Ипотека на двоих супругов, родственников, собственников — нюансы оформления, риски
42 просмотровВ этой статье:
- 1 Что такое ипотека на двоих собственников
- 2 Ипотека для законных супругов
- 3 Требования к потенциальным заемщикам
- 4 Ипотека и гражданский брак
- 5 Необходимые документы для подачи заявки
- 6 Долевой кредит на двух людей
- 7 Долевое участие
- 8 На кого оформляется объект
- 9 Преимущества и недостатки программы
- 10 В чем суть
- 11 Виды кредитования
Рынок недвижимости показывает стабильный рост. Спрос на квадратные метры повышается ежегодно. Из-за высоких расценок, приобрести недвижимость собственными силами может далеко не каждый. В большинстве случаев ипотечное кредитование – единственная возможность. Главной трудностью получения одобрения заявки служит официальное подтверждение необходимого уровня заработка.
Современный рынок труда не всегда предполагает указание в договоре реального размера заработка. Поэтому была разработана программа ипотеки на двоих собственников от Сбербанка. Преимущество данного типа кредитование – учитывается суммарный доход двух созаемщиков, что упрощает предоставление документального подтверждения требуемого уровня ежемесячного дохода. Ниже будут подробно описаны все нюансы и подводные камни.
Что такое ипотека на двоих собственников
Клиентами кредитования становятся два человека. Они могут являться родственниками, друзьями, партнерами по бизнесу или просто знакомыми. Такое кредитование является популярным среди людей, находящихся в законном или гражданском браке. По условиям ипотечного кредитования для двух созаемщиков от Сбербанка долговые обязательства несут оба созаемщика в равной мере. Право собственности приобретаемого объекта недвижимости определяется долевым участием. Для людей, состоящих в официальных отношениях, предусмотрено совместная форма собственности.
Таким образом, один ипотечных кредит могут оформить сразу два человека. Использование такой банковской услуги является отличным решением жилищного вопроса для тех граждан, которые имеют небольшой размер официального дохода. Приобретение собственных квадратных метров при помощи кредитования доступно даже для гражданского брака. Долевое участие предоставит равные права на приобретенную собственность, обезопасив каждого участника сделки.
Ипотека для законных супругов
Поскольку по закону совместно нажитое имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, муж и жена автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки. Исключение — если между супругами заключен брачный контракт, согласно которому право собственности оформляется только на того из супругов, кто является действительным плательщиком по кредиту. Заключить такой брачный контракт можно непосредственно перед подписанием договора ипотеки: так оба супруга будут уверены, что в случае развода их права достаточно защищены в соответствии с уровнем вклада в приобретение недвижимости.
Хорошо, когда ипотека не заканчивается раньше, чем супружеская жизнь. Развод часто ставит бывшего мужа и жену перед нелегким выбором — что делать с совместным жильем и долгами. Можно найти покупателя, закрыть ипотеку и поделить остаток денег между собой. Если при разводе один из супругов хочет переоформить ипотечную квартиру на себя, для этого потребуется разрешение банка.
Требования к потенциальным заемщикам
Выдача кредита осуществляется лицам, не только способным подтвердить свой официальным ежемесячный уровень дохода, но и отвечающим стандартным требованиям. Условия выдачи займа на двоих собственников не особо отличаются от работы с единственным заемщиком. Оба участника сделки должны отвечать следующим критериям:
- Возрастное ограничение. От 21 до 65 лет на момент окончания долговых обязательств.
- Срок трудовой деятельности на последнем месте работы должен составлять не менее полугода для каждого созаемщика.
- Подтверждение уровня дохода обоих участников. Выплата по кредиту и периодические траты не должны превышать 60% от суммарного достатка участников.
- Отсутствие задолженностей, просрочек по предыдущим кредитам.
Стоит учесть немаловажный факт – если один из участников состоит в официальном браке, то потребуется нотариально заверенное разрешение супруга на оформление сделки. Если один из участников гражданского брака по каким-то причинам состоит в официальных отношениях с третьим лицом, то шансы получить одобрение практически равны нулю. Банк расценит такую сделку как особенно рискованную.
Ипотека и гражданский брак
Типичная ситуация: в банк для оформления жилищного кредита обратились двое граждан, которые не являются родственниками и не состоят в законном браке. Это не противоречит закону об ипотеке, однако кредиторы не спешат одобрять ипотеку гражданским супругам:
- если созаемщики внезапно решат разойтись, потребуется переоформлять договор ипотеки, а это сопряжено с рисками;
- отношения, не зарегистрированные юридически, — дополнительный фактор риска для кредитора. Это учитывается при проведении скоринга.
