Правила аренды земельного участка

Предоставлением московских земель в аренду занимается Департамент городского имущества. Арендовать участок в Москве можно двумя способами. Собственники или владельцы строений, расположенных на участках, могут получить эти земли в аренду на основании простой заявки. Любые заинтересованные лица могут выкупить право на аренду земли на торгах.

Выкуп права на аренду земли на торгах

Торги на аренду земель организует московский Департамент по конкурентной политике. Для выкупа права на аренду участка и последующего строительства на нем недвижимости, нужно ознакомиться со списком предполагаемых к выставлению или уже объявленных на торги земель на официальной торговой площадке Москвы. Далее надо подать заявку на участие в торгах, внести задаток и в случае выигрыша реализовать свой строительный проект.

Договор аренды участка будет оформлен на пять лет одиннадцать месяцев и двадцать восемь дней. После регистрации договора в Росреестре арендатор должен вносить арендную плату каждый квартал. За последние два года действия аренды надо платить по двойной ставке, согласно Постановлению Правительства Москвы № 273-ПП.

Плата за землю устанавливается в процентном соотношении от кадастровой цены и исходя из вида ее разрешенного использования. Если торг велся на ставку арендной платы, то она уже не изменяется и устанавливается на весь срок договора.

Для участия в торгах надо предоставить:

• Заявку по форме. Скачать бланк заявки можно здесь.
• Платежку с отметкой банка о переводе задатка. Если заявитель откажется участвовать в аукционе, то задаток ему вернут в течение трех дней.
• Организациям надо предоставить выписку из ЕГРЮЛ, а предпринимателям – выписку из ЕГРИП.
• Организациям надо предоставить выписку уполномоченного органа предприятия об одобрении участия в аукционе.
• Гражданам надо предоставить копию паспорта или другого подобного документа.

Не допустить к торгам могут в том случае, если:

• В отношении заявителя имеются ограничения на приобретение земель.
• Представлены не все полагающиеся документы.
• Заявка подана неуполномоченным лицом (например, неправильно оформлена или отсутствует доверенность).
• Задаток не переведен либо отсутствует подтверждение о переводе на нужный счет и в нужный срок.

Арендатор должен подписать договор аренды участка в течение пяти дней после подготовки протокола.

Предоставление участков в аренду владельцам или пользователям строений, расположенных на землях

Передачей участков в аренду владельцам или собственникам строений занимается московский Департамент городского имущества.

Арендовать участок имеют право:

• Граждане, ИП или организации, являющиеся собственниками или владельцами сооружений или помещений, находящихся на землях, принадлежащих городу или государству.
• Организации, которым такие участки принадлежат на праве бессрочного пользования.
• Арендаторы государственных или местных участков, на которых расположены здания, сооружения.
• Арендаторы участков, желающие оформить право на смежные земли в собственности Москвы, если их использование предусматривается для эксплуатации зданий, сооружений.

Для аренды земли надо предоставить в Департамент:

• Заявку по форме. Скачать бланк заявки можно здесь.
• Паспорт или другой личный документ заявителя либо доверенность представителя.
• Документ о праве заявителя на строение и на землю.

По итогам рассмотрения заявки в течение 22 дней, Департамент предоставит договор аренды участка или решение об отказе. Незаконный отказ можно опротестовать в Главном контрольном управлении города Москвы или в суде.

Если вам нужно арендовать городской (муниципальный) земельный участок в Москве, вы можете воспользоваться профессиональной поддержкой наших экспертов, которые урегулируют все организационные вопросы за вас – вам надо лишь подготовить доверенность на право осуществлять указанную деятельность в ваших интересах.

Особенности владения земельными участками в Москве

Существует несколько оснований для приобретения земли в собственность. Основное и наиболее распространенное – это приобретение участка у его владельца по договору купли-продажи. Порядок оформления земли в этом случае довольно прост – с продавцом заключается соглашение в простой письменной форме, после чего этот контракт регистрируется в Росреестре и покупатель получает свидетельство, подтверждающее переход собственности на землю к нему.

Другими основаниями являются:

• Приватизация государственной или муниципальной земли гражданами или организациями.
• Выкуп арендуемой государственной или муниципальной земли ее арендаторами (организациями или предпринимателями, относящимися к малому или среднему бизнесу).
• Приобретение государственной или муниципальной земли на торгах.
• Предоставление городской земли собственникам сооружений, находящихся на ней.

Вопросами согласования возможности предоставления московской земли в собственность и ее оформления ведает Департамент городского имущества. Именно туда заинтересованным лицам надо обращаться с заявлением о приобретении земли по одному из вышеизложенных оснований.

В Департамент надо предоставить:

• Заявление по форме.
• Паспорт или другой личный документ заявителя, либо доверенность представителя, либо приказ о назначении на должность руководителя организации.
• Для организации – учредительные документы.
• Документ, подтверждающий право на обращение за предоставлением земли в собственность – например, договор аренды земли или свидетельство о праве собственности на строение, расположенное на этом участке.

Дальнейший порядок согласования и пакет прилагаемых к заявке документов зависит от основания приобретения земли. Уточнить их можно у наших специалистов.

