Дарственная с обременением на квартиру – какие возможны обременения и что запрещено

Договор дарения

Договор дарения, также известный в быту как дарственная – это способ официально передать имущество одного лица другому. Его отличие от всех других договоров в том, что даритель при этом не получает ничего взамен: любая выгода с точки зрения дарителя делает договор недействительным.

Дарение может быть реальным, когда условия договора исполняются сразу же, или консенсуальным, когда даритель откладывает свой подарок до определенного момента или выполнения каких-либо условий.

Когда речь идет о дарственной, мы подразумеваем дарение недвижимости или ценных вещей, например, автомобиля или драгоценностей. Однако договор дарения можно оформить не только на них, и сфера применения дарственных значительно шире. Дарить разрешено не только имущество, но и имущественное право; также через дарственную можно освободить от уплаты долга или выплатить долг одаряемого третьему лицу.

Обратите внимание! Дарителем не имеет права выступать несовершеннолетний, поскольку он не может заключить сделку самостоятельно. На одаряемого такие ограничения не накладываются, но сделку заключает законный представитель.

Несмотря на полную безвозмездность дарения, при составлении договора даритель вправе вписать условия, при которых делает подарок: к примеру, подарить квартиру с тем условием, чтобы даритель имел право проживать в ней, или какую-то ее долю. Напомним также, что дарственная – это двусторонняя сделка, поэтому если условия не устраивают одаряемого, он вправе оформить отказ от подарка.

Что такое обременение

Договор дарения – это процедура менее сложная, чем купля-продажа, и зачастую более удобная, чем завещание. Тем не менее, при получении подарка необходимо учитывать все условия, которые к нему прилагаются. К ним относится, например, обременение: вполне обычная, но не каждому удобная ситуация.

Обременением называют факторы, при которых недвижимость находится не в полной собственности владельца. При этом, несмотря на ограничения во владении, подарить такую недвижимость можно, как и продать, однако это потребует как минимум согласия лица, обладающего правами на предмет дарения.

Законодательство

Согласно гражданскому кодексу, дарение – это безвозмездная сделка, которая предполагает передачу не самого имущества, а права на владение им. Есть даритель, который добровольно отказывается от своего права владения квартирой в пользу одаряемого. Последний, после регистрации, получает эти самые имущественные права.

Существует несколько законодательных актов, которые регулируют данный вопрос. Конечно же, основной из них – это Федеральный Закон об ипотеке.

Как несложно догадаться из названия, он регулирует большинство вопросов, которые могут быть связаны с ипотечным кредитованием.

Статья 37 данного закона четко говорит о том, что жилплощадь, являющаяся объектом ипотечного кредитования, все-таки может стать предметом договора дарения. Но это возможно только с разрешения собственника жилья. Тут встает логичный вопрос, кто же этим собственником является.

Этот же закон определяет, что собственником жилья, до тех пор, пока ипотека не будет выплачена полностью, является банк. У заемщика нет возможности зарегистрировать право на владение жильем, поэтому он никак не сможет выступить дарителем без согласия организации, которая выдала ипотеку. Даже если такой договор состоится, по сути, дарителем является банк, но не совсем. Ведь одаряемый потом также станет заемщиком, который будет выплачивать ипотеку. А значит право собственности на жилье так и останется у банка.

Это тоже важно знать:
Что лучше: дарственная или договор купли-продажи

Первый пункт 37 статьи также определяет, что заемщик может сделать с жильем до того, как выплатит ипотеку. Стоит заметить, что в числе прочего, предусмотрено и право подарить его кому-либо. Однако тут же указывается, что залогодатель должен дать свое согласие.

Существует еще несколько нормативно-правовых актов, которые в данной ситуации регулируют отношения и обязанности между банком и заемщиком:

1. Уже упомянутый выше Гражданский Кодекс Российской Федерации содержит в себе статьи, которые регулируют все вопросы, связанные с правом собственности на жилую площадь. В том числе, упоминаются случаи, когда квартира находится в залоге или же кредитном соглашении.
2. Закон 102 регулирует такой вопрос как непосредственная передача имущества банку, в рамках ипотечного кредитования, под залог.
3. 122 закон регулирует вопрос, связанный с регистрацией прав на недвижимость, а также специальными ограничениями в использовании жилого помещения.
4. Основной нормативно-правовой акт, который играет роль в данной ситуации, это не закон, а кредитное соглашение, которое было составлено между банком и заемщиком.

