Порядок перераспределения земельных участков с разным разрешенным использованием

Перераспределение земельных участков регламентировано ст. 11.7 Земельного кодекса. Эта процедура позволяет образовывать новые территории, после чего старые ЗУ прекращают свое юридическое существование. Особенность этой процедуры – простой порядок. Чтобы ее провести, достаточно двух факторов – соответствие участков требованиям закона и простое соглашение собственников. 

Три типа процедуры

Закон выделяет три типа процедуры, в зависимости от правового статуса владельцев:

1. Собственники перераспределяемых участков – физические лица или компании. В этом случае между ними нужно составить соглашение. Это можно сделать в простой письменной форме. Если ЗУ соответствуют требованиям закона, собственники получают постановление на проведение работ. После того, как геодезическая компания проведет межевание и установит новые границы, участки ставят на кадастровый учет.
2. Участками владеют муниципальные органы. Обычно перераспределение требуется в том случае, если земли планируется передать между государственными учреждениями.
3. Одним из участков владеют муниципальные структуры, а собственник второго ЗУ – частное лицо. Это один из самых сложных и жестко регламентируемых законом случаев перераспределения. К участкам, в отношении которых можно провести процедуру, предъявляют дополнительные требования.

Основания для перераспределения

• Ломаные границы участков. Сложная конфигурация и ломаные границы неудобны для собственников ЗУ. В этом случае получить постановление на перераспределение, как правило, не сложно. После процедуры участки сохраняют свою первоначальную площадь. Кадастровые инженеры просто выравнивают границы.  
• Развитие территории. Обычно на этом основании перераспределяют границы участков под застройку или с недвижимостью. С одной стороны, это позволяет удобно расположить границы. С другой – выполнить все требования законодательства к строительству ОКСов.
• Земли в кооперативе. Обычно его проводят для определения границ, чтобы удовлетворить пожелания владельцев.
• Государственные программы. Многие государственные программы, например, строительство дорог, может потребовать изменение границ уже существующих ЗУ.

Перераспределение может быть проведено не только по согласию собственников. Иногда его делают по решению суда. Частным случаем такого перераспределения может быть межевой спор между соседями.  

Какие участки можно перераспределять

1. Смежные. Перераспределить можно только те земли, которые имеют общие границы.
2. Без обременений. Если земля имеет обременения или находится под арестом, она не может быть перераспределена до тех пор, пока санкции не будут сняты. Например, не получится перераспределить участки, если один из них – в ипотеке. В этом случае можно получить согласие банка. Если кредитная организация не согласовала процедуру, значит сделать ее можно только после того, как ипотека будет полностью погашена.
3. Внесенные в Кадастр. Участки должны быть зарегистрированы, данные о них внесены в ЕГРН.
4. В одном административном округе. Невозможно провести перераспределение земель, которые находятся в двух соседних административных округах. Любые действия по изменению площади ЗУ не должны изменять границы муниципалитетов.
5. Одинаковая категория и вид разрешенного использования. Например, если смежные земельные участки имеют разные категории, перераспределить их не получится. 
6. Чаще всего перераспределению подлежат земли со сложной конфигурацией. Такая конфигурация может ограничивать возможности использования земли. В этом случае собственники по взаимному согласию могут пересмотреть границы.

Преимуществом перераспределения в этом случае будет простота проведения процедуры. Дело в том, что изменить конфигурацию земли можно и другим путем. В этом случае смежные ЗУ сначала объединяют в один, а затем проводят процедуру разделения. По сути, это две разные процедуры. А значит придется два раза делать межевание. Такой подход увеличивает финансовую нагрузку, требует много времени. Перераспределить земли можно быстрее и дешевле.

Когда перераспределение невозможно

Закон защищает права собственников. Поэтому даже если смежные участки соответствуют всем требованиям, не всегда можно их перераспределить. Невозможно провести эту процедуру в следующих случаях:

• После изменения границ в большую или меньшую сторону изменяется площадь участков.
• После перераспределения к одному из участков будет затруднен или невозможен проезд.
• Перераспределение приведет к наложению границ соседних ЗУ.
• На одном из земельных участков есть ОКСы, которые принадлежат муниципалитету.
• Заявитель предоставил неполный пакет документов или в них были обнаружены ошибки.

Основания для отказа регламентированы законом. Если вы считаете, что местные власти отказывают вам незаконно, можно обратиться в суд. В некоторых случаях, чтобы получить постановление, достаточно устранить причины, которые привели к отказу.

Для того чтобы избежать возможного отказа, проконсультируйтесь у специалиста компании «Геомер групп». Записаться можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Соглашение

Если никаких юридических препятствий для перераспределения участка нет, собственники могут заключить соглашение. Этот документ будет основанием для проведения процедуры. Соглашение можно составить в простой письменной форме. В нем обязательно указывают:

1. Сведения о владельцах ЗУ, заключивших это соглашение. Для собственников физических лиц нужно указать паспортные данные и адрес. Если землей владеет компания, в соглашении указывают ее реквизиты.  
2. Характеристика перераспределяемых участков.
3. Причины, по которым проводят перераспределение. Основания, на которых можно перераспределить земли, указаны в законе. В соглашении нужно обязательно зафиксировать причину, по которой вы решили провести процедуру.  

Соглашение выполняет несколько задач:

• Основание для проведения межевания земли.
• Основание для внесения изменений в реестр.
• Защита прав собственника в случае, если возникают межевые споры с соседями.

Порядок проведения: этапы работ

Так как перераспределить можно не все земли, сначала нужно получить разрешение от местной администрации. Для этого нужно подать заявление, приложить к нему составленное соглашение собственников и документы.

Заявление должен подавать собственник. Он может действовать через представителя, но в этом случае должна быть оформлена нотариальная доверенность.

Заявление рассматривают в течение месяца. Специалисты проверят, нет ли препятствий к проведению процедуры. Если никаких законных причин для отказа нет, выносят Постановление о перераспределении земель.

