Что делать, если границы земельного участка на топосъемке не совпадают с кадастровыми границами?

Понятия и законодательные нормы в 2024 году

Границами называются искусственно установленные пределы, обозначающие конфигурацию и величину (площадь) надела. Подобная процедура осуществляется путем проведения работ, которые выполняет государственный земельный кадастр (ОPrav _ 147). Определяющей характеристикой границ является наличие поворотных точек с расположенными на них знаками, которые называются межевыми.

Проект границ ЗУ

Подобный способ определения наделов является единственным для выделения собственности или площади пользования землей и применяется исключительно для тех наделов, которые участвуют в обороте. Межевание земельного участка (ОPrav _ 159-162) и определение его конкретных пределов предоставляет после своего завершения следующие возможности:

• Приобретение уникального кадастрового номера;
• Возможность внесения данных об наделе в базу учетных записей;
• Получение кадастрового паспорта;
• Получение документов, свидетельствующих о праве собственности на землю;
• Осуществление любых процедур и действий с наделом в рамках закона – предоставление в аренду, купля-продажа, оформление дарственной, использование в качестве залога при оформлении банковского кредита, составление завещания, вступление в наследство;
• Эксплуатация земли в рамках разрешенных законодательством действий в соответствии с целевым назначением – строительство объектов, выращивание сельскохозяйственных культур, огородничество, садоводство.

Пример границы ЗУ
Граница надела складывается из двух основных частей:

• Фактическая часть – непосредственно выделенный надел;
• Часть земель, являющихся смежными с выделенным, и непосредственно соприкасающихся с ним.

Порядок установления межей участка производится в рамках определения его месторасположения и регламентируется законом ФЗ № 221 от 2007 года « О государственном кадастре недвижимости».

На территории Российской Федерации выполнение действий по установлению межей осуществляют кадастровые инженеры, к которым предъявляются определенные требования:

• Иметь в наличии профессиональный квалифицированный аттестат;
• Являться членом саморегулируемых организаций, осуществляющих свою деятельность в сфере деятельности, относящейся к кадастровой.

Какой путь решения проблемы выбрал законодатель?

В настоящее время большое количество земельных участков на территории РФ, сведения о которых содержатся в ЕГРН, а раньше содержались в ГКН, не имеют точного описания границ. Зачастую это границы, которые описаны словесно, схематически, без координат или с координатами в несуществую­щей системе координат или с низкой точностью. Как правило, причиной возникновения такой ситуации является то обстоятельство, что ранее законодательство не предусматривало обязательного и единообразного оформления описания границ земельных участков.

Отсутствие необходимой и достоверной информации существенно затрудняет гражданский оборот недвижимости. Поскольку возможность в полной мере распоряжаться участками без точных границ затруднена и не всегда возможна, правообладатели обеспечивают уточнение границ за свой счет по мере необходимости (например, при отчуждении, залоге и т.п.).

Попытка радикальным образом разрешить сложившуюся ситуацию была предпринята еще в 2013 г., когда Минэкономразвития России разработало проект федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и мес­тоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (размещен на портале regulation.gov.ru под ID 00/04-3832/06-13/12-16-4

). В этом проекте предлагалось провес­ти массовые кадастровые работы для уточнения сведений о границах различных объектов недвижимости.

В законопроекте закреплялось понятие «комплексные кадастровые работы». Результатом проведения таких работ должна была стать карта-план территории, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории проведения комплексных кадастровых работ (элемента планировочной структуры населенного пунк­ та).

Более того, по проекту предполагалось, что с 1 января 2020 г. будет запрещено любое распоряжение (согласование распоряжения) земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости будут отсутствовать сведения о мес­тоположении границ, установленных в соответствии с законодательством РФ. Проект в Госдуму Правительство РФ так и не внесло. Такое решение могло быть обусловлено многими причинами: небольшим переходным сроком для оформления земельных участков, низким информированием собственников земельных участков о предстоящих изменениях, отсутствием необходимых условий и ресурсов для реализации мероприятий по массовому государственному кадастровому учету.

Какое решение проблемы с участками, не имеющими установленных границ, предложил новый Закон о госрегистрации недвижимости?

Как разъяснило Минэкономразвития России в письме от 22.12.2016 No 39682-ВА/Д23и, государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет по правилам нового Закона о госрегистрации недвижимости должны осуществляться одновременно, за исключением случая, когда государственный кадастровый учет может быть осуществлен на основании документов (содержащихся в них сведений), представленных для государственной регистрации прав, и отсутствуют иные основания, препятствующие государственной регистрации прав. Поэтому если в Росреестр будет представлено заявление о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета, регистрирующий орган приос­тановит государственную регистрацию прав на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 нового Закона о госрегистрации, пока заявитель не предоставит все необходимые в том числе и для кадастрового учета документы.

