Распространенные нарушения в правилах землепользования и застройки. Судебное оспаривание ПЗЗ

Землепо́льзование

— распоряжение земельной собственностью разными способами; эксплуатация земельных участков личным или чужим трудом.

Способ пользования землёй имеет крупное значение не только в отношении развития сельскохозяйственной экономики в стране, но и в социальном смысле. С одной стороны, сумма продуктов, производимых каждой хозяйственной единицей, имеет тенденцию увеличиваться по мере того, как растёт заинтересованность земледельца в результатах его труда; с другой — от господствующего типа землепользования в стране зависит и распределение в ней доходов от земледелия между разными классами общества.

Историческое землепользование

Земельная собственность была главной формой капитала, дававшего владельцу средства к существованию и политическую власть. Земельным собственником мог быть лишь свободный и полноправный гражданин. В завоеванных странах земельные владения распределялись между высшими военными и гражданскими чинами; земледельческое же население обращалось в рабов или крепостных, обрабатывавших земли на пользу владельцев.

Феодализм

Феодальные земельные владения:

• Феод — земли, пожалованные сеньором вассалу в наследственное владение на условиях несения вассалом военной, административной или придворной службы в пользу сеньора.
• Аллод — неразделимая и неотчуждаемая собственность большой семьи.
• Фригольд — «свободное владение», наследственное или пожизненное, в средневековой Англии.
• Ординат — форма майората, при которой земельные владения того или иного магната-ордината после его смерти переходили к старшему сыну как неделимое и неотчуждаемое имущество.
• Альменда — в средневековой Западной Европе земельные угодья (пастбища, леса, луга, пустоши, места рыбной ловли) в общем пользовании (неподелённые земли) всех членов одной или нескольких общин.
• Аренда земли: Дольники, Половничество, Издольщина — арендная плата взималась собственником земли долей полученного с неё урожая.
• Испольщина — разновидность издольщины, при которой арендная плата составляла половину урожая.
• Сервитут — ограниченное право пользования чужой вещью (в дореволюционной русской правовой терминологии — право участия частного).

Правила землепользования и застройки: состав сведений, порядок принятия и внесения изменений

1. Что такое Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)?

2. Состав сведений ПЗЗ.

3. Порядок принятия ПЗЗ.

4. Внесение изменений в ПЗЗ.

В последнее время мы все чаще сталкиваемся с понятием «Правила землепользования и застройки» и возникают вопросы: «А что же это такое?», «Для каких целей и кем они принимаются?», «Каков порядок внесения в них изменений?». Постараемся разобраться с этими вопросами.

Что такое Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)?

Впервые в Российской Федерации понятие «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) появилось с принятием Градостроительного кодекса в 1998 году.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Принимаются ПЗЗ на муниципальном уровне, а в городах федерального значения (Москвы, Санкт – Петербурга и Севастополя) — на уровне высшего исполнительного органа власти этих городов.

Для чего же нужны Правила землепользования и застройки?

ПЗЗ разрабатываются с конкретным спектром целей (ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ):

• создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
• создание оптимальных условий при планировке территорий муниципальных образований;
• создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления инвесторам возможности выбора наиболее подходящей территории для строительства;
• обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Предназначение ПЗЗ заключается в том, чтобы способствовать точному определению территориальных зон в пределах территории муниципального образования и установить градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков в пределах указанной территории.

ПЗЗ разрабатываются по территориальному принципу. Во многом, они основываются на том, как исторически сложилась застройка того или иного населенного пункта, а именно как сформировались промышленные, торговые, жилые зоны, зоны отдыха и рекреации, зоны исторической застройки и др.

Для каждого участка территории населенного пункта ПЗЗ определяет целевое назначение и регламентирует его использование. Вся территория населенного пункта, таким образом, поделена на участки, в каждом из которых, в соответствии с его назначением, действуют свои, особые, правила застройки и ограничения на нее.

Фактически эти правила являются основным документом для застройщика, поскольку они устанавливают большинство требований к застройке земельного участка.

Правила землепользования и застройки являются документом открытого пользования и представлены на официальных сайтах администраций муниципальных образований. С ними можно ознакомиться и при непосредственном обращении в администрацию муниципалитета.

Состав сведений ПЗЗ

Правила землепользования и застройки включают в себя (ч.2 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ):

• карту градостроительного зонирования;
• градостроительные регламенты;
• порядок применения и внесения изменений в указанные правила.

Рассмотрим указанные элементы подробнее.

Карта градостроительного зонирования фиксирует границы территориальных зон. При этом каждый земельный участок должен относиться только к одной территориальной зоне. Территориальная зона по своей сути является совокупностью земельных участков, и имеет свои особенности и целевое назначение.

Так в ПЗЗ могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

• линиям магистралей, улиц, проездов;
• красным линиям;
• границам земельных участков;
• границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований и границам муниципальных образований;
• естественным границам природных объектов (лесам, водоемам, оврагам и др.);
• иным границам (ч. 2 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ).

При этом должна учитываться возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков.

Подробнее…

Обязательным приложением к ПЗЗ являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон (ч.6.1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ).

Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, установлены Приказом Министерства экономического развития РФ от 4 мая 2020 г. № 236.

Помимо территориальных зон на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения или городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального и регионального значения, а также границы территорий, на которых может осуществляться комплексное и устойчивое развитие территорий. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах которые являются приложением к ПЗЗ (ч. 5, 5.1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ).

Градостроительный регламент

— это порядок, в соответствии с которым фиксируется правовой режим использования тех или иных земельных участков, включая пространство над ними и под их поверхностью. Данные нормы касаются как процесса застройки территорий, так и последующей их эксплуатации.

Градостроительный регламент включает в себя информацию:

• о видах разрешенного использования земельных участков;и объектов капитального строительства;о предельных (минимальных и/или максимальных) размерах земельных участков и предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• об ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• о расчетных показателях обеспеченности инфраструктурой (коммунальной, транспортной, социальной) и расчетных показателях территориальной доступности такой инфраструктуры, если в границах территориальной зоны предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Порядок применения ПЗЗ включает в себя следующие основные положения (ч. 3 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ):

• о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
• об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства гражданами и организациями;
• о подготовке документации по планировке территории;
• о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
• о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
• о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

С 1 июля 2020 года ПЗЗ сельского поселения или городского округа, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, не применяются в той части, которая противоречит ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории (например, запрет на размещение объектов, высота которых превышает установленные законом ограничения; объектов, создающих помехи в работе средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и др.).

При выявлении таких противоречий правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствии с ограничениями, установленными на приаэродромной территории, в срок, не превышающий 6 месяцев (ч. 7, 8 ст.30 Градостроительного кодекса РФ).

Порядок принятия ПЗЗ

Учитывая, что ПЗЗ прямым образом оказывают влияние на права и обязанности землепользователей, принимаются они в соответствии со сложной многоступенчатой процедурой, включающей участие общественности.

При подготовке ПЗЗ уполномоченные органы ориентируются, в первую очередь, на документы о территориальном планировании (генеральный план, схемы территориального планирования), а также на требования технических регламентов, сведения ЕГРН; на сведения, документы, материалы, содержащиеся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности и др. В случае противоречия положений ПЗЗ указанным документам, ПЗЗ в указанной части подлежат безусловной отмене.

ПЗЗ по общему правилу должны приниматься в отношении всей территории поселения или городского округа. Однако до принятия генерального плана допускается утверждение ПЗЗ в отношении части территории поселения (городского округа), с последующим внесением в них изменений, относящихся к другим частям территорий поселений (городских округов).

Применительно к межселенным территориям принятие ПЗЗ может осуществляться в случае планирования застройки таких территорий.

Процедура принятия ПЗЗ протекает в несколько этапов (ст. 31, 32 Градостроительного кодекса РФ):

1 этап
— принятие решения о подготовке проекта ПЗЗ
.

Глава местной администрации:

• принимает решение о подготовке ПЗЗ;
• формирует Комиссию по подготовке проекта ПЗЗ.

Решение о подготовке проекта ПЗЗ не позднее чем через 10 дней с даты его принятия публикуется в СМИ, в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации, а также размещается на сайте администрации в сети «Интернет».

2 этап
— подготовка проекта ПЗЗ
.

Осуществляется сформированной Комиссией по подготовке проекта ПЗЗ.

3 этап — согласование проекта ПЗЗ.

Подготовленный Комиссией проект проходит проверку органа местного самоуправления на соответствие требованиям технических регламентов, сведениям ЕГРН; сведениям, документам, материалам, содержащимся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности и др. согласуется:

• с органом охраны объектов культурного наследия (если проект готовится применительно к территории исторического поселения федерального или регионального значения);
• с Росавиацией (если в границах территории муниципального образования, применительно к которой готовится проект, полностью или частично расположена приаэродромная территория).

Прошедший указанные согласования и проверку проект направляется главе местной администрации, который в свою очередь в срок не позднее чем через 10 дней со дня получения такого проекта, принимает решение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний.

4 этап
— проведение общественных обсуждений или публичных слушаний.
Это наиболее важная стадия для защиты прав землепользователей в связи с принятием новых ПЗЗ. В ходе общественных обсуждений или публичных слушаний граждане имеют возможность заявить возражения о несоответствии ПЗЗ требованиям закона или текущему разрешённому использованию земельных участков.

Подробнее…

Публичные слушания отличаются от общественных обсуждений обязательным проведением собрания (или собраний) участников публичных слушаний. Таким образом, публичные слушания проводятся очно (на собрании участников), а общественные обсуждения — заочно (без проведения собрания).

Процедура общественных обсуждений или публичных слушаний устанавливается органами местного самоуправления и разнится в зависимости от муниципального образования, однако наиболее общая модель является следующей (ст. 5.1 Градостроительного кодекса РФ):

◊ Не позднее, чем за 7 дней до дня размещения на официальном сайте администрации и (или) в информационных системах (государственной или муниципальной информационной системе, обеспечивающей проведение общественных обсуждений с использованием сети «Интернет» либо на региональном портале государственных и муниципальных услуг) проекта ПЗЗ, публикуется в СМИ, в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации, и распространяется на информационных стендах оповещение о начале общественных обсуждений или публичных слушаний. Указанное оповещение должно содержать информацию об официальном сайте или информационных системах, на которых будут размещены проект ПЗЗ, и информационные материалы к нему.

