Отличия жск и дду: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

Что такое ЖСК и ДДУ?

Долевое строительство – это один из видов инвестирования, когда одна сторона обязуется построить и сдать здание в эксплуатациюов второй стороне согласно договору. Ответственной стороной в этом случае выступают застройщики.

Возведение многоквартирного дома для ЖСК происходит несколько иначе. Такие кооперативы – это добровольные объединения граждан, которые осуществляют свою деятельность на основании учредительных документов.

Кто такие застройщики и кто такие дольщики

Застройщики ЖСК и дольщики ЖСК – это два разных понятия, и обязательно нужно знать, чем они отличаются друг от друга.

Застройщиком обычно выступают юридические или физические лица, которые берут на себя ответственность, связанную с возведением или ремонтом здания.

Чаще всего это инвесторы или строительные компании.

Многие путают дольщиков с лицами, которые собираются в дальнейшем проживать в построенном МКД. На самом деле все немного иначе. Дольщики обычно участвуют в строительстве для получения прибыли, продавая имущество после введения дома в эксплуатацию.

Другими словами, они в итоге получают право распоряжаться недвижимостью.

Справка: лица, которые действительно собираются жить в таком доме, принято называть потребителями.

Что такое ДДУ и ЖСК узнаете из видео:

В чем идея долевого и кооперативного строительства?

Идея долевого строительства (в рамках ДДУ) заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков (средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом), возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.

Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика. Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.

Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК) заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами (нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.).

С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене (чем по ДДУ), так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы.

Но, с другой стороны, закон (ФЗ-215) не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.

Отношения между кооперативом и членами этого кооператива регулируются внутренними документами — Уставом с одной стороны, и Договором участия с другой. При этом, Договор участия может быть в любой момент изменен, и, если отношения участника с кооперативном будут складываться не так, как предполагал участник кооператива изначально, то в суде будет сложно отстоять свою правоту.

• Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:
• Во-первых, застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;
• В-вторых, застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство (силами кооператива) не облагается налогом на добавленную стоимость;

Предлагаем ознакомиться Решение суда о признании договора займа недействительным

В-третьих, застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.

Гарантии качества

Качество строительства — один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.

Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.

В свою очередь, член кооператива (ЖСК) таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.

Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет.

То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки.

Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14) составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.

ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры.

Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи.

Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.

Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.

Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.

Весомый аргумент

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр.

Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы), изменения можно вносить только по согласию дольщика.

Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно).

То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.) и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.

В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе.

При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке.

Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.

ЖСК: нелицеприятные факты

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2020 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков).

В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда.

То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично.

ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег).

Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием.

Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка), и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет), причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.

По ДДУ (для Москвы) максимальный срок рассрочки составляет 2 года. Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.

Заключение

Одним из основных преимуществ строительства в рамках кооператива является цена. Жилье может обойтись участнику кооператива значительно дешевле, чем дольщику, который оформил свои отношения с застройщиком по ДДУ, кроме того, есть возможность рассрочки, что также повышает привлекательность ЖСК.

А вот в плане защищенности интересов участников ЖСК сильно проигрывает долевому строительству. Риск остаться без денег и без квартиры в результате мошенничества, иных обстоятельств, получить некачественное жилье для дольщика значительно ниже.

Если же участник кооператива решит обезопасить себя с помощью страхования сделки, то сумма взносов по договору страхования вплотную приблизит стоимость квартиры к той цене, которую предлагают застройщики.

Таким образом, более надежным представляется приобретение недвижимости по ДДУ, в этом случае более высокая цена компенсируется значительным снижением рисков.

Однако нужно понимать, что во время приобретения жилья по ДДУ риски тоже присутствуют, в данный момент ни один из способов приобретения недвижимости на первичном рынке не может гарантировать полную безопасность.

Отличия

Итак, чем ЖСК отличается от ДДУ? Разница между этими двумя понятиями действительно существенная и заключается она в следующем:

1. государственная регистрация. Договор ДДУ обязательно подлежит регистрации, тогда как сделка с ЖСК не регистрируется. Эта процедура гарантирует, что квартира не будет перепродана несколько раз, в связи с чем участники ЖСК часто рискуют своим имуществом.
2. Стоимость недвижимости. ДДУ гарантирует, что цена квартиры не изменится. Договор с ЖСК в этом случае серьезно проигрывает, так как в нем предусматривается изменение стоимости жилплощади. Помимо этого, пайщики нередко вынуждены нести дополнительные траты.
3. Сроки. Опять же, если строительство затянется, то по ДДУ застройщик вынужден будет платить неустойку. На основании договора с ЖСК сроки легко могут переноситься.
4. Рассрочка. Если строительство осуществляет ЖСК, то пайщик имеет право жить в квартире, выплачивая свою долю. При ДДУ у участников строительства такого права нет, поэтому они могут распоряжаться недвижимостью только после выплаты всей суммы.
5. Расторжение договора. Участники ДДУ могут рассчитывать не только на возврат внесенной суммы, но и на выплату неустойки. При сотрудничестве с ЖСК неустойка не выплачивается.
6. Доступ к информации. Дольщики получают всю необходимую документацию перед заключением договора, тогда как в ЖСК для этого требуется личная инициатива пайщика.

Справка: несмотря на то, что при выходе из ЖСК пайщики не получают такие выплаты, как при ДДУ, внесенные паевые взносы им возвращают.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

• Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
• В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
• Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
• В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
• Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
• Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

• Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
• Достаточно долгий процесс регистрации договора.
• Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
• Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

• Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
• Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
• Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

• Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
• Есть опасность двойных продаж
• Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
• Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
• Есть риск увеличения цены за квартиру
• Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

• Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
• Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
• Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Особенности и отличия договоров

Оба документа имеют как свои недостатки, так и преимущества и есть существенные отличия договора ЖСК и ДДУ.

Договор ДДУ гарантирует, что дольщик получит недвижимость, а в случае непредвиденных обстоятельств получит назад свои деньги.

Но в документе всегда указываются точные сроки, и чаще всего они не превышают 5–7 лет. Именно за это время дольщик должен отдать всю сумму за квартиру.

Участвуя в ЖСК, пайщик не всегда уверен, что строительство не затянется на 15–20 лет. Зато он может проживать в квартире все это время. Правда, продать или завещать недвижимость он не может.

Нередко возникают проблемы и с ценой, так как стоимость жилья все время повышается. И даже преимущество, связанное с налоговыми скидками, не делает жилье слишком дешевым.

Справка: самое главное отличие договоров ЖСК и ДДУ – это государственная регистрация. Так как ЖСК их не регистрирует, то есть вероятность, что со временем у квартиры может появиться несколько владельцев. Договор ДДУ проходит процедуру регистрации, поэтому заключить другое соглашение с этой недвижимостью уже нельзя.

Отличия договоров ДДУ и ЖСК смотрите на видео:

Особенности ЖСК

Жилищный кооператив осуществляется для постройки конкретного здания. Пайщики могут оплатить объект полностью сами или воспользоваться банковским кредитом.

Участие в ЖСК — дешевый метод приобретения жилья, но более рискованный. Создается объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается ежемесячно вносить средства. Срок накопления — не меньше года.

При собирании не меньше 50% от стоимости жилья, участнику выдается ссуда от размера оставшихся средств. Срок погашения — от 5 до 20 лет. На сумму долга идет начисление доли в размере инфляции.

С пайщиком заключается договор. До полной выплаты пая, ЖСК — собственник жилья, потребитель не сможет с ним ничего сделать (продажа, сдача в аренду).

Плюсы и минусы

У ЖСК есть свои достоинства приобретения жилья:

1. Быстрота оформление — договор не регистрируется, отсутствует сложности и дополнительное ожидание.
2. Контроль строительства и доступ к бумагам компании членами ЖСК.
3. Длительная рассрочка по платежам.
4. Сокращение коммунальных оплат, за счет получения прибыли у кооператива.

Для пайщика приобретение квартиры обуславливается и рисками:

1. ЖСК — отсутствие штрафов при несоблюдении сроков строительства.
2. Увеличение цены объекта.
3. Может существовать ограничение перепродажи пая, после всей выплаты (только членам кооператива).

Для получения финансов от ЖСК компания не обязана иметь разрешение на постройку, право собственности на землю или ее аренду. Это выгодно для ненадежных застройщиков.

Что в итоге выбрать? Исходя из каких причин?

Так что выбрать: долевое строительство или ЖСК? Ни один из вышеперечисленных договоров не может обезопасить участника от различных обстоятельств. Это может быть нехватка средств, изменения в законодательстве или мошеннические действия самих застройщиков.

Именно поэтому при выборе способа приобретения жилья необходимо обращать внимание именно на строительную компанию, которая руководит процессов возведения многоквартирного дома. Она должна иметь определенную положительную репутацию и большой опыт работы. Желательно, чтобы был большой оборот средств, что позволит ей при необходимости рассчитаться с кредиторами.

Также важно изучать всю представленную документацию. Не стоит думать, что ДДУ или ЖСК не могут, например, сорвать сроки. Поэтому гарантировать полную безопасность сделки достаточно сложно. Поэтому выбирать между ДДУ и ЖСК нужно, исходя из своих предпочтений и финансовых возможностей.

В чем разница между договором долевого участия в строительстве и ЖСК и что лучше

Желание обзавестись собственным жильём всегда было одним из главных стремлений во все времена. После 90-х годов рынок страны претерпел значительные изменения, да и страна изменилась. Эти события привели к тому, что решение квартирного вопроса легло полностью на плечи граждан. В таких условиях развитие получило жилищное строительство и различные формы кооперации для приобретения недвижимости в собственность, при этом не всегда нужна полная стоимость покупки.

Что такое ЖСК и ДДУ

Наиболее популярными способами приобретения жилья стали ДДУ и ЖСК, каждый из которых имеет свои особенности, плюсы и минусы. Прежде чем рассматривать особенности ЖСК и ДДУ, важно знать, что же вообще это такое и как эти понятия определены в законодательстве.

Закон даёт следующие понятия:

• ЖСК – это объединение группы физических или юридических лиц с целью строительства жилья. Федеральным законом, регулирующим эти отношения, является Жилищный кодекс РФ и его конкретные статьи. Однако по существующему правилу будущие собственники должны вступать в жилищно-накопительные фонды, так как контроль над ними более жёсткий, что более разумно, когда вопрос касается денег. К тому же это форма реализации жилья, которое по факту ещё не существует даже на стадии котлована;
• в свою очередь, ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, который заключается между застройщиком и дольщиком. Он может быть подписан на любом этапе строительства, а стоимость может отличаться в зависимости от стадии. Вдобавок застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков без предварительной государственной регистрации ДДУ.

Для того чтобы чётко определить разницу между ЖСК и ДДУ очень важно знать особенности по каждой системе реализации квартир в новостройках. Только после этого будет очевидна, какая именно между ЖСК и ДДУ разница.

ЖСК	ДДУ
Закон, регулирующий деятельность ЖСК, как уже отмечалось, является жилищный кодекс. К сожалению, этот закон не может повлиять на ситуацию с двойной продажей. Тем более что договоры купли-продажи квартир, подписываемые с ЖСК, не подлежат обязательной регистрации.	Что же касается ДДУ, то ФЗ о долевом строительстве обязывает все подписываемые договора регистрировать в Росреестре. Только потом принимать средства от дольщиков, что значительно безопаснее.
Из-за того, что договор с ЖСК не требует обязательной регистрации в самом начале, проблемы могут возникнуть в дальнейшем, по причине либо неправильно оформленного права собственности на землю под объектом, либо от того, что оно вообще отсутствует, это довольно распространённая ситуация.	Для ДДУ, наоборот, регистрация не то что рекомендована, а она обязательна, при этом застройщик обязан вместе с ДДУ подать полный пакет документов на объект, включая бумагу, подтверждающую действительность прав на землю, и проектную документацию.
Стоимость жилья в процессе строительства при вступлении в ЖСК может меняться в зависимости от цен, состояния рынка строительных услуг, и такие колебания возможны несколько раз.	Для ДДУ такое положение вещей недопустимо, то есть цена устанавливается один раз, до конца строительных работ.
Даты окончания строительных работ чётко не обозначаются, так как зависят от многих факторов.	Дата окончания работ и передачи в пользование собственника известны на момент подписания ДДУ.
Для ЖСК необязательным является страхование рисков, которое способно покрыть расходы и возможные потери дольщиков.	При подписании ДДУ с дольщиком, застройщик просто обязан застраховать его от возможных рисков, которые чётко прописаны в ФЗ, регулирующем этот рынок. Плюс к обязательной страховке, в 2020 году был принят новый закон, по которому застройщик обязан отчислять 1 процент от стоимости ДДУ в фонд защиты дольщиков, по аналогу с системой страхования вкладов.
К сожалению, как такового наказания за несоблюдение обязательств при строительстве и сдаче дома в законе не обозначены.	В ситуации нарушения условий ДДУ дольщик имеет право: расторгнуть договор со взысканием полной суммы покупки и неустойки.

Или же просто требовать неустойку.

Изучив эти различия, можно сделать вывод, что у ЖСК есть только минусы, в отличие от ДДУ. Однако не все так однозначно, ведь у каждой модели есть свои плюсы и минусы.

Плюсы и минусы ДДУ

Для того чтобы выбирать между ДДУ и ЖСК необходимо рассмотреть не только особенности каждой системы реализации жилья, но и изучить какие у ДДУ и ЖСК плюсы и минусы.

Предлагаем ознакомиться Отличие опекунства от попечительства

При рассмотрении ДДУ как способа покупки жилья потенциальному дольщику нужно обязательно знать о тех плюсах, которые при этом он получит.

К ним можно отнести:

1. Подписание ДДУ и его регистрация возможны только при наличии полной документации у застройщика, которые дают ему право на строительство и продажу своих объектов.
2. ДДУ подписывается на конкретно оговорённую стоимость, которая не может вырасти по желанию застройщика.
3. В ДДУ чётко прописываются все параметры объекта в целом, а именно количество этажей, подъездов и прочих характеристик.
4. Если происходит расторжение договора, то дольщику гарантирован возврат уплаченных сумм. Это же касается страховых ситуаций.
5. При покупке недвижимости по ДДУ, возможна его уступка или продажа, по специальному договору, который называется договор цессии. По нему происходит передача прав требования на предмет ДДУ.
6. Каждый вид работ имеет конкретные сроки, соблюдение которых гарантирует застройщик.

Однако у сделок по ДДУ имеются и недостатки, то есть:

• самым главным минусом можно назвать дороговизна стоимости объекта, в которую застройщик закладывает не один параметр, включая собственно себестоимость объекта и платежи в различные фонды;
• процесс регистрации ДДУ весьма длительный и требует терпения от дольщика;
• основания для расторжения договора обычно прописаны очень чётко и жёстко, так что могут возникать проблемы и с этим вопросом, как следствие затруднительный процесс возврата вложенных сумм;
• довольно часто по ДДУ не предусмотрена рассрочка платежа, или её условия тяжелы для исполнения в итоге часто привлекается ипотека, что дополнительно удорожает конечную стоимость объекта.

Перечисленные недостатки заставляют задуматься над правильностью выбора, если он сделан в пользу ДДУ.

Дополнительно о минусах нужно отметить, что если дольщик без видимых оснований требует расторжения договора, то он обязан оплатить неустойку застройщику, и это, на самом деле, может вылиться в круглую сумму.

Так что говорить об однозначном выборе ДДУ не приходится.

Плюсы и минусы ЖСК

Точно так же, как и ДДУ, ЖСК имеет свои положительные моменты, которые игнорировать при принятии решения ДДУ или ЖСК нельзя.

Выделяют следующие плюсы ЖСК:

• возможность длительной рассрочки по платежам;
• сроки оформления значительно короче, по причине того, что не подлежат обязательной регистрации;
• возможность участвовать в процессе строительства и контролировать его;
• возможность оплаты коммунальных услуг за счёт прибыли кооператива.

Перечисленные преимущества делают ЖСК привлекательным вариантом приобретения жилья.

Наряду с плюсами, стороной обходить минусы нельзя, а именно:

1. Нет ответственности за некачественное исполнение своих обязанностей пайщиками, что может затянуть процесс строительства.
2. Стоимость жилья может меняться, в зависимости от цен на строительные материалы и услуги.
3. Обязателен вступительный взнос в размере от 1 до 3% стоимости жилья.
4. Нет страхования ответственности и рисков.
5. Высока вероятность повторных продаж.
6. Есть риск того что документация на землю может быть получена с нарушениями или вовсе отсутствовать.
7. Фактически в собственности у пайщика нет ничего, так как право собственности, возможно, оформить, только имея документ о полной выплате пая.
8. Уступить право на пай или подарить его при участии в ЖСК чаще всего не разрешается.

Таким образом, количество недостатков ЖСК должно насторожить и заставить быть более внимательным к кооперативу, если уже принято решение о том, что именно эта схема покупки жилья предпочтительна.

Ответить однозначно ЖСК или ДДУ и что лучше, наверное, всё же нельзя. В этом деле каждый заинтересованный человек должен взвесить все за и против и только тогда принимать решение. Однако даже после того, как всё уже определено, есть нюансы, которые нужно знать.

Подписывая ДДУ

При подписании ДДУ обязательным является внимательное изучение договора, из которого должно быть понятны:

• полные реквизиты застройщика, которые включают его наименование, юридический адрес, контактные номера, адрес электронной почты и ИНН. Последнее поможет провести дополнительную проверку компании при помощи онлайн-сервисов. Можно также поинтересоваться учредительной документацией и даже изучить её и размером уставного капитала, что бывает доступно и из открытых источников;
• подписываемый договор должен называться именно ДДУ;
• в ДДУ чётко должны быть оговорены все сроки строительства и передачи объекта в пользование дольщика, характеристики дома и стоимость объекта, вписанная цифрами и прописью.

Дольщик в обязательном порядке должен обратить внимание на перечисленные нюансы, в противном случае он может стать жертвой недобросовестного застройщика.

ДДУ должен составляться не только с учётом этих параметров, он должен соответствовать общим правилам и всем нормам законодательства, не нарушая его.

Договор нужно составлять в трёх экземплярах: один остаётся у дольщика, другой – у заёмщика, третий экземпляр остаётся в Росреестре.

Учитывая большую рискованность при заключении договоров с ЖСК, потенциальному пайщику нужно быть особенно внимательным по некоторым пунктам договора. Изучить его стоит, заранее попросив образец у кооператива, а непосредственно перед его подписанием сравнить изученный договор с подписываемым.

Отзывы

• Анна, 45 лет: Я в разное время оформляла оба договора и могу сказать, что результатом довольна. Но я с большой осторожностью подходила к выбору застройщика. Результатом мы с мужем довольны.
• Виктор, 38 лет: Мы с женой долго думали, как именно будет приобретать квартиру. Выбрали ЖСК, так как там подразумевалась рассрочка. Оказалось, что у пайщиков, по сути, нет никаких прав. Сроки постоянно переносятся, а нам приходится постоянно доплачивать, так как цены на все растут. Не знаю, сможем ли мы вообще когда-нибудь получить жилье в собственность.
• Алена, 48 лет: Я покупала квартиру в ЖСК и очень довольна. Сроки, правда, затянулись, но зато цены за квадратный метр гораздо ниже, чем обычно. Наверно, повезло, так как попался адекватный застройщик.
• Сергей, 39 лет: Мы участвовали в ДДУ, из-за чего оказались счастливыми обладателями квартиры всего через 5 лет. А вот друзья выбрали кооператив и пролетели, так как застройщик в итоге обанкротился.
• Геннадий, 42 года: Я думал, что ДДУ безопаснее, так договор регистрируется и сроки небольшие. В итоге строительство так и не закончилась, а деньги я вернул только через 4 года. Очень жалею, что выбрал долевое строительство.

Обозначение аббревиатур

Любая компания, которая занимается строительством зданий, может привлекать помощь ЖСК или ДДУ для реализации результатов работы. Итак, давайте разбираться, что такое ЖСК и ДДУ?

Обязанность дольщика ЖСК — принять дом, выплатить необходимую сумму согласно договору.

Жилищные кооперативы устроены несколько иначе. Это добровольное сообщество людей, заинтересованных в постройке жилого объекта. Покупатель становится пайщиком, когда он приобретает квартиру. Когда ему выдают справку из ЖСК о том, что взнос уплачен, можно оформлять объект в собственность.

Вносимые средства

ДДУ: При покупки квартиры в новостройке путем заключения договора долевого строительства с застройщиком, дольщик может вносить средства разными способами — целиком оплатить стоимость приобретаемого жилья или же воспользоваться услугами рассрочки или ипотечного кредитования.

ЖСК: При вступлении в кооператив, гражданин становится пайщиком. Пай или паевой взнос — это особый имущественный взнос, рассроченный во времени. Паи могут вноситься денежными средствами или жилым имуществом. При этом жилое имущество должно находиться в собственности.

Помимо самих паев, также ЖСК может предусматривать членские взносы — эти средства уходят на погашение текущих расходов: рекламу, например.

Добавление от 15.11.2018:

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

С 1 июля 2020 года начали действовать важные изменения в законе 214-ФЗ: с 1 июля 2020 г. продавать квартиры застройщики смогут только через так называемые счета эскроу, а не за наличные.

ЖСК — это корпорация, вступая в которую пайщик приобретает не право на получение жилья, а права участника этой корпорации (право на участие в голосовании, избрании правления, проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива). И в том случае, если кооператив не завершает строительство в срок или осуществляет его некачественно, пайщик не может предъявить к нему претензии и потребовать уплаты неустойки.

28.12.2017

По теме:

05.06.2020

Скидки при покупке квартиры и паркинга в жилых комплексах New Time и Terra

Подробнее

05.06.2020

В «Цветном городе» выведены в продажу «Суперновые» квартиры

Подробнее

05.06.2020

ГК «ПСК»: впервые рассрочка на три года на квартиры в ЖК Nobelius

Подробнее

04.06.2020

В ГК «Арсенал-Недвижимость» действует новая ипотека со ставкой 0,1% годовых

Подробнее

03.06.2020

Застройщики: из первого пакета мер поддержки строительства государством практически ничего не работает

Подробнее

03.06.2020

Сдают новостройки в Петербурге всё реже

Подробнее

28.05.2020

Дополнительная скидка за повторную покупку квартиры в жилых комплексах от ГК «Полис Групп»

Подробнее

25.05.2020

В ГК «Арсенал-Недвижимость» можно купить квартиру в ипотеку со ставкой 0,5% до заселения.

Подробнее

25.05.2020

Квартира в новостройке: покупка собственного жилья по льготной ипотеке под 6,5%

Подробнее

25.05.2020

Сенсация от «Петербургской Недвижимости»: ипотека под 0,01%

Подробнее

Что такое ДДУ

Аббревиатура ДДУ расшифровывается, как договор долевого участия. При его оформлении деньги на осуществление проекта предоставляют дольщики. Подобная форма сотрудничества обязывает застройщика завершить проект в срок, получить согласие на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию и передать его участникам договора. Выгода застройщика заключается в том, что он возводит квартиры на деньги дольщиков и получает прибыль. А сами дольщики могут обзавестись жильем, стоимость которого окажется ниже рыночной.

Что входит в договор долевого участия

При составлении договора долевого участия необходимо тщательно проверять авторитет и надежность застройщика. Проверке подлежат все уставные документы и разрешения, предоставляющие право на строительство жилых объектов. В договоре долевого участия должны быть указаны:

1. Фактический адрес возводимого объекта (для каждого участника этаж квартиры, ее площадь и планировка).
2. Вид материалов, используемых при строительстве.
3. Точная дата сдачи готового объекта в эксплуатацию.
4. Окончательная цена, которая может изменяться только по итогам оценки Бюро Технической Инвентаризации.
5. Схема возврата денег на тот случай, если сдача объекта в эксплуатацию будет просрочена.
6. Гарантии получения прав собственности на объект и невозможности передачи его третьим лицам.

Все документы участник договора долевого участия может требовать от застройщика в любой момент, и тот обязан их предоставить.

Что выбрать?

Полной защиты от возможных неприятностей не гарантирует ни один вид договора. По разным причинам, срок строительства могут не соблюдаться, иногда возникают проблемы с денежными средствами.

Только репутация застройщика может стать дополнительной гарантией для тех, кто выбирает ЖСК или ДДУ. Лучше всего выбирать компании, которые работают на рынке не один год, имеют большие объёмы средств для оборота.

Предприятия дорожат своей репутацией, ведь на то, чтобы её заработать, уходит много сил и времени.

Надо выбирать тот или иной вариант, исходя только из своих личных предпочтений, возможностей. Риски есть у каждого из вариантов. Например, при участии в ЖСК можно начать жить в квартире, даже если задолженность ещё не выплачена. Даётся рассрочка. И оформление кредитов здесь более выгодно. Но и у ДДУ есть серьёзные преимущества в виде государственной регистрации.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия () обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

• Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
• ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
• В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2020 года»
• Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
• Гарантийные обязательства застройщика – сроки
• Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК () нужно проверять следующую информацию:

• Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
• Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
• В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
• Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
• Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
• Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
• Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
• Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
• Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК