Сделка с квартирой — дело рискованное! На что обратить внимание при покупке и продаже?
160 просмотровВ этой статье:
- 1 На что можно обратить внимание?
- 2 Мошенничество при покупке квартиры
- 3 Какие способы обмана существуют?
- 4 Схема 1: невозвратный задаток
- 5 Несколько претендентов на покупку
- 6 Виды мошенничества
- 7 О предоставлении фиктивной документации
- 8 Продавец не хочет покидать свое имущество
- 9 Не те цифры в соглашении
- 10 Новые участники процесса
- 11 Продажа квартиры, которая не соответствует действительности
- 12 Иные случаи, когда вы можете попасть в неприятность
Обман при покупке квартиры на вторичном рынке достаточно распространён. С каждым сезоном способы совершенствуются и очень сложно отследить ситуацию. О том, каким образом правильно избегать таких процедур при покупке недвижимости, лучше всего думать заранее.
Сейчас существует большое количество аферистов и мошенников. Они могут встречаться как среди продавцов, так и среди потенциальных покупателей. Схемы обмана самые разные, и даже самые подготовленные покупатели часто могут попасться в ловушку.
Не всегда можно быстро сообразить в той или иной ситуации, а в тот момент, когда станет понятно, то изменить что-то практически нереально.
Встречаются ситуации с обманом не только тогда, когда вас напрямую обманывают, но и немного с иными намерениями. Часто случается, что продавцы сами чего-то недоговаривают, а после этого оказывается, что квартира реализована не по законным основаниям. В этой ситуации виновата не только продающая сторона, но и сам будущий владелец, который не до конца изучал всю представленную документацию. Лучше не пренебрегать пунктами осторожности и быть внимательным в любом случае.
На что можно обратить внимание?
Очень часто, когда вы наблюдаете за мошенничеством при покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке, то сразу не замечаете каких-либо причин для беспокойства. Это распространенная ситуация, когда будущий владелец не осознает степени тяжести. Это необходимо не забывать и соблюдать все правила предосторожности, несмотря ни на что.
Но среди самых часто встречаемых признаков того, что вас обманывают и пытаются сделать продажу фиктивной, можно отметить следующее:
- Имущество продается по слишком низким ценам.
- Владельцы очень часто за последнее время менялись. Это можно обнаружить в документации.
- Планировка в реальном виде и на техническом плане различается.
- У вас могут попросить внесение первоначального платежа.
- Продающая сторона не предоставляет для вас запрашиваемые документы.
- Продажа совершается с доверенным лицом, которое оформлено в нотариальном порядке.
Все эти причины не во всех случаях будут говорить о том, что вас обманывают. Отсутствие любых документов может вызвать какие-либо неточности по объективным причинам. И, всё же, если вы столкнулись с любым из поводов, то лучше всего серьёзно задуматься и пересмотреть свое решение о покупке.
Мошенничество при покупке квартиры
Деятельность мошенников имеет множество разновидностей.
Она может осуществляться со стороны продавца, строительной компании, при составлении договора переуступки прав. Каждый из этих вариантов требует детального рассмотрения.
Со стороны продавца
Продавец может воспользоваться такими схемами:
- Попросить доверчивого продавца указать в договоре меньшую сумму, нежели та, по которой квартира реализуется.
- Спровоцировать расторжение договора после внесения аванса, поскольку в таких случаях сумма остается у продавца.
На вторичном рынке
При покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться с такими мошенническими схемами:
- подлог документов (продавец не является действительным собственником недвижимости);
- на проданную квартиру был наложены аресты и обременения;
- на недвижимости «висят» крупные коммунальные задолженности.
Чтобы всего этого избежать, необходимо запрашивать справки и документы из соответствующих органов.
Здесь представлен образец договора покупки квартиры на вторичном рынке.
В ипотеку
При приобретении квартиры в ипотеку необходимо внимательно изучать условия программы. Обратите внимание на размер процентной ставки.
Главное, чтобы она не изменялась в большую сторону с течением времени.
Проверьте последствия просрочки оплаты или внесения средств не в полном объеме.
Здесь представлен образец договора покупки квартиры в ипотеку.
От застройщика
В Интернете можно встретить множество выгодных объявлений по продаже квартир от застройщика.
Многие покупатели связываются с мошенническими строительными компаниями, которые могут использовать такие схемы:
- подписание соглашения приобретения без заключения ДДУ;
- подписание соглашения с посредником (при этом застройщик не несет ответственности);
- участие в ЖСК (необходимость выплаты крупных взносов, долгий срок до въезда в квартиру).
