Правила установления вида разрешенного использования земельного участка

25.06.2018

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений – Минэкономразвития России.
Классификатор видов разрешенного использования утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее – Приказ № 540). Он определяет виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления в силу указанного приказа.
Органы местного самоуправления устанавливают виды разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки, если они были приняты до вступления в силу Приказа № 540, однако если виды разрешенного использования устанавливаются или изменяются в правилах землепользования и застройки после 24.12.2014, то виды разрешенного использования должны соответствовать классификатору.
Согласно положениям Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ до 1 января 2022 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.
По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) о разрешенном использовании земельного участка.
В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» уполномоченные органы обязаны направлять документы для внесения сведений в ГКН в случаях принятия ими решений, в том числе об утверждении правил землепользования и застройки, об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Важно отметить, что виды разрешенного использования применяются не только в связи с предоставлением земельных участков, но и действуют в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.

15.11.2018

Национальная кадастровая служба (члены РГУД) подготовила разъяснения позиции Верховного суда о видах разрешенного использования (Обзор практики утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018)

Верховным судом Российской Федерации с целью установления единообразия судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов подготовлен Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018) (далее – Обзор) 

Основные выводы Обзора: 

1. Собственник вправе самостоятельно выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка без дополнительных разрешений и согласований. Необходимым условием для реализации такого права является наличие утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки и соответствие выбранного вида разрешенного использования видам, установленным для территориальной зоны, в границах которой расположен такой земельный участок. 

Суд пояснил, что изменение сведений о разрешенном использовании земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в таком случае осуществляется на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости. 

2. Изменение арендатором находящегося в публичной собственности земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов, в связи с чем: 

• арендатор находящегося в публичной собственности земельного участка не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов;
• изменение вида разрешенного использования земельного участка на иной, предусмотренный градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

3. Основным условием принятия решения как предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, так и об отказе в предоставлении такого разрешения является соблюдение установленных в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — ГрК РФ) административных процедур, в том числе проведение публичных слушаний или общественных обсуждений. 

4. Предоставление земельного участка исключительно для размещения объектов в соответствии установленным градостроительным регламентом вспомогательным видом его разрешенного использования, не допускается. 

Суд разъяснил, что правило об использовании вспомогательных виды разрешенного использования совместно с основными и условно разрешенными видами использования установлено для одного земельного участка и не может толковаться как предоставление права осуществлять основной вид разрешенного использования на одном земельном участке, а вспомогательный – на другом, смежном с ним, в отсутствие осуществления на этом же участке основного вида разрешенного использования. 

5. Установление правилами землепользования и застройки территориальной зоны без учета существующего землепользования не противоречит нормам ГрК РФ и не может быть признано нарушением прав и законных интересов собственников соответствующих земельных участков. 

Доводы суда: 

• генеральный план является документом, определяющим стратегию градостроительного развития муниципальных образований, в связи с чем он может не соответствовать фактическому использованию территории и допускать потенциальное изменение ее назначения;
• основой для подготовки правил землепользования и застройки является генеральный план, в связи с чем неотражение в правилах землепользования и застройки территориальной зоны с учетом перспектив градостроительного развития, установленных генеральным планом, противоречит нормам ГрК РФ;
• положения части 8 статьи 36 ГрК РФ, пункта пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривают возможность использования земельных участков по прежнему назначению без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

6. Вид разрешенного использования земельного участка может быть установлен органом публичной власти в случае, если он не был определен при предоставлении такого земельного участка, при этом отказ органа публичной власти в совершении указанных действий является незаконным. 

7. Градостроительные регламенты, установленные для территориальных зон правилами землепользования и застройки, могут включать в себя различные виды разрешенного использования с учетом особенностей градостроительного развития соответствующей территории и возможности сочетания таких видов разрешенного использования. 

Так, суд признал установление для территориальной зоны «ведение огородничества» градостроительного регламента, включающего вид разрешенного использования «ведение садоводства», правомерным и не нарушающим прав правообладателей земельных участков в границах территориальной зоны на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе, на размещение на них садовых домов. 

8. Изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается в случае, если такой земельный участок не соответствует предельным размерам и параметрам, установленным для запрашиваемого вида разрешенного использования. 

Как указал суд с учетом пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1 и статей 37 и 38 ГрК РФ, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков, поскольку виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом. 

При этом суд пояснил, что в подобных случаях правообладатель вправе обратиться за получением разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в порядке, установленном статьей 40 ГрК РФ.

Правовой центр ДВА М оказывает квалифицированную правовую помощь по вопросам, связанным с определением и установлением видов разрешенного использования земельного участка, включая:

• правовое консультирование по вопросам установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков и капитальных объектов;
• градостроительный и земельный аудит — подготовка правовых заключений о градостроительном регламенте земельного участка и определенных им параметрах его использования (включая параметры допустимого на участке строительства и/или реконструкции) и возможности пересмотра данных параметров в рамках изменения правил землепользования и застройки;
• выработка организационно-правовых схем оптимизации земельных платежей через корректировку его вида разрешенного использования;
• полное правовое сопровождение установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка;
• полное правовое сопровождение приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором;
• внесение изменений в правила землепользования и застройки Москвы и муниципалитетов Московской области, генеральные планы;
• установление и исключение из правил землепользования и застройки зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), в том числе для целей осуществления строительства в таких зонах.

Вид разрешенного использования земельного участка

Порядок определения вида разрешенного использования земельного участка зависит от того, есть ли на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка утвержденные правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

По общему правилу, виды разрешенного использования, которые могут быть установлены конкретному земельному участку, закреплены в правилах землепользования и застройки, принятых для соответствующей территории.

При этом, градостроительным регламентом земельного участка могут быть предусмотрены виды разрешенного использования трех типов:

• основные виды разрешенного использования – это те виды, которые могут быть установлены для земельного участка его собственником без дополнительных разрешений и согласований каких-либо публичных органов;
• условно разрешенные виды разрешенного использования – это те виды использования, которые могут быть установлены для земельного участка только после прохождения специальной публичной процедуры и получения отдельного разрешения;
• вспомогательные виды разрешенного использования – это виды использования, устанавливаемые в дополнение к основным или условно разрешенным, которые, как правило (но не всегда), направлены на «обслуживание» основного вида использования.

Виды разрешенного использования

Основные виды разрешенного использования

Установленные градостроительным регламентом земельного участка основные виды разрешенного использования – это, как правило, виды, которые определяют содержание регулирования в соответствующей территориальной зоне.

Так, в производственной территориальной зоне в качестве основных видов разрешенного использования могут быть предусмотрены «Производственная деятельность», «Склады» и «Транспорт», в то время как «Общественное питание» (для размещения столовых при предприятиях) и «Спорт» (ФОКи и спортивные площадки для отдыха работников) могут быть учтены в качестве вспомогательных или условно разрешенных видов.

В случае, если градостроительный регламент земельного участка содержит основной вид разрешенного использования, который соответствует перспективной деятельности собственника участка, собственник вправе уведомить уполномоченный орган о выборе данного ВРИ без дополнительных разрешений и согласований.

Основные виды разрешенного использования в ПЗЗ г. Москвы и ПЗЗ в Московской области имеют свою существенную специфику.

Так, многие земельные участки в соответствии с ПЗЗ г. Москвы не имеют полноценного перечня основных видов разрешенного использования.

Градостроительный регламент остальных земельных участков, как правило, состоит из 2-3 основных ВРИ, среди которых может не оказаться видов разрешенного использования, необходимых для ведения на земельном участке полноценной предпринимательской деятельности (так, например, для многих производственных участков ПЗЗ г. Москвы не предусматривают возможности размещения складов). Возможным выходом в данной ситуации является установление участку вспомогательных видов разрешенного использования или изменение ПЗЗ в части градостроительного регламента участка.

