Можно ли приватизировать квартиру при наличии долгов по услугам ЖКХ?

Приватизация жилья представлена процессом перехода права собственности на этот объект от местной администрации к частным лицам. Люди, проживающие в недвижимости на основании договора соцнайма, имеют право воспользоваться этой процедурой бесплатно раз в жизни. Но для этого должны соблюдаться определенные условия, поэтому возникает вопрос, можно ли приватизировать квартиру с долгом по услугам ЖКХ. По закону процесс может осуществляться, но местная администрация и УК могут создавать препятствия, являющиеся неправомерными.

Понятие приватизации

Основные сведения о ней содержатся в ФЗ №178. Приватизация представлена процессом перехода права собственности на жилье частным лицам. Осуществляется она исключительно в добровольном порядке. Принимать участие в ней может каждый человек только раз в жизни. Исключением являются несовершеннолетние, поэтому если в первый раз решение за них принималось родителями, то после совершеннолетия они вновь смогут приватизировать какой-либо объект. К особенностям процедуры относится:

• плюсом приватизации является получение жилья в собственность;
• квартиру можно будет продать, подарить или оставить в наследство;
• государство не сможет отнять эту недвижимость;
• к минусам относится необходимость уплаты налога на имущество;
• процесс занимает около трех месяцев;
• он выполняется бесплатно, но за регистрацию жилья на каждого владельца уплачивается пошлина в размере 2 тыс. руб.

По закону можно приватизировать квартиру с долгом, но на практике люди часто сталкиваются с разными проблемами и незаконным отказом.

Кому принадлежит не приватизированная квартира

Собственником не приватизированного жилья является государство. Граждане, проживающие в квартире по договору социального найма, имеют право обратиться в муниципалитет и приватизировать свое жилье. Но если квартира покупается по ипотечному кредитованию, то приватизировать ничего не надо.

В начале 90 – х годов в России начался процесс приватизации государственного имущества и в том числе и недвижимости. Тогда, в частную собственность граждан перешли квартиры, в которых они проживали. Но в 2020 году в законодательстве РФ произошли изменения, которые признали приватизацию бессрочной. Поэтому кто — то приватизирует жилье, а кто — то предпочитает жить и муниципальной. Но это касается тех, кто уже проживает в своем жилье. Что же делать тем людям, которые купили квартиру по ипотечному кредитованию?

Приватизация при наличии долга

Оформление объекта недвижимости в собственность выполняется в несколько этапов. К ним относится:

• берутся согласия со всех жильцов объекта;
• делаются отказы, заверяемые у нотариуса;
• запрашивается разрешение от опеки, если в недвижимости живут дети;
• подготовка документов;
• передача документации в отделение местной администрации;
• при наличии положительного решения подписывается договор;
• при получении отказа подается обращение в прокуратуру или составляется иск;
• завершается процесс регистрацией права собственности на недвижимость.

При приватизации квартиры с долгом по коммунальным платежам могут возникнуть сложности. Это обусловлено вмешательством УК, стремящейся разными способами взыскать плату с неплательщиков.

Что необходимо проверить?

При желании купить приватизированную квартиру потенциальному покупателю нужно обратить внимание на ряд важных факторов.

Прежде всего, необходимо получить письменное согласие каждого владельца недвижимости на ее продажу.

Информация о владельцах приводится в справке из БТИ.

Уточните наличие у продавца квартиры несовершеннолетних детей. По возможности нужно установить факт наличия или отсутствия внебрачных детей, которые при определенных обстоятельствах тоже могут заявить о своих правах на квартиру.

Выясните, нет ли людей, которые отбывают наказание в виде лишения свободы и имеют долю в рассматриваемом объекте недвижимости.

Проверьте, состоит ли продавец в браке.

Иногда случаются такие ситуации, когда квартира оказывается совместно нажитым имуществом, но в документах фигурирует только один владелец.

То есть он может спокойно продать квартиру, а при возникновении определенных ситуаций его супруг или супруга подадут иск на раздел совместно нажитой собственности, что доставит вам множество неудобств и может даже привести к потере доли квартиры.

ВАЖНО: Внимательно изучите паспорт продавца. В нем не должно быть никаких подчисток, помарок и пр. Обратите внимание на срок действия паспорта.

Ознакомьтесь с документами на квартиру. Особенно внимательно нужно изучить документ, подтверждающий право продавца на владение объектом недвижимости. В документах не должно быть подчисток и исправлений. При наличии таковых они обязательно должны быть закреплены подписью и печатью нотариуса.

Уточните, не является ли рассматриваемая недвижимость залоговым имуществом и не продал ли ее владелец за пару дней до встречи с вами. Такие махинации тоже иногда встречаются.

По возможности заручитесь помощью хорошего агента по недвижимости. Он займется выполнением всех необходимых проверок и избавит вас от лишних затрат времени и сил.