В новостройке
Если квартира приобретается в новостройке, то проверьте, соответствуют ли характеристики жилой площади с теми, что указываются в договоре.
Изучите:
- уставные документы юридического лица (продавца);
- разрешение на проведение строительных работ.
Нередко работа строительной компании – нелегальна, поэтому они стремятся быстро распродать квартиры, проживание в которых в последующем будет невозможно.
Здесь представлен образец договора покупки квартиры в новостройке.
По переуступке
В ситуации, когда квартира еще не достроена, но был заключен ДДУ, может возникнуть необходимость её продажи. В таком случае заключается договор переуступки прав.
При этом применяется такой подход, как продажа имущественных прав сразу нескольким лицам по предварительному договору.
Тут можно ознакомиться с образцом договора покупки квартиры по переуступке.
Какие способы обмана существуют?
Обманывать могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых существует больше возможностей для проведения такой манипуляции. Иногда даже самые будущие покупатели могут помочь в этот момент, хотя этого и не понимают.
Среди популярных схем обмана можно отметить следующее:
- Сделка будет оформляться сразу для нескольких покупателей.
- Оформление происходит по фиктивным документам.
- Продавец будет медленно выписываться из помещения, а оплаченные расходы после судебного разбирательства возвращаются очень долго и лишь в каком-то определенном процентном соотношении.
- Реализатор имущества просит покупателя написать количество средств, которое станет намного меньше фактического. А после этого после вынесения вердикта в судебном органе он приостанавливает сделку и возвращает лишь указанную в договоре цену.
- Покупатель не предупреждён, что на жильё претендуют другие люди с аналогичными условиями, которые в будущем могут обратиться для судебного разбирательства.
ВАЖНО !!! Это не весь перечень существующих методик обмана граждан. Он постоянно совершенствуется, что делает невозможным отслеживать реальную ситуацию на рынке недвижимости. Но, всё же, стоит рассмотреть каждую из этих ситуаций более подробно, чтобы быть в курсе всего происходящего.
Схема 1: невозвратный задаток
Этот способ мошенничества можно назвать самым распространенным, но и наименее затратным для жертвы. Вы рискуете потерять не всю сумму, а лишь то, что согласитесь заплатить вперед. В частности, такая схема работает при подписании предварительного договора купли-продажи.
Способ обмана. Привлекательные на первый взгляд условия, которые на поверку оказываются ловушкой. Обычно такие сделки мошенники предлагают совершить по очень выгодной цене, но только при условии уплаты задатка, который не возвращается при отказе от покупки.
Как нетрудно догадаться, квартирная сказка после этого очень быстро меняет сюжет. Покупателю становятся известны ранее скрытые от него детали, которые делают приобретение невыгодным.
Последствия. Не фатальные, но обидные. Вы лишаетесь задатка и не можете предъявить каких-либо претензий, так как по документам все чисто, а пущенную в глаза пыль к делу не пришьешь.
Спросите себя, с какой целью продавец предлагает вам условия намного привлекательнее среднерыночных. Не поддавайтесь первому порыву и попросите время на обдумывание, в течение которого соберите максимум информации о квартире и самом собственнике.
Несколько претендентов на покупку
Основные способы, когда нерадивый продавец хочет нажиться сразу на нескольких претендентах. Он продает имущество многим покупателям и это можно сделать без проблем. Например, человек имеет квартиру, но проживает за территорией страны. Он ищет сразу нескольких претендентов, с каждым составляет отдельные соглашения по дубликатам всех имеющихся бумаг на квартиру у разных нотариусов. После этого он получает какую-то определенную сумму денег от каждого покупателя и уезжает.
Владельцем в ипотеку назначается только тот человек, который быстрее всех сориентируется в ситуации и успеет зарегистрировать свои права на имущество. Для остальных участников процесса ситуация станет критической, потому что вернуть себе свои же деньги станет тяжело. Это можно сделать только тогда, когда в суде будет представлен мошенник.
Если государственную регистрацию не осуществит ни один участник этой сделки, то преимущество будет у того человека, кто первым заключает ее. Избежать это можно только тогда, когда вы не будете рассчитываться с реализатором до оформления права собственности.
ВНИМАНИЕ !!! Основная часть средств должна быть передана только после того, когда утверждается право на владение помещением. Дополнительным советом будет являться то, что когда вы узнали о продаже сразу нескольким покупателям, сразу же обращайтесь в правовые органы. Вам в некоторых случаях удастся выиграть дело и отстоять свое полное право на собственность.
