Продажа квартиры с двумя собственниками в 2022 году, образец договора купли-продажи квартиры с 2 собственниками
30 просмотровВ этой статье:
- 1 Форма, структура
- 1.1 Как определить и разделить долю в квартире?
- 1.2 Какие важные моменты нужно учесть при купле-продаже доли?
- 1.3 Какие нужны документы для заключения договора
- 1.4 Инструкция по составлении договора купли-продажи доли в квартире в 2024 году?
- 1.5 Обязательные пункты
- 1.6 Основные реквизиты документа
- 1.7 Образец договора купли-продажи доли квартиры в 2024 году
- 1.8 Скачать бланк и образец
- 1.9 Процедура регистрации прав собственности на приобретенную долю в квартире в Росреестр
- 1.10 Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками
- 1.11 Стоимость оформления договора
- 2 Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против»)
- 3 Договор купли продажи доли в квартире — скачать образец Росреестра 2024 года
- 3.1 Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире?
- 3.2 Образец договора купли-продажи доли в квартире от Росреестра 2024 года
- 3.3 Нюансы составления договора купли-продажи доли в квартире
- 3.4 Договор купли-продажи доли в квартире между родственниками
- 3.5 Договор купли-продажи доли в квартире с несовершеннолетним или недееспособным собственником
- 3.6 Договор купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом
- 3.7 Договор купли-продажи двух долей в квартире
- 3.8 Договор купли-продажи доли в квартире сособственнику квартиры
- 3.9 Договор купли-продажи доли в квартире два продавца один покупатель
Если квартира является коллективной собственностью нескольких лиц, это не должно ущемлять прав отдельных собственников, решивших распорядиться своей долью. Один из документов, который вправе на законодательном уровне обеспечить реализацию своей доли в квартире, является договор купли-продажи (ДКП).
Данный документ обладает рядом особенностей при оформлении соглашения. Гражданам РФ предоставлено право отчуждения и приобретения доли жилой площади, при условии соблюдения требований законодательства РФ.
Форма, структура
ДКП доли в квартире предполагает письменную форму (ст. 550 ГК РФ). Оформление такого соглашения нуждается в обязательном нотариальном удостоверении (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015).
Переход права собственности доли в жилой площади осуществляется путем госрегистрации в Росреестре.
Если владельцем доли жилья является несовершеннолетнее лицо, то при ее реализации привлекаются попечительские структуры, без письменного разрешения которых сделка не будет признана законной. Согласие структур опеки понадобится также при реализации доли недееспособным лицом.
(Видео: «Договор купли-продажи доли в квартире: образец 2020»)
Как определить и разделить долю в квартире?
Долю в жилплощади можно выделить следующими способами:
- Идеальным разделением площади. В этом варианте выделяется часть от общей площади квартиры. Например, доля составляет 1/2 или 1/3 от общей жилплощади. Здесь отсутствует конкретная комната. При приобретении идеальной доли, Покупателю надо будет договариваться с совладельцами жилья о правилах проживания. Если с совладельцами не удастся договориться, вопрос придется разрешать через суд (п. 37 постановления Пленума ВС и ВАС РФ № 6 от 01.07.1996 г.).
- Реальным выделением площади. Например, одна комната занимает площадь – 36 м², а вторая – 18 м². Если доля квартиры составляет 36 м², то в этом варианте Покупатель покупает конкретную комнату, в которой он сможет проживать, и другие совладельцы не вправе будут претендовать на нее. В этом случае, оформляя ДКП, понадобиться уточнить правила пользования помещениями общего пользования (коридором, кухней, ванной).
Какие важные моменты нужно учесть при купле-продаже доли?
При намерении продать долю в жилплощади потребуется учесть следующие моменты:
- Согласно законодательству РФ в каждом регионе утверждена минимальная площадь, которая положена одному гражданину. Например, в Москве такая площадь составляет 10 кв. м.
Исходя из вышеизложенного, в квартирах:
- площадью от 30 до 60 м2 допускается реализация доли не меньше 1/4.
- площадью от 60 до 120 м2 – не меньше 1/10.
