Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое?

Как оценивать недвижимость?

Существует некий порядок оценки, если решили провести ее самостоятельно:

• изучите базу предложений про продажу квартир, подобных той, которую вы хотите оценить;
• обратите внимание на известные агентства недвижимости;
• прикупите специализированные печатные источники, к примеру, «Недвижимость и цена», «Из рук в руки» и т.п;
• почитайте об актуальности предложений сегодняшнего дня;
• подберите максимально около пяти подобных квартир;
• выделите важные моменты о: месторасположении и объектах, находящихся рядом с домом, конструкции многоэтажки, сделанный евро или другой ремонт, количестве комнат, этаж, есть ли лоджии и так далее;
• после выбора аналогов, определитесь, какую скидку готовы предоставить потенциальным клиентам (зависит от первоначальной ориентировочной стоимости вашей квартиры – от этого и отталкивайтесь);
• уточните точный ценовой критерий для клиента, чтобы он мог отталкиваться от своего собственного бюджета и того, что происходит в стране (кризис, рост или уменьшение цен на недвижимость и т.п.);
• рассчитайте стоимость каждого квадратного метра площади из ранее выбранных квартир – аналогов;
• просчитайте среднее арифметическое полученной стоимости и умножьте на ту площадь, квартиру которой вы оцениваете сами.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры?

На сегодняшний день, сложилась такая ситуация, когда продавцы не согласны указывать в договоре купли – продажи полностью весь ценовой критерий продаваемой квартиры.

По этой же причине покупатели не могут приобрести понравившееся им жилье.

Данную ситуацию можно понять, когда продавец владеет собственностью меньше, чем три года, и при продаже должен заплатить государственный налог физического лица в размере 13% с суммы, если она превышает один миллион рублей.

Совершив такое действие, продавцы уходят от того, чтобы оплачивать этот немаленький налог. Но, это – не решение проблемы. Таким образом, все риски ложатся непосредственно на покупателей, и по большому счету им этого совсем не нужно.

Все проще при ситуации, когда недвижимость находится у продавца больше, чем три года. Тогда, никаких дополнительных налогов платить не нужно, но и продавцы не всегда готовы согласиться указать в договоре купли – продажи всю сумму сделки.

Вся суть вопроса заключается в том, что чем больше ценовой критерий за квартиру, тем больше вы должны будете оплатить нотариусу за оформление договора. Кому хочется отдавать дополнительную сумму нотариусу?

Специалисты считают, что он обезопасит себя в будущем от налоговой службы, которая его проконтролирует в случае приобретения чего-то очень дорогого и обезопасит покупателя тем, что у службы не будет к нему никаких претензий.

Кому выгодно указание в документах неполной стоимости

Инициатива указать в документах заниженную цену может исходить как от собственника недвижимости (чаще всего), так и от покупателя.

Со стороны продавца

Подобное желание может быть связано со стремлением утаить реально полученную сумму от второго супруга или других совладельцев недвижимости с целью личного обогащения. Но основная причина обычно связана с попытками экономии на уплате налога с вырученных от продажи недвижимости денег. Они являются доходом продавца, соответственно возникает обязательство по уплате НДФЛ в размере 13% (ст. 224 НК РФ).

Со стороны покупателя

Подобная просьба может быть актуальна при наличии особенно крупных «серых» доходов, за счет которых покупается дорогостоящее жилье. Соответственно возникает заинтересованность в том, чтобы избежать «неудобных» вопросов об источниках средств на приобретение жилплощади.

Договор купли продажи квартиры: цена вопроса

Гражданский кодекс РФ четко дает определение данной документации в пункте 1 статьи 454.

Вкратце, это – официальный документ, когда продавец и покупатель соглашаются на проведение сделки передачи и принятия товара за ранее договоренный ценовой критерий.

Это определение не менялось уже давно, так как оно целиком и полностью соответствует современному времени.

Его обязательными условиями являются:

• регистрация документа у нотариуса;
• оплата государственной пошлины и сбора в пенсионный фонд;
• правильное составление всех внутренних пунктов;
• обязательное указание стоимости продаваемой квартиры;
• наличие двух сторон – продавца и покупателя;
• другие законодательные нюансы, которые должны быть выполнены при подписании договора.

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению.

Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом.

Из оставшихся денег вычитается 13%. Таким образом, если квартира находится во владении менее 3-х лет, ждать некогда, а собственник продаваемого объекта хочет минимизировать вычеты, он намеренно занижает стоимость жилья.

Чаще всего к таким махинациям прибегают: — при получении наследства; — посредники (те, кто занимается выкупом квартир по рыночной стоимости); — при разделе имущества; — покупая квартиру, чтобы просто вложить средства в недвижимость. К этой категории относятся и владельцы квартир в новостройках по ДДУ.

Переход к собственнику автоматически переводит это жилье во вторичный фонд, а технические характеристики новой квартиры увеличивают ее стоимость.

Таким

Завышение и занижение стоимости

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи происходит почти всегда.

