Существенные и дополнительные условия договора дарения, а также что нужно для оформления дарственной на квартиру?
92 просмотровВ этой статье:
- 1 Понятие и стороны договора дарения
- 2 Какими могут быть условия
- 3 Форма договора
- 4 К чему приведет договор дарения квартиры
- 5 Существенные условия договора дарения
- 6 Нужен ли нотариус при оформлении договора дарения
- 7 Дополнительные условия договора
- 8 Дарим недвижимое имущество по договору с учётом существенных условий
- 9 Случайные условия
- 10 Возможные сложности при оформлении договоров дарения
- 11 Что входит в договор дарения
Автор статьи: Юлия Кайсина Последнее изменение: Январь 2020 года 1985
Посредством дарственного договора каждый гражданин может передать в дар свое движимое или недвижимое имущество, тому, кого он посчитает нужным. Однако у этой сделки имеется ряд своих достоинств и недостатков. По этой причине перед ее заключением следует изучить существенные условия договора дарения и прочие важные моменты, а только потом принимать решение о том, стоит ли приступать к его оформлению или нет.
Понятие и стороны договора дарения
Стороны договора дарения, согласно ст. 572 ГК РФ, представлены дарителем, безвозмездно совершающим дар, и одаряемым, который этот дар принимает. В качестве дара выступают вещи, права или освобождение одаряемого от определенных обязанностей. Передаваемые ему права могут быть связаны как с самим дарителем, так и с третьими лицами.
Наличие взаимной передачи сторонами прав или вещей делает договор дарения ничтожным. На основании ст. 170 ГК РФ, такая сделка считается притворной, поскольку даритель и одаряемый по факту осуществляют мену или сделку купли-продажи. К притворной сделке применяются правила статьи, предусмотренной для той операции, которая производилась фактически.
Из ст. 572 также следует:
- обещание дарения считается договором дарения, если выполнены требования ст. 574 ГК РФ. В договоре должны четко определяться его стороны и характеристики совершаемого дара;
- нельзя обещать подарить имущество или его часть, не указав на конкретные вещи. Договор, не содержащий описания дара, ничтожен;
- не имеет юридической силы договор, согласно которому передача имущества или освобождение одаряемого от обязанностей будут выполнены только после смерти дарителя. Единственный способ оставить распоряжения на случай собственной смерти — это завещание.
Какими могут быть условия
Сам по себе договор на дарение, равно как и прочая документация, содержит в себе сведения о намерении сторон совершить сделку на условиях взаимного согласия. Это означает, что оба фигуранта должны быть согласны на проведение конкретного мероприятия. То есть и получатель подарка должен дать свое разрешение на принятие имущества или любого предмета от третьего лица.
Может быть заключен договор дарения под условием. Это означает, что в документе прописываются определенные условия для его составления. Когда речь идет о соглашении с условием, имеются в виду их следующие варианты:
- существенные;
- дополнительные;
- случайные.
Обязательными в любом случае, являются существенные условия. Остальные же могут присутствовать по желанию дарителя. Каждое из условий должно быть прописано для всех фигурантов сделки отдельно.
Кроме определенных тонкостей, сам документ включает в себя:
- Вступление. Здесь содержится информация о намерениях дарителя.
- Права и обязанности. Данные положения прописываются отдельными пунктами.
- Реквизиты. Они необходимы, чтобы была возможность идентифицировать фигурантов сделки.
Стоит понимать, что именно существенные условия в договоре дарения или их отсутствие влияют на то, каким будет документ с юридической точки зрения.
Условия существенные
Существенные условия договора дарения недвижимости являются неотъемлемой частью при составлении документа. В 432 статье ГК РФ закреплены нормы, которые регулируют данные положения.
Здесь содержатся все требования, которые являются обязательными к выполнению. Если они не будут осуществлены, то невозможным будет подписание акта о приеме имущества. Как говорится в нормативных актах, все условия имеют прямое отношение предмету, относительно которого заключается сделка. Если по каким-то из условий не будет достигнуто единое мнение, то подписание документа не может быть осуществлено.