Но если вы твердо решили не ходить в ЗАГС, а идти сразу в банк, будьте готовы доказать вашу совместную платежеспособность и надежность. Для этого потребуется подготовить немало документов — банки словам не верят.
Необходимые документы для подачи заявки
Согласно разработанным стандартам выдачи кредитов, Сбербанк запрашивает предоставление бумаг, подтверждающих информацию о каждом из созаемщиков. Соответственно, каждый участник должен будет подать вместе с корректно заполненной анкетой следующие документы:
- Паспорт гражданина Российской Федерации с отметкой о регистрации. При наличии временной регистрации потребуется дополнительное подтверждение.
- Справка о ежемесячном доходе.
- Подтверждение трудовой деятельности, должности и срока.
- Свидетельство о заключении или расторжении брака, если таковой имеется.
- Подтверждение наличия или отсутствия детей.
Отличительная особенность оформления ипотеки для двух созаемщиков – предоставление нотариально заверенного согласия каждого участника сделки.
Обязательным условием предоставления кредитных средств Сбербанком – страхование жизни заемщиков. При временной потери трудоспособности, страховые выплаты покроют платежи, тем самым устранив проблемы по просрочке. Также этот факт является дополнительным гарантом возврата денег банку.
Долевой кредит на двух людей
Чаще всего ипотека на выкуп доли в квартире нужна парам, проживающим в гражданском браке. Они выступают друг к другу созаемщиками, и каждый получает по половине имущества.
Но и тут есть ряд правовых нюансов, из-за которых внушительный список банков не готовы сотрудничать. Людям советуют либо узаконить отношения, либо подписать соглашение, которое бы позволяло без проблем разделить доли обоих людей в случае форс-мажорных ситуаций.
4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты
В таких случаях взять кредит будет проще. И в будущем, когда пара захочет разорвать такой договор, они для начала вынуждены будут оповестить об этом кредитора (он выступает арбитром), а уже после их согласия, урегулировать свой спор.
В законодательной базе относительно ипотеки и условий ее оформления нет точных данных, касаемых приобретения части жилья посредством кредитных средств. Некоторые выводы, касающиеся этого вопроса, можно сделать после ознакомления с 244 статьей ГК РФ.
Здесь речь идет о том, что жилая недвижимость может стать общей собственностью. Из этого следует, что у квартиры могут быть сразу несколько владельцев. Выходит, что каждый из хозяев части распоряжается ею как захочет.
Если закон рассматривает подобный вариант, значит покупать долю в ипотеку можно. При этом банки могут предъявлять свои дополнительные требования.
Ипотека на долю оформляется не во всех случаях, каждый рассматривается банком в индивидуальном порядке. К наиболее распространенным ситуациям, при которых владельцы обращаются в финансовую структуру за ипотекой относят следующие:
- Потенциальный заемщик уже владеет несколькими частями жилья, и для полного владения ему необходима последняя доля.
Одобрение банка в случае покупки последней доли жилья более вероятно, так как квартира одновременно является и залогом.
- Клиент имеет во владении одну часть, но желает расширить жилое помещение посредством покупки еще одной доли.
Шанс получения ипотеки ниже, но, если владельцы других долей предоставят свое согласие с условиями залога в письменном виде, вероятность увеличивается.
- Заемщик не владеет ни одной из частей недвижимости, но желает завладеть одной долей.
В этой ситуации отказ почти неизбежен. Исключением является ситуация, если потенциальный заемщик находится в хороших отношениях с владельцем или владельцами других долей, которые помогут обойти ограничения посредством разделения частей.
У каждого банка свои условия на долевую ипотеку
Не все банки готовы предоставлять кредитные средства на приобретение части квартиры, так как это не всегда выгодно.
Ведущими финансово-кредитными структурами в РФ, которые дают такую возможность, являются:
- Сбербанк.
Получить кредит на долю здесь можно в случае, если по окончании все жилье будет принадлежать заемщику. Банк выдает от 300 тыс. до 15 млн под 12 % на 30 лет.
- Газпромбанк.
Условия получения такие же, как и в Сбербанке. Срок кредитования — до 30 лет под 12 %. Сумма ипотечного кредитования до 45 млн. Первый взнос составляет 15 %.
- Русский ипотечный банк.
Предлагаем ознакомиться Муж бросил меня беременную что дальше
Ипотека оформляется, даже если потом квартира не перейдет в полное владение заемщика. Минимальная сумма кредита – 1 млн рублей. Первый взнос – не меньше 25 %. Деньги выдаются под 14,5 % годовых на срок до 25 лет.
- Банк Зенит.
Минимальная сумма для регионов — 270 тыс., для столицы и области — 800. Максимальная – 10,5 млн для всех городов России, и 14 млн — для Москвы и области. В зависимости от первоначального взноса, годовой процент колеблется. Минимальный – 20 %, при этом, максимальная ставка 15,75 %. Срок займа — не более 25 лет.
- ТрансКапиталБанк.
Сумма кредитования при первом взносе в 20 % — от полумиллиона рублей. Срок оформления кредита не превышает 25 лет.
Чаще всего финансовые структуры неохотно идут навстречу тем, кто желает приобрести долю квартиры за кредитные средства. Выдавая займ, банк пытается обезопасить себя тем, что требует предоставление залога в виде квартиры. А, если у жилья несколько хозяев, это становится маловозможным.
Долю квартиры в ипотеке можно продать
Чтобы продать свою часть, за которую еще не выплачен кредит, владельцу нужно согласовать это с хозяевами остальных долей. Лишь в этом случае продажа возможна.
Существует 3 варианта решения этого вопроса:
- Владелец находит покупателя, обращается в банк для получения разрешения проведения процедуры. Затем у нотариуса оформляется договор купли-продажи, который снимает обязанности по внесению платежей по ипотеке со старого владельца.
- Следующий вариант предполагает наличие третьего лица, которым становится банк. Покупатель арендует ячейку в банке, куда вносит определенную сумму. Банк сообщает в регистрационную палату, что кредит погашен. Продавец получает закладную, а покупатель – обязанность оплачивать ипотеку.
- Третий способ предполагает продажу ипотечного кредита. Делается это после получения разрешения в банке. После погашения новый владелец становится хозяином доли.
Чтобы выкупить часть жилья по ипотечному кредиту у родственника или третьего лица нужно:
- Сообщить о своем желании остальным владельцам недвижимости;
- Подготовить необходимые документы;
- Составить и заверить у нотариуса договор купли-продажи;
- Договориться с другими хозяевами о размере задатка;
- Подать документы в Росреестр;
- Дождаться документ, подтверждающий собственность доли;
- Передать остаток денег и получить помещение в пользование.
Детальнее процесс описан в 121 статье ФЗ от 21.07.1997 года.
Долевое участие
Оформление в банке ипотечного кредита на двух человек предусматривает долевое участие каждой из сторон как во владении приобретаемым имуществом, так и в погашении задолженности. Размер долей определяется исходя из договоренности или из размера сумм, предоставленных в качестве первоначального взноса.
Например, один из участников соинвестирования внес 40% от суммы первоначального взноса, тогда он в праве получить 40% от общей площади приобретаемой недвижимости, а также оплачивать такую же часть при погашении задолженности. Однако, при взаимной договоренности, размер долей может быть изменен на равное либо в большую сторону.
Преимущество данного типа заключения договора в том, что при разрыве отношений можно будет продать свою долю. Правом покупки в первую очередь обладает созаемщик. При отсутствии официальной регистрации отношений, приобретенная квартира одним из участников является личной собственностью и не имеет отношения ко второму партнеру.
Долевое участие в ипотеке на двоих собственников в Сбербанке позволяет предоставить равные права на недвижимость гражданских супругов. Во избежание конфликтных ситуаций рекомендуется составление брачного контракта. Его наличие снизит риск недопонимания при разделе имущества, а также будет весомым положительным аргументом при рассмотрении заявки на кредит.
На кого оформляется объект
Есть три способа получения жилищного кредита и распределения прав на собственность:
- Оформить на одного человека. Для кредитной организации он будет единственным заемщиком и в случае успешного погашения кредита ему и достанется квартира или дом. Вторая сторона документально не участвует в сделке, но может, по своему желанию, вкладывать средства в выплату.
- Получить кредит на двоих, а право владения оформить на одного из заемщиков. Этот подход сложно назвать удачным, поскольку платить долг будут оба партнера, а собственником станет только один из них. Если не получится договориться между собой о разделе собственности, то решать спор придется через суд. Потребуется документально подтвердить свой вклад в погашение займа.
- Взять ипотечный кредит на двоих и жилье оформить в общее долевое владение. Если поставлена цель себя обезопасить, то этот вариант самый удачный.
В последнем случае заемщики будут во всем равны: поровну платят кредит и получают права на жилплощадь. Есть некоторое уточнение – если один из участников договора прекратит выплату, обязательства в полной мере лягут на второго. И если собственность можно разделить документально, то обязанности по возврату средств – нет. Позже сторона, которая оплатила сумму, превышающую долю (например, когда человеку принадлежит 50% квартиры, а выплачено 2/3 кредита), может затребовать от второго участника, уклонившегося от расчетов, компенсацию затрат. Для этого понадобится доказать, что деньги были внесены именно им. Иногда такие вопросы решаются через суд.
