ПРИКАЗ Минэкономразвития РФ от 04.07.2005 N 145 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ»
115 просмотровВ этой статье:
- 1 Что это такое?
- 2 Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС
- 3 Отражение результатов
- 4 Изменения в законодательстве
- 5 Кто устанавливает?
- 6 Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка как рассчитать
- 7 Ошибки при определении кадастровой стоимости
- 8 Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка (ЗУ)
- 9 Что учитывается?
- 10 Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка
- 11 Советы по выбору компании для оценки
- 12 Удельный показатель
- 13 Как определить?
- 14 Можно ли оспорить величину УПКС?
- 15 Способы получения необходимой информации
- 16 Возможность оспаривания значения
- 17 Подтверждающие документы
- 18 Перерасчёт стоимости
- 19 Какие объекты подлежат данной процедуре
- 20 Удельный показатель кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель других категорий
- 21 Порядок формирования перечня недвижимости, подлежащего оценке
- 22 Как рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2024 году
- 23 Изменение
- 24 Как рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2024 году
- 25 Расчет налога на имущество с коэффициентами: примеры
- 26 Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?
- 27 Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка
- 28 Как в 2020-м пересчитать налоги по пересмотренной кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость используется для расчета имущественного налога на землю, уплачиваемого хозяином территории в бюджет. Процедура ее определения четко описана законодательством. Региональными властями принимается решение об осуществлении государственной кадастровой оценке земель. Такое действие должно производиться минимум один раз в 5 лет.
Далее Росреестр составляет списки наделов, расположенных в пределах субъекта РФ, которые необходимо оценить. По данным спискам и осуществляется оценка земель, в основе которой заложен принцип разделения территорий в соответствии с целевым назначением и видами разрешенного использования.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (499) 110-56-12 (Москва)
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
8 (800) 222-69-48 (Регионы)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
В качестве единицы измерения, используемой при определении цены каждой площади по Кадастру, выступает удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) за один квадратный метр. Его устанавливают поквартально по конкретному виду разрешенной эксплуатации.
Что это такое?
Кадастровая стоимость (КС) – стоимостное выражение участка земли, установленное в процессе проведения государственной оценки или в некоторых случаях – вне её. Законодательное определение КС земельного участка: – стоимость объекта недвижимости, установленная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной земельной оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.16, , , Федерального закона (пп. 2 п. 1 статьи 3 закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Оценка КС земельного участка – это расчёт и установление наиболее вероятной цены недвижимого объекта, по которой он может быть куплен.
Она производится исходя из целей, закреплённых в законодательстве:
- налогообложения (в соответствии с Налоговым кодексом, ст. 390 – налоговая база по земельному налогу рассчитывается как кадастровая стоимость земельных участков);
- установления размера платы за аренду участка, находящегося в собственности муниципалитета или государства в соответствии с пятым пунктом статьи 65 Земельного кодекса;
- расчёта цены для продажи муниципального или государственного участка земли в соответствии с третьим пунктом статьи 39.4 Земельного кодекса.
КС участка земли – официальный стоимостной эквивалент, который берётся в расчёт таких платежей как:
- налог на землю;
- плата за аренду;
- изменение вида разрешения на использование земли;
- выкупная стоимость участка;
- снятие запрета на строительство и др.
Оценка КС земельного участка окажет существенное влияние на все расходы владельца участка, которые он понесёт в результате его использования. Часто КС земельного участка намного выше её стоимости по рынку. Это происходит по следующим причинам:
- при её определении используются массовые методы оценивания;
- заказчиком оценки выступает заинтересованный в максимальных платежах за землю публичный (государственный) орган.
Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС
Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.
Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы
. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.
Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.
Отражение результатов
Что является результатами КО недвижимости и где они отражаются? Работа оценщика, в частности — установленная цена сооружения будет зафиксирована в кадастровом паспорте.
Такой паспорт на нежилую недвижимость необходимо обновлять один раз в пять лет, на жилые помещения — раз в год.
Именно на нее будут опираться при проведении юридических действий с этим объектом, при высчитывании имущественных налогов, при решении вопросов с ипотекой.
О том, как узнать кадастровую цену объекта по номеру, а также о том, как уменьшить ее, вы можете узнать из наших статей.
Изменения в законодательстве
Изменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2020 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости.
