Передача земельного участка в собственность под объектом незавершенного строительства

Что нужно знать застройщику: базовые принципы

Любой объект, идентифицируемый как недвижимость, должен регистрироваться по закону в гос. реестре. Это право применяется не только к уже завершенным строительным объектам, но и к объектам незавершенного строительства. Подобные объекты подлежат постановке на учет согласно общему порядку.

Важно! В качестве обоснования такого заключения выступает Гражданский кодекс РФ, в частности – статья 130. На основании этой нормы любое имущество, которое взаимосвязано с земельным участком без возможности его отдельного рассмотрения, является недвижимостью.

Насколько тесной должна быть взаимосвязь объекта и земельного участка?

Недвижимостью выступает объект, который нельзя отделить от земли, на которой он размещен, без причинения ему несопоставимого ущерба. К таким объектам нужно относить любые сооружения, основой возведения которых служит капитальный фундамент.

Данные о праве вносятся в единую базу при условии, что законность владения земельным участком подтверждена, и имеется разрешение на выполнения строительных работ.

При этом основания для владения землей могут отличаться: аренда, право наследства, собственности, бессрочного использования. Также территория должна относиться к отдельному территориальному типу.

Регистрация недостроенных объектов разрешается только на участка ЛПХ и ИЖС. Первый случай предусматривает необходимость определения принадлежности земли к населенному пункту.

Второй предполагает возможность проведения строительных работ по сооружению жилого объекта, что следует из названия.

Если здание будет возведено в пределах земельного участка, но при нарушении его целевого использования, такое строительство будет признано самовольным. В таких обстоятельствах оформление права собственности на самовольно возведенный объект не представляется возможным.

Соседи построили дом на меже не по нормам.

Какие документы нужны для покупки дома, читайте тут.

Как узнать кадастровую стоимость дома, читайте по ссылке:

Что делать если просрочен договор аренды на участок

▪ ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

Здравствуйте. В соответствии со ст.39.6 Земельного Кодекса РФ

Если у вас нет задолженности по арендной плате то согласно ст 621 ГК РФ у вас есть преимущественное право на продление договора аренды В этом случае на основании ст 39.6 ЗК РФ вы можете продлить договор аренды без проведения процедуры торгов Составьте разговор о преимущественном праве на заключении нового договора с администрацией Если будет отказто сами участок не освобождайте добровольно Администрация тогда будет вынуждена подать в суд А вы в суде предъявляйте встречный иск ст 137 ГПК РФ О понуждении заключить новый договор аренды.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

▪ Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

Оформление права собственности

Пункт 2 статьи 25 (Закон о регистрации недвижимости) говорит о том, что все объекты, строительство по которым не завершено, необходимо регистрировать. Для этого потребуется документация, которая устанавливает право на земельный участок, где возводится объект, и разрешительные документы по строительству.

Запомните! До этого разрешение на проведение строительных работ не нужно было предоставлять, однако уже с начала марта 2020 г. возникли изменения – в связи с поправками, внесенными в земельное законодательство.

С этого момента в список документов на регистрацию прибавилось также и указанное разрешение.

Как оформляется неоконченное строительство жилого дома на своей земле?

Оформление происходит при выполнении действий в такой последовательности:

• тех. инвентаризация по объекту;
• оформление разрешения начала строительства жилого дома;
• оформление кадастрового паспорта;
• предоставление документации (заявления) в адрес Росреестра с целью проведения регистрационных действий;
• оформление выписки в ЕГРН с обозначением в ней отдельной информации о наличии права собственности.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Оформление незавершенного строительства

Для того, чтобы произвести регистрацию объекта в Росреестре, необходимо следовать следующей схеме:

• провести техническую инвентаризацию недвижимого и недостроенного дома;
• получить разрешение на процесс строительства сооружения;
• оформить кадастровый документ на жилье;
• собрать список требующихся документов вместе с написанным заявлением для проведения процесса регистрации;
• приобрести выписку из Единого списка недвижимости вместе с отметкой на право владения.

