Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием – правовой порядок

Понятие объединения земельных участков

Когда два (или несколько) смежных земельных участка соединяются в один, в официальном государственном кадастре появляется новый участок, а объединенные смежные перестают существовать как объекты недвижимости. Право собственности на новый участок предоставляется собственнику исходных участков, а если исходные участки принадлежали разным людям, то эти люди будут иметь новый объединенный участок в общей собственности.

Необходимо учитывать, что по Земельному кодексу РФ объединение земельных участков, предоставленных в собственность на бессрочном праве использования, пожизненно унаследованного владения или по праву безвозмездного пользования разным лицам, не допускается, но если всеми этими участками владеет один человек, то он вполне может объединить их по своему желанию.

Какие участки можно объединять?

Чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо внимательно изучить ст. 11.6 ЗК РФ, а также статьи 549-556 ГК РФ, касающиеся продажи недвижимости, и статьи 567-571 ГК РФ, которые регламентируют процесс мены недвижимого товара. Объединяются территории, соответствующие следующим признакам.

1. Эти участки должны иметь общую границу с какой-либо стороны. 2. Обособленные территории:

• относятся к одной категории;
• имеют определенную (аналогичную для всех) область применения.

3. Объединяемые земли принадлежат одному субъекту в статусе:

• физлица (гражданина);
• ИП;
• ЮЛ.

Однако в некоторых случаях, если физлицо самостоятельно организовало частное предприятие и наращивает дополнительную территорию (отчуждает ее часть), тогда оно вправе зарегистрировать новый земельный удел:

• на своё имя;
• или в виде собственности ИП.

Компетентный юрист по земельным вопросам подскажет клиенту, в каких ситуациях оказывается выгоднее регистрировать объект недвижимости на конкретного гражданина, а в каких – на частное предприятие.

В некоторых случаях соседствующие лица объединяют свои участки в единый для более продуктивного использования земли. Тогда каждому сособственнику достаётся доля в общем землевладении.

Хотя чаще юристу, занимающемуся вопросами землепользования, приходится помогать клиентам, активно стремящимся (по разным причинам) выделить свою долю из общего землевладения.

Никаких разногласий в документациях, касающихся каждого отдельного участка, быть не должно. Если возникают проблемы, тогда следует задействовать высококвалифицированного юриста, чтобы этот вопрос был окончательно урегулирован.

Потребуется точно указать все участки на карте, чтобы кто-то из соседей не подал иск в суд по поводу незаконного отбора у него земли.

1. Параметры объединённой территории должны соответствовать граничным размерам, установленным ГК РФ (ст. 38).
2. Участки, обремененные залогом, также могут влиться в состав создаваемой территории. Тогда статус залогового имущества передаётся новообразованному земельному уделу. Хотя в случае взыскания долга по исполнительному листу будет учитываться такое понятие, как несоразмерность объема долга и стоимости залоговой недвижимости.

То есть, если кредит выдавался под залог небольшого участка, тогда принудительно продавать огромную территорию только по той причине, что ее владелец стал еще и обладателем залоговой земли, при этом несвоевременно расплатился с долгами прошлого хозяина, закон не обязывает.

7(495)177-48-15

Задать вопрос

Заказать звонок

Условия объединения земельных участков

В законодательстве отдельно оговорены требования, предъявляемые к исходным участкам, в частности:

• кроме их смежности, границы следует установить в соответствии с нормативными государственными актами;
• на этих территориях должны быть с должной точностью закреплены характерные точки. Если окажется, что точность ниже, чем требуется по нормативам, потребуется дополнительно уточнить граничные точки такого участка;
• объединяемые участки должны принадлежать к одной земельной категории. В некоторых случаях, когда собственник нового участка будет сам выбирать вид его использования, это правило может быть нарушено;
• исходные участки должны территориально располагаться в одинаковом населенном пункте (муниципальном образовании);
• если планируется объединение земельных участков, которые предоставлены в бессрочное пользование, унаследованы в пожизненное владение или находятся в срочном безвозмездном пользовании, они должны иметь одного правообладателя;
• при объединении участков должна сохраняться допустимость использования расположенных на них объектов недвижимости;
• образование новых участков не должно вызывать на местности недостатков, препятствующих охране земель и их рациональному использованию: вклиниванию и вкраплению, изломанности и чересполосице, а также нарушать требования,
• установленные в Земельном кодексе России и федеральном законодательстве.