◊ После оповещения и размещения проекта ПЗЗ проводится экспозиция указанного проекта (выставление его на обозрение), в ходе которой должны быть организованы консультирование посетителей и распространение информационных материалов о проекте.

◊ Участие граждан в общественном обсуждении или публичных слушаниях завершается внесением предложений и замечаний, касающихся проекта ПЗЗ, которые в свою очередь подлежат регистрации и обязательному рассмотрению организатором общественных обсуждений или публичных слушаний.

◊ Продолжительность общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту ПЗЗ составляет не менее 1-го и не более 3-х месяцев со дня опубликования такого проекта.

◊ По итогам общественных обсуждений или публичных слушаний организатором подготавливается протокол и заключение о результатах таких обсуждений или слушаний, которое публикуется в СМИ (в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации), а также размещается на официальном сайте местной администрации и (или) информационных системах.

5 этап
— рассмотрение результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.
Как только публичные мероприятия завершаются, в проект ПЗЗ вносятся необходимые изменения, и он предоставляется главе местной администрации. К документу должны прилагаться протоколы обсуждений или слушаний, а также заключение об их результатах.

В свою очередь, глава муниципалитета в течение 10 дней после получения проекта обязан направить его в представительный орган местного самоуправления или же отклонить. Если документ не будет одобрен руководителем местной администрации, то он должен пройти доработку.

6 этап
— утверждение ПЗЗ.
Рассмотрев проект ПЗЗ и обязательные приложения к нему, представительный орган власти муниципалитета принимает следующие решения:

• об утверждении ПЗЗ;
• либо о направлении проекта ПЗЗ на доработку в соответствии с заключением о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по указанному проекту.

После утверждения ПЗЗ должны быть в установленном порядке опубликованы в СМИ (в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации) и размещены на официальном сайте муниципалитета.

В течение 5 рабочих дней с даты принятия решения об утверждении ПЗЗ муниципалитет должен в порядке межведомственного информационного взаимодействия направить документы об утверждении ПЗЗ (содержащиеся в них сведения) в Росреестр для внесения в реестр границ ЕГРН сведений об установленных в ПЗЗ территориальных зонах. К указанным документам обязательно должны быть приложены подготовленные в электронной форме графическое описание местоположения границ территориальных зон и перечень координат характерных точек границ таких зон (п. 3 ч. 1, ч. 18.1, ч. 20 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее — Закон о регистрации недвижимости).

Решение об утверждении ПЗЗ может быть оспорено гражданами или организациями в судебном порядке.

Подробнее…

Оспаривание ПЗЗ возможно в тех случаях, если имеются очевидные нарушения законности в их содержании или порядке принятия:

• пересечение границ земельного участка границами территориальных зон, установленных ПЗЗ (участок находится в 2-х и более территориальных зонах).

В соответствии с устойчивой судебной практикой, если суд на основании сведений ЕГРН установит, что границы земельного участка пересекаются с границами территориальных зон, и границы земельного участка были сформированы до введения в действие ПЗЗ, сведения ПЗЗ о границах территориальных зон в указанной части подлежат безусловной отмене.

• Несоответствие территориального зонирования ПЗЗ сведениям генерального плана о функциональном зонировании территории.

В соответствии с нормами закона, при установлении территориальных зон ПЗЗ должно учитываться и то, как фактически используется территория на текущий момент, и то, каким образом она должна будет развиваться в дальнейшем, что определяется по функциональному зонированию генерального плана. Суды толкуют данную норму закона так, что, если территориальное зонирование ПЗЗ не совпадает с функциональным зонированием генерального плана, содержание ПЗЗ должно быть принудительно откорректировано.

• Грубое нарушение порядка принятия ПЗЗ (например, не были проведены публичные слушания, согласования заинтересованных органов и т.д.).

В случае, если с принятием ПЗЗ арендатор земельного участка потерял возможность использовать его в соответствии с требованиями договора, суд правомочен расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом, в соответствии с существующей практикой суд может взыскать с арендодателя всё, что было выплачено по договору аренды, поскольку арендатор так и не получил возможности реализовать свой законный интерес в арендных отношениях.

Внесение изменений в ПЗЗ

Необходимость в изменении ПЗЗ может возникнуть, если правообладатель земельного участка не планирует использовать его в том варианте, что предусмотрен действующими ПЗЗ. Не редки и другие случаи — когда ПЗЗ существенно ограничивают или вовсе не допускают новое строительство.

Подробнее…

Градостроительным кодексом РФ (ч. 2 ст. 33) предусмотрены следующие возможные основания для внесения изменений в ПЗЗ:

• несоответствие действующих ПЗЗ генеральному плану муниципалитета, схеме его планирования (если в них были внесены изменения);
• поступление от Росавиации предписания об устранении нарушений ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории;
• поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов;
• несоответствие сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ указанных зон, территорий;
• несоответствие установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в ЕГРН ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий;
• установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории, установление, изменение границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения.