- площадью свыше 132 м2 – не меньше 1/15.
- Если доля в квартире реализуется несовершеннолетним лицом, то в этом варианте понадобится письменное согласие его родителей или попечительских структур, иначе сделка будет незаконной.
- Если доля в жилплощади находится в ипотеке, то здесь понадобится разрешение банка на продажу объекта. Дальнейшая процедура зависит от условий кредитного учреждения (например, погасить задолженность Продавцу или переложить долг Покупателю, при согласии того).
- Если квартира приобретена в браке, то для реализации доли требуется письменное согласие второй половины четы, заверенное нотариально.
- При коллективном владении жилплощадью, надо обратить внимание на письменное согласие совладельцев на сделку, подтвержденное нотариусом. Наиболее оптимальным решением реализации доли является продажа другому совладельцу. В этом варианте, не понадобиться ожидать 30 дней после объявления о продаже доли. Сделка оформляется после наличия такого согласия.
Примечание. Если долю намерены приобрести два совладельца одновременно, обстоятельства осложняются. Ее решение зависит от Продавца, то есть он может:
- Продать долю первому совладельцу, который откликнулся.
- Разделить свою долю между претендентами.
- Выбрать покупателя по своему усмотрению.
Подводя итоги, надо отметить, что Покупатель обязан проверить все перечисленные выше моменты и разрешения, с документальным подтверждением, в противном варианте сделка не будет признана законной.
Какие нужны документы для заключения договора
Оформление любых соглашений, связанных с подписанием ДКП всегда сопровождается приложенными документами, подтверждающими законность сделки.
Такими документами, сопутствующими заключению ДКП доли в квартире, являются:
- Гражданские паспорта сторон или другие удостоверения, подтверждающие личность.
- Если ДКП оформляется представителем какой-либо стороны, понадобиться представить доверенность, заверенная нотариусом.
- Справка о принадлежности доли Продавцу или выписка из ЕГРН.
- Правоустанавливающие документы, удостоверяющие получение Продавцом доли (наследство, дарственная, ДКП).
- Выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по ЖКУ.
- Кадастровый паспорт, где отображены параметры доли квартиры.
- Технический план, который свидетельствует об отсутствии противоправной перепланировки.
- Письменные отказы совладельцев жилплощади от приобретения доли (расписки, квитанции о рассылке извещений).
- Письменное согласие второй половины четы, если доля приобретена в браке.
- Письменное согласие попечительских структур, если Продавцом является несовершеннолетнее или недееспособное лицо.
Примечание. ДКП доли квартиры требует непременного участия нотариуса для заверения документа.
Инструкция по составлении договора купли-продажи доли в квартире в 2024 году?
ДКП доли жилплощади не обладает утвержденным шаблоном, однако при его формировании требуется руководствоваться наработанными определенными требованиями, предъявляемыми к подобным документам.
Документ может формироваться на стандартных листах формата А4. Заполнение допускается, как вручную, так и в печатном виде. При этом, не допускаются ошибки, исправления и зачеркивания.
- ДКП, как правило, составляется в 3-х экземплярах: — по одному каждой стороне и третий экземпляр – для подачи вместе с прочими документами в Росреестр.
- В ДКП потребуется отобразить следующую информацию:
- 1) Как и любой документ, начинать заполнение соглашения требуется с его названия: «Договор № …»
- 2) Ниже должен быть отображен пункт с указанием места и даты составления соглашения.
- 3) В следующем пункте заполняется преамбула, где обозначаются персональные сведения о сторонах, с указанием:
- Для физлиц:
- Их Ф.И.О.
- Паспортных реквизитов.
- Регистрационных адресов.
Если в сделке участвует юр. лицо, то потребуется прописать:
- Название предприятия.
- Адрес его местонахождения.
- Ф.И.О. представителя предприятия.
4) Здесь же отмечаются роли участников сделки, с обозначением Продавца и Покупателя.
5) Предмет договора. В данном разделе прописывается техническое состояние доли квартиры с отображением:
- Адреса нахождения самой квартиры.
- Общей площади и площади доли.
- Количества комнат.
- На каком этаже расположена.
- Кадастровый номер.
- Реквизитов документа, свидетельствующего о принадлежности доли Продавцу.
- Гарантии Продавца, что доля в квартире не имеет обременений.
6) Цена и порядок расчетов. Здесь требуется прописать стоимость реализуемой доли (цифровым показателем и прописью), условия и способ оплаты, а также момент окончательного расчета.
7) Также в ДКП нельзя не отметить «Обязанности сторон», с описанием алгоритма передачи доли в квартире. Каким документом фиксируется факт передачи и прочие обязательства сторон по исполнению условий соглашения.
8) Дополнительные условия. Данный раздел служит для отображения условий, упущенных в предыдущем тексте соглашения, в том числе:
- Момент вступления ДКП в силу.
- Ссылки на законодательные нормы РФ являющимися основанием для заключения данного соглашения.
9) Заключительные положения. В разделе отмечается:
- Список оставшихся дольщиков.
- Наличие/отсутствие претензий друг к другу.
- Распределение расходов по оформлению ДКП.
- Число подписанных экземпляров, имеющих одинаковую силу.
10) Подписи сторон. Раздел является завершающим в составленном соглашении. Стороны обязаны подписать документ с расшифровкой фамилий.
После подписания ДКП стороны должны заверить соглашение у нотариуса и все документы представить в Росреестр, для переоформления прав собственности на долю в квартире от Продавца к Покупателю.
Обязательные пункты
Несмотря на то, что ДКП доли жилплощади не имеет утвержденного шаблона, он обязан содержать следующие основные разделы:
- «Шапку».
- Основную часть.
- Заключительные положения.
1) В «шапке» отображаются следующие пункты:
- Название документа.
- Место и дата формирования соглашения.
- Преамбула, с обозначением реквизитов сторон.
2) Основная часть состоит из:
- Предмета договора, где отмечаются характеристики и основные параметры реализуемого объекта.
- Цены и алгоритма расчетов, с описанием момента и способа осуществления расчетов за приобретенную долю жилплощади.
- Обязанностей сторон, где отмечаются обязательства сторон по алгоритму передачи объекта, с обозначением формы акта, фиксирующего факт передачи.
3) Заключительная часть включает в себя:
- Дополнительные условия, где отмечается момент вступления соглашения в силу.
- Заключительные положения, с обозначением числа подписанных экземпляров, имеющих одинаковый юридический статус, а также момента переоформления прав собственность на приобретенную долю в квартире.
- Подписи сторон, с расшифровкой фамилий.
Основные реквизиты документа
- При формировании ДКП доли в квартире требуется заполнить основные реквизиты документа, которые представляют собой существенные условия соглашения.
- К таковым относятся:
- 1) Заголовок соглашения, с присвоением ему номера.
- 2) Место и дата подписания ДКП.
- 3) Преамбула, включающая отображение сведений о сторонах соглашения, с указанием:
- Полного наименования участников соглашения.
- Паспортных данных сторон.
- Их адресов проживания.
4) Предмет ДКП, где отображается:
- Название объекта.
- Параметры доли жилплощади.
- Реквизиты документов, удостоверяющих принадлежность доли Продавцу.
- Перечисление прочих справок, требуемых, согласно законодательных норм РФ, при оформлении ДКП.
- 5) Стоимость и порядок расчетов.
- 6) Порядок передачи доли жилплощади.
- 7) Подписи участников соглашения.
- Без наличия любого из перечисленных сведений в ДКП, такой документ не получит законного юридического статуса.
Образец договора купли-продажи доли квартиры в 2024 году
Скачать бланк и образец
Процедура регистрации прав собственности на приобретенную долю в квартире в Росреестр
Регистрирование прав собственности на приобретенную долю в квартире является завершающим этапом ДКП. Для осуществления процесса регистрирования требуется предоставить в Росреестр следующие документы:
- Заявления сторон.
- Гражданские паспорта участников сделки.
- ДКП доли в квартире.
- Приемопередаточный акт объекта.
- Документы, удостоверяющие рассылку оповещений с предложением покупки доли в жилплощади и отказ совладельцев от ее приобретения.
- Документ о согласии второй половины четы на продажу доли, если квартира приобретена в браке.
- Квитанция о перечислении госпошлины.
После получения выписки ЕГРН, свидетельствующей о включении в базу данных Росреестра прав собственности на долю в квартире, Покупатель становится полноправным владельцем жилплощади.
Примечание. Альтернативным способом регистрирования сделки является подача перечисленных документов в МФЦ или отправка документов через портал «Госуслуги» (для зарегистрированных пользователей).
Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками
Накануне намерения реализации доли в квартире продавцу понадобится вначале оповестить об этом совладельцев. Без подтверждения о рассылке таких оповещений – подписанное соглашение не будет иметь законной силы.
Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественным правом покупки доли в квартире обладают совладельцы. Поэтому, если Продавец найдет Покупателя на стороне, то он обязан в первую очередь предложить свою долю одному из совладельцев общей собственности, либо предоставить письменные отказы совладельцев от данной покупки.
Такое же правило относится и к отдельной комнате коммунальной квартиры.
Если желающих приобрести долю среди совладельцев – несколько, то выбор — кому продать свою долю — остается за Продавцом.
Стоимость оформления договора
Стоимость ДКП доли в квартире в 2022 году зависит от способа оформления сделки.
- Если документ заполняется самостоятельно, то затраты будут состоять из оплаты за нотариальное заверение соглашения плюс госпошлина за регистрирование прав собственности.
- Если стороны обратятся в юридическую контору для оформления ДКП, то к перечисленным расходам добавятся издержки за услуги, оказываемые юридическим учреждением по оформлению соглашения.
Участникам соглашения остается лишь распределить расходы между собой. Чаще всего данные расходы участники сделки делят пополам.
Общие расходы при оформлении ДКП доли в квартире состоят:
- Из почтовых затрат, при рассылке оповещений совладельцам или же оповещение нотариусом, составляющих от 500 до 2000 рублей.
- Госпошлины на оформление ДКП, равной 0,5 % от суммы соглашения, но не меньше 300 рублей.
- Формирование ДКП колеблется от 2000 до 6000 рублей.
- Регистрирование права собственности доли в Росреестре составляет 2000 руб. При регистрировании через интернет-портал полагается скидка 30 %, то есть, при таком способе регистрирования придется заплатить лишь 1400 рублей.
Таким образом, по самым экономичным расчетам сопровождение ДКП может обойтись участникам сделки от 5000 до 6000 рублей, а при максимальным – до 12000-15000 рублей.
Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против»)
Совместная и долевая собственность — в чём разница
Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.
Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12.
Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.
Совместная собственность
Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями.
Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.
Долевая собственность
В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).
Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.
Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.
Как продать долю в квартире. Инструкция
Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).
Преимущественное право покупки у сособственников
Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.
Вот как может выглядеть шаблон такого предложения. В нём нужно указать все основные условия сделки.
Закон не перечисляет, какие конкретно, поэтому лучше предусмотреть описание самой доли, цену и все условия сделки, которые для вас важны: сроки оплаты, порядок расчёта, срок передачи доли и освобождения квартиры от вещей, а также другие важные обстоятельства. Можно воспользоваться рекомендациями нотариата — они ещё более полные.
Обычно предложение передают одним из этих способов:
— Лично под роспись. Так делают, если у собственников хорошие отношения.
— По почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако до соседа такое письмо может не дойти — как случайно, так и намеренно.
— Телеграммой. Это самый быстрый способ, но телеграмму собственник тоже может не получить.
— Через нотариуса. Самый надёжный вариант.
Если сособственник согласился выкупить долю, то в течение оговоренного в предложении срока выходите на сделку со своим соседом. Это самый простой для всех вариант.
Как написать отказ от преимущественного права выкупа доли
Получивший предложение о покупке доли собственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Свои условия выдвигать нельзя — это будет считаться отказом от сделки.
