Какие риски при покупке доли в квартире в 2020 году

Кто имеет преимущество при приобретении?

Ст. 244 ГК РФ устанавливает, что имущество может быть в собственности у нескольких лиц – и в этом случае они владеют долями в праве на него (если иное прямо не установлено законом).

Отдельных правил для жилой недвижимости нет, и потому она тоже может принадлежать нескольким лицам, находясь у них в долевой собственности. В целом долевая собственность даёт собственнику такие же права, как и единоличное – но с несколькими исключениями.

Главным из них является преимущественное право на покупку. Оно установлено ст. 250 ГК РФ. Согласно её нормам, различаются сделки по продаже доли внутри круга сособственников и за его пределами. Различие в следующем:

1. Если владелец доли продаёт её другому владельцу доли в праве на эту же квартиру, сделка никого больше не касается, обе стороны вольны совершить её, не ставя никого в известность.
2. Если доля продаётся постороннему лицу – сначала надо предложить её приобрести тем, кто уже владеет долями.

Предлагать надо покупку на тех же условиях и по той же цене, по которой планируется продажа постороннему. При этом закон указывает, что предложение нужно делать только в письменной форме, согласие или отказ на него тоже должны быть письменными. Срок действия предложения ограничен. Если, получив уведомление, собственник в течение месяца не даст ответа, он считается отказавшимся от покупки (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

Как оформить отказ сособственника от преимущественного права?

Если продавец доли в квартире не хочет ждать месяц, ему надо заручиться письменным отказом каждого из сособственников. Алгоритм действий в этом случае будет следующим:

1. Сособственникам направляется письменное уведомление. Оно составляется в произвольной форме, главное чтобы содержало в себе описание ключевых условий сделки.
   Направлять можно по почте (заказным письмом с уведомлением).
2. Можно передать и при личной встрече из рук в руки (в таком случае делается два экземпляра документа, один из которых сособственник забирает себе, а второй остаётся у продавца с отметкой получателя о том, что уведомление им получено).
3. Также, согласно ст. 86 Основ законодательства о нотариате, можно передать уведомление через нотариуса (договор всё равно придётся заверять у него).
4. Если покупка не входит в планы сособственника, он пишет отказ. Документ может быть подготовлен и в простой письменной форме, но тогда при регистрации договора покупки доли нотариус, согласно ст. 15 и 45 Основ, вправе сам запросить у отказавшегося подтверждение, отложив удостоверение договора. Поэтому быстрее будет сразу же нотариально этот отказ заверить.
5. После того как отказ получен можно приступать непосредственно к оформлению договора купли-продажи доли.

Какие нужны документы при оформлении?

Основной пакет

Чтобы приобрести долю в праве собственности на квартиру потребуются следующие документы:

• Документы, подтверждающие личность покупателя. Закон предусматривает разные варианты удостоверения личности, но практически всегда используется только паспорт гражданина.

• Выписка из ЕГРН. Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» именно этот документ с 2020 года служит единственным подтверждением права собственности, свидетельства более не выдаются.
• Если доля продаётся постороннему – письменные отказы других сособственников от покупки, либо документы, подтверждающие, что им направлялось уведомление.
• Справка о лицах, зарегистрированных в квартире.
• Правоустанавливающие документы на долю (договор приватизации, дарения, купли-продажи и т. д.).
• Техническая документация на квартиру.
• Справка о лицевом счете с данными по коммунальным платежам.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и дополнительные документы. О некоторых из них стоит поговорить особо.

Совместная собственность с несовершеннолетним ребенком

Среди собственников могут быть и дети, которым не исполнилось 18 лет. И в том случае, если продаётся принадлежащая им доля, потребуется дополнительно заручиться согласием местного органа опеки.

Ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ прямо указывают, что без этого сделка не допускается, а опека, получив информацию о состоявшейся продаже, должна немедленно обратиться в суд с иском о её расторжении.

Для того чтобы получить такое согласие необходимо обратиться в местный орган опеки. Согласно ФЗ «Об опеке и попечительстве» им может быть как государственный, так и муниципальный орган, но практически во всех регионах эта функция возложена на органы местного самоуправления.

Там заявитель должен предоставить документы, подтверждающие, что условия договора не нарушают права ребёнка. В частности, можно продемонстрировать договор купли-продажи равной доли другой квартиры, в котором ребёнок будет выступать уже как покупатель.

С заявлением должны обращаться оба родителя. Исключением являются случаи, когда кто-то из них умер, лишён прав либо просто неизвестен. С 14 лет на заявлении должна быть подпись и самого ребёнка.

В течение 15 дней опека должна дать мотивированный ответ. Им будет либо приказ за подписью главы муниципалитета, разрешающий продажу, либо отказ с указанием оснований для него. Отказ можно обжаловать в суд в порядке, установленном КАС РФ.

Если разрешение получено, то срок действия для него не устанавливается. Однако письмо Минобазования РФ №09-М от 1995 года, действующее до сих пор, требует передавать в орган опеки договора в течение месяца. Следовательно, на практике лучше исходить из этого срока.

Возможные нюансы

Существует четыре главных вопроса, которые следует обязательно изучить до подписания договора и передачи денег, а именно:

1. Порядок заключения сделки.
2. Последствия приобретения доли, если другие собственники не дали на сделку согласия.
3. Какие риски могут возникнуть, если один из собственников несовершеннолетний.
4. Кого получится прописать в приобретенной жилплощади.

Если другие собственники против

На продажу доли получение согласия от владельцев соседних долей не требуется. Проблемы могут возникнуть только, когда продавец в установленном законе порядке не уведомил соседей о своем намерении.

Если же необходимый регламент был соблюден и ни один из владельцев не выразил желания на покупку доли, после заключения сделки купли-продажи, ни один суд не отменит ее только лишь на основании того, что продавец не заручился согласием на реализацию доли от всех собственников.

Один из владельцев несовершеннолетний

В этом случае продавец перед заключением сделки должен обязательно получить разрешение органа опеки и попечительства. Подобные справки выдаются только если после продажи доли жилищные условия ребенка либо останутся прежними, либо будут лучше. В противном случае опека не одобрит сделку.

Если перед оформлением бумаг согласие органов опеки и попечительства получено не было, но договор все же удалось заключить и зарегистрировать, сделка может быть отменена в судебном порядке. Подать заявление может сотрудник органов опеки или любое другое заинтересованное лицо.

Прописка в квартире, где есть доля

Обратите внимание, что, став владельцем части жилья без согласия соседей, вы сможете зарегистрироваться по новому адресу сами и дополнительно прописать несовершеннолетнего ребенка и супругу. Во всех остальных случаях, регистрация в квартире новых жильцов осуществляется только с согласия всех ее владельцев. Поэтому, если вы планируете прописать вместе с собой брата или родителей, лучше сразу при оформлении сделки регистрируйте ее на нескольких собственников, чтобы потом не возникло проблем и разногласий с соседями.

Если вы сомневаетесь, приобретать ли долю в жилом помещении, как это сделать и стоит ли вообще, то специалисты нашего сайта готовы круглосуточно вам помочь. Если вы свяжитесь с нами любым удобным способом, то получите бесплатную высококвалифицированную консультацию. Именно она поможет вам разобраться в вашей конкретной ситуации и сэкономит время и средства.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Составление договора

Для договора купли-продажи доли официального бланка не установлено, поэтому он готовится сторонами в произвольной форме. Необходимо только чётко указать следующие моменты:

1. Указание на квартиру, в которой приобретается доля. Можно использовать как полный адрес (город, улица, номер дома, номер квартиры), так и кадастровый номер, под которым она зарегистрирована в ЕГРН.
2. Размер доли в праве, которая передаётся по договору. Он должен быть не больше, чем зарегистрированный за продавцом. Однако продавать часть своей доли возможно, в этом случае покупатель станет новым сособственником квартиры.
3. Цена, по которой продаётся доля, и порядок оплаты.

Поскольку продаётся только доля, а не квартира целиком, акт приёма-передачи не составляется.

Нотариальное заверение сделки: необходимость и цена

Ранее для договора купли-продажи доли, заключённого между сосбственниками, заверение у нотариуса не требовалось. Однако с вступлением в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ситуация изменилась. Ст. 24 этого закона указывает, что любые сделки, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимость должны быть нотариально заверены.

Оплата работы нотариуса состоит из двух частей:

1. Государственная пошлина, установленная ст. 333.24 НК РФ.
2. Плата за совершение технических и консультационных действий.

Размер госпошлины чётко определён в законе – 0,5% от стоимости доли. Но, та сумма должна быть не менее 300 и не больше 20 тысяч рублей. А вот за правовую и техническую работу цену нотариус устанавливает самостоятельно в пределах, введённых Нотариальной палатой РФ. Её размер регулярно пересматривается и различается в каждом регионе, поэтому стоимость надо уточнять перед заверением у конкретного нотариуса.

Регистрация договора

После того как договор подписан и заверен нотариусом, необходимо обращаться уже в Росреестр, чтобы в ЕГРН были внесены новые данные о праве собственности на квартиру. Сделать это можно обратившись в местное отделение регистрирующего органа и через МФЦ. Граждане, зарегистрировавшие аккаунты на портале «Госуслуги», могут подать заявление и в электронной форме.

После того как регистрация состоится, заявитель может получить выписку из ЕГРН, где он будет указан как один из сособственников квартиры.

Что проверять при покупке земли с домом

Чтобы понять, насколько эффективно функционирует система водоотведения, следует проследить за ее работой во время дождя. Если вода не скапливается возле стены дома и не вымывает прилегающий к нему грунт, создавая ямки, значит, система водоотведения работает правильно. Если же вы наблюдете обратную картину, то вам придется заняться доработкой системы водоотведения.

В хоте такой сделки, должна быть осуществлена передача права собственности на каждый из объектов недвижимости. Соответственно, переход права собственности необходимо регистрировать в отношении как самого дома, так и земельного участка, на котором он находится.

05 Авг 2020 toplawyer 424

Поделитесь записью

Похожие записи
• Как узнать залоговый автомобиль или нет
• Кто может получать одновременно две пенсии
• Где можно в москве поменять инн
• Как Узнать Про Все Долги Еа Квартиру В Челябинске

Особенности приобретения за мат. капитал

Отдельно необходимо поговорить о тех случаях, когда для покупки доли в жилой квартире используется «материнский капитал» – материальная помощь со стороны государства для семей, родившим второго или полследующего ребёнка.

Законодательство устанавливает два ограничения для использования маткапитала при покупке доли. Его можно применять для оплаты, если:

1. В результате всё жильё окажется в собственности покупателя.
2. Приобретаемую долю можно физически выделить как отдельное изолированное помещение.

Следует отметить, что ограничения связаны с тем, что сертификаты предназначены только для покупки отдельного жилья.

Кроме того, надо учесть следующее:

• Приобрести долю за маткапитал у супруга не выйдет: их имущество не находится в долевой собственности. Но если брак уже расторгнут к моменту сделки, а раздел имущества состоялся – мать может потратить сертификат на то, чтобы выкупить у бывшего мужа его половину квартиры.
• Согласно ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ, для покупки комнаты, дома, любой жилой недвижимости на мат.капитал обязательно должны быть выделены доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних.

Совершить сделку с использованием сертификата на маткапитал можно только с согласия ПФР. Поэтому нужно быть готовым к тому, что условия договора будут тщательно проверены.

Покупка дома

— Первое, и самое главное правило при покупке гласит: Смотреть дом лучше весной! Многие допускаю ошибку, осматривая дом зимой. Здесь есть, конечно, плюсы, один из низ , это то что вы можете в полной мере оценить отапливаемость дома в зимний период, понять насколько тепло в каждой комнате. Но в тоже время в зимний период, особенно когда много снега на улице, очень сложно оценить общее состояние дома. Снег может скрывать фундамент дома, крышу, или какую-нибудь свалку в задней части двора. Фундамент может быть разрушенным или треснувшим. Шифер на крыше также может потрескаться или зарасти мхом, и из-за снега вы ничего не увидите.

Рекомендуем прочесть: Что обозначает красная полоса на дороге

— При осмотре дома следует обратить внимание на то, как открываются двери и окна. Убедитесь в том, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня). Если уклон конструкции все-таки есть, это свидетельствует о неправильной усадке дома. По возможности нужно осматривать дом при включенном свете и открытых окнах, что бы полумрак не скрыл недостатки.

Как купить комнату в коммунальной квартире?

Своими особенностями обладает и сделка по покупке одной или нескольких комнат в коммуналке (пошаговую процедуру покупки комнаты в коммунальной квартире вы найдете здесь, а об особенностях покупки комнаты в общежитии читайте тут). Здесь тоже действует правило о преимущественном праве на покупку, поэтому порядок действий сторон будет таким:

1. Определение условий сделки. Возможно подписание предварительного договора (соглашения о намерениях) с указанием в нём, что сделка отменяется при условии покупки комнаты кем-то из совладельцев коммуналки.
2. Продавец уведомляет покупателей.
3. После получения отказа или истечения срока ожидания готовятся документы.
4. Составление договора и его нотариальное заверение.
5. Регистрация права в Росреестре.

Затраты при совершении сделки

Получение кадастрового паспорта обойдется в сумму от 200 до 600 рублей (в зависимости от того, является заявитель юридическим или физическим лицом, а также в каком виде предоставляется документ: на бумажном или электронном носителе), которую, как правило, оплачивает продавец.

Аналогично стоимости получения кадастрового паспорта варьируется сумма государственной пошлины на получение выписки из ЕГРП – от 150 до 600 рублей (оплачивает продавец).

Размер государственной пошлины за регистрацию прав будет различаться для физических и юридических лиц и составит соответственно 2000 или 22000 рублей (сумма распределяется между участниками сделки).

Оформление отказа совладельцев на покупку – 100 руб. без учета сборов на техническую работу нотариуса (оплачивает продавец).

К основным расходам могут добавиться дополнительные: при оформлении письменного согласия супруга на приобретение жилья (за правовую работу придется заплатить 500 руб., сборы за техническую работу разнятся и могут составлять от 500 до 1500 руб.) или при обращении в юридическую службу за консультацией или оформлением договора и проверкой правоустанавливающих документов продавца.

Полное сопровождение сделки обойдется в 30 000 – 50 000 рублей, половину стоимости составляет услуга проверки юридической чистоты сделки.

Выкуп у родственника

Выкуп доли у родственника происходит по тем же правилам, что обычные сделки по продаже доли.

Однако при этом нужно иметь в виду:

1. Нельзя использовать при покупке маткапитал – ПФР будет рассматривать такую сделку как обналичивание.
2. Возможен принудительный выкуп доли по решению суда, если доля незначительна (ч. 4 ст. 252 ГК РФ). Обычно такой способ применяется, если реально владелец доли в квартире не проживает, в расходах на содержание жилья не участвует, а в семье сложилась конфликтная ситуация.
3. Чтобы не было споров относительно того, является ли сделка мнимой или притворной, обязательно нужно оформлять документами передачу денег. Именно фиктивные договора между близкими родственниками – распространённая схема мошенничества.

В чем отличия совместной и долевой собственности?

Основные определения устанавливает Гражданский кодекс РФ.

• При долевой собственности каждому из владельцев принадлежит своя отдельная часть. Только в этом случае ее можно купить или продать.
• При совместной — объект находится в общем владении. Его можно разделить с согласия сторон либо по решению суда, когда хотя бы одна из сторон на этом настаивает. Жилье, как правило, приобретается в браке и является совместно нажитым имуществом.

Следует заметить, что планировка городских многоэтажных домов не предусматривает второго отдельного выхода на лестничную клетку или на улицу. Согласовать подобную перепланировку довольно сложно. Площадь, как правило, случаев остается единой.

«Подводные камни», риски

При заключении договора купли-продажи доли в праве на жильё есть ряд потенциально опасных ситуаций. Опасные ситуации следует иметь ввиду сторонам по сделке:

• Если один из сособственников в ней не проживает, и точный адрес его неизвестен, поиск и уведомление могут стать серьёзной проблемой.

• Использование договора дарения, чтобы прикрыть куплю-продажу, совершённую без согласия сособственников, незаконно. Такая сделка может быть оспорена и отменена через суд – причём к покупателю деньги уже могут и не вернуться.
• Часто используется как прикрытие договор залога. В этом случае продавец «берёт заём» у покупателя в размере стоимости доли. Когда приходит время возврата «займа», он, естественно, денег не платит и покупатель приобретает право собственности на долю. Такая сделка надёжнее, чем дарение, однако оспорена может быть и она.
• Не следует забывать про налоговую сторону: продавец обязан заплатить НДФЛ, а покупатель может воспользоваться налоговым вычетом.
• Все сособственники имеют право пользования квартирой, даже если обычно проживают отдельно. Поэтому покупатель в любой момент рискует обнаружить дополнительных жильцов.

Пример действий мошенников при продаже доли в квартире

Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам. Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю. Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!