Обратите внимание, что ряд документов, необходимых для получения земли, заявитель не обязан предоставлять лично. Многие бумаги Департамент городского имущества Москвы получит самостоятельно, в порядке межведомственного взаимодействия. Например, такие как:

• Выписку из ЕГРИП или ЕГРЮЛ о заявителе – организации или предпринимателе.
• Выписку из ЕГРП на выкупаемую землю.
• Выписку из ГКН на приобретаемый участок.
• Кадастровый паспорт участка.
• И т.п.

Согласование возможности предоставление московской земли в собственность осуществляется Департаментом бесплатно. Что же касается цены за выкупаемую землю, то она зависит от оснований ее приобретения.

Например, арендаторы могут выкупить землю по рыночной стоимости, установленной независимым оценщиком. А граждане в ряде случаев могут приобрести землю и вовсе бесплатно. Например, безвозмездно приватизировать землю согласно статье 39.5. Земельного кодекса может:

• Гражданин, получивший участок для личного или крестьянского хозяйства более чем на 6 лет. Подать заявку можно по прошествии 5 лет со дня оформления на него земли.
• Гражданин, получивший землю для ИЖС или подсобного хозяйства более чем на 6 лет, если он работает по определенным законом специальностям. Подать заявку можно по прошествии 5 лет со дня оформления на него земли.
• Гражданин, имеющий 3х детей и больше.
• И т.п.

Подать заявку о приобретении московских участков в собственность можно непосредственно в Департамент (лично или через представителя), либо через Многофункциональный центр, либо через сайт госуслуг, либо по почте (ценным письмом с уведомлением о вручении).

От лица организации подать заявку имеет право ее руководитель (действующий на основании протокола и приказа о назначении на должность) или другой представитель, действующий по заверенной руководителем доверенности – например, наш специалист.

После рассмотрения заявки Департамент выдаст либо обоснованный отказ от передачи земли в собственность, либо:

• Договор купли-продажи участка.
• Распоряжение об условиях приватизации.
• Правовой акт Правительства Москвы об условиях приватизации имущества, если площадь недвижимости более 2022 кв.м.
• Другой документ, в зависимости от оснований обращения.

Возможные основания для отказа:

• В Департамент обратилось лицо, не являющееся надлежащим заявителем.
• Несоответствие представленного заявления и документов требованиям, установленным законом.
• Представленные документы утратили силу.
• Нет полного комплекта необходимых документов.
• В документах имеются недостоверные или противоречивые данные.
• Заявку подал неуполномоченный представитель (например, у него нет правильно оформленной доверенности).
• Документы, полученные Департаментом от других ведомств, не совпадают с поданными заявителем документами или данными.
• По арендной плате выкупаемого участка имеется задолженность.
• И т.п.

Незаконный отказ можно опротестовать в Московском Главном контрольном управлении или в суде.

Если вам нужно приобрести в Москве участок в собственность, вы можете воспользоваться профессиональной поддержкой наших экспертов, которые урегулируют все организационные вопросы за вас – вам надо лишь подготовить доверенность на право осуществлять указанную деятельность в ваших интересах.

Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Аренда земельного участка

На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда.

На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда.

Подобный правовой механизм представляет собой срочное право пользования землей при обязательном составлении договора между участниками сделки.

Непосредственная регламентация данного вопроса осуществляется как ГК РФ, который включает основные правила о составлении договора аренды между участниками, так и ЗК РФ, где прописаны все юридические тонкости сдачи земли в аренду.

Понятие аренды земельных участков

Аренда территории земельного участка – сложное понятие, специфика которого определяется земельным и гражданским законодательством России. В юридической литературе представлено несколько ключевых определений данной категории. Приведем, к примеру, одно из них.

Аренда – это передача недвижимого имущества, в указанном случае земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок. На сегодняшний день подобная форма землевладения признается одной из самых эффективных и популярных во всем мире.

Предоставление земельных участков в аренду. Субъекты аренды и ограничение аренды в отношении земельных участков

Предоставление земельного участка происходит гражданами — собственниками этих территорий арендаторам на основании ГК РФ и ЗК РФ. Так как земля может причисляться к собственности как физических, так и юридических лиц, то и представление территорий в наем может осуществляться данными категориями граждан.
Согласно указанным Кодексам предоставление земельного участка может происходить следующим категориям субъектов правоотношений:

• гражданам;
• юридическим лицам;
• иностранцам, а также иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, если соблюден законодательный порядок.

Предоставление земельного участка иностранцам и физическим лицам без гражданства может происходить также на праве аренды, но, исключая случаи, которые запрещены нормативно-правовыми актами РФ.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду:

• Заявление об аренде будет отклонено, если предполагается аукцион на земли исторического и культурного значения.
• Документы не будут приняты к рассмотрению, если предполагается аренда участков, расположенных на территории заповедников и заказников.
• Государственная земля не может быть предоставлена на определенный срок аренды, если она необходима для обеспечения гражданской обороны.
• Оформление договора об аренде невозможно и в том случае, если участок подвержен радиоактивному, химическому, биогенному заражению.

В подобных случаях любой договор будет признан незаключенным.

Цель аренды земельного участка

Согласно ст. 22 ЗК РФ одной из ключевых целей заключения подобной сделки признается аренда земельного участка под строительство. Права и обязанности арендатора в данном случае регламентируются ст. 41 и 42 ЗК РФ.

Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению. Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.