Необязательно ждать месяц, отказаться от покупки можно хоть в день получения предложения. Важно: отказ должен быть письменным, ещё лучше — заверить его у нотариуса (хотя закон и не обязывает это делать). В отказе эксперты рекомендуют:
- указать полные данные собственника, а также адрес и кадастровый номер квартиры;
- чётко прописать, от какого именно предложения отказывается собственник, указав как можно больше данных — дату получения предложения, регистрационный номер, дату и имя нотариуса (если предложение было отправлено через него) и т. д.;
- прямо прописать отказ словами «отказываюсь от преимущественного права приобретения доли»;
- указать цену доли, от покупки которой человек отказывается;
- обязательно подписать отказ с расшифровкой и датой.
Если владелец доли никак не отреагирует на предложение в течение месяца после его получения (фактического или по почте), это считается отказом от него.
Чем больше условий сделки продавец перечислит в предложении о покупке, тем меньше шансов у соседа-сособственника оспорить заключённую с кем-то другим сделку.
Если сособственник обнаружит, что его преимущественное право выкупа было нарушено (например, ему не отправили уведомление или продали долю кому-то ещё дешевле), он может перевести права покупателя на себя в течение 3 месяцев с того момента, как узнал или должен был узнать о продаже доли.
За долю ему нужно будет заплатить ту цену, которую взяли с покупателя. Более того, Верховный суд разъяснил, что эту сумму нужно внести на счёт управления Судебного департамента уже при предъявлении иска.
Чтобы обезопасить себя, лучше вести всю переписку с сособственниками через нотариуса. Он составит уведомление о сделке и направит его сособственнику, а при необходимости подтвердит, что вы сделали всё, чтобы уведомить ваших соседей о продаже доли.
Куда отправить предложение о выкупе доли, если место жительства другого собственника неизвестно
Сосед может скрываться, чтобы не получать уведомление о продаже, или вы просто не знаете, где он живёт. Что делать?
Закон не говорит о том, по какому именно адресу нужно отправить уведомление. Поэтому есть несколько вариантов:
- по последнему известному адресу места проживания;
- по адресу квартиры, долю в которой вы собираетесь продать (для этого нужно получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что квартира принадлежит «потерявшемуся» соседу);
- по адресу, который вам сообщат по запросу в МВД или на сайте Госуслуг;
- обратиться к нотариусу, который подготовит уведомления о продаже и разошлёт официальные запросы о месте жительства собственников, а потом и сами уведомления о продаже. Некоторые нотариусы выдают продавцам свидетельство об успешной или неуспешной передаче заявления; оно может пригодиться в суде как доказательство того, что были приложены все усилия для поисков соседей.
Если у вас есть опасения, что сособственник будет уклоняться от получения уведомления и мешать сделке, разошлите письма по всем известным адресам — и по месту регистрации, и по месту фактического проживания, и по адресу продаваемой квартиры. Так будет больше доказательств, что вы сделали всё от вас зависящее.
Собственник не обязательно должен получить уведомление лично. Оно будет считаться доставленным, если дойдёт до конечного адреса, а собственник не прочтёт уведомление по причинам, которые зависели от него: например, не пойдёт на почту или откажется забирать уведомление у курьера. Если же уведомление не вручено по причинам, не зависящим от сособственника, суд может его не признать.
Помните: чем больше адресов вы охватите и чем тщательнее подготовите уведомление о продаже доли, тем меньше риск признания сделки недействительной.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли
Ещё один нюанс продажи доли — удостоверение договора купли-продажи у нотариуса. Раньше такое правило работало для всех подобных сделок, но с 31 июля 2019 года закон допускает одно исключение.
Если все собственники продают свои доли одновременно по одному договору, то к нотариусу можно не идти — продавцы вправе подписать один договор и отнести его на регистрацию в Росреестр. Главное, чтобы все сособственники были совершеннолетними.
Это хорошо (и выгодно!) для сособственников-продавцов, но покупатели всё равно предпочитают подстраховаться и провести сделку через нотариуса.
Что делать, если я хочу продать долю в квартире
Если сосед не хочет выкупать долю, самый очевидный вариант — продать её постороннему покупателю.