Состояние объекта ИЖС

Уже с 2004 г. в законодательстве РФ появилась возможность проведения гос. регистрации не только завершенных объектов недвижимости, но и объектов, по которым строительные работы не завершены.

Стадия «заморозки» строительных работ здесь роли не играла. Единственно важным условием, при котором возможно было провести регистрацию – присутствие кап. фундамента (из бетона или кирпича).

Строительный объект не получится зарегистрировать, если он выступает предметом по действующему договору подряда.

Причины для регистрации законного права обладания домом

Процедура регистрации частного дома требует серьезного подхода и предполагает много хлопот.

Учтите! Прежде чем разбирать процедуру регистрации права собственности на жилой дом, следует знать, зачем вообще необходима процедура оформления жилья в личное владение:

• если присутствует такой документ, как свидетельство на гос. регистрацию частного жилого строения (дома), то владельцу не нужно переживать, что его недвижимость, которой он пользуется и в которой проживает, надлежащим образом не была оформлена;
• когда требуется проведение системы коммуникаций в только что построенный жилой дом. Любая процедура, подразумевающая необходимость оформления тех. документации, требует наличия кадастрового паспорта и свидетельства, подтверждающего право владения объектом;
• при наличии желания продать недвижимость или же передать ее кому-то в качестве дара. Перед указанными действиями сначала требуется провести инвентаризацию строения и выполнить его регистрацию.

Использование упрощенного порядка

Чтобы оформить собственность через Росреестр, нужно пройти через этап согласования, инстанций достаточно много. Кроме того, потребуется собрать довольно большой пакет документации.

Именно поэтому многие строительные компании располагают отдельными службами (отделами), на них и возлагается эта кропотливая работа.

С 2020 г. порядок регистрации недвижимости загородного типа был упрощен, поэтому у собственников таких объектов будет меньше забот.

Согласно новому законодательству, этот обновленный простой порядок можно использовать в отношении таких объектов:

• жилых домов, если они построены на земельных участках, предназначенных для ведения таких хозяйств как дачное или садоводческое;
• жилых домов, если они построены на участках, целевым назначением которых является ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• жилых домов, построенных на зем. участках, используемых в целях ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства). Такие земли размещаются на границе населенного пункта.

То есть если говорится о возведении одного из указанных частных домов на перечисленных земельных участках, то собственнику следует обратиться или в Росреестр или в МФЦ, собрав минимально необходимый для регистрации пакет документов.

Внимание! Специалист передаст заявителю отдельный бланк заявления, который нужно заполнить. Тут же оплачивается и гос. пошлина.

Сотрудник принимает всю документацию с заявлением и назначает конкретную дату оформления выписки из ЕГРН. В назначенное время можно забрать ее вместе с прочими документами.

Необходимые документы для оформления

Часто возникают ситуации, когда средств на достраивание жилого дома не хватает, и строительство временно прекращается.

Несмотря на то, что работы по строительству дома приостановлены на неопределенный период, закон позволяет провести регистрацию права собственности на него. Эта возможность появляется по факту, на каком бы этапе строительство ни прекратилось.

Важно! В адрес Росреестра или Многофункционального центра передают собранный пакет документов, достаточный для оформления строящегося объекта (дачи/дома) в личную собственность.

В список входят следующие документы:

• разрешение на проведение строительных работ по регистрируемой недвижимости;
• документы правоустанавливающего характера на земельный участок, где размещается недостроенный объект недвижимости (или же договор, на условиях которого участок арендуется);
• личный паспорт собственника;
• доверенность, если документы направляются законным представителем. Она заверяется нотариусом;
• заявление для внесения данных по объекту недвижимости в базу ЕГРН (соответствующий бланк можно взять у сотрудника);
• проектная и тех. документация;
• квитанция, подтверждающая оплату гос. пошлины установленного объема.

Если подан неполный объем документов, или же требуется предоставление дополнительных, сотрудник гос. органа запрашивает недостающие.