ПЗЗ могут быть изменены по инициативе любого заинтересованного лица, но при наличии предусмотренных законом обоснований (ч. 3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

Так, соответствующую инициативу могут проявить исполнительные органы власти федерального, регионального уровня, органы местного самоуправления только в случае, если ПЗЗ препятствуют функционированию, размещению объектов капитального строительства соответственно федерального, регионального, местного значения. Органы местного самоуправления также могут проявить инициативу в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующей территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях.

Физические лица и организации могут выступать с инициативой, если реализация ПЗЗ неэффективна и сопровождается нанесением вреда владельцам тех или иных видов имущества. То есть перечень таких оснований является открытым. Например, это могут быть предложения:

• об изменении границ территориальных зон, т.е. включение земельного участка в границы одной из предусмотренных перечнем ПЗЗ территориальных зон;
• об изменении градостроительного регламента территориальной зоны. В этом случае землепользователь предлагает изменить параметры использования всех участков в границах соответствующей территориальной зоны (к примеру, расширить перечень видов разрешённого использования данной зоны). Последствиями такого изменения ПЗЗ может воспользоваться каждый, кто владеет земельным участком в данной территориальной зоне.

Обращаем внимание, что изменение ПЗЗ, при отсутствии каких-либо нарушений в их принятии, является правом, а не обязанностью компетентного органа. Иными словами, при поступлении предложения об изменении ПЗЗ орган власти обязан рассмотреть его. В случае если высказанные предложения соответствуют проекту развития территории, выраженному в генеральном плане и текущей градостроительной политике, орган власти может принять решение об изменении ПЗЗ, однако вправе и отказать в этом.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ аналогичен порядку их принятия, но с учетом особенностей, предусмотренных ст. 33 Градостроительного кодекса РФ, и включает в себя следующие основные этапы:

1 этап
—
направление уполномоченными органами или заинтересованными лицами предложений о внесении изменений в ПЗЗ в Комиссию по ПЗЗ.

Подробнее…

Комиссия по правилам землепользования и застройки является постоянно действующим консультативным органом, созданным при местной администрации. Указанная Комиссия осуществляет как подготовку проектов ПЗЗ, так и проектов изменений в ПЗЗ.

В задачи Комиссии также входит обеспечение применения ПЗЗ после их утверждения (например, в части проведения публичных слушаний по предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка
или объекта капитального строительства).
2 этап

— рассмотрение предложений Комиссией, подготовка ею заключения (в течение 30 дней со дня поступления предложений, и направление такого заключения главе местной администрации.

3 этап

— рассмотрение заключения Комиссии главой местной администрации и принятие в течение 30 дней решения о внесении изменений в ПЗЗ или их отклонении. Копия данного документа отправляется заявителям. Положительное решение о подготовке проекта изменений в ПЗЗ должно быть опубликовано для всеобщего сведения в СМИ, в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации (не позднее чем через 10 дней с даты его принятия).

4 этап

— подготовка Комиссией проекта изменений в ПЗЗ.

5 этап

— проверка и согласование проекта изменений в ПЗЗ в органах местного самоуправления и государственной власти (их состав различен в зависимости от того, какие изменения предполагается внести в ПЗЗ). Направление прошедшего проверку и согласование проекта главе муниципального образования для принятия решения о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний (не позднее чем через 10 дней со дня получения такого проекта).

6 этап

— проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту. Проводятся они в том же порядке, что и при принятии ПЗЗ (см. раздел 3).

7 этап

— рассмотрение проекта и результатов общественных обсуждений или публичных слушаний главой местной администрации, принятие решения о направлении проекта в представительный орган муниципального образования или их отклонении;

8 этап

— рассмотрение и принятие решения о внесении изменений в ПЗЗ либо отклонение проекта изменений в ПЗЗ представительным органом муниципального образования.

Изменения в ПЗЗ должны быть в установленном порядке опубликованы в СМИ (в которых осуществляется официальное опубликование муниципальных правовых актов и иной официальной информации) и размещены на официальном сайте муниципалитета.

В случае если принятыми изменениями в ПЗЗ предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон, муниципалитет в течение 5 рабочих дней с даты принятия решения об изменении ПЗЗ, должен в порядке межведомственного информационного взаимодействия направить документы об таких изменениях в Росреестр для внесения сведений в реестр границ ЕГРН, а также подготовленные в электронной форме графическое описание местоположения границ территориальных зон и перечень координат характерных точек границ таких зон (п. 3 ч. 1, ч. 18.1, ч. 20 ст. 3 Закона о регистрации недвижимости).

На заметку! Законом предусмотрены особенности внесения изменений в ПЗЗ, если такие изменения касаются:

• приаэродромных территорий;
• зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений;
• территорий, в отношении которых ПЗЗ не обеспечена возможность размещения предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального, регионального, местного значения (за исключением линейных объектов);
• территорий, в границах которых расположены самовольные постройки (1).

