Свой бизнес в гаражах и гаражных боксах ГСК. Часть 1

Такая форма собственности, как кооператив, на просторах славянских стран известна еще с самой середины XIX века. Маслодельни, ремесленные мастерские и прочие добровольные народные кооперации плавно превратились в современные формы кооперативов. Сегодня одним из самых распространенных является гаражно-строительный. Он создается обычными гражданами на добровольных началах и имеет своей основной целью создание условий для хранения транспортных средств на некоммерческой основе. Это юридическое лицо, которое имеет свой индивидуальный процесс образования и его особенности. Что такое гаражно-строительный кооператив и какой порядок образования? Как получить членство в ГСК и стать его председателем? Как выйти из строительного кооператива? И о том, что такое паевой взнос, а также иные нюансы участия в кооперативе – подробно описаны в публикации.

Цели и причины выхода из гаражного кооператива

Причины и цели выхода из ГСК могут быть разными, но чаще всего выход из гаражного кооператива связан с несколькими основными причинами:

• отсутствие доверия к руководству;
• у члена ГСК не сложились отношения с бухгалтером и председателем, имел место конфликт;
• у человека уже нет автомобиля, а сам бокс он никаким образом не использует, а соответственно – не хочет тратить немалые средства впустую.

Одновременно с этим лишаться бокса у члена кооператива желания нет.

Добровольный выход из гаражного кооператива

Пример заявления о выходе из гаражного кооператива.

Уходить из гаражного кооператива добровольно необходимо с осторожностью. Нередко, узнав о подобном намерении, руководство начинает угрожать полной ликвидацией гаража.

Даже если со стороны председателя ГСК и не будут предприняты настолько жесткие меры, выходить из общества необходимо с предельной осторожностью, дабы не лишиться своего имущества.

Часто руководство поступает хитрым образом: земля под гаражами оформляется не в личную собственность, а всего лишь в аренду, благодаря чему всех членов удается держать на коротком поводке.

Разумный выход из ГСК по собственному желанию предполагает тщательное предварительное изучение основного документа, согласно которому проводятся процедуры – Устава ГСК.

Еще один важный нюанс – стадия выплаты пая. Чтобы свести финансовые потери к минимуму, перед выходом стоит выплатить паевые взносы в кооператив.

По завершению выплаты пая нужно обязательно оформить бокс в собственность, и только после того, как на руках будет свидетельство о праве собственности, начинать предпринимать какие-либо действия.

Для выхода из ГСК необходимо:

1. Подать заявление о выходе из гаражного кооператива по собственному желанию.
2. Поучаствовать в общем собрании членов, на котором будет рассмотрен вопрос о прекращении членства. Необходимо обязательно получить протокол собрания на руки.
3. Посетить бухгалтера ГСК, и вместе с ним проверить состояние всех оплат, и в случае имеющихся задолженностей погасить их.
4. Сдать книжку члена.
5. Обратиться к муниципальным властям. Оформить размежевание участка и принятие его в собственность.
6. По завершению оформления всех необходимых бумаг владелец самостоятельно заключает новые договора с обслуживающим персоналом кооператива, уборщиками территорий, охранным предприятием и так далее.

По завершению финансового года бухгалтер должен вернуть паевой взнос. Если имеют место проблемы с муниципальными властями, и заметно – они специально тормозят передачу участка в собственность, стоит подать в суд. Важно – необходимо нанять опытного юриста, специализирующегося на конкретном секторе юриспруденции.

Вопросы и ответы

У меня участок ИЖС в коттеджном поселке. В поселке образован потребительский кооператив и я в данный момент являюсь членом этого кооператива. мне не нравится как правление распоряжаетс я ежемесячными взносами членов кооператива, все очень не прозрачно. Поэтому я хочу выйти из членов кооператива и заключить договор на пользование этими услугами которыми я пользуюсь жилья в поселке например дороги охрана уличное освещение. Но я не хочу принимать участие своими деньгами в тех проектах которые сейчас правление кооператива пытается запустить в 2020 году, например бурение скважины так как у меня есть своя скважина, асфальтирование дороги я сомневаюсь что деньги пойдут в полном объеме на асфальтирование и так далее.
Вопрос, как мне правильно юридически подготовиться к выходу из кооператива? так как у нас были прецеденты что закрывали дороге и не пускали машины собственников или не пускали машины гостей которые приезжали к собственникам, машины со стройматериалами, на основании того что требовали плату за въезд но при этом договора никакого в котором было бы установлено это плата не существует.