Строительство – не единственная цель аренды земельного участка. Современное законодательство также регламентирует подобную сделку между владельцами собственности и гражданами в случаях, если предоставление земли происходит для:

• ведения на ней личного подсобного хозяйства;
• ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
• сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
• размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Российская Федерация разделена примерно на 14500 муниципальных образований. Подобная форма управления способствует грамотному контролю над огромной территорией земли.

Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.

Предоставление участка в аренду, который причисляется к муниципальной собственности, в большинстве случаев можно лишь с учетом уплаты стоимости.

Государственная земельная собственность на безвозмездной основе может быть передана госучреждениям или же религиозным организациям.

Если государственная собственность или же земля, находящаяся в муниципальной собственности, будет использоваться не для строительства, то для регистрации договора аренды потребуется заявление, написанное физическим или юридическим лицом. Причем форма заявления должна быть письменной.

После того как заявление будет рассмотрено, идет предоставление земли из муниципальной собственности. Заявитель должен провести регистрацию, порядок которой закреплен в нормативно-правовых актах, иными словами, поставить участок на кадастровый учет. Лишь после этого принимается решение о возможности предоставления земли из муниципальной собственности в частную. Далее подписывается договор аренды земельного участка.

Аренда земельного участка под строительство. Порядок предоставления земельного участка в аренду

Если предоставление участка из муниципальной или государственной собственности происходит с целью проведения строительных работ жилого или же коммерческого здания, то порядок и условия договора аренды земельного участка немного изменяются.

Чтобы земля была получена физическими или юридическими лицами под застройку, им придется участвовать в процедуре торгов муниципальной собственностью, которые устраивают органы местного самоуправления. Во время торгов заявители должны побороться друг с другом, после чего заплатить стоимость земельного участка. При этом расчет стартовой стоимости муниципальной земли осуществляется во время проведения независимой оценки.

До проведения торгов муниципалитет публикует, когда и во сколько будет проведен аукцион. За месяц до начала торгов, о чем гласит законодательный порядок, должна быть представлена актуальная информация о лотах, которые выставлены на аукцион и их первоначальной стоимости.

Далее участники торгов проходят процедуру регистрации в установленный срок, после чего вносят задаток. Во время торгов стоимость муниципальной земли возрастает за счет повышения цены самими участниками. Аукцион считается закрытым, когда определяется один победитель, предоставивший наивысшую цену.

После этого у победителя торгов возникает право на заключение договора аренды земельного участка. Далее следует оплата стоимости, которую зафиксировал аукцион. Если срок аренды найма земли превышает 12 месяцев (долгосрочная аренда), то проводится процедура регистрации.

Если на аукцион не поступили документы от второго и последующих заявителей, то договор аренды заключается с единственным участником торгов по начальной стоимости, что предусматривает законодательный порядок.

Аренда земельных участков без проведения торгов

Аукцион на предоставление муниципальной собственности без торгов может осуществлять в том случае, если заявление и документы будут направлены в муниципалитет предпринимателем. Для этого между юридическим лицом (представителем от предприятия) и муниципалитетом заключается дополнительное соглашение, которое подразумевает размещение на выбранной территории определенных объектов строительства.

Иными словами, государство имеет право не проводить аукцион по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, если аренда предполагает дополнительное развитие территории.

Аукцион не предусмотрен и в том случае, если на территорию участка, находящегося в муниципальной собственности, претендуют льготные категории граждан: ветераны ВОВ, служащие российской армии, а также семьи, признанные малоимущими или многодетными.

Заявление о предоставлении земельного участка в аренду

Заявление, написанное гражданами, на аренду участка, находящегося в госсобственности, направляется в уполномоченный орган. Если срок найма более 12 месяцев, то предусмотрена долгосрочная аренда. Заявление должно содержать в себе стандартную информацию о заявителе, площади участка, находящегося в госсобственности. Кроме того, заявление предусматривает указание конечной цели и срока аренды.

В том случае, если заявление на аренду участка, находящегося в собственности у государства, подается от предприятия, то должно быть указано юридическое название компании и дополнительные контактные данные. В целом, заявление может быть заполнено по образцу, оформление которого регламентируется законом.

Договор аренды земельного участка и договор аренды с правом выкупа земельного участка. Выкуп земельного участка из аренды в собственность

На государственный аукцион могут выставляться участки, которые предполагают заключение на определенный срок договора аренды, но с последующим правом выкупа. Подобный механизм с правом выкупа земли считается одним из самых распространенных в юридической практике.

Наем с выкупом – выгодная форма сотрудничества как для приобретателя, так и для продавца имущества. В некоторых случаях приобретатель земельного участка не может в определенный срок собрать необходимую сумму, чтобы покрыть стоимость земли.

Поэтому он оформляет аренду на длительный срок с последующим правом выкупа. Иными словами, покупатель на праве выкупа может эксплуатировать землю на протяжении определенного срока, заключив соглашение с продавцом, за арендную плату. Выкуп выгоден и для продавца, так как гарантирует реализацию земли по истечению установленного срока действия арендного договора.

Выкуп земельного участка в собственность в конкретный срок предполагает прекращение аренды земельного участка арендатором.

После того как закончится срок аренды, документы отправляются в регистрационную палату. Далее следует процедура проверки – был ли осуществлен выкуп на законных основаниях, правомерно ли соглашение между участниками. Лишь после этого проходит процедура регистрации собственности.