Касается это всех, кто имеет в собственности квартиру, дом, дачу, участок, а именно:
- Правом проводить оценку теперь наделяются только специализированные бюджетные организации. Ранее эту процедуру проводили частные оценщики, отбираемые на конкурсной основе местными властями. При этом критерий «цена – качество» соблюдался не всегда.
- За работу оценщиков теперь будут отвечать бюджетные учреждения, устанавливается надзор Росреестра за осуществлением кадастровой оценки. Ранее деятельность оценщиков не подлежала никакому контролю
. Исправлять их «погрешности» приходилось самим владельцам недвижимости, заказывая альтернативную оценку из личных средств и оспаривая расчеты. - Законом установлена также ответственность за ошибки оценщиков: нанесенные собственникам недвижимости убытки должны быть возмещены за весь период, в котором применялась неправильная кадастровая стоимость.
- Нововведения касаются и исправления ошибок в кадастровой стоимости. К примеру, если ошибка была допущена в многоэтажном доме или товариществе, и кто-то один заметил эту ошибку, то исправить ситуацию должны одновременно всем участникам.
- Региональным властям дается право заказывать внеочередную оценку, если цены на недвижимость в данном регионе упали более чем на 30%.
- В новом законе остается возможность оспаривать стоимость в специальной комиссии или через суд. Но, кроме этого, теперь можно запросто выразить претензии самим оценщикам.В данном случае они обязаны дать разъяснение обратившемуся гражданину, как они провели расчеты
. Если в ходе разбирательства обнаружена ошибка, оценщики сразу же ее исправляют.
В полной мере закон вступит в силу в 2020 году. До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми.
Кто устанавливает?
Расчёт стоимости участка может быть произведён исходя из решения органов власти, муниципального управления или в иных случаях, в соответствии с законодательством. Официально её может установить:
- лицензированный специалист-оценщик;
- государственный служащий, у которого в должностной инструкции обозначено установление показателей и коэффициентов;
- органы государственной власти, уполномоченные по земельным вопросам.
Выбор исполнителя осуществляется путём конкурсного отбора, к участию в котором допускаются лишь те, кто имеет право на заключение таких договоров.
С начала января 2020 года федеральным законом «О государственной…» №237 введены новые правила осуществления оценки. В соответствии с ними каждый российский субъект должен создать уполномоченные учреждения для проведения комплексной оценки недвижимого имущества. Для них чётко регламентированы обязанности:
- расчёт стоимости объектов;
- консультирование и разъяснения по всем вопросам проведения оценивания;
- возмещение полной суммы убытков, которые понёс правообладатель в результате неверного определения стоимости его собственности.
Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка как рассчитать
Земельный участок, прошедший оценку, обязательно вносится в специальную документацию. Получить эту информацию можно в территориальных отделениях Росреестра
.
В запросе обязательно должен присутствовать кадастровый номер участка
.
Его формируют на базе номера кадастрового округа, региона, квартала, а в конце содержится указание конкретного участка
. Можно узнать номер в органах Росрееста, на его сайте, а также в документах, в частности договоре купли-продажи, свидетельстве о праве собственности, кадастровом паспорте земельного участка и прочих. Правильно оформленный запрос является основанием для специалистов для представления всей имеющейся информации о нем, в числе которой и расчеты по платежам.
В различных регионах Российской Федерации значения удельного показателя различны, причем разница весьма существенна. Урегулирование вопроса – это дело будущего, а в настоящее время сотрудники госинстанций и собственники пользуются значениями, установленными в их регионе.
Ошибки при определении кадастровой стоимости
Поскольку законодательно за оценщиком закреплено право самостоятельно выбирать методы и способы обоснования результата, то и проверить его работу может либо сам специалист, либо то объединение, членом которого он числится.
Ни Росреестр, ни Кадастровая плата в его составе, не имеют полномочий по проверке поданной информации. Они не могут выявить ошибки и не станут этого делать – у них итак объем работ бесконечный, вряд ли кто-то из специалистов Росреестра Вам по доброте душевной укажет на несоответствие, он даже права такого не имеет.
Если у Вас возникли сомнения в результате работы, ну, например, он значительно отклоняется от прежнего показателя, то учтите, что провести экспертизу может лишь другой оценщик.
Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка (ЗУ)
- По своему усмотрению использовать подходящую для конкретного случая методику расчёта. Она может оказаться альтернативной в сравнении с той методикой, которая использовалась при ГКО земель.