Правила землепользования и застройки Московской области, как правило, предусматривают полноценное регулирование порядка определения основных видов разрешенного использования для всех земельных участков с установленными градостроительными регламентами.

Вместе с тем, и в случае с участками в Московской области региональное градостроительное регулирование может порождать отдельные вопросы, решение которых потребует привлечения квалифицированных специалистов.

Специалисты Правового центра ДВА М помогут определить вид разрешенного использования земельного участка, который является наиболее рентабельным для осуществления планируемой на земельном участке деятельности, а также установят данный вид в отношении Вашего участка, в том числе, в рамках процедуры изменения Правил землепользования и застройки.

Условно разрешенные виды разрешенного использования

Помимо установленных земельному участку основных видов разрешенного использования, градостроительный регламент земельного участка, как правило, содержит информацию об условно разрешенных видах использования участков.

При этом для ряда территориальных зон, обозначенных в ПЗЗ, в частности, для земель сельхозназначения, условно разрешенные виды использования предоставляют широкие возможности как для размещения коммерчески ценных объектов, не предусмотренных ни основными, ни вспомогательными видами использования: производственно-складских объектов, магазинов, гостиниц, домиков для отдыха, объектов развлекательного характера. Таким образом условно разрешенные виды могут обеспечить для осуществления полноценной производственной и иной предпринимательской деятельности на, казалось бы, непредназначенной для этого земле.

В отличие от основных ВРИ, условно разрешенные виды использования, не могут быть выбраны землепользователем самостоятельно; чтобы установить такой вид использования земельному участку, требуется получение специального разрешения.

Разрешение на условно разрешенный вид использования принимается в порядке, который в общих чертах сходен с изменением ПЗЗ: заявка на получение разрешения направляется в тот же уполномоченный орган, который запрашивает одобрение согласующих органов на выдачу разрешения, а также проводит публичные слушания по данному вопросу. В большинстве случаев для получения разрешения требуется представить предпроектные проработки планируемого объекта, соответствующего условно разрешенному виду использования.

Однако в отличие от изменения ПЗЗ, которое по большому счету зависит от усмотрения уполномоченного или одного из согласующих органов, в случае с установлением условно разрешенного ВРИ возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования (в т.ч. в судебном порядке). Немотивированный отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид не допускается, а основания отказа жёстко регламентированы законом.

Следует отметить, что градостроительное регулирование порядка предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования в Москве и Московской области существенно отличается, при этом подобные виды использования ПЗЗ г. Москвы практически не установлены.

В связи с указанным, вопрос получения разрешения на условно разрешенный вид использования является весьма актуальным для правообладателей земли в Московской области.

Установление условно разрешенного вида использования для участка в Московской области может быть гораздо более эффективной и менее затратной процедурой по сравнению с изменением ПЗЗ.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по получению разрешения на условно разрешенный вид использования для земельных участков и объектов капитального строительства. После тщательного анализа Вашей правовой ситуации наши специалисты помогут Вам выбрать желаемый вид разрешенного использования, а также осуществят сопровождение всех необходимых процедур от направления документов до получения положительного результата.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования устанавливаются в дополнение к основным или условно разрешенным видам разрешенного использования; таким образом, вспомогательный ВРИ не может быть единственным видом разрешенного использования, который установлен земельному участку.

Чтобы иметь возможность использовать земельный участок в соответствии с назначением, предусмотренным вспомогательным видом разрешенного использования, правообладатель участка должен внести данный ВРИ в единый государственный реестр недвижимости.

Для этого правообладатель участка обращается в уполномоченный орган с уведомлением о выборе одного из вспомогательных ВРИ, предусмотренных градостроительным регламентом его земельного участка.

Если Вы заинтересованы в установлении вспомогательного ВРИ своему земельному участку, необходимо принимать во внимание, что установление вспомогательных видов может вести к увеличению кадастровой стоимости участка.

Следует отметить существенную специфику применения вспомогательных видов разрешенного использования, которая установлена Правилами землепользования и застройки г. Москвы.