Заключение договора аренды земельного участка и право на заключение договора аренды земельного участка

Оформление договора аренды регламентируется ЗК и ГК РФ. Право осуществлять подобные сделки имеют все без исключения граждане, в том числе и иностранные резиденты.

При этом оформление договора идет согласно принятому порядку, учитывая стоимость участка и срок предполагаемого пользования. В государственный орган, который подписывает соглашение, должны быть направлены все необходимые документы, прописанные в нормативно-правовых актах РФ. Только в этом случае возможна регистрация правоотношений по поводу аренды земельного участка.

Замена арендатора в договоре аренды земельного участка. Передача прав аренды земельного участка

Российское законодательство предусматривает возможность провести замену арендатора в договоре. Показательным примером в этом случае выступает регистрация проведения сделки купли-продажи здания по определенной стоимости, которое находилось в собственности у арендатора земельного участка, расположенного под ним.

Иными словами, после того как прошла процедура проведения перехода прав собственности, о чем свидетельствуют документы из Росреестра, необходимость аренды у бывшего собственника земли отпадает. В этом случае и происходит замена арендатора.

Цессия (то есть замена арендатора) в теории довольно простая процедура, но на практике регистрация проведения изменений может вызвать трудности даже у подкованных юридически граждан. Поэтому в таких ситуациях рекомендуется обращаться за помощью к адвокатам.

Передача прав по арендному договору требует соблюдения законодательного порядка, в том числе переоформление сделки. В частности, новый арендатор должен уведомить собственника имущества и заключить с ним дополнительное соглашение на аренду или продление договора цессии.

Регистрация договора аренды земельного участка. Документы для регистрации договора аренды земельного участка, госпошлина за регистрацию договора и срок его регистрации

Чтобы прошло признание регистрации арендного договора на земельный участок, заявитель должен представить следующие документы в уполномоченный орган:
первичный договор аренды, если начинает фигурировать определение субаренды.

• документы, свидетельствующие о праве собственности на земельный участок.
• соглашение с собственником земли о заключении договора аренды.
• кадастровый план участка.
• квитанция о том, что уплачена госпошлина (подлинник).
• учредительные документы компании (при сделке с юридическим лицом)
• доверенность на лицо, которое выступает представителем от имени заявителя.

Госпошлина на регистрацию сделки каждый год меняется, правда в 2022 году сумма не увеличилась. Госпошлина для граждан составляет 2022 рублей. Госпошлина за государственную регистрацию для организаций равняется 22 000 рублей.

Может меняться госпошлина и с учетом количества собственников, с учетом осуществляется ли переуступка прав, цессия и т.д. Госпошлина рассчитывается до регистрации договора аренды.

Сроки регистрации договора аренды составляют не более 18 календарных дней со дня принятия уполномоченным органом документов.

Недействительность договора аренды земельного участка

Договор об аренде земельного участка может быть признан недействительным. Понятие «недействительность» регламентируется ГК РФ. На сегодняшний день признание недействительным договора аренды является распространенной судебной практикой. Основания прекращения аренды земельного участка также включают в себя категорию «недействительность».

Согласно российскому законодательству признание договора недействительным происходит в том случае, если:

• была нарушена процедура оформления документации;
• выявляются нарушения в условиях и порядке проведения аукциона и торгов;
• участникам торгов была предоставлена неполная или искаженная информация о земельном участке, в том числе неправильно произведен расчет ее стоимости;
• нецелевое использование участка;
• муниципалитеты предоставили в аренду земли, относящиеся к федеральной собственности;
• договор аренды заключен на земельный участок, находящийся под охраной государства (заповедники, заказники и др.);
• условия аренды земель лесных фондов, которые подразумевают расчет стоимости сделки, противоречат российскому законодательству.

Чтобы договор аренды был признан недействительным, необходимо обратиться в судебную инстанцию, которая рассмотрит данное дело. Недействительность влечет за собой определенные последствия для всех участников правовой сделки.

Признание договора аренды земельного участка незаключенным

Признание арендного договора незаключенным является не менее актуальной проблемой юридической практики. Дискуссии по поводу того, какой договор считать незаключенным, а какой недействительным ведутся среди научного сообщества постоянно. Это связано с тем, что само законодательство не определяет четкие рамки того, какой договор является незаключенным.

Главные основания, когда договор аренды может быть признан судом незаключенным:

• неактуальная или неполная информация об объекте аренды ведет к признанию договора незаключенным.
• если произведен неправильный расчет арендной платы из-за неверного разграничения территорий.
• если выяснится факт о том, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет.
• если договор аренды предполагает использование земли более чем на 12 месяцев, но при этом процедура регистрации не прошла.

Таким образом, в судебной практике существуют прецеденты, когда договор аренды был признан недействительным. Поэтому при заключении сделок следует особенно тщательно изучать все условия договора.

Размер арендной платы. Окончание срока аренды земельного участка

Расчет (определение) арендной платы за земельный участок, если он был приобретен на торгах, устанавливается протоколом о результатах проведения аукциона. Кроме того, размер стоимости аренды земли может быть изменен, что не противоречит законодательству РФ. При этом расчет аренды идет в большинстве случаев в сторону увеличения.

Расчет (определение) арендной платы и ее размер за сделку с государственной собственностью регламентируется:

• постановлениями Правительства РФ.
• законами и указами федеральных органов власти и органов местного самоуправления.