- Требовать разъяснения по применению используемых в порядке ГКО методик.
- Запросить любую необходимую информацию от организаций или третьих лиц, имеющую отношение к исполнению заказа.
- Требовать оплаты расходов за проведение экспертизы со стороны заказчика.
- Требовать вознаграждение за исполнение заказа.
- Отказаться от исполнения заказа при условии нарушения условий договора со стороны заказчика.
При этом для того, чтобы посчитать используют определённые формулы. Они достаточно сложны и профессиональное их использование доступно кадастровым инженерам
. Вам пользоваться данными формулами можно, но позиционировать результаты расчётов в качестве альтернативы установленной в результате ГКО стоимости, нецелесообразно.
Что учитывается?
Уполномоченным учреждением при расчёте КС участка земли принимаются во внимание следующие характеристики:
- фактический рельеф участка;
- наличие транспортного обеспечения до границ участка;
- наличие инженерных сетей до границ участка;
- насколько освоены земли вокруг оцениваемого участка.
Специалист при расчёте КС не учитывает:
- искусственно посаженные деревья и растения;
- искусственный рельеф, элементы благоустройства, расположенные внутри зоны участка, малые архитектурные формы;
- улучшения, которые учтены инвентаризационной записью или бухгалтерским учётом.
Если на участке установлены инженерные сети, то кадастровая стоимость должна отразить размер затрат на его подключение к таким коммуникациям. Участок земли считают обеспеченным:
- инженерными коммуникациями, только в случае их подведения к его границам и наличии возможности их использования;
- подъездными путями, только в том случае, если они примыкают непосредственно к его границам и дают владельцу возможность ими пользоваться.
Проходящие по территории участка или рядом с его границами ЛЭП, трубопроводы и т.д. не являются основанием признавать его обеспеченным инженерными коммуникациями.
Уполномоченное учреждение, опираясь на указания по проведению оценки из Приказа №226, обязано учесть:
- вид подъездных путей (железнодорожное полотно, дорога для автомобилей и т.д.);
- класс проходящей дороги, её значение (частная, федеральная, региональная и т.д.).
От чего зависит?
Расчёт по формулам бюджетным учреждением происходит с опорой на актуальные данные рынка и прочие сведения, связанные с характеристиками объекта в экономическом разрезе его использования. Конечный размер оценки участка будет зависеть от его количественных и качественных характеристик.
При расчёте размера КС учитывают:
- географическое положение объекта;
- его удалённость от населённых пунктов;
- усреднённая рыночная стоимость в регионе;
- вид назначения;
- к какой категории относится земля;
- развитость инфраструктуры;
- площадь участка.
Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка
В различных регионах Российской Федерации значения удельного показателя различны, причем разница весьма существенна. Урегулирование вопроса – это дело будущего, а в настоящее время сотрудники госинстанций и собственники пользуются значениями, установленными в их регионе.
- Сначала определяют УПКС с/х земель на всей территории конкретного субъекта РФ. После этого отрабатывается нормативная база для проведения следующего этапа.
- На этом этапе устанавливается УПКС с/х недвижимых земельных объектов и отдельных земельных владений в территориях конкретного административного субъекта.
Советы по выбору компании для оценки
Проверьте наличие страхового полиса
Сразу же отметим, что ответственные компании в обязательном порядке осуществляют процесс фиксации страховых рисков. То есть, в случае, если специалисты компании осуществят профессиональную ошибку, страховая компания будет производить процесс компенсации расходов клиента.
Проверяйте свидетельство о членстве в СРО
Законодатель определяет, что оценочные действия могут осуществлять исключительно те компании, которые являются членами саморегулируемой организации. Отсутствие такого документа свидетельствует о том, что компания на самом деле не имеет прав предоставлять свои профессиональные услуги в сфере оценочных действий.
Удельный показатель
Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.
Все участки делятся по своему назначению и видам использования.
Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.
Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный.
Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:
- Когда образовываются новые земельные участки;
- Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
- Изменяется целевое назначение надела.
Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.
Как определить?
Процедура, как определяется оценка, регламентирована и состоит из 5 этапов:
- Орган власти Российской Федерации или её субъекта принимает решение о проведении переоценки массива земель, которое направляют в местное подразделение Росреестра.
- В Росреестре конкретизируют списки подлежащих оцениванию земель. Обычно они представляют собой расположенные рядом земельные участки, которые объединяют в кадастровые кварталы для простоты работы с большим массивом данных.
- Росреестр объявляет конкурс среди оценочных организаций, имеющих лицензию, которые смогут провести все требуемые работы по проведению оценки.
- Проведённые работы оформляются в отчёт и акт, которые направляются в Росреестр и далее – на утверждение органу власти, ответственному за принятие решения о проведении оценки.
- После утверждения установленная кадастровая стоимость вносится в ЕГРН.
Какие нужны документы?
Ниже перечислим документы, которые позволят произвести более тонкие расчёты для определения типа разрешённого использования вверенного участка. Такой расчёт даёт возможность определить незначительные, на первый взгляд нюансы, которые сильно повлияют на окончательный расчёт.
Для запуска процедуры оценки КС необходимо подготовить некоторые документы:
- кадастровый паспорт с информацией об удельном показателе стоимости участка;
- межевой проект с расположением застроенных зон в конкретном кадастровом квартале;
- межевое дело с указанием назначения земли и общей площади участка;
- техническая документация на недвижимые объекты в пределах границ участка земли;
- градостроительный план с указанием деталей инфраструктуры кадастрового квартала.
Каждый из перечисленных документов выдаётся за определённую плату, сроки их подготовки могут сильно затягиваться, а для некоторых из них потребуется получить особое разрешение администрации.
Для целей определения КС достаточно запросить их выписки с указанием конкретных данных.
Выписку выдают на основании:
- общегражданского паспорта;
- документа, удостоверяющего право на ЗУ.
Формула и методика расчета земли: как рассчитывается?
В настоящее время действует несколько методов, как рассчитать:
- сравнительный – путём сравнивания со стоимостью похожего участка;
- затратный – путём определения себестоимости объекта;
- доходный – путём установления всех источников дохода, их размера с оцениваемого участка.
Во внимание принимаются факторы выбранного метода, и на их основе выводится удельный показатель КС на квадратный метр земли. Если земля относится к нескольким категориям, то расчёт будет производиться по максимальной. После расчёта величины удельного показателя в кадастровом квартале, его принимают за базовую единицу. Следующий шаг – это его произведение с площадью участка. Итоговая цифра – это искомая величина стоимости объекта.
Способ расчёта сложён и определить с его помощью конечный результат могут квалифицированные оценщики-инженеры. Для определения среднего показателя по региону, сопоставляют 2 показателя (частное):
- общую цену земель в регионе;
- общую площадь региональных земель.
Получается тестовый (базовый) удельный показатель для всего регионального земельного массива. Уже с его помощью производятся дальнейшие расчёты по многочисленным формулам. Коэффициенты могут прибавляться или вычитаться из базовой стоимости в зависимости от преимуществ или проблем в оцениваемой зоне.
Дальнейшие расчёты производятся по формуле:
P=S*(pn+pc)*K, где:
- S – площадь участка;
- pn – наличие инфраструктуры (в рублях/кВ.м);
- pc – показатель параметров сделки (например, месторасположение);
- K – переходный коэффициент (например, место в классификации земель в соответствии с гос.классификацией).
Порядок и процесс проведения
Процесс проведения государственной оценки КС земельных участков включает в себя несколько этапов:
- государственным или муниципальным органом власти Российской Федерации издаётся Приказ, в соответствии с которым составляется список ответственных исполнителей и земельных массивов, подлежащих оценке;
- производится раздел каждого земельного массива на несколько кадастровых кварталов;
- отдельным приказом привлекается лицензированная оценочная организация, принявшая участие в объявленном конкурсе;
- оценочная организация устанавливает усреднённую кадастровую стоимость для каждого кадастрового квартала по двум основным показателям – средней цены по рынку и виду целевого использования;
- выявляет КС одного квадратного метра конкретного кадастрового квартала;
- устанавливает кадастровую стоимость конкретного земельного участка путём перемножения его площади на цену квадратного метра;
- полученные данные фиксируются и оформляются отчётом.
Решение комиссии об определении
Оспорить КС земельного участка можно в том случае, если она сильно завышена. Правом оспаривания наделен любой гражданин, если его права были затронуты проведенной оценкой и ее результатами. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения стоимости по кадастру – один из способов оспаривания.
