К вопросу о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом
115 просмотровВ этой статье:
- 1 Долевая и совместная собственность – в чем разница?
- 2 Главные законы 2020 года в сфере недвижимости
- 3 Оформление доли дома в собственность: на что стоит обратить внимание
- 4 Купля — продажа квартиры 2024
- 5 Стоимость оформления долевой собственности
- 6 Сумма налога с продажи доли в квартире и варианты его понижения
- 7 Пользование общим имуществом
- 8 Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон
- 9 Способы разрешения конфликтов
- 10 Особенности правоотношений между совладельцами недвижимости по действующему законодательству РФ
- 11 Продажа спорной недвижимости
- 12 Чего ждать после отмены закона о долевом строительстве
Главная / Недвижимость
Назад
Опубликовано: 14.08.2019
Время на чтение: 4 мин
0
62
С 31 июля 2020 года в силу вступил новый регламент, касающийся сделок с долевым имуществом граждан.
- Какими правовыми нормами регулируется
- Когда регистрация долевой недвижимости допускает упрощённый порядок
- Новый порядок заключения сделок с долевой недвижимостью
Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.
Задать вопрос
Сделки с долевым имуществом граждан в ряде случаев будут проводиться по упрощённой процедуре. Это допустимо, благодаря вступлению в силу Федерального закона №76-ФЗ от 01.05.2019, внёсшим изменения в Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
Долевая и совместная собственность – в чем разница?
Гражданское законодательство (глава 16 ГК РФ) различает долевую и совместную собственность.
Долевая собственность – это общая собственность, которая разделена на доли.
Мы понимаем, что физически деление дома невозможно, это нарушит его общую конструкцию. При этом, можем организовать в доме несколько отдельных входов, и обособить, отделить каждую часть друг от друга, останется и общая часть.
Пользоваться общим долевым имуществом необходимо совместно, с учетом договоренности между содольщиками. При этом, свою долю можно продать или подарить с учетом неких особенностей.
Совместная собственность – это тоже общая собственность, которую невозможно поделить на доли в силу определенных обстоятельств (например, когда дольщиков слишком много и доли обособить совершенно невозможно). Чаще всего собственность становится совместной на имущество, приобретенное во время брака.
Главное отличие совместной собственности от долевой в возможности предпринимать какие-либо действия со своей недвижимостью. Если общая собственность не разделена на доли, тогда, принимая решение о продаже своей части имущества у остальных собственников следует спросить разрешение. Если же собственность долевая – то достаточно уведомить всех остальных содольщиков о своем намерении оформить куплю продажу доли дома.
Общая совместная собственность хороша тогда, когда собственники — это близкие люди, между которыми не возникает разногласий, и решения принимаются сообща. В противном случае возникают проблемы при использовании имущества или попытках продажи, что, к сожалению, на практике встречается на каждом шагу.
Главные законы 2020 года в сфере недвижимости
С 1 января 2020 года начали действовать новые правила в сфере долевого строительства. Требования к деятельности застройщиков стали намного жестче. Во-первых, это касается финансовой деятельности застройщиков. Компании должны будут иметь один банковский счет для совершения всех операций. Застройщикам запрещено совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением средств дольщиков. По сути, речь идет об усилении контроля со стороны кредитных организаций над средствами строительных компаний. Размер собственных средств застройщика должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.
Оформление доли дома в собственность: на что стоит обратить внимание
Основные варианты, когда может возникнуть необходимость оформления долевой собственности это:
- наследование доли дома;
- заключение договора купли-продажи доли дома;
- дарение доли дома.
Как оформить долю дома по наследству
Наследование – самый распространенный вариант, при котором оформляется долевая собственность. Имущество делится между наследниками по закону соразмерно частям/ долям. Вступление в наследство оформляется документально у нотариуса. Существует определенный порядок вступления в наследство по закону и по завещанию. Для того, чтобы оформить долю дома по наследству наследнику, нужно пройти несколько этапов:
- Обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела (в течение 6 мес. со дня открытия наследства);
- Получить у нотариуса свидетельство о наследовании;
- Оформить право собственности на свою долю дома в Росреестре.
