмездного пользования от 01.01.2000, заключенный между Федоровым П.В. и Ивановой М.И., срок договора (указывается при наличии).

3.8. На момент подписания Договора в Объекте зарегистрированы:

Иванова Мария Ивановна, 07.07.1960./em>

3.9. ………

3.10. ………

3.11. ……….

4. Заключительные положения.

4.1. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не являются для Сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения.

4.2. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание                 статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 34 – 36 Семейного кодекса Российской Федерации, статей 77, 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Сторонам известны и понятны.

4.3. Расходы, связанные с заключением Договора несет Покупатель.

4.4. Договор составлен в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один – для регистрирующего органа.

Подписи Сторон:

Продавец Иванов Иван Иванович     ___________подпись

Покупатель Петров Петр Петрович ___________подпись

Предварительный и основной договор купли-продажи Сбербанка: важные моменты

Ключевым документом при оформлении целевого жилищного кредита (ипотека) в Сбербанке является договор купли-продажи между продавцом и покупателем конкретного жилого объекта. По причине участия заемных средств банка в сделке и невозможности полного расчета с продавцом сразу выделяют две разновидности ДКП: предварительный и основной.

Предварительный фиксирует намерения покупателя приобрести данную недвижимость. Основной заключается уже после подписания всей необходимой кредитной документации и содержит в себе все нюансы взаимодействия с кредитором.

Важные моменты, характерные для обоих типов договора:

1. Формат и текст предварительного и основного документов имеют схожую структуру.
2. Предварительный ДКП содержит в себе условия по стоимости жилья и условиям расчета, включая долю собственных средств заемщика и этап оплаты, а также долю кредитных средств Сбербанка.
3. После заключения предварительного ДКП, он передается в Сбербанк для анализа и утверждения.
4. В случае одобрения прописанных в документе условий банк заключает с клиентом кредитный договор и договор об ипотеке.
5. После этого стороны заключают основной документ, в котором прописываются все условия ипотечной сделки.

ВАЖНО! Основной договор после его заключения станет гарантией финобеспечения оформляемой ипотеки и будет зарегистрирован в установленном порядке в территориальном регистрирующем органе.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка вступает в свою законную силу после того, как в нем поставят подписи все участники сделки. Несмотря на то, что такой документ является по своей сути черновым, это не отменяет ряд обязательных требований к нему.

Образец и чистый бланк для ипотеки

Предварительный ДКП квартиры должен составляться исключительно в письменной форме. Клиенты Сбербанка обычно используют стандартный бланк, в котором прописываются уникальные данные и условия будущей сделки.

Образец договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Форма включает в себя следующие основные разделы:

• персональные данные сторон (Ф.И.О., паспорт, адрес регистрации, дата и место рождения);
• предмет договора (описание квартиры);
• существенные условия ДКП;
• сроки реализации намерений сторон и гарантии;
• заключительные положения;
• подписи сторон.

На что обратить внимание

Перед составлением и заключением предварительного ДКП квартиры покупателю и заемщику следует максимально убедиться в юридической чистоте продавца и приобретаемой недвижимости. Именно на этом этапе существует риск одновременного заключения нескольких таких документов.

Все документы по квартире должны быть тщательно проверены. Необходимо исключить вероятность долевого владения данной жилплощадью, наличие зарегистрированных лиц в квартире, возможных наследников и любых обременений.

Как правильно составить основной договор купли-продажи

После утверждения предварительного ДКП квартиры Сбербанк установит сроки и способ выдачи ипотеки для данного заемщика. Согласованные с клиентом условия вносят в кредитный договор и одновременно в договор купли-продажи.

Образец и чистый бланк

Основной ДКП должен содержать в себе исключительно верные и актуальные сведения о предмете ипотеки (объекте недвижимости – квартире), сторонах сделки, а также условиях и сроках расчета.

Чтобы избежать возможных ошибок, рекомендуется использовать установленный бланк, образец которого доступен по ссылке.

Структура будет стандартной и включать те же разделы, что и в предварительном ДКП.