Виды мошенничества
Квартиры с обременением
На квартиру, как на любой объект недвижимости, могут существовать не только права собственности, но и другие, ограниченные права. Закон стоит на защите их владельцев. Самые распространенные – залог, сервитут, рента с пожизненным содержанием, арест. Все эти права сохраняются даже при изменении собственника имущества. В этом и состоит главная загвоздка.
Недобросовестные продавцы норовят выдать такую квартиру за «чистенькую», поскольку желающих купить ее с обременениями не находится. Всеми правдами и неправдами владелец скрывает эти подробности. Если не проявить бдительность во время покупки, то на вас, как минимум, лягут обязательства перед чужими людьми, а как максимум вы лишитесь нового жилья.
К примеру, если вы купите квартиру с рентой, то получатель ренты будет иметь пожизненное право проживать в вашем жилище. Аналогичные права будут иметь и те, кто пользуется жильем по завещательному отказу или договору найма. Человек, который был ранее зарегистрирован в квартире и отбывает наказание, может вернуться и потребовать соблюдать свое право на проживание.
Квартиры с незаявленными собственниками
Возможна ситуация, когда после оформления сделки станет известно о незаявленных ранее собственниках. Мошенники все обставляют таким образом, что вы уверены в том, кто владелец. А по факту их может быть несколько. В результате вы потратите огромное количество сил и времени, таскаясь по судам и доказывая свою честность.
При этом, судья вероятнее всего обяжет вернуть квартиру законным владельцам, а уплаченные суммы – вам. Но это в идеальном мире. Получите ли вы свои деньги в полном объеме? Вряд ли. Судебные приставы могут годами требовать возврата средств и так не добиться своего.
Другие виды мошенничества
1. Сделка, которую легко оспорить
Если договор купли-продажи квартиры заключен с наркозависимым, психически больным или недееспособным человеком, то оспорить его проще простого. Этим и пользуются преступники. Они могут специально споить продавца и получить заключение экспертизы о его невменяемости. Суд, само собой, обяжет вернуть ему жилье. А с переданными деньгами вы может попрощаться: взыскать их будет практически нереально.
2. Ложная доверенность
Представьте себе, что помещение вам продает не сам собственник, а некто, имеющий на руках доверенность от владельца. За день до регистрации сделки доверенность отзывается. Вы подаете в суд, который обязывает вернуть квартиру и деньги. Тут возникает уже известная проблема: честно уплаченные средства можно возвращать годами.
3. Забрал аванс и исчез
Еще до заключения основного договора вам предлагают подписать предварительный с условием аванса. Мол, чтобы квартира никуда не ушла, ведь вариант такой выгодный. Понятное дело, что после получения аванса якобы продавец исчезает.
О предоставлении фиктивной документации
С фиктивной документацией сталкивается также очень много людей. Чаще всего это можно наблюдать, когда продаётся не собственная площадь, которая была в аренде. Покупатель, который не задумывается даже о мошеннике, заключает какое-то определенное соглашение о процедуре у ненастоящего нотариуса, а после этого передаёт финансовые средства заранее. После всего произошедшего он узнаёт, что в помещении имеется иной собственник и что он заключает соглашение с мошенником.
Цена бумаги будет нулевой и деньги вам никто никогда не вернет. Когда вы не хотите встретиться с такой проблемой, то лучше всего проверять всю документацию на имущество. В большинстве ситуаций должно быть подтверждение о собственности продавца, а также возможно предоставление договора дарения или купли-продажи. В этих ситуациях вы сможете частично себя уберечь от злоумышленников.
Продавец не хочет покидать свое имущество
Эта ситуация встречается реже, но всё же нужно помнить о ней. Чаще всего после заключения той или иной продажи, а может и за какое-то время до неё, продающая сторона решает, что не будет выписываться из помещения. Объяснения обычно простые. Ему некуда переместиться, и поэтому он не проведет такую процедуру. Покупатель же при любой ситуации будет делать все возможное, чтобы выписать старого владельца. Но последний через судебное разбирательство вправе отстоять свои права.
ВНИМАНИЕ !!! Договор может аннулироваться в любую минуту. При этом, основными причинами для этого будут являться обоснованные доводы и возврат полученных при продаже средств.
Проблема может состоять в следующем. Финансы вам не вернут.
Истец очень часто заявляет о том, что деньги были украдены или потрачены на погашение какого-либо кредита или долга. От возврата он не отказывается, но в тоже время просит у суда некоторую отсрочку. Также может делать это поэтапно с каждой заработной платы. И этот возврат может затягиваться на долгие годы.
Если говорить о способах решения такого конфликта, то тут сначала следует разобраться в причинах. Люди сталкиваются с продажей квартиры по нужде, и им бывает действительно некуда пойти.
Согласно всем постановлениям по правовым актам, человек должен освобождать помещение, когда прекращается право пользования. Закон в такой ситуации становится на сторону будущего владельца, и вы можете быть спокойны. Трудности возникают, когда продавец через судебное заседание приостанавливает сделку по реализации имущества. Чтобы не столкнуться с этим, лучше всего в соглашении сразу же прописать все нюансы по поводу сроков выписки. Также лучше всего добавить и пункт о начислении штрафных санкций, если этого не произойдет.
Не те цифры в соглашении
Когда продающая сторона прибегает к продаже тому или иному покупателю, то способна столкнуться с указанием неправильной стоимости. Очень часто это делается, чтобы отстраниться от процедуры выплаты настоящей суммы налогов или вообще их не выплачивать. Продажа состоится в устной форме на определенную сумму, но лучше всего потребовать расписку. Действовать дальше без подтверждения не стоит. Самым худшим вариантом будет являться тот, когда владелец обращается в судебный орган и хочет вернуть только ту часть средств, которая указана в соглашении. Покупатель полностью находится в больших трудностях и доказать свою точку зрения не удастся. Чтобы избежать подобных ситуаций, лучше всего отказываться от таких предложений и указывать на первоначальном этапе в договоре реальную сумму. Налоги будет платить он, а не вы, а если согласитесь на его условия, то можете потерять еще большую сумму денег.
Новые участники процесса
Еще одной ситуацией, когда могут возникнуть проблемы во время проведения процедуры покупки, является появление каких-либо родственников. Они могут иметь право претендовать на собственность в некоторых ситуациях. И не всегда это может быть нарушением.
В большинстве случаев продавец не хотел их предупреждать, что продает имущество. И вас он не предупредил о возникновении серьезных последствий. В этой ситуацией у родственников всегда будет преимущество при разбирательстве через судебное разбирательство. Они могут без проблем выиграть дело и иметь право на ту или иную часть квартиры. Покупатель рискует расстаться как с деньгами, так и со своим жильем.
ВНИМАНИЕ !!! Перед продажей лучше уточнить информацию о том, каким образом имущество оказалось в собственности у человека, продающего ее вам. Если это произошло по наследству, то для проведения процедуры потребуются удостоверение согласия остальных родственников. Если был договор дарения, то нужно быть в курсе, что квартира отчуждалась дарителем. Если всё произошло по договору купли или продажи, то нужно узнать о супругах, детях. Для этого стоит запастись согласием от жены или мужа, а также разрешением от органов опеки.
Продажа квартиры, которая не соответствует действительности
При продаже недвижимого имущества мошенники могут «случайно» поменять номер продающейся квартиры или дома. Хотя это весьма примитивный вариант, но если покупатель будет невнимателен, то может отдать деньги за объект, который вовсе не продается.
Во время покупки недвижимости обращайте внимание на состояние здоровья собственника. Если по каким-нибудь причинам он умрет до момента регистрации перехода права, то сделку купли-продажи могут оспорить его наследники.
Будьте весьма внимательны с выплатой аванса. Часто подставные владельцы исчезают вместе с деньгами, а в действительности квартира вовсе не продается.
Иные случаи, когда вы можете попасть в неприятность
В большинстве ситуаций, когда вы решили купить квартиру через продавцов, то могут встречаться и иные ситуации. Обо всех следует знать, чтобы потенциальные мошенники не могли вас каким-либо образом обмануть. Они вытекают из тех, которые были приведены выше или могут встречаться абсолютно другими. Например, когда в квартире производилась какая-либо перепланировка, то обязательно она должна быть узаконена. Когда это не сделано, то покупатель может не зарегистрировать жилье. Иногда он может встретиться с ситуацией, когда на него наложат серьезные штрафные санкции. И оплата будет лежать только на новом владельце. Лучше всего сразу сверять внесенные изменения и переделанный технический план.
Помимо этого, вы можете попасть в ситуацию с долговыми обязательствами по оплате коммунальных услуг. Заранее лучше всего позаботиться о предоставлении справок от всех служб до того момента, пока вы не подпишите договор от обеих сторон. Худшим вариантом будет являться тот, когда квартира находится в залоге или в поручительстве. В этой ситуации у вас всё могут по спору в суде вообще изъять. Узнать более детальную информацию иногда невозможно, но обезопасить себя от такой ситуации вы можете без проблем. Лучше всего в документе сразу указать этот пункт, чтобы дальше не встречалось никаких проблем.