Осторожно, мошенники: как сохранить и вернуть свою квартиру
148 просмотровВ этой статье:
- 1 Передача денег при альтернативной сделке: риск выхода из цепочки
- 2 Как не попасться мошенникам, приобретая жилье?
- 3 Передача денег при альтернативной сделке с передачей исполнения
- 4 Риски при срочном выкупе у продавца
- 5 Сделки с недвижимостью, Новостройка
- 6 ○ Законодательное регулирование.
- 7 Сделки с недвижимостью. Вторичка
- 8 Способы обмана при сделке купли-продажи
- 9 Как безопасно купить недвижимость?
- 10 Риски при покупке квартиры и частые методы обмана
- 11 Несколько претендентов на покупку
Передача денег при альтернативной сделке происходит так: нижний покупатель платит верхнему продавцу. Ликбез про альтернативные сделки и кто такие «нижний покупатель и верхний продавец».
Получение денег именно верхним продавцом обоснованно — он должен получить деньги за проданную квартиру, причем ему по большому счету неважно, от кого. Если же деньги будут проходить через руки промежуточных продавцов квартир, то могут и не дойти до верхнего продавца, поэтому и платит нижний покупатель напрямую верхнему продавцу квартиры.
+7
921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге
Но вот для нижнего покупателя и для всех иных покупателей — участников цепочки такой вариант является рискованным.
Передача денег при альтернативной сделке оформляется не распиской от верхнего продавца всем участникам, передавшим ему деньги. Расписки все продавцы квартир пишут отдельно — каждый своему покупателю о получении от него денег, т.е. считается, что каждый из них реально получил деньги.
Это порождает определенный риск признания таких расписок безденежными и предъявления претензий по оплате, ведь промежуточные участники основную часть денег (кроме доплат) не видят, не оплачивают и не получают поскольку деньги закладываются в ячейку нижним покупателем без их участия, а получает их верхний продавец.
Передача денег при альтернативной сделке считается наиболее «серой» схемой, при которой промежуточные участники не знают, за сколько реально продается и покупается их квартира, какую скрытую комиссию получает риэлтор. Передача денег при альтернативной сделке может быть сорвана — нередко сообщается, что верхний продавец или иной промежуточный участник вдруг повысил цену на квартиру, и собирают со всех участников доплату под страхом разрыва цепочки.
Опытный юрист по недвижимости в таких случаях порекомендовал бы покупателю квартиры исходить из той стоимости, которую покупатель готов отдать за свою квартиру, и не участвовать в таких доплатах за другие квартиры.
Для снижения риска признания расписки безденежной покупателю рекомендуется предложить своему продавцу стать соарендатором ячейки и присутствовать при закладке денег в ячейку, чтобы формально продавец получил деньги и сам заложил их в ячейку.
Вопрос с распиской в этих случаях нельзя откладывать на дату вскрытия ячейки, ведь деньги уже получает верхний продавец, и для него факт оформления расписки другими продавцами, «получившими» деньги, не особо важен. Поэтому еще до закладки денег продавец должен написать расписку о получении денежных средств и заложить ее в отдельную ячейку с условием доступа покупателя — предоставление Свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.
Передача денег при альтернативной сделке: риск выхода из цепочки
Существенно более рискованной является схема, когда покупатель выходит из «цепочки» и не закладывает деньги в ячейку для верхнего продавца. Для этого подписывается и сдается на государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры между покупателем и продавцом, покупатель сразу отдает деньги продавцу и получает расписку (или перечисляет деньги на счет продавца). Далее деньги в ячейку закладывает уже сам продавец и берет на себя все соответствующие риски.
Для покупателя в этом случае наличие альтернативы роли не играет. Но в этом случае следует быть точно уверенным, что право собственности покупателя на квартиру будет оформлено и продавец не отзовет документы с регистрации, а такой вариант возможен.
Как не попасться мошенникам, приобретая жилье?
Совет для соблюдения безопасности: не рискуйте своими деньгами и не проявляйте алчность – проводите сделку купли-продажи через нотариуса с солидной репутацией, который несёт полную материальную ответственность за результаты и самым тщательным образом проверит легальность сделки.
Как обезопасить себя при покупке квартиры:
- при покупке избегайте генеральных доверенностей и на всех этапах сделки общайтесь лично с собственником.
- Не покупайте квартиры, которые за недавний промежуток времени были проданы неоднократно.
Как обезопасить себя при продаже недвижимости:
- правоустанавливающие документы на квартиру и свой паспорт даже на короткое время никому не отдавайте ни под каким предлогом, а также не оставляйте в залог.
- Пользуйтесь услугами надёжных и солидных риэлторских фирм с безупречной репутацией.
