Преимущества покупки и приемки квартиры в новостройке у застройщика

Текущая ситуация на рынке

• Различия в определениях «под ключ» и «чистовая отделка»
• Покупка квартиры от застройщика – пошаговая инструкция

Рынок первичной недвижимости в России еще только начинает по-настоящему набирать популярность среди покупателей жилья. Причина в том, что существуют неоспоримые преимущества покупки квартиры в новостройке у застройщика. Квартиры в новостройках становятся все более востребованными в силу разных причин:

• • новые коммуникации;
• • однородный социальный состав жильцов;
• • высокий уровень благоустройства.

Что такое продажа квартиры в рассрочку между частными лицами?

Об обычном ипотечном кредитовании знают практически все, но не каждый в курсе, что термины «ипотека» и «ипотечное кредитования» — не одно и то же. Ипотечный кредит предполагает в сделке наличие третьей стороны в виде финансового учреждения, выдающего заем. А ипотека — это форма залога, при которой недвижимость передается в собственность должника и гасится постепенно. Для нее третья сторона совсем не обязательна.

То есть сама суть ипотеки — продажа квартиры в рассрочку с оформлением договора купли-продажи между физическими лицами. Все условия поэтапной оплаты тщательно прописываются в самом договоре.

Текущая ситуация на рынке

Но многих потенциальных приобретателей квадратных метров останавливает от инвестиции в первичную недвижимость один фактор. Дело в том, что жилье в подавляющем большинстве случаев реализуется застройщиком лишь на уровне черновой отделки. Жилплощадь представляет собой бетонный кубик со светом до электрощита и не заведенной системой отопления.

Согласно статистике 30% покупателей жилплощади в новых домах мечтают о приобретении квартиры под ключ у застройщика, то есть полностью готовой к проживанию и с хорошей отделкой. Но не все знают, как принимать квартиру у застройщика в новостройке, об этом поговорим чуть позже.

Преимущества ипотеки между физлицами

Ипотека между частными лицами помогает решить проблему между покупкой и продажей недвижимости на вторичном рынке. Ведь сегодня здесь сложилась довольно сложная ситуация: спрос — низкий, цены — невысокие, сроки экспозиции — затягиваются. При этом получить кредит на «вторичку» в банке не так уж и просто. Это приводит к тому, что продавцы не могут продать свои объекты, а потенциальные покупатели — их приобрести.

Если продавцу не нужно получить всю сумму сразу, и он хочет продать квартиру до снижения ее цены, в таком случае можно предоставить потенциальному покупателю возможность рассрочки.

В свою очередь для покупателя такая сделка будет более интересной, если он хочет приобрести именно эту квартиру, но на руках сразу нет всей суммы.

Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку у застройщика

Рассрочка обладает своими положительными и отрицательными сторонами. Поэтому при принятии решения о приобретении жилья таким способом, необходимо взвесить все за и против, учесть свои возможности по исполнению обязательств перед организацией.

Клиентов привлекает в данной сделке следующее:

• Быстрота и простата оформления. На всю процедуру уйдет всего несколько дней. Нужно только выбрать квартиру, подготовить соглашение и заключить его.
• Небольшой список документации. Застройщиков не интересует уровень заработной платы заемщика, его занятость, они не требуют привлекать созаемщиков или поручителей.
• Возможность приобрести жилое помещение при наличии плохой кредитной истории. Компании не отправляют запросы в БКИ для проверки добросовестности заемщика в отношении кредитных обязательств.
• Минимальный годовой процент. По сравнению с ипотекой в банке ставка мизерная – примерно 2-3% годовых. При небольшом сроке рассрочки застройщик может и вовсе ее не устанавливать.
• Отсутствие дополнительных денежных трат. Не требуется расходовать деньги на заключение договора страхования недвижимого объекта или жизни/здоровья клиента, как это предусмотрено при ипотечном кредитовании.