Больше о правах и обязанностях созаемщика вы можете узнать из этой статьи.
Преимущества и недостатки программы
Каждая финансовая сделка имеет свои положительные и отрицательные стороны. Регистрация отношений людей, проживающих вместе и ведущих совместное хозяйство, не является обязательной. Поэтому некоторые предпочитают оставаться в неузаконенных отношениях, что является законным правом. Поэтому программа ипотеки на двоих собственников имеет следующие плюсы:
- Условия заключения сделки не отличаются от обычных. Процентная ставка и сроки – стандартны.
- Увеличенный размер максимально допустимой суммы. При достаточном уровне дохода каждого созаемщика, банк готов выдать большую ссуду, нежели единственному заемщику.
- Погашение задолженности осуществляется заранее установленным долями для каждого участника.
- Долевая форма собственности приобретенной недвижимости.
Договор предусматривает снижение риска невозврата средств, поэтому выход из сделки одного из клиентов не увеличивает нагрузку на второго. Также разрыв отношений после закрытия кредита не лишает одного из участников права собственности.
Достаточное количество положительных моментов не убирает отрицательные стороны описываемого кредитования. Среди негативных характеристик можно выделить:
- Невозможность участия в государственных или банковских льготных программах.
- При рассмотрении заявки категория граждан, не имеющих официального статуса отношений, относятся к зоне риска. Поэтому необходимо максимально убедить банковских сотрудников в платежеспособности каждого участника.
- При отказе одного из созаемщиков выплачивать свою часть кредита, придется либо продавать приобретенное имущество, либо вносить взносы оставшемуся заемщику.
Ипотека на двоих собственников в Сбербанке является одним из способов приобретения собственного жилья при невозможности самостоятельного обслуживания кредита. Обилие программ позволяет подобрать оптимальный продукт для каждого гражданина, что делает доступным покупку собственных квадратных метров.
В чем суть
В целом ипотечное кредитование представляет собой надёжный инструмент комплексного развития социальной сферы и бизнеса. Данный банковский продукт позволяет использовать долгосрочные инвестиции банковского сектора для усовершенствования существующей инфраструктуры, развития экономики и решения жилищных проблем граждан, обеспечивая минимизацию возможных рисков за счёт использования недвижимости в качестве высоколиквидного залога. При этом условия залоговых кредитов, как правило, направлены на привлечение платёжеспособных заёмщиков, желающих воспользоваться ссудным капиталом на выгодных условиях.
Граждане, проживающие совместно без регистрации брака, в юридическом понимании не имеют взаимных прав и обязательств, однако могут выступать созаёмщиками при оформлении ипотеки.
Для этих граждан ипотечные ссуды остаются доступными на общих основаниях, как и для прочих клиентов финансовых учреждений.
Виды кредитования
Ипотеку в долевой собственности нередко берут пары, фактически проживающие вместе, но не оформляющие отношения официально. Распределенные изначально части позволяют не беспокоиться о том, как разделить имущество, если в конце концов семейная лодка не выдержит бытовых передряг.
Есть несколько особенностей получения и выплаты такого ипотечного займа:
- Заемщиков двое, поэтому платежеспособность каждого из них будет рассматриваться отдельно. Важны уровень дохода, наличие официального трудоустройства и сбережений на первоначальный взнос.
- Доли могут быть неравными и будут распределены в соответствии с размером взноса или нотариальной договоренностью о распределении имущества.
- Обязательства по уплате дольщики несут раздельно. К примеру, задолженность по кредиту одного из заемщиков не влечет наложение штрафов на добросовестного плательщика.
- После расставания каждый из сособственников имеет право распоряжаться своей частью имущества по своему усмотрению: подарить, передать по наследству или продать при условии соблюдения приоритетного права второго владельца на выкуп.
Тот же принцип соблюдается и при покупке квартиры людьми, не связанными супружескими отношениями. При этом будущих дольщиков может быть более двух и родственные связи между ними не обязательны.
Другое дело, когда клиент банка хочет получить кредит на выкуп части в общей собственности. Банки одобряют такие заявки довольно редко и только в отношении жилья, которое:
- разделено на реальные доли — чаще всего это комната в коммуналке или обособленная часть дома на два хозяина;
- находится в приемлемом техническом состоянии — не аварийное, имеет подводы всех современных коммуникаций и хорошую транспортную доступность;
- обладает высокой ликвидностью то есть может быть продано в сжатые сроки.
Банк с большей охотой одобрит кредит, если человек хочет выкупить «последнюю долю». Так случается, когда владелец одной части жилья покупает остаток метров у другого сособственника и становится единственным обладателем целой единицы недвижимости.