Продажа квартиры унаследованной по завещанию

Перед тем, как подробно рассмотреть процедуру продажи квартиры, полученной по завещанию, нужно отметить главное отличие института завещания от наследования по закону. В последнем случае существует большой риск, который может выражаться в появлении наследников, предъявляющих права на долю в квартире. При этом пропущенные для них сроки, которые предусмотрены для определения круга наследников, могут быть восстановлены по решению суда по различным причинам и основаниям.

Как и когда можно продать квартиру, полученную по завещанию – отвечает юрист

Действующим законодательством не предусматриваются какие-либо сроки, которые, так или иначе, ограничивали право распоряжения собственником квартиры, доставшейся ему в порядке наследования. Конечно же, главным условием, при котором возможно полное право распоряжаться полученной по завещанию квартирой, является вступление в наследство в соответствии с предусмотренной процедурой.

Временное ограничение при реализации квартиры, полученной в порядке наследования, применяются лишь в части обязанности или ее отсутствии в оплате подоходного налога в размере 13%. Речь идет о временном промежутке между фактом вступления в наследство (т.е. оформлением документов на объект недвижимости по наследованию) и фактом продажи такого имущества. Действующее законодательство предусматривает 5-тилетний срок, по истечении которого владелец квартиры, полученной по завещанию, избегает уплаты подоходного налога. В противном случае, при реализации квартиры в течение 5 лет после вступления в наследство он обязан заполнить соответствующую декларацию и оплатить налог в государственный бюджет.

Обе стороны, как продавец, так и покупатель, должны быть заинтересованы в проведении открытой, честной и быстрой сделки без последующих казусов или непредвиденных последствий.

Этот факт может быть обеспечен наличием таких документов, как:

• Документ, подтверждающий факт отсутствия других наследников на тот или иной объект недвижимости, являющийся в дальнейшем объектом сделки;
• При наличии таких наследников продавец должен побеспокоиться об оформлении от них отказов относительно возможных прав на имущество.

Для подготовки к предварительному изучению, анализу или сбору документов специалисты рекомендуют привлекать профессиональных юристов, которые смогут всесторонне оценить имеющиеся документы, провести анализ рисков возможного «обнаружения» дополнительных наследников и их прав на реализуемое недвижимое имущество.

Видео сюжет расскажет, как продать квартиру полученной по наследству

Унаследованное жилье можно продавать, дарить, передавать по наследству после осуществления ряда обязательных действий.

Когда можно продавать квартиру после вступления в наследство, рассмотрим детальнее.

После вступления в наследство, продажа квартиры может облагаться налогами или не повлечь за собой уплату обязательных платежей. Законом предусмотрены определенные условия продажи, позволяющие избежать уплаты налогов.

Распределение наследственной массы возможно по закону или завещанию. Права собственника недвижимости приобретаются наследником до полного оформления документов, однако, они не выражены неполноценно. Полноценное осуществление любых операций с объектом возможно после оформления полного пакета документов на квартиру.

Согласно законам Российской Федерации установлен трехлетний срок исковой давности, позволяющий претендентам на собственность оспорить права владения наследственной собственностью через суд. Максимальный срок для решения всех спорных вопросов, связанных с наследством, ограничен десятью годами.

Новый владелец может произвести отчуждение имущества сразу после получения свидетельства на объект и перерегистрации в Государственных органах, однако это повлечет за собой определенные затраты.

Законами Российской Федерации регламентируется возможность оспаривания наследственной собственности через суд. После оформления полного пакета документов собственник приобретает весь набор прав. Однако, не стоит забывать о сроке исковой давности, позволяющему оспорить права на объект в течение десяти лет с момента смерти наследодателя. Поэтому подобные сделки представляют особый риск для покупателей.