Подробнее…

Подготовка заключения Комиссии, опубликование сообщения о принятии решения о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний не требуются:

В случае приведения ПЗЗ в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории. Глава местной администрации после поступления от Росавиации предписания об устранении нарушений ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, обязан принять решение о внесении изменений в ПЗЗ. Такое предписание, может быть обжаловано главой местной администрации в суд (ч. 7.1 ст. 31, ч. 4.1, 6 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

При необходимости внесения изменений в ПЗЗ в случаях:

• несоответствия сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ указанных зон, территорий;
• несоответствия установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в ЕГРН ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий;
• установления, изменения или прекращения существования зоны с особыми условиями использования территории; установления или изменения границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального или регионального значения.

При выявлении муниципалитетом указанных случаев, а также при поступлении:

• требований об отображении в ПЗЗ границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений федерального, регионального значения, установления ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах таких зон, территорий – от органов, уполномоченных на установление указанных зон и территорий;
• сведений об установлении, изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия — от Росреестра,

глава местной администрации обязан

обеспечить внесение изменений в ПЗЗ путем их уточнения, и такие уточнения должны быть внесены в ПЗЗ в срок, не превышающий 6 месяцев (ч. 3.3, 8, 9, 10 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ
).
При внесении изменений в ПЗЗ, в случае однократного изменения видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, без изменения ранее установленных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и (или) в случае однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на 10 %.

При внесении изменений в ПЗЗ, связанных с необходимостью обеспечения возможности размещения на территориях поселения, городского округа объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования (за исключением линейных объектов), по требованию уполномоченных органов власти. Такие изменения в ПЗЗ должны быть внесены в течение 30 дней со дня получения главой местной администрации указанного требования. (ч. 3.1, 3.2, 3.3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

Не допускается внесение изменений в ПЗЗ относительно территориальной зоны, в границах которой выявлена самовольная постройка, предусматривающих установление вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые соответствуют виду разрешенного использования и параметрам такой самовольной постройки, до её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями. Исключением являются случаи, когда органом местного самоуправления в адрес органа власти, выявившего самовольную постройку, было направлено уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается либо имеется вступившее в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (ч. 7 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

Что за профессия «специалист по земельно-имущественным отношениям»

Для регулирования использования участков и зданий необходимы специалисты, которые обучены в этом направлении. Профессия возникла в России в конце 20 века.

Было создано управление по имущественным и земельным делам, контролирующее шаги с объектами. Каждая процедура, проводимая с территорией и собственностью, регулируется законодательством.

Земельно-имущественные отношения, что за профессия, где на нее учатся, недостатки и преимущества – на все вопросы ниже даны ответы.

Когда возникла профессия

История появления специальности берет начало с 19 века после отмены крепостного права. В 1893 году законодательно составили правила оценки имущества.

С их возникновением начали оценивать собственность.

В городах, округах создали оценочные комиссии, которые обязаны заводить книги, описывать все имущество, организовывать производственный процесс, группировать сведения об аренде и решать прочие вопросы.

После революционных событий 1917 века частное владение на землю упразднили. От специальности остались небольшие составляющие, которые впоследствии видоизменили в БТИ. В 1993 году стали заниматься подготовкой специалистов-оценщиков. Этому немало поспособствовала Америка, она опытна и практикует земельные отношения с начала 20 века.

Специальность появилась в России в конце прошлого века

Чем занимается специалист по земельно-имущественным отношениям

Профессионалы выполняют различную работу. К их обязанностям относится:

• оценка земельных объектов, недвижимого имущества, которое расположено на участках;
• проведение фотографической и геодезической съемки территорий;
• решение вопросов, касающихся инвентаризации сооружений;
• установление границы на местности;
• учет земельных владений, собственности;
• анализ ситуации, сложившейся на рынке земли;
• решение вопросов по поводу прав на землю, имущества;
• процесс оформления прав на территорию – кадастровый учет, процедура регистрации.

Востребованность специалистов

Уже свыше 20 лет специальность престижна и пользуется большим спросом, поэтому по окончании ВУЗа выпускники вправе работать во многих фирмах. Профессионалы своего дела помогут гражданам приобрести, продать, оценить, подарить собственность.

Где можно работать людям, имеющим специальность по земельно-общественным отношениям:

• кадастровая палата;
• БТИ;
• риэлтор по недвижимости;
• страховые компании;
• организация, занимающаяся геодезическими работами и регистрацией прав;
• управление ЖКХ;
• банковское дело;
• муниципальное управление.

Все профессии объединяет одно качество – глубокое знание оценки имущества и операций, проводимых с землей.

Это приблизительный список организаций, в которых может работать специалист. Он вправе принять самостоятельное решение и выбрать предприятие и должность. Начать свою деятельность можно после вступления в СРО. Это необходимо для получения допуска к ведению работы или лицензию для отдельных видов деятельности.

