Оценка дома с земельным участком – востребованная услуга от «МитраГрупп»

Зачем регистрировать дом?

До тех пор, пока объект капитального строительства не поставлен на кадастровый учет и не зарегистрирован, юридически как самостоятельный объект он не существует. Это означает, что с ним нельзя совершать никаких сделок. То есть, если вы решите продать, подарить или оставить в наследство ваше имущество, до процедуры регистрации это сделать невозможно. Пользоваться своими правами в полной мере собственник может только после того, как данные будут внесены в ЕГРН.

• Начисление налогов. Налог на имущество начисляют только в отношении официально зарегистрированного имущества.
• Государственная защита прав. Государство обязуется защищать права собственников, но для этого сведения и об объекте, и о его владельцах должны быть внесены в реестр.
• Компенсация при утрате имущества. В том случае, если дом был разрушен в результате чрезвычайной ситуации, собственник имеет право на получение компенсации. Если вы жили в доме, который не поставлен на учет и ваши права не зарегистрированы, в компенсации вам откажут.

Постановка на кадастр и регистрация прав собственности – это две обязательные процедуры после завершения строительства. Выполняют их одновременно.

Расчет рыночной стоимости жилого дома.

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 2

В работе используется один из методов оценки стоимости нового строительства.

Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1м3) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

При оценке зданий, построенных по типовым проектам советского времени, основным источником информации выступают сборники «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (сборники УПВС) или «Сборник норм для оценки строений граждан».

Физическое состояние объекта оценки.

Согласно выписки из технического паспорта, общая площадь жилого дома; помимо основного строения, на земельном участке расположены служебные постройки: холодный пристрой, навес, баня, гараж и т.д. На дату оценки общее состояние надворных построек и основного строения можно охарактеризовать как хорошее, удовлетворительное, вполне удовлетворительное и т.д.

Физическое состояние объекта

Состояние объекта недвижимости	Физический износ, %
Хорошее	0-10
Вполне удовлетворительное	11-20
Удовлетворительное	21-30
Не вполне удовлетворительное	31-40
Неудовлетворительное	41-60
Ветхое	61-75
Непригодное (аварийное)	75 и выше

Определение рыночной стоимости земельного участка.

Метод сравнения продаж — способ прямого использования сравнительного подхода для оценки стоимости земли. Условием применения метода выступает наличие информации по ценам сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого объекта (при использовании цен предложения требуется поправка на уторгование см. приложение).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков;

• сравнение оцениваемого земельного участка с аналогичными участками, внесение поправок в цены сделок с последующим согласованием скорректированных цен сопоставимых земельных участков и расчет рыночной стоимости земельного участка (Сзем).

· Расчет стоимости земельного участка предназначенного под строительство

Таблица 8. Цены предложения земельных участков – аналогов (не менее трех)

Дата предложения	Месторасположение участка	Размер участка, м2	Цена предложения, руб.	Продавец
16.03.2016	п.Сарана	1700кв.м
16.03.2016	Свердловская область Красноуфимский район д.Приданниково	750кв.м
16.03.2016	п.Буржуй ул.Вишневая 36	1000кв.м

Таблица 9. Таблица корректировок цены предложения земельных участков

№ п/п	Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена 1 кв.м (руб/ м2)	264,7
Перевод цены предложения в цену сделки	-6.8	-6.8	-6.8
Скорректированная цена	246,7	372,8
Местоположение (%)	0,84	0,84
Скорректированная цена	372,8	391,4
Назначение (%)
Скорректированная цена	372,8	391,4
Масштаб
1.08	0,93	0,98
Скорректированная цена 1 м2	223,56	346,7	383,6

После корректировок рассчитываем стоимость одного метра квадратного: (223,56+346,7+383,6)/3=317,95руб. м2

После того как нашли стоимость одного метра квадратного , находим стоимость всего земельного участка: 317,95*1104= 351016,8руб

Объяснение корректировок.1

1. Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнен на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю и составляет -6.8%. В данном случае учитывается, что в расчете использованы цены предложения (все аналоги).

2. Корректировка цены аналога на местоположение осуществляется с целью сглаживания различий между аналогом и оцениваемым объектом вследствие его более или менее выгодного в сравнении с оцениваемым объектом расположения. В том случае, если аналог по местоположению уступает оцениваемому объекту, вносится повышающая поправка, если превосходит оцениваемый объект – то понижающая поправка. Величина поправки зависит от степени отличия аналога от объекта оценки по данному критерию, чем больше отличие, тем больше величина поправки и наоборот. Т.к объект оценки и объекты аналоги находятся недалеко друг от друга, то корректировка не применялась.

3. Целевое назначение земельного участка оказывает большое влияние на его стоимость. Т.к целевое назначение у объектов аналогов совпадает с целевым назначение объекта оценки, то корректировки не вносились.

4. Для земельных участков важной ценообразующей характеристикой является удалённость от центра города. Так, к примеру, чем ближе земельный участок расположен к центру города или району, тем выше, при прочих равных условиях, его цена. Т.к. отдаленность от центра города у всех аналогов незначительно, то корректировка не вносилась.