Документы, необходимые для оформления доли дома по наследству
Обращаясь в нотариальную контору для оформления своей доли на дом потребуется:
- свидетельство о смерти;
- копии паспортов наследников и документы о родстве;
- сведения о последнем месте регистрации наследодателя;
- выписка из ЕГРН;
- выписка из налоговой;
- документы о праве собственности (или их архивные копии);
- оценочная экспертиза.
Далее оплачивается госпошлина, услуги нотариуса и нотариус выдает (по истечение полугода после открытия наследственного дела):
- свидетельство о наследовании.
Когда все эти документы будут собраны с ними необходимо обратиться в Росреестр и зарегистрировать возникшее право на долю дома.
Тут есть определенные нюансы. Если дом не поставлен на кадастровый учет, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому дополнительно для оформления наследства на долю дома может понадобиться технический план на дом (документ, без которого кадастровый учет дома невозможен) и другая документация, необходимая для постановки недвижимости на кадастровый учет.
Как оформить куплю-продажу доли дома
Собственник доли дома вправе распоряжаться ей, в том числе, продавать свою долю, менять, дарить, оформлять на нее завещание.
Договор купли-продажи на долю в доме или квартире не имеет отличительных признаков от договора на продажу целого дома. Однако законом (ст ГК РФ) предусмотрено преимущественное право покупки доли дома. В чем оно заключается?
Прежде чем выставить свою долю дома на продажу собственник должен письменно известить остальных дольщиков о таковой. В извещении о желании продать должна быть указана цена, которую собственник хочет выручить от продажи.
Если в течение месяца ни один из содольщиков не изъявит желание покупки, тогда смело можно заключать договор-купли продажи с другими лицами.
Здесь есть ряд нюансов!
Во-первых, при заключении договора цена должна быть прописана такой, какая была указана в извещении.
Предположим, вы предложили другим собственникам дома свою долю за полтора миллиона рублей. Никто не изъявил желания. Оформляя договор купли продажи, вы включили в него дополнительные расходы и увеличили стоимость до миллиона семьсот. Казалось бы, если долю не захотели приобрести за меньшую стоимость, то и за большую и подавно не захотят. Однако сособственник вполне может обратиться в суд и признать такую сделку незаконной и суд будет на его стороне.
Во-вторых, если вы не можете вручить дольщику извещение о продаже (неизвестно его место нахождения), тогда, следует отправить заказное письмо (даже хотя бы на адрес вашего общего дома, и получить его). Тем самым, при необходимости вы сможете доказать, что должным образом направили уведомление о продаже.
Бывают такие содольщики, которые хотят «вставить палки в колеса». Они до последнего могут не отвечать на извещение, а в последний день выразить свое возражение и отправить почтой. Зачастую, так срывают и оспаривают сделки. Покупатели, осведомленные о возможных рисках, идут с неохотой на приобретение долевой собственности и ищут более простой и выгодный вариант. Договор мены долевой собственности оформляется на таких же условиях, как и договор купли-продажи, то есть с учетом преимущества содольщиков.
Далее, оформление доли дома по договору купли продажи, регистрируется в Росреестре. Право на долю переходит к новому собственнику, о чем делается соответствующая отметка и выдается выписка ЕГРН.
Росреестр может «завернуть» оформление, и для этого есть целая кипа нюансов, прописанных в статье 26 Закона 218-ФЗ. Подробнее о приостановке читайте здесь.
Договор дарения доли дома
Договор дарения – излюбленная форма оформления доли дома, когда хочется «насолить» недоброжелательным сособственникам.
Если общая долевая собственность доставляет дискомфорт (что не редкость между наследниками), тогда можно избавиться от своей доли, даже не предлагая ее купить другим дольщикам. Достаточно найти доверенное лицо, с которым можно договориться о дарении.
Однако, если дарение фиктивное, есть риск того, что сособственник обратится в суд и докажет, что по договору дарения получено денежное вознаграждение, тогда такой «подарок» признают недействительным.
Как оформить дарение на долю дома? — просто заключить договор дарения. Дарственная на долю дома также как и купля продажа, мена, наследование, подлежит регистрации в Росреестре.
Купля — продажа квартиры 2024
1. Физическое лицо — собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, имеет право на выплату за счет казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на такое жилое помещение (далее — однократная компенсация).
Стоимость оформления долевой собственности
Сколько стоит оформить долю дома?
Цена на оформление доли дома зависит от разных факторов. Так, если дом надо дополнительно поставить на кадастровый учет – здесь, помимо госпошлины на оформление дома государству, следует заплатить за подготовку технического плана (стоимость оформления техплана на дом в вашем районе можно рассчитать при помощи бесплатного онлайн-калькулятора).
Дополнительно могут потребоваться услуги по межеванию земельного участка, на котором расположен дом, а также заказ каких-либо документов, запрашиваемых гос. органами. При оформлении доли дома в наследство, стоит учитывать услуги нотариуса, при оформлении договора купли-продажи – возможные расходы по уплате налога (если доля дома находилась в собственности менее трех лет).
Таким образом, сделки с долевой собственностью имеют ряд отличий, от обычных сделок. Главное – учесть интересы сособственников, тем более если они соседи по дому. Ведь жить дольщикам дома приходится под одной крышей, а значит и вопросы многие решать совместно.
Сумма налога с продажи доли в квартире и варианты его понижения
Закон уравнивает в праве на собственность долю в стандартной квартире и комнату в коммунальном жилище. Собственник такого жилья имеет аналогичные льготы и послабления при уплате налогов с её продажи. Но перед совершением операций по продаже он обязан известить об этом соседей и, по возможности, продать свои квадратные метры именно им. Расчётная схема налоговых сборов в данном случае стандартна, ставка по налогу составит 13%, а налоговый вычет до 1 миллиона рублей будет также доступен.
Пользование общим имуществом
Обычно в стандартных многоквартирных домах, люди, владеющие жилыми помещениями, также приобретают в пользование общественную собственность.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ — подъемные механизмы, подсобные помещения, чердаки, этажи технического назначения, а также оборудование для обслуживания домов, приравнивается к общественной собственности всех жителей высотных домов и, в том числе общежитий.
Также для общественного пользования всех проживающих на жилплощади предназначены и земельные участки, прилегающие к домам.
Владельцы же долей, ограничены в правах по сравнению с единоличными собственниками квартир. Распоряжаться собственным имуществом они могут только с согласия всех совладельцев.
Кроме того, в разделенной квартире появляются помещения, принадлежащие на равных правах всем собственникам.
Такие помещения как туалет, ванная, кухня эти части используются всеми владельцами и принадлежат им на одинаковых условиях. Ограничить доступ к данным коммуникациям никому из совладельцев не разрешается.
Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон
В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.
Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.
Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.
Способы разрешения конфликтов
Конечно, разногласия между владельцами долей квартир, зачастую приводят к тупиковым ситуациям. Это обоснованно толкает многих собственников на попытки любым способом избавиться либо от имущества, либо от невыносимого соседства.
Первое что приходит в голову, это продать свое имущество на любых условиях. Конечно, получить согласие конфликтного соседа, как, впрочем, и найти желающих приобрести недвижимость с неадекватным жильцом, практически нереальная задача.
Возможными способами разрешения спора о правах на долевую собственность на сегодняшний день являются:
- выдел в натуре доли в квартире;
- продажа недвижимости третьим лицам.
Каждая ситуация может иметь свои индивидуальные особенности, поэтому попытки решить ее без квалифицированной помощи могут привести к бессмысленной потере времени и к серьезным необоснованным расходам.
Самые эффективные решения в таких ситуациях, принимаются с помощью специалистов, имеющих опыт работы в подобных условиях.
Особенности правоотношений между совладельцами недвижимости по действующему законодательству РФ
К отличиям долевой собственности от частной относится то, что владельцы четко разграниченной площади зачастую используют ее совместно.
Это, как правило, вызывает непонимание между людьми, живущими в одной квартире, ведь как сказано в статье 288 действующего Гражданского кодекса РФ, владелец имеет полное право на использование и распоряжение принадлежащего ему помещения.
Статья 30 Жилищного кодекса РФ четко регламентирует привилегии собственника и согласно ей, он имеет следующие права:
- Владеть и использовать принадлежащее ему помещение, согласно его прямому назначению.
- Право на предоставление этого помещения для использования, а так же владения при условии составления договора аренды или безвозмездного пользования, а также на других указанных в существующем законе основаниях.
Все права принадлежат одинаково всем собственникам, закрепленных за ними, долей квартиры. И все совладельцы имеют право, как на личное использование своей жилплощади, так и на регистрацию в ней своих родственников или сожителей.
Если один из законных владельцев квартиры решает продать свою часть, то ему необходимо ознакомиться со статьей 246 Гражданского кодекса РФ. Содержание ее говорит о том, что продажа недвижимого имущества считается законной, только при безусловном согласии всех владельцев долевой совместной собственности в квартире.
Поэтому, не урегулировав свои действия с совладельцами, продажа доли в квартире невозможна.
Исходя из вышесказанного, продавая свою часть квартиры, владелец прежде всего обязан предложить купить ее другим собственникам. Причем назвав им цену, он не сможет продать ее дешевле на стороне.
Все отношения между владельцами в этой сфере (отказ или согласие на продажу) должны быть зафиксированы документально, чтобы избежать спорных вопросов и необоснованных претензий.
Сдача помещения в аренду одним из владельцев, тоже потребует согласия совладельцев.
Принятие решения между владельцами помещения, по этому вопросу, согласно действующему законодательству, должно производиться в месячный срок, по истечении которого несогласная сторона может обратиться в правоохранительные органы.
Продажа спорной недвижимости
Если совладельцами недвижимости не удается построить нормальные отношения друг с другом, то выходом для разрешения конфликта является продажа одним из собственников своей доли в квартиры.
Нужно помнить, что совладельцы жилья в данном случае имеют преимущественное право выкупа доли.
На практике этот вариант не всегда устраивает всех собственников, так как приобретателю доли придется заплатить серьезные «отступные».
Самым лучшим решением в данной ситуации обычно считается продажа спорного жилья и раздел суммы согласно стоимости долей участников сделки.
По мнению опытных специалистов, в этом случае потери обоих сторон сводятся к минимуму и даже иногда, такие действия приводят к более выгодным для всех участников последствиям.
Решение вопроса таким образом также позволяет избежать излишних спорных моментов. Ведь раздел денег сводится к элементарным расчетам пропорционально размеру долей каждого из них либо по какой-либо достигнутой бывшими собственниками предварительной договоренности.
Момент раздела денег и получения их бывшими совладельцами желательно также оформить документально.
Чего ждать после отмены закона о долевом строительстве
Долевое строительство – это строительство, с привлечением денег покупателей (дольщиков). В России это самый популярный вид финансирования новостроек. Схема долевого участия выглядит следующим образом: часть стоимости строительства берут на себя дольщики, а в случае, когда у строительной компании не хватает средств на завершение проекта, застройщики затевают новую стройку и на полученные деньги достраивают предыдущий объект. В какой-то момент денег перестает хватать на строительные работы и новострой может замораживаться до неопределенного времени. На смену долевого строительства придет проектное финансирование новостроек.
Аналитики прогнозируют после принятия нового закона увеличение цен на недвижимость. С учетом нынешних банковских процентных ставок ценник вырастет на 10-30%. Например, цена однокомнатной квартиры в развитом районе 1,5 млн. рублей, если добавить 25%, получаем 1,85 млн. рублей. Также покупатели теряют возможность сэкономить или заработать деньги, купив квартиру на низком этапе строительства, а это порядка 10-30% ее итоговой стоимости.
25 Янв 2020 etolaw 521
Поделитесь записью
- Похожие записи
- Сирота Это Кто По Закону
- Пенсии Женщинам Родившим Двух И Более Детей До 1990 Года
- Выплаты При Рождении Ребенка В 2020 Году В Московской Области
- В какой срок должны заменить счетчик после заявления