Продавцы стараются как можно дороже продать свою квартиру, чтобы выручить за нее хорошенькую сумму.

Клиенты, в свою очередь, имеют возможность поторговаться, ведь торг – всегда уместен.

Если покупатель заметил, что ценовой критерий завышен всего лишь на плюс-минус 10%, тогда следует просмотреть и такой вариант.

В нашей стране могут возникнуть ситуации, когда цену занижают на 10%, но покупатель настроен еще больше ее снизить. Эксперты предлагают не выторговывать лишние пару – тройку процентов, а купить и без того выгодное предложение. А если указана неполная стоимость в договоре купли продажи квартиры, риски есть?

Каковы риски занижения?

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи, риски существуют или нет, в чем они заключаются?

Почему в договоре купли продажи квартиры ставится меньшая сумма?

При заключении договора купли – продажи, в соответствии с законодательством, оплачивается государственная пошлину и сбор в пенсионный фонд.

Эта сумма составляет не много и не мало – один процент от стоимости квартиры.

Поэтому, продавцы и прибегают к тому, что называется неполная сумма в договоре купли продажи квартиры и риски нередко не берутся во внимание.

А они таковы, что при неправильной стоимости недвижимости будет недоплачен сбор в бюджет, что повлечет за собой ответственность.

Однако, причины бывают разные, и может случиться так, что сделка будет признана недействительной. Тогда продавец обязан будет вернуть клиенту такую сумму, которая указана в договоре.

В этом кроется ответ на такой частый вопрос, как: продажа квартиры за 1 млн риски? Указанная сумма в договоре купли продажи квартиры и будет возвращена покупателю, и доказать что-либо через суд не получится.

Рекомендуем к прочтению: Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства

На что обратить внимание, приобретая недвижимость?

Чтобы не столкнуться с мошенническими схемами или проблемными квартирами, необходимо обращать внимание на нюансы сделки.

Лучше всего, если покупателю будет помогать доверенный юрист или риелтор.

Ведь именно им знакомы все схемы аферистов и проблемы, с которыми может столкнуться покупатель при выборе жилья.

В новом доме

При покупке квартиры на стадии строительства покупателю следует соблюдать осторожность в следующих случаях:

• Компания-застройщик строит первый объект или ранее имела проблемы в сдачу зданий в эксплуатацию. Выяснение полной информации о застройщике — первый этап при выборе квартиры на первичном рынке. В случае сомнений лучше отказаться от варианта несмотря на всю его выгодность,
• Лучше приобретать квартиру не на стадии котлована, а ближе к сдаче дома. Это не гарантирует полностью того, что проблем со сдачей не будет, но значительно снижает вероятность потери денег,
• При заключении договора необходимо истребовать разрешение на строительство, проектную декларацию и иные документы,
• Единственное соглашение, которое следует заключать с застройщиком, это договор долевого строительства, подлежащий регистрации. Все остальные соглашения не дают полную юридическую гарантию прав покупателя на строящееся жилье.

Посмотрите видео о безопасной покупке квартиры в новостройке:

При оформлении сделки на вторичном рынке

Существует несколько маркеров мошеннических схем или проблемных квартир, при наличии которых покупателю лучше отменить сделку или по крайней мере провести собственное расследование на юридическую чистоту продавца и приобретаемого жилья.

1. Нереально низкая цена. Стоимость жилья на несколько десятков процентов ниже рыночной практически всегда свидетельствует либо о мошеннической схеме, либо о «проблемной квартире», приобретя которую покупатель может впоследствии горько пожалеть,
2. Крупная сумма аванса (задатка). Если требуемая сумма аванса значительно превышает сложившийся размер (обычно не более 1-2% от стоимости жилья), то риск возрастает. Продавец может скрыться с деньгами или, в лучшем случае, воспользоваться деньгами для каких-либо собственных нужд (например, закрыть крупный долг). Поэтому в случае требования хозяином жилья крупной суммы аванса необходимо поинтересоваться, зачем ему необходимы такие средства. Покупатель должен уяснить, что аванс — эта та сумма денег, с которой он может позволить себе безболезненно расстаться,
3. Неполная цена в договоре. Неполная цена еще не свидетельствует об афере, однако при заключении сделки с такими условиями нужно обязательно получить расписку в получении денежных средств, являющуюся приложением к договору купли-продажи. Только наличие такой расписки гарантирует покупателю возвращение полной суммы в случае гипотетического судебного разбирательства,

Узнать о том, как правильно оформить задаток при покупке квартиры и расписки, Вы можете в нашей статье.

4. Продавец не желает писать расписку в получении средств. Только расписка является юридической гарантией факта передачи денежных средств за квартиру,
5. Продажа по доверенности. Доверенность должна быть заверена нотариусом, однако покупателю необходимо выяснить причину того, почему реальный продавец не может присутствовать на сделке. Если нет возможности встретиться с ним лично, то нужно хотя бы пообщаться с ним иным способом, предварительно убедившись, что разговариваете именно с хозяином квартиры, а не с подставным лицом,
6. Приватизированная квартира. При покупке жилья следует внимательно отнестись к документации и убедиться в отсутствии прав на жилье третьих лиц. Для этого надо убедиться в том, что не были нарушены права прописанных лиц на момент приватизации. Отсутствовавшие во время приватизации жильцы по причине нахождения в армии, в командировке или находившиеся в местах заключения могут предъявить права на собственность,
7. Квартира по наследству. Самыми сложными случаями являются ситуации, когда квартира наследуется по завещанию. В этом случае необходимо убедиться, что завещатель действительно скончался и что завещание не поддельное. Далее следует удостовериться в том, что другие наследники не предъявили права на жилье. Если в завещании обойдены права наследников первой очереди, оно всегда может быть оспорено в суде. Другой вариант — в наследство вступает один из наследников первой очереди, а другие уступают ему это право. Дело также может закончиться судом, если один из наследников докажет, что вступил в фактическое наследство без оформления юридического. Наиболее безопасный вариант — наследник первой очереди вступил в наследство по закону, но и он не может гарантировать 100-процентной защиты, так как всегда возможно объявление незаконнорожденных детей. Однако так как наследные квартиры встречаются на рынке вторичной недвижимости очень часто, покупателям приходится иметь с ними дело,
8. Квартира с несовершеннолетними детьми. При покупке такой квартиры должно быть получено согласие органов опеки. Проблемы могут возникнуть, если дети были выписаны из квартиры в срок до 6 месяцев до оформления сделки. В таком случае они могут предъявить права на собственность.

Также необходимо обращать внимание на поведение владельца недвижимости.

Продавец наиболее заинтересован в продаже, поэтому он должен предоставлять наиболее полную информацию о квартире, в том числе и полный пакет оригинальных документов для ознакомления, а также отвечать на возникающие вопросы.

Подозрительное и скрытное поведение — сигнал покупателю к отказу от сделки.

Онлайн – калькуляторы

На сегодняшний день такая процедура – одна из самых распространенных. В случае если у вас не получилось оценить стоимость квартиры, то лучше прибегнуть к калькулятору, работающему в онлайн режиме.

Он, хотя бы, даст какой-то примерный, приблизительный ориентир на ценовую политику жилья. Только не ожидайте, что он покажет абсолютно достоверные результаты.

Для того чтобы узнать о точной оценке, лучше обратиться к профессиональному оценщику недвижимости.

При оценке рыночной стоимости квартиры эксперт должен учесть все особенности:

• имеются проведенные или не проведенные ли ремонтные работы;
• есть ли в наличие перепланировка;
• обратит внимание на технические параметры жилья.
• возьмет к вниманию и юридический аспект, ведь в квартире могут быть прописано определенное количество собственников разного возраста, она может оказаться приватизированной, обремененной, заложенной в банковском учреждении и т.п;
• многое другое.

Стоит ли действовать самостоятельно?

Если вы решили самостоятельно дать оценку продаваемой квартире, тогда лучше следовать всем критериям и реальной рыночной стоимости такой недвижимости.

Если же вы видите, что не совсем справляетесь с данной задачей – лучше обратится к специалисту-оценщику, который поможет выполнить всю работу по поводу продажи жилья. В любом случае, хорошенько подумайте, какая цена квартиры в договоре купли продажи будет указана.

+7 (Санкт-Петербург)

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях — мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

+7 (499) 703-43-76 Москва +7 (812) 309-50-38 Санкт-Петербург Остальные регионы:

• Александр — Какая цена оформления сделки купли-продажи квартиры с юридическим сопровождением и у нотариуса2
• Валентина — Продажа квартиры с рассрочкой платежа между физическими лицами: подготовка образцов документов, составление договора купли-продажи и регистрация сделки8
• Александр — Что нужно сделать после покупки квартиры: какие документы необходимо оформлять и получать, а какие остаются у покупателя?12
• Марина — Как и для чего составляется дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Образец и сопутствующая документация3
• Юлия — Какие документы прилагаются к договору купли продажи доли квартиры второму собственнику? Как происходит порядок продажи одному из сособственников?3
• Александр — От рисков продавца и покупателя до заключения сделки: как происходит продажа-покупка квартиры по ипотеке, пошаговая инструкция4
• Ольга — Где составляется, оформляется и подписывается договор купли-продажи квартиры? Как получить копию документа? Можно ли зарегистрировать сделку через МФЦ?6

+7 (499) 703-43-76 Москва +7 (812) 309-50-38 Санкт-Петербург Остальные регионы:

Договор купли-продажи с неполной стоимостью

Можно подумать что если вы заплатите полную сумму и они расторгнут сделку, то вы тут же получите свои денежки на блюдечке с голубой каемочкой.

Работать надо именно в этом направлении, если вв целом после проверки квартиры рисков для отката сделки не видно, то можно принять и это условие, а если они есть, нельзя покупать ни за полную ни за заниженную цену

Как они стали собственниками — приватизация?

