Как получить разрешение на перепланировку квартиры

Принять решение о перепланировке — ответственный шаг, который нужно обдумать: выбрать компанию для подготовки проекта, отложить деньги на ремонт и документы, спланировать работы в квартире с учетом сроков выдачи разрешения.

Мы в АПМ-1 знаем об этом не понаслышке, так как больше 7 лет занимаемся перепланировками и отвечаем на вопросы клиентов.

Чтобы разобраться было проще, написали про общий порядок перепланировки, он поможет тем, кто решился что-то изменить в своей квартире, понять, что их ждёт и к чему готовиться. Расскажем, с чего начать, сколько ждать разрешения, как быть, если перепланировку сделали давно, а теперь надо продать квартиру.

Если вам нужна личная консультация, звоните нам по телефону +7 (495) 126-72-24 — это бесплатно.

Определитесь с примерным проектом

Подумайте, что вы хотите изменить в своей квартире, и отразите на эскизе или в дизайн-проекте. Лучше сразу отказаться от вариантов, которые заведомо не получится реализовать.

Вот примеры того, что можно сделать при перепланировке:

• изменить границы комнат;
• перенести или расширить проемы;
• убрать двери и оформить арки;
• объединить и расширить санузел;
• объединить комнату и кухню с электрической плитой.

В каждом из этих случаев есть много нюансов, связанных с тем, в какой стене будет новый проем — несущей или ненесущей, какие перекрытия в доме, какая планировка в квартире у соседей сверху и снизу. Подробнее все это учтут специалисты из проектного бюро, к которым вы обратитесь за проектом перепланировки. Но самые очевидные запреты нужно знать сразу, чтобы потом не переделывать эскиз.

Вот что запрещено при перепланировке:

• объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату;
• объединять жилую комнату и лоджию;
• выносить батареи центрального отопления на балкон;
• подключать теплые полы к центральному отоплению.

Подробнее о том, что разрешено, а что запрещено при перепланировке, читайте в наших статьях:

Какие перепланировки не требуют согласования;

Ремонт без ошибок: основные правила и частые нарушения.

На практике объединить лоджию с комнатой вы не сможете, но убрать подоконный блок и поставить окна в пол закон разрешает. Если хотите кухню-студию, учитывайте, что ее получится сделать только с электрической плитой.

План квартиры после ремонта можно готовить вместе с дизайнером или самостоятельно. При обращении к дизайнеру вы сразу увидите, как перепланировка поможет преобразить пространство и какие интерьерные решения подойдут. Это поможет раньше начать планировать ремонт.

Квартира с элементами скандинавского стиля в ЖК «Лица», Москва. Дизайн АПМ-1. Ссылка на все дизайн-проекты.

Ответственный и компетентный дизайнер учет основные требования к перепланировке и выполненные им чертежи можно будет показать проектному бюро. Вот так выглядит план квартиры из дизайн-проекта:

Но тратить деньги на дизайн-проект необязательно, если вы к этому не готовы или предпочитаете сначала обсудить возможность перепланировки с экспертами. Некоторые дизайнеры могут предложить красивый вариант, который потом не получится реализовать. Поэтому эскиз можно нарисовать от руки. Главное — объяснить специалистам, что вы собираетесь сделать.

Не забудьте отразить в эскизе:

• перегородки и двери;
• встроенные шкафы;
• гигиенические души;
• биде;
• декоративные ниши из гипсокартона;
• подиум;
• точное место плиты и раковины на кухне.

В каких случаях нужно разрешение на перепланировку квартиры?

Этот вопрос не так уж и прост, как кажется. В нашем понимании перепланировка – это снос или установка новых стен, устройство ниш и другие «глобальные» работы. Но закон с вами не согласен, и вы с удивлением можете узнать, что под официальным понятием «перепланировка» подразумевается множество видов работ:

• Снос, перенос, установка стен (в том числе несущих) и перегородок;
• Устройство ниш и проемов;
• Изменение границ помещений;
• Изменение конструкции пола, замена напольного покрытия, обустройство водяных теплых полов;
• Замена газовой плиты на электрическую;
• Перенос, демонтаж и установка сантехнических изделий;
• И другие.

Получить больше информации о допустимых и недопустимых работах по перепланировке можно в пункте 1.7 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Выберите проектное бюро

Чтобы согласовать перепланировку, эскиза или дизайн-проекта недостаточно. Нужен профессионально составленный проект перепланировки. Его может подготовить только проектное бюро — компания, которая состоит в саморегулируемой организации проектировщиков (СРО).

Специалисты-проектировщики изучат эскиз, осмотрят квартиру и дадут профессиональную оценку — можно реализовать то, что вы задумали, или есть нарушения. В последнем случае вам подскажут, какие изменения внести, чтобы все согласовали без вопросов.

На основе вашего эскиза в проектном бюро подготовят проект перепланировки. Он стоит от 15 000 рублей. Выглядит вот так:

(pdf, 8,77 Мб)

К проекту нужно будет приложить выписку из реестра СРО, в которой состоит компания-проектировщик. Поэтому, когда заказываете проект, обязательно проверьте, является выбранная фирма членом СРО, или нет. Это могут подтвердить документы, выданные саморегулируемой организацией, или самостоятельно проверьте фирму через сайт ассоциации «НОПРИЗ».

Например, наша компания АПМ-1 состоит в саморегулируемой организации «МежРегионПроект». СРО выдала нам свидетельство о допуске к работам по составлению проектной документации. Оно выглядит вот так:

При выборе проектного бюро обращайте внимание на опыт работы компании. Лучше, чтобы она также оказывала услуги по согласованию перепланировки — это значит, что специалисты фирмы в курсе последних изменений и знают, на какие тонкости инспекторы Мосжилинспекции обращают особое внимание.

Например, у нас можно заказать просто проект перепланировки, а можно — . Тогда на момент обращения в проектное бюро ваше участие в согласовании перепланировки закончится, остальное сделают за вас.

В проектном бюро вам помогут с картой действий и подскажут, куда обращаться дальше. В нашем бюро это выглядит так:

Закажите техпаспорт

Для согласования перепланировки понадобится техпаспорт на квартиру. Во-первых он нужен Мосжилинспекции, чтобы сравнить учтенный план квартиры и тот, который вы предлагаете. Во-вторых, необходимо проверить, все ли правильно указано в документах БТИ. Особенно это актуально для старых домов. Если есть несоответствия между реальностью и данными в техпаспорте, их лучше устранить до обращения в Мосжилинспекцию.

Техпаспорт выдают МосгорБТИ и другие фирмы, которые имеют право проводить техинвентаризацию. В Москве это, к примеру, Ростехинвентаризация и МособлБТИ. Если последний раз техник БТИ осматривал квартиру больше 5 лет назад, стоить техпаспорт будет около 10 000 рублей. Если техпаспорт свежий, то есть его выдали или обновляли меньше чем 5 лет назад, стоимость будет ниже — 2400 рублей.

Выглядит техпаспорт вот так:

Ссылка на техпаспорт

Техпаспорт нужен не только на свою квартиру, а также квартиры сверху и снизу по этажу. Это важно, потому что соседи могут сделать перепланировку и перенести границы санузла, кухни, жилой комнаты, а от этого зависит, как вы сможете двигать границы своих помещений. Документы на перепланировку без этих планов у вас примут, но в неблагоприятном случае можно получить отказ в согласовании.

Объединение кухни и комнаты

В квартирах старой застройки большой проблемой является кухня, ее помещение настолько мало, что разместиться всем членам семьи за одним столом просто невозможно. Именно это чаще всего заставляет владельцев квартиры задуматься о перепланировке, при которой кухня объединяется с жилой комнатой. Но при этом важно помнить о запретах на проведение таких действий, кстати, их немало:

• нельзя переоборудовать вентиляционные проемы, сужать их, переносить, закрывать мебелью;
• переносить газовую плиту дальше, чем на 1 метр от определенного места;
• сносить полностью стену между кухней и жилым помещением;
• оборудовать кухонную зону в жилой комнате.

Еще недавно владельцы квартир в старых домах выносили кухню на балкон, а освободившееся пространство использовали как столовую. Сегодня это категорически запрещено.

Что же можно сделать в этом случае? Как вариант – газовую плиту заменить на электрическую. Такой вариант удовлетворяет требованиям законодательства, поскольку не является опасным для человека

. при этом под контролем газовой службы необходимо вывести газовое оборудование из кухни.

Такая перепланировка квартиры в панельном доме потребует сохранения несущей стены. Но можно выполнить широкий проем

. Если стена не относится к несущей, ее можно удалить, но при этом обязательно зонирование пространства. Добиться этого можно сменой напольного покрытия или поклейкой флизелиновых обоев.

Обратитесь к автору проекта дома — нужно не всем

Если в ходе перепланировки вы задумали что-то сделать с несущими стенами, добавится дополнительный этап — обращение к авторам проекта дома. Они должны дать добро на такие изменения. У авторов проекта дома нужно заказать заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности проведения планируемых работ.

Техническое заключение выдают либо сами авторы проекта дома, например, МНИИТЭП, либо специальная . В нее нужно обращаться, если дом построен давно и его автора найти уже невозможно или он больше не может выдать заключение.