На что обратить внимание

При заключении основного ДКП квартиры важно уделить особое внимание порядку оплаты стоимости приобретаемой жилплощади, а именно четко обозначить, какая сумма и в течение какого периода вносится самим заемщиком.

Также подробно прописывается доля заемных средств, выделяемых Сбербанком по кредитному договору (+ указываются банковские реквизиты) и способ перечисления денег (с помощью банковской ячейки, сервиса безопасных расчетов и т.д.).

Если сделка оформляется с использованием мер господдержки (например, материнского капитала, социальных субсидий), то условия и сроки использования средств из бюджета также обязательно прописываются в основном договоре купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Так как зачисление денег государством обычно требует времени, то в ДКП квартиры следует прописывать максимальный срок расчета, чтобы избежать применения штрафных санкций в отношении покупателя.

Электронная регистрация Сбербанка

При стандартном варианте оформления жилищного кредита предусматривается передача комплекта документов по квартире, включая договор купли-продажи по ипотеке Сбербанка, в Регпалату или в МФЦ для регистрации. Итогом станет переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю и обременение объекта недвижимости в пользу банка.

Альтернативным способом традиционной сделки является использование электронной регистрации от Сбербанка («ДомКлик»). Данная услуга является платной, стоимость варьируется от 5550 до 10 250 рублей и зависит от субъекта РФ и типа купленного жилья.

Суть сервиса заключается в том, что сторонам не требуется лично присутствовать в регистрирующем органе и тратить лишнее время на очереди и длительное ожидание. Заемщику предоставляется персональный менеджер, который курирует весь процесс сбора документов, оплаты государственной пошлины и удаленной отправки комплекта бумаг в Росреестр.

Процедура электронной регистрации включает в себя следующие основные шаги:

1. Отправка документации в Росреестр (удаленно).
2. Анализ, изучение полученных бумаг и регистрация сделки Росреестром.
3. Успешная регистрация ипотеки в Сбербанке.

После этого заемщик на указанный адрес электронной почты получит письмо с вложенными файлами ДКП и выписки из ЕГРН на квартиру с соответствующей отметкой о госрегистрации.

Помимо экономии времени и нервов данная услуга позволит получить пониженную процентную ставку по ипотеке. Скидка составит 0,1 п.п. от базовой ставки. Но электронная регистрация сделки имеет и свои минусы о которых мы говорили в специальном посте.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья в ипотеку от Сбербанка обуславливает заключение предварительного и основного договора купли-продажи.

Первый нужен для обозначения намерений заемщика о покупке, а второй уже будет содержать в себе все условия расчета с участием заемных средств и сроки зачисления денег. Форма договора является стандартной, а образец бланка можно взять в ипотечном центре или скачать на сайте.

Перед подписанием таких документов рекомендуется тщательно изучить каждый пункт, проверить все сведения о предмете ипотеки и реквизиты.

Подробнее о том, что делать после одобрения ипотеки Сбербанка и как правильно сделать оценку по ипотеке для Сбербанка вы узнаете далее.

Напоминаем, что на сайте ведется запись на бесплатную консультацию к профессиональному юристу по ипотеке, который подскажет вам, как правильно проверить юридическую чистоту сделки и составить договор.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Образец договора купли-продажи ипотеки от Сбера

На рынке ипотечного кредитования Сбер является одним из лидеров в России. Именно его выбирают большинство граждан при решении жилищного вопроса. Сама процедура купли жилья в ипотеку является сложной. В рамках нее подписывается сразу несколько договоров. Это осуществляется в отделениях банка в присутствии представителей кредитной организации.

Договор купли продажи квартиры является одним из наиболее важных. С его помощью сделка закрепляется документально.

При этом покупатель может быть уверен в том, что после подписания такого договора права собственности на приобретаемый жилой объект перейдут ему.

Но для правомерности заключения соглашения потребуется уделить внимание оформлению, составлению такого документа. Существуют особенности у договора купли продажи квартиры, которые нужно знать и учитывать при его создании.

