Сделка: что выгоднее? Альтернатива или «разрыв» на два этапа — сначала продажа, а потом – покупка?
186 просмотровВ этой статье:
- 1 ○ Что такое альтернативная сделка?
- 2 Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках
- 3 ○ Характеристика альтернативной продажи.
- 4 Порядок действий при встречной покупке квартиры
- 5 ○ Типичные риски продажи квартиры.
- 6 Как выбрать квартиру в Москве
- 7 ○ Специфические риски альтернативной продажи жилья.
- 8 Риски и привилегии
- 9 ○ Как избежать рисков?
- 10 Классическая сделка
- 11 ○ Налоговый вопрос при альтернативной сделке.
- 12 Как можно купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?
- 13 ○ Советы юриста:
○ Что такое альтернативная сделка?
Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время. В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ.
Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ). К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой.
Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках
Передача денег при заключении альтернативной сделке либо в цепочке квартир, как правило, осуществляется наличными с использованием в банке сейфовых ячеек. Для учета интересов сторон арендуют одновременно от двух и более ячеек, и заключают соглашения об условиях доступа к каждой ячейке.
В большинстве случаев продажа одной квартиры с дальнейшей покупкой другой (альтернативной) осуществляется с доплатой или, наоборот, с выплатой разницы в цене. В таком случае для расчетов в банке арендуются две ячейки – одна потребуется для основной суммы, а другая для доплаты.
○ Характеристика альтернативной продажи.
При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.
Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.
✔ Альтернатива.
Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:
- Покупатель первой квартиры.
- Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
- Продавец «альтернативной» квартиры.
✔ Альтернативная цепочка.
Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.
Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.
От длины цепочки зависит и сложность сделки. Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.
Порядок действий при встречной покупке квартиры
Большинство сделок состоит из следующих этапов:
- Оценка стоимости имущества.
- Поиск покупателя и жилья, которое вы планируете приобрести.
- Согласование условий сделки.
- Проверка недвижимости на наличие обременений.
- Подготовка договоров купли-продажи.
- Регистрация права собственности и расчет.
Оценка собственности
Процедура необходима для понимания уровня цен, подбора вариантов встречной покупки или обмена, исходя из стоимости собственного жилья. Можно воспользоваться услугами оценочной компании. В специализированной организации реально получить объективные сведения о рыночной стоимости квартиры, плюс у покупателя не будет оснований не соглашаться с установленной величиной.
Можно провести оценку и самостоятельно, изучив схожие предложения на рынке, однако это часто настораживает будущих покупателей и вынуждает, в итоге, обращаться в оценочную фирму.
Поиск покупателя и продавца
Самостоятельный поиск выполняется на популярных площадках объявлений, по типу Avito. Второй вариант – заказать услугу в агентстве недвижимости. Поиск платный, но так вы сможете сэкономить время, и минимизируете риск нарваться на мошенников.
Если понравилась выбранная квартира, и вы намерены ее приобрести, то уже на стадии поиска можно оформить предварительное соглашение и внести задаток. Факт оплаты и сумма отражаются в данном документе.
Предварительные переговоры
С каждым участником согласовываются предварительные условия сделки и закрепляются договоренности. Они нужны, чтобы собственники не начали вести переговоры с другими покупателями или продавцами. В случае серьезных разногласий по стоимости и прочих важных деталях необходимо заново искать желающих купить или продать недвижимость. Согласовывается форма и место проведения операции, способы осуществления взаиморасчетов.
Проверка недвижимости
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Важный этап, для успешного прохождения которого желательно воспользоваться помощью юристов. У продавца квартиры нужно проверить правоустанавливающие документы на недвижимость и техническую документацию, потребовать информацию о прописанных лицах, наличии обременений и долгов за коммунальные услуги. Возможные проблемы далеко не всегда явные. Нередко только с помощью специалиста можно выявить возможные препятствия для купли-продажи и не стать жертвой обмана.
Подготовка документов
Составляется два или более договора купли-продажи и подготавливается два или более пакета бумаг. В одном соглашении вы будете выступать покупателем, а в другом продавцом. Соглашения могут быть не связанными и независимыми друг от друга и наоборот.