После того как срок аренды закончится, заявитель может заключить соглашение о его продлении. Для этого необходимо обратиться к собственнику участка и перезаключить договор, если иное не предусмотрено его условиями. В ином случае происходит расторжение договора аренды земельного участка.

В современных рыночных условиях предоставление в аренду недвижимого имущества является практически единственным способом его получения, доступным для граждан.

Не являются исключением и земельные участки, на которые все чаще оформляется аренда — как на земли, находящиеся в собственности частных лиц, так и на государственную или муниципальную собственность.

Проведение сделки сдачи участка земли в аренду имеет множество определенных сложностей и юридических тонкостей, поэтому основные правила и особенности ее оформления стоит рассмотреть более подробно.

Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

Ее законодательное регулирование осуществляется Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:

• физические лица (граждане или предприниматели);
• юридические лица (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

• он заключается в письменной форме;
• обязательного нотариального удостоверения не требуется;
• при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля — частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Виды аренды земельных участков

В зависимости от различных критериев аренда земельного участка в России может быть подразделена на несколько видов. Стоит рассмотреть основные из них:

В зависимости от арендодателя

Здесь участки могут быть получены в аренду:

• у физических лиц (такая собственность является частной);
• у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
• у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую арендную плату и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура — торги.

Только победитель данной процедуры может получить государственный или муниципальный участок.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

• краткосрочная (до 3-5 лет);
• долгосрочная (максимум до 49 лет).

В первом случае основная особенность договора состоит в том, что в случае заключение его на срок до 1 года он не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Объекты

Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:

• сарай;
• гараж;
• баня;
• дачный домик;
• коттедж и т. п.

При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.

Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.

В частности, эти цели могут быть следующими:

• индивидуальное жилищное строительство;
• строительство и реконструкция зданий и сооружений;
• ведение личного подсобного хозяйства;
• садоводство и огородничество;
• пчеловодство;
• организация мест массового отдыха;
• озеленение и благоустройство;
• проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
• сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

Цели использования арендованного участка прописываются в договоре и обязательно должны соблюдаться арендатором.

В каждом из этих случаев закон устанавливает максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также определенные ограничения могут касаться того, кто вправе выступать арендатором — к нему при этом также будут предъявляться определенные требования.

Важные особенности

Понятие и особенности аренды пая

Под земельным паем понимается часть определенного участка земли, которая принадлежит гражданину на правах долевой собственности.

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

Пай является такой же собственностью, как и целый земельный участок, поэтому также может сдаваться в аренду или передаваться третьим лицам на основании всех прочих видов сделок (залог, купля-продажа). При этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет. На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками. После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием.

Права и обязанности сторон

Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:

Арендодатель		Арендатор
Права	Обязанности	Права	Обязанности
Получать плату за участок в полном размере и в установленный срок	Предоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срок	Владеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности)	Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен
Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условий	Предупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лиц	Сдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это)	Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок
Ограничивать возможные цели использования		Расторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условий	Бережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния
Получать информацию от арендатора о состоянии использования земли		Передавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника)	Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли
		Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами)
		Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого)

Кроме этого, стороны имеют право устанавливать и другие обязанности и ограничения на участок, который находится в аренде, закрепляя это в договоре.

Например, собственник может обязать съемщика не применять химикаты, проводить специальные мероприятия против эрозии, соблюдать севообороты и т. д. Любые внесенные в документ права и обязанности будут действительны, если они не противоречат действующему законодательству и на это имеется согласие от обеих сторон.

Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности — арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.

Аренда земель представляет собой одну из разновидностей сделок с земельными угодьями, сторонами  которой вступают арендодатель и арендатор. Рыночная  операция по передаче земли во временное использование на оговоренных условиях предполагает долговременные отношения между сторонами. Поэтому при подписании договора аренды земельного участка стоит знать тонкости сделки, для того чтоб устранить возможные неприятности в будущем.

Стороны договора

Арендодателем участка может быть владелец земли, а также лица наделенные им

соответствующими полномочиями. В отдельных ситуациях предоставлять землю в аренду может и будущий владелец надела.

Если она является предметом общей собственности, то право аренды возникает только после получения согласия всех владельцев имущества. Если собственность совместная, согласие другого супруга удостоверяется у нотариуса.

Правила актуальны в отношении договоров, которые в обязательном порядке регистрируются в Росреестре.

Арендатором земли, согласно нормам российского законодательства может быть любое физическое или юридическое лицо, вне зависимости от гражданства и места регистрации.

Порядок оформления земельного участка

Заключение договора на практике имеет определенную специфику:

• Следует знать, что земли, относящиеся к категории муниципального или государственного имущества, а также наделы, предназначенные для размещения сельскохозяйственных угодий, должны быть зарегистрированы в едином государственном кадастре с присвоением индивидуального кадастрового номера.

• Нормативными актами не запрещено предоставление в аренду части участка, которая не имеет специального раздела. Для индивидуализации надела в данном случае может использоваться детальное географическое и текстуальное описание.

• Существенным условием договора является установление арендной платы за эксплуатацию земли.