Куда обращаться по поводу перепланировки квартиры за разрешением

К авторам проекта дома нужно идти, если в доме деревянные перекрытия — например, в сталинках. Даже если изменения не касаются несущих стен.

Проектное бюро не может составить техническое заключение от автора проекта дома, но может помочь найти его и получить нужный документ. Узнавайте в компании, в которую обратились, оказывают ли они такую услугу.

Зачем необходимо получать разрешение на перепланировку квартиры?

Получения разрешения на перепланировку требует законодательство (а точнее – Жилищный кодекс РФ, Статья 26), что уже является веской причиной заняться этим вопросом. Выполнение перепланировки без предварительного согласования и разрешения влечет за собой административную ответственность, но главное – может стать причиной серьезных проблем, вплоть до обрушения стен, перекрытий или несущих конструкций здания. В ряде случаев отсутствие разрешения и негативные последствия самовольной перепланировки могут сталь причиной лишения собственности на недвижимость. Согласитесь, это слишком высокая цена за нежелание делать все по закону.

Подайте документы в Мосжилинспекцию через МФЦ

Жители Москвы обращаются в региональные органы не напрямую, а через МФЦ — . Поэтому и документы в Мосжилинспекцию нужно подавать через МФЦ.

Представители юридических лиц подают документы лично в Мосжилинспекции.

Сейчас активно развивается дистанционный доступ к услугам. Можно подать документы и онлайн через московский портал госуслуг, но для этого понадобится, чтобы проект перепланировки был подписан электронной подписью составившей его компании. Это не проблема, мы оказываем такую услугу.

В МФЦ вы напишете заявление, в нем должны расписаться все собственники.

Если такой возможности нет, нужно заранее составить нотариальную доверенность. Вот пример доверенности на подачу документов нашими сотрудниками, доверенность на членов семьи будет выглядеть примерно так же:

Рассматривать заявление будут 4 недели. Этот срок может быть больше, если Мосжилинспекции понадобится запросить дополнительные согласования — например, с Мосгорнаследием, если дом относится к культурным объектам. Продлить могут максимум на 30 рабочих дней, это еще 6 недель.

Какие документы нужны для перепланировки квартиры

Получите разрешение

Если с документами все будет в порядке, Мосжилинспекция выдаст распоряжение о согласовании перепланировки. Оно выглядит вот так:

Но не всегда сразу получается получить решение о согласовании. Если по каким-то документам есть вопросы, Мосжилинспекция может приостановить рассмотрение документов. Обычно это называют решением о приостановке. В таком решении будет сказано, что и когда нужно сделать, чтобы рассмотрение документов продолжилось.

Вот пример решения о приостановке из-за того, что в пакете документов не было копии техпаспорта, а самостоятельно Мосжилинспекция в МосгорБТИ тоже не смогла его получить:

Если ошибки в документах критичные, в согласовании могут отказать. Это значит, что все документы придется подавать заново, если получится устранить нарушения, обычно это требует изменения в проектной документации и планах ремонта.

Вот пример решения об отказе в согласовании перепланировки из-за того, что не проверили расположение комнат в квартире снизу. В результате кухня оказалась над жилой комнатой соседей, а это запрещено:

Нововведения

Относительно недавно были внесены некоторые изменения в действующее законодательство, в соответствии с которыми порядок согласования перепланировки проводится по упрощенной форме. В первую очередь, изменились мероприятия, которые требуют или не требуют согласия.

В первую категорию входят следующие процедуры:

• обустройство ванных и уборных комнат;
• переустановка или использование новых газовых приборов;
• покупка электрических плит вместо стоящих ранее кухонных очагов или газовых плит;
• демонтаж перегородок или устройство проемов в установленных перегородках, если они окружающих газифицированные помещения;
• внесение каких-либо корректировок в конструкцию несущей стены;
• обустройство проемов или самих конструкций перекрытий;
• заделка проемов, которые были самовольно сделаны в каких-либо перекрытиях или стенах.

При этом появились и новые категории, которые не требуют предварительного согласования. В частности, это касается внесения изменений в конструкцию несущих перегородок, которые находятся далеко от «мокрых» зон, а также остекления балкона или установки кондиционера.

Также стоит отметить, что при проведении перепланировки не должны ухудшаться жилищные условия в указанном помещении, а помимо этого также не должно затрагиваться имущество ближайших соседей. Самое главное – это отсутствие каких-либо корректировок в конструкции здания, которые отключают или каким-либо образом нарушают прочность несущих конструкций, что может привести к их разрушению.

Отдельное внимание стоит уделить тому, что теперь запрещено заниматься расширением мокрых зон путем присоединения к ним каких-либо жилых помещений даже в том случае, если под указанной недвижимостью внизу в принципе никто не живет.

Помимо всего прочего, сегодня можно провести согласование в кратчайшие сроки, если указанное помещение соответствует нормам, прописанным в типовых проектах.

Сделайте ремонт — на это есть год

Ремонт в квартире можно делать в течение года, пока действует разрешение от Мосжилинспекции. Если не укладываетесь, один раз этот срок можно продлить, подав заявление, максимум — на полгода.

При ремонте важно в точности соблюдать проект, который подали на согласование. Любое отклонение может повлечь отказ в приемке работ Мосжилинспекцией.

Для скрытых работ подписывайте акты у проектной компании — это, например, гидроизоляция пола, усиление дверных проемов металлоконструкциями. Полный перечень актов на скрытые работы есть в приложении 16 к административному регламенту по согласованию, который утвердило правительство Москвы постановлением от 25 октября 2011 г. № 508-ПП.

Работы заказывайте у профессиональных строителей, которые состоят в строительной СРО. Они смогут подписать акты, которые понадобятся Мосжилинспекции. Проверить членство строителей в СРО можно на сайте ассоциации «НОСТРОЙ».

Соблюдайте проект перепланировки, привлекайте профессиональных строителей и тогда проблем с дальнейшим согласованием не будет.

Где проводится согласование перепланировки

Узаконить внесение изменений можно, обратившись в орган местного самоуправления. В каждом регионе есть отделение Государственной жилинспекции. Кроме того, в администрациях подмосковных городов примерно раз в месяц проводятся заседания профильных комиссий, в ходе которых принимаются решения по заявкам граждан. Существуют проекты типовых перепланировок, и, если решено было воспользоваться одним из них, достаточно представить выбранный типовой проект, заявление и стандартный набор документов. Если же вы предпочли собственную задумку, придется посетить еще одну инстанцию – Управление архитектуры, где проект перепланировки пройдет процедуру утверждения. Кроме того, идея предварительно должна быть одобрена вашей управляющей компанией.

Вызовите инспектора

Когда ремонт готов, двери на месте, можно вызывать инспектора Мосжилинспекции на проверку. Не получится сдать черновой ремонт, чтобы потом быстро все переделать. Инспекторы выходят, когда работы уже окончены.

Задача проверяющего — установить, что ремонт совпадает с представленным проектом и не допущено никаких нарушений. Если сомневаетесь, можете заказать услугу сопровождения от компании, которая помогает с согласованием. У нас, к примеру, такая опция есть. Перед инспектором квартиру проверит специалист, и если будут какие-то мелкие недочеты, допущенные строителями, скажет, что их нужно устранить.

Если все будет хорошо, инспектор уйдет составлять акт о завершенных работах.

Получите акт о проведенной перепланировке

Акт о завершенной перепланировке нужно забрать в Мосжилинспекции, подписать со строителями и проектировщиками, подписать самому и вернуть обратно в МЖИ. Его дают в нескольких экземплярах, подписывайте все.

Выглядит акт вот так:

Акт о завершенных работах обязательно нужно сдать обратно в Мосжилинспекцию после подписания. Потом можно будет забрать свой экземпляр в МФЦ.

Закажите техплан и обратитесь в Росреестр

Чтобы завершить согласование перепланировки, изменения нужно записать в государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Его ведет Росреестр. Это необходимо, чтобы дальше при сделках с квартирой не было проблем.

Для Росреестра нужен техплан — это еще один документ, не техпаспорт и не проект перепланировки. Его готовит кадастровый инженер. Контакты можно узнать в проектном бюро или в БТИ.

Кадастровый инженер подготовит техплан квартиры на диске, в электронном виде. Так его и нужно передать в Росреестр.

Как зарегистрировать перепланировку в Росреестре

Какие документы нужны

Список документов, которые надлежит иметь для оформления разрешения таков:

• Личный паспорт владельца квартиры (плюс одна копия).
• Документ, подтверждающий право владения помещением (свидетельство или иной).
• Поэтажный план дома.
• Проект или эскиз намечаемых изменений в планировке квартиры. К нему следует приложить договор на проведение работ с подрядчиком. Затруднения могут возникнуть, если перепланировка намечается к проведению собственными силами. Лучше, все-таки, запастись договорами с квалифицированными строителями.
• Выписка из домой книги, оформляемая в управляющей компании.
• Техническое заключение БТИ.
• Оформленное в письменном виде согласие на перепланировку других собственников квартиры.
• Документ, подтверждающий отсутствие долгов по «коммуналке». Обычно это выписка из лицевого счета (он может и не потребоваться, но лучше иметь под рукой).
• Платежные документы, подтверждающие внесение денег за оформление заключения или разрешения. Если эта услуга бесплатная этот документ не требуется.