Так, в г. Москве широкий перечень вспомогательных видов разрешенного использования установлен практически всем территориальным зонам, допускающим застройку. В том числе для большинства застроенных участков в качестве вспомогательных предусмотрены такие коммерчески ценные виды как торговля, размещение различных видов офисов и т.д. Вместе с тем, совокупная общая площадь объектов, размещенных в рамках вспомогательного вида разрешенного использования, не может превышать 25% общей (поэтажной) площади всех капитальных строений, расположенных на земельном участке.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по выбору вспомогательного вида разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства. Наши специалисты помогут определить необходимость установления вспомогательного вида разрешенного использования в отношении земельного участка, рассчитают его возможную кадастровую стоимость и осуществят все необходимые действия по внесению вспомогательного вида использования земельного участка в реестр недвижимости.

Определение вида разрешенного использования до введения в действие Правил землепользования и застройки

В отсутствие правил землепользования и застройки порядок установления видов разрешенного использования земельных участков является менее прозрачным.

Так, если на земельном участке имеются ранее построенные капитальные объекты, оформленные в установленном законом порядке, вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в зависимости от вида функционального использования капитального объекта.

Если земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001 год), вид разрешенного использования может определяться в соответствии с ранее принятым решением о предоставлении земельного участка.

Если в отношении территории, на которой находится земельный участок, имеется проект планировки территории, то определение вида разрешенного использования участка осуществляется согласно данному документу.

В остальных случаях определение вида разрешенного использования участка, в том числе при его первичном формировании, осуществляется в соответствии с имеющимися проектами генеральных планов поселений или правил землепользования и застройки.

При этом, с 31.12.2017 г. в муниципальных образованиях Московской области, где не были приняты правила землепользования и застройки, предоставление земельных участков для строительства невозможно.

Правовой центр ДВА М готов оказать услуги по установлению вида разрешенного использования в отношении формируемого земельного участка.

Мы поможем определить вид разрешенного использования, который должен быть установлен земельному участку для сокращения будущих земельно-правовых расходов, и возьмем на себя полное сопровождение соответствующей процедуры от подготовки пакета документов до вынесения решения об установлении ВРИ уполномоченным органом.

Приведение вида разрешенного использования участка в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования

Для систематизации видов разрешенного использования, которые могут быть установлены земельным участкам на территории РФ, Министерством экономического развития был принят классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В связи с этим в настоящее время виды разрешенного использования должны определяться в соответствии с ним.

Вместе с тем, вид разрешенного использования большинства участков был установлен до введения классификатора в действие.

Кроме того, в ряде муниципалитетов правила землепользования и застройки также были приняты до момента утверждения классификатора ВРИ.

Возникающие на практике спорные ситуации зачастую берут свое начало из противоречий между установленным участку видом разрешенного использования, градостроительным регламентом и классификатором.

В связи с этим в ряде случаев актуальным для нужд правообладателя земельного участка является установление соответствия между текущим видом разрешенного использования земельного участка и классификатором.

Данная процедура не является изменением вида разрешенного использования земельного участка, поскольку ее целью является выявление в Классификаторе и установление Земельному участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго на основании п. 8 ст. 36 ГрК РФ.

Вместе с тем, установление соответствия между текущим ВРИ и классификатором осуществляется в порядке, аналогичном изменению ВРИ.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по приведению вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования. Мы поможем определить, какому именно виду разрешенного использования по классификатору должен быть поставлен в соответствие текущий ВРИ, а при наличии нескольких вариантов возможного толкования – добьемся установления в отношении участка наиболее благоприятного для заказчика вида разрешенного использования.

