Покупка новой квартиры в зачет старой — в новостройке, вторичное жилье
23 просмотровВ этой статье:
- 1 Особенности и преимущества схемы зачёта
- 2 Покупка квартиры в зачет старого жилья: какие есть преимущества и риски
- 3 Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья
- 3.1 Что представляет собой ипотека в зачет имеющегося жилья
- 3.2 Требования, предъявляемые к заменяемому объекту
- 3.3 Плюсы и минусы взаимозачета
- 3.4 Схемы приобретения недвижимости в зачет уже имеющегося жилья
- 3.5 Реализация квартиры застройщику в обмен на объект в новостройке
- 3.6 Ипотека в залог имеющегося жилого объекта
- 3.7 Реализация имеющегося жилья и внесение вырученных средств в ипотечное обязательство
- 3.8 Наиболее выгодные алгоритмы
- 3.9 Заключение
- 4 Купить квартиру по взаимозачёту в Москве можно в 33 новостройках
- 5 Трейд-ин квартир в новостройке: ожидания и реальность
Многие застройщики и агентства недвижимости предоставляют клиентам возможность значительно ускорить этот процесс с помощью схемы взаимозачёта.
Итак, как продать старое жильё в зачёт нового? Об этом пойдёт речь далее.
Особенности и преимущества схемы зачёта
Сразу отметим, что не стоит путать понятия «взаимозачёт» и «трейд-ин» – сделку по ускоренной продаже старой квартиры и приобретения новой.
Понятие «trade in» пришло из автобизнеса, где такая схема применяется уже давно и подразумевает выкуп агентством старой машины со скидкой (до 15%). Взамен клиент подбирает себе другую машину, доплачивает разницу в стоимости и получает новое авто.
Сегодня на рынке недвижимости сделку по схеме взаимозачёта часто называют «трейд-ином», хотя это неправильно. «Trade in» — это ускоренный выкуп агентством старой квартиры клиента по сниженной цене. А продажа старой квартиры в зачёт новой предполагает несколько другое.
Купить квартиру взаимозачётом вполне реально. Как это сделать? Клиент агентства недвижимости подбирает понравившиеся апартаменты в новостройке. Далее эксперты проводят оценку старой квартиры и выставляют её на продажу.
Как только найдётся покупатель на старую жилплощадь, клиент подпишет 2 договора одновременно – продажи старой квартиры и покупки жилья в новостройке. При необходимости покупатель доплачивает разницу в цене одним платежом или в рассрочку.
Процедуру покупки квартиры в зачёт старой квартиры можно провести и без привлечения агентств, но без рекламы покупателя придётся искать месяцами или даже годами, при этом ни одна строительная компания не станет так долго держать бронь на имя потенциального покупателя. Да и оформить всю необходимую документацию самостоятельно довольно сложно.
Главное преимущество схемы «квартира взаимозачётом» в том, что агентство недвижимости заинтересовано в быстром проведении сделки, а по сему активно ищет покупателя и помогает клиенту справиться со всеми юридическими формальностями, сопровождая эту сделку от начала и до конца
У граждан, интересующихся вопросами продажи старого и приобретения нового жилья, зачастую возникают такие вопросы:
- Что выгоднее: ипотека или зачёт? Специалисты утверждают, что схема зачёта вторичного жилья при покупке новостройки выгоднее ипотеки, поскольку покупателю квартиры не приходится отчислять проценты по кредиту под залог приобретённой недвижимости.
- Взаимозачёт и обмен — это одно и то же? Покупка квартиры по взаимозачёту похожа на распространённую некогда схему обмена, которая существует и сегодня. Однако обмен квартиры возможен в тех случаях, когда сделка совершается между физлицами, двумя собственниками квартир. Если же в сделке участвуют физическое лицо (собственник старой квартиры) и юридическое лицо (застройщик), то речь уже идёт о схеме взаимозачета жилья.
- Можно ли провести сделку взаимозачёта между квартирами вторичного фонда? Нет, зачёт вторичного жилья возможен только при покупке новостройки.
Условия оформления сделок по схеме взаимозачёта
При продаже квартиры в зачёт новостройки агентства по недвижимости предъявляют определённые требования. Так, например, в Москве для взаимозачёта принимаются в основном квартиры, находящиеся в собственности более 3 лет, юридически и физически свободные (т.е. хозяева должны быть готовы освободить жильё в течение 1-3 недель по достижении договорённости).
Охотнее всего риелторы принимают для таких сделок высоколиквидные квартиры в домах, построенных после 2000 года, находящихся в хорошем состоянии.
Часто квартиры, доступные для покупки по взаимозачёту, предлагаются в объектах с незавершённым циклом строительства, а это означает, что покупателю придётся ждать заселения и быть готовым к тому, что сроки сдачи дома в эксплуатацию могут быть изменены.
К 2022 году на российском рынке сложилось 2 варианта взаимозачёта. Первый — классический, когда риэлторская компания берёт на реализацию квартиру, находящуюся в собственности клиента. Второй вариант предполагает срочный выкуп квартиры, когда агентство выкупает старую квартиру и оформляет её в зачет новой.