Специалист может работать в различных сферах

Плюсы и минусы профессии

Следует знать, что такое земельно-имущественные отношения. Занятие довольно серьезное, сложное, но вместе с тем интересное. Считается, что сотрудник совмещает в себе сразу три профессии – маркетолога, поскольку он изучает рынок, юриста, проявляющегося при оформлении документов, экономиста, который должен произвести правильные расчеты, не допуская ошибок.

Как у любой профессии, у рассматриваемой тоже имеются достоинства и недостатки. Преимущества и положительные стороны:

• изучение сферы деятельности, человек познает новое, анализирует, совершенствуется;
• общение с разными людьми;
• ежегодное изучение новых законов, изменений, поскольку регулярно меняются нормативы;
• развитие профессиональных качеств сразу в трех областях;
• возможность карьерного роста.

Но профессия тяжелая и требует обладания человеком определенных качеств:

• усидчивость;
• внимательность;
• точность;
• нестандартный подход к решению проблем;
• общительность;
• вежливость;
• грамотность;
• стрессоустойчивость;
• независимость, заключающаяся в способности самостоятельно принимать решения;
• грамотная, четкая речь;
• организованность;
• ответственность.

Если человек не обладает данными характеристиками, страдает нервными заболеваниями, дефектами речи, то эта профессия не для него.

Строительство расцветает, по экспертным данным геодезисты, инженеры – самые востребованные профессии.

Оплата труда

Главные направления деятельности сотрудника по контролю земельно-имущественных отношений следующие:

• наблюдение за рациональным использованием государственной земли, имущества, повышение эффективности;
• контроль за своевременным поступлением платежей, их полнотой и соблюдением условий договора аренды.

Зарплата специалиста по земельно-имущественным отношениям напрямую связана с регионом, в котором работает или планирует устроиться соискатель. Примерные выплаты составляют от 22 000 до 60 000 рублей. Люди с образованием оценщика почти не стоят на бирже труда.

Где получить образование

Студент может отучиться в колледже или техникуме по специальности «земельно-имущественные отношения». Каким знаниям и умениям наделяют преподаватели:

• рассчитывать стоимость земли, дома, сооружений, заводов;
• составлять планы земли, квартир, вводить данные в кадастровый каталог;
• осуществлять картографическое и геодезическое сопровождение всех сделок – замерять границы, ставить разметки на картах.

На специальность можно обучиться в ВУЗе. Там имеются различные факультеты: «городской кадастр», «землеустройство», «кадастр недвижимости». В Москве насчитано 9 высших учебных заведений, обучающих студентов специальности по земельно-имущественным отношениям.

Заключение

Несмотря на то, что профессия появилась не так давно, ее востребованность быстро набрала обороты. Любые операции, проводимые с имуществом и землей, сопровождаются квалифицированной оценкой, помощью специалистов. Они должны правильно производить оценку объекта, вести их учет, быть знакомыми с теми компаниями, деятельность которых связана с собственностью и участками.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/raznoe/chto-za-professiya-spetsialist-po-zemelno-imushhestvennym-otnosheniyam.html

Когда создавались единые землепользования

Приказ № П/119 определил, что в состав единого землепользования могут входить условные и обособленные участки. Обособленные участки общих границ не имеют и могут быть разделены другими участками или линейным объектами (например, дорогами). Под условными же в этом случае понимаются те, что имеют смежную границу, но при этом относятся к различным кадастровым кварталам.

Для справки: кадастровый квартал — это единица деления территории. Вся территория РФ делится на округа, округа — на районы, районы — на кварталы. Кадастровый округ обычно совпадает с территорией субъекта РФ, район совпадает с территорией административно-территориальной единицы субъекта РФ, а кварталы совпадают с территориями небольших населенных пунктов или городских кварталов.

Для удобства собственника нескольких земельных участков по его заявлению можно объединить в один составной участок. Тогда им становится проще распоряжаться, да и с точки зрения налогообложения единое землепользование удобнее для расчета суммы обязательного платежа в бюджет.

Как теперь называются составные участки

ФЗ № 28-ФЗ прекратил свое действие со вступлением в силу нового федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июня 2007 года № 221-ФЗ. Вместе с ним в земельном законодательстве появилось и новое понятие — «многоконтурный участок», заменившее формулировку «единое землепользование».

Кроме того, Правительство РФ постановлением № 469 от 14 июня 2011 года признало утратившим силу свое же Постановление № 660. Хотя принципы территориального деления при этом и сохранились, отдельные термины были заменены. Новые правила нашли отображение в приказе Минэкономразвития № 144 от 4 апреля 2011 года, которое сегодня также уже не действует.

Подпишитесь на рассылку

Яндекс.Дзен ВКонтакте Telegram

Важно! С 1 января 2020 года введен порядок кадастрового деления территории РФ, утвержденный приказом Минэкономразвития № 877 от 24 ноября 2020 года.

Понятие многоконтурности предполагает, что каждый отдельный участок имеет свой закрытый контур. Многоконтурный же участок имеет в своем составе несколько участков с закрытыми контурами. Несмотря на кажущееся сходство с единым землепользованием, есть тут и ряд различий:

1. В состав единого землепользования входили отдельные участки, которые тоже могли иметь свои кадастровые номера. Отдельные же контуры в составе многоконтурного участка объектами недвижимости не являются, это просто очерченные границами территории.
2. Контуры не могут иметь общих границ, а вот единое землепользование могло включать в свой состав условные (смежные) участки.

Из-за этих различий участки, ранее учтенные как единые землепользования, не переименовываются в многоконтурные участки, а продолжают существовать под теми же названиями и с теми же характеристиками в кадастре.

Земельно-имущественные отношения – что за профессия

С моментом распада Советского Союза, земля стала собственностью и появилась необходимость ее оценки и проведения операций купли-продажи между владельцами земельных участков.

История развития профессии

Еще в конце 18 века появилась профессия оценщика. Создавались специальные комиссии, отвечавшие за оценку недвижимости в различных местных формированиях. Но с приходом социалистической революции частную собственность отменили, и эта процессия была забыта почти на целый век, чтобы потом, в 1993 году появиться вновь.

С развалом Советского Союза к людям пришло осознание, что специалистов по оценки имущества в России нет. И, как следствие, специальность «Земельно-имущественные отношения» появилась в Институте Экономического развития.

Не обошлось и без помощи иностранных специалистов, что вполне логично: на западе за прошедший век было накоплено большое количество знаний по имущественному праву. Блигодаря этой помощи, российские специалисты получили хорошую базу, на основе которой смогли в дальнейшем регулировать имущественные отношения.

Особенности профессиональной области

Специалист по земельно-имущественным отношениям должен учитывать множество факторов в своей работе. Прежде всего, ему важно понимать принципы формирования цен на недвижимость и другое ценное имущество, разбираться в законодательстве, юридически регулирующем землевладение и операции по его купле-продаже.

Профессионал в этой области обязан знать, что такое экспертиза и как она проводится, какие документы нужно оформлять для ее проведения, а так же каков порядок получения этих бумаг. Он должен быть квалифицирован в области съемки и составления планов земельных участков и должен хорошо разбираться в их классификации.

Краткий список знаний, получаемых выпускниками вузов по данной специальности:

• Законодательные основы имущественных отношений.
• Способы оценки и средства ее проведения.
• Составляющие Единого Государственного реестра.
• Технологические основы оценки и ведения документации по ее учету.
• Структура работы с документооборотом в данной области.
• Структурные особенности рынка недвижимости и ценных бумаг.
• Способы работы с собственностью, в частности виды и способы приватизации и раздела имущества.

Анализ рынка: где востребована данная профессия?

Анализ рынка недвижимости – перспективное направление, которое актуально уже 20 лет и все еще набирает обороты. Специалисты в данной области востребованы в таких областях:

• Страхование.
• Управление жилищно-комунальным хозяйством.
• Регистрация и правовое регулирование в вопросах недвижимости.
• Банковское дело.
• Муниципальное управление.

Названия профессий, по которым работают выпускники специальности «Земельно-имущественные отношения» различны: это и оценщики, и специалисты земельно-кадастровой палаты, и геодезисты и риэлторы. Но самое главное, что объединяет их всех – это глубокие знания в области технологии оценки недвижимого имущества и юридических основ владения землей.

Положительные и отрицательные стороны профессии

Данная профессиональная область сопряжена с большой умственной нагрузкой и стрессом, однако является перспективной и доходной. Человек, работающий в данной области, должен совмещать в себе качества множества профессионалов: специалиста по юриспруденции, маркетолога, экономиста. Специалист должен уметь и найти подход к клиенту и правильно рассчитать стоимость собственности.

Профессия отлично подойдет для ярко выраженных экстравертов, которым не чуждо желание постоянно узнавать что-то новое и постоянно заниматься активной деятельностью, сопряженной с общением. Основополагающие качества, необходимые в данной профессии – это ответственность, пунктуальность, внимательность к деталям и, конечно, умение общаться с людьми.

Продажи – важная составляющая данной профессии, поэтому нужно иметь грамотно поставленную речь и заботиться о своем презентабельном внешнем виде. Широкий спрос на рынке подразумевает работу, как с частными клиентами, так и с крупными компаниями, нуждающимися в недвижимости.

Чем занимается специалист по земельно имущественным отношениям

07.05.2018

Специалист по земельно-имущественным отношениям составляет земельный баланс района, подготавливает документацию, необходимую для принятия управленческих решений по эксплуатации и развитию территорий. Готовит предложения по определению экономической эффективности использования имеющегося недвижимого имущества. Осуществляет мониторинг земель и территории.

Определяет кадастровую стоимость земель и выполняет кадастровую съемку. Осуществляет кадастровый и технический учет объектов недвижимости и формирует кадастровое дело. Выполняет работы по картографо-геодезическому обеспечению территорий, создает графические материалы. Определяет координаты границ земельных участков и вычисляет их площади.

Выполняет поверку и юстировку геодезических приборов и инструментов. Производит сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах. Классифицирует здания и сооружения в соответствии с принятой типологией. Производит расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки.

Обобщает результаты, полученные подходами, и дает обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки.