Перечень бумаг для оформления

Если человек задумываются о том, как приватизировать квартиру, то первоначально нужно заняться подготовкой документации. В нее включаются следующие бумаги:

• паспорта всех зарегистрированных лиц;
• нотариальные отказы;
• согласие от органов опеки;
• технический паспорт, получить который можно в Росреестре, причем именно в нем содержатся параметры объекта;
• договор соцнайма;
• доказательства отсутствия долга перед УК или ресурсоснабжающими организациями.

Именно последний документ часто отсутствует у граждан, имеющих задолженности по коммунальным услугам.

Внимание! С этими документами первоначально надо обращаться в администрацию для получения разрешения и подписания договора, а после соглашение регистрируется в Росреестре, что позволяет стать гражданам владельцами жилья.

Полезное видео

Далее видео с рассказом юриста о рисках при покупке приватизированной квартиры:

В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?

Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны. Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации – недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.

В чем различия права собственности и права пользования приватизированной квартирой?

Расскажу еще один случай из практики. Пришла женщина на консультацию. Она, в свое время работая на предприятии, получила двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. А в ордер включена дочь. Мать и дочь собираются приватизировать эту квартиру. При этом события разворачиваются так, что сама хозяйка отказывается от приватизации, а дочь приватизирует жилье в единоличную собственность. Далее дочь, с согласия матери, продает эту квартиру, а маме покупает комнату коридорной системы и оформляет эту комнату в свою собственность. Через полгода дочь продает эту комнату посторонним людям. Мама об этой сделке ничего не знает. Проходит еще полгода, и новый собственник обращается с иском в суд. Буквально два дня назад женщину из занимаемой комнаты выселили судебные приставы. Она спрашивает: «Что делать?» Я отвечаю: «Ваше право пользования носит бессрочный характер. Оно возникло и сохраняется по отношению к двухкомнатной квартире, которую дочь первоначально продала. Вы можете обратиться с иском к тем покупателям в суд».

Как при приватизации избежать возникновения права пользования у третьих лиц?

Если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.

Как снизить риски при покупке приватизированной квартиры?

Если человек покупает квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, нужно проверить множество нюансов. Еще раз посоветую не пожалеть денежных средств и обратиться к юристу, чтобы он проверил, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации – быть судом признана недействительной.

Эксперт: Рустам Таминдаров, директор юридического бюро

Правомерность отказа

Отрицательные решения встречаются довольно часто, причем это обусловлено тем, что жильцы муниципальных квартир отказываются добровольно платить деньги за услуги ЖКХ. Но такие отказы являются незаконными.

Внимание! Иногда такое решение принимается не только в отношении злостных неплательщиков, но и людей, у которых имеется задержка только в течение одного месяца.

При таких условиях можно смело обращаться в суд для оспаривания решения.

Способы решения проблемы

При возникновении такого отказа можно воспользоваться несколькими методами. К ним относится:

• достижение договоренностей с УК, для чего погашается долг в рассрочку, а также может предоставляться отсрочка платежа;
• составление жалобы в прокуратуру, в которую передается письменный отказ, полученный от администрации или жилищной инспекции;
• подача иска в суд.

Если имеется значительный долг, то можно составить расписку в УК о том, что человек после получения объекта в собственность погасит задолженность.

Риски при покупке квартиры | Гордон и Партнеры

При покупке квартир, после вопроса о характеристиках квартиры (место, площадь, количество комнат, размер кухни), следует: а какие документы? Наилучшим ответом считается приватизированная квартира, собственность более 3-х лет. Считается, что приватизированная квартира это прозрачная история квартиры, это безопасно, и никаких сюрпризов.

Вынуждены разочаровать: Риски при покупке квартиры есть всегда! Их может быть больше или меньше. Приватизированные квартиры – не является исключением.

Риски при покупке квартиры

Основной риск при покупке квартиры несет покупатель. Изъятие квартиры у покупателей по решению суда происходит повсеместно. Причины могут быть разными, но все оканчивается признанием договора о приобретении квартиры недействительным.

Обязанность продавца вернуть полученные за квартиру деньги является слабым для покупателя утешением. Покупатели могут получать их годами.

А квартиру заберут достаточно быстро.

Приватизированная квартира риски

Риски при покупке приватизированной квартиры можно разделить на несколько видов: 1) Нарушения при приватизации, 2) Наличие «отказников».

Отказники — лица, отказавшиеся от участия в приватизации квартиры, и не ставшие собственниками. При купле продаже квартиры в сделке отказники участвовать не должны, но именно они могут преподнести покупателю сюрприз.

Причем, проблемы у покупателя могут возникнуть даже если приватизированная квартира будет куплена на торгах, у банка и т.д.

Дело в том, что отказник имеет право пожизненного пользования квартирой, и спустя время он может заявить свои права на проживание в купленной вами квартире.

Согласно закону о приватизации жилищного фонда в РФ жилые помещения передаются либо в общую собственность всех проживающих на данной жилплощади, либо, по соглашению между ними, в собственность одного или только нескольких из них (статья 2 закона).