Основные нюансы договора купли продажи недвижимости

Одним из главных документов при оформлении ипотечного кредита является договор купли и продажи жилого объекта. Он заключается между продавцом и приобретателем квартиры.

Особенность такого договора заключается в том, что он подразделяется на два типа, так во время покупки используются заемные средства, которые не позволяют произвести полный расчет с лицом, которое осуществляет продажу жилья.

В кредитном учреждении оформляется и подписывается предварительный и основной его разновидности.

Ипотека Сбера по двум документам

Предварительный договор применяется для подтверждения намерений покупателя приобрести квартиру. Заключение основного производится уже после подписания всех документов и соглашений по предоставлению ссуды. У таких договоров купли продажи в Сбере есть общие черты, которые являются следующими:

• Тексты, прописанные в договоре, обладают идентичной структурой;
• В предварительном договоре указывается цена на приобретаемое жилье, условия произведения расчета, который состоит также и из собственных средств кредитополучателя и этапов произведения оплаты за недвижимость. В нем отражена и сумма, которую клиент банка получает при оформлении ипотечного кредита;
• После оформления и подписания предварительного договора, происходит его передача в банковское учреждение для проведения анализа и одобрения;
• Если кредитным учреждением происходит одобрение предварительных договоров, то с клиентом заключается кредитное соглашение на предоставление ипотеки;
• Происходит заключение основного договора. В нем стороны прописывают все моменты сделки по ипотечному кредитованию.

Как оформить предварительный договор купли-продажи в ДомКлик от Сбера

Некоторые правила составления предварительного договора

Предварительный договор купли продажи квартиры начинает действовать сразу после того, как он буде подписан всеми участниками соглашения. По своей сути он представляет собой черновик, но к нему предъявляются определенные требования.

Заключение договора осуществляется исключительно в письменном варианте. При намерении купить квартиру в ипотеку от Сбера, он является обязательным для составления.

И чтобы это было сделано корректно, в банке предоставляется специальный бланк. Он обладает стандартной структурой, где необходимо только вписать собственные данные.

В таком документе есть следующие разделы, обязательные для заполнения при купле или продаже жилья:

• Личные данные сторон, участвующих в подписании договора;
• Описание предмета договора;
• Основные условия предварительного договора;
• Сроки выполнения обязательств всеми сторонами по сделке и гарантии;
• Итоговые положения по договору купли продажи;
• Подписи всех участников по сделке.

Во время составления предварительного договора купли продажи покупателю или кредитополучателю необходимо тщательно проверить продавца, чтобы сделка была чистой. Необходимо проверить всю документацию на приобретаемое имущество.

Нужно обратить внимание, чтобы у продавца не было долевого владения жильем. Также важно проверить, нет ли в доме зарегистрированных лиц, или наследников, которые могут претендовать на него.

Кроме того необходимо убедиться, что у жилья нет обременения.

Правильное составление основного договора через Домклик

После составления, подписания и одобрения такого документа Сбером, производится процедура по назначению даты и методов предоставления ипотечного займа кредитополучателю. С клиентом согласуются все условия, которые в последующем вносятся в документ по ипотеке, а также купле продаже квартиры.

Особенности ипотечного кредитования в Райффайзенбанке

В основном соглашении производится использование только актуальных на данный момент сведений. В нем важно прописать достоверную информацию о том жилье, которое приобретается в рамках ипотечного займа. Стороны по сделке предоставляют свои личные данные.

В нем прописываются сроки произведения всех расчетов. По своей структуре соглашение практически ничем не отличается от договора, который был подписан предварительно. А составить его правильно имеется возможность по образцу, воспользовавшись сервисом Домклик.

Во время заключения основного соглашения потребуется обратить большое количество внимания на этапы оплаты стоимости приобретаемого жилого объекта.

В договоре купли продажи определяются точные сроки внесения определенных сумм. Они передаются заемщиком продавцу самостоятельно. В нем также указывается сумма, которую предоставляет банк в рамках ипотеки.

Эта сумма переводится продавцу жилого объекта выбранным способом.

