Где и как узаконить самовольную перепланировку в квартире в 2020 году

Перепланировки или переустройство

Когда вы заказываете оценку квартиры при перепланировке, учитывайте разницу в терминах.

• Перепланировка – это внесение изменений в существующий план, в конфигурацию помещений жилья. Новые дверные проемы, перенос существующих, снос стен, объединение лоджии с комнатой – все это – перепланировка.
• Переустройство – это несущественные изменения, не требующие согласований. Например, расширение дверного проема в несущей стене – перепланировка. Если же делается арка в ненесущей – это переустройство. В переустройство входит изменение схемы электропроводки, новые радиаторы, замена пластиковых окон на деревянные или наоборот, и другие аналогичные работы.

Выяснили, что в желанной квартире есть перепланировка? Главное, что стоит сделать перед заказом оценки – проверить документы, узаконивающие перепланировку. Банк не согласится на ипотечный займ, если согласования перепланировки нет.

Небольшая лазейка

Банк может пойти навстречу и выдать ипотечный кредит, если заемщик согласится в течение года вернуть квартиру в исходное состояние. Этот момент стоит подробно обсудить с кредитным менеджером и внимательно прочитать договор. Обращайте внимание на особенности перепланировки – вы действительно сможете вернуть все в исходное состояние? Сколько это будет стоить?

Нововведения

Основные правила, в соответствии с которыми должна проводиться перепланировка, все еще регламентируются главой 4-й Жилищного Кодекса РФ. Однако процедура получения разрешительной документации упрощена. Проведение косметических и отделочных работ в процессе ремонта не требует специального разрешения. Но действия, предполагающие существенные конструкционные изменения, должны быть обязательно согласованы.

В соответствии с принятыми нововведениями, узаконить изменения в квартиры после перепланировки невозможно, не оплатив штраф. Основная сложность процедуры заключается не в финансовых вопросах, а согласовании разрешения и документов. Чтобы государственные органы утвердили проект перепланировки, он обязательно составляется на профессиональном уровне с учетом всех рисков и издержек.

Что разрешено, что запрещено перепланировать

Продавец утверждает, что он делал переустройство и никаких разрешений на это ему не нужно? Сомневаетесь, стоит ли заказывать оценку, если в квартире есть изменения? Все верно, не нужно переплачивать за оценку квартиры, ипотечный кредит на которую все равно не дадут.

Вот список популярных перепланировок, которые, судя по отзывам клиентов, помешали им взять ипотеку:

• В панельном доме владельцы квартир часто сносят стену между кухней и комнатой. Не все планировки позволяют это – иногда такая стена несущая.
• В сданной новостройке во время ремонта владельцы перенесли кухню и санузел. Это иногда практикуется в однокомнатных квартирах. На деле такие переносы – незаконная перепланировка.
• Перенос коммуникаций, связанных с водой и газом. По популярности – в девятиэтажных домах часто переносят радиаторы отопления на другую стену. В «хрущевках» — газовые трубы, проложенные по потолку по всей кухне.
• Популярнейшая перепланировка – снос стенки между комнатой и кухней. Это запрещено делать, даже если стена не несущая – если в квартире только одна кухня. Причина – газовая плита не может располагаться в спальне.

Можно спокойно заказывать оценку, если владелец квартиры сделал такие изменения:

• Превратил двери в арки;
• Объединил две спальни в одну, убрав не_несущую стену;
• Установил теплый пол без подключения к общей сети;
• Поменял электропроводку – например, проложил ее по низу вместо встроенной в стены;
• Сделал ниши в стенах, которые не являются несущими конструкциями.

Внимание – если вы планируете покупку квартиры в многоэтажном доме, проверьте наличие на плане противопожарного люка на лоджии. Если этот люк заварен – считайте, что сделана незаконная перепланировка — будут проблемы.

Если в потенциальной квартире под ипотеку сделаны изменения и они не узаконены, то заемщику придется пообещать банку, что он все вернет в состояние «как на плане». Посчитайте заранее, во сколько обойдется такая работа – возможно, смысла в заказе оценки и получении кредита нет.

Как проверить недвижимость на юридическую чистоту? В первую очередь нужно получить выписку из ЕГРН, именно в ней отражен собственник недвижимого имущества. Выписка также содержит: кадастровую стоимость, обременения, ограничения или аресты если они имеются. Для заказа нужно перейти на сайт https://rosreestr.net ввести адрес или кадастровый номер и указать адрес электронный почты на которую Вы получите выписку. Это минимум что Вам нужно сделать, также информация о арестах и залогах может содержаться в базах ФНП или у должника в базе ФССП. На сайте Вы можете получить услугу от юристов по полной проверки недвижимости на юридическую чистоту.

