Неустойка по ДДУ: особенности начисления и взыскания в 2020 году. Обзор Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423
164 просмотровВ этой статье:
- 1 Что представляет собой документ
- 2 В каких банках можно взять ипотеку по ДДУ
- 3 Долевая ипотека
- 4 Договор переуступки (цессия)
- 5 Порядок регистрации ДДУ
- 6 Как купить квартиру в ипотеку по ДДУ. Пошаговая инструкция
- 7 В течении какого времени происходит регистрация
- 8 Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой
- 9 Порядок аннулирования договора долевого участия
- 10 Выкуп неустойки по ДДУ: гарантированное получение законной выплаты
- 11 Аккредитация банком объекта для ускоренной выдачи ипотеки
- 12 Что должен содержать договор?
- 12.1 Описание квартиры
- 12.2 Площадь квартиры
- 12.3 Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость квартиры
- 12.4 Срок передачи квартиры дольщику
- 12.5 Гарантия на объект недвижимости
- 12.6 Размер долевого взноса
- 12.7 Ответственность застройщика
- 12.8 Ответственность дольщика
- 12.9 Начало оплаты коммунальных услуг
- 13 Способы расчета с застройщиком
Сейчас все большую популярность набирает покупка жилого помещения в тех зданиях, которые только начинают строиться или уже находятся на определенном этапе строительства. Причина этому кроется непосредственно в стоимости таких помещений, которая, как правило, ниже на треть, чем в уже готовых домах. При этом, когда покупатель заключает ипотечный договор, предлагаемая процентная ставка на порядок ниже, чем при оформлении ипотеки на покупку готовой квартиры. Как правило, помимо этого заключается также и договор долевого участия, который имеет определенные нюансы.
Что представляет собой документ
Такой тип договора заключается между человеком, который планирует приобрести квартиру в еще строящемся доме, то есть дольщиком, и организацией, которая занимается непосредственно строительными работами, то есть застройщиком. Сущность договора долевого участия заключается в том, что дольщик вносит некоторое количество денежных средств, а застройщик на эти деньги обязуется вовремя возвести данный недвижимый объект. Сроки обязательно должны быть указаны в тексте договора.
Как правило, подобный вид бумаги заключается между сторонами в произвольной форме, так как на законодательном уровне не имеет четко регламентированных требований. Однако несколько базовых условий должно быть соблюдено. К ним относятся:
- Необходимо в тексте документа указать максимально подробное описание того объекта, который будет строиться, при этом очень важно указать площадь сооружения, сколько в нем будет этажей и квартир, а также иную информацию по планировке.
- Необходимо указать также конкретный срок, когда все строительные работы будут окончены, при этом желательно прописать в тексте договора определенную дату (число, месяц и год), а не квартал какого-либо года, как это обычно делается.
- Важно вписать в договор стоимость той квартиры, на которую рассчитывает дольщик, при этом важно включить расчеты, по которым была получена данная сумма.
- В тексте документа обязательно следует указать срок полезного использования объекта (как правило, он составляет около 5 лет).
- В качестве заключения необходимо написать ответственность, которую понесут обе стороны в случае, если все обязательства по договору не будут исполнены.
В каких банках можно взять ипотеку по ДДУ
Привлекательность ипотечного кредитования по долевому строительству – в низкой процентной ставке. Редко, какой банк откажет вам в займе. Обычно, отказ может быть следствием недоверия банка к застройщику. Вся информация проверяется не один раз. Особенно выгодно брать ипотеку по ДДУ в банках, которые сотрудничают с застройщиками. Но здесь есть свои особенности. Нужно чтобы банк внушал доверие. Проверять придется и состояние, лицензию банка на текущий год, перспективы. Если в списке Центробанка, ваш выбор стоит далеко за двадцаткой лицензированных банков – следует внимательно отнестись к учредителям и партнерам финансово-кредитной организации.
Банк | Процентная ставка (минимальная), % | Первоначальный взнос, % | Официальный сайт |
РосЕвроБанк | 8,1 | 15 | https://www.rosevrobank.ru/fiz/ipoteka/novostroyki/ |
Московский Кредитный | 9,9 | 20 | https://mkb.ru/mortgage |
ВТБ24 | 9,7 | 20 | https://www.vtb24.ru/mortgage/purchase/ |
Абсолют банк | 8,9 | 20 | https://ipoteka.absolutbank.ru |
Сбербанк | 7,4 | 15 | https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_project |
Промсвязьбанк | 9,5 | 10 | https://www.psbank.ru/Personal/Ambitions/Mortgage |
Программа каждого банка индивидуальна. Из-за того, что пакеты услуг очень разнообразны, вам могут предложить именно то, что актуально в вашем случае.