Продать квартиру, полученную по наследству, можно после правильного оформления пакета документов. Претенденту необходимо заявить о своих правах в установленный законом срок, подать заявление о желании получить положенную долю. Вместе с заявлением специалисту предоставляют пакет документов:

• Паспорт;
• Документальное подтверждение смерти наследодателя;
• Подтверждение основания для выделения наследства;
• Справка с последнего места жительства усопшего;
• Бумаги на собственность.

Продажа квартиры по наследству

Договор купли продажи квартиры является обязательным документом, подтверждающим совершение сделки между продавцом и покупателем. Документ относится к гражданско-правовым, должен содержать следующие данные:

• Сведения продавца, покупателя, паспортные данные;
• Информация об объекте недвижимости, стоимости;
• Техническая информация, адрес объекта, кадастровые данные;
• Обязанности сторон, права;
• Информация по способу передачи оплаты, сроки;
• Данные по способу и срокам передачи объекта;
• Меры ответственности при несоблюдении условий;
• Дата составления документа, подписи покупателя, продавца.

Договор заверяется нотариально. Сумма указанная договором должна соответствовать действительности. Занижение сумму может позволить сэкономить средства продавцу, однако такой способ представляет риски для покупателя.

Свидетельство на наследство позволяет собственнику проживать в квартире, однако для совершения продажи недвижимости его недостаточно. Для совершения сделки купли-продажи необходимо наличие следующих бумаг:

• Документы, подтверждающие личность сторон;
• Свидетельство о праве на наследство;
• Выписку ЕГРП или Свидетельство о праве собственности;
• Техпаспорт на недвижимость;
• Выписка подтверждающая отсутствие обременений;
• Подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
• Выписка УВМ МВД РФ.

Потенциальному покупателю важно понимать все возможные риски, связанные с приобретением объектов наследования. Особенно это касается спорного имущества. Новый владелец может оказаться в весьма непростом положении. Многих интересует вопрос, когда можно продавать квартиру после вступления в наследство. Продажу наследственного имущества, недвижимости можно осуществлять после получения полного пакета документов, оформления в Государственных инстанциях.

Купля-продажу, осуществленную сразу после наследования, обременяют обязательным налогообложением. Продажа наследуемой квартиры после вступления в наследство может быть осуществлена без обременений, но после установленного законом срока.

Продать можно не только квартиру, но и долю в объекте. Продажа долевой собственности отличается огромной сложностью, связанной с правом налогового вычета. Налоговый вычет может раскладываться пропорционально на всех собственников, приравниваться к их долям.

Сделки связанные с приобретением наследственной недвижимости представляют особый риск для покупателя и продавца. Покупателю очень важно внимательно изучить пакет документов, желательно обратиться к опытным юристам, риэлторам.

Если объект унаследован ранее пяти лет, для покупателя такая недвижимость представляет особую опасность. Нелишней будет встреча с нотариусом, осуществившем выдачу свидетельства. Необходимо узнать существовали ли наследственные споры относительно данной квартиры. Визит можно осуществить вместе с продавцом, чтобы специалист понимал суть вопроса, не отказался предоставить информацию. Важно убедиться в отсутствии любых обременений связанных с квартирой.

При продаже долевого объекта, обязательно наличие удостоверения на право проведения сделки. Многие специалисты рекомендуют получить расписки об отсутствии претензий у всех наследников. При возникновении спорных ситуаций, бумаги станут доказательством для суда. Огромный риск для покупателей возникает в случае отмены сделки через суд. Судебное постановление может обязать покупателя доплатить определенную сумму.

При малейших сомнения от приобретения подобного объекта лучше отказаться.

Наследование без завещания недвижимости, как и получение по завещанию, предполагает необходимость оплатить госпошлину. Необходимости платить налог можно избежать, если продавать объект спустя пять лет после получения в наследство.

Если наследник решил продать квартиру ранее установленного срока, ему необходимо отчитаться перед налоговой инспекцией. Наследнику предоставляется вычет льготы в виде одного миллиона рублей от стоимости недвижимости. Размер налога для резидентов составляет тринадцать процентов, для нерезидентов тридцать.