Иными словами, на практике это означает, что при совершении сделок с участками, не имеющими установленных границ, его собственник все равно будет вынужден провес­ти межевание и установить границы — в противном случае за покупателем право собственности на землю не зарегистрируют.

Вас может заинтересовать: Абонентское юридическое обслуживание бизнеса.

Отметим, что в старом Законе о госрегистрации также была норма, направленная на ограничение оборота участков с неустановленными границами

В государственной регистрации прав может быть отказано, если в ГКН в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в п. 1 ст. 19 настоящего Федерального закона.

Абзац 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации

При этом в соответствии с п. 1 ст. 19 старого Закона о регистрации к случаям — исключениям из общего правила относились следующие:

• право на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном старым Законом о госрегистрации порядке;
• земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
• подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю; n права возникли в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
• земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственнос­ти, образован путем перераспределения такого земельного участка и земельного участка, находящегося в собственности гражданина;
• иные установленные законом случаи.

Как видно, перечень исключений достаточно широк, поэтому на практике сделки в отношении участков с неустановленными границами были весьма распространены.

Как будет формироваться практика по применению но- вых норм, будет видно со временем. В любом случае обладателям земельных участков с неустановленными границами следует иметь в виду, что отсутствие сведений о границах земельного участка с большой вероятностью повлечет отказ в государственной регистрации прав на такой участок при попытке его отчуждения, в целом затруднит распоряжение земельным участком или создаст ситуацию, за разрешением которой придется обращаться в суд. С учетом наметившейся тенденции собственникам земельных участков с неустановленными границами целесообразно как можно оперативнее задуматься об их установлении.

Вас может заинтересовать: Постановка помещений на кадастровый учет.

Фактическая граница

Фактической межой участка является та черта, которая определяется в результате проведения работ геодезического характера и осуществляется по отношению к конкретному участку.

Фактическая черта выделенного надела имеет определенные типовые характеристики, применимые к нему независимо от расположения надела, его назначения и других отличительных особенностей – она имеет координаты точек (те места, в которых прямая линия, ограничивающая площадь, изменяет сое направление) и обозначается топографическими знаками.

Необходимость уточнения пределов

Такая линия своим наличием определяет следующее:

• Факт присутствия границ, разделяющих отдельные наделы земли;
• Обособленность участка отдельного собственника или пользователя;
• Форму надела и его конфигурацию;
• Площадь земли, которая заключена в обозначающих его чертах;
• Определенное положение на местности, из которой надел был первоначально выделен;
• Положение участка на оформленном в отношении него кадастровом плане.

Сведения об участке есть в ГКН, но его границы не установлены

К другой категории земельных участков с неустановленными границами — ранее учтенных — можно отнести земельные участки, которые подлежали кадастровому учету, однако границы таких земельных участках на местности не устанавливались или устанавливались таким образом, который не позволяет определить их местоположение с достаточной точностью.

В частности, это могут быть случаи (см. письмо Мин­экономразвития России от 19.05.2014 No ОГ-Д23-3716):

• отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;
• когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точнос­ти определения координат для земель определенного целевого назначения;
• когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).

Например, на практике мес­тоположением земельного участка с неустановленными границами может являться определенный кадастровый квартал или же населенный пункт, состоящий из нескольких кадастровых кварталов.

При этом отсутствие сведений о границах такого участка не позволяет осуществлять в отношении него определенные виды кадастровой деятельнос­ти. Такие земельные участки обладают ограниченными свойствами и не могут быть использованы наравне с теми земельными участками, в отношении которых границы определены.

Вместе с тем следует учитывать позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.06.2014 No 4890/14 по делу No А67-1041/2013, согласно которой является неверным вывод кадастровой палаты и нижестоящих судов о том, что разделу ранее учтенного земельного участка, поставленного на кадастровый учет без установления границ, препятствуют в совокупности требования п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ, ч. 3 ст. 25 старого Закона о кадастре.

Об отсутствии сведений о границах земельного участка делается соответствующая отметка. В частности, согласно п. 39 Приложения No 7 приказа Минэкономразвития России от 20.06.2016 No 378 «Об утверждении отдельных форм выписок из ЕГРН, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения ЕГРН <…>» при оформлении выписки об основных характеристиках в целях подтверждения внесения в ЕГРН сведений о земельном участке как о ранее учтенном в случае отсутствия сведений о координатах характерных точек границы такого земельного участка, а также в случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ таких земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, указываются слова «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного за- конодательства».

Соседние участки

Отдельно выделяется понятие границ смежных участков – к ним относятся линии, определяющие конкретный участок и являющиеся прилегающими к тем, которые соприкасаются или граничат с ним.

Черты смежных участков имеют существенное отличие от фактических – в отличие от них они определяются не поворотными точками, имеющими координаты, а длительностью межи, которая совмещается с соседними.

Также особенностью их является то, что их можно устанавливать только после определения фактической межи и предварительной операцией является проведение согласования для того, чтобы интересы собственников прилегающих участков не были затронуты.

Выделение смежных границ осуществляется инженером и может проводиться как только для одного участка, так и сразу нескольких – чаще всего такие случаи бывают при распределении большого количества участков из одной площади.

Стоит отметить, что в обязательном порядке при таких действиях приглашаются все лица, которые заинтересованы в установлении смежных пределов, какие должны поставить свою подпись под занесенными в документы данными.

Пример смежной черты

Смежная граница относится к части земли, не являющейся собственностью владельцев участков – она определяется как внутренняя часть пределов, которая вплотную прилегает к межевым линиям соседних наделов. По своей сути выделение смежных границ носит больше правовой характер и требует определения имущественных прав каждого из владельцев таких участков.

В дальнейшем, при возникновении споров о существующих межах соприкасающихся участков возможно осуществление другой процедуры, которая определяется как вынос границ земельного участка (ОPrav _ 167) и заключается в установлении рубежей по данным, содержащимся в кадастровом учете.

Суть дела.

Компания N заключила договор на проведение кадастровых работ по уточнению границ земельного участка. При согласовании их местоположения возникли разногласия с собственником смежного земельного участка, который в это время также осуществлял межевание. Сложность заключалась в том, что смежная граница не была огорожена, а межа перекопана. Однако после того, как кадастровый инженер определил местоположение границ участка на местности, смежный собственник подписал акт согласования. Через день он обратился к руководителю компании N с просьбой подписать его акт согласования местоположения границ земельного участка. Считая конфликт исчерпанным, директор акт подписал.

Однако орган кадастрового учета принял решение о приостановлении осуществления кадастрового учета земельного участка компании N ввиду пересечения одной его границы с границей участка смежного собственника, сведения о котором к этому времени уже содержались в государственном кадастре недвижимости.

Компания обратилась за правовой помощью.

Юрист предложил два варианта выхода из сложившейся ситуации: принять местоположение смежной границы по координатам характерных точек смежного собственника (в этом случае площадь земельного участка компании сокращалась бы на 1,5 сотки) или обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Учредители компании N выбрали второй – более сложный, но справедливый, с их точки зрения, вариант решения данной проблемы.

Местоположение

Расположение участка, определяемое на основании выделенных границ, устанавливается по наличию его межевых знаков. В связи с таким фактором месторасположением рубежей является прохождение линии, которая отдельно фиксируется установленными в результате топографических и геодезических работ координатами и своим наличием разделяет участки, которые либо принадлежат разным лицам, либо выделены на основании иных правовых действий.

Отдельным моментом при определении месторасположения участка является необходимость руководствоваться нормативами, которые определяются законодательством и должны быть зафиксированы фактически (на местности) и в документации (учетных записях гос. кадастра недвижимости). В результате определения границ и расположения участка в отношении него возникают следующие возможности:

• Определение площади надела;
• Определение формы участка и его места в определенной зоне общего ландшафта;
• Выделение характеристики грунта (почвы), которая ограничивается установленными межами участка.

Стоит отметить, что выделенные и закрепленные в документации границы наделов не могут подвергаться самовольным изменениям.

Даже в том случае, если смежных с конкретным участком не выделено и такое действие на затронет интересы третьих лиц, изменение разрешается осуществлять только после подачи соответствующего заявления и приглашения кадастровых инженеров.

Определение границ земельного участка

Важно: когда ситуация заходит в тупик и собственники соседних земельных участков не могут примириться сами или использовать один из предыдущих способов, возникает необходимость обращения в суд. Это, пожалуй, самый продолжительный и затратный способ установления границ участка.

Если ваш участок не отображается, процедура установления границ по нему не осуществлялась. Чтобы исправить ситуацию, закажите . Наиболее часто новые границы устанавливаются по уже существующим межевым знакам, заборам или стенам зданий. По результатам межевания подписывается акт, с которым должен быть согласен собственник и его соседи. Полученные данные заносятся в кадастр.

Разметка границ в 2024 году

Разметка рубежей участка определяется проведением процедуры, которая носит название «вынос границ в натуру». Отдельным моментом его осуществления является необходимость наличия оформленного и утвержденного плана, который фиксируется на бумажном носителе и представляется в виде чертежа.

Независимо от того, какие особенности ландшафта и специфика свойств почвы присуща конкретному участку, осуществление действий по разметке межей выполняется непосредственно на местности – таким образом тот чертеж, который определяет границы его существования переносится как бы в реальные условия.

Пример акта выноса границы ЗУ на местность

Отдельной особенностью перенесения границ в реальные условия является необходимость выполнения работ таким образом, чтобы порядок вещей, расположенных предметов, природных объектов не затрагивался.

Процесс разметки границ перед своим фактическим выполнением требует таких предварительных действий:

• Освобождение от предметов, которые могут мешать разметке – убирают бурелом, сухие ветки, траву (если ее наличие вызывает затруднения при межевании);
• Специальная подготовка почвы. Данная операция является необходимой в связи с тем, что установление пределов сопровождается вбиванием колышков, а такое действие при определенном характере грунтового слоя может быть затруднено. Для выполнения таких действий в местах, где будут располагаться колышки, обозначающие поворотные точки, обязательно вырубают деревья и выкорчевывают пни;

  

  Разметка границы участка

• Выбор наиболее оптимального в таких случаях варианта нарезки надела, который определяется в соответствии с данными, предоставленными геодезистами. На данном этапе составляется несколько возможных эскизов и впоследствии выбирается наиболее оптимальный и возможный к осуществлению в данных условиях.

В общих случаях осуществление разметки является необходимым моментом при таких ситуациях:

• При восстановлении или определении границ, которые являются неустановленными;
• При вынесении межей надела в натуру;
• При выполнении действий, связанных с зонированием территории;
• При процедуре межевания участка, который был предварительно выделен для его последующего оформления в собственность;
• Для определения показателей и свойств территории участка;
• При выполнении работ по проектированию зданий и сооружений.

Ограничение права собственности

В практике встречаются случаи, когда права собственника имущества ограничены, но какой-либо компенсации за такое ограничение собственник получить не может.

В данной заметке будет описан только один пример такой «несправедливости». В нашем примере физическим лицом приобретено здание (не являющееся жилым домом или многоквартирным домом)1, в помещениях которого располагается оборудование центрального теплового пункта (ЦТП), лишающее собственника возможности пользоваться по своему усмотрению всем зданием, но компенсации собственнику из-за этого не полагается и правоприменительная практика считает, что такое ограничение прав собственника является законным, что собственник здания не может требовать от собственника оборудования заключения договора аренды на площади, занятые оборудованием, не может требовать взыскать с собственника оборудования сумму неосновательного обогащения за пользование объектом недвижимости (в данном случае теплоснабжающая организация сберегла свое имущество за счет собственника здания2, что выразилось в экономии расходов на аренду помещений под ЦТП), не может требовать от собственника оборудования устранения препятствий, не связанных с лишением владения, а именно – освобождения занимаемых площадей от оборудования.

Такая ситуация является нарушением равенства участников гражданского оборота, нарушением прав собственника по своему усмотрению пользоваться своим имуществом, навязанным собственнику ограничением, нарушением требований возмездности и эквивалентности гражданских правоотношений.

Даже сложившиеся в силу исторических причин обстоятельства, согласно которым оборудование изначально размещалось в зданиях, построенных в советский период и являвшихся государственной собственностью, по нашему мнению, не является оправданием того, что пользование ранее приватизированным имуществом и являющимся частной собственностью должно осуществляться безвозмездно. При этом указанное явление не имеет в законодательстве четкого правового регулирования (а точнее, оно вообще отсутствует!), также не определена правовая природа такого ограничения права собственности.

Известные ГК РФ и близкие к рассматриваемой ситуации по своей правовой природе обязательственные или вещные правоотношения по поводу чужой вещи (которая в настоящем тексте понимается как здание, находящееся в частной собственности; здесь и дальше не принимаются в расчет такие институты как оперативное управление, хозяйственное ведение и т.п.) — сервитут (в силу ст. 277 ГК РФ здания и сооружения также могут быть обременены сервитутом), аренда, ссуда не охватывают рассматриваемое в настоящей статье ограничение.

Такое положение вещей не позволяет с точностью определить нормы, подлежащие применению, правовое положение сторон таких отношений, их права и обязанности. В то же время в некоторых судебных актах можно встретить позицию, что суд, именуя сложившиеся отношения ограничением прав также устанавливает некоторые права и обязанности сторон.

Суды, применительно к рассматриваемой ситуации, занимают следующие правовые позиции:

1) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности регулирующие правоотношения относительно жилых домов. В связи с этим к таким отношениям применяется Распоряжении Премьера Правительства Москвы от 18.06.1998 N 640-РП «О мерах по улучшению содержания чердачных и подвальных помещений жилых домов в свете реализации программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства», в соответствии с пунктом 2.3 Норматива «Содержание подвальных помещений жилых домов» ЖНМ-98-01/10 (утвержденный указанным распоряжением) предусмотрен запрет на сдачу в аренду подвальных помещений, где расположены газопроводы и отключающие устройства инженерных коммуникаций (Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2013 по делу N А40-55995/12-61-466);

2) оформляя право собственности на нежилое подвальное помещение, покупатель не мог не знать, что некоторые помещения отведены для размещения оборудования тепловых пунктов и не могут использоваться для иных целей, в связи с чем истец добровольно получил ограничения (Постановление ФАС Московского округа от 11.02.2014 N Ф05-236/2014 по делу N А40-59734/13-11-496);

3) использование подвального помещения, в котором располагается центральный тепловой пункт, в иных целях, не связанных с обеспечением теплоснабжения и горячего водоснабжения, исходя из технических особенностей функционирования ЦТП не допустимо, а поэтому нахождение имущества ответчика теплоснабжающей организации в помещении собственника, обусловлено именно исполнением теплоснабжающей организацией публичных функций.

При этом использование помещения в иных целях, кроме размещения ЦТП, невозможно, в связи с чем теплоснабжающая организация не могла неосновательно обогатиться и не обогатился за счет собственника здания (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019 N 09АП-65558/2018 по делу N А40-248188/17).

Указанные доводы судов являются неубедительными и не основаны на праве, главной целью которого должно быть обеспечение справедливости (здесь не учитывается ситуация когда право обеспечивает баланс интересов без учета справедливости или право создает ситуацию конкурентных преимуществ для одного из участников рынка, что возможно в условиях, когда в экономике присутствуют компании с государственным участием3). Тем не менее доводы судов о том, что приобретатель, – новый собственник здания, – знал о существующем ограничении, которое законом не установлено, но поддерживается на уровне правоприменительной практики, а также довод о том, что помещения, занимаемые ЦТП, не могут использоваться по другому назначению, – не являются достаточным обоснованием признания, что ограничения установлены по обоюдному согласию и собственник здания не имеет право на компенсацию.

Таким образом рассматриваемый случай иллюстрирует ситуацию, когда пробел в законодательстве позволяет правоприменителю создавать новый вид ограничения прав собственника, не предусмотренный законодательством.

Также не обходимо учитывать, что рассматриваемое ограничение не вносится в ЕГРН, возможно это связано с тем, что для внесения сведений в реестр согласно частям 1 и 2 ст. 9 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” необходимо указать вид ограничения права и основание его возникновения, а так как определить вид ограничения невозможно, то и невозможно внести запись об ограничении в реестр.

Даже если предположить, что действительно демонтаж всего оборудования ЦТП приведет к прекращению теплоснабжения и горячего водоснабжения в обслуживаемых зданиях и сооружениях района, то справедливым было бы установить арендные отношения и оплачивать стоимость пользования помещением собственнику здания, при этом учитывая, что теплоснабжающая организация все свои расходы учитывает в тарифе, то сама теплоснабжающая организация расходов не понесет.

В рассматриваемом случае можно наблюдать отклонения от следующих основ гражданского права: 1) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, а также они свободны в установлении своих прав и обязанностей (п.2 ст. 1 ГК РФ); 2) гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ); 3) обязательственные отношения по поводу вещи презюмируются возмездными (п. 3 ст. 423 ГК РФ); 4) равенство участников гражданских правоотношений и неприкосновенность собственности (п.1 ст. 1 ГК РФ).

Исходя из сути отношений и учитывая, что в рассматриваемом случае установление отношений происходит по мимо воли одной из сторон, в частности собственника недвижимого имущества, наиболее подходящим можно было бы признать, что собственник здания ограничен сервитутом в пользу собственника ЦТП (оборудования)4 и в соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ следовало бы за такое ограничение установить соразмерную плату за пользование помещением.

Указанный довод послуживший аргументацией в пользу того, что рассматриваемое ограничение является сервитутом не является сутью отношений по установлению сервитута и это не является предметом настоящей заметки, но из приведенных институтов аренды, ссуды и сервитута наиболее подходящим является сервитут; причем исходя из правового регулирования, установленного в ГК РФ, сервитут может устанавливаться как по обоюдному согласию, так и по принуждению, причем оба варианта являются нормой, в отличии от института аренды и ссуды, для которых принуждение к отношениям является отклонением от нормы.

Однако в соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для целей обеспечения нужд собственника другого недвижимого имущества, а так как ЦТП является движимым имуществом, то либо рассматриваемое ограничение является «sui generis», либо по аналогии могли бы быть применены нормы о сервитуте.

При этом при применении норм о сервитуте следует исходить из того, что в случае с публичным сервитутом он устанавливается не только для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, в интересах которого он устанавливается (как это следует из п. 1 ст. 274 ГК РФ), но также для обеспечения иных нужд, не связанных с использованием другого недвижимого имущества, например, перечень таких оснований указан в п. 4 ст. 23 ЗК РФ. А так как в рассматриваемом случае нахождение имущества теплоснабжающей организации в помещении собственника здания обусловлено исполнением теплоснабжающей организации публичных функций5, то для целей правовой определенности следует признать, что рассматриваемое ограничение — является сервитутом.

Сноски:

1. В случае с многоквартирными домами этот вопрос решен в ЖК РФ таким образом, что часть общего имущества специально предназначено для обслуживания дома, а поэтому в нем размещают соответствующее оборудование и коммуникации (ст. 36 ЖК РФ). Отсутствие норм права, регулирующих отношения пользования техническими помещениями в зданиях и строениях, позволяет судам применять по аналогии нормы ЖК РФ об общем имуществе, например, такие рассуждения можно встретить в Постановлении АС МО от 20.02.2016 года № А40-18883/2014.

2. учитывая, что нет законных оснований для таких ограничений, в частности нормы Закона, из которой явно следует, что такого рода ограничения являются допустимыми и безвозмездными, то к правоотношениям сторон должны применяться правила гл. 60 ГК РФ.

3. В следующей заметке я хотел бы описать такую ситуацию со сбытовыми и сетевыми организациями на рынке электроэнергетике. Хотя суды считают, что проблем нет, кажущийся, на первый взгляд стороннего юриста, пробел в праве, на самом деле является нормой отношений, при этом это такие отношения, что определить какие гражданско-правовые институты лежат в их основе невозможно.

4. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ перечень оснований для установления сервитута является открытым.

5. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019 № 09АП-65558/2018 по делу № А40-248188/17

Понятие изломанности

При установлении пределов территории широко используется такое понятие, как их изломанность. Под ним понимается определенное (уникальное) расположение точек, являющихся поворотными. На показатель изломанности границ существенное влияние может оказывать специфика грунта, расположенного на территории надела, а также условия ландшафта, с корректировкой на какие осуществлялось выделение границ.

Установление межей неразрывно связано со всеми особенностями участка, которые могут препятствовать проведению границ в соответствии только с документами – фактически линии не обязательно будут прямыми – они могут иметь углы, изгибы, неровную поверхность. При наличии каких-либо изломов и существенных неровностей могут возникнуть вопросы в таких ситуациях:

• При установлении общей конфигурации;
• При утверждении границ с владельцами соприкасающихся наделов;
• При проведении работ строительного характера (определении их возможности или невозможности);
• При установлении стоимости участка для его продажи (как правило, земли с меньшим количеством изгибов более дорогие);
• При выделении их одного надела отдельных частей в количестве от трех и более.

В том случае, если наличие изломов возникает по причинам, не связанным с естественными условиями, рекомендуется осуществить процедуру их выравнивания (при наличии такой возможности).

Что показывает кадастровая карта

Карта отображает только земельные участки, которые внесены в базу ЕГРН с определенными границами

. Регистрация участка в ЕГРН называется постановкой на кадастровый учет. Определение границ участка, или межевание — один из этапов такого учета. До 2001 года эта процедура не была обязательной, поэтому миллионы участков зарегистрированы без координат (мы даже составили наглядный кадастровый рейтинг регионов по учтенности границ).
Читать дальше Сколько дней дается на рассмотрение претензии
На примере кадастрового квартала 10:14:0040109 видно, что только один собственник участка :20 провел межевание. А его соседи на карте не отображены:

Легко проверить ситуацию с границами участка, зная его кадастровый номер. Вбиваем номер в поисковую строку на кадастровой карте, например 10:14:0040109:20. Если границы учтены — карта подсветит участок зеленым фоном и в карточке будет указано «Межевание: проведено

»:

Если же границы не зарегистрированы, например у участка 10:14:0040109:21, то в карточке объекта будет красная запись «Межевание: не проведено

»:

Нам часто пишут собственники, когда не могут найти свой участок на карте. Проблему нельзя оставлять без внимания, это чревато сложностями в будущем. Пути решения зависят от конкретной ситуации.

Случаи возникновения пересечения

Под пересечением границ понимается их сдвижение в любую сторону, при этом в некоторых случаях иногда и вовсе возникали ситуации, когда происходит не только пересечение линий, определяющих границы, но и путем такого процесса один надел практически полностью накладывается на другой.

При пересечении явно будет присутствовать ошибка, которая возникает по следующим причинам:

• 

  Если при установлении границ не осуществлялся выезд на местность – такое действие было выполнено исключительно по сделанным в чертежах записях;

• Если имеет место действие, относящегося к самозахвату, которое осуществляется в процессе самовольного присоединения земель к законно выделенному участку;
• При осуществлении продажи или оформлении дарственной на надел в том случае, если подобные действия были осуществлены без определения межи в натуру;
• При допущении ошибки в процессе межевания.

В том случае, если собственник обнаруживает факт пересечения границ, необходимо незамедлительно осуществить действия по устранению такого недостатка, иначе сделки, которые были осуществлены с землей, могут признаться недействительными. Также стоит быть готовым к тому, что подобный вопрос будет решаться при помощи судебного разбирательства, особенно в том случае, если затронуты интересы двух и более лиц.

В процессе устранения недостатка понадобится пригласить кадастрового инженера, уполномоченного на выполнение подобных действий, который сможет восстановить первоначальные границы, согласование линии прохождения межи с соседними участками, если таковые имеются, экспертную оценку сложившейся ситуации и подготовку документов для подачи заявления в суд.

В том случае, если подобная ошибка связана исключительно с неверными действиями кадастровых инженеров, исправлять случившееся потребуется уже без непосредственного привлечения к таким действиям собственника.

Нормативное расстояние

Нормативным расстоянием называется определенный стандарт, какой относится к расположению следующих объектов:

• Конструкций жилого и хозяйственного назначения;
• Сооружений линейного типа;
• Прокладки коммуникаций;
• Установки заборов;
• Высадки деревьев.

Такие нормы устанавливаются в рамках правильной организации и расположения объектов на территории и по отношению к смежным с ним. Кроме того отдельно выделяются нормы противопожарной безопасности, разработанные и внедренные с целью обеспечения минимальных рисков при возгорании отдельных строительных объектов, а также обеспечения возможности подъезда пожарной техники к месту возгорания.

Схема расстояний от забора до различных объектов на территории загородного участка

Минимально допустимым расстоянием в отношении объектов является:

• Жилая конструкция до смежного надела – 3 метра;
• Промежуток между отдельными домами смежных участков – 6 метров;
• Промежуток между хоз. постройками – 1 метр;
• В отношении низкорослых деревьев минимальное расстояние принимается 2 метра, для высокорослых допустимо 4 метра;

Кроме того, отдельно выделяются нормы возведения конструкций, применимые в зависимости от типа построек:

• Участки дачного типа – СНиП 30-02-97;
• Поселения в городе или селе – СНиП 2.07.01-89;
• Дома, которые предназначены для одной семьи – СНиП 31-02-2001.

Ограждение участка забором

При установке забора необходимо соблюдать правило разграничения смежных наделов – такая конструкция не должна затрагивать пределы участков других лиц. В том случае, если установленный забор своим расположением нарушает границы участка, потребуется выполнить такие действия:

• Согласовать границы при помощи инженера;
• При необходимости и согласии собственников наделов выполнить обоюдную замену;
• В случае отказа владельца соседнего участка решить вопрос путем составления акта согласования границ обратиться с исковым заявлением в суд.

Как установить межи своего участка в 2024 году

Установка межей может осуществляться следующими способами:

1. Приглашением кадастрового инженера. Подобный способ связан с необходимостью оплаты услуг (в среднем 5-10 тысяч рублей), но он считается наиболее надежным. При необходимости проведения операции подается заявление в территориальную кадастровую палату, после чего специалист, имеющий лицензию на выполнение работ такого типа, проведет все необходимые действия и обозначит поворотные точки межи.

   

   Межевание участка через интернет

2. Посредством интернета. Для этого потребуется посетить сайт Росреестра и путем введения запрашиваемых данных (в том числе и данных кадастрового учета) получить необходимые данные для установки границ.
3. Согласование с владельцами участков, непосредственно примыкающих к вашему. Предварительно все заинтересованные стороны уведомляются, приглашается специалист, который будет выполнять межевание. На заключительной стадии процесса составляется акт с чертежом, под которым каждый из соседей должен будет поставить свою подпись.
4. Уточнение в документах, которые имеются по участку. Документы, подтверждающие право собственности на участок, содержат данные о границах наделов, выражающихся в расположении поворотных точек относительно системы координат. При отсутствии или невозможности опираться на такой документ можно также воспользоваться техническим паспортом или договорами отчуждения участка, составляемых в случае продажи участка или оформления на него дарственной.

Что такое земельный участок без координат границ и как их определить

Фактически такой способ заключается в проведенных границах посредством учета установленных колышков, забора и любых других видимых и определяемых значений, которые имеют характерные признаки.

Это интересно: Что Это За Компенсация Вдове Чернобыльца 921р И Кому Она Положена

То есть те поворотные точки, которые определяют проходящую межу, могут быть ошибочны и требуют процедуры определения в установленном законом порядке. Такие ситуации могу возникать, когда на участок не оформлено право собственности, надел является частью земли общего пользования (к примеру, в составе какого-либо товарищества и т.д.).

Без координат границ

В том случае, если к участку применяется понятие «надел, не имеющий координат своих границ», на практике такое понятие означает, что граница для него была установлена без внесения данных в соответствующую кадастровую документацию или же при их определении были нарушены установленные регулирующим законодательством нормы.

В отдельных случаях подобный факт может иметь место в связи с тем, что при внесении данных и установлении границ были допущены ошибки.

Для того, чтобы такие проблемы не возникали, владелец участка при получении межевого плана должен обращать внимание на точность внесенных данных.

Поскольку при наличии ошибок или неточностей возможны проблемы при купле-продаже надела, а также споры с владельцами смежных земель относительно примыкающих друг к другу межей.

Земельный Участок Без Определения Границ Что Это Значит

• Неверно заполоненное заявление или отсутствие подтверждения проблемы;
• Отсутствие ошибки, возможно в кадастровой палате и так хранятся верные сведения;
• Причиной отказа может послужить выявление не технической ошибки.

Внесение изменений в реестр обычно происходит в течение 10 дней. Заметить ошибку могут и сами сотрудники палаты. Тогда они устраняют ее самостоятельно, а владельцу и госоргану только передают соответствующие постановления о необходимости устранить неточность.

Максимальный процент застройки

После процедуры установления границ при определенной его категории существует возможность возведения стационарных объектов. При таком действии собственники участков обязательно должны соблюдать определенные нормы, к которым, в частности, относится максимально допустимый процент застройки.

Такое понятие фактически означает соотношение площади возведения объектов недвижимости к общему размеру участка. Значение его может существенно отличаться в зависимости от того, на какой территории он расположен и к какому типу населенного пункта он относится.

Право на получение разрешения на отклонение от предельного процента застройки

Собственник каждого надела перед тем, как создавать проектную документацию, должен уточнить, какие конкретно нормы будут использоваться в отношении его участка. На практике в среднем наблюдаются допустимые значения в диапазоне от 60 до 40 процентов.

Что значит “не установленная граница участка”

В большинстве случаев формулировка того, что у участка отсутствуют установленные границы на практике означает, что у данного отдела отсутствует межевой план.

Поскольку согласно регулирующему закону любой участок земли должен иметь установленные межи, проведение любых операций с землей – попытка продажи, возведение на ней объектов недвижимости будет затруднено (практически невозможно).

В подобных ситуациях потребуется выполнить следующие действия:

• Обратиться к специалистам кадастра для осуществления межевания участка;
• Взять письменное подтверждение с владельцев смежных участков об отсутствии претензий;
• Отправить документы в гос. реестр;
• Получить кадастровый паспорт.

Таким образом установление границ является обязательным моментом при выделении и пользовании земельных участков. Такое действие должно осуществляться в соответствии с нормами и регулирующими законами и при наличии неточностей в выполненных планах или несоответствии границ следует немедленно обратиться в органы кадастра для их устранения.

Как можно определить границы земельного участка

• Пригласить соседей с помощью письменного извещения на встречу;
• Обратиться к специалистам;
• Подготовить документ с включением в него чертежа данного участка;
• Согласование данных посредством подписания акта.

• Зайти на сайт Росреестра по адресу https://rosreestr.ru. Если вы не знаете адрес сайта, вполне возможно найти необходимую страницу в поисковике. Введите необходимый запрос, например «кадастровый план земельного участка»;
• Если у вас все получилось, и вы находитесь на нужной странице, снизу вы можете увидеть выделенную надпись «Публичная карта». Продолжайте поиск, активировав эту надпись;
• Когда откроется следующее окошко, в поиске нажмите лупу и в пустой строчке запишите кадастровый номер нужного вам объекта;
• Через некоторое время, вы увидите схему участка с точными линиями межевания;
• Для того чтобы скрыть меню поиска, нужно снова нажать на лупу.

Это интересно: Перечень Документов На Материнский Капитал В 2020