5. Поправка на наличие подъездных путей отражает различие в спросе на земельные участки в зависимости от обустроенности подъездных путей к объекту и удалённости от основной трассы (шоссе). Для земельных участков наличие хороших подъездных путей при прочих равных условиях, обуславливает более высокую удельную стоимость 1 данных участков по сравнению с участками, расположенными в посёлках и городах, через которые не проходят крупные автомагистрали или находятся на значительном удалении от крупных магистралей. Таким образом, в случае превосходства аналога над оцениваемым объектом по расположению подъездных путей в стоимость аналога вносится понижающая поправка, тем большей величины, чем больше разница в спросе из-за конструктивных характеристик сравниваемых объектов. Если аналог уступает по расположению подъездных путей оцениваемому объекту, то вносится повышающая поправка, величина которой также зависит от разницы в спросе. Т.к. аналог 1 уступает по расположению подъездных путей оцениваемому объекту, а наличие подъездных путей у объекта оценки оценивается в 5 баллов, то у объекта аналога корректировка составляет +4%. Корректировка на Аналоги 2 и 3 не вносилась.

6. Необходимость внесения поправки на масштаб обусловлена объективной закономерностью, отражающей снижение удельной стоимости 1 земельного участка при увеличении его общей площади. Данное снижение обусловлено снижением рыночного спроса на более крупные земельные участки (эффект масштаба). Поправка на масштаб определена по следующей формуле:

K= (SO/Sa)k ,

где К- поправка на масштаб;

SO – общая площадь объекта оценки;

Sа – общая площадь объекта аналога;

k – коэффициент торможения, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади.

Таблица 11. Расчет площадей и объемов строений

Расчёт площадей взят из Плана объекта недвижимости с техническими характеристиками для целей государственной регистрации прав и сделок, выданный специализированным областным государственным унитарным предприятием «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области от 30.09.2003 г.

Наименование строений и сооружений	Формулы подсчета площадей по наружному обмеру	Площадь (м2)	Высота (м)	Объем (м3) Длина ×ширину × высоту
Основное строение А	Длина ×ширину	66,5	2,10	139,65
Теплый пристрой А1	Длина ×ширину
Холодный пристрой а	Длина ×ширину	22,26	2,35	52,311
Холодный пристрой а1	Длина ×ширину
Баня (Литера Г)	Длина ×ширину	21,76	2,35	51,14
Предбанник (Литера Г1)	Длина ×ширину	14,85	2,1	29,7
Навес (Литера Г2)	Длина ×ширину	50,46	2,35	118,581
Гараж (Литера Г3)	Длина ×ширину
Навес (Литера Г4)	Длина ×ширину	7,2	2,35	16,92

Таблица 12. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки.

№ п/п	Наименование	См3, руб.	О, куб. м	К1969-1984	К1984- 2016	Итого:
Жилой дом (Литера А,А1)	47,64	139,65	1,22	125,37
Холодный пристрой (Литера а,а1)	47,64	52,311	1,22	125,37
Баня (Литера Г)	41,18	51,14	1,22	92,5
Предбанник (Литера Г1)	41,18	29,7	1,22	92,5
Навес (Литера Г2)	41,18	118,581	1,22	92,5
Гараж (Литера Г3)	1,22	125,37
Ворота (литера I)	47,64	40,8	1,22	92,5
Ограждение (Литера II)	47,64	52,6	1,22	92,5

Определение физического износа сооружений на земельном участке производится по шкале экспертных оценок технического состояния объектов недвижимости.

Таблица 13. Описание жилого дома и его основных элементов Литер А, А1.

Процент износа конструктивных элементов произвела по ВСН 53-86

(3×4)	(5×6/ 100)
Наименование	Признаки износа конструктивных элементов	Удельные веса %	Ценностные Коэффициенты	Удельные веса после применения ценностного коэффициента %	Процент износа элемента	Процент износа к строению
фундамент	Мелкие трещины	5,6
Наружные и внутренние капитальные стены	Небольшие трещины и выбаины в кладке	1,12	36,96
перегородки	0,83	1,66	0,08
Перекрытия чердачное	Волосянные трещины в штукатурке	2,7
крыша	Небольшое повреждение	3,6
полы	Незначительное повреждение отделки	0,93	4,65	0,85
Проемы: 1. Окна; 2. Двери	Повреждение кровли местами	0,58	5,22	0,5
Отделка (внутреняя)	1,09	7,63	1,1
отопление	Ослабление прокладок	1,64	9,84	0,98
Кухонные очаги
Электро – сантех.устроства: электричество Водопровод канализация	Ослабление закрепления нескольких розеток	2,4 0,3 1,3
Прочие работы	Штукатурка 10% холод.10%	0,2

Итого: 26,61%

Таблица 14. Остаточная восстановительная стоимость

№	Наименование	Полная восстановительная стоимость, руб.	Физ. Износ, %	Остаточная восстановительная стоимость, руб.
1. 1	Жилой дом (Литера А,А1)
2. 2	Холодный пристрой (Литера а,а1)
3. 2	Баня (Литера Г)
4. 3	Предбанник (Литера Г1)
5. 4	Навес (Литера Г1)
6. 5	Гараж (Литера Г3)
7. 6	Ворота (литера I)
8. 7	Ограждение (Литера II)

Оценка накопленного износа здания.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого заключается в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ- это материальное снашивание средств труда постепенная утрата ими своей потребительской стоимости и стоимости в процессеих производственного потребления, вследствие воздействия сил природы, а также чрезвычайныхобстоятельств (пожаров, наводнений и т.п.).

Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний износ (устаревание) проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определённый вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.

Таблица 15. Определение функционального износа

№ п/п	Наименование	Остаточная восстановительная стоимость, руб.	%	%	Рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом
Основное строение
Навес
Предбанник
Баня
Холодный пристрой
Ворота
Ограждение
Стоимость земельного участка	351016,8
Итого:	2491366.8

Вывод: Стоимость объекта оценки затратным подходом составляет два миллиона четыреста девяносто одна тысяча триста шестьдесят шесть рублей восемь копеек.

Отказ от доходного подхода.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки, Оценщик пришёл к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов является не корректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования доходного подхода.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определённый подход, который обычно выражается в форме дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «дом для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректно в данной ситуации, у Оценщика имелось несколько Аргументов. Прежде всего — эта информация, полученная от заказчика, и что данный объект будет использоваться исключительно для целей проживании, т.е будущий собственник не планирует сдавать его в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, рынок аренды аналогичных объектов присутствует лишь частично. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход основан на определении стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов. В рамках данного подхода используются метод аналогов.

Применение метода аналогов подразумевает сравнение оцениваемого объекта (улучшения вместе с земельным участком) с аналогами. Он реализуется в следующей последовательности:

• исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки, в период, близкий к дате оценки (как правило3 аналога);

• сравнение оцениваемого объекта и объектов-аналогов по различным характеристикам (элементам сравнения) и корректировка цен объектов-аналогов относительно оцениваемого объекта путем внесения в них поправок;

• согласование цен объектов-аналогов и определение стоимости оцениваемого объекта.

Данные о продажах сопоставимых объектов заносятся в табл.20. При этом выбираются такие сравнительные характеристики объектов, которые наиболее важны при данном характере использования объекта оценки (админист­ративное, жилое или производственное здание/помещение).

Расчет скорректированных цен сопоставимых объектов проводится по форме табл.21. Если их площади больше/меньше площади объекта оценки на значительную величину, то следует корректировать цены продаж 1 м2. Скорректированные цены объектов-аналогов определяются с учетом всех поправок, приближающих их характеристики к характеристикам объекта оценки.

Вначале в цены объектов-аналогов на кумулятивной основе (каждая последующая поправка вносится относительно уже скорректированной цены) вносятся процентные (коэффициентные) поправки, а потом на независимой основе (путем суммирования) — стоимостные (денежные).

Стоимостные (денежные) поправки — это денежные суммы, прибавляемые (если объект оценки лучше объекта-аналога) или вычитаемые (если объект оценки хуже объекта-аналога) из продажной цены объекта-аналога. Это поправки на наличие/отсутствие дополнительных улучшений (стоянок автомобилей, лифта, мусоропровода и др.);

Процентные (коэффициентные) поправки используются, когда сложно определить денежную сумму, на которую отличаются объект оценки и объект-аналог, но существуют рыночные данные об процентных различиях по определенному элементу. Если объект оценки лучше объекта-аналога к цене объекта-аналога применяется повышающий коэффициент, если объект оценки хуже объекта-аналога применяется понижающий коэффициент. Это поправки на местоположение, износ, время продажи.

Таблица 21. Характеристики объектов аналогов.

№ пункта	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог2	Аналог3
1.	Назначение	дом	дом	дом
2.	Условия	предложение	предложение	предложение
3.	Права собственности	собственность	собственность	собственность
4.	Время прод./предл.	16 марта 2016	16 марта 2016	16марта 2016
5.	Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные
6.	Местоположение	г.Красноуфимск район Юртовской горы	г.Красноуфимск район Юртовской горы	г.Красноуфимск район Юртовской горы
7.	Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая
8.	Материалы стен дома	Блочный	Блочный	Блочный
9.	Этаж
10.	Площадь общая, м2	75кв м	50кв м	40кв м
11.	Состояние квартиры	Хорошее	хорошее	хорошее
12.	Коммуникации	Водопровод Канализация Водяное отопление	Канализация Водяное и печное отопление	Водопровод Канализация Водяное отопление
13.	Цена, руб.	2 450000	2 200000	1 600000
14.	Цена за 1 м2
15.	Источник информации	Твой посредник	Твой посредник	Твой посредник

Внесение корректировок цен аналогов[1]

Корректировки цен аналогов:

1.Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнен на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю и составляет -6.8%. В данном случае учитывается, что в расчете использованы цены предложения (все аналоги).

