Что нужно знать при покупке квартиры в Украине 2020
139 просмотровВ этой статье:
- 1 На счет задатка
- 2 Самое важное, что нужно знать при покупке квартиры
- 3 Для оформления сделки может потребоваться нотариус
- 4 Какие документы нужно проверить
- 5 Передавайте деньги продавцу через гаранта
- 6 Дополнительные нюансы
- 7 После покупки полагается имущественный налоговый вычет
- 8 За и против покупки бизнеса
- 9 Если используете мат.капитал
- 10 На что обращать внимание при покупке квартиры
- 11 Покупка супругами в долевую собственность
- 12 Что нужно понимать перед покупкой квартиры
- 13 Как проверить квартиру?
- 14 Наличие доверенности
9 мая 2020 GetHom эксперт 25 358
В каждой из статей мы стараемся передать вам часть знаний и опыта, который накоплен при работе с недвижимостью. У компании GetHom есть как юридический отдел, который активно работает на вторичном рынке, так и отдел продаж новостроек. В этой статье мы рассмотрим что нужно знать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке в 2020 году.
Как проверить документы перед покупкой, на что обратить внимание и какие задавать вопросы продавцу. Как правильно организовать сделку и какая процедура покупки и оформления квартиры. Вся самая важная информация в сжатом виде, чтобы вы могли иметь представление с чего стоит начинать и как лучше поступить.
Часть информации уже раскрыта в статьях нашего блога, поэтому если останутся вопросы, то ответы на них вы сможете найти в похожих материалах. На тему, что нужно знать при покупке квартиры можно книгу написать, так обширна эта область. Начнём с самых важных знаний при покупке квартиры.
На счет задатка
Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.
Задаток имеет обеспечительную функцию. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если покупатели откажутся от сделки, задаток остается у продавцов — п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Если вы будете передавать задаток, обязательно подписывайте с продавцами предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Если вы подписали только один из этих документов и продавец отказывается от сделки, суд может признать переданные деньги не задатком, а авансом.
Самое важное, что нужно знать при покупке квартиры
Самое важное при покупке любой недвижимости – это документы. Покупаете вы новостройку или квартиру на вторичном рынке – документы это первое, на что стоит обращать внимание. Квартира на вторичном рынке – это право владения и распоряжения имуществом. Квартира от застройщика до сдачи дома – это обещание застройщика наделить вас правом собственности после сдачи дома в эксплуатацию.
Нет никакого значения, где расположена недвижимость и какая у неё стоимость, если есть проблемы с документами. Это может быть квартира в центре города за 10 тысяч долларов. Но какая разница, если вы не сможете там жить из-за проблем с документами. Поэтому в первую очередь обращайте и проверяйте документы и только потом стоит оценивать всё остальное и думать о проведении сделки.
Что будет, если не знать про документы и покупать квартиру эмоциями
Мы согласны, что иногда эмоции преобладают над разумом и расчётом. Некоторым людям сложно думать о документах, когда нравится и цена, и расположение, и вид из окон и даже сам продавец. Но что будет, если купить квартиру с проблемными документами. Расскажем на реальном примере, который тиражируется в последнее время по Одесским новостным ресурсам.
11 января 2020 года следователи прокуратуры сообщили о подозрении мошеннице, которая по поддельной доверенности от собственника продала 8-ми комнатную квартиру в центре Одессы на Дерибасовской. Цена ошибки для покупателя составила практически 3 миллиона гривен или 105 тысяч долларов.
И теперь не имеет никакого значения, сколько там комнат было и где вообще расположена квартира. По этому делу будет суд и в итоге, скорее всего, у мошенницы имущества не окажется и денег тоже. Она уже поделила общий заработок с сообщниками. Покупатель с большой долей вероятности потеряет всю оплаченную за покупку сумму.
Переход права собственности оформлялся у нотариуса, а в сделке, скорее всего, присутствовали риэлторы. И как вы видите из материалов дела, всё равно покупатель остался и без денег и без квартиры, потому что использовать он её не может – это собственность предыдущего хозяина.
Кто виноват в сложившейся ситуации с квартирой
Виновных определит суд, но это конечно мошенница или группа лиц, которые организовали подобную махинацию. Им грозит до 12 лет лишения свободы. И к виновным можно причислить всех связанных со сделкой людей, включая самого покупателя. Стоит искать ошибки в первую очередь в себе. Доверие – полезная штука, но посредники могли быть в доле, потому что они просто продавали квартиру и были заинтересованы в сделке, чтобы получить свою комиссию.
Покупатель просто не обладал знаниями, что аферы на вторичном и первичном рынке в Украине – это не редкость и стоит проверять документы перед покупкой. Но всякое случается в жизни и никто не идеален. Всё приходит с опытом. Получился очень дорогой опыт.
Нотариуса, если он не был в числе подельников мошенницы, напрямую нельзя обвинить. Согласно статье 27 Закона Украины «О нотариате» нотариус не несёт ответственности в случае предоставления ему заведомо ложных данных. Это могут быть поддельные, не действительные документы, не правдивая информация, ложные свидетельства относительно лиц, права и интересы которых могут ущемляться – детей, супругов, родственников.
Его задача была провести сделку и просто оформить переход права собственности, что как мы видим и произошло. А дальше, при возникновении таких ситуаций, на квартиру просто накладывается арест и дальнейшие действия определяет суд. По статистике за 2019 год каждая 10 квартира в Украине – рискованное вложение денег. Но люди всё равно попадают в руки к мошенникам, потому что не заботятся о документах.
Для оформления сделки может потребоваться нотариус
С июля 2020 года большинство сделок купли-продажи нужно было удостоверять у нотариуса, но с 31 июля 2020 года некоторые случаи упростили. Обязателен ли нотариус конкретно в вашем случае, читайте в статье по этой ссылке. Статью написала юрист с 14-летним стажем работы в сделках с недвижимостью.
Как проходит сделка с участием нотариуса: 1) Покупателям и продавцам нужно собрать все необходимые документы. 2) Обратиться в нотариальную контору, где нотариус составит и удостоверит договор купли-продажи квартиры. 3) Нотариус бесплатно подаст нотариально заверенный договор купли-продажи на регистрацию. 4) Через несколько дней сделку зарегистрируют, тогда покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы отправят тому же нотариусу, их можно будет забрать.
Сколько стоит у нотариуса провести куплю-продажу квартиры — подробный разбор тарифов. Кто должен оплачивать услуги нотариуса? Здесь по договоренности. Хоть у большинства нотариусов в чеках об оплате фигурируют именно продавцы, ведь они выгодоприобретатели, нотариусам без разницы кто даст деньги. Многие продавцы сами не знают, что из-за их ситуации придется удостоверять сделку купли-продажи. Как узнают что придется заплатить нотариусу, могут сходу увеличить стоимость квартиры, чтобы покупатели покрыли эти расходы. Поэтому будьте готовы к такому повороту.
Какие документы нужно проверить
Основное внимание при подготовке к заключению договора уделяется проверке документов. Если продавец заинтересован в максимально быстром завершении сделки, он не только представит обязательный комплект документации, но и соберет дополнительные справки и формы по запросу покупателя. Ниже разберем, на что нужно обращать внимание при проверке документов, представленных продавцом.
Правоустанавливающие документы
Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит ему на праве собственности. Подтверждающими документами могут являться:
- выписка ЕГРН, выданная Росреестром или МФЦ;
- свидетельство о праве, если квартира были приобретена до 2011 года, т.е. до введения в действие реестра ЕГРП (ЕГРН);
- свидетельство о наследстве;
- договор купли-продажи, заверенный БТИ или нотариусом, если квартира приобреталась до 1998 года.
Если продавец не может подтвердить право собственности, дальнейшее согласование условий договора бессмысленно. Только собственник недвижимости может распоряжаться объектом.
При проверке правоустанавливающих документов нужно обратить внимание на следующие моменты:
- продавец должен получить выписку ЕГРН непосредственно перед совершением сделки (желательно, чтобы с момента выдачи выписки прошло не более 10 дней, а запросить ее может и покупатель);
- по требованию покупателя, продавец может запросить расширенную выписку ЕГРН, в которой будут отражены данные обо всех предыдущих сделках с момента постановки объекта на кадастровый учет (покупатель не может запросить этот документ);
- сведения выписки ЕГРН должны совпадать с данными паспорта продавца, с характеристиками выбранной квартиры;
- если в выписке ЕГРН указаны зарегистрированные обременения, дальнейшее совершение сделки будет под вопросом (например, если зарегистрирован залог по ипотеке, продавец не может распоряжаться квартирой без согласия банка).
По выписке или свидетельству нужно утонить точный состав собственников. Однако даже если квартиру продает единственный собственник, права на квартиру могут принадлежать и его супругу. Например, если объект был куплен в период брака, оба партнера имеют равные права на квартиру, даже если собственность зарегистрирована только на одного владельца. Поэтому для совершения сделки нужно потребовать нотариальное согласие супруга.
По выписке ЕГРН можно проверить и наличие несогласованных перепланировок в квартире. Если графическая часть выписки (план) не совпадает с реальным расположением стен, дверных и оконных проемов, либо по иным характеристикам, могут возникнуть проблемы:
- даже если строительные работы проведены с соблюдением стандартов и нормативных актов, узаконивать перепланировку предстоит новому собственнику;
- штрафы за самовольную перепланировку также будут взысканы с нового владельца объекта, так как доказать фактическое время строительных работ практически невозможно;
- если строительные работы проведены с нарушением требований безопасности, кроме штрафа, новому владельцу придется восстанавливать исходное состояние объекта и возмещать ущерб.
Предъявить какие-либо претензии к прежнему владельцу будет крайне сложно.
Предварительную проверку сведений о собственнике и его правах на квартиру можно провести по сведениям публичной карты Росреестра (если объект был поставлен на кадастровый учет). При заполнении договора нужно точно указать обязательный перечень сведений из выписки ЕГРН или иного правоустанавливающего документа, в том числе кадастровый номер.
Паспорт продавца
По паспорту продавца можно идентифицировать его личность, а, следовательно, убедиться в наличии полномочий на продажу. Как указывалось выше, паспорт должен быть действующим, т.е. своевременно заменен по достижении 20 или 45 лет. Чтобы устранить риски мошенничества, нужно обратить внимание на следующие моменты:
- внешний вид паспорта, отсутствие признаков подделки, незаконного внесения данных в содержание документа (например, подчистки в отдельных графах);
- соответствие фотографии в паспорте и личности продавца (естественно, нужно учитывать объективные временные причины изменения);
- отсутствие признаков вклеивания чужой фотографии.
Реквизиты и сведения паспорта должны соответствовать иным документам, представленным продавцом. Например, с паспортом нужно сверять данные доверенности, правоустанавливающих документов и т.д.
Если на стороне продавца выступают несколько лиц, проверять нужно все паспорта. При участии в сделке ребенка до 14 лет, его данные нужно проверять по свидетельству о рождении. В этом случае подпись за ребенка будет ставить один из его законных представителей (мать или отец, опекун, попечитель и т.д.).
Доверенность на представителя
Каждая сторона может вести свои дела через представителя (юриста, адвоката, риэлтора, иных лиц). Чтобы подтвердить и узаконить полномочия представителя, нужно оформить доверенность через нотариуса.
При проверке доверенности нужно обратить внимание на следующие нюансы:
- соответствие личных данных продавца и представителя по их паспортам;
- перечень полномочий, которыми обладает представитель (например, отдельно должны оговариваться полномочия на получение денег по сделке, на подписание договора, и т.д.);
- срок действия доверенности (за пределами этого срока представитель не будет обладать полномочиями);
- сведения о нотариусе, реестровом номере при удостоверении.
Чтобы проверить, не была ли отозвана доверенность, и выдавалась ли она вообще, можно обратиться в любой орган нотариата. За такую проверку нужно оплатить нотариальную пошлину.
Даже если доверенность представителя соответствует требованиям закона, нужно настоять на личной встрече с продавцом. Это позволит убедиться, что собственник действительно намерен продавать свою квартиру, а не был введен в заблуждение представителем. Если владелец доверенности отказывается организовать личную встречу с собственником, возникает повышенный риск обмана или мошенничества.
Справки о составе семьи
При продаже квартиры она должна быть свободна от прав и притязаний третьих лиц. Для установления состава семьи и фактически прописанных лиц, нужно проверить следующие документы:
- справку о составе семьи (выдается в миграционном отделе МВД);
- архивную справку о составе семьи (в ней отражаются данные обо всех прописках и выписках на жилплощадь);
- выписку из домовой книги (такой документ выдается только на старый жилфонд, содержит данные обо всех жильцах).
В договоре купли-продажи нужно указать полный перечень граждан, зарегистрированных на жилплощади. Продавец должен дать обязательство о выписке этих лиц, о фактическом освобождении квартиры. Желательно, чтобы квартира была свободна уже на момент регистрации сделки, чтобы устранить проблемы с судебным выселением.
При проверке документов о составе семьи нужно обратить внимание на перечень лиц, которые не входят в состав собственников, однако не могут быть лишены права пользования. Например, таким правом обладает член семьи, отказавшийся от приватизации, либо проживающий по договору ренты. Так как достоверно проверить такие факты сложно, нужно потребовать от продавца выписки и фактического выселения всех граждан до момента передачи денег и регистрации договора.
Справки о наличии задолженности
Закон не запрещает продавать или покупать квартиру с долгами по услугам ЖКХ, по взносам на капремонт. Однако покупатель заинтересован, чтобы квартира была свободна от долговых обязательств на момент продажи, так как может столкнуться не только с судебными исками, но и отключением услуг.
Отсутствие задолженности и погашение текущих платежей можно проверить по справке расчетно-кассового центра или управляющей компании, а продавец должен представить последние оплаченные квитанции. В обязательном порядке нужно сверить показания приборов учета коммунальных услуг и сведений в квитанции. Недобросовестный продавец может умышленно занижать сведения приборов учета, а все последствия придется устранять уже новому владельцу квартиры.
Если покупатель не возражает приобрести квартиру с долгами, можно предусмотреть следующие варианты:
- долг оплатит покупатель, а цена квартиры будет снижена на такую же сумму;
- продавцу передается предоплата по договору, за счет которой погашается долг;
- при совершении сделки долг не погашается, однако цена квартиры уменьшается на эту сумму (все последующие вопросы с оплатой долгов возлагаются на нового владельца).
В регистрации сделки не будет отказано, даже если долг по услугам ЖКХ исчисляется десятками и сотнями тысяч рублей. Более того, в Росреестре и МФЦ не будут требовать представления выписок с лицевого счета или справок об отсутствии долга.
Согласие органа опеки
Одним из важнейших документов при купле-продаже квартиры является согласие органа опеки на совершение сделки с участием несовершеннолетнего. Если квартира или доля приобретается на имя ребенка, получать такое согласие не нужно. Однако при продаже квартиры, принадлежащей ребенку, оформить такое согласие обязан продавец.
Согласие будет выдано, если родители подтвердят фактическое приобретение аналогичной недвижимости на ребенка, либо гарантируют такую покупку в течение 6 месяцев. Согласие потребуется и при наличии у ребенка постоянной прописки, так как она подразумевает наличие права пользования квартирой.
Дополнительные документы
Точный перечень бланков и форм, который предстоит проверить при подготовке к сделке, может существенно отличаться. В состав дополнительных документов могут входить соглашение о сохранении права пользования квартирой, арендный договор (пока он действует, арендаторы сохраняют право проживания), и т.д.
Передавайте деньги продавцу через гаранта
Я крайне не советую передавать деньги за квартиру продавцу «на руки». Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки. В этом и поможет гарант-посредник.
Как безопасно передать деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрала 3 способа. Первый способ — через банковскую ячейку, где гарантом выступает банк. Второй способ — через аккредитив, гарантом также выступает банк. Третий способ — через депозитный счет нотариуса. Продавцы охотно соглашаются на расчеты через гаранта, т.к. в этом случае защищены и их интересы.