Эксперт:

Павел,

Юридически выход должен быть оформлен:

Согласно ст. 13 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 (ред. от 02.07.2013) «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» 1. Членство в потребительском обществе прекращается в случаях:
добровольного выхода пайщика; 2. Заявление пайщика о добровольном выходе из потребительского общества рассматривается советом общества. Выход пайщика осуществляется в порядке, предусмотренном уставом потребительского общества.
Т.е.нужно написать заявление зарегистрировать в канцелярии, либо отправить его по почте заказным письмом с описью вложения.

Важно понимать, что согласно ч.1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Т.е. при поступлении письма на почту — это будет являться надлежащим уведомлением.

Кроме того, перед началом указанной процедуры желательно еще прочитать устав.

Затем уже когда выход будет осуществлен с кооперативом следует заключить договор на пользование общим имуществом и коммуникациями. Также можете направить письмо о готовности заключении такого договора, причем отказать Вам не могут. Если ответа не будет или откажут, то обращаться в суд, чтобы он их обязал это исполнить.

как у нас были прецеденты что закрывали дороге и не пускали машины собственников или не пускали машины гостей которые приезжали к собственникам, машины со стройматериалами, на основании того что требовали плату за въезд но при этом договора никакого в котором было бы установлено это плата не существует.

Указанное может квалифицироваться как вымогательство (163 УК РФ), либо мошенничество (ст. 159 УК РФ), либо самоуправство (330 УК РФ). В этом случае вызываете на место наряд полиции, чтобы успокоить всех, чтобы усмирить пыл лиц, а также указать на незаконность их действий.

Эксперт:

В дополнение к комментарию коллеги, скажу, что судебная практика однозначно признает ограничение доступа на территорию автомобилям собственников домов или гостей, по любым мотивам в СНТ, или иных кооперативах незаконным.

https://sudact.ru/regular/doc/Z…

Признать незаконным пункт 6 решения общего собрания членов Садоводческого некоммерческого товарищества «-» от 06.07.2014 в части ограничения права проезда на территорию товарищества лицам, имеющим долги перед СНТ. Обязать
Садоводческое некоммерческое товарищество «-» не чинить препятствия в пользовании земельным участком и выдать «-» пропуск для проезда на территорию товарищества.
https://sudact.ru/regular/doc/b…

Признать незаконными действия товарищества собственников жилья «-«по ограничению права собственников на пользование придомовой территорией многоквартирного дома, расположенного по адресу: <�адрес>.Обязать товарищество собственников жилья «Молодежный» устранить препятствие „-“, в пользовании придомовой территорией многоквартирного дома, расположенного по адресу: <�адрес>, путем выдачи индивидуального устройства, запрограммированного на открывание (закрывание) автоматических ворот, за счет их денежных средств.

В п. 45 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. „О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, указано, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Подскажите, как выйти из членства в производственном кооперативе, если нет связи с председателем

Эксперт:

Данные правоотношения регулируются ФЗ от 08.12.1995 №193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».

