Оформление аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Все вопросы относительно того, как осуществляется аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом, Гражданским кодексом и некоторыми другими правовыми актами, как федерального, так и муниципального уровня. Процедура заключения договора зависит от разных составляющих.

Особенности аренды

Российскому государству принадлежит огромная площадь земли. Следить за ней в централизованном порядке не представляется возможным. Поэтому имеется порядка 14,5 тысячи образований муниципального уровня, представляющих власть в конкретных местах. Чтобы получить землю в аренду, обычно, обращаются именно к ним. Право распоряжения землей за местными властями закреплено в Земельном кодексе.

Аренда, находящейся в муниципальной собственности, земли, в основном, производится за плату. Но возможна и бесплатная передача участков, что также прописано в ЗК РФ. Обычно такой порядок реализуется для государственных учреждений и зданий религиозного назначения.

Если земля арендуется, не с целью строительства, то обращаются с заявлением на имя главы административного органа. После получения участка, его самостоятельно ставят на учет по кадастру. Затем в муниципалитете решают вопрос об аренде. При положительном исходе, заключают соответствующий договор аренды.

Для получения земли под строительство предусмотрена более сложная процедура. Скорее всего, нужно будет принимать участие в торгах, которые организовывает муниципальный орган. Выиграв торги, заключают договор и вносят арендную плату. Происходит это все в следующем порядке.

1. Местные власти извещают население о проведении аукциона, его месте и времени, а также лотов, которые выставлены до мероприятия.
2. Всех заинтересованных лиц регистрируют в качестве участников, и назначают день торгов. Выигрывает их тот, кто предложит большую сумму. Остальным лицам возвращаются внесенные задатки.
3. Победитель вносит плату и заключает договор аренды. Если срок превышает один год, то документ регистрируют надлежащим образом.
4. В случаях, когда других желающих на участок не было, договор аренды заключают с заявителем без торгов.

Аренда участка в муниципальной собственности

Землю вправе арендовать граждане, иностранные граждане, предприниматели и организации. В одном и другом случае предусмотрены свои особенности предоставления муниципальной земли.

Физические лица

Для получения участка любой гражданин может обратиться в администрацию и выяснить, является ли он свободным. Если земля необходима под индивидуальное строительство, то в муниципалитете предлагают различные варианты, которые могут быть использованы для этих целей. Тогда участок регистрируют и заключают договор аренды.

Чтобы стать арендатором земли под застройку, обычно, нужно пройти тап торгов. Перед этим выясняют характеристики участка и предпринимают шаги, чтобы ему был присвоен кадастровый номер. После этого администрация публикует данную информацию, и если конкурентов не найдется, муниципальная земля будет сдана в аренду. В противном случае, нужно выиграть торги. Для участия, предоставляют следующие бумаги:

• заявление об участии, где указывают реквизиты счета, чтобы вернуть вносимый задаток;
• удостоверение личности;
• квитанцию об оплате задатка.

Юридические лица

Если арендовать земельный участок собирается организация, также предстоит проходить торги. Для этого заполняют заявление с реквизитами и вносят квитанцию о платеже. Если же организация не оформлена соответствующим образом, то она считается не существующей юридически и принимать участие в торгах не может.

Миновать этап торгов смогут предприниматели, которые согласовали размещение на определенном участке объектов со всеми инстанциями, необходимыми для этого. Государство может предоставить землю в аренду тем организациям, которые будут развивать территорию.

НДС

Немаловажным моментом при аренде являются особенности применения НДС. Если муниципальная земля сдается в аренду напрямую, то плата в виде НДС не взимается. Но при субаренде, начисляется и налог на добавленную стоимость, так как субарендатор получает земли не от муниципалитета, а от частного лица.

Сложности возникают, когда участок арендуется предпринимателями или организациями. Они не обязаны платить налог за землю, находящуюся в муниципальной собственности. Однако они, как налоговые агенты, несут ответственность за то, чтобы соответствующая плата взималась с арендодателя. Поэтому при расчете считается, как непосредственно арендная плата, так и начисляемый НДС.

При этом на арендатора распространяются следующие обязанности:

• предоставлять счет-фактуру, где ставить пометку «без налога» регистрировать ее надлежащим образом;
• сдавать декларацию об НДС, где заполнять раздел об операциях, не подлежащих налогообложению (ее подают ежемесячно не позже 20 числа).

Если обязанности выполняться не будут, то на предпринимателя будут наложены штрафные санкции. Таким образом, перед тем, как заключать договор аренды, все нюансы должны быть изучены полностью. В противном случае, можно навлечь на себя неприятности.

Выкуп муниципальной земли

Арендованный муниципальный земельный участок может быть оформлен в частную собственность, если имеются соответствующие основания:

• документы, которые подтверждают право собственности на объекты ИЖС, расположенные на данном участке;
• распоряжение местных властей о передаче земельного участка в пользование на бессрочной основе или пожизненно.

Оформление участка в собственность является сложным процессом, где те или иные действия зависят от нахождения земли, разрешенного использования, региона, где он расположен. Но основными этапами в данном случае являются:

• заключение соглашения с указанием срока и размера платежей;
• оценка и сравнение цены кадастровой с рыночной;
• решение о купле-продаже надела;
• оформление соответствующего договора;
• регистрация права собственности.

По договору купли-продажи участок переходит к арендатору.  Договор заключается в соответствии с Гражданским кодексом (статьи 609 и 624). При оформлении соглашения обязательно должны присутствовать арендатор и арендодатель. Если же последний будет уклоняться, арендатор вправе обратиться с иском в судебную инстанцию. Тогда стоимость определяется по итогам экспертизы, которую проведет независимый оценщик.

Муниципальная земля может быть выкуплена в следующих случаях:

• лицо имеет недвижимость на участке, взятом в аренду, при этом стоимость не может превышать ту, которая установлена по кадастру;
• религиозные организации могут выкупать землю, на которой находятся здания религиозного назначения;
• земли сельскохозяйственного назначения может выкупить арендатор через 3 года после того, как подписан договор аренды, и надел был использован надлежащим образом в течение всего времени аренды.

Порядок выкупа

Для осуществления выкупа лицо, которое арендует участок, направляет в местную администрацию следующие документы:

• удостоверение личности;
• заявление;
• соглашение об аренде;
• квитанцию с оплаченной госпошлиной.

Если все вопросы с местными властями урегулированы, то далее проходят процедуру государственной регистрации. Для этого в Росреестр предоставляют другой пакет документов:

• договор купли-продажи;
• заявление;
• оплаченную госпошлину;
• документ об оплате земельного участка;
• расчет стоимости;
• постановление административной власти о предоставлении участка.

Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности – одно из оснований возникновения права пользования недвижимым имуществом. Предоставление права аренды происходит по определённой процедуре. Будущему арендатору предстоит, кроме заключения соглашения и получения разрешения на пользование наделом, внести задаток и, как правило, выиграть аукцион.

Как происходит получение в аренду наделов, находящихся в муниципальной собственности?

Как арендовать муниципальную землю?

Аренда муниципальной земли – возможность получения одного из правомочий собственника, права использования надела в своих целях. В определённых случаях земли предоставляются для возведения важных для государства построек, хранения боеприпасов, прокладки каналов связи, средств сообщения или для развития территории.

Право на пользование участком – это право удовлетворять своим потребностям с помощью земельного участка, получать с него урожай и использовать по целевому назначению. Законные арендаторы земли имеют право вести на ней хозяйственную деятельность, если на участке есть полезные ресурсы или ископаемые, добывать их и распоряжаться ими по своему усмотрению, возводить на участке постройки. Главное, чтобы действия соответствовали целевому назначению надела.

Кроме того, арендатор в случае неиспользования земли может переуступить право пользования наделом, сдав его в субаренду.

Муниципальную землю могут арендовать физические и юридические лица.

Итак, как взять в аренду надел? Приблизительный алгоритм действий следующий.

1. Лицо, желающее арендовать участок, должно определиться с целевым использованием земли.

Лицо подаёт заявление о желании арендовать надел, что находится в собственности государства. Муниципалитету предоставляется месяц на то, чтобы выяснить, есть ли подходящий свободный надел в наличии, нет ли ограничений у заявителя на получение участка. Далее принимается решение о возможности удовлетворения просьбы заявителя.

Если муниципалитет имеет участок в наличии и может его предоставить, он размещает в прессе и в сети Интернет официальное извещение о сдаче земли в аренду. Опубликованная информация должна содержать детальные данные о номере кадастрового учёта, характеристиках земли, о порядке ознакомления со схемой местности, где находится надел, о процедуре внесения заявлений на участие в торгах. Заинтересованные лица на протяжении месяца с момента опубликования извещения могут изъявить своё желание участвовать в торгах.

2. Торги. Этот этап не является обязательным, так как законодательство имеет достаточно большой перечень случаев, когда торги необязательны. Для участия в торгах выставляются участки, которые поставлены на кадастровый учёт. Принимают участие в аукционе и другие заинтересованные субъекты и есть вероятность, что надел заявителю не достанется, так как ставка может быть перебита.
3. В случае победы на торгах потенциальный арендатор вновь подаёт заявление на получение надела, приложив к нему пакет необходимых документов.
4. Между муниципалитетом и заявителем составляется договор аренды. Соглашение также заключается при отсутствии конкурентов, желающих участвовать в аукционе.

Процедура получения муниципальной земли довольно длительная. Поэтому для неё нужно тщательно подготовиться и, возможно, придётся заплатить за право использования земли немало денег.

В любом случае у желающих арендовать землю есть возможность повторного обращения с заявлением.

Участие в торгах и субъекты, освобождённые от них

Рекомендуем ознакомиться:

Проведение торгов – в определённых случаях необходимый этап в выборе претендента муниципальным органом для составления с ним договора аренды.

После изъявления желания лицом взять в аренду землю и постановки её на учёт, муниципалитет выносит эту информацию на обозрение населения. Объявляется время и место, где планируется проведения аукциона. Если на протяжении одного месяца заинтересованности участком у населения не возникло, договор об аренде заключается с желающим заявителем.

Чтобы участвовать в торгах, нужно подать следующие документы:

• заявление, в нём указывается номер счёта, на который в случае проигрыша, возвращается задаток;
• паспорт;
• квитанция, подтверждающая, что был внесён задаток;
• если заявитель является юрлицом, необходимо предъявить сведения о регистрации в Росреестре.

Обычно начальная цена составляет 1,5% от кадастровой стоимости надела. Торги ведутся до момента, пока один из заявителей не предложит максимальную цену. Остальным возвращается задаток.

Случаи, когда торги не является обязательными, возникают, если надел предоставляется:

• юрлицу на основании нормативных актов, изданных Президентом государства;
• юрлицу для постройки объектов соцкультбыта и для осуществления масштабных проектов с привлечением инвестиций (предоставление земельных наделов в этом случае выгодно государству в силу появления новых рабочих мест, увеличения налоговой базы);
• для реализации международных проектов и обязательств;
• юрлицам для прокладки путей сообщения;
• по договору развития в границах застройки или о комплексном освоении местности на основании соответствующего соглашения;
• при образовании участка из земли, предоставленной некоммерческому объединению – входящим в него членам;
• лицам, являющимся владельцами или управляющими имущества на этом наделе;
• лицам, у которых на участке остался объект недвижимости в виде незавершённого строительства;
• субъектам, которым ранее он был выдан на правах постоянного пользования;
• организациям, ведущим сельскохозяйственную деятельность;
• гражданам, имеющим первостепенное или внеочередное право на надел;
• гражданам для возведения строения, ведения подсобного хозяйствования в пределах населённого пункта;
• взамен изымаемого надела;
• религиозным и казачьим организациям или сообществами для сохранения культурной самобытности и удовлетворения потребностей за счёт сельского хозяйствования;
• для сенокоса, выпаса скота, огородничества вне пределов административных единиц;
• недропользователю для добычи ресурсов;
• резидентам зон в границах экономических территорий или относительно прилегающей местности;
• по договору концессии;
• по охотохозяйственному соглашению;
• по договору о вылове рыбы и использованию водных ресурсов;
• для возведения водохранилищ или гидротехнических строений;
• для деятельности Росавтодора и Росжелдора;
• юрлицу для постройки или размещения оборонных объектов в соответствии с актами Правительства государства;
• арендатору, который уже пользуется наделом и подал заявление до окончания срока первого договора (при отсутствии за время существования отношений аренды нарушений земельного законодательства у заявителя);
• арендатору, который имеет право заключить новое соглашение.

В вышеперечисленных случаях торги не проводятся, между муниципалитетом и заявителем заключается соглашение об аренде.

Проведение торгов – процедура, которая гарантирует равный доступ граждан к земле. Она не является обязательной для ряда случаев.

Как проводится предварительное согласование надела?

Решение о согласовании муниципалитет принимает, когда участок требуется образовать или уточнить его границы, а также когда лицо может воспользоваться возможностью арендовать надел без объявления аукциона.

Для этого необходимо подать заявление, в котором обязательно указываются такие сведения:

• паспортные данные;
• номер госрегистрации юридического лица;
• кадастровый номер надела, если его границы необходимо уточнить или участок планируется образовать на основании утверждённой проектной документации;
• если участок необходимо образовать на основании проекта межевания, необходимо указать решение, которым утверждён этот проект;
• основания для получения надела в аренду без объявления аукциона (если они появились вследствие принятия актов органами власти, нужно указать номер документа, допустим, если земля выделяется взамен изымаемой, нужно указать решение, в связи с которым участок забирают);
• целевое назначение надела;
• информация о том, как связаться с заявителем.

С заявлением подаётся документация, которая подтверждает право на аренду надела без проведения аукциона, проекты и схемы относительно участка, который нужно образовать.

В десятидневный период муниципальный орган может вернуть документы по причине нарушения формы и содержания заявления, указав причины возврата.

Если уточнить границы не нужно, надел является уже образованным, а лицо не имеет препятствий для аренды земли, компетентный орган разрабатывает проект соглашения, отдаёт или направляет его заявителю.

При возникновении конфликта интересов – ситуации, когда муниципалитету уже подавалась схема участка, и местонахождение его совпадает, принимается решение, которым приостанавливается рассмотрение поданного позже заявления. В этой ситуации сперва принимается решение относительно первого потенциального арендатора. Время приостановления зависит от результатов рассмотрения первого заявления.

В течение месяца муниципалитет рассматривает документацию.

Случаи, когда муниципалитет может отказать в предоставлении надела для аренды:

Рекомендуем ознакомиться:

• несоответствие схемы законодательству или фактической ситуации на местности;
• арендовать участок желает ненадлежащий субъект;
• надел занят или изъят из оборота;
• относительно этих земель планируется проведение аукциона;
• с заявлением о согласовании обратилось ещё одно лицо относительно того же участка.

Если участок нужно предварительно образовать, муниципалитет принимает соответственное решение, в котором указываются:

• условный номер, адрес (местонахождение) и размеры надела, который планируется образовать;
• кадастровый номер исходного участка;
• паспортные данные заявителя или информация о госрегистрации юрлица;
• категория земель, которую испрашивает заявитель (в случае отнесения исходного надела к другой категории, орган власти делает указание на изменение целевого назначения нового участка);
• указание на необходимые работы по образованию новой территории;
• вид разрешённого использования образуемого надела;
• реквизиты акта, которым утверждён проект межевания для создания нового участка.

Для уточнения границ компетентным органом также принимается соответствующее решение.

 Срок действия решений – два года. За это время заявители могут без доверенности обращаться к регистратору, инициировать кадастровую деятельность, уточнять границы и проводить работы, связанные с образованием надела.

Договор аренды

Соглашение можно заключить на следующие сроки:

• получить надел сроком до десяти лет можно на возведение и реконструкцию зданий;
• максимум на 49 лет – для возведения линейных объектов, для занятия сельским хозяйством или владельцу построек, возведённых на участке;
• на двадцатилетний период – под строительство или для возможности иметь подсобное хозяйство;
• под комплексное освоение можно получить надел минимум на три и максимум на десять лет;
• субаренда земельного участка разрешается до окончания действия основного соглашения;
• на трёхлетний период – для работ по завершению строительства здания, а также для использования надела в качестве пастбища, сенокошения, для огородничества;
• если права на аренду возникли вследствие существующего соглашения (к примеру, на ведение охоты или рыбную ловлю), аренда наделов допустима лишь на время действия первичного договора;
• участок, который выдаётся вместо изъятого, не предоставляется на более длительный срок, чем был оговорён в первом договоре;
• если надел находится в местности территориального развития, он предоставляется на время, запланированное на проведение проекта.

Кроме срока, важным условием является и предмет соглашения, он должен быть точно индивидуализирован. Это значит, что детально прописывается площадь надела, его местонахождение, а к договору прилагается план-схема территории.

Деятельность на земельном наделе должна соответствовать заявленной и не может нарушать интересы других землепользователей. Арендатор имеет право сдать надел в субаренду, тогда права и обязанности переходят к субарендатору. В случае смерти лица, арендующего землю, правопреемником является его наследник.

Целевое использования надела означает и осуществление определённых договорных обязанностей. В случае если аренда земельных участков была предоставлена под дачное хозяйствование юрлицу, оно обязано провести в установленном порядке межевание, провести кадастровый учёт.

Сроки, на которые выдаётся надел под аренду, зависят от вида деятельности, которую планирует вести арендатор. Он не может использовать надел не по назначению и должен соблюдать интересы других землепользователей.

Стоимость аренды муниципального надела

Цена является ещё одним важным моментом в составлении договора аренды.

Она не может противоречить таким принципам:

• экономическая обоснованность – за основу расчёта берётся категория земли, возможность добычи с неё полезных ресурсов и их рыночная стоимость, то есть насколько большой доход может принести арендатору данный надел;
• предсказуемость расчёта – приблизительная стоимость аренды определяется локальными нормативными актами, в них также указываются случаи пересмотра ценовой политики, таким образом, арендатор может приблизительно посчитать, во сколько обойдётся ему аренда надела;
• определённость – стоимость всегда зависит от кадастровой оценки земли;
• недопустимость ухудшения экономического положения арендаторов – арендная плата не может превышать более, чем вдвое размер налога;
• поддержка значимых для государства видов землепользования;
• равенство – земельные наделы одной категории и со сходными параметрами не могут быть предоставлены арендаторам с большой необоснованной разницей в стоимости.

Арендная плата за надел, полученный в результате проведения торгов, определяется по их результатам.

К вопросу об аренде надела, необходимо сказать о его налогообложении.

Федеральные земли или участки муниципалитетов не облагаются налогом на добавленную стоимость. Другие отношения возникают при субаренде, так как арендодателем выступает частное лицо, в этом случае НДС начисляется.

При аренде наделов юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, они хотя и не обязаны платить налог, но должны предоставлять отчётность. В отношении арендодателя они являются налоговыми агентами и обязаны составлять счёт-фактуру по оплате и вовремя предоставлять декларации. В этом случае в документах делается пометка «без НДС».

Процедура получения земли в аренду земли довольно сложная. Это вызвано в силу ценности ресурсов, так как земля находится под особой государственной охраной.

Арендованная земля – достаточно легкий способ реализовать все свои планы.

Ею может стать участок для выращивания сельскохозяйственных культур или постройки своего дома.

Правила аренды земли прописаны в Земельном кодексе РФ.

Кто имеет право?

Чтобы арендовать землю, находящуюся в государственной собственности нужно оформить договор аренды земельного участка. Юридически закреплено, что в аренду передаются земля и все объекты, которые располагаются на территории. Одна сторона называется арендодателем и обязана дать второй стороне – арендатору землю на временное (длительное или кратковременное) пользование с учетом уплаты определенной суммы.

Арендаторами в таком соглашении также выступают:

• физические или юридические лица Российской Федерации;
• иностранные лица;
• лица не имеющие гражданства;
• коммунальные предприятия;
• государственные предприятия;
• международные компании и объединения;
• иностранные государства.

Виды

Аренда земли в России бывает двух видов:

• долгосрочная;
• краткосрочная.

Долгосрочная аренда предполагает постройку на территории зданий, домов или сооружений. По-другому такой вид аренды называют «земля под дом». Сроки при таком виде аренды участка составляют 49 лет и более.

Краткосрочная аренда делится на два вида:

• рента для строительства;
• аренда без разрешения на постройку сооружений.

Рента для строительства предполагает аренду земли для сооружения объектом. Срок такой аренды может быть продлен после того, как строительство заканчивается.

Аренда без права строительства предполагает недлительное пользование землей. Например, для выращивания сельскохозяйственных культур. Срок данной аренды – до 10 лет.

Правила и положения

Для того чтобы осуществилась аренда, нужно соблюдать некоторые условия:

• участок земли, который является объектом пользования;
• сроки действия соглашения;
• сумма договора с указанием о сроках внесения;
• положение о неуплате;
• цель, с которой будет использоваться земля;
• обсуждение земельного пользования, а также сохранение состояния;
• дата, когда договор начинает действовать и земля отдается арендатору;
• возврат земли арендодателю;
• ограничения пользования участком, а также условия при повреждении объекта;
• ответственность двух сторон друг перед другом.

Согласно Земельному кодексу РФ, а именно Статье 22, арендодатель имеет право отдать участок земли в пользование третьему лицу или же отдать под залог все права и обязанности. При этом арендодатель должен быть уведомлен о подобных действиях. Для нового арендатора наступает ответственность за территорию. Исключения составляет случай передачи прав под залог.

Государственная земля может быть передана арендатором в пользование другому лицу (например, эксплуатация построенного дома) только если объект обустраивался или используется коммерческими организациями. При этом разрешения арендодателя не требуется, а лишь его уведомление.

Если арендатор представляет собой некоммерческое лицо, которое было создано в РФ с целью постройки наемного жилья на участке, то передача в пользования земли третьему лицу, а также залог прав и обязанностей, считаются невозможными.

Если арендодатель решил изменить условия договора аренды без уведомления или согласия арендатора, то это является прямой причиной для разрыва правовых отношений между сторонами.

Ограниченное пользование

На земельных участках, которые находятся во владении РФ, иногда устанавливаются пользование с определенными ограничениями.

Оно называется сервитут. Ограничение устанавливается местным самоуправлением или другим государственным органом для поддержания интересов государства.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (Статья 23) предусматривается сервитут для:

• переезда и перехода по территории участка (например, доступ для граждан к общедоступному водному ресурсу, если участок является основным препятствием);
• произведения ремонтных работ на земельном участке (например, замена труб или починка линий электропередач);
• установки различных дорожных знаков на земельном участке, а также обеспечение подъезда к ним;
• извлечения важных ресурсов из водных объектов;
• осуществления дренажных работ;
• перегона животных сельского хозяйства через арендованный участок;
• скоса сена или выпаса животных в определенные сроки, когда это необходимо по местным правилам;
• осуществления робот для исследования в ограниченное время;
• пользования территорией для разведения рыб, охоты или рыбалки.

Безвозмездное пользование

Кроме заключения договора об аренде и уплаты за пользование установленной суммы, в России существует аренда земли, за которую арендатор не должен платить деньги.

Государство РФ предоставляет в пользование без получения оплаты землю для:

• местного самоуправления и других властей;
• организаций, которые находятся в муниципальной собственности;
• объектов исторического наследия всех президентов РФ;
• построек зданий религии для благотворительных мероприятий (не более 10 лет);
• религиозных организаций, которые будут пользоваться уже построенными объектами на этой территории;
• лиц, которые представляют собой сторону договора о строительстве недвижимости за деньги государства (на срок, предусмотренный договором);
• проведения фермерской деятельности в государственных образованиях (не более 6 лет);
• постройки жилья для себя в муниципальных образованиях (не более 6 лет);
• граждан, которым предоставлено служебное жилье, расположенное на этой территории (на срок, установленный специальным государственным органом);
• проведения сельскохозяйственных работ и пчеловодство на участках с лесной посадкой (не более 5 лет);
• лиц, занимающихся сельскохозяйственной деятельностью и при этом не строящие сооружения, на участках, которые Россия временно не использует, а держит для случая необходимой обороны (не более 5 лет);
• некоммерческих структур для сбора урожая (не более 5 лет);
• некоммерческих структур для постройки жилых помещений и зданий (срок устанавливается государственными органами);
• коренного населения Сибири, Севера и Дальнего Востока РФ для возведения зданий, необходимых для развития традиций народа, а также нужд сельского хозяйства (не более 10 лет).

Порядок оформления

Как взять земельный участок в аренду?

Чтобы оформить аренду земли, необходимо заключить договор с государством. Он обязательно регистрируется в муниципальных органах, иначе он не может считаться законным.

Получить право пользования землей можно:

• в результате участия в аукционе;
• без торгов.

Аукцион

Право каждого гражданина страны на участие в торгах за земельный участок регулируется Статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Часть земли для будущего возведения жилья может быть выставлен только в том случае, если он состоит на кадастровом учете. При этом необходимо получить подтверждение, что эта территория технически обеспечена и здесь подключены инженерно-технические сети.

На торгах по продаже права аренды земельного участка могут принимать участие все желающие лица и организации после подачи заявок. В качестве арендодателя выступает орган государственного управления, который и решает организовать такое мероприятие. Он устанавливает размер задатка для участия, начальную цену, а также объявляет основные условия соглашения на аренду (срок, место, ограничения). Начальная сумма аренды устанавливается с помощью оценочной стоимости.

Желающие поучаствовать в аукционе, могут узнать о месте проведения от его организатора. Последний предоставляет информацию о порядке регистрации, уплаты задатка и его возвращении, а также о возможном поднятии цены аренды земельного участка. Повышение стоимости называется «шаг аукциона». Он может составлять от 1 до 5 процентов от первоначальной стоимости, указанной государственными органами. Чаще всего таким способом обустраивается аренда земельного участка муниципальной собственности.

О том, что аукцион состоится, желающее принять участие могут узнать на сайте Правительства РФ или в его печатном издании за месяц до мероприятия. Аукцион может быть не проведен, если организатор за пятнадцать дней сообщит об этом во все источники, где ранее размещалось объявление о проведении. При этом задатки участников нужно вернуть на протяжении трех дней после обнародования отказа.

Участник аукциона должен представить следующие документы для допуска на мероприятие:

• уведомление об оплате задатка;
• заявление на участие, а также реквизиты для того, чтобы получить обратно задаток;
• пакет документов, удостоверяющий личность (если вы физическое лицо) либо выписка из госреестра (если вы представляете интересы какой-либо компании, т.е. юридическое лицо).

Прием документов заканчивается за пять дней до назначенной даты проведения. Если заявитель подал документы позже установленного срока, то он получает их обратно в тот же день. Один участник подает лишь одну заявку на аукцион.

Результаты аукциона записываются в протокол. Одна копия передается победителю, а вторая остается у организатора. Если аукцион не состоялся (не был заключен договор аренды или был всего один участник), то государственный орган вправе повторно его провести. Результаты аукциона публикуются во всех источниках (интернет и печатных) Правительства РФ.

Без торгов

Как осуществляется предоставление земельного участка без проведения торгов? Арендовать участок земли можно и без участия в торгах. При таком виде аренды плата за использование территорией устанавливается согласно земельному налогу, прописанному в законодательстве РФ.

Без торгов можно арендовать землю для строительства, а также пользования недрами этой земли. Такое положение прописано в Статье 30 Земельного кодекса РФ.

Если не поводится аукцион стороны заключают соглашение, которое после регистрируется в кадастровом реестре.

Обязательно оговаривается план участка и границы, а также остальные пункты, которые прописываются в договоре аренды земли.

Заявление

Чтобы оповестить о своем желании получить землю в аренду, нужно составить заявление и принести его в государственное учреждение местного самоуправления. При этом нужно иметь с собой документы, устанавливающие личность, или государственную реестровую выписку (для юридических лиц).

В верхнем правом углу указывается, кому предназначается документ и в каком районе. Далее идет текст заявления, где вписываются Ф.И.О. заявителя, адрес, дата рождения, гражданство, номер паспорта.

Для юридических лиц нужно указать название организации, адрес, Ф.И.О. директора и документ, который подтверждает действие и сроки существования.

Далее в заявлении нужно указать, желаемое место получения земли. Если вы уже знаете местоположение участка, то укажите об этом в бланке.

После этого вписываются контактные телефоны и список прилагаемых документов, ставится подпись и дата.

Скачать образец заявления на заключение договора аренды земельного участка.

Документы

Физическое лицо обязано предоставить:

• заявление на аренду;
• паспорт;
• ИИН код;
• копии всех вышеперечисленных документов.

Юридическое лицо предоставляет:

• заявление об аренде;
• свидетельство о регистрации;
• документ об уплате налогов;
• реестровую выписку;
• копии вышеперечисленных документов.

К заявлению прилагаются только копии. Оригиналы бумаг заявителю следует иметь при себе на случай необходимости.

Расчет арендной платы

Каков порядок определения арендной платы за земельные участки? Плата за аренду устанавливается в договоре. Она может быть в виде суммы пользования за все время (например, за 10 лет) или за один год, иногда даже месяц. Плата может взиматься как в денежном эквиваленте, так и в виде натуральной и отработочной платы. Вид оплаты указывается в договоре (только один).

Арендная плата не должна быть меньше установленного

налога

. Также нужно обратить внимание на обязательную договоренность про то,

куда будут отправляться денежные средства

. Изменение платы за пользование муниципальной землей возможно

раз в три года

.

Аренда государственной земли осуществляется физическими и юридическими лицами для осуществления своей деятельности. Пользование территорией может быть длительным или краткосрочным. Чтобы арендовать земельный участок нужно соблюдать все условия договора между сторонами.

Устанавливаются сроки эксплуатации земли, цель, а также размер платы, ограничения и другие нюансы, которые указывают на права и обязанности двух сторон договора. В случае их несоблюдения, может быть инициировано расторжение аренды земельного участка.

Аренда участка является очень выгодной для осуществления сельскохозяйственной деятельности крупных и мелких размеров, а также постройки жилых или нежилых помещений. О продлении договора аренды земельного участка читайте тут.

Вся земля в Российской Федерации, находящаяся в государственной и муниципальной собственности, предоставляется через торги, за исключением определенных случаев. Условия, при которых такие земельные участки могут быть предоставлены без аукциона, регламентируются Земельным кодексом РФ. О том, кто имеет право на предоставление земель неразграниченной государственной и муниципальной собственности в аренду или собственность без проведения торгов в Подмосковье и что необходимо приложить к заявлению на получение данной услуги, читайте в материале портала mosreg.ru.

Узнайте, как бесплатно получить землю в Подмосковье>>

Что такое неразграниченный земельный участок

Вся земля в Подмосковье, как и по всей РФ, определяется по форме собственности как разграниченная и неразграниченная. Разграниченная земля – это земля, находящаяся в собственности: частной, федеральной, федерального субъекта или муниципальной. Неразграниченная – это та земля, на которую нет правоудостоверяющих документов.

Земля считается неразграниченной (государственной) до возникновения и регистрации прав на нее. Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности определено земельным законодательством.

Полномочия по распоряжению землей государственной неразграниченной собственности переданы на уровень органов местного самоуправления, а, следовательно, и предоставление соответствующей услуги жителям области. В Подмосковье данная деятельность регламентирована законами «О перераспределении полномочий между органами муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области» и «О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области в области земельных отношений».

Узнайте, как оформить градостроительный план земельного участка в Московской области>>

Получатели услуги

Государственная услуга по предоставлению земель неразграниченной государственной и муниципальной собственности в аренду и собственность без проведения торгов предоставляется физическим, юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям. Однако, согласно статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, право на получение земли без торгов возникает только при соблюдении определенного ряда условий.

Так, в статье 39.3 Земельного кодекса установлены условия, при которых может осуществляться продажа таких земель, а также перечень лиц, которые могут выступать покупателями. В частности, допускается продажа:

• земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, − собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса (то есть если на участке неразграниченной госсобственности стоит дом, права на которые зарегистрированы, собственник дома может претендовать на получение земли в собственность);
• земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса;
• земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В статье 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи, когда неразграниченные земли передаются без торгов в аренду. В частности, без торгов предоставляются:

земельный участок, образованный из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, − членам данной некоммерческой организации;

• земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства − собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса;
• земельные участки − гражданам, имеющим право на их первоочередное или внеочередное приобретение в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации (например, многодетным семьям);
• земельный участок взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
• земельный участок − лицу, которое в соответствии с Земельным кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
• земельный участок − гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
• земельный участок, расположенный за границами населенного пункта, − гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
• земельный участок, необходимый для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, − лицу, с которым заключено такое соглашение (например, под инвестпроекты).

Исчерпывающие перечни случаев продажи участков неразграниченной госсобственности или предоставления их в аренду содержатся в Земельном кодексе РФ.

Как получить землю многодетной семье в Московской области>>

Как составить заявление

Заявление на услугу проще всего подать через  личный кабинет регионального портала госуслуг, где необходимо заполнить готовую форму. Подача данного заявления равно предусмотрена как в случае аренды земельных участков, так и при предоставлении их в собственность.

При этом юридическим лицам необходимо указать следующие данные:

• сведения о ЕГРН;
• ИНН;
• наименование организации;
• адрес организации;
• организационно-правовая форма.

Физическим лицам нужно указать следующую информацию:

• ФИО;
• паспортные данные;
• СНИЛС;
• контактные данные.

И физическим, и юридическим лицам нужно указать в заявлении кадастровый номер участка, который требуется предоставить в собственность или аренду, срок аренды, адрес и площадь участка, а также сообщить цель запроса.

В случае если земельный участок не сформирован, то есть не имеет границ и кадастрового номера, нужно сначала обратиться за услугой «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».  В результате осуществления этой услуги определяются границы участка и вид права на него. Это важно, поскольку в случае, когда запрашиваемые земли по тем или иным объективным причинам не могут быть предоставлены в собственность, заявителю будет предложена альтернатива − аренда участка. 

Узнайте, как зарегистрировать недвижимость в Московской области>>

Куда подавать заявление

Самым удобным и быстрым способом подачи заявления является обращение через РПГУ, поскольку оно позволяет избежать хождения по структурам и дает возможность отследить весь процесс через личный кабинет.

С этой целью сначала нужно зарегистрировать личный кабинет и получить регистрацию в электронной системе ЕСИА.

Подать заявление можно, заполнив форму в личном кабинете портала госуслуг и приложив к ней электронные образцы документов (без ЭЦП). Получить результат услуги нужно будет в МФЦ, где потребуется предъявить оригиналы документов для сверки.

В результате предоставления услуги заявитель получит договор аренды земельного участка либо договор купли-продажи земельного участка.

Читайте об МФЦ Подмосковья: виды услуг для граждан и предпринимателей>>

 Сроки оказания услуги

Срок рассмотрения заявления составляет от 8 до 50 рабочих дней, в зависимости от необходимости осуществления публикации о предстоящем предоставлении земельного участка и рассмотрения вопроса на Межведомственной комиссии по земельно-имущественным отношениям в Московской области и Градостроительном совете Московской области.

Информация о результате рассмотрения заявления будет направлена в личный кабинет заявителя на портале госуслуг. Оригинал договора купли-продажи или договора аренды с подписью уполномоченного должностного лица и печатью администрации можно получить в МФЦ.

Информация о готовности результатов предоставляется также по единому телефонному номеру:  8 (800) 550-50-30.

Андрей Аверкиев: «Наша работа – управлять большим хозяйством Московской области» >>

Иван Пышечкин

19 статья Земельного кодекса определяет категорию муниципальных земель. К этой категории недвижимого имущества относятся земельные участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администраций городских и иных поселений. Они необходимы для ведения хозяйственной деятельности в рамках поселения, для обеспечения инфраструктуры и коммуникаций.

Большая часть муниципальных земель находится в границах соответствующих поселений, но в некоторых случаях участки могут находиться и вне их границ, например, если там находятся объекты недвижимости, принадлежащие муниципалитету. Во владение администрации могут передаваться государственные земли.

Если участок не изъят из оборота и не является зарезервированным для государственных нужд, то его можно арендовать.

В данной статье мы подробно расскажем, как взять землю в аренду у администрации.

Необходимые условия

Согласно статье 22 ЗК, арендаторами могут выступать как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без определенного гражданства. Оформить землю в аренду у администрации города или села они могут только при наличии следующих условий:

• Участок поставлен на кадастровый учет.
• Определено его разрешенное использование.
• Он отнесен к определенной категории земель.
• Участок не арендован другим гражданином или юридическим лицом.

Порядок аренды земельного участка муниципальной собственности

Как получить землю в аренду? В общем случае аренда земли у муниципалитета происходит в порядке торгов. В ходе аукциона определяются цена участка и его арендатор. Все случаи предоставления земли без организации аукциона указаны в статье 39.6, ниже приведены самые характерные условия.

Без торгов взять в аренду земельный участок у администрации могут:

• Граждане с целью строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства в границах городского, сельского поселения или районного центра.
• Граждане с целью ведения огородного хозяйства и выпаса животных.
• Некоммерческие организации с целью ИЖС.
• Некоммерческие организации с целью организации садоводческого или огородного хозяйства.
• Собственники сооружений, расположенных на арендуемом участке.

Для получения права аренды муниципальной земли без торгов нужно оформить заявление на его предоставление.

Оно включает в себя такие реквизиты:

• Паспортные данные гражданина или информация о юридическом лице.
• Сведения об участке: его адрес, кадастровый номер.
• Цель использования ЗУ.
• Контактные данные заявителя.

К заявлению прикладываются документы и справки, которые подтверждают право заключения договора аренды без проведения аукциона.

В течение месяца заявление рассматривается администрацией, при его одобрении подготавливается договор на предоставление земли в аренду.

Его основные реквизиты:

• Сведения об арендаторе и арендодателе.
• Адрес, площадь, кадастровый номер участка.
• Предназначение ЗУ.
• Отсылка к документу, подтверждающему собственность администрации на землю.
• Данные о строениях (если имеются).
• Цена договора и способ расчета.
• Срок действия договора.
• Подписи сторон и дата заключения договора.

Если срок аренды превосходит один год, то подписанный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно обратиться в отделение организации и оформить заявку, к ней прикладываются копии договоров и кадастровый паспорт ЗУ. Регистрация проходит только после оплаты госпошлины, ее размер в общем случае составляет 2022 рублей для физлиц.

Торги по предоставлению права аренды земли у административных властей проходят стандартным путем: устанавливается начальная стоимость, которая увеличивается на один «шаг» участниками аукциона, если цена объявляется более трех раз, право аренды переходит к участнику, повысившему цену последним.

Сведения об аукционе (его объект, дата, начальная цена и «шаг») публикуются как минимум за месяц до его проведения. Участники должны подать свои заявления и внести задаток не менее чем за 5 дней до начала торгов.

Начальная цена торгов составляет 1,5 процента кадастровой стоимости участка или равна рыночной цене аренды, установленной в ходе оценки.
Результат торгов фиксируется в протоколе, его копия прикладывается к договору. Во всем остальном порядок действий аналогичен алгоритму аренды земли без торгов.

Важные моменты

Нюансы

Сроки аренды ограничены во времени, максимальный срок составляет 49 лет, причем для некоторых разновидностей земель он еще меньше (20 лет для ИЖС в границах населенного пункта). Но арендатор имеет приоритетное право заключения нового договора аренды, если он добросовестно исполнял свои обязательства. В ряде случаев он приобретает приоритетное право выкупа земли у администрации.

Арендатор имеет право сдавать участок в субаренду без получения на то разрешения у администрации, но цели использования земли и прочие существенные условия должны оставаться теми же (ст. 22 ЗК).

Аренда некоторых видов участков имеет дополнительные условия и ограничения, большая их часть изложена в статье 39.8 ЗК.

Например, аренда земных недр подразумевает обязательную рекультивацию земель.

Когда возможен отказ?

Администрация откажет в предоставлении права аренды в следующих случаях:

• Заявление неправильно заполнено, в нем не указаны ключевые данные.
• Участок зарезервирован администрацией для муниципальных нужд или уже принадлежит другим гражданам или организациям.
• ЗУ изъят из оборота.
• На участке расположены строения, принадлежащие администрации или другим лицам.
• Не установлено разрешенное использование ЗУ.