Под существенными условиями подразумевается непосредственно объект, который переходит в дар. Также это могут быть и обязанности относительно этого конкретного имущества. Подробное описание предмета должно содержаться во вступлении документа.
В некоторых ситуациях гражданин, который является дарителем, может не передавать имущество, а просто взять на себя некоторые обязательства, которые были закреплены за одаряемой стороной. Это означает, что данные обязательства попросту делегируются от одного человека другому.
Если бумага не будет иметь четкого и детального описания всех условий, которые являются существенными, то такая сделка может быть лишена юридической силы. И в судебном порядке легко она может быть опровергнута.
Условия дополнительные
Все возможные условия составления документации прописываются в нормативных актах. Те же, которые не должны быть в обязательном порядке прописаны в бумаге, но при этом имеют место быть, относятся к условиям дополнительным.
В таком случае не будет иметь значения, присутствуют ли некоторые требования в тексте документа, они все равно будут считаться обязательными к выполнению из-за установки на то законодателя. Такие нюансы регулируются на законном уровне, и стороны на них соглашаются, когда ставят подписи под документом. Чтобы уточнить некоторые моменты, не лишним будет включить и их в текст самого соглашения.
К дополнительным будут относиться:
- Дата, когда документ вступает в силу. Если сведений по данному вопросу нет, то автоматически ее действие начнется после фиксации сделки в едином государственном реестре, когда произойдет переход прав собственности от одной стороны к другой. В некоторых случаях такой период указывается стороной, которая делает подарок. Когда же данный момент не прописан, то и оспорить в судебном порядке его будет сложно.
- Следует понимать, что наследники не имеют права претендовать на получение подарка, если такое условие не было прописано в договоре. Данное положение регламентируется 32-й статьей Гражданского кодекса.
- Если даритель погиб до того, как осуществил свое обязательство по передаче имущества в дар, то такая обязанность перейдет к его преемникам. Но в документе такие моменты должны быть указаны. Когда они отсутствуют, то и наследники будут освобождены от такой необходимости.
Форма договора
Договор дарения разрешено составлять как в письменной, так и в устной форме (ст. 574 ГК РФ). Совершить его в устной форме можно, если дарение осуществляется в момент заключения договора. В статье указаны ситуации, в которых договор должен составляться только в письменном виде. К ним относятся:
- обещание дарения в будущем;
- договор дарения, в котором в качестве дарителя выступает организация, а стоимость дара больше трех тысяч рублей.
Внимание
Совершение договора в устной форме в указанных выше ситуациях недопустимо. В то же время, можно составить договор в простой письменной форме, даже если передача дара будет произведена в момент его подписания сторонами сделки.
Передача дара происходит одним из трех способов:
- путем непосредственного вручения предмета дарения;
- путем вручения правоустанавливающих документов;
- символической передачей (ключей от квартиры и т. д.).
Сам договор дарения регистрировать не надо, даже если предметом является недвижимость. В соответствии с Федеральным законом 30.12.2012 N 302-ФЗ договор, заключенный после 1 марта 2013 года, не подлежит обязательной госрегистрации.
К чему приведет договор дарения квартиры
Заключение договора дарения ведет к существенным последствиям, о которых нужно знать как дарителю, так и одаряемому.
Какие будут права у нового собственника
Когда одаряемый станет собственником имущества, он сможет распоряжаться им на свое усмотрение. А именно:
- проживать в нем;
- продать;
- сдать в аренду;
- подарить и т.д.
Обратите внимание! Новый собственник не обязан извещать дарителя о действиях, которые он совершает с полученным имуществом.
Однако новому собственнику не стоит забывать о своих обязательствах:
- оплата коммунальных услуг;
- погашение налога на недвижимость;
- использование недвижимости по назначению.
Можно ли отменить дарение квартиры
Согласно действующему законодательству, если регистрация прав была осуществлена, то отменить дарение квартиры будет крайне проблематично. Необходимо иметь веские основания, среди которых:
- одаряемый попытался лишить жизни дарителя;
- новый собственник использует недвижимость не по назначению или присутствует угроза уничтожения жилья;
- одаряемый умер раньше дарителя — это условие в обязательном порядке должно быть прописано в договоре.
