Переводим участок с ИЖС в ЛПХ — инструкция для собственников
78 просмотровВ этой статье:
Что представляет собой МЖС
В законодательных актах РФ нет четкого определения относительно малоэтажной застройки. Но такие постройки существуют, где можно выделить блокированный застрой с характерными признаками:
- Построение блочное.
- В каждой секции проживает семья.
- Квартиры имеют отдельный вход с выходом.
- Объединяют блоки стены.
- Соединенные поверхности без проемов.
Блочная конструкция предусматривает наличие придомовых участков для каждой семьи. Землей жители могут распоряжаться на свое усмотрение:
- Строить гаражи.
- Устанавливать хозпостройки.
- Разбивать сады, ягодники, огороды.
На участках возле дома можно обустраивать:
- Спортивные площадки.
- Зоны отдыха.
- Детские игровые территории.
Малоэтажный многоквартирный дом может быть:
- С одним подъездом или состоять из нескольких.
- Несколько квартир в одном подъезде.
- Не превышать 4 подъездов.
- Не больше 3 этажей.
В ГрК РФ статьей 35 урегулировано понятие о строениях, где все до 8 этажей считается домами средней этажности. Малоэтажным строительством государство пытается увеличить количество доступного жилья для населения.
Порядок оформления
Земельные участки оформляются в собственность только после межевания, получения кадастровой документации, скрепления правоотношений сделкой (купли-продажи, дарения, аренды и др.).
Результатом всей процедуры должен быть правоустанавливающей документ – свидетельство о праве или договор (аренды, бессрочного пользования) и др.
Документы
Для оформления участка в собственность понадобится:
- межевой план с указанием точных границ надела;
- кадастровый паспорт;
- договор, устанавливающий основания вещного права.
Здесь представлен образец кадастрового паспорта.
Аренда участка у муниципалитета оформляется с выдачей:
- постановления главы муниципалитета;
- межевого плана;
- договора аренды.
Процедура регистрация осуществляется территориальном подразделении Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.
Какой порядок в индивидуальном строительстве
ИЖС отдельная форма строительства, при котором граждане обеспечиваются жильем. При индивидуальном жилищном строительстве каждой семье принадлежит отдельный дом не больше 3 этажей. Земельный участок может быть до 1.5 га. На участке можно возводить различные хозпостройки:
- Бани.
- Гаражи.
- Сараи.
- Летние кухни.
К ИЖС относятся прочие объекты в виде:
- Пристроек и надстроек.
- Мансардных этажей.
Чтобы построить любой объект на своей земле, застройщик должен оформить исходно-разрешительную документацию.
Для этого нужно:
- Подать заявление в правомочную организацию, чтобы получить разрешение на строительство.
- Приложить к заявке свидетельство, подтверждающее, что земля находится в собственности.
- Разработать план.
- Предоставить схему участка с размещением будущего дома.
В 2020 году изменился порядок на получение разрешения. Теперь при строительстве его не требуют, но предстоит уведомить госнадзор. Затем дождаться ответа, где укажут соответствует или нет участок, планируемому строительству.
Этап №3 — Определяемся что делать дальше
После того как получили выписку из ИСОГД, нужно определить дальнейшие действия. Они зависят от каждой ситуации:
Ситуация №1: Если ЛПХ указан как основной вид использования
В этом случае НЕ требуется получать чье-либо разрешение на перевод участка — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. А это очень упрощает задачу. Собственник участка может сразу переходить на четвертый этап — менять ИЖС на ЛПХ в кадастре.
Ситуация №2: Если ЛПХ указан как условно разрешенный вид использования — получаем разрешение на перевод
Получить разрешение на перевод нужно в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Для этого создана специальная комиссия. Если участок в поселке, нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города — в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.
- Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
- Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования;
Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. В заявлении нужно указать причины почему собственники хотят поменять ВРИ участка на ЛПХ. - Выписку из ИСОГД;
- Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть координаты границ участка;
- Договор основания на участок;
Например, собственник купил этот участок — договор купли-продажи. Если получил участок в наследство — свидетельство о наследстве. И так далее. - Несколько фотографий участка + соседних (5 — 6 штук). Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
- Паспорта собственников;
- Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.
- Затем собственников уведомят о дате и времени проведения первого заседания комиссии. Комиссия собирается в течение месяца после принятия заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
- Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать — допустить или нет до публичных слушаний вопрос о переводе участка, т.е. стоит ли вообще заниматься данным вопросом. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей.
Уже на данном этапе комиссия может дать отказ на перевод участка в ЛПХ. Например, вокруг все застроено хорошими жилыми домами, могут и не разрешить. Ведь на участке ЛПХ можно держать скот.Если примут положительное решение, собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Оно проходит примерно через 2 — 4 месяца. Собственников соседских участков лично никто не оповещает, но они могут участвовать в слушаниях. За месяц до проведения слушаний администрация сообщит об этом на своем сайте и в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ.
Пример публикации о проведении публичного слушания
Отдельно напишу про соседей. Администрация может пригласить владельцев соседних участков на публичные слушания, если посчитает, что перевод участка в ЛПХ может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК РФ. Например, собственник хочет перевести участок в ЛПХ, чтобы держать на нем скотину (свиней, коров, баранов и т.п.). Их отходы жизнедеятельности негативно воздействуют на окружающую среду. Приглашения соседям отправят почтой. На публичных слушаниях они, конечно, могут проголосовать против перевода участка. Поэтому я всегда советую владельцу участка заранее поговорить с соседями и получить их поддержку.
- Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. Например, в городе Химки Московской области, который я указал выше для примера, слушания проводятся в зале заседаний здания администрации. В поселках слушания проводятся обычно в местных Домах культуры.
Участвовать и голосовать на слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование, а голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии. - Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК РФ. Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, она отправит его главе администрации.
- Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК РФ). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию.
Как видите, вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде. - В назначенный день собственник может забрать в местной администрации письменное разрешение о переводе участка в ЛПХ.
Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.
Другие статьи
С помощью выписки из ЕГРН можно узнать владельца земельного участка и проверить на обременение.
Какие общие признаки объединяют МЖС и ИЖС
При любой принятой форме МЖС или ИЖС, осуществляется возведение здания, о чем говорит их одинаковая часть из аббревиатуры – жилищное строительство. Кроме этого:
- В доме можно зарегистрироваться, строение ставят на кадастровый учет с присвоением почтового адреса.
- Есть земельный участок возле здания для использования по усмотрению владельцев.
- Одна форма владения – частная собственность.
- Здание предназначено для улучшения жилищных условий.
- Возведение объектов дело затратное, так как требует обустройства инженерной и социальной инфраструктурой.
- Дома подключают к коммуникационной системе поселка, энергоресурсы оплачивают по государственному тарифу.
- Оплата налогов.
- Технология возведения может быть каркасной, панельной, монолитной, рубленной из бревен.
- Многие федеральные банки кредитуют строительство.
В обеих случаях постройка может быть не выше 3 этажей и называться:
- Коттеджем.
- Таунхаусом.
Несмотря на многие схожие параметры МЖС и ИЖС – это не одно и тоже.
Правовая основа
О проведении эксперимента по прослеживаемости продукции было заявлено в госпрограмме «Управление государственными финансами и регулирование финансовых рынков» (утв. постановлением Правительства РФ от 15.04.2014 № 320).
С 12 июля 2020 года действует подготовленное Минфином постановление Правительства РФ от 25.06.2019 № 807 «О проведении эксперимента по прослеживаемости товаров, выпущенных на территории Российской Федерации в соответствии с таможенной процедурой выпуска для внутреннего потребления» (далее — Постановление № 807).