Важно

Стоит внимательно изучить договор, подписанный с банком. Вполне возможно, что там прописаны пункты, которые регулируют передачу заложенного имущества в дар. Внесение данного пункта можно потребовать на этапе составления и подписания договора с банком.

Обычное и условное дарение

Специфической разновидностью дарения является пожертвование. Меценат безвозмездно передает вещь или имущество третьему лицу для использования в общественно полезных целях. Требование о целевом применении привносят в сделку о дарении фактор условности.

Пожертвования обычно делают в пользу благотворительных организаций, медучреждений, научно-исследовательских и культурных центров (ст. 582 ГК РФ).

Внимание

Нецелевое использование пожертвования дает меценату и его правопреемникам основания истребовать пожертвование у недобросовестного пользователя.

Юридическое лицо, принявшее пожертвование, обязано вести учет мероприятий по его использованию.

Предмет договора

Это определенные материальные блага, которые даритель безвозмездно передает одаряемому. Подарок может представлять собой любое имущество, начиная от мелких бытовых вещиц и заканчивая целостными имущественными комплексами предприятий. Могут быть предметом сделки ценные бумаги, доли в уставном капитале юридического лица.

Важно, чтобы предмет договора обладал оборотоспособностью (ст. 129 ГК РФ). Очевидные ограничение дарения касаются наркотических веществ, охотничьего оружия. На основании ч. 3 ст. 15 ЗК РФ сотрудники ЕГРП откажут в регистрации дарения земельного надела на приграничной территории иностранцу.

Бесплатная консультация юриста Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

Можно подарить имущественные права, не имеющие личного характера. Например, права авторства на литературное творение подарить нельзя — они неотчуждаемы. Но можно безвозмездно передать исключительные права на произведение для его использованию и извлечения прибыли.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

С соблюдением требований ст. 382, 383 ГК РФ можно передать в дар право требования.

Предметом дарения может стать долг. Даритель вправе избавить одаряемого от его исполнения в отношении себя либо перед сторонними кредиторами, заменив одаряемого в долговых правоотношениях. Перевод долга урегулирован ст. 391 ГК РФ и требует согласия кредитора.

Форма договора

Требования ГК РФ к форме дарения трудно назвать жесткими. Сделка может совершаться устно, письменно и путем конклюдентных действий (передача ключей, торжественное вручение). Нормативные предписания по этому поводу сконцентрированы в ст. 158-165 и ст. 574 ГК РФ.

Устная сделка допустима для движимого имущества, если оно передается в момент заключения договора. И наоборот, когда передача вещи и переход права собственности отложены во времени, закон требует документарной формы.

Письменная форма обязательна для соглашений о дарении на сумму более 3 тыс. руб., если даритель — юридическое лицо.

На текущий момент регистрации в ЕГРП подлежит только факт перехода права собственности на подаренный объект недвижимости. Договор дарения как документ регистрировать не нужно.

Виды обременения

Рассмотрим подробно каждый вид обременения:

1. Ипотека. При заключении договора ипотеки жилье, ради которого договор и заключается – это залог. Следовательно, пока ипотека не выплачена, недвижимость принадлежит банку-заимодателю и в полное владение получить ее нельзя. При дарении такого жилья придется либо погасить долг сразу же, либо получить одобрение банка, выдавшего ипотеку дарителю. Это может оказаться не так просто: одаряемого попросят доказать способность выплатить кредит вместо дарителя.
2. Аренда. Поселяя в свое жилище арендаторов, владелец вынужден ориентироваться на срок арендного соглашения и, следовательно, их проживания в помещении. Конечно, предъявить права собственности на недвижимость арендаторы не могут, однако и заставить их съехать раньше времени окончания соглашения не получится. Таким образом, одаряемый получит квартиру, но не сможет ею воспользоваться, пока договор с жильцами не истечет.
3. Арест. Жилье может быть арестовано за неуплату долгов, тогда сделки с участием этого жилья совершать нельзя. Если арест не сняли после решения долгового вопроса, придется делать это через суд. Иначе договор дарения будет признан недействительным.
4. Сервитут. Сервитут – это ограниченное право на использование чужой недвижимости. Такое обременение накладывает сам даритель: при оформлении дарственной он оставляет за собой право проживать, например, в одной из комнат подаренного дома. Подобные сделки не редкость, особенно среди родственников, которые хотят сделать подарок и не лишаться при этом места жительства. Такие договоры важно составлять внимательно: их безвозмездность считается спорной и сделку могут счесть недействительной.
5. Пожизненная рента – тоже особый тип обременения при договоре дарения на недвижимость. Представим, например, что пожилой человек, нуждающийся в уходе из-за возраста или болезни, оформляет дарственную на свою квартиру. При этом он прописывает пожизненную ренту. Тогда новый владелец – родственник или другой близкий человек – при получении квартиры получает и обязанность содержать дарителя. Под вопросом здесь может оказаться не только безвозмездность сделки, но и дееспособность дарителя на момент ее заключения.

Важно

Из-за частых расхождений в вопросе, считается ли безвозмездным дарение с пожизненной рентой, такие сделки чаще всего оформляют как самостоятельный вид договора.

Дарственная с обременением в виде залога доверенному лицу

При оформлении договора дарения на квартиру, на данный объект недвижимости можно наложить абсолютно любое обременение. В частности, для максимального уменьшения рисков потери квартиры предполагаемое обременение оформляется на ближайших родственников, что считается наиболее распространенным вариантом залога доверенному лицу. В качестве последних наиболее часто выступают дети или родители.

Если имеется подобный вид обременения, то одариваемое лицо не сможет полноценно управлять недвижимостью по своему желанию. Для совершения каких-либо действий с объектом ему потребуется согласовать возможность их проведения с залогодержателем.

При выборе дарственной с обременением в виде залога документ потребуется оформлять у нотариуса или в ином юридическом агентстве. Для этого потребуются необходимые документы и обе стороны оформления сделки с указанным типом обременения.

Более безопасные альтернативы

Дарственная с обременением правом пожизненного проживания оформляется для того, чтобы обеспечить бывшему собственнику жилплощадь и при этом переоформить собственность «на бумаге» на другого человека. Однако закон предусматривает иные, более безопасные альтернативы такой дарственной.

Это тоже важно знать:
Особенности оформления договора дарения между юридическими лицами

Сделки, оспорить которые намного сложнее, и законность которых не вызывает сомнений:

• пожизненная рента;
• завещание в пользу одаряемого.

Пожизненная рента

Рента предполагает, что после передачи жилья бывший владелец остается в нем проживать до конца жизни. Новый собственник при этом обязуется содержать жильца, ежемесячно выплачивая ему денежные суммы. Сама передача жилья может быть проведена бесплатно, как при дарении, а вот минимальный размер содержания установлен в размере одного прожиточного минимума в месяц.

Договор ренты составляется в обязательной нотариальной форме, право собственности на нового владельца оформляется сразу же одновременно с регистрацией обременения. Что такое рента – подробнее читайте здесь.

Завещание в пользу одаряемого

По завещанию недвижимость передается конкретно указанному наследнику или нескольким наследникам в полном соответствии с волей умершего. Право собственности регистрируется уже после смерти, никаких обременений при этом не возникает. О том, что выгоднее заключить – дарственную или завещание, мы уже писали в этой статье.

Важно

В дарственную нельзя включать условие о том, что она вступит в силу после смерти дарителя. Это прямо запрещено законом. Нужно выбрать либо договор дарения, либо завещание.

Дарения жилого помещения, обремененного залогом

По закону, наличие залога не мешает собственнику реализовать квартиру другим лицам. Главное – получить письменное разрешение у субъекта, права которого затронуты залоговыми отношениями.

Чаще всего залог на недвижимое имущество оформляется в пользу банковской организации. Снять такой тип обременений можно следующими способами:

• перенести залог на другой недвижимый объект, которым владеет собственник;
• переоформить залог на вторую сторону договора дарения.

Даритель не принимает решения относительно переоформления обременения на другой объект или гражданина. Это решает банк-кредитор. Если банк отказал, гражданин может заключить договор обещания будущего дарения. Моментом его исполнения можно указать день снятия ипотечного обременения с квартиры.

Полезно знать:

• Договор обещания дарения в 2020 году
• Дарственная с правом пожизненного проживания в квартире
• Чем отличается дарственная от договора дарения?

Дарение недвижимости с иным обременением

Если на квартире имеется иное обременение, например, ипотечный залог, то и договор дарения такого жилья заключается с особенностями.

Залог, ипотека

Чаще всего недвижимое имущество передается в залог по договору ипотеки банку для обеспечения жилищного займа. В период действия залога собственник не имеет права свободно распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе и дарить.

Чтобы подарить недвижимость, которая находится в залоге/ипотеке, необходимо:

• либо погасить долг и снять обременение, а затем дарить;
• либо получить письменное согласие банка/кредитора на договор. В данном случае залог после дарения не прекратится. Это означает, что у банка по-прежнему будет возможность изъять жилье при отказе заемщика рассчитаться.

Если не взять у банка согласие, договор заблокирует Росреестр по причине наличия обрмененения. Если же дарение по какой-то причине состоится, то кредитор будет вправе истребовать жилье на основании нарушения законодательства о залогах.

Арест или запретительная запись в ЕГРН

ФССП может наложить на недвижимость арест или запрет – эти действия ограничивают собственника в распоряжении имуществом. Договоры дарения при такой записи заключать тоже нельзя. Порядок действий следующий:

1. Обратиться к судебному приставу, выяснить, по какому долгу наложили арест.
2. Погасить долги и подать приставу заявление о снятии ареста.
3. После снятия ареста пристав сам подаст информацию в Росреестр, однако она может затеряться – нужно проконтролировать этот момент.
4. Получить новую выписку из ЕГРН, в которой не будет записи об аресте.

Это тоже важно знать:
Условия продажи квартиры после дарения

После этого можно заключать договор дарения.

ВАЖНО! Обойти арест, используя в договоре формулировке «дарю все свое имущество» невозможно. Придется сначала снимать запрет и только потом дарить квартиру.

Зарегистрированные лица

Как правило, наличие зарегистрированных граждан, имеющих право проживания, не влияет на возможность дарения. Заключить договор дарения квартиры с такими жильцами можно, однако их права при этом не прекращаются.

Категория жильцов	Важные нюансы
Отказники по приватизации	Обладают правом пожизненного проживания. Спрашивать согласия у них не нужно, но после договора они могут продолжать пользоваться квартирой. Выселить через суд без их согласия нельзя.
Члены семьи дарителя	Подлежат выселению после регистрации права нового собственника. Можно выселить через суд, если отказываются добровольно сниматься с учета.
Жильцы по договору найма/аренды	После дарения продолжают проживать по договору, а арендодателем становится новый собственник жилья. Спрашивать их согласия на дарение не нужно.
Жилец по договору ренты	Продолжает проживать в квартире и после дарения ее другому лицу. Перед договором обязательно нужно спросить его согласие на сделку, иначе он сможет ее оспорить. Новым плательщиком ренты станет одаряемый.

Долги по коммунальным платежам

Сама по себе задолженность по коммуналке не препятствует дарению – дарственную можно заключить, пока квартира свободна от ареста приставов. Распределение долга после договора будет следующим:

• задолженность по коммунальным ресурсам и содержанию общего имущества не переходит на одаряемого – ее по-прежнему будет должен погасить бывший собственник;
• долг по капитальному ремонту следует за квартирой – его погашение будет возложено на нового владельца.

Подробнее о наличии задолженности по ЖКУ при отчуждении квартиры мы писали по этой ссылке. Статью можно применять как при купле-продаже, так и при дарении.
Итак, дарение с обременением значительно отличается от обычной дарственной. Порядок действий и оформление напрямую зависит от вида обременения. Особенно внимательным нужно быть, если стоит задача сохранить за бывшим собственником право проживания в жилье. Читайте далее по теме: в чем суть права пожизненного проживания и как оно возникает.

В статье приведена общая теоретическая база по вопросу. Законодательство постоянно меняется, поэтому применять полученные знания к своей ситуации нужно осторожно. Чтобы исключить ошибки, обратитесь за помощью к нашему дежурному юристу онлайн.

Рента с обременением

Дарственная на объект недвижимости можно оформить вместе с обременением в виде ренты. Тогда владелец жилплощади должен заключить отдельный договор, в котором будет указано условие о передаче с обременением пожизненного проживания дарителя на передаваемой жилплощади. И тогда его можно воспринимать в качестве заключенного договора дарения с фактом иждивения.
Смысл ренты строится на том, что одариваемому вменяется уход за владельцем недвижимости. В этом случае после смерти основного владельца — дарителя — он становится полноправным владельцем квартиры.

До того момента, как будет снята рента, плательщик ренты не может в полной мере распоряжаться полученной недвижимостью по своему усмотрению. Эту возможность он получит только после окончания обременения или после фактической смерти владельца. Договор дарения в виде ренты с обременением получает большее признание в стране и вызывает много вопросов со стороны желающих заключить сделку такого типа.

Как оформить договор дарения квартиры с обременением

Итак, дарственная – это договор, который может быть признан недействительным, если будет доказан его не безвозмездный характер. Учитывая это, все условия, которые вы хотите внести при его составлении – и особенно обременение – важно как можно четче прописать.

Договор дарения: содержание

Вступление к договору обязательно содержит в себе дату и место его заключения, а также всю необходимую информацию о сторонах договора: дарителе и одаряемом. Здесь прописывают ФИО, адреса проживания и паспортную информацию обеих сторон.

Первым пунктом в договоре дается описание его предмета. Здесь оговаривается, что даритель передает, а одаряемый принимает в дар недвижимое имущество. В этом же пункте описывается сама отдаваемая в дар недвижимость: необходимо дать ее адрес, все характеристики, а также привести документ, подтверждающий, что даритель – собственник.

Далее в договоре речь идет о состоянии квартиры как собственности. Здесь расписывают обременения и ограничения либо их отсутствие. Не забудьте: если квартира не обременена залогом, ипотекой, арендой или другими условиями, это тоже должно быть открыто заявлено в договоре. При необходимости здесь же прописывают стоимость недвижимости.

В следующем пункте прописывают права и обязанности сторон. Даритель вправе ввести условия дарения, упомянутые в статье ранее. Указывают также обязательства соблюдения договора: даритель информирует одаряемого обо всех имущественных правах третьих лиц, одаряемый обязуется соблюдать их и приведенные в договоре условия владения подаренным жильем. Все не указанное в договоре, таким образом, регулируется законодательством Российской Федерации.

Завершается документ заключительными положениями. В них указывают порядок получения одаряемым как имущественного права, так и самого имущества, формальную информацию и необходимые реквизиты сторон.

Как зарегистрировать договор дарения

Дарственную с обременением на квартиру не обязательно заверять у нотариуса, но это делают при желании обеих сторон. Однако договор дарения с обременением или без подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Это тоже важно знать:
Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя

Делают это лично, по почте, через МФЦ или электронное заявление. Последнее, впрочем, требует усиленной квалифицированной электронной подписи, которая есть далеко не у всех.

Способ подачи через МФЦ, как правило, наиболее удобен, поскольку такие организации есть в шаговой доступности у большинства граждан.

Однако обработка в МФЦ потребует дополнительного времени, и если у вас есть повод торопиться, лучше записаться на прием в Росреестр самостоятельно.

Сопроводительные документы

Бесплатная консультация юриста Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Звоните: 8 800 511-39-66

Список документов, нужных для оформления дарственной, за счет обременения на имущество больше, чем при составлении обычной дарственной.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

Приведем все документы, которые могут потребоваться:

• паспорта обеих сторон (не забудьте сделать копии);
• сама дарственная в трех экземплярах: для дарителя, одаряемого и в Росреестр;
• сведения о рыночной стоимости объекта;
• выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных на жилплощади;
• кадастровый паспорт объекта;
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и т. д.)
• договор пожизненной ренты, если таковой нужен;
• согласие совладельцев (например, супруга или, если на квартиру оформлена ипотека, банка-заимодателя);
• согласие законного представителя одаряемого, если он есть.

Важно

Прежде чем подавать документы, убедитесь, что все необходимые пошлины уплачены. Среди них – госпошлина за регистрацию прав в размере 2000 для физических лиц, а также налог на дарение. Этот налог составит 13% от кадастровой стоимости квартиры, если даритель и одаряемый не близкие родственники.

Отличия дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)

По договору ренты одна сторона, получатель ренты, передает другой стороне, плательщику ренты, в собственность имущество. В обмен на полученную собственность, плательщик ренты, должен периодически выплачивать определенную денежную сумму и/или предоставлять средства на содержание в другой форме. Обязанность по оплате ренты может быть постоянная или пожизненная (характерна для пожизненного содержания с иждивением).

Предметом договоров ренты и дарения может быть любое имущество, движимое и недвижимое, которое не ограничено в оборотоспособности, в соответствии со ст. 129 ГК РФ.

Имущество, отчуждаемое посредством ренты, может передаваться в собственность плательщику ренты платно или бесплатно. В первом случае отчуждаемое имущество передается не только в обмен на рентные платежи но и оплату стоимости жилища. К таким отношениям при передаче недвижимости применяются правила о купле-продаже.

Контракт ренты подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения не обязательно удостоверять нотариально, но он так же регистрируется в соответствующем органе.

Дарение с правом пожизненного проживания во многом отличается от договора ренты.

Во-первых тем, что дарение с условием проживания является безвозмездным и не несет в себе встречного предоставления. Бывший собственник оставляет за собой право проживания и не более, а по рентному соглашению необходимо вносить плату первой стороне и содержать ее.

При этом, рента является обременением и плательщик ренты в случае реализации имущества передает и обязанность по выплате ренты, в тоже время несет солидарную ответственность по финансовым платежам вместе с новым собственником, в случае его неплатежеспособности.

Следовательно, безвозмездность — это основное отличие дарения от ренты.

Еще одним отличием служит то, что отчуждать имущество, полученное по договору ренты можно только с согласия прежнего собственника, и он является залогодержателем жилья, в отличие от одаривания, где отчуждение происходит по усмотрению и воле одаряемого.

Так же, отличие двух договоров в налогообложении. Дарение облагается налогом в размере 13%. Исключение законодатель составил для близких родственников (родителей, детей, сестер и братьев, бабушек и дедушек). В свою очередь, договор пожизненного иждивения не облагается налогом, к тому же, плательщик ренты может получить налоговый вычет, предоставленный налоговым органом по месту жительства налогоплательщика. Подтвердить оплату ренты можно распиской, написанной получателем ренты.

В тоже время, получатель ренты должен оплачивать налоги за передачу права собственности, как за доход, полученный от реализации недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ) и за ежемесячное получение ренты на содержание (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ), которое относится к доходам, полученным за сдачу в аренду или иного использования жилого помещения.

Это тоже важно знать:
Как оформить дарственную на квартиру через МФЦ родственникам

Разница между жильем, полученным в дар, и по договору ренты состоит еще в том, что имущество, приобретенное первым способом, является личной собственностью супруга и не делится при разводе, в отличие от второго способа. Недвижимость, полученная в результате рентных обязательств, является совместно нажитым имуществом супругов.

Последствия встречного предоставления

По своей правовой конструкции дарение соответствует канонам безвозмездной сделки. Даритель сознательно отдает контрагенту собственную вещь и не ждет от него каких-либо ответных действий имущественного характера.

Целью дарителя не может быть извлечение выгоды.

Если, передавая некий предмет, лицо рассчитывает на встречное дарение, денежную компенсацию или другое вознаграждение, правоотношения не могут считаться дарением. К соглашению должны применяться предписания о притворной сделке.

Дополнительно

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ, притворным считается договор, совершенный для прикрытия соглашения на иных условиях, нежели предусмотрено подписанным сторонами документом.

В случае судебного спора выясняются истинные мотивы и намерения сторон, и к сложившимся между ними отношениям применяются подходящие регламентационные предписания, например — о договоре купли-продажи, мены, бытового подряда оплаченного в натуральной форме.

Пример

И. обратилась с иском к своей дочери Л. Суть спора — признание недействительным договора дарения домовладения, прекращение права собственности на него у ответчицы. В обоснование исковых требований И. указала следующее: 01.03.11 она оформила дарение спорного имущества Л. Ее целью было обеспечить раздельное проживание со злоупотребляющим алкоголем сыном Д. (родным братом Л.). Изначально И. планировала продать большой дом и купить две отдельные квартиры — семье дочери, с которой планировала проживать, и сыну. Но ответчица Л. упросила И. подарить ей дом, пообещав, что в ближайшее время купит Д. однокомнатную квартиру. Спустя 2 года Л. так и не выполнила взятые на себя обязательства. В результате И. лишилась собственности, но с сыном так и не разъехалась.

Суд І инстанции удовлетворил исковые требования И. в полном объеме. Суды апелляционной и кассационной инстанции оставили его без изменений с таким обоснованием. Характерный признак дарения — его безвозмездность (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Наличие встречных обязательств одаряемого выходит за рамки дарения и должно квалифицироваться согласно предписаниям ГК РФ о возмездных договорах.

Из материалов дела следует, что сделка заключена с обременением и под условиями:

• сохранения права использования подаренной жилплощади дарителем;
• приобретения жилья для Д. Существование этих обстоятельств подтвердили И., Л. и Д., а также свидетели — Ш. и К.

