Последствия самовольной перепланировки помещения

Переустройство и перепланирование жилого помещения регулирует Глава четвертая Жилищного кодекса Российской Федерации.

Наиболее часто нормы данной главы ЖК регулирует вопросы и споры о модернизации и переустройстве инженерно-коммуникационных, электрических и канализационных сетей.

Самовольная перепланировка и ответственность

Последствия самовольной перепланировки или модернизации жилых помещений отражены в статье 29 ЖК РФ. Согласно, требований закона, самовольной признается, перепланировка и/или переустройство помещения, проведенные в отсутствие оснований, которые предусмотрены ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, либо с нарушением ранее утвержденного проекта перепланировки и/или переустройства, предусматриваемого п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК.

Самовольная реконструкция, переустройство, перепланировка помещения влечет ответственность, предусмотренную действующим законодательством. В случае выявления несанкционированного перепланирования жилого помещения, его собственник, или наниматель, проживающий по типовому договору социального найма, обязан в обязательном порядке привести помещение в первоначальный вид и состояние.

Для этого законом установлен специальный порядок: работы должны быть выполнены в разумный срок, в порядке, устанавливаемом надзорным органом.

В то же время законом предусмотрено, что такое помещение может быть оставлено в имеющемся состоянии по решению суда.

Обязательным условием является безопасность и соответствие строительным нормам и правилам, а также, если это ни коим образом, не нарушает права граждан, не угрожает их жизни, здоровью и законным интересам.

Решение о приведении помещения в первоначальное положение

В том случае, когда собственником или нанимателем спорное помещение не будет возвращено в первоначальное состояние по представлению надзорного органа, последним возбуждается исковое производство в суде.

На основании законно и представленных обоснований, суд может принять следующие решения:

1. Реализация данного жилого помещения с торгов, с выплатной предусмотренной компенсации собственнику и возмещения судебных и иных расходов. При этом на нового собственника возлагается обязанности по приведению помещения в надлежащее состояние, или полностью узаконить перепланировку.
2. Расторжение договора социального найма с нанимателем (выселение) с возложением обязанности приведения помещения в первоначальное состояние на собственника помещения (наймодателя).

Согласующий перепланировку орган, для каждой ситуации устанавливает необходимый срок. Он определяется условиями вынесенного судом решения, и является необходимым и достаточным для производства такого рода работ. В случае, если в определенный срок помещение не приводится в надлежащее состояние, оно продается с публичных торгов в специально определенном порядке.

Как сохранить самовольную перепланировку

В России в настоящее время сложилась обширная судебная практика по делам, связанным с переустройством и/или перепланировкой жилых помещений.

Так, Верховным Судом РФ, в выпускаемом «Обзоре… практики Верховного Суда РФ второй кв. 2006 г.» (пост. Президиума ВС РФ 27.09.2006 г.) даны подробные разъяснения по применению статьи 29 ЖК РФ.

Часть четвертая ст. 29 ЖК устанавливает, что на основании вынесенного решения суда, вступившего в законную силу, перепланированное жилое помещение может сохраняться в данном состоянии, если такой перепланировкой не создается угроза жизни, здоровью и имуществу граждан, не нарушаются их права и защищаемые законные интересы.

При этом, указанная норма обязательно должна рассматриваться исключительно в совокупности с другими положениями данной статьи, и в частности – с частью пятой. В ней устанавливается право суда на вынесение решения о реализации спорного жилого помещения с торгов.

В том случае, если сторона является нанимателем о расторжении договора (если судом не будет принято решение по ч. 4 настоящей статьи).

В случае нарушения такой перепланировкой и/или переустройством законных прав граждан, либо если данное переустройство угрожает имущественным, неимущественным правам, жизни и здоровью граждан, орган местного самоуправления может обратиться в суд о расторжении договора найма и продаже помещения с торгов.

При этом суд может отказать в удовлетворении подобных требований, если собственник помещения или наниматель, подаст соответствующее заявления и со всей очевидностью докажет, что перепланировка и/или переустройство не нарушает прав граждан и совершенно безопасен для окружающих.

При вынесении данного решения и вступление его в законную силу, в нем обязательно отражается то, что принятое решение – основание для внесения изменений в техдокументации на данное помещение.

Заключение

Таким образом, законом определено, что оставление жилого помещения в реконструированном и/или перепланированном виде решается судом при рассмотрении поданного иска заинтересованным лицом о расторжении договора найма, продаже с торгов, в порядке производства по делам гражданских публичных правоотношений – по встречному заявлению физического лица об оставлении жилого помещения в реконструированном и/или переустроенном состоянии.