После этого нужно заключить сделать межевание и установить новые границы. Заказать проведение межевания можно в компании «Геомер групп».

Вы заключаете с геодезической компанией договор. На его основании кадастровый инженер и геодезист приедут на объект. Кадастровый инженер проводит съемку, устанавливает границы. После этого подготовливается межевой план. 

Собственники перераспределяемых участков подают заявление в Росреестр. Земельные участки в их старых границах перестают юридически существовать. Новые ЗУ на основании межевого плана будут поставлены на кадастровый учет. Одновременно с постановкой на кадастр, регистрируют права собственности. Для регистрации нужно оплатить государственную пошлину. Ее платят все участники сделки.

Срок регистрации составляет 7 дней. За это время специалисты Росреестра:

• Формируют протокол, в котором указано, что образованы новые ЗУ.
• Каждый из новых участков получает свой кадастровый номер.
• В ЕГРН вносят изменения – участки в старых границах снимают с кадастрового учета. Сведения о новых ЗУ вносят в реестр.
• В ЕГРН вносят данные о собственниках земли.

После этого вы получаете на руки выписку из ЕГРН. Она будет доказательством того, что на землю зарегистрировано право собственности.

Документы

Прежде чем начинать процедуру перераспределения, рекомендуем подготовить все необходимые документы. Это поможет избежать затягивания процедуры, так как Росреестр может отказать, если предоставлена не полная документация или в ней есть неточности, ошибки.

Чтобы избежать таких ситуаций, приходите на консультацию к нашему эксперту. Мы поможем подготовить вам полный пакет документов, проведем межевание. Помощь опытного кадастрового инженера поможет вам быстро перераспределить земли. Для записи на консультацию звоните по телефону +7 (495) 481-49-21.

В стандартный пакет документов входят:

• Документы, удостоверяющие личность владельцев ЗУ.
• Правоустанавливающие документы.
• Соглашение собственников о перераспределении.
• Межевые планы исходных участков. 

Так как каждый случай индивидуален, специалисты Росреестра могут запросить дополнительные документы.

Какие нюансы нужно учесть

Важно!!! Если вы решили перераспределить ваши участки, обязательно скажите кадастровому инженеру с какой целью проводится межевание. Опытный специалист подскажет вам, существует ли риск отказа.

Основная причина для отказа – новые участки не соответствуют требованиям законодательства. Например, для земель разных категорий установлены минимальные размеры площади. Если после перераспределения площадь одного из участков станет меньше, чем установленные законом нормы, в регистрации откажут.

В этом случае можно попробовать сделать новое межевание с учетом норм. Но это приведет к дополнительным затратам. Когда при заключении договора с геодезической компанией вы сразу указываете цель работ, риск, что при межевании будут нарушены какие-то нормы, отсутствует. Если перераспределить земли без такого нарушения невозможно, специалист вам сразу об этом скажет.

Нужно учитывать и особенности регламента процедуры:

• Если земля находится на территории сельского поселения, решение о возможности перераспределения принимают местные органы самоуправления.
• Обращаться за постановлением нужно в администрацию того округа, к которому принадлежат участки.
• После того, как ЗУ в новых границах будут поставлены на учет, на них регистрируют право собственности.

Ст. 11.7 определяет регламент перераспределения для участков, если ими владеют частные лица или компании. Как правило, муниципалитет не участвует в этой процедуре. Закон отдельно устанавливает ситуации, когда в сделке участвуют и местные власти:

• Выделение ЗУ для строительства. Процедуру регламентирует ст. 49 Земельного кодекса.
• Развитие территории. Процедура описана в Градостроительном кодексе. В этом случае участниками процедуры по перераспределению могут быть как физические и юридические лица, так и местные власти.
• Облагораживание территорий. В этом случае перераспределяют участки, которые находятся в собственности муниципалитета.  

Соглашение о перераспределении должно быть подписано всеми собственниками участков. Изменить границы самовольно невозможно даже в том случае, если рядом с вашим ЗУ находится заброшенная земля. Такие участки тоже имеют собственников.

Чтобы провести перераспределение, вам потребуется связаться с владельцем соседнего участка и заключить соглашение. Чтобы узнать, кто владеет соседним ЗУ, можно получить выписку из ЕГРН. Это можно сделать прямо на сайте Росреестра. Вы получите выписку на адрес электронной почты в течение нескольких минут.

Количество землевладельцев неуклонно растет. Интерес к загородным участкам помогает заняться посадкой своего сада и огорода, развитием фермерского хозяйства или строительством капитального дома.

С этого года был разрешен вопрос с пропиской. Теперь достаточно иметь жилое строение, соответствующее жестким нормам, чтобы зарегистрироваться в доме самому владельцу и его домочадцам при отсутствии другой недвижимости.

Все выданные участки ограничены своими размерами и границами. Однако долгие годы обозначения носили скорее условный характер. Даже не выдавалось свидетельство о праве собственности и лишь вносилась запись в бюро инвентаризации.

Некоторый порядок в этой сфере стал наводиться в последние годы, когда заработали законы о регистрации и кадастре, прописаны положения земельного и гражданского кодекса.

Формирование надела происходит теперь в результате объединения, раздела, выдела или перераспределения. В результате образуется новый участок, которому присваивается свой кадастровый номер и вносится соответствующая запись в государственный реестр.

Изменения в законодательстве позволяют упростить перераспределение земельных участков с разным разрешенным пользованием. Теперь удается гораздо быстрее прирезать смежный пустующий надел, находящийся в собственности у государства или муниципалитета.

Работает определенный порядок действий, которому нужно следовать, опираясь на нормативные акты с внесенными поправками, заработавшими в этом году.

