История становления и развития земельного кадастра в России
132 просмотровВ этой статье:
- 1 Кадастровая оценка
- 2 Тесты по теме Земельное право с ответами
- 3 Для чего проводиться?
- 4 Процедура оценки земельного участка
- 5 Оценка земель
- 6 Тест по земельному праву
- 7 Анализ наибольшей эффективности
- 8 Методы и подходы оценки
- 9 История становления и развития земельного кадастра в России
- 10 Процесс проведения
- 11 Финальный отчет
- 12 Самостоятельная работа
Кадастровая оценка
Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.
Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад. стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.
Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.
Тесты по теме Земельное право с ответами
7.
Что из указанного регламентируется Особенной частью земельного права?
+ Правовой режим земель запаса; — Регулирование оборота земельных участков; — Вещные права на земельные участки.
8. Разделение земель на отдельные категории согласно их целевому назначению – это принцип земельного права: + отраслевой; — общий; — межотраслевой. 9. Кто из нижеперечисленных не может быть субъектом земельных правоотношений на территории Российской Федерации? + Иностранное государство; — Иностранный гражданин; — Иностранная компания.
Тест. 10. Кто из указанных субъектов вправе иметь в собственности земельный участок на приграничной территории? — гражданин РФ; — лицо без гражданства; — иностранное юридическое лицо.
11. Примером управомочивающей нормы в земельном праве является: + разрешение на посев сельскохозяйственных культур на своем участке; — недопустимость реализовывать продукцию на землях, подвергшихся химическому загрязнению; — предписание осуществлять охрану своих земель. 12. Что из нижеперечисленного не относится к категориям земель?
+ Земли особого правового режима; — Земли иного специального назначения; — Земли особо охраняемых объектов. 13. Какое из указанных утверждений верно?
Рекомендуем прочесть: Какой ммнимум для малоимущиз в боровичаз
+ Обязанность уплаты налога на землю ложится на собственника этой земли; — Землепользователь может ухудшить плодородный слой почвы, если проводит работы на земельном участке; — Обязанность сохранять межевые и геодезические знаки, установленные в соответствие с законом, сохраняется только за собственником земельного участка.
Для чего проводиться?
Оценка земель имеет свои цели:
- Для заключения сделок с землей – дарение, аренда, продажа и пр.;
- Оформления кредита в банках, где она используется в качестве залога;
- При имущественных спорах;
- Для сбора документов службой судебных приставов;
- При приватизации;
- При страховании;
- Для оценки инвестирования;
- Для привлечения пайщиков;
- Для оценки предприятий (когда применяется затратный подход);
- При привлечении объекта в качестве составляющей части уставного капитала;
- Для того чтобы оценить ущерб;
- Для формирования налогообложения.
Процедура оценки земельного участка
Процесс проведения оценочной деятельность разделяется на несколько последовательных этапов:
- Заключение сделки с оценочной компанией об оказании услуг. В договоре указывается вся информация о проведении процедуры: цели и задачи оценивания, по каким стандартам оценивается стоимость ЗУ и иные данные. Помимо сведений о предстоящей процедуре, в договоре указываются все данные о самом земельном участке: кадастровый номер, категория земли, особенности и т. д.
- Проведение оценки ЗУ. На данном этапе анализируется земля, ситуация на рынке недвижимости, происходит обобщение полученных данных, после чего выводится оценка цены земельного надела.
- cсогласование результатов исследования;
- cоставление отчета по проведенной работе.
Результат исследования должен быть оформлен оценочной организацией или лицом письменно в виде отчета. Такой документ является доказательством того, что ЗУ действительно стоит ту сумму, которая представлена для продажи недвижимого объекта.
В российской практике пока нет единой формы отчетной документации. Тем не менее данные, содержащиеся в таком документе, должны соответствовать требованиям законодательства.
Итоги проведенных исследований должны раскрывать следующую информацию:
- стоимость объекта продажи;
- информация о методике оценивания ЗУ;
- сведения о промежуточной оценке и конечных результатах деятельности.
При проведении оценки необходимы следующие документы:
- кадастровый паспорт ЗУ;
- сведения о категории ЗУ;
- право собственника на пользование ЗУ;
- договор об оказании оценочных услуг.