Объект договора пользования землей

Он определяется в письменном договоре аренды земельных участков. Современная трактовка предполагает несколько вариантов понимания данного термина:

• объект аренды – это земля, изъятая из рыночного оборота в целях передачи во временное пользование арендатору за денежное вознаграждение;

• объект аренды – активные действия арендодателя, целью которых является передача земельного надела в аренду для его использования в строгом соответствии с его функциональным назначением.

Скачать Договор аренды земельного участка — Образец

Предоставление земли в аренду на торгах или без них

Аукционы являются базовыми способами для получения имущественных прав в отношении земельного участка. Законодательство допускает два способа получения в участка в аренду :

• после проведения торгов;
• после получения протокола согласования о месте нахождения будущего участка.

Условия сдачи земельного уарастка по договору аренды

 

Они позволяют получить информацию  :

• об имущественном объекте, являющемся предметом договора аренды. В документе указывается место размещения земельного надела, категория земель, его площадь, индивидуальный кадастровый номер, разновидность разрешенного использования.

• о продолжительности арендных отношений. После завершения срока договор может пролонгироваться на аналогичный или иной, оговоренный в положениях срок.

• о механизме получения арендных платежей арендодателем. Размер платы также оговаривается сторонами в обязательном порядке.

• об ограничениях, накладываемых на арендатора в процессе эксплуатации земель.

Особенности оформления документов

Для оформления аренды физическому лицу потребуются следующие документы:

• копия персонального документа;
• выписка из ЕГРП;
• постановление муниципалитета о формировании земельного надела;
• кадастровый паспорт на землю;
• согласования с иными государственными инстанциями.

Для оформления аренды юридическому лицу потребуются следующие документы:

• выписка ЕГРЮЛ;
• копия учредительных документов;
• выписка из ЕГРП;
• постановление муниципалитета о формировании земельного надела;
• кадастровый паспорт на землю;
• согласования с иными государственными инстанциями.

Государственная регистрация отношений, возникающих между арендодателем и арендатором в сфере землепользования, осуществляется случае подписания договоров сроком действия более года.

Обязательным условием проведения регистрационных действий является факт государственной регистрации имущественных прав на земельный объект.

Оплата за пользованием участка

Механизм внесения платы прописывается в договоре. Законодатель не запрещает корректировать размер назначенной арендной платы, она может быть уменьшена или увеличена. При том изменять ее размер в одностороннем порядке допускается не чаще чем один раз в год.

Оплата за аренду земельного участка может варьироваться и в зависимости от потребительских свойств земли. При их снижении она подлежит уменьшению.

Различают несколько разновидностей арендной платы:

• обозначенная в фиксированной сумме;
• исчисляемая как доля от финансового результата коммерческой деятельности;
• в форме услуг, предоставляемых арендодателю;
• в форме имущества, переданного в установленные сроки.

Земельный налог оплачивают физические и юридические лица, которые являются владельцами участков. Лица, использующие земельные наделы по договорам, заключенным на определенный срок освобождаются от данной обязанности.

Срок договора аренды

Если он охватывает конкретный временной промежуток — он называется срочным. Если временные рамки не ограничиваются определенными датами, то договор признается бессрочным.

Сроки всегда являются итогом консенсуса достигнутого сторонами сделки, а также обусловлены законодательными ограничениями:

• срок аренды, подпадающего под категорию земель сельскохозяйственного назначения, не может превышать 49 лет;

• договор в отношении участка, размещенного на границах земли, которая относится к наделам, зарезервированным для удовлетворения потребностей государственных или муниципальных нужд, может быть заключен в пределах срока резервирования земель;

• максимальный срок аренды для государственных и муниципальных нужд составляет один год.

Порядок продления сроков аренды земельного участка

Продление осуществляется через подписание дополнительных соглашений или через переоформление существующего договора. Преимущественное право на продление принадлежит арендатору.

Если он не заинтересован в дальнейшей эксплуатации участка, то договор прекращается.

Если о прекращении договора не заявляется ни одной из сторон, то он рассматривается как продленный на аналогичный срок. При этом существенные условия сделки не подвергаются изменениям.

При составлении дополнительного соглашения указываются следующие моменты

• предмет соглашения;
• срок аренды;
• сумма арендной платы;
• ограничения в эксплуатации земли.

Расторжение договора аренды

Классическими основаниями для прекращения отношений являются следующие моменты:

• исполнение взаимных договоренностей;

• ликвидация компании или смерть физического лица;

• расторжение договора по соглашению сторон;

• нарушение существенных условий аренды, результатом которого стало обращение одной из сторон в судебный орган.

Расторжение договора допускается, если:

• арендодатель лает арендатора практической возможности использовать участок;

• арендатором выявлены существенные недостатки земельного надела (низкое качество почвы иные недостатки, о которых арендодатель умолчал при заключении договора).

Продажа и переуступка имущественных прав на землю

Продажа права на аренду реализуется через фактическую передачу имущественных прав на земельный объект действующим арендатором третьему лицу. Данная сделка может осуществляться только до момента фактического подписания договора.

Передача права на аренду осуществляется в пределах текущего договора. Правовыми нормами запрещена передача прав в отношении следующих категорий земельных участков:

• наделов, являющихся муниципальной собственностью;
• участков, арендаторами которых являются государственные компании или приравненные к ним предприятия.

Иные участки могут передаваться в субаренду, предусматривающую переход прав и обязанностей в отношении земельного объекта к третьему лицу. Также арендные права могут служить взносом в уставный капитал хозяйственных товариществ на срок не превышающий продолжительность договора аренды.