Передача денег при альтернативной сделке с передачей исполнения
Еще одним вариантом снижения рисков является оформление оплаты по схеме исполнения третьему лицу (договор о переадресации исполнения), для чего в договоре купли-продажи или в отдельном письме от продавца прописывается поручение продавца покупателю перечислить деньги за квартиру не себе, а третьему лицу — верхнему продавцу.
По сути, действующая практика и является переадресацией исполнения, однако нигде это не фиксируется, напротив — стороны скрывают этот факт, оформляя расписки так, как будто ими лично получена данная сумма. В случае же с переадресацией исполнения покупателю следует оформлять расписку от верхнего продавца, а не от «своего» продавца.
При признании недействительным договора с исполнением в пользу третьего лица деньги возвращаются покупателю не третьим лицом, которому перечислены деньги, а продавцом, так как при признании сделки с недвижимостью недействительной только ее стороны, а не третьи лица возвращаются в первоначальное положение. Однако у продавца денег для возврата скорее всего не будет, так как он их и не получал.
+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге
Риски при срочном выкупе у продавца
Обычно при намерении продать недвижимость в срочном порядке внимание продавца наименее сконцентрировано на нюансах сделки. Это вызвано тем, что собственник вынужден подчиняться давлению сложных жизненных обстоятельств, вынуждающих его продать квартиру ради быстрого получения наличных средств. В такой ситуации риск продавца попасть на нечестного посредника, который больше обещает, чем делает, очень велик.
Лжесрочный выкуп
Технически это выглядит так: фирма заключает эксклюзивный договор на предоставление услуги срочного выкупа, а сама тем временем пытается оперативно найти покупателя, чтобы не вкладывать собственных ресурсов. Клиент на жилье не находится, быстро «сбросить» квартиру не удается и сделка затягивается.
Риск продешевить
Приобретая за собственные средства, посредническая компания возлагает на себя риски, связанные с дальнейшей реализацией данного объекта, поэтому срочный выкуп невозможен без дисконта. Однако риэлторские конторы бывают разными, поэтому часто продавца квартиры подстерегает риск серьезно продешевить. Известны случаи, когда вполне ликвидное жилье в Москве уходило в руки сомнительных посреднических фирм за 35-40% рыночной цены. Защита от таких ситуаций — осознанный подход к выбору агентства, которое проводит справедливую оценку недвижимости.
Рейдерский сценарий с задатком
К сожалению, столичный рынок недвижимости весьма опасен. Порой, легкомысленный подход к выбору посредника приводит к знакомству с так называемыми черными риэлторами. Схема такова: продавцу выдается часть денег до оформления купли-продажи. Затем на сцену выходят «юристы» с накачанными бицепсами, которые объясняют собственнику, что его квартира не очень чиста с юридической точки зрения, а он пытался это утаить и сорвать срочную сделку. В качестве компенсации от продавца требуют вернуть задаток в двойном объеме, или же согласиться на дополнительное снижение цены.
Истории из жизни Три года назад я получила приглашение на работу в столице и сразу оформила «однушку» в ипотеку, благо зарплата на тот момент позволяла легко закрыть кредит в пятилетний срок, а то и раньше. Но в прошлом году фирма обанкротилась, а владельцы сбежали из страны. Найти достойную альтернативу не получилось, а нынешнего заработка не хватает на регулярные платежи. В общем, просрочка накопилась солидная, уже начали ежедневно названивать из банка, и я, чтобы не потерять квартиру и деньги, решилась на оперативную продажу через посредника. Поскольку я была наслышана о рисках срочного выкупа сомнительными фирмами, обратилась в надежное агентство. Сделку сопровождало АН МИЭЛЬ, через офис на Чистопрудном бульваре. Выкупили очень быстро по достойной цене и сразу подобрали альтернативный вариант в более скромном районе. Спасибо!
Риски серьезно возрастают, если владелец недвижимости обращается к частному посреднику или решает воспользоваться заманчивым предложением от локальной конторы с сомнительной репутацией. Чтобы не обманули при продаже квартиры, прислушайтесь к советам экспертов.
Сделки с недвижимостью, Новостройка
Долевое строительство
Проверка застройщика Проверка договора
Сделки по покупке жилья в строящемся доме — самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.
Риски долевого строительства
Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!
Проверка застройщика
Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха
Серые схемы договоров
Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!
○ Законодательное регулирование.
Приобретение жилья в новостройке возможно как на стадии строительства, так после его завершения. Законодатель предусмотрел правовую защиту покупателей при заключении такого вида сделок, регулируемых:
- Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
- Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
- Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
- ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
- ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).
Знание соответствующих правовых актов существенно снизит риск попадания в ловушки мошенников.
Сделки с недвижимостью. Вторичка
Сделки на вторичном рынке
Сопровождение сделки юристом под ключ
От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.
Риски сделки с недвижимостью
Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости
Оформление документов сделки
Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки
Способы обмана при сделке купли-продажи
Схемы мошенников на вторичном рынке
Как купить вторичную недвижимость без обмана — вопрос актуальный, ведь рынок вторички нередко использует обман контрагентов при купле-продаже квартиры, более того – это настоящий плацдарм разворачивания мошеннических схем. Мошеннические схемы включают в себя:
- сделки, проведённые с грубыми нарушениями норм законодательства;
- не выплата полной стоимости за жильё;
- отказ от выписки и освобождения помещения;
- прописанные несовершеннолетние дети, которых невозможно выписать новому собственнику;
- продажа арестованного жилья;
- обременение залогом или рентой, скрытое от покупателя (о том, как купить или продать квартиру под залогом, читайте тут).
Существует риск столкнуться с откровенным мошенничеством, что не даёт впоследствии даже ничтожного шанса на возвращение утраченных денег.
Предлагаем посмотреть видео о том, как обманывают при покупке на вторичном рынке:
Поддельные документы
Мошенники снимают квартиру по устной договорённости с собственником или оформляют договор найма по поддельным документам. Представитель подставной фирмы приглашает покупателей на просмотры. Заключают с несколькими покупателями предварительные договора купли продажи (ПДКП) приблизительно в одно и то же время, получают от них задаток (о том, как оформить задаток при купле-продаже квартиры, читайте здесь).
До момента заключения сделки сворачивают деятельность. Самые рисковые из них – заключают даже договор купли-продажи квартиры (ДКП) и исчезают по дороге в МФЦ.
Подмена объекта
На этапе заключения договора, подменяется готовый экземпляр. После того как покупатель проверил его содержание, на подпись подаётся другой, где указана квартира с более низкой стоимостью, другими кадастровыми и техническими параметрами.
Иногда столичная квартира заменялась на домик в далёкой деревне. Используется и замена предмета договора на подставной объект. Изменив номер квартиры, мошенник может внести вместо трёхкомнатной квартиры в отличном состоянии, которую просмотрел покупатель, разбитую однокомнатную. Изменив номер дома на одну цифру, продаст квартиру в другом районе. Такие договоры оспорить невозможно.
Занижение стоимости в договоре
Преступники убеждают покупателя занизить стоимость квартиры в договоре, аргументируя просьбу снижением налоговой ставки. По заведомо подготовленной причине расторгают сделку, возвращая сумму, указанную в договоре. Остаток, полученный по сделке, оставляют себе.
За способствование в сокрытии налогов третьими лицами, может налагаться административная, и даже – уголовная ответственность.
Мошенничество с доверенностями
Следует проявить бдительность, если представителю выдана генеральная доверенность. Допустимо, что документ попал в руки мошенников обманным или преступным путём. В этом случае можно попасть под подозрение за соучастие в преступлении. Нередко мошенники лишают законного собственника права на жильё.
Получив доверенность, отправляют его за пределы населённого пункта, оформляют в социальное учреждение, а иногда лишают жизни. В лучшем случае – обещают продать квартиру и передать полученное по сделке владельцу.
Особенно часто жертвами мошенников становятся престарелые одинокие граждане, или лица, страдающие алкоголизмом. Отобранная преступниками квартира пускается в незаконный оборот.
Нередко оформляют полностью поддельные доверенности, о которых владелец, находящийся в командировке или в отпуске, даже не догадывается (о том, как правильно оформляется доверенность на продажу квартиру, можно узнать тут). По такому документу они смогут провести все этапы сделки, до её регистрации или удостоверения у нотариуса. Если до этого времени им удастся заполучить деньги жертвы – они скрываются с деньгами.
Как не быть обманутым при приобретении жилья в строящемся доме?
Все мошеннические схемы со строящимся жильём делится на типы:
- Продажа одной квартиры нескольким претендентам.
- Начало строительства и взимание денег по предварительному договору долевого участия (ПДДУ), который не несёт никаких юридических гарантий, так как не подлежит регистрации в Росреестре.
- Сбор денег, с последующим замораживанием строительства, оформление банкротства.
- Мошенники под видом партнёров занимаются оформлением ДДУ по поддельным документам.
Кроме этого существуют такие незначительные, но существенные формы обмана, как нарушение условий договора, или отсутствие в его положениях требований к качеству жилья, установленному метражу жилого и нежилого помещения.
Иногда существенно изменяется в сторону уменьшения площадь совместного пользования, или – требуется внесение дополнительных инвестиций для завершения строительства.
Как безопасно купить недвижимость?
Главный инструмент безопасной покупки – тщательная проверка объекта и контрагента сделки. Правоустанавливающий и право удостоверяющий документ должны быть представлены оригиналами, так как они участвуют в имущественной сделке. Их отсутствие и замена на нотариально удостоверенную копию может говорить о факте продажи данного объекта.
Мошенники накануне купли продажи оформляют и удостоверяют копию правоустанавливающей документации, после чего повторно заключают ПДКП и получают задаток.
Предлагаем посмотреть видео о том, как безопасно купить квартиру:
На что обратить особое внимание?
Его нужно обратить на представителей. Если предъявлена генеральная доверенность, следует:
- Добиваться присутствия при оформлении ДКП собственника квартиры. Если невозможно – то встретиться с ним до подписания договора.
- Выяснить, почему купля продажа оформляется представителем.
- Выяснить у нотариуса – действительно ли оформлялась генеральная доверенность на данное лицо.
Если представителем выступает близкий родственник, или собственник квартиры лично подтвердил передачу доверенности, можно быть уверенным в безопасности.
Мошенники не допускают консультирование контрагента у компетентных юристов, которые разоблачат всю преступную схему.
Поэтому они привлекают сообщников, которые представляются юристами или страховыми агентами. Нужно настаивать, чтобы со стороны контрагента так же выступило лицо, сопровождающее сделку.
Чтобы проверить правоспособность партнёров по сделке, нужно найти в интернете официальный сайт агентства, которое сопровождает сделку, предварительно запросив учредительную документацию, и выписав из неё:
- название агентства;
- адрес регистрации юридического лица.
Если официальный сайт не найден, значит – фирма подставная, а документация поддельная.
При обнаружении мошеннических действий следует обратиться с заявлением в полицейский участок, для проведения расследования.
Как через Росреестр проверить юридическую чистоту перед покупкой?
Кроме компании следует проверить на сайте Росреестра собственника квартиры. Выписать из правоустанавливающего документа личные данные владельца, кадастровый номер объекта и его точный адрес. На сайте Росреестра заполнить форму, по которой провести идентификацию выписанных сведений. А у лица, представившегося собственником, обязательно проверить паспорт.
Чистота сделки так же проверяется полученной из Росреестра кадастровой справкой об отсутствии ареста и обременений. Так же следует запросить архивную выписку из поквартирной книги, в которой представлены данные обо всех жильцах с момента сдачи дома.
Способы получения сведений о застройщике:
- на порталах;
- на официальных сайтах застройщика;
- через знакомых, ранее имевших с ним дело;
- через подробную консультацию официального представителя.
Обязательно нужно проверить учредительную документацию, проверить учредителя:
- как застройщика;
- как юридическое лицо, правоспособное на заключение ДДУ;
- наличие и срок действия лицензии;
- документы, разрешающие начало строительства.
Деньги следует уплачивать только по ДДУ, после его регистрации в Росреестре.
Риски при покупке квартиры и частые методы обмана
Существует определенная группа признаков, которые могут свидетельствовать о том, что продавец (частник или компания-застройщик) является мошенником.
При этом факт мошенничества совсем необязателен, однако при наличии таких признаков вероятность того, что покупатель столкнулся с аферистами, возрастает.
В ином варианте из-за имеющихся проблем сделка так и не будет оформлена, а покупатель потеряет драгоценное время впустую. Поэтому при наличии нижеперечисленных рисков покупателю стоит крепко задуматься.
Несколько претендентов на покупку
Основные способы, когда нерадивый продавец хочет нажиться сразу на нескольких претендентах. Он продает имущество многим покупателям и это можно сделать без проблем. Например, человек имеет квартиру, но проживает за территорией страны. Он ищет сразу нескольких претендентов, с каждым составляет отдельные соглашения по дубликатам всех имеющихся бумаг на квартиру у разных нотариусов. После этого он получает какую-то определенную сумму денег от каждого покупателя и уезжает.
Владельцем в ипотеку назначается только тот человек, который быстрее всех сориентируется в ситуации и успеет зарегистрировать свои права на имущество. Для остальных участников процесса ситуация станет критической, потому что вернуть себе свои же деньги станет тяжело. Это можно сделать только тогда, когда в суде будет представлен мошенник.
Если государственную регистрацию не осуществит ни один участник этой сделки, то преимущество будет у того человека, кто первым заключает ее. Избежать это можно только тогда, когда вы не будете рассчитываться с реализатором до оформления права собственности.
ВНИМАНИЕ !!! Основная часть средств должна быть передана только после того, когда утверждается право на владение помещением. Дополнительным советом будет являться то, что когда вы узнали о продаже сразу нескольким покупателям, сразу же обращайтесь в правовые органы. Вам в некоторых случаях удастся выиграть дело и отстоять свое полное право на собственность.