Но доля в собственности всегда будет стоить дешевле, чем фактическая цена всей квартиры, поделённая на два или на три (при ½ или ⅓ доли, например).
Поэтому предложите соседям продать и их доли тоже — так все получат больше денег. Или выделите свою долю — так вы сможете выставить недвижимость как самостоятельный объект.
Выкупить доли соседей самому и продать квартиру целиком
Подходит, если у вас есть финансовая возможность купить доли соседей. Возможно, другие собственники боятся быть обманутыми посторонними, но согласятся на сделку с человеком, которого они знают и которому доверяют. Ваши затраты окупятся — квартира «целиком», с одним собственником, будет стоить дороже и покупатели найдутся быстрее.
- Продать все доли одновременно, то есть квартиру целиком
- Объясните соседям, что так они смогут продать свои доли дороже и быстрее и не тратить лишние деньги:
- · целая квартира стоит дороже, чем квартира, проданная по долям, все получат больше денег;
- · «оставшимся» не придётся жить с чужим им человеком, с которым ещё неизвестно, как сложатся отношения;
- · можно сэкономить на оформлении сделки через нотариуса.
Выделить свою долю и продать
Если соседи не хотят продавать свои доли — ни вам, ни другому покупателю, проверьте, можно ли выделить вашу долю физически и продать её отдельно.
То есть до этого у вас была доля в праве, которая давала возможность пользоваться всей квартирой в рамках общего соглашения, а теперь определите, чем именно вы владеете в жилище, например комнатой, санузлом и отдельной частью коридора.
Такой вариант подойдёт только тем, у кого физически возможно перепланировать имущество на несколько «автономных» жилищ: владельцам частных домов или квартир, которые можно законно разделить, организовав санузел и кухню и устроив отдельный вход.
Долю можно выделить и по соглашению сторон, и через суд, если это не получилось по-хорошему.
Суд будет учитывать все факторы, которые влияют на пользование квартирой: от выдела доли не должны пострадать ни другие собственники, ни сама квартира, должны соблюдаться все санитарно-гигиенические нормы, правила пожарной безопасности и другие обязательные нормы. Обычно выделяют доли в квартирах или домах, в которых можно обустроить отдельный вход и использовать долю, никак не затрагивая остальных собственников.
Такая выделенная доля будет новым объектом недвижимости, и продать её можно, не спрашивая никого из бывших уже сособственников.
Как выкупить долю соседа против его воли
Можно выкупить долю соседа против его воли, но есть нюансы. Обычно это касается случаев, когда сосед владеет очень маленькой (незначительной) долей в собственности. Например, при наследовании квартир могут появиться наследники десятых и даже сотых долей, которые не хотят ни продать её, ни подписать соглашение о порядке пользования квартирой и при этом даже не живут в ней.
Закон даёт право насильно выкупить долю у таких строптивых собственников, но только через суд и при особых условиях:
- доля сособственника незначительна;
- выделить долю в натуре невозможно, например, если это доля 1/15 в однокомнатной квартире в 30 кв. м — в таком случае нельзя выделить 2 метра для проживания;
- собственник не очень заинтересован в использовании квартиры.
Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире
Если у вас плохие отношения с соседями, а способы выше не подходят, то есть только один вариант сделать это — снизив цену. Иногда именно этого и добиваются соседи-сособственники. Ведь именно им вы должны предложить купить свою долю по этой цене первыми.
Настроенные против продажи соседи могут портить жизнь продавцу и намеренно срывать сделки, пытаясь сбить цену доли для себя.
Например, начинают не с лучшей стороны демонстрировать покупателям квартиру и себя или вовсе не пускать их на просмотр. В этих ситуациях покупатели сами рады отказаться от приобретения.
Если при этом соседи не переходят грань закона, то легальной управы на них практически нет.
Такие случаи на рынке недвижимости не редкость, поэтому существуют компании, специализирующиеся на сложных сделках с долями.
Специалисты смогут подсказать, как правильно вести себя с несговорчивыми соседями, и помочь провести саму куплю-продажу.