Таким образом, в соответствии с ст. 16 вышеуказанного закона, членство в кооперативе прекращается в случае: 1) выхода члена кооператива из кооператива на основании заявления о выходе из него по истечении срока, установленного уставом кооператива, или, если уставом кооператива срок рассмотрения такого заявления не установлен, по истечении двух недель с даты поступления в правление кооператива такого заявления; 2) смерти гражданина, являющегося членом кооператива, — с даты его смерти; 3) передачи пая членом производственного кооператива другому члену данного кооператива — с даты решения общего собрания членов кооператива о такой передаче; 4) передачи пая членом потребительского кооператива другому члену данного кооператива или другому лицу — с даты решения правления кооператива о такой передаче; 5) исключения из членов кооператива — с момента получения уведомления в письменной форме об исключении из членов кооператива. (п. 1 в ред. Федерального закона от 03.11.2006 N 183-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Каждый член кооператива имеет право прекратить свое членство в кооперативе в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и уставом кооператива. 3. Член производственного кооператива вправе по своему усмотрению выйти из кооператива путем подачи заявления в письменной форме в правление кооператива не позднее чем за две недели до даты своего выхода, если иной срок не предусмотрен уставом кооператива. (в ред. Федерального закона от 03.11.2006 N 183-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Выход из потребительского кооператива осуществляется в порядке, предусмотренном уставом данного кооператива.

Порядок принудительного исключения из ГСК

Устав гаражно-строительного кооператива.

В случае неуплаты членских взносов руководство кооператива может подать в суд, и лишить членства в ГСК.

В данном случае исключение является не добровольным, а именно по решению инициативной группы руководителей. Обычно причина проста – большая задолженность по платежам, с заметной тенденцией к увеличению. Другие поводы – неучастие в собраниях, безразличие к судьбе общества.

Председатель обязан уведомить пользователя бокса о решении лишить его членства в кооперативе, вручить уведомление лично под подпись о получении, либо же отправить почтой с уведомлением о вручении.

На очередном собрании по ходатайству строительного кооператива выносится вопрос по исключению злостного неплательщика из ГСК, желательно чтобы он лично присутствовал на собрании. Участие нерадивого участника собрания определяется общим голосованием, а результаты фиксируются в протоколе собрания.

Исключенному члену в обязательном порядке отправляется выписка либо копия протокола.

В уставе ГСК всегда должны быть уточненные условия принудительного лишения членства, включая решение возможных имущественных и финансовых вопросов.

Это значит, что бывшему члену придется выплатить всю задолженность, а если дело дойдет до суда, то судебные издержки и государственные пошлины также будут погашены за счет неисполнительного бывшего участника.

На фотографии можно ознакомиться с примером устава ГСК.

Как найти председателя

В рамках существования кооператива, у участников могут возникать различные ситуации и вопросы, которые должны быть урегулированы или подняты на собрании учредителей. Несмотря на то, что именно это собрание и является де юре основным источником управления юридическим лицом, оно все же может частично и временно делегировать полномочия ответственному лицу – председателю.

Стать председателем можно на официальном собрании учредителей посредством голосования большинства его членов.

Большинством признается 2/3 от общего числа голосов участников. Основным исполнительным органом ГСК является коллегиальный орган – правление, которое возглавляет сам председатель. Исходя из всего этого, председатель – это уполномоченное лицо, которые вправе представлять интересы кооператива, заключение сделок от его имени и даже давать некоторые поручения подчиненным участникам.

О том, какими средствами можно найти настоящего председателя:

1. В рамках обращения в электроснабжающие органы с запросом информации о лице, получающем уведомления и делающим выплаты.
2. Во многих случаях можно узнать через специальные сервисы, услуги налоговой или государственного реестра. Здесь можно узнать, за кем точно закреплено право собственности конкретного бокса или всего кооператива.
3. Посредством обращения в местную администрацию или исполнительный орган государственной власти.

Более подробно о том, какие бывают полномочия, порядок назначения и деятельности председательствующего, указываются в уставе юридического лица. С учетом того, что такие объединения носят, в основе своей, добровольный характер, это может послужить поводом для различных махинаций и нарушений со стороны председательствующего.

Заявление о выходе из кооператива

Чтобы избавиться от гаража в кооперативе, необходимо подать заявление, адресованное Правлению либо на имя председателя ГСК. Форма составления заявления – свободная. В правом верхнем углу в шапке указывается имя адресата. Ниже – контактные и паспортные данные, адрес, ФИО заявителя.

Ст. 123.2 ГК РФ.

Ниже по центру излагается суть заявления: Прошу исключить меня из членов гаражного кооператива в связи с тем, что принадлежавший мне имущественный пай в виде гаражного бокса (номер бокса) продан (дата оформления договора купли-продажи) гражданину такому-то.

Далее с новой строки указывается информация об отсутствии задолженностей и претензий к ГСК. Прилагается копия договора купли-продажи.

Еще ниже указывается полное ФИО, ставится дата и подпись.

Общая характеристика организации

Как следует из названия, гаражно-строительные кооперативы создаются, чтобы группа граждан могла возвести боксы для хранения автомобилей и обслуживать их в дальнейшем. Инициаторы создания организуют общее собрание, где принимается устав организации, избирается председатель, назначается размер паевых взносов.

Далее председатель формирует проектно-сметную документацию. Нужно проанализировать, на какой территории можно начать строительства. С проектом выдела земли можно обратиться в местную администрацию за получением участка.

Если передача земли в пользование согласована, то кооператив приступает к строительству. Нанимаются подрядные организации, граждане вносят денежные средства. Когда возведение боксов завершено, объект подлежит вводу в эксплуатацию. Каждый бокс закрепляется за определённым членом.

Председатель занимается:

• заключением договоров с обслуживающими организациями на оказание коммунальных услуг (предоставление воды, электроэнергии, отвод канализации);
• организацией круглосуточной охраны;
• ремонтом и обслуживанием общего имущества (дорог, забора, коммуникаций);
• представлением интересов ГСК в государственных органах.

На регулярных общих собраниях утверждается бюджет, размер членских взносов, избирается председатель, бухгалтер, ревизионная комиссия.

Чтобы оформить право собственности на гараж, гражданин должен полностью выплатить пай. После перечисления средств человеку следует взять справку у председателя. С этим документом нужно обратиться в Росреестр, а также подать заявление на регистрацию права собственности. Владельцу нужно будет предъявить паспорт.

Специалистам Росреестра также могут потребоваться иные документы. Например, техпаспорт на помещение из БТИ, где будут указаны характеристики строения (площадь, габариты стен, высота потолка и т.д.).

Также при первых регистрациях могут потребоваться документы о ГСК:

• копия устава;
• копия решения о выделе земельного участка;
• копия акта о вводе объекта в эксплуатацию;
• копия решения о выделении земельного участка.

В течение 12 рабочих дней выносится решение о регистрации права собственности. Стоимость услуги составляет 2 000 рублей. Свидетельство гражданину выдано не будет – вместо этого документа используется выписка из ЕГРН.

Земля ГСК может предоставляться на различных основаниях – собственности, долгосрочной аренды или постоянного пользования. Обычно власти выделяют участки на ограниченный период времени, чтобы в будущем иметь возможность пересмотреть своё решение. Площадки для новой застройки всегда нужны городским властям, и гаражные кооперативы хорошо подходят для таких целей.

Участок выделяется всему кооперативу сразу, хотя и размечается на отдельные части для размещения дорог, боксов, забора, ворот, административных зданий и т.д. Выделить землю под одним гаражом как отдельный объект недвижимости практически невозможно. Для этого будет необходим кадастровый паспорт, где должны быть отмечены границы участка и объекта, стоящего на нём.

Имущество в кооперативе делиться на общее и объекты, принадлежащие конкретному члену организации. Практически всегда для экономии места гаражи строятся массивами. Стена одного бокса является также стеной для соседнего. В итоге нет физической возможности отделить одно помещение от другого. Гараж в этом случае не является самостоятельным строением.

Единственный вариант – оформить долевую собственность вместе со всеми владельцами гаражей в определённом блоке. Но на деле это сложно реализовать, и практической пользы от такого мероприятия нет.

Акт ввода объекта в эксплуатацию

Риски

Угрозы сравнять гараж с землей – не пустой звук. В ст. 622 ГК РФ можно прочесть информацию, что по завершению аренды участок необходимо вернуть в первоначальном состоянии, то есть – без каких-либо построек на нем. Поэтому в открытый конфликт с правлением кооператива вступать не стоит.

Риски заключаются не только в опасности остаться без места для гаража. Существует риск давления и невыплат паевых взносов по самым разным причинам – нет свободных финансов, не завершен финансовый отчет за год и так далее. В итоге пай выплатят, но могут существенно затянуть сроки.

Связанные с ГСК бумаги, особенно связанные с платежами, стоит хранить в отдельной папке. Даже неважный, на первый взгляд документ на деле окажется необходимым.

Проблемы и варианты их решения

Существует достаточно большая проблема со своевременными выплатами паёв. Граждане получают в пользование гаражи и начинают тянуть с погашением задолженности. Председатели погашают задолженности перед подрядчиками из других источников. А бороться с должниками не у всех хватает терпения и возможности.

При необходимости перевода прав на гараж на другого человека, например, при наследовании, оказывается, что бывший владелец был собственником паенакоплений, а не гаража. И наследовать гражданин может деньги, а не имущество. Выход из такой ситуации – выплатить пай и постараться оформить взнос «задним» числом. Обычно с этим проблем не возникает.

Часто возникают сложности у тех, кто решил приобрести гараж, расположенный в кооперативе у собственника. В 2020 году существуют большие проблемы с исполнением решений общего собрания и председателя ГСК. Новые владельцы гаражей не предоставляют информацию о себе, не вступают в члены организации в установленном порядке, переезжают и продают гаражи.

В итоге нет возможности проконтролировать, уплатил ли владелец все полагающиеся взносы. Сделать это можно только у председателя, который может просто отказаться выдавать подобную информацию в письменном виде. Бухгалтерский учёт также может вестись в неполном объёме. Вариант решения – обратиться с официальным запросом и при отсутствии ответа подать жалобу в прокуратуру.

Гражданин всегда находится в большой зависимости от кооператива. Например, земельный участок под гаражом нельзя оформить в собственность. Сама земля выделяется на праве долгосрочной аренды или постоянного пользования. Если бы субъектом такого права был гражданин, то можно было бы обратиться за предоставлением участка в собственность.

Так, дачная приватизация возможна потому, что конкретному человеку выделен участок в определённых границах. Сегодня можно зарегистрировать право собственности на основании поданной декларации. У владельцев боксов в ГСК такой возможности нет.

В некоторых случаях сам ГСК не имеет документов на землю. Например, комплекс образовался ещё в 70-е годы, руководство организации не интересовалось правовыми основаниями размещения боксов на данном участке. Такая ситуация чревата сносом боксов. Нужно как можно скорее готовить проект выделения земельного участка для ГСК и обращаться в местную администрацию.

Оформление гаража в собственность в гаражном кооперативе начинается с обращения в Кадастровую палату для получения паспорта. Читайте далее, можно ли сдать долю гаража.

Подводные камни и нюансы

Подписанное заявление о выходе из ГСК.

Никому не хочется платить за услуги по содержанию гаражного кооператива, но обойтись никак нельзя. Нет завалов мусора, есть вода и свет, а охрана не пускает посторонних на территорию.

Необходимо тщательно все обдумать, прежде чем выявлять желание выйти из состава кооператива. Договора на оказание услуг придется составлять самому, и далеко не факт, что стоимость их обойдется дешевле.

К тому же, за отсутствие головной боли и переживаний о сохранности своего авто стоит заплатить – надежный присмотр стоит денег.

Итог

Выход из гаражного кооператива – важный шаг, и перед тем как предпринимать какие-либо действия, необходимо тщательно взвесить за и против. Не факт, что самостоятельное оформление всех бумаг обойдется дешевле, а прямая конфронтация с правлением ГСК может закончиться весьма плачевно – потерей гаража.

Когда заведенные Правлением ГСК отношения и порядки не устраивают многих, то стоит задуматься о смене руководителей на более расторопных и энергичных, способных все наладить.

А уход из ГСК и потеря членства может привести к тому, что человек станет изгоем, рискующим не попасть к своему гаражу, или в худшем случае вообще остаться без места.