Промсвязьбанк, например, предлагает заем без первоначального взноса, если вы готовы оставить в залог любую недвижимость. Зимой 2018 года Сбербанк проводит акцию по выдаче кредитов по ДДУ. Каждый банк ищет свои способы привлечения клиентов. Срок кредитования – от 20 до 30 лет. В большинстве случаев вам предложат выбрать наиболее удобный способ выплат ипотеки – аннуитетный или дифференцированный. Предложений по перерасчету (если досрочно погашаете, то процент уменьшается) очень много. Поэтому выбирайте те банки, которые предложат самые выгодные условия именно в вашей ситуации.
Страхование
В целях безопасности вкладов дольщиков, без страховки Регистрационная палата не регистрирует ДДУ в Росреестре.
Оформляйте страховку так, чтобы срок ее действия чуть покрывал дату последнего платежа. Если нужно продлить страховку, то соразмерьте ее сроки с ипотекой по максимуму – вам не придется переплачивать.
Военная ипотека по долевому строительству
Росвоенипотека изменила условия аккредитации объектов из-за частых случаев банкротства застройщиков. Теперь требуется, чтобы здание было готово на 90%, а не на 78, как это было раньше. Несмотря на это риски есть всегда. В пример часто приводят известного застройщика СУ 155, который зарекомендовал себя надежным на протяжении строительства большого количества многоквартирных домов, но неожиданно обанкротился.
В некоторых случаях разрешается брать ипотеку на стадии котлована и при 30% сделанных строительных работ (фундамент).
В остальном, оформление военной ипотеки и подписание ДДУ проходит по установленным общим правилам, где присутствует дополнительное третье лицо – Росвоенипотека.
Важно! Внимательно прочитайте договор долевого участия, перед тем как подписать. Все риски ложатся только на вас. Защиту Росвоенипотека или банк не предоставляют.
Покупка готового жилья у застройщика в ипотеку
Банки с большей вероятностью выдают ипотеку, если вы приобретаете квартиру у застройщика. Но вам нужно проверить, насколько правомочны его действия. Уточните, кто на самом деле имеет право продавать квартиру, кто еще имеет право собственности. Могут быть инвесторы, договора застройщика с которыми передают право собственности и продаж третьему лицу. Если это случится с вами, то сделка купли-продажи будет признана недействительной.
Внимание! Эти вопросы должны решать специалисты. Обезопасьте свои деньги – обратитесь к юристу или в серьезную риэлтерскую компанию, чтобы вам помогли уточнить всю информацию по зданию, застройщику и его прав на продажу.
Какие документы застройщика необходимо проверить:
- Полную информацию о застройщике и его инвесторах, кредиторах.
- Часто бывает, что застройщик начинает строительство на территории не имея позволения владельца. По ходу стройки передает права на часть квартир, корпусов, взамен на разрешение. Вам нужно проверить, кто собственник здания, корпуса, квартиры, которую вы хотите купить. Реклама не всегда соответствует действительности. Будьте внимательны.
- Документы, подтверждающие права застройщика на операции с квартирами в доме.
- Проектный план здания, подъезда, этажа, квартиры. Когда вы пригласите независимого оценщика, все стены и коммуникации должны совпадать с плановыми
- Акт приема-передачи.
- Акт ввода в эксплуатацию под ключ. Это важный документ. Должно быть два акта – один о вводе в эксплуатацию, а другой – о сдаче квартир под ключ.
- Сравните сроки, указанные в проектной декларации и в разрешении на строительство.
- Посмотрите в договоре срок ввода в эксплуатацию и срок получения ключей.
- На практике площадь квартиры по проекту часто отличается от реальной, поэтому проверьте, есть ли в договоре пункт, по которому придется доплачивать.
Долевая ипотека
Отличается долевая ипотека от обычной тем, что процент по ней гораздо ниже процента, который предлагается в случае приобретения уже готового жилого помещения.