Но и тут нужно быть осторожным: некоторые компании предлагают незаконные схемы, которые потом могут признать не только недействительной сделкой, но и мошенничеством.
Если вы уверены, что у соседа нет денег на выкуп доли, но он активно мешает продаже и ведёт себя вызывающе, то в крайнем случае можно попробовать его же методы. Например, предупредить, что вы собираетесь подарить долю или её часть и личность нового соседа может его не обрадовать, поэтому лучше образумиться и договориться полюбовно.
Что делать, если соседи продают свои доли в квартире, а я не хочу продавать
Если соседи решили продать свои доли, вы имеете полное право не следовать их примеру. Но стоит взвесить все «за» и «против» такого решения, ведь продать квартиру целиком можно проще, быстрее и дороже. А ещё неизвестно, кто станет вашими новыми соседями.
Помните, что ваш сосед-сособственник может продать свою долю, только если вы отказались купить её по цене, которую он предложит и другим покупателям. У вас есть 30 дней на принятие решения после того, как сосед передаст вам предложение. Если цена вас устраивает, вы можете стать полноправным собственником квартиры.
Если же цена кажется завышенной, попробуйте проверить, нет ли сговора соседей с покупателями, возможно, такую цену указали для того, чтобы получить ваш отказ.
Как узнать, за сколько сосед продал долю
Если сосед сам не расскажет вам об этом, то шансов узнать реальную цену сделки очень мало.
Если у вас есть серьёзные основания подозревать, что в уведомлении была завышенная цена, а по факту долю продали дешевле (бывают и такие ситуации), единственный выход — действовать через суд.
Сначала обратитесь к оценщику и закажите у него расчёт рыночной стоимости доли. А потом идите с этими бумагами в суд — он может потребовать документы по сделке — и договор, и документы по расчётам.
Сложнее дело обстоит, если продавец замаскировал продажу другой сделкой. В такой ситуации в открытых источниках не остаётся никаких документов.
Продажа доли в квартире под видом дарения
Нередко продавцы доли используют обманную схему и дарят свою долю посторонним людям — заключают договор дарения, а деньги покупатель отдаёт без документов.
Хитрость в том, что уведомлять других собственников о таком акте не требуется: дарить долю можно любому человеку, не спрашивая согласия сособственников и не предупреждая их.
Это классический пример нарушения преимущественного права собственника на покупку доли.
Такая схема очень опасна и противоречит закону: обманутый сособственник может признать сделку недействительной и потребовать перевести на себя права покупателя такой «подаренной» доли.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва
Договор купли продажи доли в квартире — скачать образец Росреестра 2024 года
Спросить юриста онлайн быстрее. Это бесплатно!
Долевая собственность в квартире подразумевает, что ее владельцами являются одновременно несколько человек. При продаже доли следует учитывать особенности оформления договора купли-продажи в 2022 году.
Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире?
Соглашение между продавцом и покупателем доли в жилом объекте может быть составлено самостоятельно, юристом или нотариусом. Но обязательным для осуществления сделки является его нотариальное заверение.
В договоре купли-продажи доли в квартире должны содержаться следующие пункты:
- Дата, место составления документа, его наименование.
- Информация о сторонах договора. Покупателем может быть собственник другой доли в жилье или постороннее лицо при отказе совладельца приобрести продаваемую долю. В договоре прописываются ФИО, паспортные данные и адрес каждого участника: продавца и покупателя.
- Предмет соглашения. Предметом в этом случае является доля в имуществе. Она описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Причем описание должно давать возможность идентифицировать его среди других объектов:
- указывается кадастровый номер;
- точный адрес квартиры;
- доля в которой продается;
- площадь доли.
- Цена договора. Обязательным условием является указание суммы доли цифрами и прописью. Рекомендуется также прописать порядок расчетов: срок оплаты, способ передачи и т.д. на усмотрение сторон сделки.
- Прочие условия сделки. Здесь можно указать: каким способом будет передана доля в недвижимости новому собственнику (например, по передаточному акту), сроки передачи, прописать отсутствие или наличие обременений в отношении предмета договора, иные моменты, не противоречащие действующему законодательству.