Второй вариант не очень прижился на рынке, поскольку квартира в этом случае выкупается риелторами со значительным дисконтом (15 — 30%) от общей рыночной стоимости.
Компании объясняют такой большой процент затратами на последующую реализацию квартиры и высокими рисками, связанными с низким спросом на жилплощадь. Продавцам такой дисконт также не выгоден, поскольку это существенная потеря денег, исчисляемая иногда миллионами.
Отметим, что покупателям не стоит бояться приобретать «зачётное» жильё от юридического лица: никаких «подводных камней» тут нет.
Второй вариант — классический взаимозачёт — куда более популярный и распространённый, чем первый: риэлторская компания берёт старую квартиру на реализацию, активно её рекламирует и фиксирует цену на новое жильё. В этом случае все участники сделки заинтересованы в том, чтобы продать «вторичку» быстро и по оптимальной цене.
Стоимость квартиры в новостройке фиксируется, как правило, на 3-6 месяцев. Агентствам невыгодно растягивать сроки продажи, особенно, если квартира относится к категории ликвидных на данный момент.
Для того чтобы недвижимость вторичного фонда могла участвовать в схеме взаимозачёта, она должна принадлежать клиенту на правах собственности (т.е. это не может быть муниципальное, наёмное, арендованное или неприватизированное жильё).
Ни в коем случае агентство или застройщик не станут реализовывать квартиру, обременённую залогом или арестом.
Для подтверждения юридической чистоты квартиры собственник собирает и предоставляет следующие документы:
- актуальную выписку из ЕРГН;
- выписку из Росреестра;
- кадастровые документы на недвижимость;
- экспликацию и поэтажный план из БТИ (для подтверждения отсутствия неузаконенной перепланировки);
- бумаги, на основании которых было получено право собственности (договор дарения, купли-продажи и пр.);
- выписку из домовой книги о количестве прописанных в квартире лиц или справку о составе семьи, полученную в паспортном столе;
- справку об отсутствии долгов по коммунальным счетам (подтверждается выпиской из лицевого счета);
- согласие на сделку от органов опеки (если в квартире пописаны несовершеннолетние) и супруги продавца.
Иногда предъявляются определённые требования к возрасту многоэтажного дома, в котором располагается квартира и к её планировке.
Квартиры в зачёт: программы от застройщиков и агентств
Сегодня большинство крупных застройщиков Санкт-Петербурга предлагают покупку квартир в строящихся жилых комплексах. У различных застройщиков в разных жилых комплексах, на разных этапах строительства могут быть абсолютно разные программы и условия их проведения.
Так, например, компания «Северный город» предлагает своим клиентам программу «Выгодный зачет». Старая недвижимость продаётся в течение 90 дней по рыночной цене, а вырученная сумма частично или полностью покрывает стоимость новостройки.
Цена на новую квартиру фиксируется на время продажи. Покупка оформляется в соответствии с ФЗ-№ 214, первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья. Допускается оформление ипотеки от Сбербанка РФ.
Внесение первоначального взноса — обязательное условие работы по схеме зачёта со строительной компанией. Минимальный размер первого взноса по таким программам — от 10%, максимальный может составить до 50%. После внесения аванса и заключения договора с застройщиком покупателю предоставляется беспроцентная рассрочка на время реализации старой квартиры.
В среднем этот срок ограничен рамками: от 2 до 6 месяцев. Гарантией соблюдения сроков внесения основной суммы обычно является наличие оценочной стоимости и указанных в договоре с агентством недвижимости сроков продажи «зачётного» жилья.
В свою очередь, питерское агентство недвижимости «Юрист» предлагает потенциальным клиентам продать свою «вторичку» в зачёт приобретения новостройки на основе подписания договора аренды и возможности проживания в проданной квартире вплоть до окончания строительства дома.
Комиссионные риэлторской компании за реализацию квартиры и оформления сделки составляют 3,5-4%. Их оплачивает обычно продавец, но в некоторых случаях застройщик берёт эту миссию на себя, как это делает, например, строительная компания «Ленстройтрест».
Если говорить о Москве, то здесь схему взаимозачёта «обкатывает» один из крупнейших застройщиков — СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ КВС. Вниманию клиентов предлагается 2 варианта программ, которые немного отличаются условиями, например, размером первоначального взноса (15% или 20%), сроками, предоставляемыми для продажи старой квартиры (3 и 6 месяцев) и некоторыми другими нюансами договоров.
Примечательно, что договор на продажу старого жилья можно заключить через отдел вторичной недвижимости компании КВС.
Жители Москвы и Московской области могут также стать участниками программы «Переезд», воспользовавшись услугами таких агентств недвижимости, как «Первый строительный фонд» или «Азбука Жилья», партнёром которой является строительная компания «Группа ЛСР». Кстати, купить новую квартиру у этого застройщика можно, имея на руках всего лишь 5% от её стоимости.