Что это такое

Сравнительно недавно производить перераспределение участка было делом достаточно хлопотным и часто нереализуемым. Проблема затрагивала интересы, как минимум, двух или нескольких собственников. При этом не должны ущемляться их права, особенно после того, как недвижимость поставлена на учет.

Фактически образуется новый надел с площадью, которая увеличивается или уменьшается за счет соседних территорий.

Чаще всего в прирезках нуждаются собственники, стремящиеся на пустовавшей земле построить дом или развить подсобное хозяйство. Неровная конфигурация тоже станет весомым доводом в пользу увеличения площади и выпрямления границ.

Тонкости связаны с параметрами размеров и категорией земли. Некоторые участки имеют ограничения. Занятие разведением скота и птицы еще не дает возможности выстроить капитальный жилой дом.

Максимальные и минимальные размеры довольно сильно разнятся в регионах, но нарушать установленные параметры запрещено.

Для личного хозяйства, дачного и садового товарищества отводится от 2 до 6 соток при максимальной планке от 15 до 25 соток. В то же время фермер сможет законно использовать 40 и более гектаров.

Чтобы начать перераспределение, нужно встать на учет и получить на руки кадастровый паспорт. Только он позволит выдать свидетельство о праве собственности.

Новая территория не сможет выходить за пределы конкретного поселения, укладываясь в разрешенные рамки размеров.

Необходимо выяснить, чья собственность примыкает к границе и есть ли желание у владельца произвести операцию перераспределения. Заключение договора после получения согласия позволит собрать пакет документов и провести процесс, исходя из принятых и действующих норм.

Образец соглашения о перераспределении земельных участков:

Раздел земельного участка

возможен во многих случаях, в частности, при разводе или дележке участка между родственниками.

Здесь вы узнаете, как продлить договор аренды земельного участка.

Нормативное регулирование

Правила и порядок действий достаточно ясно прописаны в гражданском и земельном кодексе.

В нем, в частности, присутствуют важные пункты:

• объясняется разница между землями запаса и фонда распределения (ст.103), принадлежащими муниципии и государству — Статья 103. Земли запаса;
• при сделке происходит объединение участков (ст.11.6), когда появляется вновь образованный надел и право собственности — Статья 11.6. Объединение земельных участков;
• порядок образования с выделом и разделом прописан в нескольких статьях (ст.11.2, 11.3, 11.4) — Статья 11.2. Образование земельных участков, Статья 11.3. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной собственности, Статья 11.4. Раздел земельного участка;
• оговариваются условия, связанные с этой операцией (обязательно потребуется письменное согласие владельцев и пользователей, арендаторов и залогодержателей);
• перераспределение станет возможно, если имеется подходящая категория земли и территория не относится к охраняемым зонам.

Порядок действий всех заинтересованных лиц и вопросы, затрагивающие использование недвижимого имущества, частично присутствуют в гражданском кодексе.

Нельзя обойти стороной законы об обязательной регистрации и кадастровом учете. Последний был принят десять лет назад, чтобы навести порядок с размерами наделов, их стоимостью и владельцами.

Покупка и дарение, аренда и обмен не смогут обойтись без свидетельства о праве собственности, которое выдается только при наличии кадастрового паспорта.

Правовые основания

Законность процедуры оговорена в законодательстве и происходит в четырех случаях:

• при разделении одного большого надела на несколько, которые по-прежнему используют в соответствии с категорией земли;
• в планах собственника сделать выделение из своего надела одного или нескольких участков;
• появилась возможность объединить смежные участки в один;
• изменились внутренние границы между соседними наделами, что нередко связано с постановкой на кадастровый учет.

Осуществлять незаконный захват и прирезку пусть даже пустующей территории не стоит.

Лучше обратиться официально в местную администрацию с просьбой увеличить площадь, чтобы оформить бумаги и зафиксировать изменения. Убедительным аргументом послужит статья земельного кодекса (ст.39.28).

Статья 39.28. Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков

Процедура осуществляется, чтобы:

• привести в соответствие имеющийся межевой план с учетом развития территории, утвержденном в муниципалитете;
• исправить искривление и вклинивание участков, соблюдая установленные нормы площади;
• наделы для личного хозяйства и ИЖС, огородного и садового товарищества находились в пределах региональных параметров и не нарушали минимальные и максимальные значения;
• прирезка была использована для постройки капитального дома или возведения объекта, связанного с решением региональных и муниципальных проблем.

Достаточные правовые основания и желание решить земельный вопрос проведут к подготовке сделки, где в качестве одной из сторон выступает частный собственник, юридическое лицо или муниципальные власти.

Форма межевого плана:

Перераспределение земельных участков с разным разрешенным использованием

Для начала следует зарегистрироваться на сайте росреестра, чтобы более подробно рассмотреть карту земельных наделов, уточнить собственника и категорию земли. Простая справка обойдется в 250 рублей, более расширенная и полная — в 600 рублей.

Постановка на учет позволяет почерпнуть очень важную информацию об уникальных характеристиках, наличии ограничений и обременений.

Когда собственником выступает муниципалитет, то достаточно собрать правоустанавливающие документы вместе с планом кадастра и актом размежевания границ. Подготавливается заявление, которое будет рассмотрено, вместе с приложенными бумагами, на протяжении одного месяца.

Когда происходит перераспределение земельных участков с разным разрешенным использованием, то возможность проведения процедуры возникнет после оформления письменного согласия собственников, заверенного нотариально.

Первым шагом частных собственников становится заключение соглашения, подтверждающее желание сторон изменить границы и размер площади по обоюдному согласию.

В самом тексте содержатся сведения о:

• участниках сделки, имеющих правоустанавливающие документы на землю;
• уникальных характеристиках участков, которых будут изменены в результате перераспределения;
• основаниях предстоящих изменений, учитывая категорию земли и виды разрешенного использования.

Этот документ составляется в довольно простой форме, но основная информация будет использоваться при подготовке бумаг и составление заявления.