Образец договора купли-продажи доли в квартире от Росреестра 2024 года
Договор купли-продажи доли в квартире составлен для физических лиц, который можно скачать ниже.
Чтобы быть уверенным в правильности процесса сделки, рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией продажа доли в квартире.
Нюансы составления договора купли-продажи доли в квартире
Продажа долей в имуществе считается достаточно сложной сделкой. Это касается соблюдения всех процедур и составления договора. В каждом конкретном случае необходимо учесть свои нюансы.
По новым правилам в законодательстве любая сделка с долями обязательно подтверждается нотариально. Исключением служит когда сделка совершается всеми долевыми собственниками по одному договору (п. 1 ст.
42 № 218-ФЗ от 13.07.2015).
Договор купли-продажи доли в квартире между родственниками
Нередко долевыми собственниками жилья становятся родственники, например, в результате наследования квартиры. Закон не запрещает одному у другого выкупить долю и наличие родственных связей здесь не имеет влияния. Процедура будет иметь обычный для таких сделок порядок.
Если участников долей в квартире больше, то необходимо соблюсти порядок уведомления, соблюдения сроков, получения отказа.
Договор купли-продажи доли в квартире с несовершеннолетним или недееспособным собственником
От имени несовершеннолетнего собственника в сделке участвуют его родители либо опекуны. Интересы лица, кому установлена недееспособность, представляет опекун.
В случае отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному гражданину, необходимо получение согласия от органов опеки и попечительства на осуществление сделки. Она обязательно удостоверяется нотариально в соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ.
Договор купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом
Жилое помещение, при покупке которого будут участвовать средства материнского капитала, приобретается в долевую собственность всех членов семьи, в том числе детей. Законодательство не требует сразу определять размеры долей, это можно сделать и позже.
Например, дополнительно взят ипотечный кредит и обременение будет снято после полного расчета. Тогда выделить доли можно после снятия обременения. Но считается, что целесообразнее сразу в договоре купли-продажи указать размеры долей каждому члену семьи.
При оформлении сделки, если супруги хотят между собой разделить часть квартиры на доли, то соглашение заключается в присутствии нотариуса (гл. 8 СК РФ). Не обязательно обращаться к нотариусу, если в самом договоре о покупке квартиры с использованием материнского капитала указать доли детей и оставшуюся часть оформить в совместную собственность супругов.
Дополнительно следует учитывать, что средства материнского капитала поступят продавцу в безналичном порядке и не сразу, а по прошествии некоторого времени. В договоре это необходимо упомянуть, указав банковские реквизиты продавца для перечисления платежа.
Если продается доля в квартире, приобретенная за счет средств материнского капитала и принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, то потребуется получение разрешения от органов опеки и попечительства.
Договор купли-продажи двух долей в квартире
Рассмотрим ситуацию, когда гражданину в трехкомнатной квартире принадлежит на правах собственности две комнаты. В документах прописано 2/3 доли. Он вправе продать каждую комнату в отдельности, по 1/3, разным людям по разным договорам или одному целиком.
Предварительно известив о своем решении третьего совладельца и получив от него отказ от выкупа, можно найти сторонних покупателей. С каждым из них будет заключен договор с нотариальным согласованием.
Договор купли-продажи доли в квартире сособственнику квартиры
Самым простым вариантом является продажа доли второму сособственнику квартиры. Тогда не требуется соблюсти процедуру уведомления, а сразу выходить на заключение договора сделки. В результате покупатель станет полноправным владельцем всей квартиры уже без указания в документах доли.
Договор купли-продажи доли в квартире два продавца один покупатель
В случае продажи двумя продавцами квартиры одному покупателю при условии, что доли являются одним целым, нотариально договор заверять не нужно. При этом в соглашении обязательно прописываются реквизиты обоих продавцов, величина доли каждого и стоимость каждой доли отдельно.
Порядок расчета также определяется с продавцами отдельно. При получении денежных средств каждый из них прописывает полученную сумму лично.