Существуют группы лиц, которые не уплачивают подобные взносы:

• Инвалиды первой, второй группы;
• Инвалиды детства;
• Пенсионеры;
• Ветераны ВОВ.

Заявление об просьбе освободить от налогов, необходимо передать в налоговую инспекцию, приложить копию документов.

Подобные льготы по начислению обязательных взносов используются наследниками. Путем составления добровольного соглашения они могут оформить недвижимость на гражданина получающего льготы. После продажи квартиры поделить прибыль согласно договоренностей.

Супруг оставил в наследство квартиру. Когда ее можно продать без НДФЛ?

Избежать оформления и подачи декларации в налоговую инспекцию, а также уберечься от налога можно просто выждав три года после вступления в собственность.

Это означает, что если квартира, которая досталась по наследству, будет непрерывно в собственности наследника более трех лет, то при ее продаже он полностью освобождается от НДФЛ. С 2016 года установлен 5 летний срок владения жилой площадью для безналоговой продажи.

На унаследованное жилье этот срок не распространяется. Поэтому, чтобы не задаваться вопросом, надо ли платить налог, нужно подождать 36 месяцев после получения права собственности на наследованную квартиру.

Уменьшить размер НДФЛ можно, если стоимость жилья не велика. При этом не нужно ждать три года, в отличии от налогоосвобождения, но придется заполнить декларацию.

Процедура снижения налога проста, она заключается в следующем:

1. От цены продажи объекта отнимают налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
2. Или отнимают потребительские расходы, затраты на вступление в наследство.
3. Полученный результат умножают на 13 процентов.

В Российской Федерации действует институт наследования. Благодаря ему родственники погибшего могут получить его собственность. Разработанные законодательные нормы четко регулируют данный процесс.

При этом следует помнить, что под наследованием подразумевается не просто переход материальных благ, а переход права собственности на них (в данном случае отличие весьма существенно).

Перед тем как продать квартиру, необходимо помнить, что подобные действия допускаются только после завершения процедуры вступления в наследство. Процедура эта стандартная. Она состоит из нескольких этапов. Алгоритм действий выглядит следующим образом:

1. Обращение за получением наследства после смерти гражданина. Обращаться необходимо к нотариусу, который работает в регионе жительства усопшего. По общему правилу, на это отводится не более шести месяцев с момента гибели гражданина (времени открытия наследственной массы). Если гражданин не вложился в данный срок по уважительной причине, его можно возобновить. В противном случае несвоевременное обращение может воспрепятствовать получению своей доли наследства. Перед обращением необходимо собрать документацию, свидетельствующую о наличии родственных связей с погибшим.
2. После обращения гражданина нотариус откроет наследственное дело. Это не значит, что имущество сразу же будет передано обратившемуся наследнику. Придется ждать окончания шестимесячного срока, в течение которого могут появиться и другие наследники.
3. Когда срок истечет, нотариус оформляет необходимые документы. После этого выдается специальное свидетельство. Оно является основанием для признания наследника полноправным собственником наследуемой недвижимости. На основании этого документа можно обратиться в регистрационный орган для регистрации права собственности.

Следует учесть, что за принятие наследства придется заплатить. Сумма государственной пошлины зависит от общей стоимости наследуемой массы. Некоторые категории граждан освобождены от выплат.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения

Налог на продажу квартиры, полученной по наследству, взыскивается со всех категорий граждан. В каком возрасте или статусе находится лицо, продающее имущество, неважно (хотя есть определенные исключения). Единственное, что может облегчить уплату налога – инструмент, известный как «налоговый вычет». Однако данная опция доступна не только лицам преклонного возраста.

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.

Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.

Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.

Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.

Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.

Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.

Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).

Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.

2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).

Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.

Продажа квартиры после вступления в наследство

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.

Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.

Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже. До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении. Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.

Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.

2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения

Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.

Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.

Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей

До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей

Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.

Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

• Имущественный вычет супруг за ипотеку после 2014 года — возможность забрать из бюджета 1 300 000 рублей

  17,3 тыс.  1

  1. Введение
  2. Когда можно продавать унаследованное жилье?
  3. Порядок продажи недвижимости
  4. Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству
  5. Какие потребуются документы для продажи?
  6. Как продавать, если наследников несколько?
  7. Как продать долю?

  С момента появления на руках у наследника документов, подтверждающих право собственности на доставшуюся в наследство квартиру, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.

  После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

  Продавец обязан подать в Налоговую инспекцию Декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.

  В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с продажи жилого помещения, если он владел данным имуществом 3 и более лет. При этом срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника в Росреестре, а с даты смерти наследодателя.

  Также нужно помнить, что существует право на имущественный налоговый вычет, согласно которому 1 раз в году доход от сделки можно уменьшить на 1 млн рублей.

  Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления. В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр. При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.

  Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:

  В настоящем законодательстве предусмотрены особые условия для продажи имущества, которое находится в долевой собственности:

  • обязательно нотариальное удостоверение сделки, тогда как будучи единоличном собственником, привлекать нотариуса не требуется;
  • о намерении продажи доли необходимо в письменной форме известить других пользователей квартиры, указав цену и иные условия. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку, которое описано в ст. 250 ГК РФ. Если игнорировать этот пункт, то другие собственники могут обратиться в суд и оспорить продажу.

  Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы
  

  Для получения свидетельства о праве на наследство нужно заплатить пошлину:

  • наследникам первой и второй очереди — 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
  • всем остальным — 0,6%, но не более 1 млн руб.

  Пошлина уплачивается после проведения оценки имущества. Заказать такую услугу можно как в БТИ, так и у независимых оценщиков, уточнила адвокат. По ее словам, через полгода после смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство, но совершать сделку по продаже недвижимости стоит после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы покупателю также была доступна эта информация.

  После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

  Для сделки потребуются:

  • паспорта всех участников сделки;
  • договор купли-продажи;
  • разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах;
  • правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

  Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.

  Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.

  «Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

  Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.

  Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.

  Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.

  «Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.

  Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.

  Риски покупки квартиры полученной по наследству (завещанию)
  

  Какие бывают риски при покупке квартиры по наследству:

  1. Продавец может не сообщить о завещательном отказе, которым возложено предоставление права пожизненного проживания другому человеку в квартире. Покупатель купит недвижимость и будет ее собственником, но этот человек может объявиться в любой момент, и жить на жилплощади на законном основании.
  2. Могут признать продавца недостойным наследником после продажи квартиры.
  3. Объявятся люди, которым полагается обязательная доля.
  4. Могут появиться граждане, не успевшие вступить в наследство, и подать заявление о восстановлении срока.

  Примечание: эти риски характерны для недвижимости, полученной по наследству менее трех лет до продажи. Три года указаны неспроста: это общий срок исковой давности, который начинает исчисляться не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда истец узнал о своем праве на наследство при условии, что у него были уважительные причины пропуска срока вступления, но они отпали не более 6 месяцев до обращения в суд за восстановлением. Под уважительными причинами подразумевается тяжелая болезнь, неграмотность, беспомощное состояние и другие факторы, связанные с личностью истца. Максимальный срок исковой давности – 10 лет с момента смерти наследодателя.

  Если с момента регистрации права собственности на основании свидетельства о наследстве прошло более трех лет, риски снижаются, но они все равно есть. Вряд ли объявится человек, имеющий право на постоянное проживание в квартире, а вот внезапное появление наследников, не знавших о наследстве, вполне возможно.

  Перед покупкой недвижимости нужно уточнить, как она получена – по закону или по завещанию. В последнем случае для покупателя риски тоже есть. Возможно появление других наследников, которым полагается обязательная доля. Но здесь все зависит от того, сколько времени прошло с момента регистрации права собственности продавца.