Пример. В документе указывается, что продажа возможна только при покупке другого жилья. В таком случае информация о новой квартире будет отображена в договоре на продажу. Это крайне важно, поскольку, если у вас, в итоге, не получится приобрести новое жилье, то можно вернуть старую квартиру без дополнительных проблем и разбирательств.
Другой важный нюанс, который указывается в документе – срок освобождения объекта предыдущим владельцем. От него прямо зависит, когда можно полноценно начать распоряжаться купленной недвижимостью.
Остальные бумаги, которые задействуются в операции – правоустанавливающие документы, справки, доверенности, заявления, закладные, и т.д., идентичны стандартному варианту купли-продажи. Пакеты формируются, исходя из особенностей будущего соглашения, и оговариваются с юристами.
Подписание соглашений и расчет
При встречной покупке все участники в оговоренный день собираются для подписания бумаг и проведения взаиморасчетов. Это ключевой этап и если кто-то откажется от своих обязательств, будут сорваны остальные договоренности. Поэтому действия собственников должны координироваться юристами.
После подписания бумаг нужно обратиться в Росреестр для переоформления права собственности (ч.2 ст. 558 ГК РФ). По завершении регистрации подписывается акт приема-передачи и осуществляется взаиморасчет.
В отдельных субъектах РФ акт приема-передачи нужен уже на стадии регистрации, поэтому он подписывается заранее.
Особенность большинства встречных сделок в том, что деньги могут не передаваться никому из участников. Они учитываются в счет стоимости жилья, что указывается в оформляемых соглашениях. Если покупка недвижимости предполагает доплату, то она выплачивается одному из продавцов.
При использовании кредитных средств, необходимо заранее получить одобрение банка. Заявка рассматривается в течение двух недель и только после подписания ипотечного соглашения операция купли-продажи может быть завершена.
Процедура оформления регулируется ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». В нормативном акте указан перечень бумаг, которые могут понадобиться для заключения соглашения и его регистрации в ЕГРН.
○ Типичные риски продажи квартиры.
Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:
- Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
- Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
- Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
- Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).
Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован. Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки. Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.
Как выбрать квартиру в Москве
Чтобы не растеряться в ассортименте рынка недвижимости Москвы, попробуем выбрать квартиру особым способом: в его основе лежит принцип постепенного сужения круга поиска. Отбросьте на время вопрос о том, как выбрать квартиру в Москве, и сосредоточьтесь на своих личных пожеланиях определитесь, хотите ли жилье в новостройке или на вторичке, в пределах МКАД или за кольцевой, имеет ли для вас значение инфраструктура и экология и т. п.
Сформировав представление о своей будущей квартире, вы облегчите себе задачу по ее поиску в Москве. Однако помните, что ваши желания должны быть реальными и соответствовать финансовым возможностям. Чтобы еще сильнее сузить круг поиска, следует обратить внимание на несколько нюансов.
При выборе квартиры учитывайте:
- предельный бюджет покупки;
- характеристики дома;
- метраж жилья;
- наличие отделки.
Перед тем, как выбрать квартиру, определитесь с бюджетом, который вы готовы выделить для покупки. Он рассчитывается, исходя из суммы личных накоплений, а также возможностей по оформлению жилищного кредита. Определение «ценового потолка» поможет не только отсеять слишком дорогие квартиры, но и не попасть в сложную финансовую ситуацию, купив жилье, которое вам не по карману.
Далее нужно определить предпочтительные характеристики дома, в котором собираетесь впоследствии выбрать квартиру. Это будет высотка средне- или малоэтажка? Панельная или монолитная? С закрытым или открытым двором? После того, как вы ответите на эти вопросы, выбрать квартиру станет еще легче.
Выбор непосредственно самого жилья начинается с определения желаемой площади. Диапазон обширен в продаже можно найти студии и «однушки», семейные многокомнатные варианты. Также большое значение имеет отделка квартиры. Наличие готового ремонта позволяет ускорить заселение, но одновременно влияет на цену. Уделите внимание планировке в основном квартиры имеют линейную, угловую или распашную конфигурацию.