Обращение подразумевает одновременное предоставление пакета документов:
- заявление;
- копию документа, устанавливающего право, заверенную должным образом;
- выписку о кадастровой стоимости из ЕГРН;
- иные документы, подтверждающие факт установления стоимости по недостоверным данным.
Срок рассмотрения обращения – 30 дней. Обращение осуществляется по месту расположения земельного участка.
Если оспорить через комиссию не получилось, то следующий шаг – обращение в суд.
Можно ли оспорить величину УПКС?
Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.
Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах
. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.
Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС
. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.
Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, сервис «КТОТАМ.ПРО» формирует выписку из ЕГРН. Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях
. Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.
Автор: проект Кто Там
6390
Удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) – это кадастровая котировка земельного объекта в калькуляции на единицу общей площади объекта, как правило, единицей является квадратный метр.
Этот параметр необходим для исчисления кадастровой стоимости участка и налога на имущество из нее.
В различных регионах Российской Федерации значения удельного показателя различны, причем разница весьма существенна. Урегулирование вопроса – это дело будущего, а в настоящее время сотрудники госинстанций и собственники пользуются значениями, установленными в их регионе.
Расчет стоимости по кадастру производится по следующей формуле:
Стоимость = УПКС * площадь конкретного участка.
Способы получения необходимой информации
Очень часто граждан интересует вопрос : «Как узнать кадастровую оценку квартиры?». Постараемся на него ответить.
Итак, сведения об оценке квартир по кадастровой стоимости можно узнать несколькими способами.
Самый надежный, с получением письменного подтверждения – это заказать справку о КОН, а если нет кадастрового паспорта, то заказать этот документ, так как в нем указывают и стоимость.
Для этого нужно прийти в местное отделение кадастровой палаты или в МФЦ, написать заявление и примерно через неделю забрать бумагу или получить по почте (вариант получения результата выбирает сам заказчик).
Другие методы тоже есть. Достовернее всего испрашивать на сайте электронную версию документа, после внесения оплаты в размере 200 р. пришлют в паре с паспортом и электронную цифровую печать регистратора Росреестра, что удостоверяет принадлежность сведений ГКН.
Если нужно уточнить или просто узнать цифру КОН, то лучше в поисковую систему в качестве исходной информации вводить кадастровый номер, а не адрес (при введении адреса могут возникнуть накладки). Получать данные в онлайн-режиме просто и удобно, без потерь времени. Информация доступна каждому, кто обратится, не обязательно быть собственником или зарегистрированным по интересующему адресу.
К тому же, чтобы узнать какова оценка кадастровой стоимости квартиры, можно воспользоваться порталом Росреестра через сервисы по объектам недвижимости:
- «Получение сведений»;
- «Справочная информация»;
- «Публичная кадастровая карта».
Указывая адрес или КН, можно по каждому из электронных источников получить искомую цифру.
Надеемся, мы ответили на вопрос «Где посмотреть кадастровую оценку квартиры?».
Возможность оспаривания значения
В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.
При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:
- В комиссию по рассмотрению споров;
- В суд.
Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.
При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.
Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:
- При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
- Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.
Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка – 30 дней с момента подачи заявления.
Подтверждающие документы
В результате проведения кадастровой оценки составляется два документа:
- акт определения кадастровой стоимости, принятый в соответствии с Приказом № 514 Минэкономразвития;
- отчет об определении конечной стоимости, требования к которому устанавливаются на федеральном уровне органом по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.
Акт и отчет определения
Отчет об определении – это документ, который отражает следующие сведения:
- территориальное расположение объекта;
- качественные и количественные характеристики участка;
- описание самого участка и объектов на нем;
- стоимость;
- данные о комиссии.
На основании второго пункта ст.14 закона №237 «О государственной кадастровой оценке», отчет может быть составлен как в бумажном, так и в электронном виде. Акт составляется на каждый участок. В нем отражаются сведения следующего характера:
- номер кадастрового квартала, к которому был отнесен участок земли;
- номер земельного надела в пределах кадастрового квартала;
- общая площадь участка;
- наименование, номер, дата документа, который послужил основанием проведения оценки;
- исходный номер участка, в случае проведения оценки для ранее неучтенного участка;
- к какой категории относится участок земли, а также реквизиты документов, которые послужили основанием установления данной категории;
- к какому виду использования принадлежит земельный участок, а также реквизиты документов, которые послужили основанием установления данного вида;
- цена за квадратный метр земли в конкретном кадастровом квартале;
- итоговая цена земельного участка.
