Основные задачи, функции агентства недвижимости «Бия»
187 просмотровВ этой статье:
- 1 Особенности ведения бизнеса
- 2 Порог вхождения в бизнес
- 3 Регистрация, документы
- 4 Основные задачи, функции агентства недвижимости «Бия»
- 5 Финансовые вложения в открытие бизнеса
- 6 Порог вхождения в бизнес
- 7 Выбор месторасположения
- 8 Основные формы работы
- 9 Офисное помещение и оборудование
- 10 Помещение
- 11 Подбор персонала, обязанности сотрудников
- 12 Советы и рекомендации
- 13 Какие услуги оказывает агентство недвижимости
- 14 Персонал
- 15 Как наработать базу клиентов
- 16 Особенности рентабельности
- 17 Заработок агента
- 18 Основные формы работы
- 19 Работа с зарубежной недвижимостью
- 20 Регистрация агентства по недвижимости
- 21
- 22 Что нужно для открытия агентства недвижимости: организационные моменты
- 23 Рентабельность и прибыль
- 24 Особенности рентабельности
- 25 Подбор и обучение персонала агентства
- 26 Создание клиентской базы
- 27 Маркетинг и реклама
- 28 Краткая инструкция
Особенности ведения бизнеса
Агентство недвижимости – учреждение, занимающееся проведением и контролем за операциями в данной сфере. Организация берет на себя ответственность за осуществление большей части процессов, связанных с недвижимостью.
Независимо от запросов конкретного клиента, профессиональное агентство недвижимости имеет собственную базу, в которой содержатся актуальные варианты. Даже если поток клиентов минимален, база периодически обновляется. В противном случае услуги организации не будут пользоваться спросом.
Ежегодно открываются новые агентства недвижимости. Это связано с комплексом преимуществ данного бизнеса:
- минимальные условия открытия (требуется наличие офиса и телефона);
- возможность заниматься подобной работой без помощников;
- высокая доходность (несколько клиентов способны обеспечить месячный заработок).
Но далеко не всем удается добиться успехов в данной сфере. Это связано с отсутствием грамотного бизнес-плана и плохой подготовкой. Основная ошибка начинающих риелторов – уверенность в том, что для такой работы не требуется прилагать много усилий. Но без специальных знаний на рынке недвижимости удержаться сложно.
Базовый бизнес-план включает:
- подготовку стартового капитала для открытия агентства;
- сбор необходимых документов и регистрацию организации;
- поиск и аренду помещения для размещения офиса;
- обустройство офисного помещения и покупка оборудования;
- набор сотрудников для работы;
- составление списка услуг и вопросов, которыми будет заниматься организация;
- формирование клиентской базы;
- разработка и реализация рекламной программы.
Для успешного ведения бизнеса необходимо обладать специальным образованием в сфере недвижимости, или пройти предварительную подготовку. Для получения базового опыта и знаний рекомендуется сначала устроиться работать в уже состоявшемся агентстве недвижимости. Большинство успешных владельцев подобных организаций являются бывшими риелторами, собравшими собственную клиентскую базу, что позволило им открыть свой бизнес.
Порог вхождения в бизнес
Ориентировочный расчёт расходов, окупаемости и рентабельности в рублях для АН, в штате которого работают четыре риелтора:
- процедура регистрации — 7 тыс.
- процедура аттестации брокера — 14,5 тыс.
- процедура аттестации агентов — 24 тыс.
- приобретение оборудования — 74,5 тыс.
- вступление в УПН — 16 тыс.
Итоговые затраты: 136 тыс. рублей.
Ориентировочный доход — 370 тыс. рублей
Статья постоянных расходов:
- аренда — 28,5 тыс.
- оплата коммунальных услуг — 7,5 тыс.
- оплата страхования ответственности — 2 тыс.
- рекламные кампании — 11,5 тыс.
- разовые услуги бухгалтера по составлению отчётности — 6,5 тыс.
- расходы представительского характера — 11,5 тыс.
- взносы в УПН — 2,5 тыс.
Статья переменных расходов:
- агентские комиссионные — 190 тыс.
Итоговые расходы: 260 тыс.
Размер прибыли до налоговых отчислений — 110 тыс.
Рентабельность составит чуть более 40%
Ориентировочный расчётный порог вхождения — чуть больше 500 тыс. рублей.
Средний срок окупаемость — порядка трёх месяцев.
Регистрация, документы
В соответствии с действующим законодательством, для предоставления услуг в сфере недвижимости не требуется получение лицензии. Но, чтобы вести риелторскую деятельность на легальной основе, необходимо зарегистрировать предприятие.
Данная процедура выполняется в несколько этапов:
- выбор организационно-правовой формы ответственности;
- сбор документов для регистрации;
- получение печати для официального подтверждения сделок.
Для агентства недвижимости рекомендуется получение статуса ИП (Индивидуального предпринимателя).
Произвести оформление можно при помощи Интернета, воспользовавшись официальным сайтом налоговой инспекции. К этой организационно-правовой форме меньше требований, а сумма госпошлины для ее получения составляет всего 800 рублей. Процедура занимает неделю, после чего заявителю предоставляются готовые документы.
Оформление ООО (Организации с ограниченной ответственностью) требуется, если учреждение открывается несколькими людьми. Этот статус получить сложнее, но по статистике, клиенты относятся к нему более доверительно.
Затем составляется запрос в налоговую инспекцию, и предоставляется пакет с необходимыми документами. Базовый список состоит из:
- заявления;
- документа, подтверждающего наличие статуса ИП или ООО;
- справки, свидетельствующей об оплате госпошлины;
- страхового свидетельства;
- свидетельства с указанными кодами сферы деятельности, которой будет заниматься организация.
В случае открытия офиса может дополнительно потребоваться предоставление договора об аренде или покупке помещения.
После этого оформляется и заверяется печать. Ее наличие позволяет в полной мере проводить сделки, связанные со сферой недвижимости.
Дополнительно читайте статью: как назвать агенство недвижимости.
Основные задачи, функции агентства недвижимости «Бия»
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..6
ГЛАВА 1. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АГЕНСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «БИЯ»……………………..….………………………………8
1.1 Общие положения……………………………………………………………….8
1.2 Основные задачи, функции агентства недвижимости «Бия»…………………8
ГЛАВА 2. ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СПЕЦИАЛИСТА В АГЕНТСВЕ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………..……………10
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ……………………………………………………13
ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………………….14
ВВЕДЕНИЕ
Местом прохождения преддипломной практики является агентство недвижимости «Бия», расположенное по адресу: г.Бийск, ул. Ленина 230.
Время прохождения практики: с 16.01.2012 г. по 12.02.2012 г.
Прохождение практики направлено на закрепление и углубление практически теоретических знаний и умений, полученных в процессе обучения, а также овладение системой профессиональных умений и навыков и первоначальным опытом профессиональной деятельности.
Цель практики — ознакомиться со спецификой деятельности агентства недвижимости «Бия»; приобрести дополнительные знания по организации управления в отдельных сферах деятельности предприятия; выработать практические навыки в управлении на всех уровнях, начиная с низшего звена.
В ходе практики осуществлено дальнейшее закрепление и углубление знаний, полученных при изучении теоретических дисциплин в области, недвижимого имущества, маркетинга, кадастрового дела, анализ хозяйственной деятельности.
В отчете о прохождении производственной практики коротко отражено следующее:
— характеристика организации;
— описание выполненных работ (характеристика рабочего места, должности), анализ наиболее сложных и интересных вопросов.
— затруднения о прохождении практики.
— выводы о проделанной работе, замечания.
При прохождении практики изучен круг работ, выполняемых соответствующим уровнем управления, структура организации и её деятельность, был приобретен навык правильного пользования имущественной документацией, финансовой отчетностью и составление договоров.
Производственная практика проводилась под руководством непосредственно на рабочем месте.
ГЛАВА 1. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «БИЯ»
1.1 Общие положения
Агентство недвижимости —компания, предлагающая клиентам услуги по покупке, продаже и аренда недвижимости. Компания получает комиссионные с продавца недвижимости, а иногда и с покупателя. Обычно агентство недвижимости независимо от владельца недвижимости и работает с несколькими продавцами и покупателями.
Агенство по торговле недвижимостью «Бия» создано в соответствии с Конституцией РФ, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» №14-ФЗ. Общество руководствуется в своей деятельности Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», а также Учредительным договором о создании Общества и Уставом предприятия.
Основой целью создания агентства по торговле недвижимостью «Бия» является осуществление предпринимательской деятельности для получения прибыли.
Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется единоличным исполнительным органом — генеральным директором Общества.
Предприятие агентства по торговле недвижимостью «Бия» осуществляет свою деятельность в г. Бийск.
Ключевой сферой деятельности общества является деятельность на рынке недвижимости по предоставлению различных услуг в данной сфере.
Агентство недвижимости «Бия» имеет офис, оборудованный всей необходимой офисной техникой, предоставляет все удобства клиентам.
1.2 Основные задачи, функции агентства недвижимости «Бия»
Целью деятельности организации является получение прибыли.
Предметом деятельности Общества является:
— Помощь гражданам и организациям в поиске жилой и нежилой недвижимости для последующей ее покупки;
— Помощь гражданам и организациям в поиске покупателя для продажи жилой и нежилой недвижимости;
— Содействие гражданам и организациям в оформлении договоров купли-продажи недвижимости;
— Помощь гражданам и организациям в заключении договоров аренды и субаренды жилой и нежилой недвижимости;
— Консультационные услуги по вопросам связанным с гражданским оборотом жилой и нежилой недвижимости, конъюнктурой рынка недвижимости в городе Бийске;
При работе на предприятии я опиралась на помощь моего руководителя, мнения и советы которого помогли мне постигнуть основы деятельности в области недвижимого имущества.
Агентство «Бия» имеет хорошую нормативно-правовую базу, представленную как в электронном виде, так и в печатном виде.
Во время прохождения производственной практики мне поручалось составление договоров купли-продажи жилых (квартиры, индивидуальные частные дома) и нежилых помещений.
Опыт составления договоров купли-продажи, аренды и иных договоров, связанных с распоряжением объектами недвижимого имущества.
ГЛАВА 2. ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СПЕЦИАЛИСТА В АГЕНТСТВЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Штатная численность агентства недвижимости составляет 5 человек: 1 генеральный директор ,3 риэлтора, 1 секретарь. Все работники агентства недвижимости при выполнении своих должностных обязанностей руководствуются должностными инструкциями.
Специалисты в области недвижимости решают задачи, связанные с продажей жилого и не жилого имущества, с помощью в подборе жилья, а так же составление различных договоров, которыми непосредственно занимается агентство недвижимости. Это могут быть договора купли-продажи, договора на оказание риэлтерских услуг и много другое, представленные в приложении 1 и в приложении 2.
На практике возникала необходимость дачи консультаций клиентам по различного рода вопросам: купли-продажи недвижимости, аренды и найма недвижимого имущества, правильного заполнение различных договоров и т.д.
Консультации давались мною как в устном, так и письменном виде, в том числе за плату.
В ходе консультаций мною был приобретен навык общения с людьми. Возникала необходимость просто и грамотно разъяснять клиентам, незнакомым с тонкостями имущественных вопросов.
За период прохождения практики мне пришлось десять раз заниматься оформлением договоров, связанные с оформлением аренды недвижимости и других различных видов договоров. В связи с этим мною были получены практические навыки правильного оформления договоров и консультирование клиентов по разным вопросам.
Чаще всего в работе приходилось сталкиваться с договорами купли-продажи и аренды недвижимости.
По итогам 2011 года произошли значительные изменения в ценах на недвижимость. Это видно не только из показателей по городу Бийску, но и в других городах. Следующие данные представлены в таблице 1.