Нотариальное заверение считается обязательным, когда одну сторону представляет юридическое лицо или законный представитель, имеющий выданную специальную или генеральную доверенность.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Как происходит процедура

Порядок распределения хорошо прописан и несложен, только требует определенной последовательности действий.

Предпринимаются следующие шаги:

• владельцы наделов достигают устной договоренности, чтобы одновременно подать заявление в местную администрацию с просьбой провести перераспределение;
• кадастровый инженер проводит замеры на местности, подготавливает план размежевания и акт границ, который будет подписан им и владельцами наделов;
• если разрешение от местных органов будет получено, то заключается соглашение и заверяется письменное согласие всех участников сделки;
• в территориальное отделение реестра подается заявление и документы, чтобы осуществить постановку на учет, выдать кадастровые паспорта, сформировать протокол образования новых наделов:
• в дальнейшем надо вновь подать заявление и практически те же документы для получения свидетельства о праве собственности с внесенными изменениями.

Каждый раз будет оплачена государственная пошлина. Больше всего расходов связано с проведением геодезических и межевых работ.

Их осуществляют компании или специалисты, имеющее лицензию на оказание подобного рода услуг. Стоимость варьируется от 2022 до 15000, хотя в столичном регионе сумма вырастает от 25000 до 50000 рублей.

Что изменилось в 2025 году

Нельзя не упомянуть об поправках, изложенных в подписанном в прошлом году федеральном законе (№ 334).

Только что заработавшие нововведения говорят о следующем:

• вопросы с землями, расположенными в сельской местности, решаются органами местных властей;
• для проведения нового размежевания и установления границ подается соответствующая просьба в администрацию населенного пункта, где располагается загородный участок;
• права и обязанности по отношению к новому наделу практически сразу с момента внесения записи переходят к новому владельцу;
• изменение долей между собственниками, в том числе юридическими лицами, происходит вместе с получением разрешения от государственных органов;
• когда собственником соседнего надела выступает государство или муниципия, то рассматривается возможность размежевания и внесение изменений в целевое назначение.

Расширение площади и границ происходит путем покупки или присоединения муниципальной земли, если получено разрешение.

Операция может коснуться двух и более наделов, граничащих с имеющимся участком. Корректировка границ должна найти свое отражение в кадастре, поэтому составляется новый план и присваивается идентификационный номер.

Упразднение старых наделов затрагивает их использование. Будет учтено их новое назначение, если есть соответствующее распоряжение. Сервитут нередко приводит к ограничениям, поэтому не помешает уточнить этот вопрос заранее.

Надел не должен быть обременен задолженностями, обычно связанными с получением крупного кредита. Ведь участок станет принадлежать финансовой организации, которая обратится в суд и добьется наложение ареста, если не произойдет своевременного погашения долгов.

Скачать выписку об обременении

При продаже доли участка, имеющего несколько собственников, нельзя сбрасывать со счетов право имущественного выкупа. Совладельцы должны отвергнуть сделанное им предложение дольщика и дать свое письменное согласие на проведение сделки.

Если доля будет продана по цене меньше, чем она была официально предложена собственникам с правом выкупа, то это приведет к судебному разбирательству и расторжению сделки.

Образец оформленного нотариально согласия

Необходимые документы

Сбор и количество документов во многом зависит от типа собственника. Одно дело, когда муниципальная или государственная собственность переводится из одного ведомства на баланс другого.

Когда дело касается перераспределения между частной и муниципальной землей, то применяют специальный регламент, затрагивающий размежевания, учитывая категорию и целевое назначение.

Нередко сделка заключается между частными собственниками, где одной из сторон также выступает юридическое лицо. Участок переходит по наследству, в результате покупки, обмена или дарения.

Но чтобы прошли все подобные сделки, предстоит получение кадастрового и технического паспорта, если имеется жилое строение и сделана приватизация, выдача свидетельства о регистрации и получение разрешения от местных органов власти.

В список обязательных документов входят:

• паспорта участников сделки или их правомочных представителей, имеющих нотариальную доверенность;
• подготовленное письменное соглашение, которое также не помешает заверить нотариально;
• заполненное стандартное заявление с данными сторон, характеристиками земли и основаниями для перераспределения;
• правоустанавливающие бумаги на земельный надел и согласие от совладельцев, имеющих право имущественного выкупа;
• план размежевания, кадастровый паспорт с актом установления границ;
• технический паспорт, если на участке возведены жилые объекты;
• выписки из учредительных документов и приказа о полномочиях, когда участвует юридическое лицо;
• чек оплаты государственной пошлины.

Не исключено затребование ряда других документов, если возникают определенные вопросы при рассмотрении.

Немаловажно грамотно оформить заявление, где обязательно присутствуют данные о:

• заявителе, переписанные из паспорта;
• кадастровых номерах участков, готовящихся к перераспределению;
• целевом назначении и разрешенном использовании, а также имеющихся обременениях;
• ссылки на положения земельного кодекса;
• собственниках, давших свое согласие;
• реквизиты проекта межевания и участников сделки.

Заработавшие поправки могут стать причиной отказа о перераспределении.

Такая ситуация произойдет, если:

• выбранный участок предстоит выставить на аукцион, что характерно при передаче земли в аренду;
• наделы отделены друг от друга и не имеют общей границы;
• не проведено размежевание, отсутствует кадастровые бумаги;
• неправильно подготовлена и оформлена схема нахождения участка;
• наделы относятся к разным территориальным образованиям
• соседние участки принадлежат к категориям с разным разрешенным использованием. Один предназначен для проведения сельхозработ, другой — под индивидуальное строительство.

Последнее обстоятельство не означает, что нельзя изменить назначение и получить особое распоряжение от органов власти. Просто потребуется потратить дополнительное время на подготовку, подачу и получение одобрительной резолюции.

Стоимость оформления

Предстоящее увеличение площади приведет к росту платы. На цену влияет порядок, установленный на государственном, региональном и муниципальном уровне.