Оценка земель
У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:
- Она никогда не будет являться результатом труда;
- Ограничена в пространстве;
- Ее нельзя заменить другими средствами;
- Имеет постоянное местоположение;
- Если ее грамотно использовать она не изнашивается;
- Имеет разные качества на разных территориях;
- Отдельные ЗУ характеризуются своими данными полезности;
- Обладает свойством плодородия;
- Является пространственном опорой в любой области деятельности (кроме лесного и с/хозяйств) – ее нельзя рассматривать отдельно от находящихся на ней объектах (дорогах, зданий и пр.).
Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.
Улучшения могут быть:
- Внешними – строительство коммуникаций, дорог, улиц;
- Внутренними – озеленение, планировка, проведение строительных работ для возможности проведения сетей связи, коммуникаций и пр.
Оценка применима ко всем видам земель. Стандартный объект недвижимости состоит из ЗУ и всех построек на нем. Оценка в этом случае проводится отдельно для каждого объекта – для каждой постройки и для ЗУ.
Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.
Массовая и единичная
Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:
- Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
- Единичная.
Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.
Тест по земельному праву
Собственность, аренда, пользование, владение.
7. Землеустройство-это: А. Устройство земельных дамб. Б. Мероприятия по повышению плодородия почв. В. Мероприятия по установлению границ на местности и организации рационального использования земли гражданами и юридическими лицами. 8.Земельный участок на право пожизненного наследуемого владения: А.
Можно получить в любое время; Б.
Можно продать и совершать другие сделки; В. Можно передавать по наследству и приобрести в собственность, другие сделки запрещаются.
9.Государственный земельный кадастр-это: А.
Реестр лиц, имеющих земельные участки на конкретной территории. Б. Количественный и качественный учёт земельных участков и субъектов права землепользования. В. Показатель стоимости земли. 10.Земельные участки на праве аренды могут иметь: А. Только российские граждане. Б. Российские физические и юридические лица, иностранные граждане и лица без гражданства; В.
Любые лица, достигшие 15-летнего возраста.
11.Безвозмездное срочное пользование земельными участками из земель, находящихся в собственности юридических лиц, может предоставляться: А. На срок договора о землепользовании. Б. На срок не более 49 лет. В.
На период действия трудовых отношений. 12.Безвозмездное срочное пользование земельными участками из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может предоставляться: А На срок не более 10 лет. Б. На срок не более года. В. На срок не более 49 лет.
13.Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются в собственность физических и юридических лиц: А.
Анализ наибольшей эффективности
При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:
- Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
- Ситуация на рынке.
- Разумность финансовых вложений;
- Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
- Физическая осуществимость проекта;
- Технологическая обоснованность;
- Соответствие использования и назначения;
- Расчет максимальной доходности с учетом рисков.
Методы и подходы оценки
При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.
Нормативный метод
Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:
- Передачи или выкупе ЗУ в собственность;
- Дарения или оформления наследства;
- Изъятия государством;
- Получения кредита с использованием ЗУ в виде залога;
- Определения совместной (долевой) собственности помимо бесплатно отведенной нормы.
Когда оценивается объект, в который входит земля с правом владения на основе аренды и постройки на ней, показателем стоимости ЗУ являются затраты, понесенные при отводе его под строительство.
Метод сравнения продаж
Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:
- Права собственности;
- Состояние рынка;
- Условия продажи конкретного объекта;
- Условия финансирования;
- Месторасположение объекта;
- Наличие инженерных коммуникаций;
- Физические показатели;
- Зонирование;
- Наличие инженерные коммуникации;
- Наличие коммунального обеспечения;
- Варианты наиболее эффективного использования;
- Экономические прогнозы.
Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.
Метод капитализации земельной ренты (доходный)
Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.
Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.
Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.
Арендная ставка зависит от:
- Места расположения ЗУ;
- Формы ЗУ;
- Размера;
- Наличия инженерных коммуникаций;
- Транспортного сообщения;
- Вида землепользования.
В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.
Метод распределения
Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.
Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.
Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.
Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.
Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.
Метод выделения
Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:
- Определяются сравнительные элементы объектов;
- Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
- По каждому элементу рассчитывается корректировка;
- Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
- Рассчитывается стоимость улучшений;
- Определяется стоимость ЗУ.
Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.
Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.
Метод остатка
Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.
Метод осуществляется по такому плану:
- Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
- Определяется доход от строений;
- Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.
Метод разбивки на участки
Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:
- Определяется количество и размеры будущих участков;
- Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
- Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
- Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
- Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.
Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:
- Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
- Строительство инженерных сетей, дорог;
- Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
- Реклама и маркетинг.
История становления и развития земельного кадастра в России
Слово «кадастр» происходит от лат. «caput», что означает «податный предмет» и возникло во времена римского императора Августа (27 г. до н.э. – 14 г. до н.э.). В этот период была утверждена единица учета сбора дани за землю – «caputidum». В дальнейшем это слово трансформировалось в «catastrum», позднее – «cadastre» (франц.) дословно «книга-реестр» [1, с. 49-50]. Исторически земельный кадастр возник по объективной необходимости получения сведений о земле как о первоисточнике материальных благ и объекте налогообложения.
Так, началу землеописания земель положил в VI в. до н.э. в Др. Риме Сервий Тулий. Землеописания имели не только значение для учета земель – они представляли собой определенное юридическое действие. Данные землеописаний (книги) подлежали длительному хранению, как правило, в государственных, судебных или храмовых архивах. По существу, они служили основой для регистрации землевладений и землепользований, что обеспечивало реализацию соответствующих прав их обладателям, а также более эффективный сбор земельной ренты и налога [2, с.93].
Первый римский кадастр назывался «Табулес Цензуалес» — это был специальный государственный кадастр, в который заносились сведенья о размере, качестве, способе обработки земельных участков и доходности земель. Римский кадастр времен Императора Августа содержал обширные сведенья по описи земельного имущества. Октавиан Август ввел новую систему измерения земель с составлением их описаний, карт и определением качества.
Исторически земельный кадастр включал в себя учет, описание и оценку земель. Так, учет земель представлял собой действия по определению пространственного положения и размера земельных участков, массивов и землепользований, а также состав земельных угодий и их качественное состояние. Описание земель содержало в себе естественные, исторические и экономические характеристики земель. Оценка земель предусматривала установление средних величин норм урожайности и доходности земель, на основании чего определялась ценность земли как средства производства.
В России первые описания земель появились в IX в. и касались монастырских и церковных земель, а первая оценка земли начала формироваться с конца XV в., когда появилось поместье как специфическая разновидность частно-феодальной условной земельной собственности (в то время земельная собственность определяла социальный статус человека и распределяла владельцев поместий на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам исходя из оценки земель и ее точного учета).
Для описания и оценки земель в XVI в. было создано специальное центральное государственное учреждение – Поместный приказ, который объединил межевые, кадастровые и крепостные работы. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности в России, вплоть до середины XIX в., была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянством. Описание земель проводилось писцами, выполнявшими роль первых оценщиков. Количество земли исчислялось приблизительно. Сведенья о землях отражались в писцовых книгах, выполнявших функции первых земельных кадастров и имевших юридический и правовой характер.
В XVII в. оценка частновладельческой земельной собственности (вотчин и поместий) имела элементы системного подхода и производилась по нескольким параметрам: во-первых, учитывался правовой статус земельных владений (вотчина или поместье, причем у вотчин родовая, выслуженная или купленная); во-вторых, подсчитывалось количество крестьянских дворов (жилых и пустых); в-третьих, анализировалась структура земельных угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли и т.п.); в-четвертых, изучалось качество земель («лучшие», «средние», «худшие») [3].
В XVIII в. на основании Указа Екатерины II (1765 г.) проводилось межевание земель (система измерения территории). Межевание имело две формы: генеральное и специальное. Генеральное межевание это обязательное размежевание всех владений какой-либо области на дачи генерального межевания, то есть на территории вокруг данного селения исторически используемые его жителями. Все, что находилось внутри генеральной межи, считалось принадлежащим населению этого селения. Генеральная межа обозначалась канавами просеками курганами и знаменитыми межевыми столбами с надписью «Будь каждый при своем». Специальное межевание это размежевание генеральной дачи на отдельные участки и владения.