Когда обращение в адрес Росреестра основывается на судебном решении, его также следует приобщить к основному пакету документации. Как только направленный запрос будет принят, заявитель получает расписку. В ней обозначается дата завершения регистрации.

Можно ли прописаться в недостроенном доме

Многие люди, которые занимаются строительством дома, задаются вопросом, можно ли прописаться в недостроенном частном доме. Дело в том, что прописка возможна в тех помещениях, которые предусмотрены для проживания, недостроенный дом вряд ли можно назвать таковым. Соответственно, чтобы прописаться в доме, он должен быть введен в эксплуатацию.

Для проверки завершения строительных работ и пригодности объекта для проживания приглашается специальная комиссия, которая делает свое заключение. Если дом построен по всем нормам и требованиям закона, собственнику выдается акт о вводе объекта в эксплуатацию. Этот документ необходимо будет предоставить в ФМС для прописки.

Как подать документы

Для регистрации права собственности по объекту ИЖС (индивидуального жил. строительства) в простом порядке используйте любой из предлагаемых методов. Обратитесь напрямую в Кадастровую палату или же один из ближайших офисов Росреестра.

На прием нужно записываться заблаговременно:

• через официальный портал Росреестра – используйте раздел «Офисы и приемные»;
• обратившись на единый номер Росреестра – в центр обслуживания по телефону 8-800-100-34-34. На этот номер звонки на территории РФ бесплатны.

Направьте подготовленные документы в МФЦ – это многофункциональный центр, специализирующийся на предоставлении муниципальных и гос. услуг. Но сначала убедитесь, что выбранный МФЦ действительно оказывает необходимую услугу.

Обратите внимание! Направьте все копии подготовленных документов через почту, приложив уведомление о вручении и опись вложенных документов.

Заверьте их у нотариуса и передавайте в адрес Кадастровой палаты или ближайшей к месту расположения недвижимости службы Росреестра.

Заявление и документы, заверенные с помощью электронной подписи, подаются через сайт Росреестра (раздел «Электронных услуг»).

Предварительно уточните в Росреестре, предоставляется ли такой вид услуги, и можно ли направить документы в электронном виде.

Узнать это можно на официальном сайте, обратившись к специалисту службы или же позвонив оператору в ЦТО (центр телефонного обслуживания).

У заявителя есть возможность отследить текущий статус рассмотрения поданного заявления. Используйте для этого сервис «Проверки статуса запроса». Его можно найти на портале Росреестра, при этом выбранный способ направления документов не важен.

Посмотрите видео. Объект незавершенного строительства:

Сроки предоставления и стоимость услуги

Упрощенный порядок проведения регистрации прав физ. лица на принадлежащий ему объект ИЖС подразумевает необходимость оплаты гос. пошлины в размере 200 рублей.

Выписку из ЕГРН (Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) выдают на протяжении 18 дней, не более. Срок отсчитывается от даты, когда в службу ответственную за гос. регистрацию прав собственности поступило заявление и прилагаемые к нему документы.

Подготовленное свидетельство (выписка из ЕГРН) выдается или на руки заявителю, или же отправляются почтой, если в поданном заявлении на проведение гос. регистрации прав имеется соответствующее указание.

Кроме того, есть возможность направления заявителю выписки ЕГРН в электронном формате.

Об отказе в проведении гос. регистрации права заявителю должны сообщать в срок не больше 5 (пяти) дней с момента завершения периода регистрации. Такое сообщение направляется в обязательном порядке.

При одновременном направлении заявления с документацией, используемой для гос. регистрации права собственности, и заявления для постановки объекта, отнесенного к индивидуальному жил. строительству, на гос. учет в кадастре исчисление срока происходит от даты занесения в ГКН данных о конкретной недвижимости.