Основные риски при зачёте имеющегося жилья
Финансовую ответственность за выполнение условий договора с застройщиком, по соблюдению сроков продажи имеющегося жилья, внесению основной суммы несёт сам клиент.
Именно поэтому так важно подобрать риелторскую компанию с высоким профессиональным уровнем специалистов, которые сумеют дать предварительную оценку ликвидности объекта и реализовать старое жильё по максимальной рыночной цене в течение периода, обозначенного в договоре.
В случае, когда сложно спрогнозировать соблюдение сроков продажи без значительных финансовых потерь, лучше подстраховаться. Для этого собственнику стоит предварительно выставить свою жилплощадь на продажу, чтобы увидеть реальный спрос на объект и правильно оценить его.
Исходя из полученной таким образом оценки ликвидности квартиры, можно будет понять, целесообразно ли участвовать в рассматриваемых нами программах или лучше сначала продать старое жильё, а потом уже покупать другое.
Минусы продажи старого жилья в зачёт нового
Кроме вышеописанных рисков, можно выделить ещё 2 минуса участия в сделках взаимозачёта:
- Программа каждого застройщика действует только в рамках Жилого комплекса этой строительной компании, что существенно ограничивает выбор жилья.
- Продажа старой недвижимости осуществляется либо самим застройщиком, либо с помощью «агентства-партнёра». В обоих случаях оценка жилья клиента выполняется с большим «запасом», а это, как правило, приводит к существенным потерям в конечной стоимости квартиры, а в некоторых случаях даже сводит на нет все преимущества такого зачёта.
А также оценит риски приобретения новостройки по программам, предлагающим квартиры в зачёт, в контексте вашего жилья и с учётом особенностей условий каждой программы зачёта у каждого конкретного застройщика.
Такой подход к решению вопроса продажи старого и покупки нового жилья обеспечит успешное выполнение главной задачи без потерь от стоимости, в нужные сроки и на самых выгодных условиях.
Покупка квартиры в зачет старого жилья: какие есть преимущества и риски
Покупка квартиры в зачет старой квартиры нельзя назвать самым популярным видом сделок на рынке недвижимости. Дело в том, что такие операции являются сложными и подразумевают множество подводных камней. Для того чтобы покупка жилья не стала проблемой, необходимо разобраться во всех нюансах процесса, чем мы и займемся в нашей статье.
Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам: Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Если у вас есть квартира и вы хотите купить жилье в новостройке, то существует несколько вариантов. Зачет квартир при покупке квартиры в другом доме будет осуществляться по определенному алгоритму.
Вариант №1
Первая схема заключается в следующем: человек подписывает договор с застройщиком о продаже его недвижимости третьим лицам. При этом новый дом может находиться на любой стадии: только строиться или уже быть сданным в эксплуатацию. Выбор конкретного объекта зависит от желания клиента.
Что касается продажи, то этим занимается либо сторонний риэлтор, либо же агент, который является сотрудником компании-застройщика. Крайне важно, чтобы этот человек был профессионалом и ответственно подошел к поиску покупателя.
В его задачи входит адекватная оценка и установление цены, что будет способствовать справедливой, но быстрой продаже старого помещения. Нельзя допускать занижения стоимости недвижимости с целью ускорения продажи.
Это выгодно для компании, но никак не для владельца вторичного жилья.
Отметим, что реализация недвижимости должна быть осуществлена в определенные сроки, которые предусматриваются подписанным договором. Как правило, на это отводится 90 дней, поскольку этот срок считается достаточным для поиска реального покупателя. В зависимости от определенных факторов, срок может увеличиваться или уменьшаться, если того пожелают участники сделки.
Важность соблюдения сроков обосновывается тем, что на это время происходит бронь понравившегося помещения в новостройке. Если за этот период не удается продать свое жилье, то бронь будет снята, а недвижимость сможет приобрести другой человек.
Необходимость согласия супруга (супруги) на покупку квартиры
Если же она была успешно реализована на вторичном рынке, то следующий этап заключается в подписании нового договора на покупку. При этом полученная за старую недвижимость сумма идет в зачет. Особенностью этой схемы является то, что на время действия брони стоимость новостройки не изменяется, а поэтому купля будет осуществляться по той цене, которая указана в договоре.
Вариант №2
Эта схема покупки в зачет старой квартиры имеет существенные отличия, которые заключаются в следующем:
- застройщик сразу же покупает старое помещение у своего клиента;
- застройщик самостоятельно реализует жилье, при этом клиент несет потери от 20 до 30% от цены недвижимости.
То есть, клиент не ждет, пока недвижимость будет продана, чтобы пойти в зачет стоимости нового жилья. Он подписывает договор и за определенную цену передает право собственности. После этого компания продает квартиру по выгодной для нее цене, что позволяет получить дополнительную прибыль. Это ключевое условие, без соблюдения которого застройщик не возьмет старую квартиру в зачет.
Далее заключается еще одно соглашение между компаний и клиентом, которое предусматривает передачу жилья в новостройке. В счет ее оплаты зачисляется та сумма, по которой была реализовано старое жилье застройщику.