Проект Федерального закона N 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)»

Законопроектом, в частности:

Земельный кодекс РФ дополняется новой главой, предусматривающей регулирование на системной и комплексной основе вопросов, связанных с установлением, определением и изменением видов разрешенного использования земельных участков;

предусматривается, что вид или виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются соответствующими регламентами использования территории — градостроительным регламентом, лесохозяйственным регламентом лесничества, лесопарка, расположенных на землях лесного фонда, положением об особо охраняемой природной территории;

в земельном законодательстве предусматриваются общие положения для всех документов, определяющих вид разрешенного использования земельных участков;

устанавливаются основные и вспомогательные виды разрешенного использования и, кроме того, условно разрешенные виды разрешенного использования в рамках градостроительного регламента;

определяются случаи, при которых использование земельных участков допускается вне зависимости от установленных видов разрешенного использования и категории земель (эти случаи связаны с возникновением и ликвидацией ЧС и носят временный характер занятия участков либо допускают размещение объектов, осуществление деятельности, не препятствующих использованию земельных участков в соответствии с основным видом разрешенного использования (геодезические пункты, объекты благоустройства и т.п.), либо связаны со спецификой осуществляемых видов деятельности (использование для нужд обороны страны и безопасности государства, для целей недропользования);

вводится запрет для арендаторов и землепользователей на изменение вида разрешенного использования земельных участков, за исключением случаев, когда они являются собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, с учетом их исключительного права на приобретение таких земельных участков в собственность, а также случаев, когда арендатором земельного участка или землепользователем является государственное или муниципальное предприятие, учреждение;

определяются случаи, когда выбор или изменение вида разрешенного использования должны осуществляться в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (это, например, относится к земельным участкам, образованным из земельных участков, предназначенных для комплексного освоения территории, комплексного развития территории, развития застроенной территории);

предлагается установить запрет выбора правообладателем земельного участка вида его разрешенного использования, предусматривающего жилищное строительство, если это не предусмотрено документацией по планировке территории;

предлагается установить, что аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукцион на право заключения договора аренды такого земельного участка должен быть проведен в срок не позднее чем три месяца со дня принятия уполномоченным органом решения о его проведении;

в целях пресечения недобросовестных действий лиц, направляющих заявки о намерении участвовать в аукционе в целях получения земельного участка из государственной или муниципальной собственности, например для ИЖС, ведения ЛПХ, без реального намерения участвовать в таком аукционе, законопроектом предусматриваются случаи и порядок внесения сведений о таких лицах в реестр недобросовестных участников аукциона;

предлагается установить требование об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории уполномоченным органом при принятии им решения о предоставлении садовых, огородных и дачных земельных участков;

в целях обеспечения сохранности границ полос отвода железных дорог предлагается урегулировать условия предоставления земельных участков собственникам объектов недвижимости в границах полосы отвода железных дорог.

Перейти в текст документа »

Дата публикации на сайте: 26.06.2018

Одним из значительных ресурсов нашей страны по праву считается земля. Размеры территорий в регионах могут сильно разниться, но должны использоваться с пользой и по назначению.

Государственные и муниципальные власти распоряжаются землями запаса и участками, предназначенными для

аренды

и

продажи

. Многие граждане и юридические лица стали собственниками в результате покупки,

дарения

, обмена или вступления в наследство.

Присвоенные категории земель позволяют заниматься выращиванием сада и огорода, индивидуальным строительством, разведением скота и птицы, развитием сельскохозяйственного и фермерского хозяйства.

Только владелец или арендатор не смогут самовольно распоряжаться наделом в соответствии со своими желаниями, не обращая внимания на определенные ограничения. Существует порядок установления вида разрешенного использования земельного участка, прописанный в ряде законодательных актов.

Несмотря на некоторую размытость самого понятия, допустимое пользование затрагивает зонирование территорий и оказывается важным элементом, влияющим на правовой статус земельного надела.

Возникает некая гарантии, защищающая как права собственника, так землю от нецелевого назначения, что может нанести существенный урон ее характеристикам и экологии.

Формирование участка происходит после выдела, объединения, перераспределения или разделения земли. При этом соседние наделы могут попасть под разные категории, что может стать препятствием при том же перераспределении.

Потенциальный собственник должен четко представлять вид допустимого пользования с его запретами и ограничениями, чтобы в случае необходимости внести изменения в целевое назначение, согласно букве закона.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Определение понятий

Четкого определения понятия разрешенного пользования пока не существует. Основные определения содержатся в двух кодексах.