  Есть еще несколько факторов:

  1. Завещание могут признать недействительным, если удастся доказать, что оно составлено недееспособным наследодателем, под физическим или психологическим давлением.
  2. Возможно проживание постороннего человека на основании завещательного отказа, о котором не всегда говорят покупателям.

  Совет юриста: покупая наследственную квартиру или дом, лучше обратиться за комплексным сопровождением к юристу или риэлтору, который сможет проверить недвижимость на юридическую чистоту.

  При завещании, бывает, что в нем встречается условие предоставления права пожизненного проживания в квартире кого-либо (т.н. «завещательный отказ»). Или другое обременение, которое наследодатель посчитал нужным вписать в свое завещание, в «довесок» к передаче права собственности на квартиру. Ясное дело, такой «довесок» нам не нужен, и от такой квартиры лучше отказаться. О наличии или отсутствии завещательного отказа мы можем узнать из Свидетельства о праве на наследство.

  Если никаких «довесков» (обременений) в завещании не указано, то наша задача убедиться, что среди ближайших родственников наследодателя нет претендентов на «обязательную долю», неучтенную в завещании (подробнее про «обязательную долю» – см. по ссылкам про завещание). При обнаружении таких персонажей – отказываемся от квартиры.

  Кроме того, нам всегда нужно помнить, что само завещание может быть не одно. Закон позволяет наследодателю хоть каждый день писать новые завещания, и силу будет иметь только последнее из них.

  А еще наследодатель мог просто отменить свое завещание, и тогда наследство делится по закону. Подробнее об этом – см. по тем же ссылкам в Глоссарии.

  Как нам (Покупателю) узнать, была ли отмена завещания, и существуют ли другие завещания? Сложный вопрос. Ни один риэлтор или юрист не могут ответить на него однозначно. Конечно, в наследственном деле нотариуса должны быть учтены все последующие волеизъявления наследодателя, но закон позволяет ему удостоверить свое завещание и без нотариуса в других учреждениях – например, в консульстве РФ за границей, в больнице, в доме престарелых, в воинской части и т.п. И нотариус об этом может вовремя (или совсем) не узнать. Покупатель квартиры, естественно – тоже.

  Риск тут для Покупателя почти не контролируемый. Технически можно считать, что этого риска нет, если дата составления завещания и дата смерти наследодателя совпадают (т.е. он завещал квартиру прямо в день своей смерти). Но такое совпадение – чудо.

  В остальном риски снижают другими способами – о них ниже.

  Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

  В случае, когда из Свидетельства о праве на наследство видно, что наследство получено по закону, нам придется выяснять наличие родственников у Продавца, относящихся к той же «очереди наследников», что и он сам.

  Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников они не фигурируют (смотрим Выписку из ЕГРН), то от них должен быть письменный отказ от принятия наследства (сведения об этом отказе указываются в Свидетельстве о праве на наследство).

  Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников их нет, и отказа тоже нет, значит, они имеют реальный шанс востребовать свою долю наследства (даже в случае, когда срок принятия наследства ими пропущен).

  Жилье в наследство: как оформить и продать
  

  Некоторые из представленных ниже ситуаций мошенничеством с юридической точки зрения назвать сложно, но они могут прибавить проблем покупателям:

  1. Продавец скрывает отказополучателя – человека, который вправе жить в унаследованной квартире на постоянной основе.
  2. Сговор наследника с другим человеком, имеющим право на обязательную долю. Пользуясь незнанием законов покупателем, они могут действовать так: правопреемник получает квартиру по наследству и продает. Далее объявляется другой наследник, которому полагается обязательная доля, и обращается с заявлением о восстановлении сроков. По их мнению, выплачивать компенсацию доли должен покупатель, но в законе указано иное: ее компенсирует наследник.
  3. Отмена доверенности. Наследник оформляет нотариальную доверенность на другого человека, потом сразу ее отменяет. Доверенное лицо продает квартиру от имени доверителя, который потом представляет все так, будто он – жертва обмана.