Дополнительные нюансы
Может весьма пригодится ряд дополнительных советов. Даже если выбранное жильё понравилось, следует обратить внимание на число собственников по документам (свидетельству), технические параметры, законность оформления сделки. Юридическую чистоту квартиры нужно тщательно проверять до прояснения всех сомнительных моментов. Ведь если будут обнаружены явные расхождения с законом, не факт, что банк или орган регистрации будет заниматься тщательной их перепроверкой.
Иногда новый владелец самостоятельно должен выписывать посторонних ему людей. Некоторые «исключительно предприимчивые» продавцы пытаются задрать первоначальную стоимость, объясняя своё решение поступившим более высоком предложением от другого, зачастую мифического, покупателя.
Для исключения таких ситуаций заключают предварительные договоры, предоставляют авансовые платежи. Тогда продавец может быть признан недобросовестным, а его действия неправомерными, правда уже после судебного разбирательства. Прежде, чем согласиться на доплату, следует иметь в виду, что эту проблему уместно обсуждать лишь с продавцом. Участвующий риэлтор тоже может проявить недобросовестность в то время, как владелец не знает об изменении стоимости.
Юридические моменты при приобретении вторички поясняются в этом видео:
После покупки полагается имущественный налоговый вычет
После покупки квартиры собственнику полагается налоговый вычет в размере 13% от стоимости его доли. Максимум можно вернуть 260 тыс.руб. за расходы на покупку. Если квартира куплена в ипотеку, также можно получить до 390 тыс. руб. в виде вычета за оплату процентов по ипотеке. Оба этих вычета и есть так называемый имущественный налоговый вычет.
Кто имеет право на налоговый вычет за купленную квартиру
Обязательно возьмите с продавцов расписку о получении денежных средств за квартиру. Эту расписку нужно предоставить налоговой инспекции, чтобы оформить вычеты.
За и против покупки бизнеса
Покупка бизнеса представляет собой менее рискованный способ начать бизнес. Но, как и любой другой выбор в этом мире, он имеет свои плюсы и минусы.
Покупка существующего бизнеса предлагает ряд преимуществ:
- Бизнес имеет встроенный послужной список, облегчая поиск финансирования.
- Сокращение ожидания прибыли.
- Сокращает время и затраты, связанные с созданием нового бизнеса.
- Большая часть работы, необходимой для начала, была выполнена.
- Клиентская база уже создана.
- Отношения с поставщиками были созданы.
- Могут быть сотрудники, которые хорошо осведомлены о бизнесе.
- Если бизнес преуспеет, основное внимание будет сосредоточено на поддержании и развитии бизнеса.
Приобретение бизнеса также имеет свои недостатки:
- Стоимость может быть слишком высокой по сравнению с началом собственного бизнеса.
- Продавец может представить завышенную оценку стоимости бизнеса.
- Бизнес не работает хорошо.
- Возможны операционные и логистические проблемы, которые не будут очевидны до покупки.
- Оборудование и запасы могут быть устаревшими.
- Дебиторская задолженность может быть устаревшей.
- Бизнес может не иметь хороших отношений с клиентами.
- Отношения с поставщиками могут быть в плохом состоянии.
- Сотрудники могут иметь низкий моральный дух и страдать от проблем с взаимоотношениями с бывшим владельцем.
- Система распределения может разваливаться.
- Плохое физическое расположение.
- Существующие сотрудники могут не приветствовать вас в качестве нового владельца.
Если используете мат.капитал
Если расплачивайтесь за квартиру материнским капиталом, после регистрации сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека в силу закона». Это обременение накладывается, пока Пенсионный Фонд не перечислит продавцам деньги. Обычно это занимает 2 недели. После того как продавцы получат эти деньги, обременение можно будет снять. Для этого нужно обратиться в отделения МФЦ или УФРС всем участникам сделки. Поэтому заранее предупредите об этом продавцов.
Как снять обременение с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу куда подавать заявление и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.
На что обращать внимание при покупке квартиры
Как вы уже разобрались, в первую очередь смотрим и проверяем документы и только после это приступаем к изучению цен, планировок, самой квартиры и вида из окон. Некоторые покупатели на вторичном рынке заходят в квартиру и первым делом смотрят плитку в ванной или ламинат на полу. Если вы работаете с юристом, то можно так поступать, потому что он проверит документы и вы можете смотреть то, что важно для вас в выборе недвижимости.
Но если вы приходите в квартиру самостоятельно, то в первую очередь изучайте документы и только после этого переходите к остальным этапам просмотра квартиры, переговорам и к основной сделке.
Схема работы посредников
На вторичном рынке часто встречаем ситуацию, когда посредники говорят – давайте аванс за квартиру, а мы сделаем все документы, потому что сейчас не всё в порядке, но вопрос решим. Вам не стоит ввязываться в такие авантюры, потому что это вероятно будет просто потеря денег. Есть много нормальных вариантов с чистыми документами и лучше покупать квартиру у надёжных продавцов.
До проверки и изучения документов не подписывайте никаких бумаг и не передавайте никому свои деньги. Это может просто оказаться подарком аванса мошенникам. Либо просто покупкой проблемной квартиры, которая вам не нужна.
Покупка супругами в долевую собственность
Изначально у супругов действует режим совместной собственности. Если они хотят купить квартиру в долевую, им придется оформить один из документов — брачный договор или нотариальный договор купил-продажи. В некоторых случаях супруги смогут сэкономить, потому что в нотариальном договоре купли-продажи можно сразу указать о режиме долевой собственности для супругов. Тогда брачный договор оформлять не нужно. Подробности я описываю здесь — ссылка.
Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефоном (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).
Что нужно понимать перед покупкой квартиры
Вы должны чётко для себя понимать, что за все ваши действия отвечаете и несёте ответственность только вы. Только от вас зависит, какую вы купите квартиру и каким людям доверитесь. А доверять придётся, потому что все мы имеем дело с людьми. Вы не можете обладать всеми знаниями в полной мере в каждой области.
Не все люди хорошие, не все плохие, но если в достаточной мере всё проверить, то риски можно свести к минимуму. Избежать потери денег и мошенничества.
Важно понимать, что риэлтор – это только продавец товара. Нотариус оформляет сделку и удостоверяет переход права собственности. Если вы обращаетесь к юристам по недвижимости, то они оценивают риски и помогают их избежать. Не меньшее значение имеет и сам продавец недвижимости. Важно оценить продавца и его репутацию, если это застройщик.
Кто-то хочет на вас заработать, кто-то хочет вам помочь, кто-то пытается просто продать квартиру, а кто-то мошенник и думает как вас обмануть. В мире недвижимости, как и в жизни, встречаются все типы личностей. Поэтому мы советуем вам обращаться к людям, к которым есть доверие и которые на вашей стороне.
Ваша задача определить их, либо постараться разобраться в достаточной мере во всём самостоятельно. В любом случае, лучше самому, хотя бы минимально иметь представление об основных моментах пред покупкой квартиры. Так вы будете знать, что делать на каждом этапе и с кем можно проконсультироваться.
Как проверить квартиру?
Перед приобретением любого выбранного варианта надо обязательно получить на него выписку из ЕГРН, которая содержит сведения:
- наличие или отсутствие обременения;
- количество бывших собственников;
- число прописанных людей, причем если среди них имеются несовершеннолетние, то от такого приобретения желательно отказаться;
- указывается, как получил данный объект продавец.
Получить данный документ можно даже самостоятельно с помощью сайта ФНС.
Смотреть галерею
Наличие доверенности
Если недвижимость продается не собственником, а доверенным лицом, обладающим доверенностью, то можно говорить о том, что такая сделка может быть незаконной.
Важно убедиться, что доверенность не является поддельной или аннулированной, а также не истек срок ее действия. Также надо проверить, не составлял ли такой документ уже умерший человек.
Нередко приходится сталкиваться с тем, что мошенники формируют поддельные документы, на основании которых представляют интересы пожилых или недееспособных граждан. Такая сделка легко признается недействительной, поэтому покупатель теряет деньги и недвижимость.
Смотреть галерею