При этом человек, который является дольщиком, застрахован от материальных потерь, то есть в случае, если застройщик нарушает обязательства, прописанные в договоре, то дольщик в любое время может расторгнуть с ним соглашение. А самое главное – это то, что в подобной ситуации банк, у которого был взят кредит, вернет дольщику не только все средства, которые тот выплатил в качестве погашения за кредит, но и все предусмотренные проценты. При этом все действия, направленные на то, чтобы дольщик получил обратно все деньги, которые он уплатил застройщику, банковская организация также выполняет самостоятельно.
Здесь у многих возникает вопрос, а какова же тогда выгода для банка при таких условиях? Как ни странно, но выгода есть. Она заключается в следующем:
- подобная система выдачи кредитов защищает человека, который взял у банка деньги, от постоянно колеблющегося уровня инфляции;
- более низкая ставка по долевой ипотеке значительно уменьшает риск того, что заемщик не выплатит положенную сумму в предусмотренный срок.
Однако перед тем, как заключать договор долевого участия каждому человеку необходимо понять, насколько его финансовое и материальное положение позволяет это сделать, а также какова вероятность одобрения его заявки на ипотечный кредит. После того, как данные действия были совершены, очень важно предварительно ознакомиться с той строительной организацией, с которой будет заключаться договор долевого участия. Если дольщик уверен, что данная организация достаточно надежна, чтобы на нее положиться, то только после этого он заключает с ней договор долевого участия.
Затем человек, который вносит денежные средства на счет строительной организации, должен только следить за тем, чтобы все платежи были своевременно переведены застройщику.
Договор переуступки (цессия)
Продать квартиру в недостроенном доме можно. Цена такого жилья намного ниже рыночных. Этот процесс называется переуступкой ДДУ Цессию могут заключить:
- дольщик, который по своим причинам не хочет участвовать в долевом строительстве (передумал, нашел планировку лучше, переезжает в другой город и т. п.);
- инвестор, который купил часть квартир в начале стройки, а в конце перепродает их, чтобы заработать;
- обманутые дольщики, которые после банкротства застройщика, при замороженных стройках, хотят вернуть свои деньги. Этот случай самый опасный для ваших денег, тем более, если вы взяли ипотеку. Проверять нужно не только вышеперечисленные лица, но и изучить ситуацию. Возможно, стройку продолжит другой застройщик.
Дольщик переоформляет договор на покупателя и получает за это деньги. Покупатель получает право на строящуюся квартиру и обязательства по ДДУ.
Перед подписанием договора переуступки покупатель должен:
- узнать финансовое состояние застройщика;
- проверить, зарегистрирован ДДУ или нет;
- оплачен или нет;
- так же, как на вторичном рынке, нужно привлечь опытного специалиста по недвижимости
- запросить у продавца платежку оплаты по ДДУ;
- взять справку о взаиморасчетах с застройщиком.
Нужно быть уверенным, что деньги застройщик точно получил. Если у застройщика будут претензии к дольщику – вы должны об этом узнать.
Внимательно прочтите договор ДУ. В нем не должно быть пунктов, по которым стоимость квартиры может стать выше. Например, увеличение площади квартиры.
Как провести переуступку в каждом конкретном случае, вы найдете в ДДУ. В этом документе есть специальный пункт, который разрабатывается застройщиком. Некоторые предпочитают, чтобы переуступка проходила в их офисе, а другие дают письменное разрешение на проведение сделки в банках города.
Стоимость сделки от 30 тыс. руб. до 7% от стоимости квартиры, указанной в договоре ДУ. Подробную информацию о цене вам скажут только в офисе застройщика.
Внимание! Не отдавайте деньги продавцу в день сделки. Проведите операцию через ячейку в банке или расчетном центре. В этом случае обе стороны будут защищены от махинаций. Деньги перейдут продавцу после регистрации в Росреестре.
После регистрации, новый дольщик должен отнести копию договора по переуступке застройщику, чтобы его включили в реестр дольщиков.
Порядок регистрации ДДУ
Данный договор не имеет право на существование, если он не внесен в Росреестр. Как правило, эту функцию (внесение в Росреестр) выполняет застройщик, либо его представитель. Однако данное обязательство может лечь и на плечи дольщика, если такой аспект обе стороны заранее обсудили.