  Самое опасное – сделка с черным риэлтором. Он может заставить человека оформить завещание на него, используя преступные методы, а потом убить наследодателя и продать квартиру. Если объявятся законные наследники и оспорят завещание вместе со сделкой, покупатель окажется в крайне неблагоприятном положении и лишится недвижимости.

  В зависимости от категории родства определяется и размер налога, который придется заплатить за получение в наследство квартиры или дома.

  На данный момент в Украине есть три ставки налогообложения при вступлении в наследство: 0%, 5%, 18%.

  Нулевая ставка действует для родственников, которые относятся к первой очереди родства: мужа/жены, родителей, детей, включая приемных, детей любого из супругов, рожденных в другом браке.

  0% налога на наследство платят и те, кто относится ко второй очереди родства: бабушки/дедушки, братья/сестры, внуки, а также те, кто имеет льготы: инвалиды 1-й группы, дети-инвалиды и дети без родителей.

  5% налога за унаследованную квартиру платят все остальные субъекты, которые не попадают в описанные выше категории, независимо от того, являются они родственниками усопшего или нет.

  Ставка 18% действует для резидентов Украины, проживающих за ее пределами, и иностранцев, вне зависимости от степени родства с наследодателем.

  Из платежей обязательными являются также оплата госпошлины в Пенсионный фонд Украины в размере 1% стоимости жилья и услуг нотариуса. В среднем это 3,5-7 тыс. грн.

  Разберемся, какие плюсы и минусы есть у сделки, где фигурирует имущество, доставшийся продавцу по праву наследования.

  Собственность на имущество подтверждается свидетельством от нотариуса – правоустанавливающим документом. Следовательно, возникает меньше рисков, связанных с личностью продавца и объектом недвижимости.

  В подавляющем большинстве это доставшиеся от бабушек, дедушек, престарелых родителей, квартиры, расположенные в «хрущевках» или домах, которым не один десяток лет.

  Основные положительные моменты:

  • жилье обычно без ремонта, от которого наследники хотят быстрее избавиться, продавая его по относительно невысокой цене;
  • объекты часто находятся в хороших районах города и на первых этажах зданий, что удобно для расположения офиса, магазина;
  • новый собственник, за счет оставшихся денег, самостоятельно осуществляет ремонт в квартире, включая перепланировку.

  Нередко неискушенным покупателям кажется, что если недвижимость получена продавцом по наследству на основании нотариального свидетельства, то все юридически чисто. Но, к сожалению, это не всегда так. Расскажем о «подводных камнях» поджидающих потенциальных собственников.

  Жилье, вне зависимости от его стоимости, часто является предметом спора среди наследников. Зачастую они не в силах найти общий язык между собой, что приводит к продолжительным судебным разбирательствам.

  В большинстве случаев, наследуемая недвижимость или ее часть, распределяется между родственниками в равных долях. Соответственно, к сделке привлекаются несколько продавцов. И когда кто-то отказывается от подписания договора купли продажи квартиры, покупателя ждут дополнительные трудности.

  Кроме того, существует риск внезапного появления новых претендентов, заявляющих собственные права на имущество. Ведь ст. 1115 ГК РФ дает возможность при определенных условиях возобновить время для прохождения процедуры принятия наследства.

  Чтобы уберечь себя от негативных последствий, нужно знать на каких правовых принципах наследуется жилье, да и иные особенности этой процедуры.

  Минфин России разъяснил порядок уплаты НДФЛ при продаже наследованного имущества
  

  И в этом также таится один из рисков для покупателей. Письменная воля умершего имеет приоритет перед наследованием по закону. И обязательно удостоверяется у нотариуса, выступающего своеобразным гарантом легитимности сделки.

  Бывают ситуации, когда покойный составил завещание, находясь в неадекватном состоянии в связи с проблемами с психикой, которое визуально сложно определить.

  В таком случае родственники умершего обращаются в суд с исковым заявлением о признании завещания недействительным и часто добиваются отмены сделок по имуществу.

