Перечень документов для покупки земельного участка
144 просмотровВ этой статье:
- 1 Необходимые документы для приобретения у собственника
- 2 Документы старого образца и межевание
- 3 Пакет документов для приобретения земельного надела ИЖС
- 4 Покупка участка с домом
- 5 Список документов при покупке дачного участка
- 6 Какие нужны бумаги от продавца?
- 7 Пакет документов для государственной регистрации прав на земельный участок
- 8 Документы, подтверждающие право владения землей
- 9 Как проверить подлинность документов на приобретаемый земельный надел
- 10 Анализ и проверка документов
- 11 Этапы покупки земельного надела
- 12 Подключение к сетям и проверка долгов
Чтобы совершить сделку по покупке земельного надела, сторонам необходимо собрать и оформить различные документы, перечень которых может существенно различаться. Документы на земельный участок, если осуществляется покупка у частных лиц или оформление через местные органы власти, должны соответствовать нормам законодательства, поскольку будут проверяться при регистрации в учреждении Росреестра.
Оператор Алиса Юрист
Дорогие читатели! В наших статьях рассматриваются типовые ситуации решения юридических вопросов, но каждая проблема уникальна. Поэтому, если нужна БЕСПЛАТНАЯ консультация с юристом — звоните по телефону доб 946 (Москва и МО) доб 651 (СПБ и Ленинградская обл.)
Необходимые документы для приобретения у собственника
Земельные наделы, принадлежащие гражданам и предприятиям на праве собственности, могут выступать самостоятельным предметом сделки. Ограничения по распоряжению землей могут быть установлены только нормативными правовыми актами.
При покупке земельного участка, какие документы нужны для составления договора и последующих регистрационных действий? Прежде всего, сторонам необходимо проверить документы, удостоверяющие право продавца на продажу земельного надела.
В их состав будут входить:
- общегражданский паспорт владельца надела;
- нотариальная доверенность, если совершение сделки поручено представителю;
- правоустанавливающие документы — свидетельство о праве (если регистрация прав осуществлялась до июля 2020 года), выписка из реестра ЕГРН (если регистрационные действия проводились с июля 2016 года), свидетельство о наследстве, распорядительный акт местной власти о предоставлении земли в собственность и т. д.;
- кадастровый паспорт (начиная с января 2020 года, вместо этого документа выдается выписка из реестра ЕГРН);
- справка из кадастровых органов Росреестра об отсутствии обременений на участок.
Документы на приобретаемый участок должен подготовить собственник, при этом все выписки из реестра ЕГРН должны быть актуальными на момент совершения сделки.
Если на участок имеется свидетельство о праве, выданное до июля 2016 года, менять его на выписку ЕГРН нет необходимости, такая замена будет осуществляться кадастровыми органами при регистрации сделки.
Документы старого образца и межевание
Достаточно часто при приобретении дачи покупатель сталкивается с тем, что у продавца на руках документы старого образца, которые были выданы соответствующими органами еще до создания единой регистрационной системы. Например, раньше районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству оформляли так называемые розовые свидетельства о праве собственности на землю. Документы, выданные до 1998 года, и ныне являются действительными. Поэтому требовать у продавца перед сделкой переоформлять и регистрировать права собственности на недвижимость необязательно.
Не, покупая такую дачу, надо помнить, что раз земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то из-за отсутствия межевания он может не иметь согласованных границ. Поэтому, чтобы избежать будущих земельных споров с собственниками смежных земельных участков, перед тем как подписывать договор, требуйте у продавца провести межевание. С 2020 года регистрация перехода права собственности по сделке с земельным участком, не имеющим согласованных границ, будет запрещена.
Пакет документов для приобретения земельного надела ИЖС
Под строительство ИЖС выделяются земли из состава государственного или муниципального фонда.
Необходимо учитывать, что формированием участка предстоит заниматься самим гражданам на этапе предоставления земли во временное пользование, а затем и при переоформлении в собственность.
