Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры в новостройке

Проверка застройщика

Приобретение жилья — рискованный процесс, причем особенно высокие риски возникают при покупке квартиры в недостроенном доме. К основным проблемам, связанным с новостройкой, относятся:

• долгострой, при котором жилье возводится слишком долго;
• банкротство застройщика, из-за которого невозможно достроить объект;
• обман компании, которая заключает с дольщиками не ДДУ, а другие соглашения, по которым не действует государственная защита покупателей;
• фирма продает одну квартиру нескольким покупателям;
• по вине строительной фирмы возникают простои во время оформления имущества.

Для предотвращения таких ситуаций осуществляется проверка застройщика. Для этого выполняются следующие действия:

• изначально выбирается компания, входящая в реестр добросовестных застройщиков, ведущих деятельность исключительно на основании положений Федерального закона № 214-ФЗ;
• проверяется фирма: изучаются ее документы, которые должны располагаться на официальном сайте в свободном доступе;
• оцениваются отзывы прошлых покупателей и клиентов;
• изучается срок работы предприятия, причем желательно отказаться от приобретения жилья, продающегося новой организацией;
• проверяется членство строительной фирмы в соответствующей СРО.

Только при качественной проверке на надежность можно быть уверенным в законности сделки и добросовестности предприятия.

Процесс проверки компании считается не слишком сложным, но важным, так как он позволяет получить максимум информации о ней. Процедура делится на этапы:

1. Поиск сведений о предприятии в интернете. У официальных компаний должен быть свой сайт, на котором располагаются учредительные документы и информация о сроке и успешности работы.
2. Запрос других документов у непосредственного застройщика и в государственных организациях. Это позволяет сравнить бумаги компании с оригиналами.
3. Изучение проектной декларации. С помощью этой документации выявляется наличие или отсутствие разрешений, определяются параметры будущего строения.
4. Проверка лицензии на строительство и бумаг на земельный участок. Все разрешения, имеющиеся у застройщика, должны быть действительными и официальными. Некоторые компании занимаются строительством без лицензии, что в будущем приводит к сложностям во время сдачи дома в эксплуатацию.
5. Проверка информации о том, включена ли компания в реестр добросовестных застройщиков.
6. Изучение страховки, которая должна быть действительной и подходящей для строительства дома.

Если оформляется ипотека для покупки квартиры в новостройке, то дополнительно сам банк проверяет застройщика. Если компания является неблагонадежной, эта информация передается заемщику.

Самостоятельная проверка достоверности полученной информации

Оценить надежность застройщика на длительную перспективу в настоящее время в России достаточно сложно. Однако не будет лишним получить следующую информацию:

1. Сведения на форумах дольщиков. В информации от других дольщиках обязательно будет негатив. Поэтому насторожится следует, если сведения выглядят слишком объективными и их достаточно много. Граждане редко пишут положительные отзывы. Но излишки негативных должны заставить насторожиться.
2. Информация о судебных разбирательствах. Кроме того, можно поискать слухи о скором банкротстве предприятия. Или поиске кризисного управляющего. Косвенным признаком скорого банкротства является наличие сверхвыгодных предложений, которые не соответствуют средней цене по аналогичному рынку. Сведения о скором банкротстве можно найти на сайте арбитражного суда.
3. Данные на сайтах отзывов. Имеются в виду специальные сайты, предназначенные исключительно для отзывов потребителей. В них размещается субъективные мнения граждан на конкретную услугу. По общей картине можно сделать объективные выводы.

Из полученных данных можно сделать выводы о принципах работы предприятия, об отношении к дольщикам. Возможно на данном этапе выявится информация, которая поможет избежать сотрудничества с ненадежным партнером.

Риски неправильного выбора компании застройщика

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: 7 (499) 553-09-05 в Москве, в Санкт-Петербурге, по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

1. Как уже было написано, вы можете стать жертвой мошенничества.
2. Компания застройщик может обанкротиться.
3. Могут случиться непредвиденные обстоятельства. К примеру, экономический кризис или серьезное стихийное бедствие.
4. Срок строительства может быть существенно перенесен.
5. Существует опасность некачественного строительства вследствие использования плохих материалов.
6. Опасность повышения цены за квартиру в процессе строительства.

Существует целый комплекс механизмов, которые помогут избежать потенциальных рисков и не попасть в руки мошенников. Эти механизмы сводятся к четырем главным правилам:

1. При выборе компании застройщика обязательно проверьте ее репутацию. Для этого вам нужно найти более подробную информацию о компании в интернете. Причем не стоит искать правду на официальном сайте компании. Лучше воспользуйтесь тематическими форумами, где найдете жильцов из объектов недвижимости, уже построенных фирмой. Также проверьте, не значится ли компания в различных черных списках, которыми так же изобилует интернет. Так же составляются специальные рейтинги компаний и так называемые «белые списки«. Обязательно поинтересуйтесь, сколько у компании было успешных проектов. Если компания успешно сдает в срок свои объекты, их жильцы не жалуются на качество строительство, и у компании нет так называемого «долгостроя», скорее всего застройщик добросовестно отнесется и к объекту, в который вы хотите инвестировать. Третьим важным индикатором будет банковская поддержка строительства. Банки очень серьезно рассчитывают риски, обеспечивают страхование. Таким образом, возможность оформления ипотеки при покупке квартиры, предоставляемая крупным банком — показатель надежности фирмы.
2. Проверка сроков функционирования компании. Этот пункт напрямую связан с предыдущим. Если фирма застройщик работает год или даже меньше года, вы очень сильно рискуете, выбирая именно ее. Вы не сможете найти в глобальной сети никаких подтверждений, что компания — не мошенник. Рассчитывать на надежность компании можно, если она работает в нужном вам сегменте уже не менее 5 лет.
3. После того как вы проверите репутацию компании и сроки ее функционирования, рекомендуется проверить жилье при личном осмотре. Стоит съездить на стройплощадку и понаблюдать за темпами строительства. Если вы заметите даже первые признаки заморозки проекта, вам стоит задуматься, действительно ли стоит инвестировать в эту фирму.
4. Помимо всего перечисленного необходимо будет проверить документацию компании. Прежде всего ознакомьтесь с документами, которые подтверждают права фирмы на землю. Проверить законность этого документа несложно. В нем должно быть указано, что земля была приобретена, к примеру, в результате торгов. Так же обратите внимание на то, как земля должна быть использована согласно этому праву. В графе «целевое назначение» должно значиться «для строительства жилого дома». После знакомства с правом собственности попросите представителей компании показать вам разрешение на строительство, проектную декларацию и заключение экспертов по ней. Не будет лишним так же потребовать финансовые документы. Они не являются корпоративной тайной и компания обязана будет их предоставить.

Предлагаем ознакомиться Реестр лицензий на медицинскую деятельность: проверка на подлинность лицензий

Заключение

Подведем итоги. В настоящее время очень сложно найти надежного застройщика. На рынке строительства существует очень много мошенников или просто несостоятельных компаний. Риски потерять деньги велики, если не подходить к выбору компании застройщика серьезно.

Памятка потребителю как выбрать надежного застройщика:

1. При выборе застройщика важно проверять все документы, имеющиеся у компании по объекту.
2. Необходимо узнать, насколько темпы строительства соответствуют заявленным компанией срокам сдачи объекта.
3. Важно уточнить, сколько лет компания работает на рынке жилья в нужном вам сегменте. Отдавайте предпочтение компаниям, которые работают в сфере строительства уже много лет. При этом посещайте форумы, на которых общаются люди, купившие квартиры в домах, построенных этими фирмами. Проверьте репутацию компании.
4. К подписанию договоров подходите максимально серьезно.

Следуя вышеперечисленным правилам, вы минимизируете риски, а в случае непредвиденного банкротства застройщика вы сможете вернуть свои деньги через суд.

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Чтобы выбрать надежного Застройщика при покупке квартиры, имеет смысл пройтись по ряду показателей его деятельности. Эти показатели бывают количественные и качественные. В совокупности они дают объективную картину деятельности компании, на основе которой уже можно принимать решение о выборе.

К количественным показателям относятся:

• Финансовое состояние компании-застройщика (с результатами официальных финансовых отчетов);
• Срок работы компании на рынке (точнее – срок ее активной деятельности в качестве Застройщика);
• Масштаб компании (т.е. общий объем ее текущих строительных проектов);
• География работы компании (работать сразу в нескольких регионах может позволить себе только крупная компания с устойчивыми источниками финансирования);
• Количество успешно завершенных строительных проектов, с учетом их типа и масштаба (это один небольшой дом, или это целый жилой микрорайон);
• Адекватная ценовая политика (т.е. соответствие цен Застройщика текущим рыночным ценам, с учетом степени готовности объекта);

Качественные показатели – это:

• Поддержка местной администрации (уменьшает вероятность возникновения административных проблем, связанных с земельными вопросами, подключением к энергосетям, получением согласований, разрешений, и т.п.);
• Партнерство с крупными банками (как предоставляющих проектное финансирование строительства, так и предлагающие ипотечное кредитование дольщикам под проекты конкретного Застройщика);
• Участие крупных инвесторов (в т.ч. фондов и госкорпораций) в акционерном капитале головной структуры Девелопера
• Ключевые подрядчики компании (авторитетные подрядчики прибавляют авторитета самому Застройщику);
• Наличие профессиональных наград и отраслевых рейтингов у компании-застройщика;
• Тип договора, по которому реализуются квартиры в строящемся доме (в соответствии с законом 214-ФЗ, или в обход этого закона);
• Наличие других крупных бизнесов у главного акционера компании-застройщика (это дает потенциальную возможность акционеру оказать финансовую поддержку своей компании за счет своих сторонних ресурсов, в случае необходимости);
• Непрерывный темп ведения строительства (без задержек и замораживания строительства объектов – говорит об отлаженности бизнес-процессов компании);
• Независимые оценки текущей деятельности компании-застройщика, опубликованные на крупных экономических, аналитических и отраслевых порталах (на портале РБК, например). Такие оценки дают представление о репутации компании в профессиональной бизнес-среде;
• Отзывы соинвесторов и дольщиков по проектам строительства (в т.ч. на тематических форумах).

Всю эту информацию можно найти на сайте самого Застройщика, в его проектных декларациях (которые он публикует к каждому своему проекту), в интернете на аналитических порталах строительной отрасли. Можно запросить напрямую у Застройщика некоторые документы, которые он обязан предоставлять потенциальным дольщикам (согласно ФЗ-214) в целях раскрытия информации о своей деятельности.

Где и как собирать эти сведения о Застройщике – смотри в ИНСТРУКЦИИ, по ссылке в конце статьи.

Предлагаем ознакомиться Можно ли отменить дарственную на квартиру — причины и сроки

Вторичный рынок

На вторичном рынке смена собственника происходит путем заключения договора купли-продажи. Риск остаться без жилья велик. Причин всего две:

• юридическая неграмотность обеих сторон;
• умышленные неправомерные действия продавца с целью наживы, или попросту – мошенничество.

Даже если со стороны продавца действует риелтор, юрист, необходимо вооружиться знаниями и проконтролировать ход сделки.

Как проверить чистоту купли-продажи на вторичном рынке

Если выбор сделан, не стоит сразу выказывать свое восхищение объектом и поспешно оформлять задаток. Необходимо узнать историю жилья, проверить, законны ли действия продавца, все ли документы предоставлены им для отчуждения имущества, получены ли разрешения.

Проверка правомочий продавца

Инициировать продажу квартиры может только собственник или несколько собственников, которым принадлежит недвижимость. Сведения о том, кто действительно является собственником квартиры, содержатся в документах:

• Свидетельстве о праве собственности, которое выдавалось до 2020 г., или выписке ЕГРН. Оба документа являются действующими и подтверждают, что квартира зарегистрирована на продавца в Росреестре.
• Правоустанавливающем документе на квартиру, например — свидетельстве о праве на наследство.

Покупателю необходимо сверить ФИО собственника, указанное в выписке, с паспортными данными продавца, обратить внимание на адрес. Бывает, опечатка в одну цифру — уловка мошенников, пытающихся продать другую квартиру по схожему адресу.

Проверка документов на квартиру

Заранее определив, какие документы проверять при покупке квартиры и с какой целью, будет проще выстроить конструктивный диалог с продавцом, высказать опасения и обосновать необходимость предоставления справок.

В основной перечень документации для поверки чистоты сделки входит:

• паспорт продавца;
• свидетельство о праве собственности;
• правоустанавливающая документация (договор купли-продажи, приватизации; свидетельство о праве на наследство, дарственная или иной документ);
• справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;
• архивная выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных собственниках;
• выписка с лицевого счета, квитанции об оплате за предоставленные коммунальные услуги;
• доверенность, если от лица продавца действует его представитель.

Помимо указанных документов, иногда необходимо запросить иные справки, разрешения. Их перечень зависит от числа и состава владельцев имущества.

Продажа от содольщиков

Собственник может быть не один, а несколько. При этом сделка признается законной, если:

• Оформляется 1 ДКП, где все совладельцы указаны как продавцы своих долей.
• Оформляется несколько договоров. Тогда каждый из совладельцев должен дать другому согласие на продажу или отказ от покупки части квартиры. Так проходит процедура, предписанная ст. 250 ГК РФ, называемая «преимущественным правом покупки». Без ее соблюдения сделку легко оспорить.

Впоследствии договор о купле-продаже квартиры необходимо в обязательном порядке заверить у нотариуса.

Продажа квартиры (доли) несовершеннолетнего

Также оспоримой может быть сделка, где собственником всей квартиры или ее части является несовершеннолетний. По закону дети не могут совершать сделки купли-продажи, их права представляет опекун, усыновитель или родитель. С 14 лет дети сами могут продавать свою недвижимость, но с письменного разрешения родителей (опекунов). Сделка должна быть одобрена органами опеки и попечительства. Разрешение выдается, если продавец предоставит несовершеннолетнему альтернативное жилье, не меньшее по квадратуре и в долевом соотношении, чем продаваемое. Если у продавца нет разрешения органов опеки, то в будущем ребенок, чью долю продали, сможет оспорить сделку в суде.

Незаконной является сделка и в случае продажи квартиры родителями, если жилье было куплено с привлечением маткапитала, а доля несовершеннолетнему не выделена. Продажа такой квартиры под вопросом, поскольку родители при получении «детских» денег обязуются выделить ребенку жилплощадь. Невыполнение обязательств грозит неприятностями с ПФ, прокуратурой, ООП. Подробнее: Обязательство о выделении доли детям по материнскому капиталу

Продажа квартиры в общей собственности

Особенности имеет продажа квартиры, купленная в браке. Если у супругов не выделены доли, жилье считается совместной собственностью. Сделка по отчуждению, осуществляемая одним из супругов, должна подкрепляться письменным разрешением второго супруга на продажу, заверенным нотариусом.

Даже если собственность разделена по соглашению, покупателю лучше запросить разрешение от супруга хотя бы в простой письменной форме.

Продажа квартиры в ипотеке

На продажу квартиры в ипотеке должно быть разрешение кредитной организации. В выписке ЕГРН будет указано, что квартира находится под обременением. В случаях, когда собственник не в состоянии платить за кредит, или в силу обстоятельств вынужден продать квартиру, банк идет на встречу и дает разрешение на продажу. Впоследствии либо кредит постепенно выплачивается новым собственником (производится уступка долга по ипотеке), либо погашается средствами, вырученными от продажи квартиры.

Для чего нужна архивная выписка о прописанных лицах

Из выписки можно узнать всю долгую историю недвижимости, а также о том, кто был выписан временно и имеет право на пожизненное проживание в квартире несмотря на ее продажу. В число таких лиц входят:

• граждане, проходящие срочную военную службу;
• заключенные, отбывающие срок в местах лишения свободы;
• родители, находящиеся в доме престарелых или прописанные граждане, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере;
• дети, которые пребывают в спецшколе, воспитательном учреждении.

Благодаря выписке можно понять, от кого ожидать притязаний на жилье.

Проверка технической документации

Основная ожидаемая угроза — неузаконенная перепланировка. Узнать, где должны находиться перегородки, дверные проемы и окна, можно из техпаспорта. Если изменения не внесены, придется проводить узаконивание. Для точной оценки предстоящих затрат нужно пригласить сотрудника БТИ. Он оценит состояние квартиры и подскажет, целесообразно ли обращаться за узакониванием. Если изменения затронули несущие стены, покупателя в судебном порядке заставят восстановить строение до первоначального состояния.

Незаконной может оказаться установка газового оборудования или иных коммуникаций. Рекомендуется проводить оценку технического состояния квартиры с приглашенным специалистом, имея на руках техпаспорт.

Выявление задолженности по квартплате

О долгах «расскажут» справки, выданные в жилищном управлении. По закону собственник не должен гасить долги предыдущего хозяина, но счета будут приходить в адрес нового владельца.

Выявив, что жилье обременено долгами, следует договориться об их погашении за счет аванса (задатка).

Если времени мало, а проверить квартиру нужно, можно воспользоваться электронной базой данных о собственниках недвижимости.

Мнение эксперта

Александр Фомичев

Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Не нужно искать, как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр. Достаточно просто перейти на официальный сайт регистрационного органа. В режиме онлайн сразу можно: получить информацию о собственнике, выявить наличие обременений, узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом. Для получения нужной информации необходим кадастровый номер, адрес квартиры.

Необходимые документы

Обязательно проверяется благонадежность застройщика при покупке квартиры в долевое строительство. Для этого изучаются документы компании, которые должны находиться в свободном доступе для каждого потенциального дольщика. Обычно они располагаются на сайте фирмы, но можно прийти в ее офис и запросить документацию в бумажном виде.

Дополнительно придется обращаться в другие организации. Проверке подвергаются следующие документы:

1. Разрешение на строительство. Его можно получить в администрации региона, причем обращаться следует в департамент, курирующий строительство домов в городе. Важно сравнить документы застройщика с оригиналом. Разрешение обладает ограниченным сроком действия, поэтому, если оно просрочено, желательно отказаться от покупки жилья.
2. Проектная декларация. Компания, занимающаяся возведением многоквартирного дома, должна иметь проект. Именно на него опираются дольщики при выборе квартиры. В проекте содержится много важной информации, к которой относятся разрешение на строительство, цель и этапы работы, количество и параметры квартир, адрес дома, назначение всех помещений, состав общего имущества, срок сдачи объекта в эксплуатацию. Приводятся возможные риски и даты покупки страховки. Указываются цена строительства дома, список задействованных подрядчиков, поручители и инвестиции, используемые для возведения объекта. Проект публикуется строительной фирмой на сайте до заключения первого договора с дольщиком. В ином случае это будет являться нарушением.
3. Результат прохождения государственной экспертизы. Он включается в проектную декларацию. Экспертиза подтверждает, что объект проверен и соответствует требованиям законодательства и строительным нормам. Проверкой занимаются различные государственные органы в каждом регионе. Получить результат застройщик обязан до начала возведения объекта, поэтому, если он отсутствует, это является основанием для отказа в покупке жилья в доме.
4. Бумаги на землю. В них содержится статус земельного участка, на котором возводится дом. Для получения сведений можно через интернет заказать в Росреестре выписку из ЕГРН на землю. В ней содержится информация о владельце территории, обременениях или иных ограничениях.
5. Уставная документация. К ней относятся устав, свидетельство о регистрации и постановке на учет в отделении ФНС, выписка из ЕГРЮЛ. В этих бумагах должна содержаться достоверная информация, которую можно проверить самостоятельно. Узнать застройщика дома не составит труда: разные выписки из государственных учреждений предлагаются бесплатно в электронном виде.

Рекомендуется проверять саму новостройку. Желательно узнавать, на каком этапестроительства находится объект, какие источники финансирования используются застройщиком и в какой срокбудет сдано здание.

Признаки финансовой устойчивости компании

Под финансовой устойчивостью понимается наличие у предприятия собственных денежных средств. Например, организация начинает возводить объект на собственные активы или с привлечением банковских кредитов. Это показывает независимость застройщика от денежных средств участников ДДУ.

Получить информацию о финансировании строительства можно:

1. Заказав выписку из ЕГРН (чтобы уточнить количество договоров ДДУ, зарегистрированных на данный момент в возводимом доме).
2. Изучив Проектную декларацию (для получения официальной информации о финансовом состоянии компании).
3. Спросив у застройщика. Конечно не стоит надеяться на искренность застройщика, поэтому при уточнении информации целесообразно попросить ознакомиться с бухгалтерской отчетностью.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Способы обеспечения обязательств Застройщика

Отдельно стоит обратить внимание на способы обеспечения исполнения обязательств по договору с Застройщиком. Что это значит?

Закон ФЗ-214 устанавливает для каждой строительной компании, которая привлекает деньги с дольщиков по Договорам долевого участия (ДДУ), обязанность материально обеспечить свою ответственность за принятые деньги. Это значит, что для дольщиков предусматривается возможность материальной компенсации на случай. если Застройщик не исполнит свои обязательства.

Залог земли и строящегося объекта применяется ко всем договорам ДДУ, а из оставшихся трех способов обеспечения (страхование, отчисления в фонд, расчеты через эскроу-счета) применяется только один из них. То есть, если применяется счет эскроу, то страхование ответственности и отчисления в фонд уже не нужны.

Где указывается способ обеспечения исполнения обязательств Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ)? В самом ДДУ и в Проектной декларации Застройщика.

Изучив по пунктам все перечисленные выше факторы, уже можно принимать обоснованное решение о выборе Застройщика при покупке новостройки.

Предлагаем ознакомиться Как можно проверить ЭЦП на Госуслугах и подтвердить ее подлинность

А зачем все это изучать? Почему бы просто не посмотреть какой-нибудь рейтинг застройщиков?

Можно ли проверить застройщика при покупке квартиры в ипотеку

Какие документы должен предоставить застройщик, если вы хотите оформить ипотеку? Все те же, кроме того, учитывайте, с каким банком сотрудничает компания, есть ли возможность оформить кредит с поддержкой. Иногда бывает так, что компания сама предлагает выгодные условия для заключения договора в банке-партнере.

Ипотека – не повод отказывать в ознакомлении с комплектом документов, поэтому ваши действия должны быть такими, как если бы покупка совершалась не в кредит.

Что дает рейтинг надежности застройщиков?

Всевозможные рейтинги надежности застройщиков – это всего лишь один из статистических показателей деятельности компании. Он требует проверки и подтверждения другими показателями. Выбирать Застройщика, полагаясь только на его рейтинг не всегда разумно. Причин тому несколько:

1. Во-первых, в разных рейтингах – разные данные (каждый считает, как ему вздумается по своей собственной методике).
2. Во-вторых, многие рейтинги, даже на вполне авторитетных сайтах, безнадежно устарелии не обновляются (в топе некоторых рейтингов, например, висят компании-банкроты).
3. В-третьих, сами рейтинги составляются, как правило, на основе стандартных публичных отчетов компаний за прошлые периоды (сколько кв.м. было построено, сколько кв.м. продано, какая выручка по итогам года, и т.п.). Это показывает масштаб деятельности компании, но мало говорит о ее финансовой устойчивости на текущий момент.

И еще. Периодическая публикация рейтингов на разных порталах предполагает проведение предварительного исследования. Но дело в том, что эти исследования проводят не аудиторы, которые знают всю внутреннюю «кухню» исследуемых компаний (что было бы гораздо интереснее), а обычные маркетологи, которые собирают открытые данные из интернета.

И все же один рейтинг надежности для правильного выбора Застройщика достоин внимания. Это «рейтинг ЕРЗ» (Единого ресурса застройщиков – см. ссылку ниже), который ведется под патронажем Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). Он строится на основе текущих данных о соблюдении сроков ввода жилья в строй и сроков передачи квартир дольшикам.

Дополнительно можно посмотреть подробную информацию о строительной компании и всех ее строительных проектах по жилью в официальной базе данных Минстроя России – Едином реестре застройщиков. Этот реестр вместе с рейтингом ЕРЗ можно найти в СЕРВИСАХ – ЗДЕСЬ.

В этих базах данных есть сведения, которые дают представление обо всех количественных и о некоторых качественных показателях надежности, указанных выше. Эти сведения надо собирать и группировать самостоятельно, не обращая внимания на рекламные акции и привлекательные цены новостроек.

Вывод. Чтобы осознанно выбрать Застройщика, Покупателю новостройки нужно самому уделить время для сбора сведений об этой компании и об ее деятельности. Тогда решение о покупке квартиры у этого Застройщика будет взвешенным, основанным на знаниях, а не на рекламных эмоциях. Как все это делать? Для этого есть специальное руководство.

Порядок и последовательность действий для проверки компании-застройщика, а также перечень документов для ознакомления, представлены на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИдля Покупателя новостройки – «Знакомимся с Застройщиком».

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры? Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как проходит процесс покупки жилья у застройщика

При выборе жилого помещения для покупки большинство граждан отдают предпочтение жилью в новостройках. Основные плюсы нового жилья:

• огромный выбор помещений разнообразной планировки и площади на всей территории страны;
• лояльный цены, по сравнению со вторичным жильем;
• возможность подобрать помещение под личные предпочтения.

В таком случае, покупка жилого помещения непосредственно от застройщика станет наиболее подходящим вариантом.

Порядок действий при покупке помещения от застройщика:

1. Сбор информации.
2. Подбор организации.
3. Изучение финансового состояния организации.
4. Оценка финансового состояния руководителя.
5. Анализ документации.
6. Осмотр результатов работ.

Когда не стоит приобретать жилье в новостройке

Часто во время проверки выясняется, что застройщик не является благонадежным. Поэтому при следующих признаках лучше отказаться от приобретения квартиры:

• компания отказывается предъявлять официальные бумаги;
• представители фирмы не отвечают на вопросы потенциального дольщика;
• в отношении организации ведется множество судебных разбирательств;
• предприятие не погашает долги по исполнительным листам;
• о застройщике в интернете имеется множество негативных отзывов;
• фирма предлагает заключить договор, не соответствующий требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

С чего начать?

Определитесь с районом, жилым комплексом, узнайте, кто его застройщик. Застройщик должен удовлетворять критериям проверки надежности — о них и пойдет речь.

Покупая жилье, надежнее будет обратиться в агентство. Менеджер подберет более выгодный вариант, выяснит, какие скидки есть, какие квартиры в наличии и насколько они соответствуют пожеланиям. Расскажет, какие минусы и плюсы есть у выбранного застройщика и конкретного ЖК — расположение, материалы постройки, нюансы ремонта. Так же проконсультирует по похожим объектам. Агентство имеет большой опыт работы с недвижимостью, и поэтому менеджер лучше разбирается в надежности и качестве застройщика и построенных им домов.

Кстати, сумма вознаграждения агенту уже заложена в рекламно-маркетинговые бюджеты застройщика, поэтому услуги агентства для вас будут бесплатны.

Специалист проведет дополнительную проверку надежности застройщика. И, как минимум, может предостеречь вас от заключения сомнительной сделки.

Агентство дорожит своей репутацией и не станет рекомендовать недобросовестного застройщика. Поэтому расскажет покупателю о способах проверки благонадежности строительной компании.

Тепловизионное обследование

На сегодняшний день одной из самых точных и качественных проверок при сдаче дома под ключ на выявление возможных скрытых дефектов является контроль с использованием тепловизора. В принципе, если застройщика заранее предупредить, что все этапы работ будут проводиться под тепловизионным контролем, то можно быть уверенным, что дом под ключ будет выстроен качественно. Лучше внести в договор пункт о том, что здание должно быть проверено именно так.

Такая услуга стоит денег, но зато она не просто гарантирует, что весь процесс будет проведен как необходимо, но и предоставит соответствующую документацию. Этот аналитический отчет и карты покажут, есть ли в доме какие-либо недочеты.

Во время проведения проверочных работ, специалисты исследуют все – от фундамента, стен, крыши и окон, до выявления скрытых строительных дефектов, которые не обнаружишь при визуальном осмотре. К ним относятся:

• Образование так называемого температурного моста, который образуется, если рабочий неплотно уложил утеплитель, поэтому получился зазор. Его можно скрыть под слоем штукатурки, но он станет источником потери тепла, который с каждым годом будет увеличиваться в размере.
• Отсутствие герметизирующей пленки на окне так же со временем приведет к проблемам.

Подобных скрытых дефектов может быть множество, но заметить их без специальной аппаратуры крайне трудно. То же касается работы коммуникаций, ведь любые неполадки могут проявиться только спустя какое-то время.Вызов специалистов с тепловизорами – это оптимальное решение для проверки качества выполненных работ при сдаче дома под ключ.

Собираем информацию по ранее построенным объектам

Если застройщик строит не первый дом, то важно проверить как он строил другие дома: что он строил, каким образом строил:

• Полезно будет пообщаться с жильцами, которые купили эти квартиры;
• Можно найти в интернете форумы участников долевого строительства, кто раньше участвовал в стройке с этим застройщиком;
• Поспрашивать какое было качество при строительстве, с каким качеством сдавались квартиры, какие были недоделки, к чему быть готовым, в срок ли были сданы квартиры?

Возможно вы увидите, что некоторые дольщики ранее судились с этим застройщиком по предыдущим объектам по срокам строительства или недоделкам.

Подведем итоги.

Проверить надежность застройщика при покупке квартиры можно и нужно. Это гарантия сохранности ваших денег и нервов.

Самому разбираться в сложной документации и учесть все нюансы довольно сложно. Недобросовестные застройщики, как правило, тщательно скрывают информацию об истинном положении дел, часто в сети можно увидеть рекламу ЖК, которые уже давно стали долгостроем, а дольщики тем не менее привлекаются и вкладывают деньги. Кроме того, вы не сможете самостоятельно оценить материалы постройки, не знаете о планах дальнейшей застройки в выбранном районе. Вы планируете купить квартиру с видом на реку, а через год перед вашими окнами вырастет многоэтажка, и шикарный вид останется в прошлом. К тому же вы не знаете всех предложений на рынке, возможно, вы упускаете возможность за те же деньги купить гораздо более выгодный вариант. Специалисты Терент помогут вам сэкономить время и деньги:

• Проверят всю информацию о надежности застройщика, его документацию, разрешения на постройку ЖК;
• Предложат несколько вариантов квартир, застройщиков и ЖК под ваши критерии;
• Подберут квартиру, которая не только будет подходить по всем параметрам, но и станет выгодной инвестицией;
• Подготовят документы для правильного оформления сделки;
• Будут сопровождать сделку до момента сдачи квартиры и выдачи ключей;
• Вы сможете избежать потери денег в случае неблагонадежности застройщика;
• Вы получите возможность посетить стройку, ознакомится с планом ген. застройки, убедиться, что будет окружать ваш ЖК в будущем
• Вы будете знать, из каких материалов строится ЖК, что поможет запланировать средства на ремонт, или выиграть приличную сумму, зная, что застройщик использует качественные материалы;
• Вы не несете никаких расходов, ведь агентству платит застройщик.

Желаем вам только надежных застройщиков и объектов недвижимости, сданных в срок.

Обнаружение утечки тепла в доме

Чтобы со временем дом, который был построен под ключ, не стал холодным и неуютным, следует заранее проверить его на возможную утерю тепла, ведь отопительная система – одна из самых “ранимых”. В частном доме может быть 2 вида потери тепла:

• Естественные – связаны с качеством стен или материала, из которого они сделаны, неправильно установленные окна и другие причины, заметные визуально.
• Искусственно созданные – это те самые скрытые дефекты, которые трудно сразу заметить. Они могли появиться по вине нерадивых строителей или при неправильном монтаже отопительной системы.

Самые “популярные” недочеты в отоплении частного дома:

• Плохая теплоизоляция, которую можно проверить даже летом. Если стены нагреваются неравномерно, и в одной части они горячее, чем в другой, значит, теплоизоляция уложена неправильно, и в зимний сезон в этих же местах будет происходить утечка тепла.
• Плохая теплоизоляция крыши, например, зазор между балкой и утеплителем плохо уплотнен.
• Неправильно установленный радиатор будет греть стену, а не помещение, что можно заметить снаружи дома – снега в этом месте не будет.
• Если при установке теплого пола трубы были уложены слишком близко к стене, то они будут быстро остывать, что потребует дополнительного подогрева, а значит, и затрат. Увидеть это можно либо на этапе проведения их укладки, либо с помощью тепловизора.
• Необходимо проверить, нет ли притока воздуха через закрытые окна. Сделать это можно в любое время года. Если чувствуется хоть малейшая его струйка, значит, окна не герметичные или установлены неправильно и холодный воздух беспрепятственно будет проходить в помещение. То же касается щелей в дверях.
• Так называемые мостики холода, которые дают теплу беспрепятственно выходить из помещения. Обычно, это углы или бетонные перемычки.
• Неправильно вмонтированная вентиляция так же может стать причиной утечки тепла.
• Холодный воздух может поступать через монтажные отверстия при неправильной установке кондиционера. Можно проверить визуально.
• Неутепленный фундамент так же является причиной холода в доме.
• Некачественно сделанные швы в кладке позволяют теплому воздуху выходить наружу.

Это основные причины утечки тепла даже в доме, построенном под ключ. Стоит проверить те участки, для которых необязательно вызывать дорогостоящих специалистов.

Проверка качества отделочных работ

Проверить отделочные работы можно визуально, но, не просто пройдясь по дому, а очень внимательно исследовав каждое помещение.

Для этого можно:

• Например, чтобы проверить, как уложен кафель в ванной комнате и на кухне, достаточно простучать его костяшкой указательного пальца. Если недобросовестный работник положил мало клея, то она отзовется пустотой. Такая кладка, конечно, будет служить некоторое время, но при наличии пара или сырости, что для этих помещений характерно, она скоро обсыплется. Если кафель идет по всему помещению, то следует знать, что первый ряд на стене должен идти от напольной плитки.
• Проверка укладки ламината так же необходима. Под ним обязательно должна быть подложка для гидроизоляции. Если ее нет, то пол будет впитывать влагу, что приведет к появлению сырости и соответствующего запаха.
• Качество проклейки обоев проверить проще всего. Их недостаток виден сразу в виде морщинок на стене или видимых стыков. Большой зазор между полотнами так же является видимым дефектом. Расцветка и рисунок обоев должны совпадать по всей стене, а если они различаются, значит, часть из них проклеены “вверх ногами”.
• Так же внимательно нужно проверить, как установлены плинтуса. Лучше не полениться и наклониться, чтобы их простучать, чем принять работу, качественную только по виду.

Так же внимательно следует отнестись ко всем отделочным работам, как наружным, так и внутренним. Только после этого можно решать, соответствует ли дом под ключ тем ожиданиям, которые должны быть.

Что входит в понятие “дом под ключ”

Здание, построенное по этой системе, должно быть готовым к эксплуатации без проведения дополнительных доработок, вот что означает строительство дома под ключ. Владелец перевозит в него свои вещи и начинает его обживать.

Бывает 2 вида услуги “дом под ключ”:

1. Застройщик строит коробку, проводит все коммуникации и выполняет внутреннюю и внешнюю отделку дома.
2. Исполнитель не только строит дом и выполняет отделочные работы, но и полностью обустраивает его – ставит светильники, мебель, декорирует интерьер и многое другое. Это более дорогой вариант, но он того стоит, так как дизайнер сможет правильно расставить выбранную клиентом мебель по отношению к освещению и сторонам света, создать уют с помощью правильно подобранных занавесей и различных безделушек.

Чтобы дом под ключ получился качественным, строительная компания проводит следующие этапы работ:

• Все виды проектных работ – от геологического изучения качества грунта и составления подробного плана и сметы на все уровни дома, до схемы монтажа инженерных коммуникаций и отделочных работ.
• Заливка фундамента и строительство коробки с последующей установкой крыши.
• Монтаж всех коммуникаций и их проверка перед сдачей в эксплуатацию.
• Работы по внешней отделке дома.
• Внутренняя отделка всех помещений.
• Благоустройство территории и возведение дополнительных строений на участке.

Как всегда, большую часть времени занимают внутренняя отделка здания, так как ее выполняют специалисты совершенно разных направлений – от сантехников и маляров, до электриков и дизайнеров интерьера.Как бы там ни было, работу любой фирмы, даже с отличной репутацией, следует проверять, прежде чем принимать здание в эксплуатацию, ведь людям свойственно ошибаться. Многие клиенты даже не знают, как правильно, и что именно следует поверять при сдаче дома.

Анализируем сайты с отзывами

Естественно, нужно смотреть сайты отзывов о строительной компании. Только, естественно, не те отзывы, которые расположены на сайте самой компании. Площадка должна быть независимой.

Это могут быть отзывы не только непосредственно от клиентов-дольщиков, но и отзывы от сотрудников и бывших работников компании как о работодателе. Потому что зачастую обиженный сотрудник в своём отзыве может оставить более достоверную информацию. Не ту, что красиво рассказывает застройщик, а внутреннюю инсайдерскую информацию, о том, как идут дела в компании. Если вдруг с каким-то сотрудником плохо расстались он может рассказать много правды, как на самом деле.

Как обнаружить скрытые дефекты в отопительной системе

Если принято решение самостоятельно провести проверку качества монтажа отопительной системы, то следует выполнить простые действия:

• Если возле трубы отопления есть лужица воды, то это открытая утечка, которую устранить несложно.
• Если же “не повезло” и повреждения можно обнаружить изнутри, то для этого нужно трубу простучать. Звук в металлической трубе в месте утечки будет более высоким, а из пластика – более низким.

Остальные способы обнаружения проблем лучше доверить специалистам с необходимым оборудованием. Они не только найдут неполадки, но и устранят их. Если проблема была обнаружена при приемке дома, то строительная фирма должна провести все работы по устранению дефектов.