Заключая договор дарения, стороны изначально не имели намерения его исполнять. Их волеизъявление было направлено на достижение иного правового результата, нежели безвозмездная передача спорного имущества в собственность Л. Поскольку согласие И. на дарение домовладения отсутствовало, договор ничтожен по условиям ст. 168 ГК РФ.

Такое решение — результат установления реальных намерений сторон. Займи Л. другую позицию («дом и землю мне подарили, никому ничего не обещала»), спор мог бы иметь другой оборот. Д. — запойный алкоголик, находящийся на иждивении матери. Его пояснения можно было поставить под сомнение. Л. могла «заинтересовать» и привести в суд свидетелей, поддерживающих ее версию. Осталось бы слово матери против слова дочери плюс документ, свидетельствующий о правоте последней. Результат очевиден.

Есть еще один момент — Л. обратилась в суд по прошествии более чем 2 лет с момента заключения договора дарения. Пропусти она 3-годичный срок общей исковой давности (ст. 196 ГК РФ), суд отказал бы в удовлетворении иска по формальным основаниям.

Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:

• Основное преимущество заключается в том, что процедура дарения проходит очень просто. При этом заемщик может как заверить договор нотариально, так и составить его самостоятельно.
• Так же не составит особого труда найти бланк документа и образец его заполнения.

К сожалению, есть и свои недостатки – в частности, банки с большой неохотой идут на подобные сделки, а если и соглашаются на них, то лицо, получающее жилье по договору дарения, проверяется на платежеспособность так же тщательно, как и предыдущий заемщик.

Дополнительные вопросы

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка

Не секрет, что нечистые на руку граждане могут попытаться совершить сделку без согласия банковского учреждения. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру в ипотеке и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет ответные меры. Возможные варианты:

1. Признание сделки недействительной через суд. При этом в подобных ситуациях закон всегда оказывается на стороне банка.
2. Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для его реализации банк даже может продать квартиру вне зависимости от того, кто на данный момент является ее владельцем.

Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:

• такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
• новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
• сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.

Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2020 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Из-за налога в 13% совсем не выгодно дарить ипотечную квартиру не родственникам, в этом случае гораздо выгоднее будет передать квартиру по договору купли-продажи, об особенностях такой сделки смотрите видео ниже.

Можно ли осуществить сделку, если банк против

Некоторые граждане могут попытаться оформить договор дарения без разрешения банка. К сожалению, ничего не удастся. Зарегистрировать дарственную без разрешения финансовой организации, которая является фактическим собственником жилья, невозможно.

Для того чтобы сделка дарения могла считаться законной и состоявшейся, необходимо зарегистрировать дарственную в Росреестре. То есть, в специальном государственном органе, занимающимся вопросами передачи имущества из одних рук в другие. А для регистрации потребуются документы из банка.

Если же заемщик нарушает условия соглашения, банк может применить к нему следующие меры воздействия:

1. Подать иск в суд. Скорее всего, вследствие иска, дарственную признают недействительной.
2. Потребовать у заемщика досрочное погашение ипотеки, а также выплату штрафов за нарушение договора.
3. Если заемщик не вернет долг, банк может продать жилье, которое находится в залоге.

Что не является встречным предоставлением

Безвозмездность договора дарения исключает встречное предоставление со стороны одариваемого. И все же дарителю разрешено выдвигать к нему определенные требования.

ГК РФ не установил, что именно следует считать встречным предоставлением. В случае возникновения спора вопрос о скрытой возмездности в каждом случае разрешается судом на основании анализа материалов дела.

К сведению

Судебная практика пошла по пути признания встречным предоставлением действий, несущих явную выгоду дарителю. Если же даритель избавляется не от всех прав на имущество (например, оставляет за собой право его частичного использования), о встречном предоставлении речь идти не может.

Понятие «встречный» подразумевает, что выгоду должен получить лично даритель. Если договор дарения оговаривает условия в пользу сторонних лиц (например, установление сервитута на проход через земельный участок в пользу соседей или выполнение социально полезных действий), побуждения дарителя нельзя считать меркантильными, а принцип безвозмездности — нарушенным.

Встречным предоставлением не может считаться символическая плата за предоставленный дар, которая производится согласно национальным традициям. Если за подаренный дом/квартиру одаряемый «рассчитался» оберегом или ритуальным караваем, платой это быть не может.