Собственник может диктовать свои тарифы, не выходя за рамки нормативных актов. Исходят из кадастровой стоимости, которая на порядок ниже

рыночной

.

Когда прирезанный кусок не превысил допустимую норму площади, то берется 15 процентов от стоимости. Превышение параметров более чем на 10 процентов приведет к оплате полной кадастровой стоимости.

Практика показывает, что основные расходы больше связаны с проведением размежевания, подготовкой плана и акта. Если за один участок в среднем берется от 10 до 15 тысяч рублей, то за два надела сумма вырастет почти вдвое.

В выданном кадастровом паспорте достаточно ясно прописана стоимость на сегодняшний день, поскольку постановка на учет не обойдет внимание налоговиков.

Квитанция земельного сбора обычно приходит осенью и лучше ее оплатить в указанные сроки. Список льготников не слишком велик, но может быть расширен решением местных властей. Они делают скидку или полностью освобождают от уплаты.

Документы на рассмотрение подают непосредственное в местное отделение реестра или ближайший многофункциональный центр.

Удобно послать заявление и отсканированные бумаги непосредственно на сайт росреестра или госуслуг. Через два или три дня на ящик придет извещение с временем визита в центр или отделение, где пройдет проверка оригиналов.

На получение разрешения может уйти месяц. Примерно столько же времени занимает рассмотрение и постановка на учет нового участка, возникшего в результате перераспределения.

Подобные корректировки относятся к участкам с неразграниченной государственной собственностью. Суть их состоит в таких положениях:

• любые вопросы касаемо земель сельских поселений рассматриваются местной властью;
• в случае, если необходимо уточнение границ земельного участка сельскохозяйственного поселения, подавайте соответствующее заявление в администрацию по месту нахождения данного объекта недвижимости;
• после того, как перераспределение завершится, установленные законодателем правомочия по эксплуатации таких земель, предоставляются их собственнику.

На сегодняшний день Земельный кодекс РФ претерпел еще ряд существенных изменений по вопросу перераспределения участков земли. Чаще всего заявители высказывают желание о прирезке какой-либо части муниципального участка к своей земле. Такие части, передающиеся частным собственникам, называются «прирезки».

Порядок перераспределения земельных участков с разным разрешенным использованием

• выяснить, разработан или нет, в соответствии с ПЗЗ поселения, проект межевания территории (ПМТ),

• при отсутствии ПМТ подготовить схему расположения образуемого в результате распределения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ), показывающую присоединение к существующим границам собственного исходного участка куска муниципальной или государственной земли земли (добавляемого участка) — вполне понятно, что для подготовки схемы нужно обратиться к кадастровому инженеру землеустроительной организации,

• подать заявление о перераспределении собственного исходного участка с приложением к заявлению правоудостоверяющих документов и схемы расположения образуемого участка на кадастровом плане территории (КПТ).

Можно перераспределить участки с разным ври

Внимание

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков должны быть определены градостроительными регламентами, включаемыми в правила землепользования и застройки соответствующего муниципального образования. До утверждения указанных правил, а также в отношении земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых они не устанавливаются, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Законодательством установлен запрет на образование земельных участков в случаях, если оно приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Перераспределение с разными видами разрешенного использовани

Кроме того, не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.
Государственный кадастровый учет земельных участков Образованные в результате раздела, объединения, перераспределения или выдела земельные участки нуждаются в государственном кадастровом учете.

Перераспределение земель и земельных участков между собой

Указанного соглашения не требуется в случае образования земельных участков путем выдела в счет долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Порядок согласования образования земельных участков в указанном случае отдельно регламентирован ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Требования к образуемым земельным участкам и их характеристикам Одними из главных характеристик земельных участков является их категория и вид разрешенного использования. В соответствии с земельным законодательством каждый земельный участок должен быть отнесен к отдельной категории и виду разрешенного использования, которыми и определяется правовой режим соответствующего земельного участка и допустимые параметры его использования.

Перераспределение частных и государственных земель

Кадастровую палату. Далее заявителю нужно предъявить в администрацию кадастровый план увеличенноного участка — для завершения процедуры заключения Соглашения о распределении земельного участка. По результатам заключения Соглашения о перераспределении земельных участков между органом власти и заявителем (собственником участка, к которому добавляется площадь), с участками происходит следующая трансформация:

1. прекращается существование исходного земельного участка заявителя,
2. образуется земельный участок с увеличенной в результате перераспределения площадью;
3. у собственника (заявителя) возникает право частной собственности на земельный участок с увеличенной площадью,
4. земельный участок, из которого произведена вырезка земли, продолжает существовать в изменённых границах.

Общие принципы образования земельных участков из существующих участков.

Инфо

В подобных обстоятельствах изменения границ регулируются посредством оформления специального соглашения о перераспределении земель между их владельцами. В это же время государственными органами подготавливается соответствующая разрешительная документация;

• перераспределение касается только землевладений, находящихся в собственности муниципалитета.

Такое возможно в случаях, когда государственные земли переходят от одного ведомства к другому;

корректировка границ двух соседних землевладений, когда одним из них владеет частное лицо, а второй является собственностью государства. Этот момент четко регулируется законодателем, предусматривающим возможность проведения необходимых межевальных работ.

Также важное значение несет назначение муниципальных земель и вид целевого использования земли владельца.Запрет на перераспределение земельных участков с 1 января 2022 года С обновлением положений российского законодательства поменялись также главные условия, наличие которых может привести к отказу в исполнении вышеуказанной процедуры:

• при выставлении земли, находящейся в собственности государства и рассматриваемой в качестве объекта межевальных работ, на аукционные торги;
• если участки земли, которые нужно перераспределить, не являются соседними (на графической схеме их местонахождения они должны соприкасаться хотя бы в одной точке);
• участки, требующие смены имеющихся границ путем перераспределения не были отмежеваны.

• заранее в устной форме договоритесь с собственниками смежных земель;
• посетите компетентный орган муниципалитета и подайте заявление о выдаче разрешения;
• пригласите кадастрового инженера для изменения земельных границ;
• составьте и подпишите соответствующее соглашение и представьте его в муниципальный орган;
• при положительном исходе получите решение по утверждению плана землевладений с зафиксированными изменениями;
• поставьте землю с измененными границами на кадастровый учет;
• обратитесь за получением кадастрового паспорта с новыми утвержденными границами.

Скачать образец заявления на выполнение работ по межеванию земельного участка можно здесь Обратитесь в геодезическую компанию или к компетентному кадастровому инженеру и закажите необходимые кадастровые работы.

Можно ли перераспределить участки с разным видом разрешенного использования

При исчислении размера платы за увеличение площади частного земельного участка в результате его перераспределения с участками из состава государственной собственности используются следующие документы:

• Постановление «Об утверждении Правил определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в федеральной собственности ( № 2022 от 3 декабря 2022 г.)

• Прилагаемый к Постановлению «Правила определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в федеральной собственности», устанавливающие порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков.

2.
Таким же образом будут определяться целевое назначение и вид разрешенного использования земельных участков, образованных путем объединения или перераспределения нескольких участков, имеющих одно целевое назначение и вид разрешенного использования. Вместе с тем, исходя из указанного выше требования ЗК РФ, образование земельных участков из участков с различным целевым назначением и разрешенным использованием законодательством не допускается.

Следовательно, для объединения или перераспределения земельных участков с различным целевым назначением и видом разрешенного использования необходимо осуществить комплекс организационно-правовых мероприятий, направленных на устранение такого различия. Помимо прочего, законодательством установлены некоторые требования к размеру образуемых земельных участков.

• на возмездной основе (пункт 5 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ),
• в соответствии с порядком и правилами, установленными:

• Правительством РФ — в случае принадлежности земли государству,

• государственной власти субъекта РФ — когда добавляемый земельный участок является собственностью субъекта РФ,

• органом местного самоуправления — когда добавляемый земельный участок находится в муниципальной собственности.

Непосредственно сам расчёт платы выполняет орган власти, а вот произвести оплату за добавленную муниципальную или государственную землю, как понятно, обязан главный интересант (заявитель), причём в указанный в Соглашении срок.

Земельные участки, в соответствии со ст.11.7 Земельного кодекса могут быть перераспределены между собственниками. В статье подробно разберем, какой существует порядок перераспределения земельных участков с 1 января 2022 года.

Правила образования земельных участков в 2025 году

В соответствии с земельным кодексом (ст.11.2) существует несколько способов возникновения новых земельных наделов. Вот так звучат общие правила образования земельных участков, в 2022 году:

• Выдел одного, или наоборот, объединение нескольких участков
• Перераспределение земельных участков
• Раздел (один участок делится на несколько)

Но мы остановим свое внимание на образовании земельных участков путем перераспределения. Уточним какова процедура и порядок перераспределения земельного участка в 2022 году. Также выясним куда стоит обращаться и какие документы следует собрать.

Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков?

Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.

Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.

Особенности перераспределения земельных участков с 1 января 2025 года

Какие существуют особенности перераспределения земельных участков с 1 января 2022 года? По закону теперь нельзя перераспределить дачные участки. Но это связано лишь с тем, что понятие дачный участок с 2022 года упразднили и заменили на садовый участок. Остальные новшества законодательства касаются общих изменений в системе кадастра, а также комплексных кадастровых работ. Что же получается в результате перераспределения земельного участка между собственниками? Все просто — возникает новый участок (участки), с другими координатами и площадью. Насчет кадастрового номера – будет ли он изменен или нет, это решит кадастровая палата.

Порядок действий при перераспределении

Для начала собираем комплект документов. Чтобы выяснить, какие именно документы понадобятся для перераспределения земельных участков именно в вашем случае, следует обратиться в органы местной власти. Статья 39.29 Земельного кодекса гласит, что для перераспределения земельных участков нужно заключить соглашение между собственниками, в целях заключения которого подается заявление.

Заявление о перераспределении земельных участковЗаявление типовое, заполняется легко. Примерную форму можно найти на просторах интернета, однако лучше поинтересоваться в местных органах власти, какой бланк заявления принят в вашем муниципалитете, так как форма заявления не является общепринятой. Также заявление можно подать через госуслуги или по почте.

В заявлении обязательно должно быть указано:

• ФИО, адрес, паспортные данные (для физ.лиц)
• Наименование и реквизиты (для юр.лиц)
• Кадастровые номера участков

Неотъемлемой частью заявления будет пакет документов, необходимых при перераспределении между земельными участками:

• выписка из ЕГРН, либо копии документов о собственности или ином правообладании на землю
• проект межевания территории
• схема расположения земельного участка (если нет проекта межевания)
• выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (для юридических лиц).

Это не исчерпывающий список документов. При перераспределении земельных участков, находящихся, в частной собственности или в государственной собственности, могут понадобиться еще какие-нибудь уточняющие документы, все зависит от индивидуального случая.

Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков

В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней.
Этот срок может быт увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы.
Если же заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления.
Рассмотрев заявление о заключении соглашения о перераспределении земель администрация принимает одно из следующих решений:

• Утвердить схему расположения, либо основываясь на утвержденный проект межевания дать положительный ответ на подписание соглашения о перераспределении земельных участков;
• Отказать в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, указав при этом законные причины.

Если заявление рассмотрено, и дан положительный ответ, тогда следующим шагом будет Соглашение о перераспределении земельных участков.
Соглашение о перераспределении земельных участков заключается обязательно в письменном виде – это добровольное желание сторон с подробным описанием способов и мотивов перераспределения.
Соглашение составляется между заинтересованными собственниками участков. Собственниками могут выступать как частники, так и государство или муниципалитет.