Для покупки земельного надела под застройку потребуются следующие документы:
- заявление граждан о предоставлении земли под индивидуальное строительство;
- акт выбора земельного участка и предварительного согласования (в ряде случаев оформление таких бумаг не требуется);
- межевой план, изготовление которого входит в полномочия кадастрового инженера;
- протокол определения победителя аукциона (за исключением случаев, когда выделение земли осуществлялось без проведения торгов);
- договор купли-продажи, заключенный по результатам аукциона (цена участка в договоре будет соответствовать результатам аукциона).
Как правило, при оформлении в собственность участок после строительства вся процедура проходит в упрощенной форме, гражданам необходимо лишь подтверждать факт постройки дома и соответствие его строительным нормам и правилам.
Покупка участка с домом
Внимание! Если вас интересует, купля-продажа дома с участком, тогда ознакомьтесь с другим нашим материалом.
Найти подходящий надел можно в компании, работающей на рынке недвижимости. Многие из них специализируются на торговле земельным ресурсом. Поиск земель через их посредничество предусматривает дополнительный контроль за надлежащей подготовкой документации со стороны продавца. Так же опытный специалист курирует проведение сделки.
По усмотрению покупателя поиск интересующего ЗУ может ограничиться просмотром объявлений на соответствующих сайтах и в периодической печати рекламного содержания.
После того как объект недвижимости для покупки найден, следует провести просмотр, договорившись с владельцем и тщательно проверить пакет документации (какие документы при покупке земельного участка вам нужны мы писали выше). Понравившийся надел можно покупать, если его целевое использование соответствует целя покупателя.
Узнать, какой вид разрешенного использования земельных участков подойдет вам можно в этой статье.
Определившись с покупкой земельного участка у собственника, следует уточнить цену ЗУ. Если стороны сошлись в имущественных интересах, заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Он резервирует покупку за претендентом, после его заключения объект снимается с продажи.
Следует учесть, что оплачивать приобретение по ПДКП недопустимо. Однако он предусматривает передачу задатка собственнику. По правилам, задаток при покупке земельного участка – гарантия проведения сделки (ст. 380 ГК РФ). Он вносится в качестве авансового платежа, но при отказе покупателя от сделки, не возвращается. Когда сделка срывается по вине продавца – залог выплачивается в двойном размере (ст.381 ГК РФ).
Если покупатель желает подстраховаться на случай непредвиденных обстоятельств и вернуть задаток, при аннулировании сделки, следует указать, что деньги внесены в качестве авансового платежа. В этом случае контрагент так же вернёт аванс только в том размере, в котором его принял, если найдёт другого покупателя (487 ГК РФ). Соответственно – гарантии сводятся практически к нулю.
Договор задатка при покупке земельного участка: образец
Срок действия ПДКП – на период организации имущественной сделки. Он может составлять 2 недели, если у покупателя имеются наличные сбережения в нужной сумме. Если ему потребуется добрать недостающие средства, срок может продлиться до 1 месяца. Если ЗУ приобретается в кредит – срок зависит от инвестора.
Существенным условием ПДКП является определение точных сроков назначения сделки, в прошествии которых сделка отменяется с вытекающими юридическими последствиями, либо нарушителю сроков вменяются штрафные санкции.
Покупка участка в СНТ имеет ряд особенностей, которые связаны с тем, что далеко не все покупатели разбираются, как правильно оформить рассматриваемую сделку. Надо отталкиваться от того, что каждый земельный участок изначально имеет свое назначение. Например, есть участок, предназначенный под садоводческие нужды. Также есть вариант использования земельного участка в качестве объекта дачного хозяйства или под строительство.
- Участок дачного назначения получил обозначение ДНП;
- Земля под индивидуальное строительство — ИЖС;
- Территория под садоводческие нужды — СНТ.
Именно садовым участком мы сейчас и займемся. Следует сразу сказать, что если решили покупать землю, которая входит в категорию СНТ, можете смело строить на ней дом. Это разрешено, хотя использовать недвижимость по её прямому назначению все же более предпочтительно, так как это связано с меньшим количеством трудностей.
Вот несколько особенностей, которые усложняют порядок оформления земельного участка в СНТ:
- Первое, что надо знать потенциальному покупателю подобной недвижимости, — у владельца нет прав на собственность. Дело в том, что официальным владельцем выступает СНТ, а физическим лицам приходиться довольствоваться второстепенной ролью.
- Посторонний владелец не делает практически никаких ограничений в пользовании землей. Человек спокойно может продать или подарить участок.
- Если кому-то нужна приватизация, есть возможность её реализовать. Вот только учтите, что получить права на земли садоводства будет непросто. Причем не в плане того, что это не разрешено. Дело в том, что процесс слишком долгий и стоит дорого, поэтому многие владельцы такой недвижимости попросту не видят смысла тратить свое время и деньги на процедуру, оформление которой необязательно.
Как оформить покупку земельного участка, если продавец не его собственник?
Процедура очень простая:
- Продавец пишет заявление о том, что желает выйти из товарищества;
- Покупатель, в свою очередь, пишет заявление о том, что хочет в это товарищество вступить.
Эта процедура не обязательная, но имеет несколько явных преимуществ. Садовые некоммерческие товарищества обеспечивают участок водой, газом и электричеством. Если не вступать в товарищество, придётся самостоятельно договариваться с компаниями для подачи всех коммунальных услуг. А они необходимы как на этапе строительства, так и во время эксплуатации жилого дома.
Теперь поговорим о процедуре покупки ИЖС. В данном случае надо обратить внимание, где находится участок:
- В пределах городской черты;
- В поселковой области.
Это очень важно, поскольку только в этом случае после строительства дому присвоят адрес и в помещении сможет зарегистрироваться одна семья (но не больше). Особенность в том, что владельцы могут самостоятельно решать, каким будет их дом, а не строить по стандартному типу. Хотя есть условие — высота здания не должна быть выше трех этажей.
Также к этому дому будет возможность подвести все коммуникации и пользоваться коммунальными услугами. Порядок оформления участка описан в Градостроительном кодексе, статья 49. Согласно ему есть два способа получить участок:
- Через аукцион. Гражданин подает заявку в органы власти по месту жительства. Ему подбирают подходящий участок, который продается. После этого назначат дату аукциона, где все претенденты на недвижимость будут состязаться, кто больше заплатит.
- Если аукцион не может состояться, то подбирают другой участок, который можно просто купить. Либо могут предложить долгосрочную аренду земли с последующей приватизацией.
Процесс оформления простой, так как заключается в постановке на учет в Кадастровой палате. Делается это до того, как будет заключен договор купли-продажи. А сам договор оформляют в Росреестре, и когда процедура закончена, участок становится собственностью покупателя.
Покупая землю с недвижимостью, в частности с жилым домом, надо проверить, правильно ли зданиям присудили категорию. Это особенно важно, если на территории находится жилой дом. В таком случае желательно убедиться в том, что на этот дом есть документы, подтверждающие права владельца.
Покупатель должен обратить внимание на следующие моменты:
- Есть ли у продавца вся необходимая документация (на землю, дом и другие постройки);
- Нет ли других владельцев или претендентов на имущество;
- Правильно ли составлен предварительный договор о передаче имущества;
- Место проведение самой сделки и регистрация в соответствующих ведомствах;
- Получение документов о регистрации права собственности.
Список документов при покупке дачного участка
Покупая дачный участок, приобретатель вправе потребовать перечень документов, подтверждающих регистрацию права собственности на продавца.
Это связано со спецификой таких участков и строений, на протяжении длительного времени оформить права на дачные домики и наделы было практически невозможно или затруднительно.
Поскольку продавцу необходим подтверждающий документ на собственность, ему предстоит надлежащим образом оформить дачный участок.
До конца 2020 года, в рамках программы дачной амнистии, было достаточно представить декларацию на объект (дачный домик) и схему расположения участка на территории СНТ. Документ, подтверждающий, что дачный участок принадлежит гражданину, выдавался правлением СНТ и регистрировался в учреждениях Росреестра.
С января 2020 года процедура существенно изменилась — для регистрации участка требуется сперва получить межевой план. Его должен изготовить кадастровый инженер после обследования земли и установления границ надела.
По итогам указанных мероприятий, владелец дачного участка получит выписку из реестра ЕГРН, на основании которой будет осуществляться оформление документов по сделке продажи.
Какие нужны бумаги от продавца?
Продавать можно только то имущество, которое находится в собственности. Поэтому продавец должен подтвердить свои права на дачу, а значит, комплект документов довольно большой.
Гражданин имеет право продать дачу, расположенную на чужом участке. Новый владелец будет иметь право пользоваться землей на тех же основаниях, что и предыдущий.
Продавец должен предъявить:
- выписку ЕГРН на дом и участок;
- кадастровый паспорт и план на землю;
- документы о межевании;
- бумагу, подтверждающую приобретение прав собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования);
- справку об отсутствии задолженностей;
- согласие супруга, в том числе бывшего, на продажу земли.
К данному комплекту можно приложить свидетельство о собственности. Однако в 2020 году это не обязательно, т.к. как и кадастровый паспорт заменяет выписка из ЕГРН.
Среди бумаг есть согласие супруга на продажу. Оно должно быть заверено нотариально. Если для покупателя наличие данного документа сегодня не требуется, то от продавца необходимо обязательно. Если продавец получил дачу, пока состоял в браке, но к моменту перепродажи развелся, то требуется согласие бывшего супруга.
Это важно знать: Выделение доли в ипотечной квартире несовершеннолетнему ребенку
Исключениями станут:
Важно! Все расходы по подготовке бумаг продавец берет на себя. Задолженности по коммунальным услугам и выплатам за членство в СНТ также рекомендуется закрыть до заключения договора купли-продажи.
Пакет документов для государственной регистрации прав на земельный участок
Вне зависимости от оснований и условий приобретения земли, эти сделки подлежат обязательной регистрации в учреждениях Росреестра.
Бумаги для совершения регистрационных действий также допускается предоставить через Многофункциональный центр или единый портал госуслуг GosUslugi.ru, однако, в этих случаях сроки проверки и регистрации будут на несколько дней дольше.
Для регистрации земельного надела потребуется представить следующие документы:
- заявление о проведении регистрационной процедуры;
- общегражданский паспорт правообладателя или доверенность на представителя;
- документы, подтверждающие основания для проведения регистрационных действий — договор, постановление местных властей и т. д.;
- межевой план с актом согласования границ надела;
- платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины.
Если регистрация осуществляться при совершении сделки, документы для переоформления земельного надела должны представить обе стороны.
Если права оформляются на основании выделения земли из муниципального фонда, достаточно обращение самого владельца участка.
Документы, подтверждающие право владения землей
В соответствии с действующим законодательством под правоустанавливающими документами на землю понимаются документы-первоисточники.
На их основании владелец данного недвижимого имущества может получить свидетельство о государственной регистрации права.
Перечень правоустанавливающей документации
С учетом ст.17 Федерального закона от № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перечень правоустанавливающих документов на земельный участок не является исчерпывающим и может включать в себя любые бумаги, свидетельствующие о переходе прав на землю, в большинстве своем в настоящее время это:
- заключенные договоры купли-продажи, мены, приватизации, дарения;
- решения судов общей юрисдикции, вступившие в законную силу;
- нотариальные свидетельства о праве на наследство;
- решения, постановления, распоряжения, иные акты органов государственной власти либо органов местного самоуправления о предоставлении или выделении земельного участка.
Требования, выдвигаемые к документации
Как указано выше, в правоустанавливающих документах на земельный участок описывается сам объект, указывается его кадастровый номер, местонахождение, включая ФИО правообладателя.
Что касается требований, которые предъявляются к техническому качеству документации, то тексты должны быть разборчиво написаны, с точным указанием месторасположения земли на карте.
Если в бумагах есть приписки, зачеркнутые слова и прочие исправления, которые в них не оговорены, уполномоченный регистрационный орган вправе отказать в приеме таких документов и приостановить все регистрационные действия.
При наличии многостраничной документации все листы между собой прошиваются, после перенумеровывания скрепляются печатью и заверяются нотариально либо удостоверяются органом власти, выдавшим эту документацию.
Говоря о сроке действия правоустанавливающих документов, выданных ранее 1997 года, юридическую силу имеют только те бумаги, которые были составлены в соответствии с действующим на тот момент времени законодательством. Однако срок действия таких бумаг может быть ограничен в определенных случаях.
Например, право бессрочного регулярного пользования землей, расположенной под приватизированным предприятием, заканчивается у этого предприятия в январе 2020 года. До наступления этого срока юридическое лицо обязано выкупить земельный участок в собственность либо оформить право аренды на него.
ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Имущество супруга при банкротстве физ. лица
Чаще всего правообладатели сами решают, менять старые документы на новые или нет.
Никто не препятствует пользованию своим участком со старыми документами, полученными даже при советской власти, однако если возникнет необходимость в продаже земли, то оформить документы с учетом нового законодательства придется обязательно.
Как проверить подлинность документов на приобретаемый земельный надел
При покупке недвижимости покупатель должен провести проверку юридической чистоты сделки и самого объекта, который он планирует приобретать.
В отношении земельных наделов алгоритм проверки будет заключаться в следующих действиях:
- необходим подтверждающий документ на право распоряжения землей (свидетельство о регистрации земельного участка или выписка из реестра ЕГРН будут являться надлежащим документом для совершения сделки);
- требуется получить выписку из реестра ЕГРН с основными характеристиками надела (границы, площадь и т. д.);
- для проверки также необходим документ, подтверждающий целевое предназначение земельного надела (при продаже земли должны соблюдаться категории участков и виды разрешенного использования);
- проверка юридической чистоты сделки невозможна без получения справки из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений права (например, залогового обязательства).
В большинстве случаев покупатель может сам обратиться в учреждение Росреестра для получения необходимых выписок и справок, поскольку главными принципами функционирования реестра на недвижимость являются открытость и общедоступность.
А также покупатель может потребовать представления справки о ранее регистрировавшихся правах на данный участок.
Поскольку такие бумаги может получить только собственник объекта недвижимости, обращаться в службу Росреестра или МФЦ придется продавцу.
Данная выписка позволит проследить всю цепочку совершения сделок на участок с момента постановки его на учет в кадастровых органах.
Анализ и проверка документов
Естественно, при покупке земельного участка в собственность без анализа документации не обойтись. Прежде чем ударить по рукам и перейти к официальному оформлению сделки, все же не помешает выяснить некоторые нюансы. Например, что это за земля, кто её владельцы и есть ли вообще хоть какое-то право у продавцов распоряжаться недвижимостью.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
Сделку проверяют следующим образом:
- Если покупаете земельный участок у частного лица, обязательно выясните, является ли он собственником недвижимости. Для этого не требуется профессиональных навыков, только минимальные знания и здравый смысл. Подтвердить право собственности на землю может свидетельство о государственной регистрации права. Причем должен быть исключительно оригинальный документ. Копия — это, конечно, хорошо, если она заверяется у нотариуса в присутствии обеих сторон сделки, но даже в этом случае копию можно подделать, чем и занимаются мошенники. Хотя продавец может предоставить выписку из ЕГРН. Её выдают с 2020 года, поэтому у хозяина земли она должна быть. Вы можете сами заказать её онлайн, зная адрес или кадастровый номер, используя виджет ниже;
Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:
- Паспорт продавца тоже не мешало бы проверить, сверяя указанные там данные с информацией из выписки. Эта процедура сделает покупку земельного участка у собственника хоть немного безопаснее. А вот если право на собственность ещё доподлинно не установлено, лучше вообще отказаться от покупки. Также нежелательно покупать недвижимость с проблемными границами. Потом придётся судиться с соседями, что мало кого порадует;
- Задавая вопрос, как правильно купить земельный участок у владельца, который является юридическим лицом, можно ответить, что вся информация о них есть на сайте Федеральной налоговой службы. Кроме того, можно попросить предоставить уставные документы для проверки правоспособности;
- Если есть возможность, запросите кадастровый и межевой планы. Их уже не выдают, но у многих владельцев они сохранились. Планы нужны, чтобы проверить кадастровый номер недвижимости;
- Выписка из ЕГРН должна быть «свежей», то есть не старше десяти дней. Это гарантия того, что недвижимость не находится под арестом и на ней не висят долги;
- Если у продавца есть жена, она должна предоставить заверенное у нотариуса согласие на эту сделку. Иначе процесс покупки земельного участка у собственника будет неправомерным;
- Справка из ИФНС РФ. Этот документ доказывает, что у владельца недвижимости нет имущественных задолженностей. Если долг есть, то регистрацию заморозят и не возобновят до той поры, пока долг не будет полностью выплачен.
Самая трудная, но необходимая работа заключается в том, чтобы измерить покупаемый участок. Не верьте данным, указанным в документах: они могут существенно отличаться от реальности. Вы ведь не хотите переплачивать или переживать, что недвижимость находиться не в вашем владении? Так что берите метр и идите делать замеры. Если полученные эмпирическим методом данные отличаются от тех, что указаны в документах, надо переоформлять бумаги. А это занимает время.
Выяснив, какие конкретно документы нужны для покупки обычного земельного участка у собственника, обязательно нужно их изучить. Владелец может показать настоящую документацию, но скрыть некоторые сведения о недвижимости. Из-за этого у нового собственника будут проблемы. Поэтому следует проверить при покупке всю информацию.
Сделать это можно следующим образом:
- Для начала нужно удостовериться, что продавец действительно является хозяином продаваемой собственности. Поэтому следует изучить свидетельство о собственности (выписку из ЕГРН). Причем, обязательно оригинал, никаких копий.
- Таким же образом следует проверить паспорт продавца. Сведения в обоих документах должны совпадать. Если владелец участка не установлен, лучше его не покупать.
- Когда продавец – юридическое лицо, потребуются уставные документы. Не лишним будет проверить организацию в налоговой службе.
- У владельца обязательно должны быть межевой и кадастровый план.
- Что касается кадастрового номера, то он должен быть одинаковым во всех документах.
- Если покупается участок с домом, то на дом должны быть отдельные бумаги. Обязательно нужно проверить его категорию, так как это может оказаться дача или нежилое помещение. Это важно знать.
- Выписка из ЕГРН (об отсутствии обременений) должна быть оформлена не позднее 10 дней назад.
- Отдельно нужно проверить, нет ли у продавца долга по оплате налога на участок. Иначе последующее оформление земельного участка в собственность новым хозяином будет остановлено до уплаты задолженности.
- Специалисты советуют самостоятельно измерить участок и сравнить результаты с цифрами в документах. Если есть расхождения, сделку лучше не проводить.
- Отдельно стоит сказать о наделе под индивидуальное жилищное строительство. Не все земли подходят для возведения домов, поэтому в дальнейшем у нового владельца могут возникнуть соответствующие трудности. Конечно, иногда можно сменить категорию, но это очень трудоемкая процедура.
Если все бумаги, необходимые для купли-продажи, будут тщательно проверены, то покупатель сможет обезопасить себя от сделки с мошенником.
Этапы покупки земельного надела
Обращение в регистрационные органы будет являться финальной стадией при покупке земли. Эта процедура может быть представлена в виде следующих этапов:
- поиск контрагентов, согласование существенных и факультативных условий сделки;
- проверка юридической чистоты недвижимости и сделки;
- подготовка и заполнение письменного бланка договора купли-продажи;
- обращение в нотариальную контору за удостоверением договора, если земельный участок находится в долевой собственности;
- подача документов в учреждение Росреестра или МФЦ для проведения регистрационных действий.
Право собственности будет зафиксировано в сведениях ЕГРН, после чего новый владелец получит правоустанавливающий документ — выписку из реестра.
Подключение к сетям и проверка долгов
Значимым моментом при покупке дачи является наличие или потенциальная возможность подключить построенный дом к сетям инженерно-технического обеспечения — следовательно, важно проверить документы, подтверждающие наличие действующих коммуникаций. При покупке дачи также следует минимизировать риски, связанные с задолженностями по налогам или сборам за обслуживание. Для этого следует запросить у продавца соответствующие справки.
Это важно знать: Выделение супружеской доли после смерти бывшего супруга
Текст подготовила Александра Лавришева