Для этого следует обратиться в местное БТИ и поднять техпаспорт конкретного дома, так как именно в данном документе должны отмечаться все внесенные в проект изменения. Соответствующие данные содержатся в поэтажном плане, в плане нужного этажа и соответствующей квартиры. На этой странице может присутствовать надпись следующего содержания: «Разрешение на произведенное переоборудование указанного помещения не предъявлялось в БТИ». Если такой надписи нет, а планировка квартиры не соответствует тому, что отражено в документе, можно с полной уверенностью говорить о незаконности выполненной перепланировки. Следовательно, до тех пор, пока изменения не будут узаконены, купить данный объект недвижимости будет невозможно.

О законности перепланировки свидетельствует наличие в техпаспорте пометки с актовым номером Жилищной инспекции, засвидетельствовавшей переоборудование помещения и выдавшей соответствующий акт. Но здесь следует быть предельно внимательными, так как пометка говорит только о том, что перепланировка имела место быть, но не конкретизирует, что именно было изменено. О том, какие именно архитектурные решения были реализованы в ходе перепланировки, можно узнать, официально затребовав конкретный акт в архиве Жилищной комиссии и БТИ.

Прежде чем отправляться за перечисленными выше документами в профильные инстанции, стоит попросить хозяина квартиры предъявить вам техпаспорт. Обычно готовя недвижимость к продаже, ее владельцы сами собирают все необходимые справки и имеют на руках техпаспорт, что существенно экономит время потенциального покупателя. Однако проводя окончательную проверку, все же стоит проверить актуальность предъявленного хозяином техпаспорта и сверить его с аналогичным документом, хранящимся в БТИ.

Узаконивание минимальной перепланировки: необходимо ли оно?

Любые изменения в планировке квартиры, не зависимо от того, идет ли речь о снесении стены или же об увеличении дверного проема на 3 см, должны в обязательном порядке отображаться в техпаспорте и в поэтажном плане дома.

Как проверить законность перепланировки жилого помещения

Изменения внутренней архитектуры жилых объектов проводятся довольно часто. Владельцы квартир расширяют кухни за счет балконов, меняют место нахождения дверей, превращают «однушки» в студии и так далее. Если потенциального покупателя внесенные изменения устраивают, он должен убедиться в законности перепланировки и в том, что новый план квартиры соответствует имеющемуся в БТИ. Для этого нужно попросить у владельца объекта следующие документы:

• Разрешение, регламентирующее переоборудование квартиры. Такой документ обычно выдается Жилинспекцией того или иного округа.
• Акт о завершении перепланировки (выдается этой же инспекцией).
• Документы из поэтажного плана дома, в которых соответствующим актом отражены внесенные изменения. Такие документы есть в БТИ.
• Выписка из ЕГРН, которая подтверждает перепланировку с точки зрения итоговой площади квартиры. Документ можно получить в Госреестре.

Если у владельца нет хотя бы одного документа из приведенного выше списка, можно говорить о незаконности перепланировки либо о том, что процесс узаконивания не был доведен до конца.

Как проходит оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Получить ипотеку без оценки не получится – это обязательное условие банка и закона. Обращайтесь в проверенную организацию с репутацией. Будьте аккуратнее с частниками, которые обещают выдать оценку, «не заметив» незаконную перепланировку – если это вскроется, банк может оспорить сделку и обвинить вас в мошенничестве.

• Отказывайтесь от сделки, если продавец или риэлтор «обещает договориться» с банком – вы можете потерять залог и деньги на оценку;
• Если продавец готов дать скидку или сам исправить изменения – отлично, продолжайте общение, но настаивайте на независимой и объективной оценке. Так вы будете знать рыночную стоимость и сможете аргументированно торговаться.

Как это работает:

• Выбирайте организацию для оценки. Звоните менеджеру. Договаривайтесь, когда оценщику и продавцу будет удобно встретиться в квартире. Лучше приехать на встречу и присутствовать при процессе;
• Оценщику нужно передать документы – план БТИ, копию правоустанавливающих документов, копию вашего паспорта.
• Эксперт сделает фотографии жилья и осмотрит квартиру;
• Через 2-5 дней вы получите отчет об оценке.
• О отчете будет зафиксировано, какие изменения внесены в квартиру. Вы узнаете фактическое состояние квартиры со всеми ее недостатками. В заключении будет указана рыночная цена объекта недвижимости.

Если нужно, эксперт может рассчитать сумму, которая потребуется на устранение незаконной перепланировки. Будут учитывать среднерыночные цены на работу.

Столкнулись с квартирой без узаконенной перепланировки? Обращайтесь к нашим менеджерам – подскажем, как лучше действовать и не потерять деньги.