Помещения

• Постановка на учет комнаты в коммунальной квартире

Если в коммунальной квартире производится перепланировка, то необходимо формировать технический план помещения на учет изменений в квартире, в котором отражается измененная площадь и расположение квартиры на этаже. При этом заявителем является потенциальный собственник, который должен предоставить акт приемочной комиссии о завершении перепланировки. Технический план на комнату формируется на основании проекта на комнату, технического паспорта дома, выписки из ЕГРН.

Если в коммунальной квартире перепланировка не производилась, то необходимо формировать только технический план комнаты.

В любом случае кадастровый инженер в «Заключении кадастрового инженера«

должен подробно описать способы определения площади и местоположения комнаты.

• Общедолевая собственность на квартиру

Например, квартира разделена на две доли, то в случае выделения доли лучше ставить на учет сразу обе комнаты (от двух собственников), иначе при учете только одной комнаты (1 доля) необходимо сформировать соглашение на выделение.

При этом вне зависимости от того, как выделяется доля,каждой комнате должен быть присвоен адрес.

Оформление при дачной амнистии

С помощью этого метода есть возможность зарегистрировать недостроенный дом. Действие дачной амнистии основывается на отдельном Федеральном законе № 93.

Запомните! Под этим термином понимают упрощенный процесс, используя который, граждане могут оформить в собственность принадлежащие им объекты недвижимости (жилой дом или земельный участок).

Этот порядок распространяет свое действие на все жилые дома, построенные на землях с назначением «для дачного или подсобного хозяйства» или «ИЖС».

Чтобы у каждого была возможность провести регистрацию права собственности на свое имущество, законодатель решил продлить «амнистию» до начала марта 2020 г.

Началом процедуры является регистрация собственности на земельный участок. Для этого следует направить документацию в отдел Росреестра (МФЦ), расположенный поблизости.

Документами первоочередной необходимости, которые необходимо предоставить с целью подтверждения права владения участком, являются:

• постановление, вынесенное администрацией (районной/городской);
• свидетельство, удостоверяющее право на получение участка в наследство;
• различные договора, на условиях которых земля была передана в дар, куплена, обменяна;

Один из этих документов передается с отдельным заявлением. Есть отдельный образец. Также приложите квитанцию, подтверждающую выплату гос. пошлины установленного объема.

Дополнительно понадобятся и другие документы.

Потребуется подготовить:

• кадастровый паспорт, оформленный на здание, подлежащее регистрации;
• декларацию установленной формы по объекту (необходимо два экземпляра).

Потом следует еще раз направить обращение в адрес Росреестра. Подаем в эту службу документы с целью регистрации постройки, строительство по которой не закончено. Основной сложностью выступает предоставление доказательств начала строительных работ.

Учтите! В конечном результате оформляется собственность и на сам земельный участок, где проводятся строительные работы, и на объект, возводимый на нем – жилой дом, независимо от того, построен он полностью, или работы только начались.

Многих людей пугает подобная процедура, поскольку на первый взгляд кажется запутанной и требующей значительных усилий.

В реальности же сложности никакой нет – просто подготавливается указанный пакет документации, и пишется отдельное заявление на оформление за собой прав собственности.

Земельный участок под ИЖС в аренде

Можете оформить как незавершенное строительство, а если участок в аренде, Вам его придется выкупать.

Виктор. в таком виде ничего не оформите, более того. участок находится в аренде, имеете право только на выкуп. (мое мнение). — при наличии Договора купли-продажи данного Объекта . и т. д.

На ОБЪЕКТ недвижимости НЕзавершенного строительства можно добиться признания Права собственности только в СУДЕБНОМ порядке при следующих условиях :

Оформить собственность на арендной земле можно только при ограниченном количестве факторов, и узнать это можно только ознакомившись с договором аренды.

в собственность фурдамент, для дальнейшего оформления в собственность земельного участка.

Но незавершенное строительство на арендной земле оформить в собственность нельзя. Дальнейшая ваша линия поведения должна исходить из деталей вашей ситуации — иногда проще сначала оформить собственность на здание, а потом выкупить землю под ним, а иногда эта схема невыполнима, особенно если земельный участок в прямом ведении администрации и она не даст его выкупить не иначе как через торги.

