Какова последовательность действий при покупке квартиры по схеме взаимозачета и в чем особенности сделки?

Главная / Приобретение недвижимости / Покупка и продажа / Покупка квартиры

Назад

Опубликовано: 31.03.2018

Время на чтение: 9 мин

0

762

Взаимозачет – это схема на рынке недвижимости, предполагающая одновременную продажу старой квартиры и покупку новой. Наиболее распространена такая схема на первичном рынке, когда покупатель продает свою квартиру из вторичного фонда для покупки квартиры в новостройке.

• Преимущества и недостатки взаимозачета
• Разница между взаимозачетом и обменом
• Пошаговый алгоритм взаимозачета
• Перечень необходимых документов
• Риски при взаимозачете

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

Ипотека под залог

Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:

1. Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
2. Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
3. Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
4. С застройщиком подписывается соглашение.
5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
6. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
7. В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.

Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках. Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%. В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья. Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком. Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию. Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке. При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:

1. Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
2. Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
3. Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.

Схема предусматривает такие нюансы:

1. Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
2. Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
3. Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.

Список документов для продажи квартиры

Чтобы зарегистрировать договор купли-продажи обе стороны обязаны предоставить перечень необходимых официальных бумаг, среди которых:

• Паспорт. Если собственников несколько, то каждого из них. В случае, когда малолетний состоит в числе владельцев, достаточно предоставить его свидетельство о рождении и паспорт родителя/опекуна.
• Разрешение органов опеки и попечительства. Подобный документ необходим, если ребенок – владелец всей квартиры или ее доли. Нужно предоставить копию вместе с оригиналом.
• Согласие супруга (только после нотариального заверения). Если недвижимость куплена в браке, оформлена на мужа или жену, то регистратор потребует согласие от второго супруга, который обязан предоставить паспорт. Также требуется свидетельство о браке или его расторжении. Данное согласие необходимо даже в случае, если на момент сделки супруги уже находятся в разводе. Без согласия можно обойтись только в некоторых случаях: квартира получена по наследству или принята в дар. Если второй супруг умер, необходимо свидетельство о смерти.

Более детально рассмотрим, как получить разрешения от органов опеки. Оба родителя должны обратиться в соответствующую службу вместе с ребенком, если ему от 14 лет. В случае развода родителей, но не лишения их родительских прав, все равно приходит и мама, и папа. Если же воспитывают ребенка усыновители или опекуны, то с ребенком в орган опеки являются они. С собой следует взять:

• Свидетельство о рождении ребенка или его паспорт.
• Документы, удостоверяющие личность, обоих родителей.
• Справка о составе семьи или другое название – выписка из домовой книги (форма №9). Чтобы ее получить, нужно пойти в паспортный стол с паспортом и написать заявление (форма №11), сотрудник учреждения назначает дату, когда справка будет готова и ее можно будет забрать. Действие выписки – 30 дней, для некоторых учреждений – 14.
• Бумажная выписка из ЕГРН. Для ее получения нужно обратиться в Регистрационную палату или МФЦ. При этом следует предоставить паспорт, оплатить государственную пошлину и поставить подпись под заявление. При подаче заявления стоит узнать или выписать кадастровый номер квартиры. По Закону учреждения должно предоставить выписку не позднее, чем через три дня (рабочих) после обращения. Забрать документ уполномочен только заявитель.
• Технический паспорт на недвижимость (выставленную на продажу и покупаемую).

После предоставления всех документов, родители или опекуны, или усыновители и сам ребенок, достигший 14 лет, пишут заявление в органах опеки о том, что собираются продать квартиру и купить новую. Рассмотрение прошения длится до 14 дней. Дело сотрудников опеки – проверить, не ущемлены ли права ребенка, вследствие взаимозачета недвижимости. Разрешение на продажу выдается в письменном виде.

Дополнительные документы для продажи апартаментов

Агентство также может потребовать при взаимозачете квартиры дополнительный пакет документов. Нужно уточнить заранее, требуется ли он, чтобы не тратить время на его сбор. Данный список бумаг помогает определить юридическую чистоту квартиры. Среди них:

• Выписка из ЕГРН на недвижимость. Чтобы доказать, кто именно является владельцем квартиры, и что на ней нет никаких обременений, необходимо иметь на руках выписку из ЕГРН. Она предоставляется в Регистрационной палате или в МФЦ. Нужно учитывать при сборе документов, что она действительна только 30 дней. Документ с 2017 года заменяет кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права. В выписке указаны следующие данные: имя собственника или собственников жилья, сведения об обременениях, графический план.
• Техпаспорт апартаментов. Основная цель его предоставления – удостовериться, что владельцы не делали неузаконенных перепланировок. Оформление техпаспорта – задача БТИ. Изготовление документа требует до 15 дней. Если заказать срочную выдачу, увеличивается размер государственной пошлины. 15 дней – 900 руб., 7-10 – 1300 руб. В документе указаны сведения о квартире. Такие, как: площадь (жилья в целом и каждой комнаты в частности), инвентаризационная стоимость недвижимости, год возведения и проведения капремонта, адрес, материал, из которого изготовлены стены, перекрытия, внутренняя отделка, сведения о инженерных коммуникациях. Для получения технического паспорта нужно предоставить паспорт РФ и документ, подтверждающий право владения квартирой. В качестве последнего подойдет свидетельство о праве собственности, договор передачи или купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор инвестирования или ренты, выписка из ЕГРП.
• Выписка из лицевого счета. Свидетельствует о наличии или отсутствии задолженностей перед коммунальными службами (ЖКХ, ЖЭУ, ТСЖ). Взять такую справку можно в паспортном столе, в бухгалтерии. Она будет действительна только при наличии печати начальника отдела.
• Справка об уплате по платежам (Интернет, домофон, телефон). Получить подобные справки можно в компаниях, которые предоставляют те или иные услуги. Если покупатели квартиры не намерены переписывать на себя Интернет, телефон, кабельное телевидение, договоры с компаниями нужно расторгнуть.
• Справка от нарко- и психоневрологического диспансера. Данный документ нужен крайне редко, но и случаи, когда они понадобились, также были зафиксированы. Вместо справки подойдут водительские права, если их нет, то нужно обратиться в психоневрологический диспансер. Услуга выдачи удостоверения адекватности платная.

Если самостоятельно нет времени собирать все перечисленные документы, обратитесь к юристам. Это позволит минимизировать возможные риски при приобретении недвижимости.

Проверка застройщика

Если выбрали взаимозачет квартиры на новостройку, отзывы о застройщике обязательно стоит просмотреть. Если, по отзывам, репутация строительной компании вас устроила, стоит ознакомиться с реализованными ею проектами, банками-партнерами, планами. Второй шаг – проверка документов. Застройщик должен предоставить по запросу покупателя:

• свидетельство о регистрации;
• устав;
• сведения из налоговой службы об уплате налогов;
• лицензия, дающая право совершать строительные работы;
• проект застройки, имеющий утверждение со стороны архитектурно-строительного надзора;
• государственный акт на право аренды землей или же ее владением;
• инвестиционная экспертиза проекта строительства.

Также нужно оценить цену, она должна быть средней рыночной. Если стоимость ниже на 15%, есть вероятность, что дом так и не будет достроен.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской. При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

Что такое взаимозачет

Взаимозачет при покупке недвижимости представляет собой операцию, в процессе которой продавец засчитывает жилье покупателя в счет оплаты за новую квартиру. Участниками такого соглашения являются продавец, покупатель и третья сторона – застройщик или агентство недвижимости.

В условиях повышенного спроса на жилье в новых домах застройщики не слишком охотно идут на такие сделки: если клиентов и так много, делать лишние движения не хочется. Но когда спрос низкий, строители начинают искать покупателей на вторичном рынке. Людей, желающих улучшить свои жилищные условия, стараются заинтересовать, и взаимозачет – один из способов их привлечения.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Примерные расходы на взимозачет

При покупке квартиры по взаимозачету итоговые затраты зависят от выбранной схемы. Риэлторы берут вознаграждение с покупателей либо получают прибыль в рамках сотрудничества с застройщиком.

Для исключения проблем следует внимательно изучать предлагаемые условия, текст соглашения. При досрочном расторжении агентство вправе требовать возмещения рекламных и других затрат. Исключения и порядок оплаты вместе со штрафными санкциями подробно указывают в тематических разделах договора.

Стандартно нужно учитывать следующие расходы по взаимозачету на новостройку:

• вознаграждение агентству недвижимости – от 50 000 рублей;
• государственная пошлина за регистрацию права в ЕГРН – 2 000 рублей;
• получение выписки из ЕГРН для продажи своей квартиры – 300-600 рублей;
• нотариальные услуги (согласие супруга при покупке и продаже) – от 1 000 рублей.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.

Налоговый вопрос

Нужно учитывать два момента при взаимозачете старой квартиры на новостройку:

• налог при продаже своего жилья;
• получение налогового вычета при купле новостройки.

Налоги при продаже оплачивают от полученного дохода по стандартной ставке 13%. Отчет по форме 3-НДФЛ передают для проверки до конца апреля следующего года после продажи старого жилья. При этом если владели недвижимостью более 5 (3) лет – ничего платить не нужно. Подробнее об НДФЛ с продажи читайте по этой ссылке. Дополнительно ознакомьтесь с правилами применения налогового вычета продавца.

После приобретения новостройки можно получить от государства компенсацию до 260 тысяч рублей плюс возврат денег по ипотечным процентам до 390 тысяч. За новую собственность регулярно платят имущественный налог. Уведомление об этой обязанности с точной сумой налоговики высылают ежегодно.