Налогообложение
Когда одаряемый получит имущество в собственность, он должен будет уплатить налог. Его размер составляет 13% от кадастровой стоимости недвижимости.
Однако есть граждане, которые могут не осуществлять погашение НДФЛ. К ним относятся близкие родственники дарителя:
- супруг/супруга;
- дети/внуки;
- отец/мать;
- бабушка/дедушка;
- брат/сестра.
Существенные условия договора дарения
К существенным условиям договора дарения, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, относятся условия, упомянутые в действующих правовых актах и являющиеся необходимыми для конкретного типа договоров. К ним относят и особенности, относительно которых стороны желают прийти к соглашению. Договор будет заключен только после того, как все его стороны придут к соглашению относительно его условий. Документ не может быть подписан, если не содержит в себе существенных условий, определенных для договора данного вида.
Пример существенных условий договора дарения — это предмет договора, которым могут быть вещи, права и освобождение одаряемого от обязанностей. Даритель имеет право освободить одаряемого от задолженностей перед третьими лицами и выполнить за него некую работу. Договор должен содержать подробное описание предмета дарения, в том числе его индивидуальных признаков.
Нужен ли нотариус при оформлении договора дарения
Обращение к нотариусу для оформления документа – дело добровольное, но в некоторых случаях без его услуг не обойтись. Речь идет о следующих моментах:
- передача имущества несовершеннолетнему лицу;
- дарение доли квартиры.
Воспользоваться услугами юриста имеет место быть в том случае, если одаряемый предусматривает тот факт, что в дальнейшем сделка может быть оспорена. Помимо этого, обращение к нотариусу позволит существенно сэкономить время, так как основную работу сделает именно он.
Обратите внимание! Услуги нотариуса стоят денег. В среднем придется заплатить 2 000 рублей.
Дополнительные условия договора
Условия договора дарения, перечисленные в нормативных актах и действующие вне зависимости от того, были ли они включены в документ, называются дополнительными условиями. Они могут быть уточнены путем включения в договор. При этом их выполнение является обязательным.
К дополнительным условиям договора дарения относятся следующие.
- Срок договора. Если он не указан, договор дарения считается реальным, то есть передача дара должна произойти сразу после его подписания. Можно указать определенную дату дарения имущества или срок, в течение которого необходимо передать дар.
- Переход к наследникам одаряемого прав на получение обещанного последнему дара. Если документ не дает им такой возможности, по умолчанию они не могут претендовать на дар (п. 1 ст. 581 ГК РФ).
- Переход к наследникам дарителя обязанности совершить дарение. Если документ не содержит соответствующих указаний, обязанность к ним не переходит (п. 2 ст. 581 ГК РФ).
Если дополнительные условия не были включены в договор, он все равно приобретает законную силу сразу после его подписания.
Дарим недвижимое имущество по договору с учётом существенных условий
Процесс передачи в дар квартиры, дома, либо земельного участка, предусматривает существенные условия, которые предопределены действующим законодательством. К этим условиям относят следующие пункты:
- сделка дарения всегда имеет безвозмездную природу,
- квартира должна быть в собственности,
- должно быть согласие от лица, получающего дар, на сделку. Иными словами, одариваемый должен подтвердить своё желание получить в дар жилое помещение или землю,
- необходимо осуществить оформление перехода прав собственности на недвижимость от дарителя – к одаряемому им лицу,
- дарственная не должна иметь обещания о передаче прав на собственность жилого помещения лишь после кончины дарителя. В противном случае, дарственная будет признана ничтожной,
- требуется осуществить приложение письменного согласия от всех собственников жилого помещения, которое надо оформить нотариально. Данная процедура будет необходимо лишь в том случае, когда в дар передаются доли в квартире, и жильё принадлежит не одному лишь дарителю, но и иным людям,
- оформлять дарственный договор на недвижимое имущество, но отдельно от земли, на которой возведена недвижимость, нельзя. Точно так же, как невозможно и оформлять дарственную на земельный участок, без учёта строения на нём.