○ Специфические риски альтернативной продажи жилья.
Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.
✔ Несогласованность действий.
В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры. Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.
Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.
✔ Частичная регистрация или отказ в регистрации.
Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.
Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.
Риски и привилегии
Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы, но больше всего в ней заинтересовано то лицо, которое продает и покупает квартиру одновременно.
Другие покупатели и продавцы становятся участниками такого соглашения поневоле из-за того, что найти прямые варианты устраивающего их жилья или покупателей не удалось.
Главным риском альтернативной сделки является сложность ее организации и оформления.
Чем больше участников — тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и основные договора купли-продажи и одновременно зарегистрировать сделки в органах государственной регистрации.
Поэтому такие сделки практически никогда не обходятся без риэлторов, при этом сопровождение может проводить одно или даже несколько агентств по числу участников.
Такая сделка может сорваться не только на стадии подготовки, но и после передачи документов на регистрацию.
Например, если органы регистрации приостановят одну сделку, то участникам второго соглашения также придется подать заявление на приостановку.
Большое количество участников сделки, особенно при «цепочке» квартир, резко повышает вероятность появления неадекватных участников, из-за которых может сорваться вся общая сделка.
Поэтому при альтернативной сделке следует особенно обращать внимание на психологические и нравственные качества сторон, так как один участник может сломать всю «цепочку».
В особенной опасности находится то лицо, которое покупает и продает жилье одновременно.
Другие участники альтернативной сделки имеют меньшую заинтересованность в ее проведении, так как им бывает проще оформить обычные сделки прямой продажи.
Довольно часто Продавцу/Покупателю приходится предоставлять дисконт на свою квартиру и покупать жилье чуть дороже рыночной стоимости, чтобы другие участники согласились на участие в альтернативной сделке.
Альтернативную сделку купли-продажи теоретически можно разбить на две простые сделки, однако у такого варианта также есть недостатки.
К преимуществам альтернативной сделки относится возможность прямого переезда и регистрации по новому адресу, минуя промежуточные жилплощади.
К тому же в случае срыва покупки продавец не рискует «зависнуть» с деньгами и лихорадочно искать новые варианты покупки.
Проведение двух обычных сделок не защитит продавца от срыва варианта покупки, что представляет особенную опасность на нестабильном рынке с растущими ценами.
За тот период, что ищется новый вариант покупки, цены могут вырасти на 10 и более процентов, что никак не входит в интересы продавца.
Советуем посмотреть видеоролик о том, что такое альтернативная сделка и нюансы ее проведения:
○ Как избежать рисков?
Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.
✔ Помощь нотариуса.
Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.
✔ Соблюдать рекомендации риэлторов.
Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.
Классическая сделка
Классической альтернативной сделкой с недвижимостью риэлторы Москвы называют операцию, где собственник объекта является его продавцом и одновременно покупателем другой квартиры. Самостоятельно провести подобную сделку не удастся, составление сложных цепочек с учетом обстоятельств, колебаний рыночных цен и текущей ситуации по каждому объекту — это работа, которой занимается риэлтор по обмену.
Казалось бы, простая ситуация, когда нужно найти покупателя на объект, затем быстро подыскать альтернативный вариант для покупки — и все. Но ситуация гораздо сложнее. Особенно, если в приобретаемой квартире тоже планируется поиск альтернативного объекта, а у покупателей, например, ипотечный кредит или часть средств предоставляется по материнскому сертификату. Совместить все условия в единую сделку, согласовать действия с остальными участниками и контрагентами может только профессиональный риэлтор по обмену с опытом проведения подобных операций.
○ Налоговый вопрос при альтернативной сделке.
Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.
На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.
Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).
А покупка альтернативной квартиры дает право на получение налогового вычета.
При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (п.3 ст. 220 НК РФ).
Другими словами, в данном виде сделок уплата налогов и получение налогового вычета производится в стандартном порядке и взаимозачет продажи и покупки невозможен.
Таким образом, альтернативные сделки являются специфичным видом сделки купли-продажи, которая имеет свои особенности и риски. Поэтому повышенная осторожность и учет всех нюансов особенно важны в подобных случаях.
Как можно купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?
Порядок действий и общие правила в обоих представленных выше случаях будут практически идентичные. Важно помнить, что нередко при подобных схемах человек теряет квартиру и ничего не получает взамен. Чтобы избежать подобных рисков, рекомендуется работать через представителя-юриста.
Порядок действий
- Выбрать подходящую квартиру у того застройщика/продавца, который поддерживает возможность оформления сделки с одновременным зачетом (на подобное согласны далеко не все, что стоит учитывать).
- Заключить договор на продажу либо прямо продать жилье застройщику/продавцу.
- Получить право собственности на новую квартиру и, или доплатить недостающую сумму или получить разницу между ценой продажи и покупки.
- Зарегистрировать право собственности.
Застройщики идут на подобные сделки не слишком охотно, ведь предполагается что нужно выполнять дополнительные действия и терять время. Однако это все же не такая редкость, как может показаться. Зачастую проще и выгоднее дать потенциальным клиентам множество возможностей для покупки жилья, чем настаивать на полной оплате сразу, без всяких зачетов.
Документы
Для оформления подобной сделки понадобятся такие бумаги:
- Паспорта всех владельцев квартиры.
- Документы на жилье (техпаспорт, выписка из ЕГРН и так далее).
- Договор на реализацию.
- Документы на новую квартиру.
- Информация о застройщике (устав и так далее, это необходимо для того, чтобы проверит компанию, ее надежность и деловую репутацию).
Расходы и сроки
Основная статья расходов: оплата нового жилья, при условии, что оно стоит дороже, чем то, что будет продано. Также нередко застройщики или агентства недвижимости берут себе некую комиссию за то, что занимаются продажей старой квартиры клиента. Ее размер зависит от многих факторов, но редко превышает 10% от суммы. Помимо всего прочего, придется оплатить госпошлину при регистрации права собственности: по 2000 рублей за каждого нового владельца квартиры.
Сроки заранее определить очень сложно. Некоторые квартиры продаются быстро, другие же могут ждать покупателя несколько месяцев, а то и лет. Зависит это от состояния жилья, условий продажи и, что самое важно, стоимости. Зачастую покупатели предпочитают останавливать свой выбор на тех квартирах, которые стоят дешевле, чем стандартная стоимость на рынке. Таким образом, если нужно продать жилье как можно быстрее, стоит уменьшить цену как раз на те самые 20-30%.
Любая сделка, в которой фигурирует недвижимость, является потенциально рискованной. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобрать все спорные и опасные моменты. Они же готовы выступать представителями клиента, сопровождая всю сделку от начала и до получения права собственности на жилье. Как доказывает практика, это помогает избежать многочисленных мошеннических операций и с гарантией добиться того результата, который нужен.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
(
1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи
Наталья Фомичёва
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задать вопрос Рейтинг автора
Написано статей
513
-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Полезная информация по теме
2
Договор купли продажи квартиры с использованием банковской ячейки
Процедура покупки квартиры тесно связана с многочисленными мошенническими схемами. Избавить…
23
Договор купли-продажи квартиры
В преимущественном числе сделок по отчуждению имущества заключается стандартный договор…
4
Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке
Снизить цену при покупке квартиры можно, зная некоторые нюансы подготовки…
5
Какие документы нужны для покупки квартиры
Оформить документы для покупки квартиры — один из наиболее ответственных…
4
Покупка квартиры по переуступке прав
Планируя покупку квартиры на первичном рынке, можно столкнуться с объявлениями…
23
Соглашение о задатке при покупке квартиры
При возмездном отчуждении недвижимости Продавец и Покупатель могут заключить не…
○ Советы юриста:
✔ Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?
В этой ситуации вы можете обратиться в суд, чтобы доказать недобросовестность продавца, который заключил соглашение с двумя продавцами. Квартиру назад вы вряд ли получите, потому что по закону она остается покупателям, которые первыми оформили сделку. Но вы можете рассчитывать на компенсацию морального и материального ущерба.