2. Корректировка учитывает рост цен на рынке недвижимости, и не вводилась, т. к. объекты сравнения были выставлены на рынок в феврале 2020 г.

3. Корректировка на имущественные права не выполнялась, т.к. имущественные права на объект-аналог не отличаются от имущественных прав на объект оценки.

4.Корректировка цены аналога на местоположение осуществляется с целью сглаживания различий между аналогом и оцениваемым объектом вследствие его более или менее выгодного в сравнении с оцениваемым объектом расположения. В том случае, если аналог по местоположению уступает оцениваемому объекту, вносится повышающая поправка, если превосходит оцениваемый объект – то понижающая поправка. Величина поправки зависит от степени отличия аналога от объекта оценки по данному критерию, чем больше отличие, тем больше величина поправки и наоборот. Т.к объект оценки и объекты аналоги находятся в 2-3 км от центра города, то корректировка не применялась.

5.Поправка на транспортную доступность отражает различие в спросе на земельные участки в зависимости от обустроенности подъездных путей к объекту и удалённости от основной трассы (шоссе). Для земельных участков наличие хороших подъездных путей при прочих равных условиях, обуславливает более высокую удельную стоимость 1 данных участков по сравнению с участками, расположенными в посёлках и городах, через которые не проходят крупные автомагистрали или находятся на значительном удалении от крупных магистралей. Таким образом, в случае превосходства аналога над оцениваемым объектом по расположению подъездных путей в стоимость аналога вносится понижающая поправка, тем большей величины, чем больше разница в спросе из-за конструктивных характеристик сравниваемых объектов. Если аналог уступает по расположению подъездных путей оцениваемому объекту, то вносится повышающая поправка, величина которой также зависит от разницы в спросе. Т.к объект оценки и объекты аналоги расположены в одной местности корректировка не применялась.

6. Корректировка на материал стен дома не вносилась, т.к материал стен у всех аналогов одинаковый- твинт блок.

7. Корректировка на этаж 14%, т.к аналоги жилых домов выше на этаж оцениваемого объекта то в корректировки аналогов во всех будет -14%.

8.Необходимость внесения поправки на масштаб обусловлена объективной закономерностью, отражающей снижение удельной стоимости 1 земельного участка при увеличении его общей площади. Данное снижение обусловлено снижением рыночного спроса на более крупные земельные участки (эффект масштаба). Поправка на масштаб определена по следующей формуле:

K= (SO/Sa)k ,

где К- поправка на масштаб;

SO – общая площадь объекта оценки;

Sа – общая площадь объекта аналога;

k – коэффициент торможения, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади.

Значения коэффициента приведены в нижеследующей таблице[2]

Коэффициент торможения.

Наименование помещения.	Москва	Прочие субъекты РФ
Жилая	— 0,187
Производственная и складская	— 0,235	— 0,149
Офисная и торговая	— 0,197	— 0,119

9. Корректировка на состояние не применялась, т.к состояние у аналогов схоже с оцениваемым имуществом.

Внесение корректировок цен аналогов в форме таблицы 22. Корректировки цен аналогов:

Таблица 22. Корректировки цен аналогов.

№ пункта	Корректировки	Аналог1	Аналог2	Аналог3
1.	Цена за 1 м2,руб.
2.	Перевод цены предложения в цену сделки, %	-6.8%	-6.8%
3.	Скорректированная цена, 1 м2, руб.	30444,7
4.	Время прод./предл., %
5.	Скорректированная цена, 1 м2, руб.	30444,7
6.	Имущественные права, %
7.	Скорректированная цена, 1 м2, руб.	30444,7
8.	Условия финансирования, %
9.	Скорректированная цена, 1 м2, руб.	30444,7
10.	Местонахождение
11.	Скорректированная цена, 1 м2, руб.	30444,7
12.	Транспортная доступность
13.	Скорректированная цена, 1 м2, руб.	30444,7
14.	Материалы стен дома, %
15.	Скорректированная цена, 1 м2, руб.	30444,7
16.	Площадь, %	1,02	0,94	0,91
17.	Скорректированная цена, 1 м2, руб.
18.	Состояние, %
19.	Скорректированная цена, 1 м2, руб.
20.	Коммуникации, %	0,7	3,6
21.	Скорректированная цена, 1 м2, руб.	31270,4
22.	Всего корректировок

= 1,3

0,3:1,3=0,24

0,5:1,3=0,38

0,5:1,3=0,38

Таблица 23. Взвешенные значения объектов – аналогов.

Аналог№1	Аналог№2	Аналог№3
Весовой коэффициент	0,24	0,38	0,38
Взвешенное значение

Взеш.знач.=0,28*35927=7505руб.(Аналог№1)

Взеш.знач.=0,36*17691,58=16283руб.(Аналог№2)

Взеш.знач.=0,36*29431,8=12652руб.(Аналог№3)

Находим стоимость одного м2 жилья (руб.)

Стоимость м2=7505+16283+12652=36440руб.

Находим стоимость объекта оценки сравнительным подходом по формуле:

С с.п.= 36440*66,5=2423253руб.

Вывод: Стоимость объекта оценки сравнительным подходом составляет два миллиона четыреста двадцать три тысячи двести пятьдесят три рубля.

⇐ Предыдущая2


Документы для оформления технического паспорта БТИ

Как мы уже говорили, без технического паспорта нельзя сделать документы на регистрацию прав собственности. Так давайте выясним, какие документы нужны для БТИ для техпаспорта?

В бюро технической инвентаризации технический паспорт Вы сможете оформить, если предъявите следующие документы:

• Документ, свидетельствующий, что Вы законный собственник этой недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор мены, дарения и другое).
• Справка от начальника ЖЕКа, главы кооператива или председателя сельсовета об отсутствии долгов.
• Письмо-заявка на специальном бланке
• Свидетельство о регистрации юридического лица (Копия)
• Свидетельство из Статистики (Копия)
• Доверенность на оформление техпаспорта, если оформлением занимается доверенное лицо.

Технический паспорт очень важный документ, поэтому его оформление занимает довольно продолжительное время.

Цены на услуги БТИ

Стоимость орган устанавливает самостоятельно, поэтому тарифы сильно различаются в разных отделениях.

На различные справки

Зависят от вида, например, формы № 4, 5 и 8 выдаются в среднем за 212 рублей, справка об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости стоит приблизительно 540 рублей.

Видео: обновленные услуги БТИ

Технический паспорт

Средняя стоимость составляет около 1 790 рублей, если площадь жилья менее 1 000 кв.м.

В отдельных случаях она значительно выше в соответствии с прейскурантом конкретного БТИ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Цена документа для нежилого помещения устанавливается индивидуально по договоренности сторон.

Техплан

Определяется также по взаимному соглашению заказчика и исполнителя.

Регистрация недвижимости

План дома

Регистрация права собственности на квартиру в БТИ, читайте здесь.

Его стоимость обуславливается общей площадью дома вне зависимости от его функционального назначения.

Цена:

До 100 кв.м	8 000-10 000 руб.
Свыше 100 кв.м	15 000-16 000 руб.

В указанную выше стоимость входит изготовление плана дома с экспликацией совместно с техническим паспортом.

Подтверждение наличия собственности

В среднем составляет 212 рублей.

Перепланировка квартиры

Обобщенная сметная стоимость находится путем сложения цены отдельных процедур и строительных материалов, которые были использованы в ходе работ.

К ним относятся:

• разработки проекта;
• согласования плана в соответствующих инстанциях;
• производство строительных работ.

Также владелец должен уплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Законодательство

Раньше для того, чтобы строить на землях ИЖС, нужно было получать разрешение на строительство. Сейчас разрешения отменены, строительство можно вести в уведомительном порядке. Это значит, что изменится и порядок регистрации жилых и садовых домов. Если вы начали строить дом до отмены разрешений на строительство, процедура пройдет по ранее действовавшему регламенту.

По закону техническая документация (технический план, паспорт, кадастровый план) имеет такую же юридическую значимость, как и кадастровый паспорт объекта недвижимости. А также ФЗ № 122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Документы для получения кадастрового паспорта БТИ

Чтобы получить кадастровый паспорт, Вам нужно предъявить технический паспорт на объект. Если же технического паспорта у Вас нет, то чтобы изготовить кадастровый паспорт для регистрации прав на недвижимость, нужно предъявить такие документы:

• Письменное заявление о выполнении работ на специальном бланке (в нем нужно указать перечень объектов и адрес) – 2 экземпляра;
• Исполнительную документацию (чертежи исполнительной съемки или их регистрационные номера) на весь объект;
• Акты приемки инженерных коммуникаций в эксплуатацию гос. комиссией. Могут быть представлены документы, в которых указывается факт приемки-передачи объекта на баланс;
• План земельного участка с номерами земельного кадастра, если оформлены земельные отношения.

Если Вам нужно получить кадастровый паспорт на квартиру или справку оценочной стоимости, то в БТИ нужно представить:

• Заявление установленного образца.
• Общегражданский паспорт или другой документ удостоверения личности.
• Правоустанвливающие документы на квартиру
• Правоподтверждающие документы на квартиру
• Квитанцию об оплате работ БТИ (сумму оплаты Вам рассчитают при подаче документов).
• Доверенность, если делами занимается представитель собственника.

Юрист ответит на ваши вопросы в комментариях к статье

Когда это нужно

Чаще всего данное действие совершенно необходимо, если рассчитывается сумма налога для оплаты продавцом (это прибыль от продажи недвижимости, исчисляется исходя из процентов от общей стоимости).

Также данное действие обязательно при определении суммы отчислений для Пенсионного фонда, размеров госпошлины, иных, предусмотренных действующим законодательством действий.

Сколько стоит оценка дома, ответить на этот вопрос без помощи профессионалов достаточно сложно. Поэтому лучшим станет вариант заранее побеспокоиться и связаться с теми, кто поможет максимально быстро, с минимальными затратами выполнить все обязательные действия.

С чего начать оформлени

Для регистрации домов, построенных в уведомительном порядке, требуется сначала получить уведомление о начале строительства, далее согласовать с нужными инстанциями.

После окончания строительства вы подаете на уведомление о соответствии построенного объекта вместе с техническим планом. Дом проверят на соответствие градостроительным нормам.

Когда все нормы соблюдены, администрация или архитектура должна сама передать документы в Росреестр для постановки на учет и оформления прав собственности.

Если вы строили дом на основании разрешения, но не успели зарегистрировать его по старым требованиям, вам возможно потребуется получать уведомление, т.к. росреестр или администрация может отказать, в связи с внесенными изменениями в законодательстве.

Обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и подготовить техплан на дом. Для подготовки техплана потребуется предоставить следующие документы:

• Разрешение на строительство. (Уведомление о начале строительства/реконструкции)
• Проект (если он есть).
• Согласования с инстанциями
• Уведомление о соответствии объекта недвижимости.

Подготовить техплан может только аттестованный кадастровый инженер. Проверить наличие аттестации можно на сайте Росреестра.

Перепланировки или переустройство

Когда вы заказываете оценку квартиры при перепланировке, учитывайте разницу в терминах.

• Перепланировка – это внесение изменений в существующий план, в конфигурацию помещений жилья. Новые дверные проемы, перенос существующих, снос стен, объединение лоджии с комнатой – все это – перепланировка.
• Переустройство – это несущественные изменения, не требующие согласований. Например, расширение дверного проема в несущей стене – перепланировка. Если же делается арка в ненесущей – это переустройство. В переустройство входит изменение схемы электропроводки, новые радиаторы, замена пластиковых окон на деревянные или наоборот, и другие аналогичные работы.

Выяснили, что в желанной квартире есть перепланировка? Главное, что стоит сделать перед заказом оценки – проверить документы, узаконивающие перепланировку. Банк не согласится на ипотечный займ, если согласования перепланировки нет.

Небольшая лазейка

Банк может пойти навстречу и выдать ипотечный кредит, если заемщик согласится в течение года вернуть квартиру в исходное состояние. Этот момент стоит подробно обсудить с кредитным менеджером и внимательно прочитать договор. Обращайте внимание на особенности перепланировки – вы действительно сможете вернуть все в исходное состояние? Сколько это будет стоить?

Инструкция оформления: Этапы

Процедура регистрации дома в собственность проходит в несколько этапов.

Необходимый пакет документов

1. Паспорт заявителя.
2. Документы на землю.
3. Уведомление о начале строительства/реконструкции
4. Согласования с инстанциями.
5. Уведомление о соответствии объекта недвижимости
6. Техплан.

Подать заявление можно двумя способами:

1. Через МФЦ. Вы приходите в многофункциональный центр и подаете заявление, с приложенным к нему пакетом документов. Бланк заявления вам дадут сотрудники МФЦ. Вы получите расписку в приеме документов, в которой указана дата, когда можно получить выписку из ЕГРН.
2. Через сайт Росреестра. Раньше подать заявление можно было и на Госуслугах, сейчас такой возможности нет.

При подаче заявления через сайт Росреестра нужно пройти несколько простых шагов:

1. На главной странице сайта выбираем нужный регион и раздел физическим лицам.
2. В открывшемся справа меню выбираем пункт «Регистрация прав»
3. После этого нужно выбрать цель обращения и нажать на кнопку «перейти к деталям запроса» внизу страницы.
4. Дальше вы попадете на форму, где нужно заполнить сведения об объекте недвижимости и заявителе.
5. После заполнения формы и подачи заявления, вы оплачиваете государственную пошлину и заявке присваивают номер.
6. Статус услуги можно контролировать на сайте по идентификационному номеру.

Если у вас нет времени на посещение МФЦ или разбираться с формами на сайте, вы можете обратиться за помощью в нашу компанию ☎ 7. Мы поможем вам пройти процедуру регистрации прав на дом.

После окончания процедуры вы получите на руку выписку из ЕГРН. Этот документ включает в себя информацию о доме и о зарегистрированных правах.

Стоимость услуг и гос пошлина

За процедуру регистрации нужно оплатить государственную пошлину. Размер пошлины для физических лиц – 350 р, для юридических – 1000 р.

Вы можете обратиться за помощью в нашу компанию. Стоимость услуг оформления – от 5 тыс. рублей. С нами вы:

• Сэкономите свое время.
• Минимизируете риск получить отказ от Росреестра.
• Обезопасите себя от возможных сложностей во время прохождения процедуры.

Чтобы записаться на бесплатную консультацию нашего эксперта, звоните по телефону.

Если требуется проведение замеров, дополнительно назначается встреча с инженером. От подачи заявки до изготовления проходит от трех до четырнадцати дней. Стоимость услуги варьируется от регионального расположения домовладения, а также от расценок землеустроительных компаний. Минимальный размер государственной пошлины составляет – 1 500 до 2 500 рублей.

Какие проблемы могут возникнуть при регистрации

Несмотря на то, что процедура регистрации прав кажется простой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:

1. Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
2. Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
3. Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.

Есть несколько причин, по которым Росреестр может отказать в регистрации прав собственности на дом:

• Заявитель не имеет на это права. Когда от вашего имени действует третье лицо, на него должна быть оформлена доверенность.
• Ошибки в документах. Ошибка в заполнении документов не будет абсолютным препятствием для регистрации прав. Процедуру приостановят, а после исправления ошибок права зарегистрируют. Приостановление регистрации увеличивает затраты времени. Поэтому мы рекомендуем тщательно проверять все документы. Вы также можете обратиться за помощью к нашим специалистам, чтобы исключить риск получить отказ из-за того, что документы были заполнены неправильно.
• Ошибки или несоответствие в технических документах. Такая проблема часто встречается, когда регистрируются права на дом в долевой собственности. Могут отказать и из-за ошибок, выявленных в техплане, поэтому мы рекомендуем тщательно выбирать кадастрового инженера.

В этих случаях вы получаете на руки вместо выписки из ЕГРН мотивированный отказ Росреестра. Как действовать дальше, лучше проконсультироваться у специалиста. Некоторые причины отказа легко устранить, после чего заявление можно подать повторно. Когда вы считаете, что специалисты Росреестра отказали вам неправомерно, можно отстоять свои права в суде.

Оформление перепланировки недвижимости

Все вопросы осуществления перепланировки регулируются нормами Жилищного кодекса, это основной законодательный документ в области жилищно-коммунального хозяйства.

Так, в главе №4 кодекса предоставлены указание к процедуре перепланировки, описано каким образом можно придать ей юридической силы.

К тому же, в главе закона предоставлена формулировка понятия «перепланировка», представлена схема согласования работ в конкретных структурах, а также причины отказа в его осуществлении.

Несанкционированная перепланировка является незаконным действием собственника недвижимости.

Согласно действующим законодательным документам такое деяние тянет за собой некоторые последствия, сопровождаемые использованием необходимой меры воздействия.

Положение предусмотрено нормами ст. №7.21—7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В целом, «перепланировка квартиры» — это осуществление строительных работ, тесно связанных с трансформацией, видоизменением внутреннего пространства помещений.

Благодаря реализации перепланировки можно целиком изменить имеющуюся планировку жилья в соответствии с текущими потребностями, запросами его собственника.

Строительные процедуры по перепланировке утверждает комиссия в результате их полного завершения.

Исполнитель соответствующих работ предъявляет акт скрытых работ, удостоверяющий факт соответствия утвержденным проектным решениям, а также качественных характеристик осуществленных работ.

К примеру, акт скрытых работ на обустройство дверного или оконного проема содержит в себе графическую схему усиления данной конструкции посредством дополнительной арматуры.

При этом все произведенные процедуры, направленные на перепланировку в соответствии с нормами законодательства также должны отвечать базовым стандартам СНиПа .

Его правила, нормативы позволяют обеспечивать необходимые условия для безопасной эксплуатации жилой постройки, соблюдения интересов и прав граждан.

Итоговая сметная цена планировочных работ определяется посредством суммирования стоимости стройматериалов, обособленных процессов, которые предусмотрены во время реализации работ.

В их число входит:

• подготовка проекта перепланировки;
• утверждение проекта перепланировки в соответствующих структурах;
• осуществление строительных операций.

Кроме указанной выше суммы собственник недвижимости обязан выплатить гос пошлину за оказанные правительственными структурами услуги. Ее сумма насчитывает 350 руб.

Зачем нужен и какие сведения содержит?

Техпаспорт на дом имеет широкое распространение в различных сферах. Его использование необходимо в следующих случаях:

• когда необходимо ввести дом в эксплуатацию;
• когда решается вопрос о наследовании или долевом разделе дом;
• при оформлении ипотечного кредитования (рассматривается банком-кредитором для первичного оценивания);
• рассматривается нотариусами при сделках купли-продажи дома;
• если необходимо оформить дарственную на дом;
• необходим при проведении перепланировки здания, постройки и пристройки различных типов сооружений, а также при изменении внутренних коммуникаций.

Технический паспорт на дом содержит сведения справочно-информационного характера об объекте недвижимости. в нем указываются следующие сведения и характеристики:

• дата постройки и ее вид;
• площадь объекта, размеры (отдельно указывается, когда в последний раз проводился капитальный ремонт);
• указывается степень износа дома;
• материал постройки (из чего сделан, обшит, какие проложены утеплители, толщина и материал стен, перекрытия, какие сделаны кровля и фундамент);
• инженерные сети;
• стоимость согласно инвентаризации;
• количество комнат (площадь каждой).

Сведения дополнительного характера:

• размеры – ванных комнат, кухонь, балконов, санузлов.

Документ должен отображать полное описание объекта “дом”.

Как «МитраГрупп» проводит оценку дачного дома с участком?

При проведении оценки дачи наш специалист выезжает на место и определяет все факторы, которые повлияют на результат. При этом осматриваются все помещения, территория участка, постройки, оценивается ремонт и так далее. После специалист работает с бумагами, принимает во внимание возраст и состояние жилого дома и ряд других факторов.

Далее принимается во внимание положение на рынке. Основным методом при экспертной оценке является сравнительный, и большое влияние на окончательный результат оказывает конъюнктура рынка и спрос на жилье такого типа.

Оценка дачи завершается выдачей нашим клиентам официального отчета, который может использоваться владельцем в любых инстанциях. Он имеет силу в суде, принимается банком.

Мы не просто приводим оценку рыночной или кадастровой стоимости, но подтверждаем их в отчете, описывая все влияющие на конечную цену факторы.

Где изготавливают и как получить?

Техпаспорт на дом изготавливается в БТИ либо землеустроительной компании (можно обращаться через интернет).

На частный дом

• обратиться с заявлением в БТИ;
• назначить встречу техническому инженеру;
• произвести замеры и назначить дату, когда документ можно забрать.

На новый дом

• техпаспорт необходимо получить до свидетельства о праве собственности на недвижимость, для ввода здания в эксплуатацию;
• заказать выезд инженера из БТИ;
• провести замеры;
• данные занесут в паспорт и выдадут собственнику недвижимости.

Заявление в БТИ или землеустроительную компанию подается лично законным владельцем недвижимости. Либо подать заявление может доверенное лицо при наличии соответствующего документа.

Где взять копию?

Так как все сведения технического характера хранятся и обрабатываются в Бюро технической инвентаризации, то для снятия копии достаточно обратиться к сотрудникам БТИ. Также можно запросить копия у кадастрового инженера, который проводил замеры и заполнял форму, предварительно спросить о наличии информации.

В каких случаях требуется независимая оценка дома?

На оценку рыночной стоимости загородного дома влияет огромное множество факторов — от состояния и площади здания до транспортной доступности и удаленности участка от Москвы. Сравнив коттедж с похожими объектами в базах агентств недвижимости, можно получить примерное представление о том, сколько он стоит. Если же необходимо узнать точную стоимость, следует обратиться в независимую оценочную компанию.

Обратите внимание! Профессиональная оценка загородной недвижимости требуется не только при продаже. Помимо этого услуги экспертов необходимы в таких ситуациях, как:

• вступление в наследство;
• выделение долей при наличии нескольких собственников;
• раздел имущества супругов;
• оформление договора страхования объекта загородной недвижимости;
• взятие кредита под залог частного дома;
• покупка дома через ипотеку;
• изъятие государственными или муниципальными органами с выплатой компенсации.

По итогам оценки жилого дома профессиональной оценочной компанией заказчик получает отчет, обладающий юридической силой. Документ можно использовать для нотариуса (расчет налога для наследства), для суда (отстаивание законных прав), для банка (оформление кредита или ипотеки).

Где заказать: услуги посредников

• МФЦ – при заказе через многуфункциональный центр, обращаемся в местное отделение, заполняем заявление, оплачиваем квитанцию на государственную пошлину и предоставляем пакет документов. На копии заявления сотрудником МФЦ будет указана дата приезда инженера, и дата изготовления паспорта;

• портал Госуслуги – на портале следует зарегистрироваться. Через личный кабинет переходим в соответствующий параграф – выдачи технической документации, заполняем форму, оплачиваем квитанцию онлайн, загружаем сканированные документы. Готовый документ забираем в БТИ по приходу SMS-уведомления;
• через Росреестр – на сайте переходим в раздел выдачи технической документации, выбираем подходящий город с отделом БТИ, затем проходим анкетирование и заполняем заявку, оставляем контакты для обратной связи (телефон, электронную почту). Придет уведомление о том, что необходимо явиться с подлинниками в БТИ и продолжить оформление. Не придется стоять в очереди.

Пошаговое оформление права собственности

Посещение территориального отделения БТИ	для изготовления технических документов
Если на строение нет кадастровой документации	то следует посетить кадастровую службу для её изготовления
Со всеми бумагами нужно посетить Росреестр по месту нахождения земельного участка	и сдать их на рассмотрение
По истечении указанного срока	забрать свидетельство о собственности на строение

Регистрация права занимает не более 21 календарного дня.

Перечень документов

Заявление	также копию паспорта заявителя
Техническая документация на недвижимость	и кадастровыпаспорт
Разрешение на строительство	этот документ необходим для регистрации собственности на новый дом
Правоустанавливающий документ	подтверждающий, что заявитель имеет право пользования и квитанция об оплате государственной пошлины

Все документы должны быть представлены в копиях и оригиналах.