Следует знать! Когда объекты недвижимости принадлежат дарителю на основании долевого владения, тогда по закону, эту недвижимость можно дарить, при этом не получив согласия со стороны иных совладельцев. В случае несовершеннолетних и недееспособных лиц: они не имеют права на совершение юридических сделок по недвижимости в самостоятельном режиме, без доверенных лиц (опекунов).
Случайные условия
К случайным условиям договора дарения относят любые дополнительные указания, включаемые в него только по согласованию всех сторон сделки. С помощью этих условий удается внести дополнения в обычные условия. Случайные условия могут быть любыми или вовсе отсутствовать как необязательные.
Пример
Гражданин Селиванов перед переездом в другой город подарил квартиру своему брату. Договор был оформлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. На момент подписания документа даритель продолжал жить в квартире и собирался покинуть ее только через несколько недель, поэтому в договоре был указан срок в один месяц. В течение этого времени Селиванов обязался совершить дарение. Сам договор дарения не регистрировался, но у одаряемого появилась необходимость зарегистрировать переход права собственности на недвижимость, чтобы получить свидетельство о праве собственности. В числе расходов на получение дара оказалась оплата услуг нотариуса и уплата фиксированной госпошлины. Соответствующая квитанция вошла в число документов, потребовавшихся для получения свидетельства.
Возможные сложности при оформлении договоров дарения
Сложности при составлении дарственной могут возникнуть в том случае, если на передаваемое имущество наложено обременение:
- С рентой. Передать имущество в многоквартирном доме другому лицу можно будет сразу же после получения согласия рентополучателя. Дальнейшие обязанности по ренте ложатся на плечи одаряемого.
- Залог. Потребуется получить письменное согласие кредитора. Если квартира находится в ипотеке, то потребуется заменить заемщика.
- Арест. В этом случае составить договор дарения не выйдет до того момента, пока арест не будет снят.
Что входит в договор дарения
Очень распространенной сделкой многих российских граждан является дарение земельных участков, квартир, домов, машин, денег, акций, пая в долевом участии и других материальных ценностей. Чтобы оформить правильно договор, нужно знать наверняка все существенные аспекты, иначе после подписания и вступления в действие возникают вопросы о действительности некоторых положений документа, иногда признается их неправомочность.
Предмет документа дарения
В его качестве могут быть любые предметы, находящиеся в действующем обороте, могут выступать деньги, ценные документы и бумаги. Правовым рамкам должна подчиняться и передача в дар предметов, ограниченных в обороте. К таким, например, относят оружие. Получить его в дар может человек, который владеет специальным разрешением органов на его хранение и применение, к таким лицам относят охотников или членов общества промысловых охотничьих артелей.
Имущественные условия, прописанные в документе, могут носить обязательный или вещевой тип. при этом некоторые имущественные права обязанности не могут отчуждаться и передаваться другому лицу. Например, уплата алиментов или возмещение ущерба, причиненного здоровью и жизни.
Другие имущественные условия, например, сервитуты не могут самостоятельно отчуждаться и передаваться в дар без предмета, на который они направлены. Это же положение касается и ценных бумаг, так как права, заключенные в этих документах, не могут быть подарены без самих акций или других ценных документов.
Все договоры дарения недвижимости по закону заключаются только в письменном виде. Состав положений, предмет передачи и цена составляют форму договорного документа.
Кто может быть участником сделки дарения
В соответствии с условиями существенного характера следует, что договор могут заключать люди, находящиеся в родственных отношениях. Но закон не запрещает абсолютно не знакомым гражданам, не состоящим в родстве, дарить друг другу крупные имущественные объекты или материальные ценности. Существенные условия договора предполагают и такое развитие отношений, никто не может за человека решить, кому и по какой причине он подарит свои ценности.
В соответствии с положениями Гражданского кодекса России установлено, что участвовать в процессе дарения могут физические граждане и юридические лица. Но в законе предусмотрены некоторые ограничения, касающиеся незащищенных слоев общества. Не могут выступать в качестве дарителя или одариваемого следующие категории граждан:
- не могут выступать в качестве дарителя представители на законных основаниях несовершеннолетних детей или недееспособных людей, эта норма права защищает и не позволяет ущемлять их права;
- одариваемыми сторонами сделки не могут быть сотрудники медучреждений, больниц, воспитательных учреждений и колоний, работники органов социальной защиты в тех случаях, если подарок делает человек, числящийся пациентом этих учреждений, в таком варианте дарителями не могут выступать даже родственники пациента;
- не могут принимать подарки государственные и муниципальные служащие, если просматривается прямая связь между дарителем и их функциональными обязанностями, что расценивается как использование служебного полномочия для обогащения.