Кто оформляет перераспределение земельного участка

Мы выяснили, что для перераспределения земельных участков требуется ряд документов. А кто оформляет перераспределение земельного участка? Порядок перераспределения земельных участков предполагает участие не только собственников земель, в том числе муниципальных, государственных органов, но других структур и лиц. Так, в результате перераспределения готовится межевой план, право подписи которого принадлежит только зарегистрированному кадастровому инженеру, кроме того, кадастровый инженер дает консультации и оказывает помощь как на этапе подготовки документов (схем, проектов), так и после заключения соглашения.
Диск с межеванием, а также пакет документов для регистрации вновь созданных перераспределенных земельных участков, передается в местный МФЦ, для последующей регистрации в органах Росреестра.
Когда вновь созданные участки будут поставлены на кадастровый учет, тогда старые прекратят свое существование.
Таким образом, за счет перераспределения земельных участков возможно увеличение или уменьшение площади таковых. Увеличение площади (прирезка земельного участка) может быть как за счет государственных (муниципальных) земель, так и за счет частной собственности. Как правило, при таком раскладе, в соглашении обычно прописывается денежная компенсация.

Процедура перераспределения земель между несколькими владельцами происходит в соответствии с нормами земельного законодательства, которые регулируют указанный вопрос. В процессе перераспределения можно как увеличить размер участка путем принятия дополнительной площади, так и уменьшить его при помощи изменения земельных границ посредством передачи другому лицу.

С 01.01.2018 правовые нормы, регламентирующие порядок такой корректировки и аспекты, влияющие на возможность ее осуществления, претерпели некоторые изменения.

Что такое перераспределение земельных участков

Какова суть перераспределения землевладений?

Она характеризуется следующими моментами:

• смена установленных ранее границ соседних земель (такие изменения возможны в отношении двух объектов и более);
• формирование новых участков с обновленными границами, зафиксированными надлежащей кадастровой документацией;
• изменение ранее установленных земельных границ и их эксплуатация согласно новому назначению (при его изменении).

Статья 11.7 ЗК РФ Перераспределение земельных участков

Нормами статьи 11.7 Земельного кодекса РФ устанавливается следующее:

• в случае перераспределения нескольких соседних землевладений создается несколько других соседних участков, а первоначально образованные земли перестают существовать. Если перераспределение происходит в отношении землевладений и участка, изначально сформированные землевладения прекращают существовать, и формируется новое землевладение;
• если перераспределению подвергаются земли, оформленные на частного землевладельца, их собственники получают соответствующие правомочия на создаваемые землевладения на основании заключенных соглашений между этими владельцами об формировании новых участков земли;
• при перераспределении землевладений и участков, владельцами которых выступают государство или муниципалитет, между собой либо с частными землевладениями и земельными участками, применяется глава V.4 Земельного кодекса РФ;
• если вышеуказанный вид перераспределения происходит между частными землевладельцами и органами исполнительной власти государства либо местными органами власти, процедура осуществляется посредством заключения соответствующих соглашений, в соответствиями с условиями которых возникает право частной, государственной, либо муниципальной собственности на формируемые землевладения.

Изменения в порядке перераспределения земельных участков с 1 января 2025 года

После вступления в силу Федерального закона от 03 июля 2022 года № 334, существенные изменения коснулись компетентных органов, выдающих разрешительную документацию по вопросу перераспределения земель. Подобные корректировки относятся к участкам с неразграниченной государственной собственностью.

Суть их состоит в таких положениях:

• любые вопросы касаемо земель сельских поселений рассматриваются местной властью;
• в случае, если необходимо уточнение границ земельного участка сельскохозяйственного поселения, подавайте соответствующее заявление в администрацию по месту нахождения данного объекта недвижимости;
• после того, как перераспределение завершится, установленные законодателем правомочия по эксплуатации таких земель, предоставляются их собственнику.

На сегодняшний день Земельный кодекс РФ претерпел еще ряд существенных изменений по вопросу перераспределения участков земли. Чаще всего заявители высказывают желание о прирезке какой-либо части муниципального участка к своей земле. Такие части, передающиеся частным собственникам, называются «прирезки».

Законодательно разрешенное мероприятие такого рода дает возможность увеличения территории принадлежащей вам земли. Также произошло фактическое узаконение самозахватов соседних земель некоторыми гражданами. Однако существуют и другие основания, ввиду которых может потребоваться такая процедура.

Условия перераспределения земельных участков

В целях исполнения указанной процедуры придерживайтесь таких условий:

• землевладения должны быть соседними, то есть соприкасаться минимум в одной точке;
• такие земли не должны иметь ограничений и арестов;
• заранее обратитесь к собственникам смежных земель и договоритесь с ними об указанной процедуре;
• соберите необходимый пакет документации;
• представьте в территориальное отделение Росреестра заявление в отношении процедуры перераспределения;
• закажите услуги по исполнению требуемых работ кадастровым инженером.

Классификация перераспределения земель

Сегодня законодатель предусматривает такие типы возможной смены земельных границ, которые определяются исходя из их владельцев:

• при перераспределении участков, собственниками которых являются граждане и организации. В подобных обстоятельствах изменения границ регулируются посредством оформления специального соглашения о перераспределении земель между их владельцами. В это же время государственными органами подготавливается соответствующая разрешительная документация;
• перераспределение касается только землевладений, находящихся в собственности муниципалитета. Такое возможно в случаях, когда государственные земли переходят от одного ведомства к другому;
• корректировка границ двух соседних землевладений, когда одним из них владеет частное лицо, а второй является собственностью государства. Этот момент четко регулируется законодателем, предусматривающим возможность проведения необходимых межевальных работ. Также важное значение несет назначение муниципальных земель и вид целевого использования земли владельца.