Межевание земель, проводимое при Екатерине II, производилось следующим образом: Правительство отказалось от проверки владельческих прав на землю, основой межевания являлось действительное состояние земельной собственности в границах 1765 г., законность землевладения признавалась без документальных свидетельств, лишь бы оно было бесспорным до 1765 г.
В начале XIX в. произошли существенные изменения в земельном законодательстве. Вышел Указ от 12 декабря 1801 г., который предоставлял право лицам всех свободных состояний (купцам, мещанам и казенным крестьянам) приобретать вне городов в собственность земельные участки без крестьян.
Во второй половине XIX в. отмена крепостного права в России (Реформа 1861 г.) освободила крестьян от крепостной зависимости и повлекла переход платежей с «крестьянских душ» на землю, что, в свою очередь, выявило необходимость в земельно-оценочных работах и определение доходности земли. Кадастровые работы проводились до 1917 г. и включали в себя учет, изучение, описание и оценку земель как объекта налогообложения. Новым в оценке земель стало определение стоимости крестьянского землевладения по установленной цене выкупного платежа.
Реформа 1864 г. получила название земской, т.к. проведенная с целью организации местного самоуправления «для заведования делами относящимися к местным, хозяйственным пользам и нуждам каждой губернии и каждого уезда», оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений.
С началом земской оценочной деятельности связывают зарождение земской оценочной статистики, которая включает в себя статистические работы по обследованию земель сельскохозяйственного назначения в целях налогообложения. Для земской статистики были определены характерные статистические параметры для массовой оценки по которым происходил сбор и анализ массовых оценочных данных. Основным способом сбора оценочных сведений были опросные листы, рассылаемые по уездам, волостям и отдельным домовладениям. А экспедиционный способ сбора оценочных сведений вошел в практику с 1874 г. Земская статистика показывала плательщику налога конкретную цифру оценки земли, обосновывала правильность и объективность оценочных выводов.
Закон «Об оценке» от 18 января 1899 г. способствовал дальнейшему совершенствованию организационной структуры и порядка проведения в России оценочных работ.
С принятием закона от 18 января 1899 г. конкретная оценка земель каждого землевладения осуществлялась с применением некоторых общих методических принципов:
1. стоимость земли ставилась в зависимость от доходности земельной собственности; основным элементом определения доходности земли считалось установление ее производительности; производительность земельных угодий характеризовалась как результат воздействия технических факторов почвы и ее обработки;
2. доходность рассматривалась как экономическое понятие, которое определялось соотношением в данном производстве земли, труда и капитала, зависящим от целого ряда сложных и разнообразных социально-экономических и культурных условий;
3. обязательному анализу при конкретной оценке подлежали: характер почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним владельцем;
4. чистый доход землевладения процент на капитал, вложенный в землю, определялся исходя из общего дохода с земельной собственности и учета необходимых рисков на эксплуатацию земли [3].
Таким образом, характерной чертой методик оценки земли конца XIX – начала XX вв. являлась оценка земельных угодий одновременно как источника дохода и предмета сделки купли-продажи.
С точки зрения методологии и общей организации оценки Россия, в конце XIX – начале XX вв., была одной из передовых стран. В этот период были разработаны экономико-статистические методы сбора и обработки исходных данных необходимых для выработки основополагающих критериев и нормативов оценки для различных назначений, будь-то налогообложение или страхование, ипотека или купля-продажа. Как вид профессиональной деятельности оценка стояла на таком уровне, который Европа и Америка достигли только в 60-70 гг. XX в. Концептуальные положения оценки заложенные создателями русской оценочной статистики, повторяются в современных подходах к вопросам оценки культивируемых в развитых странах рыночной экономики.
Данные исторические факты показывают, что стараниями своих выдающихся ученых Россия была одной из ведущих стран в области оценки. Тем не менее, при рассмотрении оценки, как системы действующей в интересах государства, можно сказать о ее недостатках, которые рассматриваются как функция историко-географических особенностей России. Основными причинами сдерживавшие успешное завершение работ по оценке недвижимости для целей налогообложения были причины систематического и несистематического характера.
Причины систематического характера: отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования, а также специального государственного органа для руководства оценкой, неэффективная структура губернских и уездных оценочных комиссий и отсутствие единообразия в методических подходах к оценке, неэффективность распределения исполнителей оценки по видам работ и незаинтересованность земств в оценке недвижимости.
Причинами несистематического характера явились общественно-политические события начала XX в., а именно крестьянские волнения в ряде губерний в 1901-1902 гг., русско-японская война 1904-1905 гг., революционные события 1905-1906 гг.
Сразу после Октябрьской революции земельные отношения в России коренным образом изменились в результате национализации земли, когда она стала всенародным достоянием и государственной собственностью и перестала быть объектом налогообложения.
В первые годы советской власти оценено было огромное количество земель частного, государственного и общественного владения, а также других видов недвижимости. И если с конца 20-х гг. XX в. прекратилась оценка земли, находящейся в частной собственности, то оценка земель государственной и корпоративно-колхозной собственности продолжала оставаться на высоком уровне. С 1970-х годов получили развитие массовые оценочные работы не только земель сельскохозяйственного назначения и др. природных ресурсов, но и городских территорий [2, с.271].
К сожалению, за десятилетия социализма, эволюция рыночных методических приемов была прервана, свое продолжение она получила за рубежем.
С началом развития рыночных отношений в России (90-е годы XX века) исследования связанные с оценкой земельных участков стали более актуальными. Некоторые авторы пошли по пути прямого переноса опыта массовой оценки применяемой в США. Однако, данный опыт не увенчался успехом, – привезенное американскими экспертами программное обеспечение не учитывало условий российского рынка земли середины 90-х годов и оказалось не готовым к выполнению задачи.
25 августа 1999 года Правительство Российской Федерации принимает Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», а 8 апреля 2000 года Постановление № 316 «Об утверждении правил проведения Государственной кадастровой оценке земель». С этого момента в России начинается новый этап в экономической оценке земель [2, с.274].
Анализ истории развития методологии и методики проведения оценки земель в России начиная с конца XV в., позволяет выделить три этапа формирования земельного кадастра:
· I этап. Земельный кадастр представляет простые действия по учету земель, которые используются в земледелии и скотоводстве. Земельно-кадастровые сведенья регистрируются в специальных документах (реестрах, земельных книгах), в которых фиксировались сведенья о земле. В дальнейшем сведенья о земле стали фиксироваться не только в текстовых документах, но и на планово-картографических материалах. Земли стали подразделяться на группы и классы в зависимости от качества.
· II этап. Земельный кадастр в условиях рыночных отношений представляет собой сложные мероприятия осуществляемые специально организованной государственной службой. Поскольку основным назначением земельного кадастра было обеспечение сведениями для налогообложения, то земельно-кадастровые службы находились в основном в ведении финансовых органов.
· III этап. Земельный кадастр продолжает носить фискальный характер и играет важную роль в развитии общественно-экономических формаций. Развиваются и совершенствуются методы и способы изучения, учета, оценки и классификаций земель по видам угодий и качеству; применяются более совершенные технические средства и технологии, — все это повышает точность и достоверность земельно-кадастровой информации, совершенствуются ее формы и содержание.
Библиографический список:
1. В.А. Захаров, Л.П. Лобанова. Возникновение и развитие земельного кадастра. Кадастровый вестник № 2 – 2006 г. С.49-53.
2. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. С.Н. Волкова и В.С. Кислова. – М.: Технология ЦД, 2003 – 387 с.
3. Становление оценочной деятельности в России – М.: Институт оценки природных ресурсов, — 446 с.
Процесс проведения
Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.
- Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией: Цель проведения оценки;
- Стандарты оценки;
- Категория земель;
- Вид разрешенного использования;
- Вид собственности;
- Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
- Данные земельного кадастра;
- Наличие строений;
- Оговаривается дата проведения оценки.
- Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
Финальный отчет
Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:
Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:
- Понять его содержание и способ оценки;
- Проверить промежуточные и конечный результаты оценки. Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
- Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
- Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
- Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.
При составлении отчета об оценке исполнитель должен:
- Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
- Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
- При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
- В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
- Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.
Самостоятельная работа
С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.
К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.
Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:
- Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
- По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
- Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
- Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.
Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.
Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.