Наименование федерального округа и региона. Первая ставка — в рублях с НДС Вторая ставка – в долларах США | Полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса на 1кв.м. общей площади квартир, жилых зданий | Средние рыночные показатели предложений на рынке жилья, отнесенные на 1кв.м. общей площади квартир, домов массового спроса | Средние рыночные показатели предложений на вторичном рынке типового жилья, отнесенные на 1кв.м. общей площади квартир, жилья, зданий | |||
Сибирский федеральный округ | ||||||
Республика Алтай | 35057 | 38278 | 40060 | |||
1111 | 1213 | 1269 | ||||
Республика Бурятия | 32920 | 30557 | 34089 | |||
1043 | 968 | 1080 | ||||
Республика Тыва | 24995 | 30104 | 32679 | |||
792 | 954 | 1035 | ||||
Республика Хакасия | 30502 | 33176 | 35678 | |||
966 | 1051 | 1130 | ||||
Алтайский край | 32602 | 36449 | 39293 | |||
1033 | 1155 | 1245 | ||||
Красноярский край | 37168 | 43853 | 48493 | |||
(г. Красноярск) | 1178 | 1390 | 1537 | |||
Иркутская область | 38921 | 42935 | 48377 | |||
(г. Иркутск) | 1233 | 1360 | 1533 | |||
Кемеровская область | 35659 | 39853 | 43972 | |||
1130 | 1263 | 1393 | ||||
Новосибирская область | 39804 | 43852 | 52379 | |||
(г. Новосибирск) | 1261 | 1389 | 1660 | |||
Омская область | 29415 | 30720 | 37710 | |||
(г. Омск) | 932 | 973 | 1195 | |||
Томская область | 35920 | 38476 | 43864 | |||
1138 | 1219 | 1390 | ||||
Читинская область | 29502 | 35533 | 41076 | |||
935 | 1126 | 1302 | ||||
Центральный федеральный округ | ||||||
Белгородская область | 31572 | 38026 | 45584 | |||
1000 | 1205 | 1444 | ||||
Брянская область | 29183 | 30818 | 33197 | |||
925 | 976 | 1052 | ||||
Владимирская область | 31207 | 41445 | 42537 | |||
989 | 1313 | 1348 | ||||
Воронежская область | 32720 | 37946 | 40641 | |||
1037 | 1202 | 1288 | ||||
Ивановская область | 25832 | 30528 | 34312 | |||
818 | 967 | 1087 | ||||
Калужская область | 34831 | 37408 | 41733 | |||
1104 | 1185 | 1322 | ||||
Костромская область | 31207 | 33730 | 37933 | |||
989 | 1069 | 1202 | ||||
Курская область | 27686 | 29378 | 31190 | |||
877 | 931 | 988 | ||||
Липецкая область | 32523 | 37062 | 41346 | |||
1031 | 1174 | 1310 | ||||
Московская область | 55284 | 61392 | 66767 | |||
1752 | 1945 | 2116 | ||||
Орловская область | 30331 | 32865 | 34285 | |||
961 | 1041 | 1086 | ||||
Рязанская область | 31572 | 36382 | 39390 | |||
1000 | 1153 | 1248 | ||||
Смоленская область | 31758 | 34064 | 37523 | |||
1006 | 1079 | 1189 | ||||
Тамбовская область | 27669 | 33329 | 36176 | |||
877 | 1056 | 1146 | ||||
Тверская область | 34170 | 42780 | 47205 | |||
1083 | 1356 | 1496 | ||||
Тульская область | 34257 | 40728 | 44800 | |||
1085 | 1290 | 1420 | ||||
Ярославская область | 37754 | 41446 | 44051 | |||
1196 | 1313 | 1396 | ||||
г. Москва | 65866 | 138168 | 145362 | |||
2087 | 4378 | 4606 | ||||
Южный и Северо-Кавказский | ||||||
федеральные округа | ||||||
Республика Адыгея (Адыгея) | 32328 | 38937 | 41084 | |||
1024 | 1234 | 1302 | ||||
Республика Дагестан | 25228 | 30386 | 33909 | |||
799 | 963 | 1074 | ||||
Республика Ингушетия | 23889 | 28772 | 31233 | |||
757 | 912 | 990 | ||||
Кабардино-Балкарская Республика | 26208 | 31566 | 34265 | |||
830 | 1000 | 1086 | ||||
Республика Калмыкия | 26362 | 31750 | 34466 | |||
835 | 1006 | 1092 | ||||
Карачаево-Черкесская Республика | 23995 | 28900 | 31372 | |||
760 | 916 | 994 | ||||
Республика Северная Осетия – Алания | 25216 | 30371 | 32969 | |||
799 | 962 | 1045 | ||||
Краснодарский край | 37754 | 43925 | 50086 | |||
(г. Краснодар) | 1196 | 1392 | 1587 | |||
Ставропольский край | 32328 | 34557 | 39898 | |||
1024 | 1095 | 1264 | ||||
Астраханская область | 27686 | 36640 | 40641 | |||
877 | 1161 | 1288 | ||||
Волгоградская область | 34127 | 38118 | 43900 | |||
(г. Волгоград) | 1081 | 1208 | 1391 | |||
Ростовская область | 34831 | 44983 | 48211 | |||
(г. Ростов на Дону) | 1104 | 1425 | 1528 |
Таблица 1 Средняя стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации в январе 2012 года
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
За время прохождения практики в агентстве недвижимости «Бия» были углублены знания по следующим теоретическим дисциплинам: кадастровое дело, основы правоведения, земельно-имущественные отношения и др.
Основными задачами производственной практики являются:
— получение практического опыта работы в качестве специалиста по имущественным делам.
— улучшение качества профессиональной подготовки.
— закрепление полученных знаний по общим и специальным дисциплинам.
Все компьютеры организации объединены в единую сеть, что позволяет осуществлять более эффективную работу и более оперативно получать любую нужную информацию.
При прохождении практики в агентстве недвижимости были изучены правила работы с первичными документами.