Кстати, до апреля полгода.

Расписки тут не помогут.

Но даже покупая квартиру по полной цене, нет гарантии, что «ежели что получите свои деньги взад».

В тренде

«Браво, маэстро!»: Александр Розенбаум в «Вечернем Урганте» перепел песню Бузовой

«Семечек в руке не хватает»: Образ Водяновой для Хэллоуина не оценили

«Человечище»: Шнур подарил пенсионерке деньги на квартиру

Эвелина Бледанс удалила фото с Дианой Шурыгиной после критики поклонников

«А она на пенсию жалуется»: поклонники удивлены размером гонорара Аллы Пугачевой

О проекте

За содержание рекламных материалов редакция ответственности не несет. Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-36354 от 22 мая 2009 г. v.3.4.123

Мы в соцсетях

Контакты

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Отключение файлов cookie может привести к неполадкам при работе с сайтом. Продолжая использование сайта, вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookies.

Риски при неполной стоимости в ДКП 68 / 18704

Я потенциальный покупатель ипотечник. Нашел подходящую квартиру в новом доме. Собственность менее 3-х лет. Настоящий собственник покупал ее у застройщика около года назад, Основание права собственности — ДКП. Продается без отделки. Квартира стоит 4 млн, продавец в договоре хочет указать 2,1 млн., расписку в получении денег хочет указать 2,1 млн, + дополнительное соглашение, которое возлагает на него дополнительные обязательства, в случе признания сделки недействительной выплатить мне разницу 1,9 млн. Т.е. Доп. соглашение является моей гарантией (или должно являться) того сто в случае расторжения сделки я получу обратно все деньги уплаченные за квартиру, а не только то что указано в ДКП.

Такая схема очень часто (практически всегда) используется, когда квартира в собственности менее 3 лет и собственник не хочет попадать под налог. Это не дурь продавца а нормальная практика. А что бы избежать ошибок при оформлении ДКП и прочих ошибок (правильное составление расписки) наймите риэлтора (или хотя бы проконсультируйтесь). Удачи.

риск очевиден, при расторжении сделки 2.1 вернется вам назад, а за доп.соглашение придется судиться, возможно, быстро и легко, а возможно, долго и упорно

однако, при правильном подходе я не вижу причин для расторжения сделки в будущем

Настаивать не на допсоглашении, а на отдельной расписке на какие нибудь неотделимые улучшения. Расписка подтверждает факт получения, допсоглашение — только обязательство выплатить. Есть разница.

Почему продавец не хочет дать расписку? Чем мотивирует?

Риски, безусловно, есть. Какие именно, можно понять после анализа документов на квартиру.

Сам продавец работает риэлтором.

Я не много не правильно выразился, не Доп. соглашение, а «Соглашение о гарантии на сделку» к Договору купли продажи квартиры, если хотите текст могу выложить полностью.

Сам продавец работает риэлтором.

Я не много не правильно выразился, не Доп. соглашение, а «Соглашение о гарантии на сделку» к Договору купли продажи квартиры, если хотите текст могу выложить полностью.

1. Где он работает риэлтором? Как давно?

2. Что значит «банк передаст копии расписко в налоговую»? Какой банк? У вас ипотека?

3. Хочу текст полностью, выложите.

Рекомендуем к прочтению: Заявление о ходе исполнительного производства образец

4. Если этот документ пойдет приложением к дкп, разве он не должен подаваться на регистрацию вместе с договором?

Давайте рассуждать по ГК: почти 2 млн. руб., это что — штраф, пени, неустойка?

Вы видели хоть одно судебное решение, когда одно физлицо выплачивает другому физлицу штраф, равный сумме сделки?

Сам продавец работает риэлтором.

Вот поэтому и не хочет давать. Хотя наверняка понимает, что юридических последствий практически нет. Для новостроя — тем более. Стоять на 2-й расписке.

Вы видели хоть одно судебное решение, когда одно физлицо выплачивает другому физлицу штраф, равный сумме сделки?

Не, строго говоря, есть лазейка, потому как штрафом это можно обозвать, ввиду того, что штраф не может быть больше суммы договора. Но расписка, несомненно, сильнее любого обязательства выплатить.

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей

Почему оценщики завышают цену квартир при ипотечных сделках?

В последнее время участились случаи завышения оценки квартир при выдаче ипотечных кредитов — такое мнение высказал генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка на десятом международном форуме «Большой консалтинг 12». «Мы в этом убедились, когда Федеральная регистрационная служба собрала данные о сделках с жильем. Мы получили доступ в тестовом режиме и по некоторым регионам проверили те закладные, которые у нас на балансе. Видно, что цены по этим сделкам выше, чем в тех, где ипотека не используется», — сказал Александр Семеняка.

По субъективным оценкам участников рынка,

количество ипотечных кредитов в России, которые были выданы на завышенную цену квартиры, составляет менее 1%.

«Одно дело, когда цена сделки отличается на 20% от среднерыночной по аналогичным объектам, и совсем другое — когда в несколько раз. На преднамеренное завышение цены идут недобросовестные оценочные компании, которые вступают в сговор с покупателями. Агентством было выявлено несколько таких случаев. В основном это происходит, когда первичный кредитор некачественно осуществляет андеррайтинг и не контролирует объективную цену объектов недвижимости», — пояснила «Газете.Ru» исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик.

Оценочная стоимость квартиры является неким ориентиром для банка при выдачи ипотеки. Если оценочная стоимость выше цены квартиры, кредит выдадут исходя из цены сделки, о которой уже договорились покупатель и продавец. Если квартиру оценили дешевле, тогда банк будет пересматривать сумму кредита. «Для нас важно, чтобы стоимость объекта не была завышена. Поэтому мы на каждой сделке контролируем, чтобы цена соответствовала рынку. Если заемщик не сможет платить по кредиту, то ему, возможно, придется делать дисконт, чтобы быстрее продать залог. Следовательно, размер кредита должен быть меньше рыночной стоимости залога», — считает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

Зачастую завышение стоимости объекта происходит из-за сговора покупателя и оценщика. Заемщик, получая большую сумму кредита, может использовать разницу в цене для других нужд — например, для ремонта. Правда, в этой схеме сомнительна выгода продавца квартиры. Если он указывает в договоре купли-продажи большую цену, он будет платить большую сумму налога (при условии, что квартира в собственности более 3 лет).

Как рассказали «Газете.Ru» в одном из московских банков,

чаще всего заемщик просит оценочную компанию завысить стоимость квартиры, если ему не хватает денег на первый взнос.

Допустим, квартира стоит 1 млн рублей, требование банка — внести 20% от стоимости квартиры, то есть 200 тыс. рублей. А у покупателя есть только 100 тыс. Тогда он отдает продавцу 100 тыс., оформляет кредит на большую сумму, закладывая туда в том числе свой долг перед продавцом. Однако обычно такие завышения не превышают 10-15%.

При этом, как рассказал источник, банк не может проконтролировать, какую именно сумму отдал покупатель продавцу. Тогда как для банка размер первоначального взноса является показателем платежеспособности клиента. Чем больший первый взнос скопил клиент, тем исправнее он будет погашать кредит и тем меньше вероятность дефолта.

Как утверждают участники рынка, случаи завышения цены были до 2008 года. Сейчас банки значительно ужесточили контроль над оценщиками. Как правило, при каждом банке есть аккредитованные компании, которые занимаются оценкой квартир. Заемщик имеет право предоставить в банк оценочный альбом любой другой независимой , — пояснил «Газете.Ru» директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

По мнению Александра Семеняки, чтобы полностью исключить случаи завышения цены, оценку предмета залога должен заказывать кредитор, а не заемщик. Сейчас по такой схеме работает банк ВТБ 24.

«После кризиса 2008 года мы перешли на схему, при которой банк самостоятельно заказывает оценку независимого оценщика. Реализовав данную схему, мы решили сразу две ключевые задачи. Во-первых, повысили качество оценки за счет минимизации рисков сговора заемщика и оценочной компании, а также реализовав возможность предъявления претензий к оценщику (т.к. в данном случае банк является стороной по договору о проведении оценки). Во-вторых, понизили общую стоимость оценочных услуг за счет формирования привлекательного оптового заказа», — рассказали «Газете. Ru» в банке ВТБ 24.

По мнению некоторых участников рынка, завышение стоимости квартиры при оформлении ипотечного кредитования связано не только с мошенничеством. «Большинство оценщиков добросовестно выполняют свои обязанности, разница между оценочной и рыночной стоимостью, как правило, минимальная.

Цена, которую выставляют оценщики, может быть выше, потому что они не ориентируются на нижний предел цены. Они анализируют стоимость объектов, которые выставлены на продажу.

Но они не располагают информацией, по какой цене объекты реально продаются. Тем более, многие собственники завышают цены», — рассказала «Газете.Ru» начальник отдела офиса «Добрынинское» Анна Шушкова.

Например, покупатель присматривает типовую однокомнатную квартиру в девятиэтажном доме, площадью 30-33 кв.м. в районе метро «Первомайская». В базе таких квартир 36, минимальная цена — 4,7 млн рублей., максимальная — 6,9 млн рублей. При этом квартир до 5 млн рублей всего 6.

«Когда покупатель ищет квартиру, он прежде всего просматривает наиболее бюджетные варианты, адекватные по соотношению цена/качество. Соответственно, такие объекты в первую очередь уходят с рынка. В результате, оценщикам приходится ориентироваться на квартиры по большей цене.

Отсюда может возникнуть завышенная оценка», — поясняет Анна Шушкова.

По мнению директора аналитического Александра Пыпина, основной причиной завышения стоимости квартиры является то, что при меньшей оценочной стоимости банк ориентируется на нее и выдает и меньшую сумму кредита. «При таком раскладе заемщик недостающие деньги вынужден вносить за квартиру из своего кармана, что часто приводит к срыву сделки, для подготовки которой стороны уже потратили огромные усилия. Поэтому некоторые оценщики, что бы не ставить в неловкое положение покупателя и банк, с которым они обычно долгосрочно сотрудничают, могут поинтересоваться о предполагаемой сторонами цене квартиры и принять ее в своей работе как один из множества ориентиров. Поскольку речь идет о рыночных сделках, когда покупатель кровно заинтересован купить квартиру как можно дешевле, то в подавляющем большинстве случаев оценочная стоимость оказывается выше предполагаемой к сделке, а «подгонка», если и вдруг и происходит, то в пределах 1%-3% от стоимости, что находится в пределах погрешности оценки», — рассказал Александр Пыпин.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Реалии современного рынка недвижимости таковы, что занижение стоимости квартиры – это неоспоримый факт, с которым приходится сталкиваться большинству покупателей. Для тех, кто не участвовал в купле-продаже жилья, указание в договоре стоимости недвижимости в несколько раз ниже ее реальной цены выглядит неразумным и нелогичным. Но на практике оказывается, что это может быть выгодно как продавцу, так и покупателю.

Хотя существует и масса минусов, с которой может в любой момент столкнуться та и другая сторона. Попробуем разобраться, в чем заключается риск занижения стоимости договора купли-продажи квартиры, кому выгодно искажение фактической цены на недвижимость и как не попасть в ловушку, если действуют мошенники.

Начнем с небольшой справки. По закону, если собственник продает недвижимость, хозяином которой он является менее 5 лет (соответствующий закон вступил в силу 1 января 2020г., ранее этот срок составлял 3 года), то он обязан оплатить налог на доходы физических лиц. Налоговая ставка составляет 13% от стоимости жилья, которая указана в договоре. Необлагаемая налогом сумма составляет 1 млн. рублей. Несложно догадаться, что в большинстве случаев цена квартиры указывается в размере 1 млн. рублей.

Рассчитать сумму налога просто. Если объект стоит 2 млн., то за минусом 1 млн., размер НДФЛ составит 130 тыс. рублей. За квартиру стоимостью 3 млн. придется выложить 260 тыс. рублей, а с 4-х млн. придется заплатить уже 390 тыс. рублей! Сумма достаточно приличная, поэтому неудивительно, что продавец готов пойти на любые махинации с документами, чтобы не выплачивать налог. Но стоит ли идти на этот шаг покупателю? Попробуем выяснить, с какими рисками он может столкнуться.

Занижение цены в договоре

Покупатели недвижимости могут столкнуться с предложением Продавца сделать занижение цены в договоре. Это пока довольно распространенная практика уклонения от налогов или сокрытие истинной цены продажи одним из супругов или доверенным лицом, с целью наживы.

Причины занижения продавцом цены квартиры

Чаще всего таким образом Продавец хочет избежать уплаты подоходного налога в размере 13%.

Иногда, не понимая как начисляется этот налог, занижение делается бессмысленно.

В каких же случаях Продавец «попадает на налоги» и когда их платить не надо?

Продавец не платить налоги если:

• приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре -налог он не платит.
• не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи квартиры равна или менее покупной
• приобрел квартиру в собственность в 2020 году и после и владел ею 5 лет и более ( пока таких объектов нет на рынке).

Продавец платить налоги если:

• сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной

И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:

• (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%
• (цена в договоре продажи минус цена в договоре покупки)* 13%

По приватизированным квартирам можно применить только первую формулу.

Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной.

НО! с 2020 года, если в договоре продажи указана цена менее кадастровой стоимости, будет для расчета подоходного налога применяться именно она.

Как узнать кадастровую стоимость через интернет > > >

Чем опасно занижение цены для Покупателя

Итак, Вы согласились на занижение цены в договоре.

Например: квартира стоит 5 000 000.0 Продавец просит указать в договоре 3 300 000.0 и пишет две расписки: на сумму 3 300 000 и 1 700 000 и Вы передаете ему деньги. И какая же здесь таится опасность?

Через некоторое время он обращается к Вам с предложением расторгнуть договор.

-Вы конечно отказываете.

-Он обращается в суд с иском о расторжении кабальной сделки, ведь цена в договоре меньше рыночной более чем на 30 %

Суд иск удовлетворяет и обязывает его вернуть денежные средства, указанные в договоре. Что он и делает.

-А 1 700 000.0?

-А извиняйте, они к договору купли-продажи квартиры не относятся!

А это другое судебное разбирательство, растянутое на годы. Может по три копейки и будет возвращать, как знать.

Вывод: Очень обдуманно отнеситесь к предложению о занижении цены.

Если это не очень большая сумма, то можно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений или мебели. Но это тема другой статьи.

Другая ситуация с возможными потерями для Покупателя.

С 2020 года налоговый вычет с покупки жилых помещений предоставляется в размере 2 000 000.0 не на объект недвижимости, как было ранее, а на налогоплательщика.

Если вв сделке участвуют супруги — каждый из них может рассчитывать на получение налогового вычета.

Например: цена квартиры 4 000 000.0 — каждый из супругов получит возврат, уплаченного ранее подоходного налога, в размере 260 000.0

Конечно при условии полной цены в договоре и наличия расписки от Продавца.

Занижая цену в договоре, вы уменьшаете сумму возврата.

Впрочем, при следующей покупке жилья, вы сможете восполнить потери.

Чем опасно занижение цены для Продавца

Другая возможная ситуация — это риски возврата денежных средств Покупателю.

Был случай: цена в договоре была занижена по настоянию Продавца, с целью ухода от налогов. Причем это требование было выдвинуто через несколько дней после подписания предварительного договора и передачи задатка. Покупатель сопротивлялся, но вынужден был уступить и квартира ему подходила и возникал риск потери задатка. Ситуация была напряженная, почти скандальная

В договоре указали сумму на четверть меньшую фактической цены. На дополнительные деньги Продавец написал расписку.

Сделка состоялась. Покупатель получил «разрушенную» квартиру. Продавец снял все розетки и линолеум, скрутил все краны.

Через несколько месяцев Покупатель обратился в суд с иском о возврате излишне уплаченных средств и суд его удовлетворил.

Уж как Продавец эти деньги возвращал — не знаю. Но прецедент такой был.

Завышение цены в Договоре купли-продажи

Еще одна, часто встречающаяся ситуация — завышение цены.

Просит об этом Продавца ипотечник, Покупатель не имеющий собственных средств на первоначальный взнос, при покупке квартиры за счет кредитных средств. А это как правило 20% от цены, в некоторых банках- 10%.

И если Вам не нужно будет уплачивать подоходный налог с продажи — можно и допустить такую ситуацию, но при условии:

• Расписка на сумму завышения, которую вам придется написать, должна быть уничтожена, после того, как банковский специалист снимет с нее копию.
• Покупатель сможет договориться с оценщиком о нужной сумме оценки( то есть на цену в договоре, а это не всегда возможно)
• При звонке из службы безопасности банка — Вы назовете цену, указанную в договоре, а не реальную
• Все объявления с фактической ценой будут сняты с сайтов объявлений, иначе банк может засомневаться и отказать в выдаче кредита.

Чем опасно завышение цены для Продавца

• Если Вы ошиблись по обязательству уплаты подоходного налога — завышение ведет к увеличению суммы отчислений
• Если не уничтожена расписка, она может попасть в налоговую службу, может по ошибке Покупателя, а может специально, а последствия непредсказуемы.
• Если договор будет расторгнут по решению суда, суд обяжет вас ввернуть Покупателю всю сумму, указанную в договоре.

В любом случае изменения фактической цены требует тщательной оценки ситуации!!!

Всегда рада разъяснить. Автор

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Покупатели недвижимости часто сталкиваются с нежеланием продавца указывать при продаже полную стоимость жилья. Поэтому схема заключения сделки отработана. Составляется 2 договора. Один из них предназначен для предоставления в государственные органы и в нем стоимость квартиры существенно уменьшается. Экземпляр передается для регистрации и в дальнейшем предоставляется в налоговые органы. Второй документ составляется для продавца и покупателя. В нем указывается реальная стоимость недвижимости, и проводятся взаиморасчеты.

Не все знают, что такой договор является заведомо оспоримым, если говорить юридическим языком. Документ подтверждает, что было совершено налоговое преступление, заключающееся в сокрытии доходов и невыплате НДФЛ в бюджет государства.

Поэтому более продвинутые и компетентные в юридических вопросах продавцы недвижимости предлагают пойти по другой схеме. Договор купли-продажи составляется на сумму 1 млн. рублей. А оставшаяся часть денег проводится как оплата за неотделимые улучшения, которые были произведены владельцем жилья. Оформление более корректно с юридической точки зрения и позволяет продавцу не попасть под всевидящее око налоговых органов. Однако покупатель рискует, заключая сделку. В случае если она будет оспорена, деньги, выплаченные за дорогостоящий ремонт, и переустройство не возвращаются.

И хотя законом не предусмотрена ответственность непосредственно за занижение, покупатель рискует остаться ни с чем. Кроме того, порочной практикой пользуются мошенники, чтобы усыпить бдительность покупателя. Сделка изначально оформляется таким образом, чтобы договор можно было оспорить. В результате человек, отдавший полную сумму за покупку недвижимости, остается только с деньгами, указанными в документе, а жилье возвращается прежнему владельцу. Доказать в суде, что изначально цена была иной достаточно сложно. Чтобы избежать подобных мошеннических схем, следует заключать сделки с недвижимостью при участии опытных специалистов, которые проконтролируют процесс.

Завышение стоимости квартиры

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Инициаторами подобных предложений обычно являются покупатели, которые хотят приобрести жилплощадь по ипотеке. Указание завышенной, по сравнению с реальной, суммы по договору – это возможность получить от банка больше денег. Часть из них планируется пустить на уплату первоначального взноса (при этом банку подается фиктивная информация, что задаток или аванс уже уплачен продавцу), ремонт в новом жилье или другие цели.

Если уплачивать НДФЛ по итогу сделки не нужно, собственник по своему усмотрению может согласиться на завышение цены, особенно, если хочется реализовать недвижимость как можно скорее. Покупателю в таком случае предстоит договориться с оценщиком, чтобы тот указал нужную сумму оценки, которая будет соответствовать завышенной стоимости по договору. Продавцу же важно учесть следующие нюансы:

1. Быть уверенным в том, что расписка на сумму завышения (якобы полученного задатка), которую нужно написать для покупателя, будет уничтожена сразу же после того, как в банке сделают копию документа. Ведь фактически он эти средства не получал.
2. При телефонном разговоре со службой безопасности банка называть именно те цифры, которые указаны в ДКП.
3. Убрать все размещенные ранее объявления, где была указана фактическая цена недвижимости, иначе сотрудники банка могут заподозрить недобросовестность покупателя и отказать в выдаче ипотеки.
4. В случае признания сделки недействительной в судебном порядке возникает обязательство вернуть покупателю сумму (в данном случае завышенную) за реализуемую недвижимость.

Любые отклонения фактической цены квартиры от цифр, указанных в договоре несут дополнительные риски для участников сделки. Стоит ли соглашаться на подобную сделку? Как оградить себя от возникновения нежелательных проблем в случае согласия? На бесплатной консультации юристы объяснят все «за» и «против», подскажут какие нужно подготовить документы, чтобы свести к минимуму риск утраты если не собственности, то хотя бы денежных средств. При необходимости они готовы обеспечить полное сопровождение процедуры купли-продажи, чтобы проконтролировать соблюдение интересов клиента.
Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

610

Занижение стоимости квартиры при продаже

Не только покупатель рискует своими деньгами, но и продавец. Занижение при продаже жилья может привести к следующему:

• Покупатель, которому изначально квартира понравилась, впоследствии может отказаться от ее приобретения из опасения потерять деньги.

• В связи с сокрытием дохода налоговая инспекция может обратиться с иском в суд.

• За неуплату налогов будет наложено административное взыскание или дело дойдет до уголовной ответственности.

В связи с этим при продаже жилплощади все же рекомендуется проводить всю сумму по договору, как бы это ни было обременительно для продавца. Тем более что есть возможность избежать уплаты налога вполне легальным способом. В соответствии с законом, если гражданин после продажи одного объекта в этом же календарном году приобретает следующий, совпадающий по стоимости, то произойдет взаимозачет.

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Процесс ценообразования на рынке недвижимости не контролируется государством, поэтому ее продажа ниже или выше КС не запрещена. Хотя занижение стоимости обычно практикуется с целью экономии на суммах налога или вовсе уклонения от уплаты, при соблюдении некоторых условий, НДФЛ можно не уплачивать на законных основаниях (ст. 217.1 НК РФ). Речь идет о квартирах, которые:

• Получены собственность 3 и более лет назад в порядке наследования, приватизации, дарения от близкого родственника или члена семьи, по условиям договора ренты.
• Получены в собственность более 5 лет назад по всем другим основаниям.

В указанных случаях продажа жилья не влечет за собой уплату налога, поэтому нет смысла прописывать в договоре неполную стоимость и тем самым создавать дополнительные риски для участников сделки.

Еще одна возможность избежать уплаты НДФЛ связана с правом продавца на налоговый вычет в размере расходов на первоначальную покупку квартиры (п. 2 ст. 220 НК РФ), подтвержденных соответствующими документами. Продавая впоследствии жилье по цене покупки или ниже нее (независимо от времени владения), собственник не получит доход и уплачивать налог не будет оснований.

Если минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога еще не прошел, а продавец стал ее собственником после 1.01.2016, существенное занижение цены также не имеет смысла. Указать в договоре можно по-прежнему любую сумму. Но, если она составит менее 70% КС, налоговики при расчете НДФЛ будут ориентироваться именно на цену объекта по кадастру, умноженную на понижающий коэффициент 0,7. При более высокой стоимости по документам, подлежащий налогообложению доход будет рассчитан именно по ней (то есть по большим цифрам).

Если КС объекта установлена на уровне до 1 млн. руб., факт продажи ниже этой суммы не имеет значения. Дело в том, что она соответствует по действующему законодательству размеру налогового вычета, на который может быть уменьшен налогооблагаемый доход. Соответственно НДФЛ в таком случае будет нулевым.

Следует учитывать, что правило налогообложения дохода от реализации жилья на основе КС не действует для объектов, полученных в собственность до 1 января 2020 года. В таком случае жилье может быть реализовано по любой цене (независимо от кадастровой), которая и будет учитываться при расчете НДФЛ (если не будет оснований для освобождения от уплаты).