  Соответственно наследование происходит по закону и признается право собственности на спорный объект за истцом, о чем суд выносит решение.

  Дополнительные важные детали:

  1. В тексте завещания могут быть не указаны обязательные наследники (иждивенцы, нетрудоспособные дети и родители). Между тем, они получат не менее 50% от части имущества, полагающейся им по закону.
  2. Составлено несколько вариантов документа, причем о последнем стало известно позже и в нем указан иной перечень приемников на имущество.
  3. Завещание спрятано умершим, а нотариус узнал о смерти наследодателя спустя годы (особенно если он находился в другом городе, селе). О его наличии не было известно родным покойного и все унаследовано по закону изначально.

  Учитывая изложенное, необходимо тщательно проверить документы на квартиру. А также полезным станет обращение в нотариальную палату региона. Там имеются сведения о предыдущих завещаниях покойного, если таковые имелись.

  Но и тут вероятны опасности. Ведь завещание может быть составлено и за пределами страны. Помимо этого, в некоторых ситуациях его удостоверяет не нотариус. Поэтому о волеизъявлении покойного становится “неожиданно” известно спустя продолжительное время.

  Рынок российской недвижимости изобилует мошенниками. Практически каждый день появляются новые, все более изощренные приемы обмана. Причем, распознать подвох удается через месяцы, и даже годы.

  В результате покупатель остается без денег и квартиры. Обращение в полицию не всегда приводит к положительному результату, поскольку злоумышленники тщательно готовят преступление. Поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.

  Выгодное место дома и цена квартиры, должны отойти на второй план. Ведь в итоге можно потерять все.

  Основные приемы мошенников при продаже:

  • отчуждение с прописанным в квартире жильцом;
  • совершение сделки по доверенности;
  • злонамеренная договоренность с одним из наследников;
  • обман собственника при жизни, с целью оформления завещания на афериста.

  Данные комбинации успешно применяются злоумышленниками на практике. Добиться в судебном порядке справедливости сложно, а в некоторых ситуациях невозможно. Есть прямой смысл разобрать каждую схему подробнее.

  Суть вкратце такова. В продаваемой квартире остается зарегистрированным человек, имеющий право на пожизненное пользование. Между ним и продавцом происходит сговор.

  После того как договор купли-продажи заключен, гражданин отказывается освобождать помещение. Такие аферисты требуют от нового владельца денежной компенсации или предоставления иной жилплощади, обосновывая это тем, что им негде проживать.

  Когда новый собственник пытается силой выселить гражданина, тот обращается в суд. В иске мошенник просит, чтобы сделку признали недействительной или добивается права проживания в квартире.

  Да, суд, при вынесении решения обяжет продавца возвратить деньги за квартиру. Однако на практике аферисты заявляют, что их уже нет, и на стадии исполнительного производства добиваются поэтапного погашения долга. В свою очередь, процесс взыскания растянется на десятилетия.

  Естественно, это невыгодно покупателю. Нельзя выписать человека по закону из квартиры, если у него есть пожизненное право пользования ей.

  Чтобы не попасться на уловку, перед заключением договора нужно попросить у наследников справку обо всех зарегистрированных в квартире лицах. При необходимости, предварительно поставить условие, чтобы все, лица, имеющие право пользования жилым помещением выписались. На уговоры, подождать, не соглашаться.

  Здесь возможен риск сговора между продавцом и доверенным лицом. Происходит вот что. Злоумышленник использует поддельную доверенность, по которой заключается договор.

  Дальше появляется собственник и начинает говорить о том, что он никому не давал полномочий по отчуждению. В результате соглашение признается недействительным с возвратом квартиры законному хозяину.

  Доверенность для продажи квартиры обязательно нотариальная, в ином случае документ носит фиктивный характер.

  Претензии можно предъявить только к «липовому» продавцу. Однако, на то время его след, естественно вместе с деньгами, теряется. Вот такая незамысловатая схема.