Если в качестве оплаты жилья применяются средства, предоставленные государством для отдельных слоев населения, то основной договор купли продажи должен содержать сведения о сроках, когда их можно будет использовать для оплаты.

Как оформить предварительный договор купли-продажи ипотеки от Сбера

Особенности и возможные ошибки документа

Во время оформления соглашения при приобретении квартир, учитываются многочисленные нюансы. Всем сторонам нужно быть внимательными при составлении и подписании документов. Есть несколько моментов, которые важно помнить, чтобы не допустить ошибок при заключении соглашения купли продажи квартиры:

• Оптимальный порядок расчетов. Заранее оговариваются моменты с дополнительными расчетами по ипотечной сделке. Дело в том, что при произведении платежей в банке могут взиматься комиссионные сборы;
• Сроки передачи такой недвижимости, как квартира в рамках ипотечного соглашения. В документе прописывается дата, когда жилье будет передано финансовому учреждению в качестве обеспечения по кредиту. Если в жилье прописаны другие лица, то необходимо указать даты, когда они будут выписаны. В противном случае имущество не может быть передано в собственность покупателя после покупки;
• Проверка внесенной в документ информации. После подписания бумага проходит процедуру государственной проверки. И стоит отметить, что если в ней появятся какие либо ошибки, то она не пройдет ее. Во время подписания сторонами документ перечитывается на несколько раз. Именно это советуют делать юристы с большим опытом работы.

В бумаге могут быть представлены профессиональные термины. Клиенты всегда могут уточнить их значение у юристов, если они присутствуют во время заключения сделки. После того как соглашение будет подписано, расторжение его будет практически невозможным. Сделать это имеется возможность через суд, но при этом со стороны одного из участников сделки должны иметься существенные нарушения условий.

Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбера

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку

Договор об ипотеке квартиры — трехстороннее соглашение, которое содержит положения о предмете ипотеки, права и обязанности сторон, а также порядок и сроки осуществления расчета. Документ составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

В соглашении обязательно должно быть указанно, что квартира приобретается за счет ипотечных средств, полученных от банка.

Составить договор купли-продажи (ДКП) квартиры можно самостоятельно, а также по установленному банком образцу.

Для получения кредита банку необходимо предоставить на проверку предварительный договор.

Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно только после получения согласия от банка.

Особенности договора купли-продажи недвижимости по ипотеке

Порядок, условия, а также обязанности сторон по договору купли-продажи квартиры в ипотеку регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102 (далее ФЗ № 102). Условия заключения ДКП недвижимости установлены главой 30 ГК РФ.

При заключении ДКП квартиры в ипотеку необходимо учесть следующие особенности:

• заключается два договора — кредитный договор с банком и ДКП между продавцом и покупателем, в котором содержится условие об ипотеке;
• на основании кредитного договора банк перечисляет деньги, по договору купли-продажи регистрируется право собственности в Росреестре;
• в ДКП будет условие об обременении квартиры — ипотека в силу закона (ст. 1 ФЗ № 102).

Соглашение является трехсторонним:

1. Продавец, являющийся собственником квартиры.
2. Покупатель, который также одновременно залогодатель приобретенного жилья.
3. Банк, который обязуется предоставить кредитные средства для оплаты недвижимости и который получает ее в залог, после регистрации права собственности покупателя.

Образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

ДКП квартиры в ипотеку составляется в простой письменной форме. Если квартира принадлежала полностью или частично несовершеннолетним, или у нее было несколько собственников, стороны должны заверить документ у нотариуса. Во всех остальных случаях обращаться к нотариусу не обязательно.

В соглашении о купле-продаже обязательно содержатся следующие пункты:

• Сведения об участниках сделки — паспортные данные участников сделки, а также информация о кредиторе;
• Описание жилого помещения (площадь, адрес, этаж, количество комнат);
• Права и обязанности сторон;
• Цена и порядок расчета;
• Способ и сроки передачи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Предметом предварительного договора купли-продажи является обязанность сторон заключить основной договор в будущем. Документ также составляется в письменной форме в 2-х экземплярах.