Профессия земельно- имущественные отношения

Те, кто решил посвятить себя профессии земельно-имущественных отношений, соприкоснутся с недвижимостью, с имуществом, которое нужно оценить, учесть или переоценить. Но не всё так просто. Нужно обязательно уметь разбираться в основах работы земельного рынка, риэлтерства , жилья.

Уметь пользоваться справочной, нормативной документацией; устанавливать границы, составлять план и вести съёмку земельных участков; уметь пользоваться компьютерной техникой; оформлять документы экспертиз и оценки.

Но кроме умений, которые можно приобрести, поработав в этой профессии, нужны и знания.

Профессия земельно- имущественные отношения | Про профессии.ру

Земельно-имущественные отношения – это область деятельности, обеспечивающая проведение учетной, инвентаризационной и оценочной деятельности, установление рыночной, инвестиционной, ликвидной или иной стоимости имущества, земли, информации, а также нематериальных благ.

Такой профессии, как земельно-имущественные отношения, не существовало как таковой. Земля считалась государственной и к рынку не имела никакого отношения. Только после того, как была проведена реформа, земля становится капиталом, частной собственностью.

С этого момента она может приносить доход. Для этого стали необходимы специалисты. В СССР таких не готовили, о них ничего не слышали. Но это было ошибочное мнение.

История профессии земельно-имущественных отношений

Профессия оценщика в России появилась после отмены крепостного права. В июне 1893 года вышли «Правила оценки недвижимости…». С появлением «правил» стали производить оценку недвижимого имущества. В губерниях, земствах были созданы оценочные комиссии.

Комиссия обязана была вести книги, составлять описи всей недвижимости, вести делопроизводство, собирать данные об арендной плате и т.д. После революции 1917 года частную собственность на землю ликвидировали. От этой профессии остались лишь небольшие элементы.

Их преобразовали в БТИ (бюро техинвентаризации). И лишь в 1993 году на базе ИЭР (Института Экономического развития) Всемирного банка начали готовить специалистов-оценщиков.

В этом помогли специалисты из США, у которых земельно-имущественные отношения были развитее на пол века от наших.

Особенности профессии земельно-имущественные отношения

Те, кто решил посвятить себя профессии земельно-имущественных отношений, соприкоснутся с недвижимостью, с имуществом, которое нужно оценить, учесть или переоценить. Но не всё так просто. Нужно обязательно уметь разбираться в основах работы земельного рынка, риэлтерства, жилья.

Уметь пользоваться справочной, нормативной документацией; устанавливать границы, составлять план и вести съёмку земельных участков; уметь пользоваться компьютерной техникой; оформлять документы экспертиз и оценки.

Но кроме умений, которые можно приобрести, поработав в этой профессии, нужны и знания.

Профессионал обязан знать:

• законодательство и регулирование оценочной деятельности;
• классификацию, методы, специфику оценивания;
• ЕГРП – единый государственный реестр;
• различные технологии;
• порядок регистрации и оформления документации;
• виды ценных бумаг;
• основы и методы приватизации;
• рынок ценных бумаг и недвижимости.

Востребованность профессии земельно-имущественные отношения

Вот уже более 20-ти лет эта профессия наиболее востребована и престижна. После окончания ВУЗа можно работать во многих организациях.

Где:

• в риэлторских компаниях,
• агентствах недвижимости,
• страховых фирмах,
• в комитетах ЖКХ,
• регистрационных центрах,
• банках,
• в градостроительных организациях.

Кем:

• риэлтором,
• техником-инвентаризатором,
• специалистом по учёту недвижимости,
• специалистом в БТИ,
• оценщиком,
• специалистом в земельно-кадастровой палате,
• специалистом по оценке имущества и земли,
• геодезистом.

Люди этой профессии помогут вам купить, продать, оценить, измерить, подарить недвижимость. И даже помогут составить брачный контракт.

Плюсы и минусы профессии земельно-имущественные отношения

Как видим, профессия очень сложная, но одновременно и интересная. Не зря говорят, что человек этой профессии – это и маркетолог, который исследует рынок, и юрист, который оформляет документы, и экономист, который всё должен правильно рассчитать, и даже учитель математики, который применяет формулы.

Но у каждой профессии есть положительные и отрицательные стороны. Очень хорошо, что можно много знать, уметь, постоянно чему-то учиться, постоянно быть занятым, много общаться с людьми разного круга. Но при этой профессии должны быть хорошо развиты такие качества, как усидчивость, точность, внимательность, нестандартное мышление, коммуникативность.

Надо быть самостоятельным, организованным, ответственным. Если вы «обладатель» психических и нервных расстройств, явных физических недостатков, дефектов речи, то вам не по пути с профессией «земельно-имущественные отношения». Для вас это тяжёлая ноша.

Профессия земельно-имущественные отношения – зарплата

В рейтинге профессий оценщик вошёл в тридцатку наиболее перспективных и прибыльных во всём мире. И хотя в каждом регионе своя оплата труда (от 20000 до 60000 рублей), люди стремятся устроиться на вакантные должности. Биржа труда ещё недостаточно наполнена людьми этой профессии. Так что спешите – у вас есть шанс.

Возможно Вас заинтересуют:

Источник: