Кому принадлежит земля под многоквартирным домом?
262 просмотровВ этой статье:
Все земли, расположенные на территории РФ, подразделяются на определенные категории. Каждая территория обладает своим целевым назначением. Это налагает запрет на ее эксплуатацию с другими целями.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (499) 110-56-12 (Москва)
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
8 (800) 222-69-48 (Регионы)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
К одному из видов назначения участков относятся территории населенных пунктов, отводящиеся под индивидуальное жилищное строительство.
В 2020 году еще действует закон «Закон о дачной амнистии», разрешающий возведение на таких объектах жилья в упрощенном порядке, без получения разрешения на строительство. Кроме того, в отношении таких построек действует облегченный порядок регистрации прав собственности.
Существуют требования, которые предъявляются к зданиям на территориях ИЖС. На таких участках разрешено только малоэтажное строительство. Однако в последнее время большой популярностью пользуется возведение многоквартирных домов на ИЖС, что запрещено по закону.
Назначение участка
Земли ИЖС предоставляются гражданам для:
- садоводства и огородничества;
- возведения малоэтажного дома;
- фермерства.
На таких территориях разрешено возводить недвижимость, предназначенную для проживания одной семьи. Жилые объекты обязательно должны иметь не более 3 этажей и один вход/выход. Допускается устраивать мансарды. Площадь объекта не должна превышать 1,5 тыс. кв. м.
Законодательная база
В соответствии со статьей 42 ЗК РФ, владельцы участков должны эксплуатировать их по назначению и только разрешенными способами.
Требования к домам, которые разрешается возводить на участках индивидуального жилищного строительства, размещены в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ.
В ст. 222 п. 1, 2 ГК РФ говорится о том, что любые объекты, построенные без учета вида разрешенного использования, могут считаться самовольными постройками и подлежать сносу за счет застройщиков, которые их возводили.
Многоквартирный дом на ИЖС
Недобросовестные застройщики возводят многоквартирные дома на участках ИЖС с целью получения прибыли. Однако при этом они грубо игнорируют предписания законодательства, что является правонарушением.
Некоторые лица маскируют возведенные многоквартирные дома под индивидуальное жилье или таунхаусы. Отдельным гражданам даже удается оформить на такие объекты право собственности. Однако данное право может быть в любое время оспорено в судебной инстанции по иску от заинтересованного лица.
Судом будет назначено проведение экспертизы, в ходе которой будет определена сущность постройки. Застройщику при этом укажут на несоответствие здания виду разрешенного использования и обяжут его снести объект.
На практике инициаторами судебных разбирательств чаще всего выступают соседи, которым мешает шум от рядом стоящего дома. Кроме того, если в жилье проживает несколько семей, на прилегающей территории скорее всего будет организована стихийная парковка для автомобилей жильцов. Узкие улицы частного сектора с большей долей вероятности окажутся не предназначены для такого количества автомобилей.
Однако может сложиться такая ситуация, что у застройщика будут дружественные отношения с соседями и администрацией населенного пункта. При этом может возникнуть другая проблема, касающаяся подключения к инженерным сетям.
Мощности, которая указывается в технических условиях подключения объекта к сетям, хватает, как правило, на 1 семью.
Этого недостаточно на обеспечения многоквартирного дома, рассчитанного на несколько семей. В таком жилье, размещенном на участке ИЖС, возможны регулярные проблемы с электроснабжением, возникающие из-за перегрузок в электрической сети. Подобная ситуация может сделать затруднительным комфортное проживание в жилье.
Узнайте, как взять землю в аренду под ИЖС. Какие документы нужны при покупке участка ИЖС? Список тут.
Можно ли строить?
Итак, можно ли строить многоквартирный дом на ИЖС? Ответ на этот вопрос однозначный ‒ нельзя.
Что же остается делать добросовестным застройщикам, которые не учли категорию земли при строительстве, или гражданам, которые очень хотят возвести многоквартирный дом на такой территории?
Существует 2 варианта:
- Попытаться изменить вид разрешенного использования территории. Для этого необходимо собрать пакет документов и подать соответствующее заявление в местную администрацию.
- Оформить построенный объект как изолированное помещение, а не как многоквартирное жилье. Однако, судя по сложившейся практике, сделать это будет крайне затруднительно.
Неблагоустроенные, без водоснабжения, без канализации, с печным отоплением
Перечень услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, неблагоустроенного без водоснабжения, без канализации, с печным отоплением
1 Управление и содержание общего имущества:
1.1 Заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома с подрядными организациями.
1.2 Начисление и сбор платы за содержание и ремонт помещений, взыскание задолженности по оплате, проведение текущей сверки расчетов.
1.3 Прием граждан (нанимателей, собственников жилых помещений и членов их семей) по вопросам пользования жилыми помещениями и общим имуществом многоквартирного дома, по иным вопросам.
1.4 Принятие, рассмотрение жалоб (заявлений, требований, претензий) и направление Заявителю извещения о результатах их рассмотрения.
1.5 Осуществление технических осмотров жилых помещений по заявлениям граждан.
2. Осмотры общего имущества.
2.1 Проведение осмотров общего имущества дома в соответствии с нижеследующим
графиком, с целью выявления неисправностей для дальнейшей организации их устранения:
■ электрооборудования, деревянных конструкций и столярных изделий в местах общего пользования, внутренней и наружной отделки, фасадов, полов, перил и ограждающих решеток на окнах лестничных маршей 1 раз в квартал;
■ внешнее благоустройство здания (отмостки, входы в подъезд, придомовой территория и т.п.);
■ крыши, каменные и железобетонные конструкции, лестничные площадки, чердаки, подвалы, технические подполья;
■ вентиляционные каналы 2 раза в год.
3. Обеспечение аварийно-ремонтных работ общего имущества.
3.1. Обеспечение круглосуточной аварийно-ремонтной службы.
3.2. Наладка инженерного оборудования
- наладка электрооборудования.
3.3. Подготовка к сезонной эксплуатации
а) весенне-летний период:
- очистка кровель от посторонних предметов и мусора
- укрепление водосточных труб, колен и воронок,
- снятие утепляющих дверей и люков,
- очистка чердачных и подвальных помещений,
б) осенне-зимний период
- остекленение, утепление и закрытие чердачных слуховых окон, подвалов, продухов, подъездов.
3.4 Санитарное содержание общего имущества
3.4.1 Организация проведения уборки:
- влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 3-х этажей – ежедневно,
- влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 3-х этажей – 3 раза в неделю,
- мытье лестничных площадок и маршей – 2 раза в год,
- мытье окон, расположенных на лестничных площадках – 2 раза в год,
- влажная протирка стен, подоконников, плафонов, отопительных приборов на лестничных площадках, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, почтовых ящиков, обметание пыли с потолка и стен – 2 раза в год.
3.4.2 Производство уборки придомовой территории:
а) холодный период:
- подметание свежевыпавшего снега толщиной до 2-х см. – 1 раз в сутки,
- сдвигание свежевыпавшего снега толщиной слоя выше 2-х см. – через 4 часа во время снегопада,
- посыпка территории пеком или смесью песка с хлоридами – 1 раз в сутки во время гололёда,
- очистка территории от наледи и льда – 1 раз в трое суток,
- подметание территории в дни без снегопада – 1 раз в 2 суток,
- протирка указателей улиц и номеров домов – 2 раза за холодный период,
б) теплый период:
- подметание территорий в дни без осадков и в дни с осадками до 2-х см. – 1 раз в сутки,
- частичная уборка территории в дни с осадками более 2-х см. – 1 раз в сутки 50% территории,
- очистка от мусора – 1 раз в сутки,
- промывка урн – 2 раза в месяц,
- уборка газонов от случайного мусора – 1 раз в 2 суток,
- протирка указателей – 2 раза в месяц,
- подметание территории в дни с сильными осадками – 1 раз в двое суток,
- скос газонов – 3 раза за сезон.
Последствия возведения без разрешения
Последствия возведения многоквартирных объектов на участках ИЖС грозят как недобросовестным застройщикам, так и гражданам, которые приобрели такое жилье.
Последствия для застройщика:
- административный штраф в размере 40-50 тыс. рублей;
- признание объекта самовольной постройкой и принуждение застройщика к ее сносу или сносу здания за его счет.
В настоящее время органы власти рассматривают законопроект об ужесточении наказания за подобное строительство.
Предполагается, что застройщики будут впоследствии принуждаться к штрафу в размере 1-5 млн рублей или приостановлению деятельности сроком до 90 дней. Злостных нарушителей ожидает применение обоих видов наказаний.
Последствия для покупателей квартир в домах на участках ИЖС:
- финансовые потери;
- лишение жилья;
- принуждение к сносу постройки.
Граждане при этом остаются обманутой стороной. Они имеют право только требовать от застройщика возврата денежных средств и выплату компенсаций. Однако, в большинстве случаев, недобросовестные застройщики не имеют достаточного количества финансов на своих счетах для компенсации денег гражданам. Поэтому даже обращение в суд может не привести к желаемому результату.
Гражданам остается лишь быть бдительными и перед приобретением квартиры в многоквартирном доме интересоваться о категории земли, на которой возведен объект.
Читайте, как оформить землю под ИЖС. Можно ли построить гостиницу на участке ИЖС? Информация здесь.
Платят ли налог на ИЖС? Подробности в этой статье.
Выбор земельного надела
Первое, на что обращают внимание застройщики, до того как построить многоэтажный или многоквартирный объект – это участок, на котором будет стоять дом.
Важна близость централизованных коммунальных сетей: теплопроводы, водопроводы, электричество. Не менее важны сегодня телефонные сети, интернет и кабельное телевидение. Близкое расположение коммуникаций обеспечивает низкую себестоимость площади, что выгодно и для покупателей и для продавцов: будущие владельцы жилья смогут приобрести метры по выгодной цене, а застройщики – быстро их продать.
Каждый населенный пункт имеет градостроительный план, согласно которому выделены участки под застройку. Однако незаконно возведенные объекты сегодня не исключение.
Потому здания, построенные согласно градостроительному плану, вызывают больше доверия у покупателей, но даже законные многоквартирные городские дома должны получить более пятидесяти разрешений, чтобы приступить к работам.
Как избежать мошенников?
Существует несколько рекомендаций для граждан, которые собираются приобретать квартиры при привлекательной цене.
Как избежать случаев мошенничества:
- Необходимо запросить у застройщика документацию. Основные бумаги ‒ свидетельство о госрегистрации права собственности, выписка из ЕГРП, кадастровый паспорт, проекты и планы. Сопоставив документы, можно увидеть разрешенное использование и назначение земли.
- Необходимо проверить, чтобы в разрешительном документе на строительство было указано «многоквартирный дом» или «малоэтажный дом», а не «индивидуальный жилой дом». Также в документации должна быть указана площадь объекта и его этажность, а также площадь земельного участка.
- Стоит познакомиться с тех. условиями на подключение объекта к инженерным коммуникациям.
- Стоит сопоставить информацию, содержащуюся в разрешении на строительство, с проектной документацией.
- Рекомендуется уточнить у застройщика порядок, в котором будет производиться регистрация прав на возведенный объект. Упрощенный порядок возможен лишь в отношении ИЖС, садовых и дачных домов.
- Стоит оценить содержание договора, который предлагает заключить застройщик. Это должна быть бумага о долевом участии. Такой договор должен подлежать обязательной регистрации в Росреестре. Это исключает вероятность двойной продажи.
Рекомендуется проконсультироваться со специалистом в области права, если имеются малейшие сомнения в прозрачности сделки. Такая мера позволит избежать в дальнейшем судебных разбирательств и лишения финансов.
Как оформить земельный участок в собственность, если дом двухквартирный
Плюсы и минусы оформления земельного участка под многоквартирным домом Оформление в собственность территории под жилым домом дает возможность собственникам воспользоваться следующими преимуществами:
- совместно распоряжаться придомовой территорией (заниматься благоустройством, организовывать уборку вокруг дома, оборудовать детские площадки, высаживать деревья и т. д.);
- сдавать участок, находящейся в совместной собственности в аренду, а средства, полученные в результате сделки использовать на нужды всех жителей дома (размещение детских и спортивных сооружений, установка лавочек, оборудование мест для семейного отдыха);
- возможность запрета на размещение заведений, мешающих спокойному отдыху жителей дома (открытие ночных клубов, закусочных, автозаправочных станций, сервисов для ремонта машин и т.