Запрет на перераспределение земельных участков с 1 января 2025 года

С обновлением положений российского законодательства поменялись также главные условия, наличие которых может привести к отказу в исполнении вышеуказанной процедуры:

• при выставлении земли, находящейся в собственности государства и рассматриваемой в качестве объекта межевальных работ, на аукционные торги;
• если участки земли, которые нужно перераспределить, не являются соседними (на графической схеме их местонахождения они должны соприкасаться хотя бы в одной точке);
• участки, требующие смены имеющихся границ путем перераспределения не были отмежеваны. В таком случае обязательно проведите предварительное установление земельных границ;
• когда участки, требующие перераспределения, имеют различные виды разрешенного использования. Например, один из них относится к сельскохозяйственным землям, а другой отведен под жилую застройку. В таких обстоятельствах попробуйте сменить назначение участка посредством получения надлежащего распоряжения уполномоченного органа. Но помните, что это займет определенное время и вам потребуется собрать пакет необходимой документации;
• когда землевладения располагаются в пределах различных территориальных образований.

Порядок процедуры перераспределения земельных участков с 1 января 2025 года

Если перераспределяемые земли не относятся к категориям, в отношении которых процедура перераспределения запрещена, совершите следующие действия:

• заранее в устной форме договоритесь с собственниками смежных земель;
• посетите компетентный орган муниципалитета и подайте заявление о выдаче разрешения;
• пригласите кадастрового инженера для изменения земельных границ;
• составьте и подпишите соответствующее соглашение и представьте его в муниципальный орган;
• при положительном исходе получите решение по утверждению плана землевладений с зафиксированными изменениями;
• поставьте землю с измененными границами на кадастровый учет;
• обратитесь за получением кадастрового паспорта с новыми утвержденными границами.

Обратитесь в геодезическую компанию или к компетентному кадастровому инженеру и закажите необходимые кадастровые работы. Геодезическая компания должна обладать соответствующей лицензией, разрешающей проведение межевальных работ, а для кадастрового инженера предусмотрено специальное правило, в соответствии с которым он обязан числиться в федеральном списке соответствующих специалистов, который содержит официальный сайт Росреестра.

Утверждение кадастровых планов новообразованных земель входит в компетенцию Земельного департамента. Это возможно в лишь в том случае, если не нарушаются требования сервитутов для всех перераспределяемых объектов, и при соответствии установлений в отношении предельно допустимых размеров землевладений, которые установлены в конкретном субъекте государства.

Чтобы зарегистрировать свое право на участок, предоставьте имеющуюся документацию, подтверждающую ваше право собственности на данное имущество, кадастровый паспорт на новые земельные участки, документы, удостоверяющие ваши личности, а также платежную бумагу по госпошлине.

Документы, необходимые для перераспределения земельных участков

Для того, чтобы подать заявление на перераспределение, соберите надлежащий пакет документации, состоящий из:

• заявления, составленное от вашего имени либо от имени организации;
• приобщите к указанному заявлению такие бумаги:
• копии документации, являющейся подтверждением права собственности на ваше землевладение, если она не регистрировалась в ЕГРН;
• карту местоположения объекта недвижимости при отсутствии проекта по его межеванию, согласно которому происходит процедура перераспределения;
• доверенность, подтверждающую ваши полномочия, в случае, если вы подаете документы от имени собственника земли;
• нотариально удостоверенный перевод документации, подтверждающие проведенную государственную регистрацию, если это заграничная организация.

Заявление о перераспределении земельных участков

Согласно пункту 2 статьи 39.29 Земельного кодекса РФ, текст заявления о перераспределении земли должен включать информацию в отношении:

• заявителя (ФИО, данные паспорта, место проживания);
• кадастрового номера землевладения, который будет увеличен;
• кадастрового номера участка, который будут прирезать;
• проекта межевого дела на землевладение.

Проект межевого дела для участков, входящих в садовые либо дачные товарищества, хранит правление объединения либо исполнительный орган, выделивший объекты недвижимости указанным товариществам.

Соглашение о перераспределении земельных участков

Оформление соглашения требует оформления в письменном виде. В качестве субъектов данной процедуры выступает компетентный в земельных правоотношениях орган и заявитель.

Процедура перераспределения земель, принадлежащих муниципалитету либо частным собственникам, осуществляется согласно межеванию. Иногда землевладельцем и заинтересованным лицом является один и тот же субъект. В таком случае принятие решения возлагается на уполномоченный орган.

Содержание соглашения о перераспределении подразумевает указание таких сведений:

• личной информации в отношении собственников соответствующих землевладений;
• подробного описания перераспределяемой недвижимости;
• обоснования необходимости перераспределения территорий.

В качестве основания для проведения регистрации Земельной палатой созданных землевладений выступает подписанный сторонами процедуры договор, а также выдел соответствующих территорий. Землевладения, которые не прошли процедуру регистрации в органах Росреестра, не относятся к кадастровым, и, соответственно, не могут эксплуатироваться в соответствии с назначением.

Стоимость перераспределения земельных участков

Расширение изначально установленных размеров частных землевладений, в итоге проведения мероприятий по перераспределению данных объектов и участков, являющихся собственностью государства или муниципалитета, происходит на возмездной основе.

Размер оплаты при этом устанавливается:

• согласно предписаниям Правительства нашего государства, относительно землевладений, являющихся федеральной собственностью;
• согласно установлениям государственных органов субъекта Российской Федерации, касаемо земель, являющихся собственностью субъекта государства, участков с неразграниченной собственностью;
• в соответствии с указаниями муниципальных органов, касаемо территорий, являющихся собственностью муниципалитета.

Данные о стоимости прирезаемой земли определяются исходя из ее оценки по кадастру.

Сумма будет равна:

• 15%, если габариты вашего участка не выходят за пределы установленных нормами законодательства нормативов;
• кадастровой стоимости, если размер земли выше норматива более, чем на 10%.