В Земельном прописан:

Следовательно, после установления границ, заработает регламент градостроения, опирающийся на соответствующий кодекс. Фактически разговор идет о трех видах допустимого пользования — основном, условно разрешенном и вспомогательном.

Участки предполагают землепользование и застройку, поэтому их можно рассмотреть на карте кадастра и генеральных планах. Наделы, также как недвижимость, должны находиться в пределах конкретной территории и не выходить за ее границы.

Вариант пользования присваивается в соответствии с классификатором, утвержденным три года назад приказом минэкономразвития (№ 540).

Из него можно узнать, что:

• Участки для проведения сельхозработ или разведения скота и птицы позволят возводить сооружения, необходимые для хранения и переработки продукции. Жилое строение возвести не удастся.
• Наделы в садовом или дачном товариществе не запрещают построить дом, гараж и хозяйственные постройки. Только капитальное строение не может быть многоквартирным и быть выше трех этажей. В огородном товариществе тоже налагается запрет на жилой дом.
• Площадь участка для торгового и развлекательного центра должна быть не меньшее 2022 квадратов. Здесь создается новая инфраструктура с остановками и парковкой, размещением кафе и ресторанов, филиалов банков и страховых компаний.
• Для магазинов и супермаркетов можно отвести менее 2022 квадратных метров.

Если категория земли и вид удовлетворяют собственным пожеланиям, то стоит подумать о приобретении, долгосрочной аренде или выделе нового надела.

Образец заявления на установление вида разрешенного использования земельного участка:

Порядок установления вида разрешенного использования земельного участка

Процесс перевода земли в другую категорию прописан в принятом законе (№ 172). Но основные правила больше определяет градостроительный регламент (ст.1, 6 Гр.К).

Выбор надела, без затрат времени на согласования, гарантирован сразу после разделения земли. В зоны включены наделы и сооружения капитального строительства.

Исключение составляет определенный круг земель, включающий запас, лесной фонд, природоохранные и водные участки. Список дополняют угодья, предназначенные для сельхозназначения и наделы в особых свободных зонах.

Так кто устанавливает вид разрешенного пользования земельного участка. Можно сразу дать четкий ответ. Главные полномочия были возложены на местные власти, которые могли довольно долгое время произвольно определять назначение для наделов.

С появлением классификатора удалось несколько изменить положение и придерживаться правового поля.

Сегодня работают три вида использования:

• Основные устанавливаются для своего надела собственником без проведения процедуры согласований с местной администрацией. К примеру, в дачном и садовом товариществе разрешено построить дом, где можно впоследствии прописаться.
• Условно разрешенные применяют после проведенной публичной процедуры и получения разрешения. Чтобы открыть магазин на площади до 500 квадратов придется подать заявку и согласовать вопрос.
• Вспомогательные используют как дополнение к первым двум. Это позволит выстроить стоянку или гараж.

Ситуация осложнена тем, что многие наделы выдавались долгие годы даже без оформления свидетельства о праве собственности и постановки на кадастровый учет. Здесь приходится ссылаться на принятые ранее решения властей.

Когда существует проект планировки и генеральный план развития, в нем обязательно будут обозначены категории и виды.

До сих пор осталось немало наделов, на которые пока не распространяются правила, как их можно использовать и застраивать. Проблема возможно решить путем корректировки присвоенного вида, чтобы урегулировать спорный вопрос.

Его решение имеет большое значение для собственника. Ведь от этого зависит возможность строительства, минимальные и максимальные значения площади и кадастровая стоимость участка.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Куда обращаться

Сложившаяся практика говорит о том, что чуть ли не до половины наделов, собственниками которых являются частные и юридические лица, пока не имеют плана размежевания, акта об установлении границ и кадастрового паспорта. Именно в нем будет прописан вид допустимого пользования.

Обойтись без проведения кадастровых работ уже не удастся. Без этого невозможно получить свидетельство о праве собственности и полноценно распоряжаться землей — продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду или в качестве залога.

Кроме того, налоговики должны начислить земельный сбор. Правда после постановки на учет они взыщут задолженность лишь за последние три года.

Правовой режим и возможность участвовать в обороте начнут действовать только после внесения записи в реестр.

Определением вида будет заниматься местная администрация, когда примет соответствующее распоряжение или постановление, исходя из планов развития и действующего классификатора. При продаже доли надела к ней переходит вид, установленный для основного участка.

Первым делом потенциальный собственник должен проверить наличие кадастрового паспорта. Его отсутствие говорит о том, что придется обратиться в специализированную компания для проведения работ на месте. После постановки на учет удастся получить точную информацию о присвоенной категории и допустимом пользовании земли, лишь затем предпринять действия для подготовки процедуры изменений.

Чтобы приобрести или арендовать новый надел, обращаются в органы муниципии с просьбой о выделении. Найти участок можно на карте, расположенной на официальном портале росреестра.

Подготавливается схема, заявление и документы, которые будут рассмотрены. Ответ выдается не позднее двух месяцев. Аренда связана с процедурой

торгов

, когда будет проведен аукцион и выиграет тот участник, кто предложит наивысшую

арендную плату

.

Надел может быть образован из земли, находящейся в государственной собственности. Сведения вносятся в ГКН после принятия решения органами самоуправления.

Образец оформленного нотариально согласия

Кто имеет полномочия для определения категории земли

Именно местные власти наделены большими полномочиями, поскольку они лучше знают ситуацию на местах и должны позаботиться в планах развития своего района.

При условно разрешенном варианте пользования обязательно собирается комиссия и проводится рассмотрение, причем публичное.

Нужно гарантировать права собственника, но одновременно учитывать традиции и историю края, чтобы не нанести вреда земле и интересам проживающих людей.

Муниципальные власти при определении категории земель придерживаются конституции, кодексов, государственных и региональных законов с учетом классификаторского кода.

Выходить за рамки своих полномочий и нарушать границы своего образования категорически запрещено. В кодексах можно найти перечень категорий, связанных с территориальным зонированием.

Они определяются как:

• общественные и деловые;
• производственные и специального назначения;
• жилые, также расположенные в особых зонах;
• предназначенные для сельхозназначения;
• транспортные, задействованные для установки инженерных инфраструктур;
• рекреационные и для размещения специальных объектов.

Разграничение еще не означает, что надел нужно использовать только по первоначальному назначению. Каждая категория подразделяется на отдельные подвиды и виды.

Права смены категории целиком зависит от желания собственника надела. Когда проведение деятельности входит в противоречие с видом, его лучше сменить.

Как изменить целевое назначение

К этому решению приведет целый ряд обстоятельств, позволяющий обойти существующие запреты.

К их числу относится возможность:

• неплохо заработать не перепродаже (участки для проведения различных сельхозработ стоят дешевле чем расположенные рядом с населенными пунктами);
• заняться собственным производством или продажей продукции на личном участке, особенно когда удалось перераспределить и объединить наделы;
• выстроить многоквартирное жилье на наделе, отведенном для подсобного хозяйства;
• использовать сельскохозяйственный надел для строительства жилых домов.

Список можно пополнить, но первым шагом станет узаконивание изменений, чтобы не оказаться привлеченным к административной ответственности.

Нужно исходить из трех видов пользования. Основной и вспомогательный дают возможность обойтись без согласований, но есть определенные ограничения. Объект не должен занимать место свыше 30 процентов от общей площади. Нужно учитывать предусмотренные отступы от границ, варьирующиеся в регионах от 8 до 15 метров.

Нельзя нарушать параметры, значение которых определены региональными и местными властями. В среднем минимум располагается в пределах от 0.02 до 0.06 га, максимум подскакивает от 15 до 25 гектаров, предназначенных для развития личного подсобного хозяйства и ИЖС. Фермерский надел достигает 40 гектаров, но это далеко не предел.

Муниципия и государство повлияют на порядок выбора между основным и вспомогательным вариантом, когда надел находится в публичной собственности. Работает определенный порядок, позволяющий уполномоченному органы принять решение и направить данные в территориальное отделение реестра, чтобы изменить запись в кадастровом учете.

Муниципальные и госпредприятия смогут осуществлять деятельность только в пределах видов, прописанных в учредительных бумагах.

Условно разрешенный вариант ограничивает право выбора. Собственник пройдет через согласования перед получением положительной резолюции, что оговорено в градостроительном кодексе (с.39).

Особенно часто такое происходит из-за проведения строительных работ. После подачи заявления состоится заседание и комиссия даст свое заключение, исходя из подготовленного проекта правил застройки. Нельзя исключить отказ или выставления ряда обязательных условий, чего не происходит при основном виде.

Следует придерживаться определенного порядка действий:

1. Смена категории находится в компетенции местных властей. Обычно для этого создан земельный комитет, куда следует обращение. Более подробная информация всегда присутствует на официальном сайте администрации.
2. Собирается список документов и подготавливается заявление. Условия и требования содержатся в утвержденных градостроительных регламентах.
3. Бумаги подаются лично, отсылаются заказным письмом с перечнем и обратным уведомлением или предаются через человека, имеющего нотариальную доверенность.
4. На рассмотрение вопроса отводится до 45 дней, но все может затянуться до 3 месяцев, особенно когда потребуется предоставить дополнительные документы.
5. Глава администрации должен принять решение об отказе или изменении вида пользования, о чем обязательно сообщается в письменном уведомлении.

Отказ иногда бывает связан с недостатком приложений или выявленными неточностями. Можно вновь подготовить бумаги и подать на рассмотрение. Дело может быть рассмотрено в судебном порядке и положительный вердикт станет основанием для внесения изменений.

Чем тщательней будет проведен подготовительный этап, тем быстрее удастся узаконить предстоящие перемены.

К ходатайству прикладываются:

• паспорт заявителя или его доверенного лица;
• заявление с мотивами перевода, описанием уникальных характеристик и кадастрового номера;
• кадастровый план, паспорт и акт установления границ, подписанный также владельцами соседних участков;
• правоустанавливающие документы на землю вместе с свидетельством о праве собственности;
• заключение экологической экспертизы, доказывающей что дальнейшие действия не нанесут вреда окружающей среде;
• письменное согласие собственника, который хочет осуществить перевод в другую категорию.

Сам акт о переводе должен быть выдан не позднее двух месяцев после подачи бумаг, если было принято положительное решение.

Сама процедура не считается бесплатной и придется раскошелиться. Одни кадастровые работы обходится в среднем от 8 до 15 тысяч рублей. Наделы целевого назначения требуют проведения ряда экспертиз, консультаций с юристами и подготовки проектной документации (например, при рекультивации).

Оплачиваются услуги нотариуса и государственная пошлина, поскольку надо внести запись в реестре.

Окончательная сумма может сильно разниться, она очень зависит от региона и муниципальных властей. Расценки смогут сообщить в земельном комитете в процессе подготовки.

Несколько слов надо сказать об административной ответственности, которая обернется штрафными санкциями:

До 1 процента от суммы кадастра (от 10 тысяч рублей)	За самовольное и нецелевое использование.
0.5 процента кадастровой стоимости (минимум 2022 рублей)	За заброшенный и не обрабатываемый участок.
1,5 процента, но не меньше чем 20000 рублей	За участок для ИЖС, где не проводятся работы.
От 1 до 2 процентов	Выплачивают в том случае, когда не произошло размежевание, постановка на учет и отсутствует кадастровая стоимость.

Внесение изменений теперь становится достаточно прозрачной операцией. Нужно заранее решить, стоит ли вообще это делать, чтобы не затрачивать много времени и средств на проведение процедуры.

Действующая категория и вид допустимого пользования предоставляют достаточно широкие возможности для собственника, только надо ими воспользоваться.