Оставшуюся сумму клиент обязан погасить на условиях, прописанных в договоре. Это может быть оплата одним платежом, в рассрочку и т. д.
Что касается договора о покупке новой квартиры, то его вид зависит от того, в каком состоянии находится дом и на какой он стадии строительства. [smartcontrol_youtube_shortcode key=»Старое жилье в зачет при покупке нового» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]
Возможные риски
Как показывает практика, такой вариант покупки новой квартиры используется в тех случаях, когда клиенты застройщика желают отдать в зачет стоимость помещения с двумя или тремя комнатами. Эту схему используют люди, которые не желают тратить время на продажу своей квартиры и связанные с этим нюансы. Главное ее преимущество в том, что она позволяет быстро получить новое жилье. Однако необходимо понимать, что этот вариант имеет также существенные недостатки.
Основной риск, который подразумевает покупка квартиры в зачет старого жилья, заключается в том, что возможна переплата. То есть, если старая недвижимость оценена несправедливо, а ее реальная стоимость выше, то человек несет реальные потери. [smartcontrol_youtube_shortcode key=»Покупка квартиры в зачет старой квартиры» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]
Более того, в некоторых ситуациях стоимость недвижимости в новостройке может быть увеличена, а поэтому дом будет сдаваться в эксплуатацию по цене выше, которая была указана изначально. Выбирая такой вариант приобретения жилья, необходимо быть готовым к дополнительным затратам. В финансовом плане этот вариант нельзя назвать самым выгодным.
Отметим еще один возможный риск. Использование первой схемы оформления предусматривает уплаты определенного взноса при заключении договора. Если в установленный срок жилье не будет продано, то бронь снимается, при этом взнос не возвращается. Как правило, именно такой вариант прописывается в большинстве договоров.
Подводя итог, можно сказать, что приобретение жилья в зачет старой квартиры подходит в том случае, если имеется определенный запас денег. В противном случае, лучше выбрать другой вариант купли недвижимости. Помните, что в зачет можно отдать любую недвижимость, если на нее есть документы, подтверждающие право собственности и ее юридическую чистоту.
Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья
Оформление ипотеки в зачет имеющегося жилья может отличаться более лояльными условиями кредитования, чем базовые, так как такой объект квалифицируется как показатель возвратности средств (особенно, если ранее и он был приобретен с использованием заемных средств), а также способен покрыть все риски банка, при неплатежеспособности или банкротстве заемщика.
Что представляет собой ипотека в зачет имеющегося жилья
Особенности категории следующие:
- Условия кредитования, как правило, мягче, чем базовые;
- Заемщик вправе ориентировать выбор на покупку объекта и на первичном, и на вторичном рынке жилья;
- Условие о первоначальном взносе может быть опущено;
- Прежний недвижимый объект, выступающий залогом по ипотеке должен быть оценен (как показывает практика, его стоимость может быть занижена по сравнению со среднерыночными показателями региона расположения такого жилья);
- Не обязательно привлечение созаемщиков.
Требования, предъявляемые к заменяемому объекту
- Заемщик имеет на объект полное (индивидуальное) право собственности (исключение составляет совместная недвижимость супругов, которая может быть оставлена в залог, при условии выдачи согласия на то вторым супругом);
- Недвижимость, передаваемая в залог должна быть в собственности не менее трех последних лет (согласно минимальному сроку владения, в противном случае, его реализация/отчуждение при неисполнении ипотечных обязательств будет сопровождаться дополнительными налоговыми издержками);
- Предпочтение отдается жилью, расположенному в престижных или популярных районах города, с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью (такой объект вероятнее всего обеспечит положительный ответ на ипотечную заявку ввиду своей высокой ликвидности);
- В предполагаемом для залога объекте не должно быть проведено незаконных перепланировок и других изменений конструкции помещения, обязательных к согласованию БТИ и иными инстанциями;
- Объект должен быть освобожден от прав третьих лиц на него, в том числе:
- Залог в сторонней кредитной организации;
- Наложение ареста судебными приставами;
- Арендные отношения (допускается при условии, что арендаторы могут быть выселены в кратчайшие сроки).
Плюсы и минусы взаимозачета
Плюсы:
- Максимально быстрые сроки рассмотрения заявки;
- Льготные условия по ипотеке;
- В качестве залога может выступать не только квартира, но также дача, комната, частный дом;
- Большинство банков не запрещают ипотечным клиентам заменять объект залога на иной, не уступающий по стоимости предшествующему;
Минусы:
- При несовпадении сроков выдачи ипотеки под залог имеющегося жилья и приобретении нового, заемщику придется продумать вопрос о временном проживании в другом месте (наиболее актуален для случаев, когда приобретается квартира в доме, еще не сданном в эксплуатацию, а старая квартира уже в залоге);
- Заемщик может потерять значительную сумму средств на сдаче прежнего жилья в аренду (так как объект должен быть свободен от эксплуатации, если иное не предусмотрено договором ипотеки);
- Несоблюдение требований к залогу влечет однозначный отказ или ухудшение условий выдачи ипотечного кредита;
- Залоговый объект не может быть отчужден, обменян, подарен или сдан в аренду (последний из указанных допускается при наличии согласия на то банка);
- Чаще всего распространяется требование о комплексном страховании, либо оформление имущественного страхования на имущество, выступающее залогом и на то, что только будет приобретено.
Схемы приобретения недвижимости в зачет уже имеющегося жилья
Наличие жилья у заемщика, планирующего взять ипотеку значительно облегчает финансовое бремя и позволяет стать собственником нового объекта, используя одну из нескольких схем, среди которых:
Реализация квартиры застройщику в обмен на объект в новостройке
Некоторые крупные строительные компании, специализирующиеся на возведении жилых многоквартирных комплексов, предлагают услугу по выкупу уже имеющейся квартиры у потенциальных клиентов в обмен на жилье, которое они сдают в эксплуатацию.
Схема реализуется следующим образом:
- Застройщик уведомляет о проведении акции по обмену вторичного жилья на его новостройку;
- В рамках указанной программы потенциальный клиент застройщика реализует ему квартиру по сниженной цене (разница составляет порядка 20% от рыночного показателя);
- Продавец (клиент застройщика) получает жилплощадь в новостройке или соответствующие документы (если строительство еще не завершено и объект не сдан в эксплуатацию). Может быть подписан договор, по которому бронируется конкретная квартира;
- Застройщик выставляет вторичное жилье по среднерыночной цене и, тем самым, получает чистую прибыль;
- Если у клиента нет временного варианта для проживания до сдачи дома в эксплуатацию, стороны могут предусмотреть соглашение об аренде некогда собственной квартиры заемщика.
Перед вступлением в указанные отношения застройщик оценивает вторичное жилье клиента. Чтобы обеспечить рентабельность мероприятия первый ориентируется только на ликвидные объекты.
Ипотека в залог имеющегося жилого объекта
Банк при выдаче займа оформляет залог не на предмет ипотеки, а на тот объект, который стал собственностью заемщика ранее. До погашения суммы долга залоговая недвижимость не может становиться частью других правоотношений, так как, фактически, ограничена в обороте.
Реализация имеющегося жилья и внесение вырученных средств в ипотечное обязательство
В рамках займа на покупку жилья может быть предусмотрено условие, по которому заемщик:
- Выставляет имеющееся жилье на продажу;
- За счет вырученных средств вносит первоначальный взнос или некоторую часть основного долга.
Наиболее выгодные алгоритмы
Многие ипотечные заемщики, имеющие в собственности еще одно жилье, не обремененное финансовым обязательством перед банком, поступают следующим образом:
- Берут ипотеку по традиционным условиям (вновь приобретенный объект уходит в залог банку);
- Уже имеющееся жилье реализуется по договору аренды;
Такой алгоритм обеспечивает следующие гарантии:
- Заемщик получает дополнительный доход сверх зарплаты и сохраняет финансовую стабильность;
- В случае невыполнения обязательств, банк реализует жилье, выступающее предметом ипотеки, однако у заемщика останется первый вариант жилплощади, на который банк не сможет обратить взыскание, если:
- Заемщик не предоставлял его в качестве обеспечения по ипотечному договору;
- Оно является его единственным жильем (при открытии исполнительного производства ввиду признания клиента-физического лица банкротом).
Продажа вторичного жилья может принести достаточно средств на покупку чернового варианта в новостройке. Особенности варианта таковы:
- Придется нести дополнительные затраты на проведение ремонта во вновь купленном объекте;
- Современные застройщики предлагают новостройки улучшенной планировки;
- Цена за квадратный метр дома, который находится на стадии строительства, зачастую, ниже цены за квадрат вторичной недвижимости;
- Крупные компании-застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку или за чисто символический процент (если период расчета по обязательству не превышает 2-3 года).
Перед использованием схемы по приобретению новостройки за счет реализации прежнего жилья необходимо учесть следующие моменты:
- Узнать о репутации застройщика и проверить его финансовое состояние. Необходимо проанализировать следующее:
- Документы о регистрации;
- Выписки о налоговых отчислениях и наличие долгов;
- Сведения о кредитах на строительство;
- Стадию строительства, в которой пребывает объект на момент обращения в компанию (какой процент отстроен);
- Какое количество объектов (квартир) предлагалось к продаже и какое уже реализовано.
- Детально ознакомиться с предлагаемыми застройщиком условиями договора и периодами сдачи дома в эксплуатацию, в том числе:
- Условия о возможном повышении стоимости новостройки после сдачи в эксплуатацию;
- Случаи одностороннего изменения соглашения кем-либо из сторон;
- Большое внимание уделить санкциям и способам возврата средств, в случае нарушения условий договора компанией, предоставляющей новостройку.
Заключение
Наличие у клиента недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами позволяет ему получить одобрение по ипотечной заявке за более короткий срок и обеспечивает преимущественный статус, так как для банка указанное лицо предпочтительнее к кредитованию.
Имеющееся жилье может быть предоставлено в качестве залога по новому обязательству или реализовано для внесения первоначального взноса, погашения ипотеки.
Собственники вторичного жилья, которое не устраивает их по каким-либо характеристикам могут обратиться напрямую к застройщикам, предлагающим программы по обмену на новостройки.
Необходимо учитывать и тот факт, что большинство квартир в новостройках оцениваются за квадратный метр ниже, чем вторичное жилье (так как нуждаются в проведении капитального ремонта). Это обстоятельство позволяет сэкономить средства при самостоятельной реализации имеющейся квартиры и покупке жилья, только сдающегося в эксплуатацию.
Купить квартиру по взаимозачёту в Москве можно в 33 новостройках
Источник изображения: Фотобанк Лори
Взаимозачёт старой недвижимости при покупке жилья в новостройке давно стал привычным способом улучшения жилищных условий.
На сегодняшний день при покупке квартир в новостройках данной опцией пользуется 10% покупателей, подсчитали специалисты «Метриум Групп».
Эксперты компании проанализировали рынок и выяснили, где в Москве (как в старых границах, так и в ТиНАО) сегодня можно поменять старое жильё на новое в рамках одной операции.
По словам специалистов, trade-in на рынке недвижимости отличается от похожей опции, которая предлагается при продаже автомобилей. В случае с машиной клиент продаёт своё старое транспортное средство автосалону и уезжает оттуда на новой машине.
С квартирами сложнее: агентство может срочно выкупить квартиру у клиента, но тогда ему придётся согласиться на очень большой дисконт, вплоть до 40%, поэтому такой способ применяется очень редко.
Гораздо чаще применяются более выгодные способы, говорится в материале «Метриум Групп».
Не все взаимозачёты одинаково полезны
В агентствах недвижимости сегодня распространены следующие виды trade-in:
Схема 1. Агентство недвижимости принимает старую квартиру клиента на реализацию, одновременно бронируя для него квартиру в новостройке сроком на месяц. Стоимость новой квартиры на это время фиксируется. Чтобы ускорить продажу жилья и уложиться в срок бронирования, клиенту также придётся согласиться на дисконт, но совсем небольшой.
Схема 2. Квартира в новостройке бронируется на неопределённый срок – без фиксации стоимости, что позволяет не торопиться с продажей старого жилья и реализовать его максимально выгодно. Однако стоит помнить, что за это время вырастет и ценник на квартиру в новостройке.
Схема 3. Самый выгодный и удачный способ, сочетающий в себе плюсы двух предыдущих: квартира в новостройке бронируется с фиксированной ценой на срок до 3 месяцев.
Этого времени гарантированно хватит, чтобы агентство реализовало старую квартиру клиента без скидки. Но такая схема предлагается очень редко, отмечают специалисты «Метриум Групп».
В частности, сейчас её можно встретить в ЖК «Новые Ватутинки».
ТОП-3 самых доступных квартир по trade-in
Услуга trade-in представлена сегодня далеко не во всех столичных новостройках. В массовом сегменте в старых границах Москвы она доступна в 18 проектах, что составляет чуть больше половины от всех предложений. В Новой Москве таких жилых комплексов 15 (42% от всех реализуемых проектов).
На первом месте среди наиболее бюджетных предложений «старой» Москвы, которые можно купить по trade-in, находится микрорайон «Северный» с ценами от 3,39 млн рублей. За ним идёт ЖК SREDA с квартирами от 3,57 млн рублей. На третьем месте – ЖК «Петр I» с квартирами от 3,65 млн рублей.
В Новой Москве самые доступные квартиры, которые можно купить с зачётом старого жилья, находятся в ЖК «Борисоглебское»: их стоимость начинается от 1,98 млн рублей. Чуть выше ценник в ЖК «Спортивный квартал» – 2,26 млн рублей. На третьем месте находится ЖК «Прима-Парк» с квартирами от 2,42 млн рублей.
Только для проектов на финишной прямой
Приобретение квартиры по trade-in подходит далеко не во всех случаях, отмечает управляющий партнёр компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Например, если до ввода проекта в эксплуатацию остаётся ещё 1,5-2 года, то после продажи старой квартиры придётся переселиться на съёмное жильё. За такой срок расходы на аренду квартиру могут превысить выгоду от покупки новостройки на раннем этапе.
Поэтому лучше всего покупать квартиры по trade-in в уже готовых проектах или в новостройках, где до ввода дома в эксплуатацию осталось 2-3 месяца.
Трейд-ин квартир в новостройке: ожидания и реальность
Уже на протяжении нескольких лет на рынке недвижимости высокой популярностью пользуются новостройки и их предложение достаточно велико. При этом сегодня люди стремятся купить квартиру в новостройке в основном с целью улучшения своих жилищных условий, а не с целью инвестирования денежных средств. Это связано с тем, что содержание вторичного жилья требует больших затрат денежных средств (затраты на капремонт, замену инженерных коммуникаций и т.д.), особенно это касается старых домов, построенных еще до 1990-х годов. Кроме того, вторичное жилье, как правило, менее комфортабельно и в долгосрочной перспективе будет только терять в своей стоимости, тогда как новостройки на этапе строительства имеют наиболее низкую стоимость, которая существенно возрастает после сдачи дома.