Требования к составлению соглашения те же, что и к ДКП. Соглашение вступает в силу с момента подписания. Нотариального заверения не требуется.

Составление предварительного ДКП обязательно, если недвижимость приобретается в ипотеку. В документе должно быть указано, что недвижимость покупается за счет кредитных средств, полученных от банка. Без одобрения предварительного соглашения не будет заключен кредитный договор.

В предварительном соглашении обязательно указываются:

1. Паспортные данные участников сделки.
2. Точные характеристики объекта.
3. Дата заключения основного договора купли-продажи.
4. Цена недвижимости.
5. Порядок и срок окончательной оплаты.
6. Ответственность сторон за нарушение условий договора.
7. Информация о денежном залоге или авансе.

Отличительной особенностью Сбербанка является то, что только по специально утвержденному им образцу, покупатель и продавец должны заключить предварительный ДКП и предоставить его на проверку в банк. Другие предварительные соглашения банк на рассмотрение не принимает.

Особенности оформления договора

В вводной части договора обязательно указывается номер лицензии банка, на основании которой он действует. Если соглашение будут подписывать доверенные лица от имени продавца или покупателя — указывается реквизиты доверенности.

В договоре указываются:

• Обязанности сторон. На покупателя также возлагается обязанность ежегодно страховать заложенное имущество.
• Порядок расчета. Сумма первоначального взноса и сумма предоставляемых банков кредитных средств.
• Ответственность сторон. При неисполнении условий сделки, банк вправе наложить на покупателя штрафные санкции или обратить взыскание на квартиру.
• Срок действия. Соглашение действует до полного исполнения обязательств покупателем.

В документе нужно прописать, что после внесения покупателем первоначального взноса, осуществляется регистрация права собственности в Росреестре. После регистрации у банка возникает право залога.

Особенности покупки и продажи квартиры с обременением (находящейся в залоге у банка)

Если квартира находится в залоге у банка и ипотечный кредит по ней не выплачен полностью, продать такую недвижимость можно только с согласия банка. Первое, на что нужно обратить внимание — сумма, которая осталась невыплаченной. Банк может поставить условие о том, что продажа квартиры возможна только после уплаты 50% долга первоначальным собственником ипотеки.

Чтобы снять обременение ипотекой, участники сделки подписывают соглашение, в соответствии с которым покупатель выплачивает оставшуюся сумму долга по кредиту. Соглашение обязательно заверяется у нотариуса. После того, как банк выдает документы об уплате ипотеки, стороны могут заключить стандартный ДКП.

В случае, если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, после регистрации сделки продавец получает деньги через расчетный счет или банковскую ячейку. При этом покупатель должен оформить ипотеку в том же банке, в котором оформлен кредит продавца.

Также возможно переоформить ипотеку на покупателя недвижимого имущества. Однако, если у него плохая кредитная история или низкий уровень дохода, банк может не согласиться на переоформление.

Типовые договоры при ипотеке в различных банках

В 2022 году составить ДКП можно с помощью нотариуса, юриста или агентства недвижимости. Некоторые крупные банки для удобства клиентов устанавливают примерные бланки договора.

Например, Сбербанк для оформления сделки купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств рекомендует использовать следующую форму. С образцом ДКП с использованием ипотеки от банка ВТБ 24 можно ознакомиться по ссылке.

Остальные банки, такие как Газпромбанк и Россельхозбанк, не выдвигают жестких требований к соглашению о купле-продажи — стороны могут самостоятельно договориться о том, кто будет составлять документ или оплачивать услуги по его оформлению.

Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами.

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

• Банк проверит покупателя;
• Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
• Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться.

Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки.

От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

• Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
• Цену объекта;
• Порядок расчетов;
• Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
• Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

• выписка из ЕГРН;
• копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
• если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
• если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровый и/или технический паспорт помещения;
• справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости.

Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее.

Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

• покупателе и продавце;
• квартире;
• цене договора;
• порядке расчета между покупателем и продавцом.

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

•  На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
•  До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.