Использование земельных участков не по целевому назначению (на примере офисных помещений)
159 просмотровВ этой статье:
Главная / Земля, дача, строительство / Документы и законодательство / Земельный участок / Категории и ВРИ
Назад
Опубликовано: 11.02.2018
Время на чтение: 7 мин
0
1366
Земля – это ценный ресурс, и потому она находится под особым контролем государства. Даже получив участок в собственность (а тем более – в аренду), использовать его можно только в соответствии с предусмотренными целями.
- Целевое назначение земельного участка
- Нецелевое использование участка Что это такое
- Признаки неиспользования земельного участка по целевому назначению
- Ненадлежащее использование
- Самовольное использование
- Штрафы
Целевое назначение земельного участка
Все земли в России подразделяются по своему целевому назначению на определённые категории. Их выделяют семь:
- сельхозназначения;
- населённые пункты;
- специального назначения;
- особо охраняемые;
- лесные;
- водные;
- запаса.
Эти категории перечислены в 7-й статье Земельного Кодекса. Там же сказано, что земли должны использоваться в соответствии со своим назначением
Другими словами, целевое назначение земельного участка – это то, для чего он предназначен. Другое его использование недопустимо.
Внутри категорий существует разделение по видам использования. У одного участка может быть несколько таких видов. Из разрешённых для данной земли их выбирает собственник (арендатор).
Земли должны использоваться по своему назначению и в соответствии с видом использования. Это отмечается в 42-й статье Земельного Кодекса. Если участком пользуются с другими целями, это является административным правонарушением. Наказанием за это служит штраф, а в особо тяжёлых случаях земля изымается государством. Все постройки тоже должны соответствовать этим критериям.
Категории
Теперь — градация коммерческой недвижимости:
- Здания свободного назначения. Спортивные и фитнес-центры, отели, гостиницы, рестораны, кафе.
- Помещения для розничной торговли. Магазины и торгово-развлекательные центры.
- Офисная недвижимость. От бизнес-центров до отдельных кабинетов и офисных пространств.
- Индустриальные сооружения. Производственные помещения, структуры промышленных предприятий, складские комплексы.
- Социальные помещения. Медицинские центры, развлекательные комплексы (боулинг, бассейны, диско-залы и прочие), коммерческие аэропорты и проч.
- Коммерческое жилье. Так называемые апартаменты в многоквартирных домах, помещения для краткосрочной аренды с целью проживания.
При этом истинно коммерческой недвижимостью все же считаются только первые четыре категории. Последние две занимают более пограничное положение — между социальным и коммерческим, между жилым и коммерческим типом. Они будут приносить своим владельцам, арендаторам прибыль только при использовании в определенных целях.
Нецелевое использование участка
Такое использование может быть связано с желанием сэкономить. Ведь разные по назначению участки имеют различную стоимость и размер налогов. Но даже если такое случится по незнанию, от ответственности это не освобождает.
Что это такое
Это использование участка не по тому, назначению, которое предусмотрено для данной категории. Законом устанавливаются сроки, в течение которых должно быть начато такое применение.
Чаще всего встречаются такие случаи:
- Занятие деятельностью, приносящей доход (то есть предпринимательской) на участках, не предназначенных для этого.
- Возведение зданий на землях, целевое предназначение которых этого не предусматривает.
Признаки неиспользования земельного участка по целевому назначению
Для некоторых категорий и разрешённых видов определяется время, в течение которого должно начаться пользование участком. Как правило, оно составляет 3 года, хотя возможно изменение этого периода. Он указывается при предоставлении участка. Также в этот срок не входит время:
- требующееся на освоение;
- когда участок по каким-либо объективным причинам невозможно было использовать.
Такие правила касаются сельскохозяйственных земель и предназначенных для строительства (как ИЖС, так и более крупного). Если становится известно о неиспользовании, собирается специальная комиссия. Она исследует участок и выносит заключение.
В качестве признаков неиспользования указываются:
- Отсутствие возведённых зданий и строений, а также признаков строительных работ.
- Заброшенность земли (например, зарастание сорняками).
- Отсутствие признаков её возделывания (пашен, плодовых деревьев и т. п.).
- Невыполнение мероприятий по улучшению почв, если их необходимость указывалась при предоставлении.
Ненадлежащее использование
Это понятие близко к неиспользованию. Но здесь основное внимание обращается не на отсутствие нужного использования, а на признаки применения, не предусмотренного для такого участка.
Самовольное использование
У любой земли существует собственник. Им может быть:
- частное лицо;
- предприятие;
- муниципальное образование;
- государство.
Считается, что участок используется самовольно, если это происходит:
- без каких-либо оснований;
- не по воле его собственника.
В это понятие, в том числе, включается незаконное расширение (перенос) границ участка, а также строительство или хранение за его пределами. Именно поэтому так важно точно знать, где проходят границы между участками. Важно и оформить необходимые разрешения, например, на строительство своего дома.
Классификация площадей и их характеристика
Свободное — что это такое?
Для того, чтобы расширить возможные сферы использования недвижимости, можно придать ей статус нежилого помещения свободного назначения. Такие объекты эксплуатируются собственниками и арендаторами в разных направлениях деятельности, за исключением специализированных.
Целевое назначение недвижимости зачастую становится известным еще в момент проектирования, но для владельца оптимальный вариант – создание универсального сооружения. Такое здание можно перепрофилировать по требованию арендатора. Часто нежилые помещения свободного назначения используются как торговые центры, под офисы, предприятия бытовой или социальной сферы.
Помещения свободного назначения, несмотря на свою многофункциональность, не могут в полной мере подойти для всех сфер деятельности. Учитывая специфику работы учреждения, в отдельных случаях потребуются дополнительные документальные согласования.
Жилое
Согласно Закону №218-ФЗ, ст.8, ч.5, п.9, 10, 11 в ЕГРН включается дополнительная информация о назначении здания, помещения, о его наименовании. При постановке на кадастровый учет меняется только основная информация о недвижимости, касательно изменения назначения следует руководствоваться Жилищным Кодексом РФ (гл.4). Важно, что изменение назначения помещения в здании не влечет за собой изменения изменения самого здания (например, помещение жилое, здание нежилое).
В связи с этим уполномоченные государственные органы направляют в ЕГРН сведения об изменении назначения нежилого помещения для включения такой информации в реестр (Закон №218-ФЗ, ст.32, ч.1).
Закон 221-ФЗ от 24 июля 2007г. “О государственном кадастре недвижимости” включает информацию о виде объекта недвижимости (нежилое или жилое строение), а также о назначении (жилое, нежилое помещение). Эти сведения фиксируются и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности.
Подробнее о классификации нежилых помещений читайте тут.
Если земельный участок не используется по назначению
При неиспользовании возможны различные последствия:
- штрафы;
- изъятие участка;
- и другие.
Штрафы
Размер штрафов определяется статьёй 8.8 КОАП и зависит от:
- Кадастровой стоимости (если она определена).
- Того, кто использует – частное, должностное или юридическое лицо.
- Назначения земли.
Для граждан установлены такие штрафы:
- 0,5-1% стоимости и при этом не ниже 10 000 рублей.
- Если она не определена – 10 000 – 20 000 рублей.
- Для земель сельхозназначения– 0,3-0,5% стоимости и от 3 000 рублей.
- Для строительства, огородничества или садоводства – 1-1,5% стоимости, но не ниже 20 000 рублей.
- Если стоимость не определялась – 20 000 – 50 000 рублей.
Для должностных лиц размеры выше:
- 1-1,5% стоимости и при этом не ниже 20 000 рублей.
- Если она не определена – 20 000 – 50 000 рублей.
- Для земель сельхозназначения –0,5-1,5% стоимости и от 50 000 рублей.
- Для строительства, огородничества или садоводства –1,5-2% стоимости, но не ниже 50 000 рублей.
- Если стоимость не определялась – 50 000 – 100 000 рублей.
И самая высокая – для организаций:
- 1,5-2% стоимости и при этом не ниже 100 000 рублей.
- Если она не определена – 100 000 – 200 000 рублей.
- Для сельхозземель 2-10% стоимости и от 200 000 рублей.
- Для строительства, огородничества или садоводства – 3-5% стоимости, но не ниже 400 000 рублей.
- Если стоимость не определялась – 400 000 – 700 000 рублей.
Изъятие ЗУ
При выписывании штрафа также даётся предписание по устранению нарушений. Если оно не выполняется, участок могут изъять. Это может случиться также, если сельскохозяйственные земли используются таким образом, что их ценность снижается. Или не проводится комплекс мер по приведению их в нужное для целевого использования состояние. Порядок такого изъятия описан в законе № 123-ФЗ, который был издан 7 июня 2013 года.
Иная ответственность
В некоторых случаях нецелевое использование или неиспользование снижает ценность земель. В основном это относится к сельскохозяйственным.
В таком случае комиссией может быть выдано предписание об устранении последствий. Если деятельность на участке нарушила права соседей или повредило их землям, последствия также должен устранить виновник. Эти требования не исключают других мер.
Даже будучи собственником земли, её недопустимо использовать исключительно по своему усмотрению. Необходимо знать, для чего участок предназначен, и вести соответствующую деятельность. Об этом необходимо помнить ещё до его покупки.
Вверх
Пример коммерческого жилья
Самый распространенный пример такого жилья — это типичный многоэтажный, многоквартирный дом. Но каждая квартира в нем выступает частной жилой площадью. По сути, возведение многоквартирных домов предстает инвестиционным проектом в области коммерческой недвижимости. Ведь проектирование, архитектурное планирование и дальнейшее возведение здания выступает инвестиционным вложением средств, цель которого вполне ясна — получение прибыли.
Но в тот же момент каждая квартира в таком доме — это жилая недвижимость. После того как квартиры будут распроданы в таком доме, он уже перестает быть коммерческим проектом. Отныне он будет относиться лишь к жилой частной собственности.
Коммерческое жилье. Что это такое в Беларуси? Подразумевается именно такой пример. Но помимо этого, нужно знать о коммерческом жилье в МО и иных крупных городах России, которое более известно общественности под названием «апартаменты».
Где возможно зарегистрироваться?
По закону, прописка в нежилых помещениях возможна тогда, когда они входят в сферу ведения специализированных учреждений — гостиниц, отелей, больниц, домов отдыха. Обязанность регистрации проживающих тут возложена на администрацию таковой организации.
Если же апартаменты — часть бизнес-центра или бывшего завода, сделать их местом прописки невозможно. Но и в разрешенном случае не все гладко. Даже здесь собственники апартаментов получают непостоянную регистрацию. Они обязаны обновлять свою прописку каждые 5 лет. Но она им даст те же права, что и зарегистрированным в стандартных квартирах. То есть, они будут закреплены в местной поликлинике, могут претендовать на место для ребенка в детском саду или школе по прописке. Поэтому нередко апартаменты становятся выбором и семейных покупателей.
Кому апартаменты интересны сегодня?
Сегодня же апартаменты интересуют и граждан, далеких от большого бизнеса и инвестиций. Желающих лишь приобрести комфортное жилье по доступной цене для постоянного в нем проживания.
Но с подобной покупкой торопиться не следует. Привлеченные более низкой стоимостью, новоселы сперва не обращают внимание на множество подводных камней, которые затем оборачиваются для них большими проблемами.
В первую очередь, термины «коммерческое жилье», «апартаменты» вообще не закреплены на законодательном уровне — ни на региональном, ни на федеральном. По сути, апартаменты — жилая недвижимость. Но вот законодательно регулируются они, как коммерческая. По такому принципу и уплачиваются налоги.
Что касается коммерческого жилья государственного жилого фонда, то это даже не родственное понятие. Тут имеется ввиду жилье, сдаваемое в аренду по договорам коммерческого найма, а не апартаменты.