При этом по статистике порядка 40% сделок по покупке новостроек осуществляется за счет средств от продажи старой квартиры. Это связано с определенными затруднениями, так как продажа старой и покупка новой квартиры должны пройти примерно одномоментно, а то негде будет жить какое-то количество времени.
Кроме того стоимость квартиры в новостройке изменяется в зависимости от стадии строительства.
Продажу недвижимости необходимо осуществить максимально быстро, что на вторичном рынке не так-то просто сделать, особенно в нынешних условиях, когда срок экспликации квартир увеличился в среднем с трех месяцев до 6-9 месяцев.
В связи с этим застройщики сегодня предлагают вариант покупки нового жилья на средства от продажи старого «не отходя от кассы» – это так называемый зачет старой квартиры или схема «трейд-ин».
Классическая схема зачета вторичного жилья по своей сути – это один из вариантов долевого участия в строительстве. Она предполагает, что застройщик, у которого клиент приобретает квартиру, учитывает стоимость его вторичного жилья в качестве первоначального взноса.
Таким образом, в договоре долевого участия указывается количество квадратных метров, которое фактически оплачено за счет зачтенной квартиры, а так же порядок погашения оставшейся суммы задолженности дольщиком.
Оставшаяся сумма (долг перед застройщиком) либо сразу вносится покупателем наличными или с помощью ипотеки, либо вносится в рассрочку.
В соответствии с договором застройщик либо сразу переоформляет право собственности на старую квартиру на себя либо сохраняет право собственности за дольщиком до окончания строительства или до его переезда в новое жилье. Таким образом, это наиболее выгодный вариант для клиента, экономящий силы, нервы, а также предоставляющий квалифицированное сопровождение сделок.
Однако эта схема зачета используется на практике крайне редко и далеко не всеми застройщиками, которые якобы предоставляют услугу по зачету недвижимости. Представленная выше схема «трейд-ин» характеризует ожидания клиента, который решает воспользоваться данной услугой застройщика.
Но что же происходит в реальности, оправдываются ли все эти ожидания, и действительно ли эта схема так уж выгодна для клиента? Давайте разберемся, как эта схема реализуется на практике, какие реальные преимущества и недостатки имеет и есть ли альтернатива схеме «трейд-ин» застройщика.
На практике существует два варианта зачета вторичного жилья.
Первый вариант: компания-застройщик, заключает с клиентом договор купли-продажи, по которому имеющаяся у него квартира переходит в собственность застройщика.
При этом застройщик приобретает недвижимость у клиента, с целью ее дальнейшей реализации, поэтому клиент теряет в цене 20% или даже 30% стоимости имеющейся у него квартиры.
Одновременно с этим с клиентом заключается договор долевого участия, а сумма, по которой клиент продал квартиру застройщику, засчитывается в счет оплаты приобретенного жилья.
Второй вариант: клиент обращается к компании застройщику и подписывает договор на услуги по продаже своего старого жилья. Одновременно с этим клиент бронирует квартиру в новостройке при этом фиксируя её цену, внося заранее оговоренный взнос за неё (как правило,10-20% от общей стоимости).
Далее устанавливается срок, в течение которого застройщик пытается продать квартиру клиента (в среднем этот срок составляет 90 дней, реже 150 дней). Как только покупатель найден, клиент одновременно подписывает договор на продажу старой квартиры и договор долевого участия.
Деньги, вырученные с продажи старой квартиры, вносятся в качестве второго платежа.
Если же в установленный срок продать вторичное жилье не удается, то застройщик в большинстве случаев осуществляет возврат первоначального взноса.
Следует отметить, что при обоих вариантах тип конечного договора о приобретении нового жилья, который заключается между застройщиком и клиентом, может быть разным в зависимости от стадии строительства.
Может составляться договор купли-продажи, долевого участия, либо договор переуступки прав требования квартиры в новостройке, где владельцем уже является клиент застройщика.
Оплата недостающей части суммы (как правило, квартира на вторичном рынке стоит меньше, чем приобретаемое жилье) происходит клиентом либо сразу, либо в рассрочку, либо с помощью ипотечного кредита. Это зависит от условий заключенного договора.
Обе эти схемы имеют определенные преимущества для клиента: решение всех проблем посредством «одного окна», фиксируется цена приобретаемой квартиры до момента продажи старой, используются удобные схемы погашения оставшейся суммы в рассрочку, а так же, в некоторых случаях покупателю может быть предоставлена возможность проживания в зачтенной квартире до сдачи нового дома.
Но есть и ряд недостатков или «подводных камней», которые на практике существенно сокращают возможности использования схемы зачета или делают её не выгодной для клиента.
Во-первых, застройщики принимают в зачет только «ликвидные объекты», под которыми понимаются дома «свежей» постройки, не старше 10 лет. Кроме того, в данном случае, выкупаемые квартиры будут оценены, примерно на 10-30 % ниже их реальной рыночной стоимости, так как покупаются застройщиком с целью дальнейшей перепродажи.