Но покупка квартиры в рассрочку от застройщика имеет отрицательные стороны. Но их намного меньше:

• Большой процент первоначального взноса – 30-50%. Это больше, чем в банках.
• Короткий срок действия рассрочки, который ограничивается 1-3 годами. Компаний, предоставляющих более продолжительный период, очень мало.
• Крупные ежемесячные платежи. Так получается, потому что срок погашения дается слишком маленький.
• В период действия рассрочки застройщик может продать вашу квартиру т.к. по cent она вам еще не принадлежит.

Таким образом, рассрочка от застройщика – выгодное решение для приобретения собственного жилья. Оно больше подходит для граждан, имеющих хорошее материальное положение, так как платить каждый месяц придется достаточно крупные суммы.

Как оформить сделку и составить договор?

Сделка о продаже квартиры в рассрочку почти не имеет отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Стороны должны будут обратиться в Росеестр с договором и заявлением о переходе прав собственности на объект. В установленные сроки эта сделка регистрируется ведомством.

Основные отличия сделки:

• Внесение дополнительных условий в договор купли-продажи;
• На квартиру накладывается обременение, которое фиксируется в заявлении на регистрацию прав перехода собственности;
• В выписке из Единого госреестра прав на недвижимое имущество ставится отметка об обременении. То есть пока покупатель полностью не погасит свой долг, он не сможет продать квартиру.

Как правильно составляется договор? В нем в обязательном порядке указывается следующее:

• Общая цена квартиры;
• Размер первого взноса;
• Количество платежей;
• Порядок и даты внесения платежей;
• Срок полного погашения ипотеки;
• Штраф за просроченные платежи;
• Порядок расторжения договора при невыполнении покупателем обязательств;
• Указание того, что квартира находится в залоге до полной выплаты суммы (согласно статьям 488 и 489 Гражданского кодекса РФ).

Условия и требования

Условия, при соблюдении которых покупатель получит рассрочку:

1. наличие суммы на первый взнос (от 10% стоимости жилья);
2. наличие паспорта;
3. готовность оплачивать ежемесячные или ежеквартальные взносы.

Требования к застройщику:

• официальная регистрация;
• наличие разрешений на строительство;
• уставной капитал не ниже установленного законодательством (от 2,5 млн. рублей и до 1,5 млрд. рублей в зависимости от площади застройки);
• наличие программ по продаже квартир в рассрочку.

Естественно, если есть возможность оформления беспроцентной рассрочки, то лучше воспользоваться именно им. Однако учтите, что и у этой схемы есть свои подводные камни. Например, если цена квадратного метра привязана к валютному курсу, то со временем стоимость квартиры может увеличиться и соответственно измениться в сторону увеличения и размер платежей.

Справка. Договор ДДУ оформляется без нотариального заверения. Это также снижает расходы на оформление сделки. Однако его регистрация в Росреестре обязательна.

Только после регистрации договора у дольщика появляется обязанность вносить платежи в рамках программы рассрочки.

Обстоятельства, при которых возможно получить рассрочку

В основном, компания застройщик предлагает потенциальным покупателям рассрочку с целью привлечение внимания к новому жилому объекту. На подобные меры компания идет только в том случае, если сделка может оправдать себя, то есть быть рентабельной.

ВНИМАНИЕ !!! Стоит заметить, что если компания предлагает клиентам заключить договор на рассрочку, то это несет в себе увеличение итоговой стоимости квартиры не менее, чем на 10-15%.

Особенности и условия, когда застройщик предлагает оформление рассрочки:

• получить рассрочку можно только в том случае, если предполагаемая квартира находится в строящемся или недавно построенном доме;
• первоначальный взнос по рассрочке достаточно большой. Но в сегодняшней экономической ситуации, компании идут на уступки и снижают его. В некоторых случаях, крупные компании могут не требовать вносить первоначальный взнос. Если квартира покупается в высоколиквидной новостройке, то в данном случае, рассрочке оформляется на срок не превышающий 12 месяцев, а первоначальный взнос может составлять более 50% от общей стоимости жилья.

Почему застройщики охотно предоставляют рассрочку:

• если жилье в новостройке раскупается очень долго, то компании идут на подобный шаг, чтобы не остаться в убытках после завершения строительства;
• если компания возводившее жилье только появилась на рынке, то с целью привлечь к себе внимание предлагает заключение рассрочки;
• если у компании неудовлетворительное финансовое состояние и для завершения строительства необходимы дополнительные денежные средства, например, дольщиков.

На что обратить внимание

Несмотря на простоту заключения сделки и преимущества, которые получает покупатель, необходимо учитывать определенные риски. Ведь во многих случаях жилье приобретается на том этапе, когда его еще нет.

Зато есть вероятность, что компания начнет затягивать сроки строительства, допустит брак в работе или вообще обанкротится. Пострадавшим дольщикам приходится долго судиться. Но даже признание их правоты еще не означает, что деньги удастся вернуть.

Поскольку репутация некоторых застройщиков оставляет желать лучшего, эксперты советуют перед покупкой изучить всю их историю: время работы на рынке, имидж, количество и качество сданных объектов.

Не будет лишним почитать отзывы на форумах, поинтересоваться, не участвует ли компания в судебных разбирательствах в качестве ответчика. Есть и еще несколько моментов, на которые нужно обратить внимание:

• В какой валюте установлена стоимость квадратного метра. Если она обозначена, например, в долларах, стоимость жилья даже за год может существенно вырасти;
• Периодичность внесения платежей. Она должна быть комфортной, иначе придется платить штрафы за просрочку;
• Стороной договора должен быть именно застройщик, а не банк или другая компания. Когда рассрочку предоставляет кредитная организация, это совершенно другой вид обязательств;
• Возможность досрочного погашения задолженности. Конечно, застройщик – не банк, и он заинтересован в скорейшем получении денег от контрагента. Но все равно надо проследить, чтобы договор не предусматривал штрафных санкций за досрочный возврат;
• Правила расторжения договора при нарушении участниками его условий;
• Момент, в который к покупателю переходит право собственности. Это может быть момент внесения первого взноса, окончательного погашения долга или ввода квадратных метров в эксплуатацию;
• Имеется ли возможность перевода рассрочки в ипотеку. Это особенно важно для покупателей, которые не уверены, что их финансовое положение останется устойчивым.

Также неплохо, чтобы соглашение предусматривало возможность перемены лиц в обязательстве. Если покупатель не сможет вносить платежи, это позволит выйти из положения с наименьшими потерями.

Выгода покупки в рассрочку

Для выдачи ипотечного кредита банк потребует от заемщика от 12 до 20 различных документов, подтверждающих платежеспособность, плюс наличие поручителей. Ипотечный кредит можно взять под кредитный процент и на срок более 10 лет. Переплата и окончательная стоимость квадратного метра жилья для вас может оказаться в несколько раз больше стартовой цены. Основные отличия и преимущества подобного способа покупки жилья это:

• фиксация стоимости квартиры;
• нет разных справок;
• нет больших процентов на остаток долга;
• покупатель вправе прописать в договоре любую валюту – рубль или доллар.

У физического лица

Законодательство дает разрешает куплю/продажу недвижимости в рассрочку между физическими лицами. Это требует серьезного отношения к безопасности сделки. Срок операции не должен превышать 3-5 месяцев. В случае непредвиденных обстоятельств, квартира возвращается продавцу, а продавец обязан вернуть уже выплаченные денежные средства покупателю. Обе стороны соглашаются на условие обременения квартиры в Росреестре, которое может быть снято только после полной оплаты. Важным является отсутствие затрат на обязательное, в случае ипотечного кредита, страхование.

• Печень куриная, жареная с луком в сметане: рецепты
• Как отследить телефон по номеру через интернет онлайн
• Картофель Айдахо: рецепты

Жилье в рассрочку от застройщика

Отличие схемы приобретения жилья у застройщика простое. Договорные отношения строятся с юридическим лицом. Проверьте застройщика по истории компании, сданным объектам. Узнайте, продавал ли он квартиры с рассрочкой. Есть такие виды сделок: Договор купли-продажи, Договор долевого участия. Существует возможность купить квартиру в рассрочку без первоначального взноса. Вы можете требовать от компании-застройщика выполнения всех условий договора. Основное же требование к покупателю – соблюдать сроки и объемы ежемесячных платежей.