Завершает документ подпись, фамилия, имя, отчество ответственного составителя.
Перерасчёт стоимости
При возникновении спорных моментов по результатам государственной оценки земельных участков правообладатели могут заявить о своём желании пересмотреть действующую кадастровую стоимость. Полезная информация об судебной практике оспаривания кадастровой стоимости земельного участка вот тут
. Пересмотр суммы может происходить как в досудебном порядке – при участии специальной комиссии Управления Росреестра, а также в суде.
Если оценка отличается в сторону увеличения от актуальной на 30%, то обычно она меняется при содействии комиссии в досудебном порядке.
Оспаривание результатов с привлечением членов комиссии возможно в течение 6 месяцев после занесения новых сведений в реестр. Предусмотрен также срок от одной утверждённой государством цены до следующей (5 лет) при ухудшении качества земельного участка
. У собственника есть право обратиться сразу в суд, где одним из доказательств должно быть заключение независимых экспертов о рыночной стоимости.
Землепользователям стоит помнить, что государственная оценочная стоимость недвижимости меняется каждые 2–5 лет, поэтому действительность данных в документах при совершении гражданско-правовых сделок рекомендуется проверять. Благодаря доступности информации о правах и обязанностях землевладельцев на официальных интернет-ресурсах госучреждений взаимодействие сторон стало более эффективным.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Кадастровый учёт» по ссылке.
Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:
Москва и Московская область (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!
Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.
Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.
Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.
Но имущество и земля в РФ облагаются налогами.
Чтобы правильно их исчислять и предотвратить путаницу при определении арендных платежей, утвержден показатель – кадастровая стоимость.
По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов.
Какие объекты подлежат данной процедуре
Ранее считалось, что такого рода оценка актуальна только для владельцев земли: дачников или жителей частных домов. Но по закону постановке на кадастровый учет подлежат все объекты, сведения о которых внесены в Государственный кадастр недвижимости.
Экспертиза востребована теперь и среди владельцев гаражей, технических построек, квартир и домов. После проведения проверки экспертной группой ее результаты вносят в документ. Теперь проведение каких-либо сделок с недвижимостью упрощается в разы.
Важно
Расхождения между рыночной ценой и данными в паспорте – не норма, но такое случается нередко. Существует процедура оспаривания результатов экспертизы.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель других категорий
Так, к примеру, если жильё является ветхим или срок эксплуатации здания приблизился к концу, то, скорее всего, поправочный коэффициент будет иметь уменьшающее значение. Или если начинается строительство какого-либо значимого объекта (военная часть, горнодобывающий объект и т.д.), то близлежащие земельные участки при переоценке могут подняться в стоимости.
На практике удельный показатель очень часто меняется. По всем регионам России данный показатель обновляется каждый отчётный квартал
.
Значение заключается в том, что рынок недвижимости является довольно нестабильным и цены то растут, то падают
. Разрыв цен между кварталами может быть весьма существенным, что не может не стать полем для спекуляций.
Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.
Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.
Но имущество и земля в РФ облагаются налогами.
Чтобы правильно их исчислять и предотвратить путаницу при определении арендных платежей, утвержден показатель – кадастровая стоимость.
По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов.
Порядок формирования перечня недвижимости, подлежащего оценке
Этот порядок определен ст. Закона об оценочной деятельности. Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, как и прежде, формируется органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. Таким органом согласно Постановлению Правительства РФ от № 457 является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
И не только. Новая редакция названной статьи предусматривает передачу полномочий от федерального органа к подведомственным ему государственным бюджетным учреждениям.
Как рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2024 году
Независимо от права собственности кадастровая стоимость земли до 2020 года определялась по № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а затем по №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Определение ее требуется не только государству для налогообложения, но и владельцам, арендаторам земельных участков
. Результаты оценки вносят в ЕГРН, ведением его занимается Росреестр.
Земельный налог в ряде регионов РФ с начала 2020 года исчисляется из цены земли по результатам кадастровой оценки. К началу 2020 года эта форма налогообложения будет введена во всех регионах
.
С января 2020 года налог земельный увеличен на 20% в сравнении с прошлым годом
.