Во-вторых, скидки, акции и прочие специальные предложения застройщиков по отношению к клиенту, приобретающему новостройку по схеме «зачета», как правило, не действуют. А в некоторых случаях за услугу реализации «старого» жилья по максимальной стоимости и бронирование новостройки с клиента взыщут дополнительно до 50 000 рублей.
В-третьих, наиболее ликвидные (недорогие новостройки), в большинстве случаев, не попадают в список предлагающихся к продаже по системе «зачета».
В-четвертых, к квартирам, принимаемым в зачет, предъявляются достаточно жесткие требования (желательно новое жилье, в хорошем состоянии, отсутствие перепланировок, любых обременений, долевой собственности и пр.).
В – пятых, для застройщиков продажа вторичного жилья не является их профильной деятельностью и, как правило, продать «среднюю» квартиру на вторичном рынке за короткий промежуток времени, по цене приближенной к рыночной, и особенно летом, будет для них весьма проблематично. Поэтому недвижимость, принадлежащая клиенту, будет продана по цене ниже рыночной – это может стать единственным выходом в ситуации, когда застройщик будет стараться реализовать ее в установленный срок.
Еще одной проблемой, с которой может столкнуться клиент, пользуясь услугой застройщика «квартиры в зачет», является невозврат первоначального взноса.
Естественно, это оговаривается перед подписанием договора, и заказчик формально в курсе, на какие он идет риски.
Однако менеджеры застройщика могут убедить клиента в том, что шанс не продать квартиру ничтожен и он практически ничем не рискует, внося невозвратный залог.
Таким образом, механизм зачета жилья, предоставляемый застройщиком в действительности не всегда является полезной услугой, а лишь представляет собой очередной маркетинговый ход, с помощью которого компании привлекают внимание клиентов.
Зачастую клиентам выгоднее пользоваться другой схемой зачета, которую могут предложить некоторые профессиональные участники рынка недвижимости, такие как компания «ЗВЕЗДА».
В компании «ЗВЕЗДА» уже несколько лет успешно работает программа «Продай нам старое – купи себе новое!». Она позволяет в короткие сроки обменять имеющееся жилье на квартиру в новых жилых комплексах самых надежных и востребованных застройщиков г. Перми.
В чем преимущество данной программы:
- Решение всех проблем посредством «одного окна» – т.е. весь процесс продажи жилья и приобретения новой квартиры происходит в нашей компании, а клиент экономит свое время и деньги.
- На период совершения сделки ООО «ЗВЕЗДА» фиксирует цену квартиры.
- Клиент уверен в удачной продаже своей недвижимости и не опасается, что застройщик продаст выбранную им квартиру.
- Возможность погашения оставшейся суммы в беспроцентную рассрочку или с помощью ипотеки, под льготный процент.
Наша программа дает возможность нашим клиентам существенно улучшить свои жилищные условия, а так же существенно сэкономить, так как строящееся жильё гораздо дешевле и выгодней по условиям приобретения.
Как работает программа:
Клиент получает всю требуемую информацию о новом жилье у специалистов нашей компании и выбирает новую квартиру из нашей базы новостроек. Мы предлагаем большой выбор квартир в новостройках только надежных застройщиков и по самым привлекательным ценам (по отдельным объектам на 5 -15 % ниже, чем у застройщика).
Сотрудники компании проверяют наличие документов на находящееся в собственности клиента жилье и их достоверность.
Специалисты проводят оценку недвижимости с выездом на объект и выдают свое заключение о ее рыночной стоимости. Происходит согласование цены клиента с оценкой специалистов компании.
Далее возможны два варианта: либо наша компания выкупает у клиента объект недвижимости в срок до 7-ми дней, либо проводится эффективная рекламная компания по срочной продаже объекта. Специалисты нашей компании осуществляют юридическое сопровождение сделки (подготовка пакета документов, консультации).
При этом квартира в новостройке, которую клиент выбрал, бронируется на его имя, а ее стоимость фиксируется (независимо от того, компания выкупает квартиру или находится другой покупатель).
После этого клиент одновременно подписывает договор продажи старого жилья и договор покупки квартиры в новостройке.
Наша программа позволяет принимать к зачету практически любые объекты недвижимости, а не только квартиры «свежей постройки». Нет жестких требований к самому объекту (таких как обременения, перепланировка или наличие долевой собственности), так как квалификация наших специалистов позволяет решать вопросы любой сложности и мы занимаемся реализацией вторичного жилья профессионально.
Клиент не только имеет возможность участвовать во всех акциях застройщиков, но и воспользоваться выгодными предложениями нашей компании, дополнительными бонусами и скидками.
Наш клиент может быть уверен, что сделки по продаже его старой квартиры и покупки новой будут проведены с минимальными рисками и максимальной выгодой для клиента, так как мы будем представлять его интересы при работе с потенциальным покупателем и застройщиком.