Если кто-то из проживающих не желает участвовать в приватизации, то для приватизации квартиры необходимы: Отказ от участия в приватизации и Согласие на приватизацию квартиры другим лицом. Эти документы приобретают решающее значение.

Без такого отказа квартира не будет приватизирована – то есть, передана в собственность. Отказавшись от участия в приватизации, отказник фактически приобретает право пожизненного проживания (пользования) приватизированной квартирой.

Внимание!

С 2004г. такое право отказника прямо закреплено в законе – в статье 19 вводного закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и в статье 31 самого кодекса. Продажа квартиры, в которой живет (зарегистрирован) отказник не прекращает его прав на проживание в квартире. Причем, это правило распространяется и на бывших членов семьи собственника квартиры.

Практическое значение права отказника на проживание в квартире

Сопровождая сделки купли продажи квартир, неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда в покупаемой квартире зарегистрирован ребенок собственника от первого брака, или бывшая супруга (бывшие теща, тесть) и т.д. Причем эти лица в квартире не проживают. Но юридически, такие граждане право пользования квартирой сохраняют.

Продавцы и их риелторы часто уверяют покупателя, что после оформления собственности на квартиру продавец выпишет таких лиц из квартиры (снимет их с регистрационного учета по месту жительства в купленной квартире), а если они не захотят, продавец выпишет их через суд.

Иногда, ссылаясь на личные неприязненные отношения со своими «бывшими», продавцы убеждают покупателя самому выписать бывших, поскольку покупатель- новый собственник и имеет право выписать членов семьи прежнего собственника квартиры.

В таких ситуациях нужно быть внимательным.

Если кто-то из бывших членов семьи продавца отказался от приватизации этой квартиры, выписать их из квартиры новый собственник (покупатель) не сможет. Даже если подаст иск в суд о выселении.

Покупатель так же может столкнуться с проблемой выселения зарегистрированных граждан, даже если эти жильцы не имеют отношения к приватизации. Например, если это несовершеннолетний и один из его родителей или опекунов.

Существуют судебные решения, когда суд отказывал в прекращении регистрации ребенка до его совершеннолетия.

Немного легче ситуация, когда в покупаемой квартире отказник проживает. Были случаи, когда после продажи квартиры отказник по тем или иным причинам отказывался выписываться в другую.

Важно!

По этому, покупателю нужно заблаговременно, при подготовке сделки установить статус каждого проживающего в квартире. Нужно заранее выявить наличие отказников. Следующий этап — нужно озаботиться правильным оформлением «освобождения квартиры от отказника».

Исключить такие ситуации поможет простой прием: до совершения сделки такие лица должны быть зарегистрированы по другом адресу, а квартира – свободной. Вместе с тем, такую выписку могут признать незаконной, если имело место злоупотребление и отказника выписали «в никуда», или в заведомо не пригодное помещение и т.д.

Не столкнуться с описанными ситуациями позволит правильная подготовка сделки с квартирой – обязательное проведение юридической проверки квартиры, в ходе которой выявляются зарегистрированные в квартире лица и их права.

Известны случаи, когда продавцы умалчивают об отсутствующих лицах – военнослужащих, отбывающих уголовное наказание и т.д. За этими лицами так же сохраняется право проживания в квартире.

Но все это — злоупотребления стороны сделки купли продажи, которые могут и должны быть выявлены при подготовке к проведению сделки с квартирой.

Заявление в прокуратуру

Если жилищная инспекция или БТИ отказывают в приватизации неправомерно, то это является незаконным процессом, поэтому подается заявление в прокуратуру. Такие заявления рассматриваются в течение 30 дней, после чего выдается ответ. Если выявляются нарушения, то ЖЭК и другие организации уплачивают штраф в размере от 300 до 500 руб.

Внимание! Подается жалоба исключительно один раз, поэтому при получении отрицательного решения подавать повторные обращения бессмысленно.

Оспаривание в суде

Отказ можно оспорить в суде, для чего грамотно составляется иск с учетом положений ст. 131-132 ГПК. В качестве исковых требований выступает приватизация без справки от ЖЭУ.

К иску прикладывается полученный письменный отказ. Если суд удовлетворяет исковые требования, то можно продолжить процесс приватизации. Иначе придется погашать долги.

Судебная практика

Суд часто удовлетворяет требования истцов, так как отказ является неправомерным.

Желательно заранее получить от БТИ или местной администрации письменный отказ, содержащий точную причину такого решения. Дополнительно можно привлечь адвоката. Если долг по длительности существования превышает три года, то можно списать большую его часть.

Можно ли продать квартиру с долгами?

Продать жилье при наличии крупной задолженности практически невозможно. Поэтому придется все равно справляться с этой проблемой. Допускается написать расписку о том, что долг будет погашен с помощью суммы, полученной от покупателя.

Дополнительно можно найти покупателя, готового купить жилье с долгом, для чего немного снижается цена объекта.