В 2020 ставка, действующая в 2020 году, будет увеличена на 60%
.
В 2020 году будет одновременно проведена кадастровая переоценка земли и увеличен размер земельного налога
. Новыми поправками действующего законодательства также уменьшены размеры налоговых вычетов, льгот, изменена формула расчета налога.
Изменение
Изменение стоимости ЗУ по кадастру в отличие от переоценки инициируется собственником территории. Установленная уполномоченными органами цена может быть оспорена в таких случаях:
- постановка территории на учёт в Росреестр;
- порча плодородного слоя почвы, например в результате пожара или стихийного бедствия;
- в случае незаконного завышения оценки.
Корректировка КС производится в течение полугода после публикации результатов проведённой ревизии на официальном сайте. После этого собственник может подать заявку только по таким причинам:
- не был информирован о ревизии или результаты не выложены в открытый доступ;
- претензия не превышает 30% от актуальной КС;
- порча почвы произошла без вины владельца;
- КС равна рыночной стоимости или больше её.
Кроме того, внеочередная переоценка проводится при уменьшении площади надела, изменении его категории или типа использования.
Важно! Чтобы снизить КС правообладатель должен подать заявку в Росреестр, приложив правоустанавливающие документы и бумаги, подтверждающие законность требований.
Как рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2024 году
По методам массовой оценки цена земли рассчитывается посредством подстановки различных значений переменных, характерных для данной территории, в модель, сформулированную оценщиком. В итоге выходит удельная стоимость имущества, т.е
.
цена по Кадастру в расчете на 1 кв
. м. (единицу земельной площади).
- Для каждой группы выявляются ценообразующие факторы.
- Выделяется эталон – участок с типичными характеристиками.
- Создается подгруппа из эталонных объектов, похожих по показателям.
- Для подгрупп собирается и анализируется рыночная информация.
- Осуществляется статистическое моделирование, выявляются зависимости рыночной цены от ценообразующих факторов.
- Рассчитывается УПКС для эталона.
- Определяется кадастровая стоимость всех земельных участков группы с эталоном посредством умножения УПКС на их площади.
Расчет налога на имущество с коэффициентами: примеры
Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.
- Звонок по всей России бесплатный 8 800 350-94-43
Основа в расчете — это налогооблагаемая база. В данном случае в качестве нее выступает одна из величин:
- кадастровая стоимость;
- или инвентаризационная стоимость имущества.
К 2020 году все территории страны должны полностью переоценить объекты имущества по кадастровому методу. На сегодняшний день еще сохранились регионы, использующие инвентаризационный метод оценки.
Если базой является стоимость по данным БТИ, то в расчете применяются дефляторы. Что такое коэффициент-дефлятор для налога на имущество — фиксированная величина, увеличивающая сумму в расчете с учетом инфляции, ведь инвентаризационная стоимость объектов периодически не обновляется в отличие от кадастровой. На каждый год устанавливается новый показатель дефлятора, дефляторы в целях налогообложения различаются — есть дефляторы по ЕНВД, по налогу на имущество и т. д.
Пример 1
Толстой Лев имеет квартиру и владеет ею уже 5 лет. Ее инвентаризационная стоимость — 900 000 рублей. В его муниципалитете установлена ставка 0,5% для квартир со стоимостью выше 500 000 рублей.
Сначала исчисляется база обложения. Согласно ст.404 НК РФ она равна: 900 000 × 1,481 (дефлятор по инвентаризационной стоимости за 2018 год) = 1 332 900 рублей.
Налог: 1 332 900 × 0,5% = 6 665 рублей будет начислено в 2019 году.
Пример 2
Толстой Лев купил квартиру с инвентаризационной стоимостью 900 000 рублей 14 августа 2020 года. Какой налог он будет платить в будущем году? Ставка — 0,3%.
База обложения, как и в предыдущем примере, составляет 1 332 900 рублей.
При исчислении налога необходимо учесть, что собственник не весь календарный год владел объектом. Согласно ст.408 НК РФ август засчитывается в период владения, т. к. приобретение произведено до 15-го дня месяца. Таким образом период владения — 5 месяцев.
Налог: 1 332 900 × 0,3% × 5 / 12 = 1 666 рублей за 5 месяцев.
Если базой является кадастровая стоимость, то к ней применяется вычет из ст.403 НК РФ. Размер вычета зависит от вида недвижимости. На примере с квартирой будет показан, как применяются все коэффициенты при расчете с кадастровой стоимостью.
Пример 3
Достоевский Федор купил квартиру 12 декабря 2020 года. Ее кадастровая стоимость — 2 000 000 рублей. Регион, в котором находится имущество, перешел к кадастровой оценке с 2020 года, т. е. уже третий год применяется новый метод.
Исходные данные:
- до переоценки инвентаризационная стоимость квартиры составляла 1 000 000 рублей;
- ставка до переоценки и после составляла 0,3%.
Для расчета сначала считается налог по инвентаризационной стоимости за последний год ее применения, т. е. за 2020 год. Тогда действовал коэффициент-дефлятор 1,147. База равна: 1 000 000 × 1,147 = 1 147 000 рублей. Налог равен: 1 147 000 × 0,3% = 3 441 рубль.
Налог по кадастровой стоимости по п.1 ст.408 НК РФ: 2 000 000 × 0,3% = 6 000 рублей.
Формула для расчета в переходный период согласно п.8 ст.408 НК РФ: (6000 — 3 441) × 0,6 + 3 441 = 4 976 рублей нужно заплатить в следующем году. А с четвертого года после перехода придется платить уже полные 6 000 рублей.
Необходимо удостовериться в соблюдении п.8.1 ст.408 НК РФ — какова была сумма налога за прошлый год: те же значения, но вместо понижающего коэффициента 0,6 применялся коэффициент 0,4: (6000 — 3 441) × 0,4 + 3 441 = 4 465 рублей. Эта сумма, умноженная на коэффициент 1,1 (4 465 × 1,1 = 4 911), меньше суммы расчета текущего года (4 976), значит, в текущем году будет начислен налог в размере 4 911 рублей. Если бы нынешний расчет не превышал прошлогодний на указанный коэффициент, то платить нужно было бы по нынешнему расчету.
Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?
Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:
Стоимость = УПКС * площадь участка.
Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2020 году:
- В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
- Внутри такой группы исчисляется УПКС;
- Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.
Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.
Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.
Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка
Законодательством предусмотрен двухэтапный порядок установления УПКС. Для начала определяется показатель сельскохозяйственных земель в пределах всего субъекта РФ. Далее отрабатывается нормативная база, необходимая для реализации второго этапа.
Второй этап включает установление УПКС сельскохозяйственных земельных объектов недвижимости и отдельных землевладений в рамках конкретных административных единиц в регионе.
УПКС рассчитывается по следующему правилу: расчетный дивиденд с 1 га территории умножается на период капитализации, составляющий 33 года.
Как в 2020-м пересчитать налоги по пересмотренной кадастровой стоимости
С 1 января 2020 изменились правила применения кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда, в целях налогообложения (). Как известно, налогоплательщик налога на имущество и/или земельного налога, не согласный с размером кадастровой стоимости объекта недвижимости/земельного участка, определенной в результате массовой оценки, вправе привлечь независимого оценщика для определения рыночной стоимости объекта и затем обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию при Росреестре либо в суд.
До 1 января 2020 г. измененная комиссией или судом кадастровая стоимость могла быть применена в целях налогообложения, начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании.
Под датой подачи заявления понималась дата обращения в первый орган.
Например, обратились в комиссию, комиссия отказала в пересмотре, в итоге кадастровая стоимость была изменена только в судебном порядке. В этом случае датой подачи заявления будет считаться дата обращения в комиссию. При этом рыночная стоимость объектов недвижимости и земельных участков устанавливалась комиссией или судом на дату, по состоянию на которую была ранее установлена кадастровая стоимость (дата массовой оценки в субъекте РФ).
Например, заявление в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было подано в сентябре 2020.
Отрицательное решение комиссии пришлось обжаловать в судебном порядке. Решение суда вступило в законную силу в марте 2020 г.
При этом рыночная стоимость устанавливалась на 01.01.2015 (дату определения кадастровой стоимости). Соответственно, для целей налогообложения кадастровая стоимость применялась с 01.01.2015. В такой ситуации после получения решения о пересмотре кадастровой стоимости налогоплательщик мог представить в налоговый орган уточненную декларацию и пересчитать земельный налог с 01.01.2017.
Измененная комиссией или судом кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости для целей налогообложения (даты массовой оценки).