Практическая деятельность мне помогла научиться самостоятельно решать определенный круг задач, возникающих в ходе работы специалиста по земельно-имущественным отношениям. В частности, я научилась составлять некоторые виды договоров, анализировать их содержание и их форму. В процессе прохождения практики мне пришлось плотно столкнуться с вопросами предоставления жилья людям, а так же с вопросами аренды нежилых помещений. В ходе выполнения данной работы пришлось консультироваться со специалистами в этой области. Я еще раз убедился, что на практике будет востребована основная часть знаний, полученных мной на занятиях.
Финансовые вложения в открытие бизнеса
Для открытия агентства недвижимости достаточно денежных средств в размере 200 тысяч рублей. В данную сумму входят затраты на:
- оформление документов и регистрацию учреждения – 10 тысяч рублей;
- закупку мебели и оборудования – 100 тысяч рублей;
- аренду помещения – 10 тысяч рублей;
- подготовку сотрудников – 30 тысяч рублей (в случае необходимости);
- разработку и реализацию рекламной программы – 30 тысяч рублей.
Дополнительно потребуется выделить бюджетные средства для непредвиденных расходов. На содержание агентства недвижимости ежемесячно необходимо тратить до 100 тысяч рублей. В данную сумму входят затраты на:
- аренду помещения – 10 тысяч рублей;
- оплату коммунальных расходов – от 2 тысяч рублей;
- оплату страхового взноса – до 2 тысяч рублей;
- обновление рекламы и продвижение организации – 20 тысяч рублей;
- заработную плату сотрудникам – 50 тысяч рублей (в зависимости от их количества);
- оплату услуг мобильной и городской связи – 5 тысяч рублей.
Агентство недвижимости окупается лишь через несколько месяцев. Поначалу бизнес будет убыточным, поэтому стартовый капитал должен составлять не 200, а 500 тысяч рублей.
Порог вхождения в бизнес
Ориентировочный расчёт расходов, окупаемости и рентабельности в рублях для АН, в штате которого работают четыре риелтора:
- процедура регистрации — 7 тыс.
- процедура аттестации брокера — 14,5 тыс.
- процедура аттестации агентов — 24 тыс.
- приобретение оборудования — 74,5 тыс.
- вступление в УПН — 16 тыс.
Итоговые затраты: 136 тыс. рублей.
Ориентировочный доход — 370 тыс. рублей
Статья постоянных расходов:
- аренда — 28,5 тыс.
- оплата коммунальных услуг — 7,5 тыс.
- оплата страхования ответственности — 2 тыс.
- рекламные кампании — 11,5 тыс.
- разовые услуги бухгалтера по составлению отчётности — 6,5 тыс.
- расходы представительского характера — 11,5 тыс.
- взносы в УПН — 2,5 тыс.
Статья переменных расходов:
- агентские комиссионные — 190 тыс.
Итоговые расходы: 260 тыс.
Размер прибыли до налоговых отчислений — 110 тыс.
Рентабельность составит чуть более 40%
Ориентировочный расчётный порог вхождения — чуть больше 500 тыс. рублей.
Средний срок окупаемость — порядка трёх месяцев.
Выбор месторасположения
Расположение офиса агентства выбирается в зависимости от предполагаемой целевой аудитории:
- если ориентировочными клиентами являются жители конкретной части города, помещение следует арендовать в спальном районе;
- если планируется предоставлять услуги по всему населенному пункту, офис следует расположить в центральном районе.
Для обоих вариантов обязательным условием является выбор месторасположения с большой проходимостью людей. Без учета данной рекомендации можно потерять существенную часть потенциальных клиентов.
Среди начинающих предпринимателей популярным является вопрос касательно того, что лучше: купить или арендовать помещение для обустройства офиса? Оба варианта имеют как преимущества, так и недостатки.
Покупка считается выгоднее для привлечения клиентов – к организации, владеющей собственным офисом, отношение более доверительное. Но на покупку помещения потребуется большое количество денежных средств. При переезде или закрытии бизнеса дополнительно придется заниматься его продажей.
Аренда помещения более выгодна в экономическом плане. Но клиенты реже обращаются к организациям, арендующим помещение, поскольку это чревато для них неизвестными рисками. Поэтому решение следует принимать в зависимости от уверенности в успехе и размера стартового капитала.
Основные формы работы
Сфера недвижимости характеризуется не только разнообразием предоставляемых услуг, но и сегментом самих объектов, которые могут быть представлены жилым или коммерческим секторами.
Услуги по сопровождению сделок
Деятельность агентства всецело зависит от субъектов совершаемых сделок и если работа с продавцом услуги может заключаться в осуществлении предпродажной подготовки недвижимости, рекламных услугах, проведении ознакомительных показов и оформлении пакета документов, то при работе с потенциальными покупателями основной упор делается на подбор вариантов недвижимого имущества и проверку юридической чистоты объекта.
Услуги информационного характера
В зависимости от выбранного направления основной деятельности агентства, дополнительным плюсом может стать предоставление информационных услуг для самостоятельного осуществления купли-продажи недвижимости. Такая услуга весьма востребована и заключается в подборе информации об объектах недвижимости, которые могут представлять интерес для клиентов, желающих приобрести или арендовать такой объект.
Приведённая ниже пошаговая инструкция не только подскажет, как открыть агентство недвижимости, но и позволит минимизировать стартовые затраты на этот прибыльный бизнес.
Офисное помещение и оборудование
В первую очередь необходимо создать оригинальную вывеску, привлекающую внимание, и установить ее на внешней части здания. Площадь помещения должна составлять от 15 квадратных метров.
В офисе должны быть отдельные комнаты для обустройства:
- кабинета директора;
- переговорного пункта;
- рабочего помещения;
- юридического отдела.
Также в здании обязательно должна иметься подсобка и санузел.
Перед открытием офиса необходимо провести комплексный ремонт и установить мебель. Требуется офисная мебель для сотрудников и мягкая мебель для приема клиентов (при наличии комнаты ожидания).
Список оборудования, необходимого для работы, состоит из:
- оргтехники (факса, сканера, копировального аппарата);
- компьютеров;
- мини АТС (автономной телефонной станции).
Для дистанционного общения с клиентами можно использовать стандартную мобильную связь. Офис должен быть подключен к Интернету.
Рекомендуется использовать лицензионное ПО на компьютерах, чтобы снизить вероятность взлома.
Помещение
Продолжаем рассуждать о том, что нужно чтобы открыть агентство недвижимости. Любая уважающая себя фирма имеет собственный офис. От его месторасположения во многом зависит прибыльность вашего бизнеса. Желательно, чтобы мимо здания, в котором будет находиться ваше офисное помещение, проходило как можно больше людей, в том числе и ваших потенциальных клиентов.
Также обратите внимание на то, чтобы окна офиса выходили на оживленную улицу. В таком случае вы сможете разместить на них рекламу и сэкономить на этом приличные деньги. Офисное помещение должно быть светлым и просторным, чтобы в нем было комфортно, как сотрудникам, так и клиентам.
Подбор персонала, обязанности сотрудников
Минимальный штат работников агентства недвижимости состоит из:
- главы фирмы на посту директора – контролирует рабочий процесс всей организации;
- секретаря, выполняющего обязанности помощника руководителя – принимает звонки, вносит заявки, ведет учет;
- агентов (риелторов) – занимаются решением практических задач, обслуживают заявки клиентов (рекомендуется набрать группу специалистов, каждый из которых будет заниматься отдельным вопросом в сфере недвижимости);
- юриста – проводит проверку документации, заверяет договора;
- бухгалтера – ведет финансовый учет.
В дальнейшем персонал может быть пополнен:
- заместителем руководителя – выполняет обязанности директора в случае его отсутствия, или частично решает уже имеющийся объем задач;
- водителем – доставляет агента к объекту недвижимости или клиентам в рабочее время;
- специалистом, обслуживающим веб-сайт компании.
Также для поддержания офисного помещения в чистом виде потребуются уборщики.
Чтобы сэкономить на начальном этапе, можно не нанимать частного юриста, а периодически пользоваться услугами независимой юридической компании.
Узнать подробнее о том, по какому принципу потенциальные клиенты выбирают агента недвижимости для решения своих проблем и вопросов можно, посмотрев данное видео:
Советы и рекомендации
Бизнес в сфере недвижимости практически на сто процентов построен на человеческих отношениях и возможном столкновении интересов. Основной доход в этом бизнесе составляют комиссионные, полученные от проведения сделки с недвижимостью. Одной из самых распространённых проблем является ситуация, когда между покупателем и продавцом, которых свело агентство, заключается нефиксированная или «левая» сделка. Именно по этой причине необходимо строго отслеживать заключение договоров.
Чтобы из новичка в сфере недвижимости получить профессионального агента, потребуется не меньше года. Определённую помощь может оказать прохождение курсов подготовки, которые открываются на базе региональных ассоциаций риелторов, но основной баланс знаний сотрудник может получить исключительно при непосредственной работе с клиентами.
Если нет достаточного опыта или уверенности в собственных силах, то оптимальный вариант — стать учредителем агентства по недвижимости с передачей руководящей функции квалифицированному наёмному директору.
Какие услуги оказывает агентство недвижимости
В список функций агентства входят:
- поиск объектов недвижимости, соответствующих требованиям клиента;
- предоставление нескольких вариантов для выбора, и их анализ;
- проверка безопасности объекта недвижимости и его владельца с юридической стороны.
Главная задача подобной организации – свести к минимуму риски при покупке, продаже, и других операциях в данной области, которые осуществляет клиент.
Молодой организации сложно охватить весь объем услуг, связанных с рынком недвижимости. Поэтому первоначально рекомендуется ввести ограничение по объему выполняемой работы. В этом случае выбирается определенный сегмент рынка недвижимости:
- элитный;
- эконом;
- коммерческий;
- загородный.
Выбор осуществляется на основе личного опыта и подготовки кадров, работающих в агентстве. Необходимо ориентироваться на ту сферу деятельности, в которой успех наиболее вероятен.
Персонал
За координацию работы в агентстве отвечает офис менеджер. На такую должность нужно нанять специалиста, который сумеет обеспечить слаженный и эффективный рабочий процесс.
Количество сотрудников во многом зависит от того, чем занимается агентство недвижимости. В небольшую компанию достаточно нанять двух риэлторов, с опытом работы и знанием всех тонкостей данной профессии. Желательно, чтобы это были доброжелательные, простые в общении люди, внушающие доверие. Когда увеличиться количество клиентов, можно взять на работу несколько стажеров. За обучение опытные сотрудники агентства будут получать определенный процент с зарплаты новичка.
Как наработать базу клиентов
Бывшие риелторы, основавшие собственное агентство, предпочитают пользоваться ранее собранной клиентской базой. Но для получения прибыли требуется более крупный поток клиентов. Для их привлечения разрабатывается план, включающий список обязательных условий:
- профессиональная маркетинговая программа (качественная реклама – основа привлечения внимания со стороны потенциальных клиентов);
- запуск веб-сайта (наличие собственного интернет ресурса, принадлежащего компании, привлекает дополнительное внимание пользователей в сети, и повышает среди клиентов уровень доверия);
- наличие престижного офиса (то, как выглядит главное помещение компании, играет важную роль в создании имиджа в глазах клиента);
- обеспечение комфортных условий (чем лучше чувствует себя клиент, находясь в офисе, тем больше вероятность, что он снова вернется);
- повышение уровня доверия (формируется благодаря показательному размещению в офисе или приемной комнате грамот, лицензий, дипломов).
Одной из важнейших составляющих также является профессионализм и отношение сотрудников. Основное требование клиента – качественное решение его вопроса. От того, как компания выполнит данное требование, зависит, будет ли человек и дальше пользоваться ее услугами, и посоветует ли другим людям.
Подробнее о том, как найти клиентов – читать тут.
Особенности рентабельности
На быструю окупаемость вложений можно рассчитывать в случае наличия клиентской базы или штата очень опытных и профессиональных сотрудников. Показатель рентабельности бизнеса зависит не только от уровня первоначальных затрат, но и от величины запросов собственника агентства. Небольшое агентство окупается в течение нескольких месяцев. По данным экспертов, уровень рентабельности в этой сфере не превышает тридцати процентов.
Несмотря на множество подводных камней и условия жёсткой конкуренции, данный вид бизнеса многих привлекает незначительностью стартовых капиталовложений, а при наличии правильно расставленных приоритетов — возможностью найти свободную нишу. Кроме того, бизнес относится к категории постоянных и не зависит от сезонных колебаний. Основные минусы представлены отсутствием стабильности и значительной зависимостью сотрудников.
Заработок агента
Основной доход агентства недвижимости состоит из посредничества при проведении сделок. Заработок риелтора обычно является сдельным. При приеме на работу учитывается образование и опыт человека, на основе чего заключается трудовой договор. В данном документе указывается, какой процент прибыли агент получает от сделок. Размер этого показателя варьируется от 20 до 70% в зависимости от того, насколько качественно работает сотрудник.
Наиболее распространенным вариантом является 50% от сделки. Размер процента также может быть связан с количеством сотрудников, работающих в агентстве. Данная сфера предполагает возможность самостоятельного выполнения всех задач. Но для стандартного агентства нормальным является штат из 20 риелторов. В крупных городах в некоторых агентствах могут работать до 100 человек.
Основные формы работы
Сфера недвижимости характеризуется не только разнообразием предоставляемых услуг, но и сегментом самих объектов, которые могут быть представлены жилым или коммерческим секторами.
Услуги по сопровождению сделок
Деятельность агентства всецело зависит от субъектов совершаемых сделок и если работа с продавцом услуги может заключаться в осуществлении предпродажной подготовки недвижимости, рекламных услугах, проведении ознакомительных показов и оформлении пакета документов, то при работе с потенциальными покупателями основной упор делается на подбор вариантов недвижимого имущества и проверку юридической чистоты объекта.
Услуги информационного характера
В зависимости от выбранного направления основной деятельности агентства, дополнительным плюсом может стать предоставление информационных услуг для самостоятельного осуществления купли-продажи недвижимости. Такая услуга весьма востребована и заключается в подборе информации об объектах недвижимости, которые могут представлять интерес для клиентов, желающих приобрести или арендовать такой объект.
Приведённая ниже пошаговая инструкция не только подскажет, как открыть агентство недвижимости, но и позволит минимизировать стартовые затраты на этот прибыльный бизнес.
Работа с зарубежной недвижимостью
Услуги по работе с зарубежной недвижимостью являются одними из самых прибыльных в данной сфере. Но для продажи или аренды объекта за границей необходимо наличие сотрудников в других странах. Содержание работников в разных государствах требует больших финансовых вложений. Более выгодное решение – заключение партнерского соглашения с агентствами, работающими за границей.
Обычно зарубежные фирмы (особенно молодые) идут навстречу предложениям о сотрудничестве. Достаточно найти сайт данного агентства, и связаться с руководящими лицами. Заключается договор, на основе которого разделяется прибыль между компаниями.
Регистрация агентства по недвижимости
Для того чтобы открыть офис требуется не так уж и много документов. Так как лицензирование отменено, то потребуются такие документы, как:
- • Заявление на регистрацию;
- • После регистрации стать и поставить на учет свою фирму;
- • Оформить, естественно, ИНН;
- • Предоставить страховое свидетельство;
- • Потребуется оплата обязательной госпошлины;
- • Нужно заказать печать.
Если человек берет кредит на открытие своего бизнеса, то понадобится бизнес-план, подтверждение дохода, присутствие подобающего залога для кредитования.
Сразу же нужно отметить, что на кредитования открытия агентств банки идут очень неохотно, потому что область недвижимости нуждается в довольно серьезных вложениях на длительное время. Банки не хотят рисковать, это недопустимо для них, поэтому для того, чтобы получить кредит на открытие агентства нужно привести довольно весомые аргументы. Но и регистрация, и получение кредита – это лишь малая часть того, что необходимо еще сделать.
Маркетинговая программа – один из основных факторов, влияющих на формирование клиентской базы. Поэтому на ее разработку и реализацию необходимо выделить максимальный доступный объем денежных средств из имеющегося капитала. Они распределяются следующим образом:
- 50% – на организацию наружной рекламы (размещение рекламы и объявлений на билбордах, растяжках, рекламных щитах в людных местах);
- 30% – на рекламу по радио и телевидению;
- 20% – на маркетинговое продвижение в Интернете (развитие сайта, реклама в социальных сетях и на форумах).
Для привлечения внимания рекомендуется проводить дни открытых дверей, делать акции, скидки и специальные предложения.
Что нужно для открытия агентства недвижимости: организационные моменты
Когда вы определитесь с формой собственности, нужно будет придумать название для вашей компании. Предпочтительно, чтобы в наименовании агентства присутствовала прямая отсылка к роду деятельности. Несколько простых советов:
- Не делайте имя своей фирмы безликим или, более того, отвлеченным от риэлтерского бизнеса.
- Также не стоит выбирать и чересчур претензионное имя, например, «Лучшие риэлторы Владивостока». Неизвестно, станете ли вы действительно лидером на рынке, да и хвастунов никто не любит.
- Хорошо, когда в названии присутствует не только указание рода деятельности, но и географическая привязка.
- Хорошие примеры корректного названия: АН «Московский риэлтерский .
Постарайтесь избегать штампов. Название «Квартирный вопрос» — это попросту пошло.
Офис, техника, оборудование
Конечно же, материальная часть также входит в список того, что нужно чтоб открыть агентство недвижимости. Вы должны обеспечить себя и своих сотрудников должным количеством технических средств: компьютеров, принтеров, мебели, прочего оборудования, чтобы рабочий процесс никогда не страдал из-за некомплектности офиса.
Что касается выбора помещения, его внутреннего дизайна – помните, что это — «лицо» вашего агентства. Избегайте лишнего пафоса, клиентам не нужны мраморные ступени лестниц крутых бизнес-центров, хрустальные люстры и тому подобный кич.
Офис должен быть опрятным, со свежим ремонтом, достаточно функциональным и комфортным. Особенно приветствуется наличие, пускай небольшого, но отдельного кабинета для переговоров.
Персонал агентства недвижимости
Как упоминалось ранее, риэлтерские компании часто организуют бывшие сотрудники агентств недвижимости, желая открыть собственное дело. У них есть связи, знакомства в профессиональной среде, это помогает им найти сотрудников для своей фирмы.
На начальном этапе достаточно будет ограничиться двумя профессиональными агентами, а в помощь им взять одного или двух учеников. Со временем, новички освоятся и полноценно вовлекутся в рабочий процесс.
Отдельно стоит продумать вопрос юридического сопровождения сделок. Если поначалу молодой компании накладно содержать собственного юриста по недвижимости в штате, необходимо в обязательном порядке наладить сотрудничество с удаленным специалистом.
Самым современным рабочим инструментом для агента по недвижимости является CRM-система!
Информационные технологии и реклама
Самым современным рабочим инструментом для агента по недвижимости является CRM-система. Ее внедрение, особенно в малых компаниях, — насущная необходимость и способ добиться максимальной эффективности труда. Это программное обеспечение существенно ускоряет и упрощает рабочий процесс, оставляя больше времени для креатива и поиска новых клиентов.
Также любое уважающее себя агентство обязано иметь собственный сайт. Если увязать его с СРМ-системой, наполнение новыми объявлениями будет происходить в автоматическом режиме. Вам не нужно будет дублировать информацию и в рабочей программе, и в интернет-представительстве, что сэкономит многие часы рабочего времени.
Конечно, риэлтерской компании необходима реклама. Стоит действовать по трем направлениям:
- наружная агитация: баннеры, буклеты, листовки и т.п.;
- рекламные тизеры на тематических сайтах;
- размещение информации о компании в печатных изданиях вашего региона.
Отдельно хотим отметить возможность автоматической выгрузки объявлений на большое количество сайтов из вашей СРМ-системы. Программа формирует «xml feed» – специальный файл-библиотеку, которая содержит в себе все обновления, вносимые в CRM-программу.
Это – очень мощный инструмент продвижения ваших услуг на рынке. Вам не нужно будет заполнять формы объявлений на каждом из выбранных тематических ресурсов — информация будет актуализироваться в автоматическом режиме.
Самым современным рабочим инструментом для агента по недвижимости является CRM-система!
Рентабельность и прибыль
Средний период окупаемости агентства недвижимости составляет от 4 до 5 месяцев. Показатель рентабельности данного вида бизнеса равен 25%, и оценивается как “высокий”. Для формирования прибыльного предприятия потребуется около года.
Стандартный заработок небольших агентств составляет от 150 до 200 тысяч в месяц. Для этого длительность рабочего дня должна быть 8-10 часов.
Открытие агентства недвижимости – выгодный бизнес-план в современных условиях. Но успешная реализация возможна только при наличии опыта, грамотной программы и стартового капитала. Для организации прибыльного предприятия предварительно придется потратить время на получение образования и подготовку.
Особенности рентабельности
На быструю окупаемость вложений можно рассчитывать в случае наличия клиентской базы или штата очень опытных и профессиональных сотрудников. Показатель рентабельности бизнеса зависит не только от уровня первоначальных затрат, но и от величины запросов собственника агентства. Небольшое агентство окупается в течение нескольких месяцев. По данным экспертов, уровень рентабельности в этой сфере не превышает тридцати процентов.
Несмотря на множество подводных камней и условия жёсткой конкуренции, данный вид бизнеса многих привлекает незначительностью стартовых капиталовложений, а при наличии правильно расставленных приоритетов — возможностью найти свободную нишу. Кроме того, бизнес относится к категории постоянных и не зависит от сезонных колебаний. Основные минусы представлены отсутствием стабильности и значительной зависимостью сотрудников.
Подбор и обучение персонала агентства
Кадровый состав агентства недвижимости требует повышенного внимания. Профессиональное обучение этой профессии у нас в стране отсутствует. В большинстве случае людей приходится тщательно отбирать, учить в процессе работы, тратить на это время и деньги. Хорошие риэлторы пользуются личной известностью, на конкретно рекомендованное имя «идет» и клиент.
Каждое агентство практикует свои методы набора персонала. В большинстве проводится собеседование, потом претендент принимается с испытательным сроком, чтобы посмотреть насколько он способен работать с людьми и документами. При отборе ценятся следующие качества:
- Высокий интеллектуальный потенциал — риэлтору приходится с самыми разными людьми. Он должен быстро «схватывать» ситуацию, уметь заинтересовать и удержать внимание собеседника.
- Владение компьютером, Интернетом — запросы в ЕГРН, многие другие операции при оформлении сделок сегодня проводятся в электронной форме. Агент должен быть готов работать по вечерам и в выходные дни.
- Опыт работы. Как правило, у поработавших агентов имеется собственная клиентская база. Однако «переманить» хороших специалистов будет дорого, иногда дешевле обучить и вырастить своих. На подготовку хорошего риэлтора уходит минимум год времени.
Только малознакомый с этим бизнесом человек может считать, что агенту по недвижимости не требуется особенных знаний. Сама по себе сделка может быть проведена за 2–3 часа, а подготовка к ней занять от 1-го до 3–х месяцев. Риэлтор, завершающий не менее 2-х сделок в месяц — ценный специалист.
Если в давно работающем агентстве на оплату работы персонала уходит примерно до 30 % валового дохода (3–5 % с каждой сделки), то у новичков в этом бизнесе доля расходов на зарплату агентов может доходить до 50–70 %. Охотнее работники соглашаются на предложение: небольшой стабильный оклад плюс процент со сделок.
Создание клиентской базы
Невозможно сначала открыть агентство недвижимости, и только после этого приступить к формированию клиентской базы. Как правило, она имеется в каком-то варианте, хотя бы у самого предпринимателя или у принятых на работу риэлторов. Задача стоит постоянно расширять ее, используя все доступные возможности. Ниже перечислены основные способы поиска клиентов для АН.
- Распространение визитных карточек с фотографиями агентов на выставках, ярмарках, словом, везде, где есть скопление народа. Договаривайтесь с устроителями на 5–10 минутную презентацию.
- Оставляйте визитки во всех местах, где вас обслуживают: парикмахерские, кафе, сапожные мастерские; раздавайте клиентам, знакомым, друзьям. Договоритесь с таксопарком о создании двусторонних визиток.
- Заключение договоров с застройщиками. В обмен на стабильный приток покупателей многие из них готовы платить за это агентству недвижимости комиссионные и предоставлять скидки на квартиры в новостройках.
- Обменивайтесь базой данных с компаниями, работающими в сфере , строительно-ремонтные бригады, страховщики, нотариусы. Привлекайте участковых, врачей, социальных работников, управляющие компании — можно установить небольшое вознаграждение при реализации сделки с приведенным ими клиентом.
- Взаимодействуйте с коллегами из АН, которые специализируются на предоставлении других услуг. Например, вы работаете с жилыми помещениями, а другое агентство — с коммерческой недвижимостью. Направляйте друг к другу, клиентов, которые «ошиблись» адресом.
- Регулярно запускайте «объявления-утки» типа «продам квартиру», «куплю», «обменяю». Даже если они не дадут результата на текущий момент, база пополнится телефонными номерами потенциальных клиентов.
Клиентская база агентства недвижимости — основа, на которой строится доходность фирмы, ее известность и репутация. Новички в риэлтерском бизнесе нарабатывают в основном от «холодных» звонков, профессионалы — за счет известности («сарафанного радио»), обменных технологий и рекламы.
Главное, разумеется, не в том, чтобы знать все возможные способы поиска клиентов, а в том, чтобы применять их на практике. Работать риэлтору приходится много. С появлением серьезной репутации на рынке появляются и предложения от банков о сотрудничестве в сфере ипотечного кредитования.
Маркетинг и реклама
Грамотная маркетинговая политика — залог успеха агентства недвижимости. Нужно знать и постоянно анализировать факторы, влияющие на выбор клиентами того или иного АН, источники информации, которыми они пользуются, подстраиваться под их поведение. Так, среди основных причин обращение в агентство преобладают желание получить определенный выбор вариантов, помощь в оформлении документов, предложения по ипотеке.
Анализ причин обращения в агентство недвижимости. По материалам исследования АН в г. Пермь, 2020 год
Если распределить по степени важности факторы, определяющие выбор потребителя в пользу сотрудничества с агентством, получается следующий список:
- гарантии безопасности сделки (юридическая чистота объекта, страховка);
- стоимость услуг (молодежь выбирает более дешевые варианты);
- компетентность специалистов (мнение об агентстве, наличие сертификата РГР);
- юридическое сопровождение сделок (составление договора, оформление в ЕГРН;
- оперативность оказания услуги, постоянная связь с агентом;
- большой выбор и разнообразие объектов недвижимости;
- длительное присутствие на рынке (важно для консервативных клиентов);
- известность агентства в городе, положительные публикации в СМИ;
- расположение офиса (играет роль количество филиалов в разных районах);
- ипотечное сопровождение, предложения по кредитованию аванса, задатка.
В условиях повсеместного наступления Интернета, огромное значение приобретает наличие у агентства собственного сайта. Большую конкуренцию АН в последнее время составляют различные агрегаторы, выбирающие и концентрирующие предложения о купле-продаже, аренде недвижимости.
Постоянно растет количество запросов в категории «недвижимость» с мобильных устройств. При этом структура запросов логично отличается: через приложения почти в два раза больше запрашивают «съем/аренда», чем со стационарных компьютеров. Это нужно учитывать агентствам, имеющим большую базу по аренде помещений.
В целом, источники получения информации по многочисленным опросам клиентов АН распределяются по степени частоты следующим образом:
- сайты в Интернете;
- рекомендации знакомых;
- газеты объявлений о недвижимости;
- телевидение, радио;
- реклама на фасадах, в банках, на транспорте;
- объявления на информационных досках.
Результаты опросов по данным крупнейшего российского АН «МИЭЛЬ», 2020 год
Все маркетинговые исследования показывают, что значимые факторы успеха агентства недвижимости: известность, хорошая репутация, рекомендации клиентов. Все это нарабатывается не сразу. Молодые компании тратят на рекламный бюджет в первые 2-3 года работы в 20–30 раз больший бюджет, чем раскрученные агентства. Однако без этих затрат оно так и останется никому не известным, а, значит увеличивается риск «провала» бизнеса.
Краткая инструкция
- Проведите анализ рыночной обстановки и конкурентов в своем городе (районе): какие услуги цены предлагают, профессионализм агентов.
- Подберите помещение для офиса: выбор места, сравнение арендных предложений.
- Разработайте бизнес-план: ценовую политику, маркетинговый план и т.п.
- Разработайте рекламную кампании, презентацию фирмы.
- Зарегистрируйте ИП или ООО в налоговой инспекции.
- Заключите договор купли, аренды на офисное помещение.
- Оформите кредит на первичные нужды (если требуется).
- Оформите и согласуйте вывеску, внутренний интерьер.
- Отремонтируйте помещение, закупите мебель, офисную технику;
- Приобретите необходимое ПО или доступ к нему: CRM, доступ к базам объектов (если такие есть у вас в регионе), создайте сайт (если нужно).
- Подберите сотрудников: поиск, собеседования, отбор кандидатов.
- Заключите договор на аутсорсинг бухгалтерии.