Узаконить перепланировку квартиры через суд

Безусловно в случае отказа в Москве Жилищной инспекции в согласовании перепланировки можно попытаться утвердить перепланировку в суде. Однако Мосжилинспекция выдает отказ не просто так, а ссылаясь на нарушение пункта той или иной нормы. Иными словами, делает это обосновано и оспаривать такое решение в суде практически бесперспективно.

По-другому дело обстоит в Московской области. Здесь в случае с выполненной перепланировкой, отмеченной на планах БТИ, в суд обращаются не из-за нарушения каких-либо норм, а потому что органами местного самоуправления для такой ситуации не утверждена сама процедура узаконивания перепланировки. Хотя, иногда, приходится оспаривать и необоснованные отказы органов местного самоуправления в узаконивании перепланировки. В любом случае, практика узаконивания перепланировки через суд в Московской области достаточно общепринята.

Для этого необходимо составить соответствующее исковое заявление и обязательно приложить к нему техническое заключение о допустимости и безопасности произведенной перепланировки, выполненное организацией с допуском СРО.

Как рассчитать, какое усиление потребуется при устройстве проёма в стене?

В случае, если проект перепланировки предполагает устройство нового (или дополнительного) проёма, необходимо уточнить, есть ли необходимость в установке дополнительных металлоконструкций.

Для того чтобы понять, есть ли необходимость обращаться в проектную организацию и жилинспекцию, необходимо внимательно изучить поэтажный план БТИ, где несущие стены обозначаются жирной чертой. Ещё лучше, если вам удастся посмотреть на план застройщика.

Затем уже стоит обращаться в проектную организацию или организацию, которая будет заниматься согласованием перепланировки. Специалисты смогут проконсультировать по конфигурации металлоконструкции, дать информацию, необходимую для расчёта стоимости проекта.

Как пожаловаться на соседей, сделавших незаконную (опасную) перепланировку?

Первым делом необходимо попытаться урегулировать вопрос мирным путём. Вполне возможно, что перепланировка зарегистрирована, все разрешения получены, но строительные работы просто затянулись.

Начать можно с обращения с жалобой в управляющую компанию (особенно если квартира самостийных архитекторов находится в муниципальной собственности). Представители управляющей компании могут обязать ваших соседей вернуть жильё в первоначальный вид.

Если квартира находится в собственности, эффективнее направить жалобу в территориальное подразделение жилинспекции. В этом случае квартиру нарушителей должна посетить инспекцию, которая составит протокол о нарушении и подготовит предписание об узаконивании перепланировки или восстановлении квартиры (если проведённые ремонтные работы могут стать причиной возникновения аварийных ситуаций в доме).

Если нарушение связано с изменением внешнего облика здания, то жалобу необходимо отправить в территориальное подразделение архитектурно-планировочного управления.

Кроме того, можно обратиться с жалобой в прокуратуру.

Можно ли устроить камин в городской квартире?

Согласование устройства камина, по вполне понятным причинам, относится к одному из самых сложных и дорогостоящих типов перепланировки. Наиболее трудозатратная часть проекта заключается в согласовании дымохода. Камин, который является прибором с открытым источником огня, требует установки качественной вытяжки из помещения на крышу.

Специалисты-практики, занимающиеся перепланировкой, говорят, что чаще всего разрешение на устройство камина удаётся получить жителям квартир, расположенных на двух (максимум трёх) последних этажах здания. Кроме того, существуют новостройки, в которых вытяжка для камина предусмотрена проектом строительства, а также дома старой постройки, где имеется возможность восстановить имеющуюся, но не рабочую вытяжку.

Обратите внимание: совмещать вытяжку с общедомовой системой вентиляции ни в коем случае нельзя, поскольку дым от камина будет проникать на другие этажи.

Кроме того, при установке камина остро стоит вопрос о расчёте нагрузок на междуэтажные перекрытия.

Таким образом, согласовать установку дровяного или угольного камина в городской квартире представляется маловероятным, если только такое инженерное оборудование не было предусмотрено архитектурным планом.

Можно ли перенести входную дверь в квартиру?

Процедура переноса входной двери заключается в изменении её расположения:

1. в пределах той же стены (после резки нового проёма старый закладывается);
2. путём переноса дверного блока в рамках проёма до пределов тамбура или лестничной клетки.

Чаще перенос дверного проёма предполагает необходимость проведения общего собрания жильцов дома, поскольку в результате такой перепланировки собственник квартиры получит небольшую часть общедомового имущества в собственность. Кроме того, понадобится разрешение автора проекта дома, поскольку детали проекта зависят от серии дома и типа стен.