В качестве сторон сделки выступают даритель (тот, кто дарит имущество или ценности) и одариваемый (тот, кто принимает подарок). Их существенные отношения соответствуют положениям Гражданского кодекса России. В договоре дарения участвует только две стороны, участие третьей не предусмотрено и исключено.
Участие в договоре несовершеннолетнего ребенка
Очень часто родственники предпочитают не дожидаться несовершеннолетия ребенка и оформляют на него дарственную в более раннем возрасте. Для составления такого документа существует стандартная форма и сопровождается типичными документами. Единственным отличием является то, что подпись в договоре ставит не сам несовершеннолетний, а за него расписывается один из родителей или опекун по закону.
Иногда, если дарителем выступает один из родителей, а второй в отъезде или его нет вовсе, тогда разрешение на присутствие другого доверительного лица дает орган попечительства. Если у одариваемого ребенка совсем нет никаких родственников и родителей, тогда орган попечительства выделяет представителя, который будет блюсти интересы несовершеннолетнего при подписании договора и совершении сделки дарения.
Получает ли даритель выгоду от сделки
Существует ли вариант документа, если при этом даритель получит хоть какую-то выгоду в качестве материального вознаграждения, будет ли признан правомерным договор дарения? Существенные условия договора дарения не предусматривают такого положения. Главным условием дарственного договора является его безвозмездность и передача имущества в дар без получения компенсации.
Даритель из родственников или посторонних людей не может требовать материального возмещения в рамках договора или заставлять сделать ему взамен какую-нибудь услугу взамен подарка. Если от одариваемого поступает предложение о компенсации, тогда такой документ договора не может считаться действительными и признается ничтожным или не имеющим юридической силы. Он легко оспаривается в суде.
Если человек хочет от своего имущества получить выгоду, то оформляет договор продажи или обмена, в договоре дарения выгоды не предусмотрено. Важным моментом является то, что по существенным условиям в договоре предусматривается, что одариваемый может нести расходы, которые возникают при проведении сделки. Это условие оговаривается в тексте и считается законным. Сделка все равно считается безвозмездной.
Кроме существенных условий в тексте сделки, могут выдвигаться дополнительные требования со стороны дарителя. Он может потребовать соблюдения определенных условий после перехода имущества в другие руки. Примером служит требование о невозможности продажи квартиры в какой-то промежуток времени или перестройки в течение определенного срока. Кроме того, он может высказать пожелания о назначении и цели участка или торгового предприятия.
Некоторые ограничения на передачу имущества в дар касаются предметов и недвижимости, которые находятся в совместном пользовании нескольких человек. Если даритель желает передать свою часть другому человеку, то нужно получить нотариальный документ на согласие всех совладельцев.
В случае если ценности находятся в одном его владении, но были куплены во время совместного брака с другой стороной, то по правилам следует получить письменное согласие второй супружеской стороны.
Ограничение на дарение существует и для некоторых иностранных физических и юридических лиц в России. Им нельзя дарить недвижимость и земельные участки. Эти же ценности не дарят лицам, находящимся в России и не имеющим гражданства.
Форма заключения договорного документа
Юридическая форма заключения дарственного договора является единой для территории всей страны и предполагает заключение именно в письменной форме. Документ подписывают обязательно обе стороны. Законом допускается заключение договора самостоятельно дарителем и одариваемым без присутствия нотариального работника.
Это возможно, если стороны сделки могут грамотно составить и оформить документ, при невозможности такого действия они обращаются в юридическую консультацию. После проставления двусторонних подписей, документ для констатации факта перехода имущества доставляют в регистрационный отдел Федеральной службы. После этого новый владелец считается вступившим в права и может полностью распоряжаться собственностью.