Кроме того, законодательство отдельно оговаривает требования к максимальному пределу размеров земли, что должно соблюдаться и для новых территорий.

Потребность в объединении отдельных землевладений

Причины для объединения разрозненных сопредельных территорий бывают разные. В Росреестре не станут интересоваться, зачем клиенту понадобилось наращивать прежнюю территорию за счет приобщения других земельных участков. Зато нужно будет подтвердить:

• что у подателя документов есть право на владение каждым отдельным клочком земли;
• что эти участки имеют общие границы все вместе, или же хотя бы отдельные из них граничат друг с другом;
• что новообразованный земельный удел будет использоваться по назначению (учитывается категория земли и вид разрешённого использования);
• что изначально не возникнет потребности в оформлении сервитута.

Владелец участков, примыкающих друг к другу, при этом имеющих небольшие размеры, задумал заняться строительством. Но на отдельном участке такие работы он проводить не вправе, так как возведённых жилой дом не будет соответствовать нормам:

• социальным;
• санитарным.

Если же объединить все участки в единое землевладение, тогда этой территории окажется вполне достаточно, чтобы не только возвести на ней дом, но и приспособить для комфортного проживания окружающие его территории, создавая роскошную усадьбу.

1. Если речь идёт о землях сельхоз назначения, тогда объединение наделов позволит создать КФХ, распахать обширное поле, распланировать посадку фруктовых деревьев или ягодных кустов, правильно разместить ряды виноградной плантации. Планировать такие посадки на отдельных маленьких участках нерентабельно.
2. Для организации предприятия требуется территория. В некоторых случаях присутствие просторных помещений – это обязательное требование, предъявляемое бизнесменам (ИП, ЮЛ) сотрудниками соответствующих органов.

К примеру, представители пожарной службы могут потребовать, чтобы проезд между отдельными корпусами был просторным. Ведь может возникнуть необходимость проезда к конкретному воспламенившемуся объекту пожарным машинам.

Так же не всякое производство допустимо осуществлять на вторых этажах и выше, так как от вибрации могут повредиться несущие конструкции здания. Территориальные проблемы приходится решать и при создании складских помещений. Поэтому для возведения промышленного объекта нередко требуется очень значительная территория.

Иногда соседи договариваются по поводу передела смежных участков. То есть какая-то часть территории каждым из землевладельцев отчуждается, а другая присоединяется. Или владелец смежной территории продает соседу оговоренную долю своего землевладения, а чаще — конкретный участок (обычно это примыкающая полоса или угловая часть, врезающаяся в смежное землевладение).

Решение собственника о соединении земельных участков в один

Если владелец желает произвести объединение земельных участков, принадлежащих ему, в одну территорию, то ему не обойтись без помощи специалистов, чтобы выполнить все правила, указанные в нормативно-правовых актах, но и воплотить при этом все собственные идеи. Ведь в каждом случае могут появиться законодательные нюансы проведения такой процедуры.

Для произведения объединения земельных участков в любом варианте понадобится провести предварительное межевание, которое является, по сути, совокупностью работ, в которые, кроме прочего, входит вызов работников кадастровой службы на место для проведения геодезических замеров оборудованием с использованием спутников и фиксирования границ нового участка межевыми условными знаками.

По итогам проведенной процедуры составляется межевой документ (план), соответствующий нормативам, прописанным в законодательстве.

Функции кадастрового инженера

После выбора специалиста, собственнику требуется заключить договор с земельным инженером и предоставить ему для исследования документы на все участки земли, которые планируется объединить в единую территорию. В задачу кадастрового инженера входит:

• Изучение и анализ документации на земельные участки, подлежащие объединению.

• Выезд на территорию земельных участков и проведение измерительных работ для определения площади земли и точного расположения границ.

• Согласование фактически существующих границ участка земли с владельцами соседних территорий и, при необходимости, с местной администрацией.

• Подготовка и составление документов на основании проведенных геодезических действий.

Кадастровая регистрация объединенного участка

После проведения кадастровых работ и составления межевого плана можно переходить к юридическому оформлению регистрации нового участка в ГКН. При этом должны быть соблюдены положения, перечисленные в Законе о кадастре (ФЗ № 221-ФЗ), а именно:

• внесенные в кадастр сведения об новообразованной территории вначале являются временными;
• все существующие ограничения (а также, обременения и сервитуты) первоначальных участков (если они не возникли вследствие подписания договоров) в отношении нового участка сохраняются в аналогичном объеме;
• если новому участку не был по установленным правилам присвоен адрес, в ГКН указывается подробное описание его расположения.