Выкуп земельного участка

Выкуп аренды происходит и поэтапно  включает в себя следующие стадии:

• формирование договора;
• внесение предоплаты за участок;
• принятие решения о приобретении земельного надела;
• формирование договора о купле-продаже выбранного участка;
• государственная регистрация документов.

Количество этапов обусловлено особенностями местности, категорией земли, статусом субъекта, заинтересованного в выкупе земли. Стоимость участка может быть оплачена единовременно или с применением правила рассрочки платежей. Выкуп возможен в следующих случаях:

• когда покупатели земли обладают недвижимостью, расположенную на конкретном земельном участке, который будет являться предметом выкупа;
• через аукцион.

Особенности отдельных категорий собственности

Аренда земельных участков сельхозназначения осуществляется на основании договора, срок которого должен составлять не более 49 лет. При этом  ограничения площади земельных участков, попадающих в категорию земель сельскохозяйственного назначения, не устанавливаются.

Пользователями могут быть компании, предприниматели и физические лица. В течение срока договора разрешен оборот земель. В отношении данной категории земель выкуп может быть произведен, только если данное условие прописано в положениях договора.

Досрочное прекращение аренды происходит при завершении расчетов за участок.

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности происходит по следующей схеме:

• Заявление о земельном наделе передается в муниципалитет;
• После получения резолюции нужно оформить границ выделенного участка;
• Произвести в установленном порядке кадастровый учет с целью получения паспорта на участок.

Оформление договора под строительство может производиться как с предварительным согласованием надела, так и без соблюдения обозначенной процедуры. В целом поэтапный план оформления выглядит так

• выбор конкретного участка;
• осуществление необходимых работ, которые позволят сформировать участок;
• постановка участка на учет;
• оформление письменного решения об аренде строительного участка;
• формирование основных положений договора аренды;
• регистрация документов и прав собственности.

Видео: Аренда земельного участка и правила заключения договора

Арендовать землю выгодней всего в тех случаях, когда не хватает средств выкупить приглянувшийся участок земли. Аренда бывает краткосрочной (до 1 года) и долгосрочной. Ее продолжительность зависит от цели использования земельного участка. На максимально долгий срок (49 лет) можно арендовать землю под линейные объекты (газопровод, ЛЭП и др.), для аграрного производства, фермерского хозяйства, а также, если на участке есть дом, здание или другая капитальная постройка.

Долгосрочная аренда заключается для продолжительного использования объекта недвижимости. Так, если участок нужен для строительства жилого дома или организации подсобного хозяйства для личного использования, то срок аренды такого участка составит 20 лет. Однако если дом не достроен, то для завершения его строительства аренду на участок предоставят только до 3 лет.

Взять землю в аренду могут граждане России, а с некоторыми ограничениями также иностранцы и лица без гражданства.

Способы аренды земли

Быть объектом аренды может только сформированный участок, прошедший кадастровый учет. Арендовать землю можно только у ее собственника.

1. Если это частное или юридическое лицо, то достаточно составить договор в письменном виде и зарегистрировать его в Росреестре.
2. Взять участок в субаренду у лица, который ее уже арендовал
3. Третий вариант (более сложный) — арендовать земельный участок у государства.

Как взять в аренду земли у муниципалитета по новым правилам.

В земельном законодательстве с 1 марта 2015г. вступили в силу изменения. Теперь государственная и муниципальная земля предоставляется двумя способами:

• проведение аукциона;
• без торгов.

Аренда земли без торгов

Без проведения торгов арендовать земельный участок возможно в следующих случаях:

Юридические организации

Физические лица

под огороды, садоводство, ведение дачного хозяйства в статусе некоммерческого объединения (СНТ, ДНТ); наличие на участке капитальных строений; для объектов промышленности, транспорта, энергетики, связи и телевидения, водохранилищ, обороны и космической деятельности, гидротехнических сооружений; для аграрного производства; если уже есть ранее полученное право постоянного (бессрочного) пользования участком

для ведения КФХ; льготники, указанные в ст. 17 ФЗ-181 от 24.11.1995г., п.8 ст. 14, п.9 ст.17 ФЗ-1244 от 15.05.1991г., п.16 ст.2 ФЗ-2 от 10.01.2002г.; для ИЖС и ЛПХ (личное подсобное хозяйство) в черте населенного пункта; для дачи и садов; взамен изымаемого участка для государственных или муниципальных нужд; собственникам строений на земельном участке (если они не самовольные)

Пошаговая инструкция взять землю долгосрочную аренду

• Найти подходящий участок лично (например, на сайте Росреестра, открыв публичную кадастровую карту —  или обратившись в местную администрацию.
• Заказать кадастровый паспорт на земельный участок (если он уже сформирован и поставлен на кадастровый учет).
• Обратиться к кадастровому инженеру для изготовления схемы расположения земельного участка (участок должен быть образовать).
• Написать заявление с просьбой предварительно согласовать предоставление земельного участка. В соответствии со ст.26 ФЗ-171 от 23.06.2015г с 1 июня 2022 г. это можно сделать:
• лично;
• отправить на почте письмо с уведомлением;
• в электронном виде через Интернет.

Для рассмотрения и утверждения (или отказа) схемы предусмотрено 30 календарных дней. Если в этот период других желающих не нашлось (не зарегистрированы их заявления), в таком случае уполномоченный орган утверждает ее и передает заявителю. Если обращается с заявлением собственник капитального строения (например, жилого дома), находящегося на земельном участке, указанном в схеме, то надо приложить свидетельство на право владения этим строением. Возможна такая ситуация: разные заявители параллельно друг другу предоставили схемы расположения земельного участка, в которых координаты границ участков могут совпадать, фрагментарно или на 100%. В таком случае тем, кто написал заявление последним, придется ждать, пока будут рассмотрены ранее поданные схемы.

1. Заказать межевой план (это делает кадастровый инженер за плату), чтобы провести кадастровый учет участка;
2. Еще раз обратиться в местный уполномоченный на распоряжение землей орган с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка.
3. Получить распоряжение о предоставлении земельного участка на праве аренды.
4. Подписать договор и зарегистрировать его.

В соответствие с п.6 ст.39.14 ЗК РФ лицам, относящимся к категории льготников, земельный участок предоставляется без аукциона только 1 раз.

Аренда земельного участка через аукцион

В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.

Аукцион может быть инициирован уполномоченным исполнительным органом власти или по желанию заинтересованных лиц, подавших заявление. Стать участником торгов могут физические и юридические лица, в зависимости от цели, для которой нужен участок. Законом запрещается объединять в один лот несколько участков. За 30 дней до начала аукциона уполномоченным органом публикуется извещение о нем.

Для участия в торгах заявители должны предоставить:

• заявление на участие;
• копию паспорта (для физ.лиц);
• ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
• чек об оплате задатка.

Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.

Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.

Размер арендной платы при аренде земельного участка на 49 лет

Процедура расчета величины ежегодных арендных платежей определяется органами власти разных уровней в зависимости от того, в чьем ведении находится земля.

Существует несколько способов для ее расчета (ФЗ-582 от 16.07.2009г.):

• по кадастровой цене земельного участка;
• по итогам торгов;
• по ставкам арендной платы;
• по рыночной цене участка.

Если земля предоставляется в долгосрочное пользование без аукциона, то арендные платежи определяются в следующих процентных отношениях к кадастровой стоимости участка:

0,01%	физ. лицо в соответствии с налоговым законодательством освобождено от  земельного налога; в случае изъятия участка из оборота или если он загрязнен радиоактивными отходами;
0,6 %	сады, дачи, огороды; сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных; для ИЖС; ведение ЛПХ; ведение крестьянского фермерского хозяйства.
1,5%	земельный участок ограничен в обороте; наличие договора о развитии застроенной и (или) комплексном освоении территории; участок является неделимым; льготные категории граждан.
2%	для эксплуатации недр; участок предоставлен без аукциона и на нем нет капитальных строений.

В случае нескольких лиц на стороне арендатора размер платежей пропорционален их долям в праве на арендованный участок.

Арендная плата может пересчитываться не более 1 раза в год.

Если участок получен на аукционе, то в соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ величина арендной платы определяется по итогам этого аукциона. Более подробно узнать о налогах на землю.

Аренда участков на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения

Сельскохозяйственные земли можно арендовать на период от 3 до 49 лет (кроме участков для производства сена и пастьбы скота — для них срок ограничен 3 годами).

Получение землевладения сельхоз значения не отличается от процедуры получения земли из других категорий. Без торгов такой участок может получить КФХ и юридические организации, занимающиеся сельскохозяйственным производством, написав соответствующее заявление в орган местного самоуправления. При этом на интересующий земельный участок должно быть зарегистрировано право муниципальной собственности. Если есть еще желающих арендовать этот участок, то проводится аукцион. Законом не ограничена суммарная площадь земельных участков у одного арендатора.

Если аренда заканчивается, то арендатор имеет право заключить договор еще на один срок без проведения аукциона. Арендная плата в этом случае составляет 0,3 % от кадастровой цены этого участка.

Особенности договора долгосрочной аренды земельного участка

Требования к договору аренды земельного участка описаны нормами земельного и гражданского законодательства РФ.

Нахождение участка на территории, требующей ограничение в использовании, подразумевает, что в договоре аренды такого участка указываются условия его эксплуатации. Например, если участок расположен в береговой полосе озера, реки или водохранилища, то арендатору необходимо обеспечить беспрепятственный доступ людей к водному объекту (п.8 ст.6 ВК РФ). В случае расположения на земельном участке капитальных строений их владельцы имеют исключительное право, чтобы арендовать этот участок. Договор аренды оформляется с множественностью лиц на стороне арендатора, если собственников 2 и больше.

Договор аренды земельного участка в обязательном порядке должен содержать данные, которые позволяют идентифицировать объект договора: кадастровый номер участка, его площадь, адрес, целевое назначение, размер, способы внесения арендных платежей (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе такой документ признается ничтожным.

В соответствие с нормами статей 609, 433 ГК РФ, статьи 26 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» долгосрочный договор аренды должен быть зарегистрирован.

Процесс получения земли в долгосрочную аренду не всегда проходит гладко и спокойно. Здесь имеют место быть и бюрократические проволочки, и довольно часто меняющиеся законы, и человеческий фактор. Поэтому перед тем как начать мероприятия по оформлению права аренды, стоит взвесить все «за и против», запастись терпением и ознакомиться с законодательством.