Получение разрешения на строительство дома

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ выдачей разрешения на проведение строительных работ занимается исполнительный орган местного самоуправления – обычно по месту, где располагается земельный (включая дачный) объект.

Но здесь существуют исключения из правил:

• если работы строительного характера подразумевают необходимость использования недр – разрешение выдает Министерство природных ресурсов и экологии РФ;
• если на территории объекта планируется применять атомную энергию – за разрешение отвечает Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору;
• если выполняются строительные работы в пределах территории исторического поселения – понадобится разрешение от органа исполнительной власти по конкретному субъекту, который уполномочен отвечать за охрану объектов, отнесенных к культурному наследию;
• если запланировано возведение объекта, относящегося к космической инфраструктуре – подготавливает разрешение гос. корпорация космической деятельности «Роскосмос».

Чтобы ответить на вопрос, какие документы необходимы, чтобы получить разрешение на выполнение строительных работ, следует заглянуть в Градостроительный кодекс РФ. Эта процедура не потребует много времени.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о выдаче разрешения на строительство:

Важно! В соответствии со статьей 51 Кодекса необходимы:

• документы правоустанавливающего характера;
• документация по проекту;
• один из документов, удостоверяющих личность заявителя;
• заявление, написанное в органах местного самоуправления (образец предоставляется на месте).

Как только подан весь список документов, на выдачу разрешения отводится не больше недели (берутся во внимание только рабочие дни). Это требование Гражданского кодекса РФ (часть 11 статьи 51).

Если выдается разрешение по капитальному объекту, не отнесенному к линейному, или на постройку здания в пределах территории, где располагается историческое поселение, тогда срок составит уже 30 дней, однако не более сроков, обозначенных Градостроительным кодексом РФ.

Определение конкретных мер реагирования напрямую зависит от того, по какой причине отказано. Обычно нужно просто устранить обозначенные недостатки. Все они будут перечислены в отказе, который пришлет ответственная за выдачу разрешения организация в ответ на заявление.

Затем необходимо снова сделать повторную попытку и получить разрешение. Еще одним вариантом добиться результата является оспаривание решения об отказе в судебной инстанции. Для этого необходимо подготовить исковое заявление, учитывая стандартные требования, предъявляемые к такому документу.

Иск в обязательном порядке должен включать в себя сведения о:

• судебной инстанции, куда будет направляться заявление;
• полном наименовании истца с контактными данными и адресом;
• ответчике – ответственном органе, который вынес оспариваемое в судебном порядке решение (аналогичные сведения);
• произошедшей ситуации, результаты которой не устроили заявителя, и причину, по которой он считает действия необоснованными;
• излагается просьба признать решение об отказе, принятое органом, неправомерным и необоснованным. Принять решение об удовлетворении просьбы в предоставлении разрешения;
• приложения к заявлению – минимальный список необходимой документации (приложите копию своего паспорта, само заявление, документацию, которая доказывает правоту ваших доводов, и копию полученного от органа отказа).

Запомните! В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ есть несколько различных ситуаций, которые являются основанием для отказа в предоставлении разрешения.

Прежде всего, даже когда отсутствует хоть один из требуемых документов – это уже достаточный повод для отказа в предоставлении разрешения.

Также основанием для отказа выступает тот факт, что предоставленные заявителем материалы не соответствуют действующим на момент обращения строительным нормам.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство:

Кроме того, положительного решения не нужно ожидать в таких случаях:

• когда поступает заявление о проведении строительства в пределах особо охраняемых зон;
• в случае если участок, разрешение по которому требуют, предназначен для гос. нужд;
• если отсутствует правоустанавливающая документация по земельному участку;
• когда в течение 10 дней в соответствующий орган не передали информацию об этажности, высоте, фактической площади проектируемого объекта, копии документации проекта и инженерных изысканий, сведения об инженерных системах.