Если говорить о получении землей адреса, то удобнее заниматься этим после того, как будут закончены геодезические работы, но еще до начала процесса постановки на кадастровый учет, поскольку это занимает у владельца новой территории меньше времени. Однако по законодательству не запрещено присваивать новому участку адрес после проведения его кадастровой регистрации.

Окончательно закрепленным с юридической стороны объединение участков становится, когда проходит государственная регистрация права собственности на новый участок, а органы учета, получив сведения о ее проведении, закрепляют за ранее раздельными участками состояние «архивных».

Процедура объединения земельных участков и документы для ее оформления

Для объединения земельных участков, каждый из них должен быть официально зарегистрирован в ГКН, а также в реестре собственности на объекты недвижимости. Регистрация должна быть подкреплена соответствующей документацией. Объединяемые участки должны иметь одинаковое целевое назначение и общие черты.

Перечень необходимых документов:

• Документы о праве собственности (государственный акт о праве владения (пользования), договор аренды, свидетельство) и наличие кадастрового номера.
• Документы, подтверждающие появление собственнических прав (договор купли-продажи, свидетельство о праве унаследования, договор о дарении, мене или пожизненном содержании, решение исполнительных властей или суда, а также местного совета, распоряжение администрации и т.д.).
• Личные документы собственника (пользователя) участка: гражданам — копия паспорта (первая и вторая страница и прописка) и кода ИНН; юридическим лицам — свидетельство про регистрацию, копия Устава и свидетельства плательщика налога и справка из ЕГРПОУ.
• Если участок застроен, то документы, подтверждающие, что у строений есть зарегистрированные собственники.
• Для земель, не имеющих сельскохозяйственного назначения, — справка о подтверждении адреса.

Если участок расположен в черте садового участка, то потребуются документы от его руководителей (справка с номером участка, акт садового общества, свидетельство, подтверждающее регистрацию, копии Устава, удостоверения плательщика налогов, справка садового общества из ЕГРПОУ).

Порядок объединения участков будет проходить следующим образом:

• написание у нотариуса заявления о согласии с объединением, подписание договора с землеустроителями;
• изготовление документации, ее согласование;
• получение выписки из ГКН и свидетельства о праве собственности.

Аннулирование объединения земельных участков

Согласно Федеральному закону о кадастре (№ 221-ФЗ), удаление из ГКН сведений об объединенном земельном участке возможно, поскольку при постановке нового участка на учет в кадастр, по законодательству, вносятся временные сведения, которые являются таковыми до того момента, как права на образованный объект будут зарегистрированы в официальном порядке или же по истечении пяти лет со дня постановки объекта на учет.

После этого снятие участка с учета возможно только тогда, когда он является преобразуемой недвижимостью и в соответствии законодательству, решение об его образовании может быть аннулировано.

Стоимость объединения участков

Точно назвать сумму, в которую может обойтись процедура соединения земельных участков, не сможет ни один специалист, если не будет владеть информацией о конкретно ваших участках и ситуации с документами и другими сведениями о том, что нужно будет сделать. Существует несколько критериев оценки стоимости кадастровых услуг, как, например:

• сложность предстоящих работ;
• площадь объектов;
• доступность подъезда автомобильным транспортом;
• дополнительные затраты на оказание сопутствующих услуг;
• наличие или отсутствие каких-либо документов.

После того, как на место будет осуществлен выезд специалиста кадастровой службы, он сможет более детально оценить объем предстоящих работ и назвать вам точную (или ориентировочную) цену, которую потребуется заплатить за проведение подготовки ваших участков к кадастровой регистрации.

Определение границ будущего участка: к кому обращаться?

Для определения границ участка нужно выполнить межевание или кадастровую съемку. Оба процесса быстрые и не очень дорогие.

После проведения вам этих операций вам предоставляется документы, которые содержат официальные свидетельства о размерах, геометрии и рельефе участка.

Непосредственное общение по теме будет проводиться с кадастровым инженером – это специалист, который объяснит вам все тонкости процедуры и озвучит цену.

Стоимость и сроки

В зависимости от погодных условий, сезона, очереди на работы, региона, цена может колебаться от 5 000 до 15 000 рублей. Даже при самом неудачном раскладе процедура не займёт более двух недель.