В соответствующий орган для регистрации необходимо предоставить следующую документацию:
- устав строительной организации, которая выполняет строительные работы, связанные непосредственно с объектом, указанным в договоре;
- план, по которому будут проведены строительные работы в отношении данного объекта;
- документ, который подтвердит легальность возведения данного сооружения в конкретном месте;
- проектная декларация;
- соответствующий договор, который предусматривает обязательство по передаче того или иного жилого помещения лицу, внесшему определенное количество денежных средств на строительство данного недвижимого объекта;
- заявление с просьбой о регистрации договора долевого участия.
Все приведенные документы необходимо предоставить в срок в регистрационный орган в той ситуации, когда данный договор является первым между застройщиком и дольщиком. В том случае, если такой договор заключается между данными лицами не в первый раз, то договора страхования гражданской ответственности будет достаточно для того, чтобы зарегистрировать новый договор.
Как купить квартиру в ипотеку по ДДУ. Пошаговая инструкция
Вы решили, что квартира в новостройке – то, что вам нужно. Что же делать, чтобы обезопасить себя:
- Если есть возможность, берите ипотеку на покупку квартиры, сданной в эксплуатацию.
- Перед подписанием ДДУ, изучите отчеты застройщика. Первоначально можно сделать это через интернет. Официальный сайт застройщика должен содержать публичную информацию, установленную законом.
- Застройщик должен работать на рынке недвижимости не менее 10 лет. Строительство многоквартирного здания происходит в течение нескольких лет, поэтому у компании должны уже быть сданные в эксплуатацию дома. Так вы узнаете, насколько вовремя сдаются постройки, качественно выполняются условия проекта.
- Внимательно прочтите ДДУ. В вопросе долевого строительства самому трудно разобраться. Обратитесь к юристу или высококвалифицированному риэлтору.
- Изучите проектную декларацию.
- Все документы застройщика вы имеете право видеть и прочитать. Финансовая состоятельность, права на стройку, аренда или собственность земли, на которой будет стоять дом – все это имеет значение.
- Выберите самый привлекательный для вас район города.
- Посмотрите планировку квартир.
- Подайте запросы в банки. Дождитесь одобрения.
- Отнесите в банк предварительный ДДУ с застройщиком.
- Часто банк требует фото стройки. Для вас такое доказательство так же необходимо. Если строительство не будет сдано в эксплуатацию вовремя – вы сможете доказать, что застройщик не выполнил свои обязательства. Это необходимо, если вы решите расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги и проценты за ипотеку. Застройщик вам будет обязан выплатить все деньги, по решению суда.
- После окончательного одобрения, заключите ДДУ с застройщиком и договор ипотеки с банком.
- Подготовьте все документы по списку банка.
- Ваши деньги будут переведены в особый фонд. По закону, для сохранности вкладов дольщиков, застройщик не имеет права воспользоваться суммой вклада до окончания строительства.
- Страховка обязательна.
В течении какого времени происходит регистрация
После того как все документы были отданы в соответствующий орган, в месте регистрации лицу, предоставившему весь пакет документации, выдается расписка, которая гласит, что все бумаги были приняты к рассмотрению. Необходимо, чтобы на такой расписке также стояла дата принятия документации.
Если договор долевого участия между конкретными сторонами был заключен в первый раз, то рассматриваются все документы в течение 10 дней, а если таковой договор уже ранее заключался между ними, то все бумаги подлежат рассмотрению в течение 5 дней.
Если прошение о регистрации договора было одобрено, то он включается в Росреестр и считается официально заключенным.
Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой
Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.
На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.
При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.
Порядок аннулирования договора долевого участия
В той ситуации, когда обязательства по договору были нарушены, необходимо произвести соответствующие действия. Однако необходимы весьма веские доказательства, к которым относятся:
- если застройщик не сдал работу в сроки, в которые недвижимое имущество должно было быть возведено;
- если дольщик остался недоволен качеством проведенных строительных работ.
Однако всегда остается шанс того, что обе стороны могут договориться в первом или втором случае.
Для начала дольщик в письменном виде уведомляет застройщика о своем недовольстве, а застройщик, в свою очередь, должен по прошествии двадцати дней предпринять определенные меры. То есть строительная организация обязана вернуть дольщику все перечисленные им средства, а также некоторую сумму неустойки. Если же от застройщика не последовало никакой реакции, то дольщик имеет право подать исковое заявление.
Выкуп неустойки по ДДУ: гарантированное получение законной выплаты
Ежегодно в суды Москвы и Санкт-Петербурга поступают сотни исков о взыскании неустойки с застройщиков за просрочку сдачи жилья. Дольщики все активнее стремятся защитить свои права, закрепленные Федеральным законом №214-ФЗ. Однако получить требуемую компенсацию в полном объеме сегодня почти невозможно. Почему?
Дело в том, что с июля 2020 года резко изменилась судебная практика. И арбитраж, и суды общей юрисдикции повсеместно снижают заявленную истцом сумму на 2/3. Максимум, на который может рассчитывать дольщик, — 33,4% от совокупного размера неустойки и штрафа.
Более того, никто не гарантирует, что даже эти деньги Вам действительно выплатят. Добиться судебного решения в свою пользу — только половина победы. Взыскать реальные средства — вот задача, которая для многих оказывается непосильной.
Как быть? Можно, конечно, тратить время и нервы с небольшими шансами на успех. Но есть другой вариант — продать неустойку по ДДУ и сразу получить деньги. Нужно лишь найти надежную компанию, которая выкупит Вашу компенсацию на честных условиях.
В 99% дел основанием для этого служит ст. 333 Гражданского кодекса. Она позволяет снизить неустойку, если ее сумма несоразмерно превышает убытки, понесенные дольщиком. Выяснять, какой именно ущерб потерпел истец, никто не будет. И хотя во второй части статьи указано, что уменьшение суммы возможно только в исключительных случаях, формально для судьи достаточно лишь ходатайства ответчика о применении данной юридической нормы.
Чтобы привести реальные расчеты неустойки, для начала коротко расскажем об истории вопроса. До 2020 года дольщики могли смело рассчитывать на Арбитражный суд. Его инстанции практически никогда не снижали неустойку. Так что был шанс получить ее в размере 100% плюс 50% штрафа. Для этого участник долевого строительства передавал право требования выплат юридической компании, которая действовала в его интересах.
Такая практика давала высокие показатели. Это не нравилось застройщикам, вынужденным тратиться на солидные компенсации. Кроме того, возросшее число исков вызвало недовольство и самого арбитража. В результате суды начали урезать размер и неустойки, и штрафа ровно вдвое.
Вскоре ситуация ее более усложнилась. 11 июля 2020 года Верховный суд РФ вынес определение, согласно которому передать юрлицу штраф до момента его присуждения нельзя. Иными словами, теперь взыскать 50-процентную выплату через арбитраж не получится.
Пример реального расчета неустойки
Допустим, сумма неустойки составляет 200 тысяч рублей. 50% штрафа — 100 тысяч. Итого Вы надеетесь получить 300 тысяч рублей. Что выходит на деле? В выплате штрафа арбитраж отказывает, а неустойку снижает в 2 раза. То есть Вам присудят — в лучшем случае — 100 тысяч рублей.
А если обратиться в суд общей юрисдикции? Штраф там требовать можно. Но неустойку по ДДУ срезают гораздо больше. Как показывает опыт, от общей требуемой суммы присуждают в среднем 33,4%. От 300 тысяч рублей это те же самые 100 тысяч.
Не забудьте вычесть отсюда расходы на юриста — и вместо
ожидаемых 300 тысяч рублей получите всего 70-80 тысяч рублей.
Другие риски при взыскании неустойки через суд
Отказ в присуждении компенсации
Такое тоже возможно. Если, например, судья сочтет, что дольщик намеренно уклонялся от принятия жилья. Или просрочка случилась в результате непредвиденных обстоятельств, насчет которых застройщик заранее подстраховался при составлении договора.
Значительное снижение неустойки
Ситуация с уменьшением выплаты в 2 раза условна. В действительности суд, руководствуясь ст. 333 ГК, вправе срезать компенсацию по своему усмотрению — иногда до 80%. Пример из практики: дольщик просил 537 тысяч рублей в качестве неустойки, 75 тысяч — возмещение морального вреда и 50% штрафа (итого 918 тысяч рублей). А присудили 82 500 рублей. И подобная история — не исключение.
Затягивание процесса
В интересах застройщика продлевать суд и исполнительное производство до бесконечности. Для этого в ход идут все возможные способы. Зачастую рассмотрение дела продолжается до 12 месяцев. За столь внушительный период финансовое положение девелопера может серьезно пошатнуться — и Вы вовсе не увидите денег.
Смена юридического лица
Если исков о взыскании неустойки поступает слишком много, строительная компания обычно проводит реорганизацию юрлица. Это значительно затруднит исполнение судебных решений.
Сокрытие средств
Недобросовестные девелоперы нередко скрывают счета в банках. Или моментально переводят все поступающие средства на подконтрольные предприятия. В результате дольщик не может получить выплату по исполнительному листу.
Банкротство застройщика
Многочисленные иски могут усугубить реальные финансовые проблемы компании. В этом случае ей выгоднее начать процедуру банкротства. Тогда Ваши шансы получить компенсацию сводятся к нулю.
Создание новых ООО, вывод активов, смена реквизитов в документах, пустые счета — рядовому дольщику крайне сложно разобраться во всех хитростях, которые имеются в арсенале застройщиков. Многие не могут поверить, что компания может что-то строить, продавать, содержать офис — и при этом фактически быть банкротом. Тем не менее, такое случается сплошь и рядом. Вот почему участники долевого строительства часто опускают руки, отказываясь от мысли хоть что-нибудь получить в качестве компенсации.
И совершенно напрасно. Ведь такая возможность есть. Речь идет о продаже неустойки по ДДУ с получением адекватной доли от взыскиваемой суммы.
В качестве примера приведем дело, в котором неустойка была сильно снижена по ст. 333. Дело № А40-122049/19. Исковые требования составляли 399 000 рублей, но суд удовлетворил лишь 10 000 рублей, что составляет 2,5%. Сумма выкупа, при такой неустойке, теоретически составляет 100 000 рублей. Таким образом, клиент, избежав всех рисков, получил бы больше в 10 раз.
Как выбрать компанию по выкупу неустойки в Москве
С ростом числа судебных исков к застройщикам закономерно увеличивается количество юридических фирм, желающих купить неустойку. При выборе приобретателя рекомендуем обращать внимание на главный момент — стоимость выкупа.
Если Вам обещают заплатить 70-80% компенсации, не торопитесь соглашаться. Столь заманчивое предложение может быть связано с двумя нюансами:
1. Покупатель не в курсе актуальной судебной практики. Напомним, в действительности исковые требования удовлетворяются в размере не более 50% от суммы неустойки.
2. Вам предлагают не моментальный выкуп, а с отсрочкой платежа. То есть Вы увидите деньги лишь после того, как застройщик перечислит их юридической компании, купившей неустойку.
В чем минус выкупа с оплатой по факту? Как мы говорили выше, на то, чтобы добиться получения реальных средств, зачастую уходит до года. Придется ждать. А в случае отказа суда, банкротства ответчика или иных причин Вы можете попросту остаться ни с чем. Если же надеетесь только на везение, есть ли смысл вообще продавать неустойку? Разумнее судиться с девелопером самостоятельно. Со всеми вытекающими опасностями.
Плюсы моментального выкупа неустойки
В данном случае продавец не рискует абсолютно ничем. Деньги выплачиваются немедленно — и Вы распоряжаетесь ими по своему усмотрению. Неплатежеспособность застройщика, судебное снижение неустойки и прочие сложности Вас больше не касаются.
Даже если суд откажет в компенсации, это будут уже не Ваши проблемы, а покупателя. Пример из нашей практики, дело № А41-47796/19: сумма неустойки составляла 116 000 рублей, мы выкупили бы ее за 29 000 рублей. Однако, в ходе судебного процесса в выплате было отказано. В результате наша компания, выступающая как истец, не получила ничего. Зато клиент остался в выигрыше.
Преимущества моментального выкупа очевидны:
- Освобождение от неприятностей, связанных со взысканием неустойки по ДДУ в суде. Вам не потребуется участвовать в утомительном процессе и долгие месяцы добиваться выплаты по исполнительному листу.
- Гарантированное получение денег. Не нужно больше надеяться на порядочность застройщика, лояльность судей или удачное стечение обстоятельств. Вам сразу перечисляют оговоренную сумму.
- Возможность приумножить средства. Пока Вы ждете решения суда в свою пользу, девелопер может разориться. А в случае моментальной продажи неустойки вырученные деньги легко инвестировать с максимальной прибылью или положить в банк под проценты.
Некоторым дольщикам сумма, предлагаемая при таком подходе, кажется слишком маленькой. Да, выкупная стоимость практически всегда меньше неустойки, которую Вы теоретически можете получить через суд. Но есть и другие примеры.
Один из наших клиентов намеревался взыскать в судебном порядке компенсацию в размере 442 586 рублей. Мы готовы были купить эту неустойку минимум за 177 тысяч. Дольщик отказался. В результате ему присудили 70 561 рубль плюс 35 тысяч штрафа. Итого 105 тысяч рублей. Причем мы не знаем, удалось ли получить эти средства по исполнительному листу на сегодняшний день.
Повторим, при моментальном выкупе неустойки расчет суммы обоснован реальной судебной практикой. А главная выгода заключается в быстрой оплате и перспективах получения прибыли с денег, которых Вы могли бы вообще не увидеть.
Что влияет на выкупную стоимость?
Сколько конкретно Вы получите денег после продажи неустойки, сразу не скажут ни в одной юридической компании. И дело не в том, что Вас пытаются обмануть. Важно понимать, что для точного определения суммы нужно изучить документы, ознакомиться со всеми нюансами дела и главное — оценить платежеспособность застройщика.
Если девелопер банкрот, выкупная стоимость компенсации будет нулевой — тогда продать неустойку, увы, не получится. При 100-процентной платежеспособности ответчика предварительно Вам могут насчитать цену в размере 70% от неустойки. Однако необходимо еще учесть, на какую долю суд может срезать компенсацию, а также каковы перспективы реального получения денег.
Отметим, что сокрытие средств ответчиком — явление довольно частое. В нашей практике был случай,
дело № А41-96504/2018, когда дольщику присудили компенсацию в размере 699 000 рублей, и он пытался взыскать ее целый год. За это время произошла инфляция, и что обернулось массой упущенных возможностей. При выкупе неустойки клиент бы получил примерно 117 000 рублей в тот же день и смог бы за год увеличить эту сумму за счет выгодного вложения.
Юридическое оформление выкупа неустойки по ДДУ
Продажа права требования неустойки осуществляется по договору цессии (уступки), который заключается между дольщиком и юридической компанией-покупателем. Для оформления потребуются следующие документы:
- Договор долевого участия.
- Документы, подтверждающие оплату по ДДУ.
- Договор уступки по ДДУ (если есть).
- Дополнительное соглашение к ДДУ (если есть).
- Акт приема-передачи жилья (если есть).
- Переписка с застройщиком (если есть).
Отметим, что
продать неустойку по ДДУ можно не только до подписания акта приема-передачи, но и после. Если фактически квартира была передана позже указанной в договоре даты, и это зафиксировано в акте, то дольщик имеет законное основание требовать компенсацию за задержку. Срок давности в данном случае составляет 3 года, и в этот период собственник может передать свое право на выплату другому лицу или организации.
Почему выгодно продать неустойку
Сегодня купить неустойку застройщиков готовы не только юридические компании, но и коллекторские агентства. Они приобретают любые долги, однако компенсация по 214-ФЗ — продукт специфический. Оценка ее выкупной стоимости требует экспертизы, которая может занять 3-5 рабочих дней. Причем нередко при истечении этого времени клиенту говорят, что покупать неустойку не готовы, а вот оказать юридические услуги по ее взысканию могут. Но только по предоплате.
Как работаем мы:
- Вы приходите на бесплатную консультацию, обращаетесь по телефону или описываете ситуацию онлайн.
- Мы в течение 1 часа анализируем платежеспособность застройщика и принимаем решение о выкупе неустойки.
- Сообщаем Вам о готовности приобрести долг и согласовываем выкупную стоимость.
- В этот же день подписываем договор и выплачиваем Вам деньги.
Многолетний опыт, высокая квалификация, знание нюансов работы с судами Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга — все это позволяет нам выкупать долги девелоперов дороже, чем другие компании.
С другими нашими решениями вы можете ознакомиться по этой ссылке.
Хотите продать неустойку без хлопот, обмана, быстро и с максимальной выгодой? Записывайтесь на бесплатную консультацию — мы решим все Ваши вопросы в день обращения.
Аккредитация банком объекта для ускоренной выдачи ипотеки
Некоторые банки по предложению застройщика проверяют документацию по девелоперскому проекту и в случае положительного заключения выдают так называемую «аккредитацию». Это означает отсутствие необходимости проверки аккредитовавшим банком новостройки перед заключением ДДУ с ипотекой. Зачастую проценты по кредиту в такого рода предложениях бывают ниже. Застройщики и банки получают так больше клиентов.
Но если с объектом приключилась проблема и стройка встала, то банк не отвечает по обязательствам застройщика. Следует различать аккредитацию от банковского поручительства. Банковское поручительство – способ обеспечения застройщиком своих обязательств, а аккредитация – формальная проверка банком с целью отсечения очевидно неблагонадёжных строительных компаний.
Что должен содержать договор?
- описание квартиры;
- площадь квартиры;
- цена квадратного метра;
- полная стоимость квартиры;
- срок передачи квартиры;
- гарантия на квартиру и коммуникации;
- размер долевого взноса;
- ответственность застройщика;
- ответственность дольщика;
- оплата коммунальных услуг покупателем.
Описание квартиры
В этот пункт вносится все, что касается квартиры. То есть: планировка, наличие/отсутствие сантехники, включателей и т.п. Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.
Площадь квартиры
В договоре обязательно прописывается площадь квартиры, о продаже которой договорились застройщик и покупатель. Необходимо оговорить случаи, если её размер после окончательного обмера БТИ изменился. Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.
Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость квартиры
В договоре обязательно прописывается и стоимость квадратного метра, и стоимость квартиры. Застройщик не имеет права после заключения договора в одностороннем порядке изменить указанные в договоре суммы.
Срок передачи квартиры дольщику
В этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, застройщик старается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант «не позже такого-то числа такого-то года». Эта дата действительна для всех дольщиков данного объекта недвижимости. Нарушение срока передачи квартир влечёт за собой ответственность в виде пени. Согласно ФЗ 214 организации неустойка выплачивается в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки. Физическим лицам застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.
Если покупатель обнаруживает строительные дефекты, то он имеет право потребовать от застройщика переделки мест, не отвечающих требованиям, компенсировать ремонт, самостоятельно произведённый покупателем или снизить стоимость квартиры. Пункт о безвозмездном устранении строительных дефектов застройщиком тоже должен быть в договоре.
Гарантия на объект недвижимости
По закону гарантийный срок обязательно указывается в договоре. Гарантия на квартиру не может быть меньше пяти лет и трёх – на коммуникации и оборудование. Он начинает действовать с момента передачи объекта недвижимости дольщику, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.
Размер долевого взноса
Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.
Ответственность застройщика
Застройщик не признаётся виновным только в случае обстоятельств неодолимой силы. В остальных случаях, даже если нет непосредственно вины застройщика, он несёт ответственность, в том числе и за своих партнёров.
Ответственность дольщика
Этот пункт, как правило, касается расторжения договора по инициативе дольщика. В нём обязательно должны оговариваться условия, при которых дольщик вправе расторгнуть договор без штрафных санкций. Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика без уплаты им каких-либо штрафов возможно если: застройщик пропустил сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию, указанные в договоре. Если они составляют более двух месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор. Кстати: если застройщик предполагает, что это может произойти, то обязан предупредить дольщика об увеличении срока за два месяца до его наступления.
Начало оплаты коммунальных услуг
Нередко застройщик пытается обязать дольщика оплачивать коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи дольщику ключей от квартиры. То есть, когда дольщику, по факту квартира не передана. Дольщик должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры заказчику.
При внимательном чтении договора и соответствии всех его пунктов закону, дольщик может быть уверен, что получит квартиру с теми параметрами, о которых договаривался с застройщиком и в установленные сроки. Этому способствует и то, что по закону застройщик обязан застраховать гражданскую ответственность перед дольщиком. То есть в случае банкротства застройщика, дольщик не потеряет средства, вложенные в строительство.
Образец договора долевого участия можно посмотреть здесь
Способы расчета с застройщиком
Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, периодически делая на счет застройщика взносы. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако расплатиться можно и сразу, если у дольщика есть такая возможность.
Основные способы расчета по ДДУ могут быть следующими:
- оформление аккредитивных счетов;
- перевод средств на счет застройщика;
- наличный расчет;
- ипотечный кредит под ДДУ.