Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?
65 просмотровВ этой статье:
- 1 Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?
- 2 Порядок согласования перепланировки
- 3 Закон о переносе стен в ипотечной квартире
- 4 Понятие и виды перепланировки
- 5 Условия ипотечного договора при перепланировке квартиры
- 6 Разрешает ли Сбербанк производить перепланировку
- 7 Что можно менять в ипотечной квартире, а что нельзя?
- 8 Какие существуют варианты изменения квартиры?
- 9 Как сделать перепланировку в ипотечной квартире?
- 10 Как осуществляется перепланировка жилья?
- 11 Необходимые документы для узаконивания переноса стен
- 12 Перечень необходимых документов
- 13 Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире?
- 14 Получение согласия – первый этап
- 15 Согласование с банком
- 16 Согласование перепланировки в ипотечной квартире со страховой компанией
- 17 Сроки и цена согласования
- 18 Процедура оформления: пошаговая инструкция
- 19 Возможные причины отказа в согласовании
- 20 Проведение ремонтных работ
- 21 Обращение в Жилинспекцию и БТИ
- 22 Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры через суд?
- 23 Недопустимые перепланировки
- 24 Какие последствия может иметь неправильная перепланировка
- 25 Перепланировка квартиры в ипотеке без согласования
- 26 Когда переустройство запрещено?
- 27 Перепланировка квартиры в ипотеке на примере Сбербанка
- 28 Переоценка стоимости квартиры
- 29 Нюансы
Главная/Распоряжение квартирой в ипотеке/Перепланировка в ипотечной квартире
Многие дома строят по типовым проектам. В результате квартиры очень похожи друг на друга, даже если дизайн интерьера отличается. Чтобы изменить жилище под себя, люди проводят перепланировку помещения. В результате удаётся персонифицировать квартиру и сделать её максимально удобной для проживания. Однако вносимые изменения могут отразиться на стоимости помещения. Если квартира куплена в кредит, имущество будет находиться в залоге до полного расчета по обязательствам. Банку важно, чтобы ипотечное помещение продолжало оставаться высоколиквидным. Поэтому компании накладывают ряд ограничений на процедуры, которые можно выполнять с недвижимостью.
Внимание
Перед тем, как выполнить перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке, важно уточнить, можно ли осуществлять подобные действия.
Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?
В законодательстве отсутствует прямой запрет на выполнение перепланировки в ипотечной квартире. Однако жилищный кодекс обязывает вносить коррективы в техническую документацию согласно статье 25 ЖК РФ. Поэтому существует необходимость согласования внесённых изменений.
Покупка жилья в ипотеку не становится основанием для наложения запрета на перепланировку. Однако не каждая финансовая организация согласится разрешить менять помещение. Дело в том, что цена недвижимости может существенно уменьшится после переустройства. Для компании снижение цены залога невыгодно. Поэтому организация устанавливает запрет на внесение изменений или требует их согласования. Соответствующее положение фиксируют в кредитном договоре.
ВАЖНО
Если заемщик не выполняет условия соглашения, банк может обязать заёмщика вернуть ипотечную квартиру в первоначальный вид до перепланировки. В случае отказа компания расторгнет договор в одностороннем порядке и заставит клиента единовременно погасить оставшуюся часть. Напоминаем о том, что представители банка имеют право в любой момент посетить квартиру и проверить состояние залога.
Порядок согласования перепланировки
Краеугольным камнем в определении законности перепланировки является её согласование. В случае перепланировки собственной квартиры достаточно согласовать действия с жилищной инспекцией. В случае с ипотечной квартирой согласовать действия нужно ещё и с банком.
Ответственные сотрудники банка время от времени посещают ипотечные квартиры и проверяют соблюдение порядка использования жилья, определённого в ипотечном договоре, а также в нормативных актах законодательства.
В случае обнаружения каких-либо несогласованных изменений банк может в судебном порядке предъявить следующие требования:
- восстановить планировку квартиры в исходном состоянии;
- пересмотреть оценку ипотечного соглашения вследствие причинения существенного вреда заложенному имуществу;
- расторгнуть договор ипотечного кредитования и обратить взыскание на заложенное имущество, то есть квартиру.
Таким образом, отсутствие согласования действий с банком может привести к тому, что жильцы останутся без дома.
Пошаговый план действий следующий:
- Просмотреть договор ипотечного кредитования на предмет отсутствия в нём прямого запрета на осуществление перепланировки.
- Необходимо получить заключение БТИ о соответствии проводимой перепланировки требованиям законодательства и нормам ведения строительных работ.
- Направить в банк заявление и приложить к нему копию полученного от БТИ заключения.
- После получения разрешения банка произвести фактические монтажные и строительные работы.
- По итогам работ составить новый план квартиры и утвердить его в БТИ.
- Представить утверждённый в БТИ план в ГКН (государственный кадастр недвижимости).
- Представить копию данного плана и новую кадастровую выписку из ГКН банку.
В ГКН документы о перепланировке подаются для приведения в соответствие регистрационных данных о квартире с фактически внесёнными изменениями. В банк они подаются, чтобы изменить сведения об объекте залога. В залоговый реестр сведения будут перенаправлены самим банком.
Закон о переносе стен в ипотечной квартире
Основным законом, регламентирующим взаимодействие заемщика и финансовой организации, выступает ФЗ №102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке». В нормативно-правовом акте отражены права и обязанности каждой из сторон, особенности расчета по обязательствам, нюансы заключения договора, а также правила принудительного истребования денежных средств в случае невыполнения обязательств. Однако прямого запрета на проведение перепланировки в квартире в ипотеке нет.
Между тем, в статье 29 ФЗ №102 от 16 июля 1998 года говорится, что залогодатель имеет право пользоваться имуществом, однако не должен допускать ухудшение состояния помещения и уменьшения его стоимости сверх того, что считается нормальным износом. Из вышесказанного следует, что, если перепланировка приведёт к уменьшению цены ипотечной недвижимости, проведение процедуры недопустимо.
Внимание
Перепланировку необходимо согласовывать. Соответствующее требование закреплено в статье 25 ЖК РФ. Выполнением процедуры занимается жилищная инспекция. На основании её решения могут быть внесены изменения в техническую документацию. Однако инспекция откажет в согласовании перепланировки, если указан запрет процедуры, и согласие от банка не получено. Обычно представители госорганов придерживаются такого правила, даже если с технической точки зрения нарушений нет.
Самовольная перепланировка чревата привлечением к административной ответственности. Соответствующее правило закреплено в статье 7.21 КоАП РФ. Нарушителя обяжут выплатить штраф. Финансовая организация может разорвать договор и потребовать единовременно вернуть оставшуюся задолженность по ипотечной квартире.
Понятие и виды перепланировки
Понятие «перепланировка» закреплено в статье 25 ЖК РФ. Здесь говорится, что процедура представляет собой изменение технических характеристик помещения с обязательным отражением корректив в паспорте недвижимости. Выделяют следующие виды перепланировок квартиры:
- Требующие обязательного согласования. Примером выступает объединение нескольких комнат в одну.
- Не требующие обязательного согласования. Сюда включают косметический ремонт помещения.
- Производимые в рамках разработки типового проекта. Такие изменения требуют полной замены техпаспорта жилья.
Условия ипотечного договора при перепланировке квартиры
Банк предпринимает все действия, чтобы сохранить стоимость залога. Поэтому в договоре всегда фиксируют правила внесения изменений в конфигурацию имущества. Обычно банки разрешают выполнять следующие действия с недвижимостью без согласования:
- выполнение косметического ремонта;
- замена ванны душевой кабиной и наоборот;
- замена дверей без изменения дверных проёмов;
- замена напольного покрытия.
Если планируют другие ремонтные работы, нужно детально изучить договор. Обычно банк обязывает согласовывать вносимые изменения. Дополнительно в документе фиксируют санкции за проведение ремонтных работ в ипотечной квартире, которые нарушают требования.
К сведению
Иногда финансовая организация разрешает производить перепланировку без предварительного согласования, если с момента заключения сделки прошло больше 1 года, и заемщик исправно вносит кредитные платежи. Однако всё зависит от положений соглашения.
Разрешает ли Сбербанк производить перепланировку
В ст. 25 Жилищного кодекса РФ понятие «перепланировка» определяется как: «изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт». Из этого следует, что любые корректировки в кадастровом паспорте квартиры подлежат согласованию с банком. Сбербанк, как владелец залогового имущества (квартиры), имеет право одобрить или отказать заемщику в переустройстве жилья. Решение кредитора зависит от следующих факторов:
- клиент не производил никаких работ до получения разрешения;
- соблюдена процедура оформления переустройства и предоставлены все необходимые документы;
- от выбранного типа перепланировки (по эскизу, проектная и с изменением несущих конструкций).
Банки-кредиторы, в том числе и Сбербанк, крайне редко соглашаются на переустройство ипотечной квартиры, предполагающее изменение несущих конструкций. Еще меньше шансов получить одобрение, если в результате снизится итоговая стоимость квартиры.
Что можно менять в ипотечной квартире, а что нельзя?
Гражданин имеет право сносить или переносить перегородки, дверные проемы, объединять или разъединять комнаты, устанавливать дополнительные санузлы, выполнять ремонт. Оформление перепланировки осуществляется на основании проектной документации. Однако не все коррективы можно согласовать. Запрещено выполнять следующие действия в квартире в ипотеке:
- размещать санузел над жилыми комнатами или кухнями, за исключением ситуаций, когда нижний этаж также находится в собственности лица, которое владеет квартирой сверху;
- осуществлять перенос радиаторов на лоджии;
- прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации;
- увеличивать площадь санузла за счёт других комнат.
Внимание
Если выполнены вышеуказанные изменения, перепланировку не согласуют. Квартиру обяжут вернуть в первоначальный вид.
Какие существуют варианты изменения квартиры?
При подготовке к перепланировке стоит учитывать, что любые манипуляции по переносу сантехнических узлов, изменения несущей перегородки или дверного проема не являются запрещенными, и добиться согласования на эти действия не будет сложно. Однако если заемщик планирует глобальную перестройку, с частичным или полным сносом несущих стен, то согласование таких работ добиться гораздо сложнее.
Рассмотрим такие варианты:
- Самым простым и доступным вариантом внесения изменения в строение квартиры – по эскизу. В нее входят изменения, которые касаются не несущих стен. Это может быть, как дострой новой стены, так и демонтаж мелких перегородок, таких как, например, стенной шкаф. Сюда же входит и перенос санитарной техники.
- Сложнее получить разрешение на проектную перепланировку. Такой вариант оформляется при намерении расширить ванную комнату с использованием части площади коридора, обустройства новых санитарных узлов и т.п.
-
Наиболее сложный вариант перепланировки жилища, когда задействуются несущие конструкции здания. Такие виды работ крайне сложно согласовать с каждой организацией, начиная от бюро технической инвентаризации, заканчивая страховой компанией.
Изменять любую несущую конструкцию в зданиях категорически запрещено, поэтому, если собственник жилого помещения примет решение провести такую перепланировку без соответствующих разрешающих документов и согласований, такая перепланировка будет являться самовольной и все измененные конструкции заставят привести в первоначальный вид. В некоторых случая собственник квартиры может быть привлечен к административной ответственности. Штраф в этом случае может составлять более двух тысяч рублей.
Как сделать перепланировку в ипотечной квартире?
Если гражданин хочет выполнить перепланировку квартиры в ипотеке, нужно четко соблюдать инструкцию об осуществлении процедуры. Потребуется выполнить следующие действия:
- Детально изучить ипотечный договор. Обычно в типовом ипотечном соглашении пункт о перепланировке не указывают. Однако важно внимательно изучать все нормы документа. От положений договора зависит потребность в получении лицензии банка. Информацию обычно отображают в разделе «права и обязанности сторон». Часть банков фиксирует здесь запрет на внесение любых изменений в помещении.
- Согласовать перепланировку с жильцами и соседями. Если действия владельца квартиры не затрагивают интересы других жителей многоквартирного дома, спрашивать разрешение на внесение изменений необязательно. Однако присутствие заверенного согласия на перепланировку позволит доказать законность действий, если возникнут какие-либо споры. Если планируется ремонт в муниципальной квартире, или предстоящие изменения затронут места общего пользования, согласие других жильцов обязательно.
- Подготовить эскиз или проект. Выбор варианта перепланировки ипотечной квартиры зависит от перечня изменений, которые будут внесены в помещение. Если владелец недвижимости не планирует изменять несущие стены или общедомовое имущество, достаточно наличия эскиза. Во всех остальных ситуациях необходим проект. Лучше всего заказать документ у лиц, имеющих разрешение на ведение подобной деятельности.
- Согласовать изменения с банком и страховой компанией. От ответа организации зависит возможное будущее ремонта. Запрос можно подавать после того, как эскиз или проект перепланировки ипотечной квартиры утверждён. Обычно ответ дают в течение полутора месяцев.
- Если ответ положительный, обратиться в жилищную инспекцию и утвердить перепланировку. Если используется эскиз, изначально необходимо провести ремонтные работы и только потом подавать заявление. Жилищная инспекция проведёт проверку по факту внесённых корректив. Если они не нарушают нормы законодательства, в течение нескольких месяцев будет выдано итоговое заключение. Если речь идёт о работах по проекту, вероятность получения разрешения практически нулевая. Такие изменения неохотно удовлетворяют из-за того, что существует риск разрушения здания.
- Обратиться в БТИ. Подавать документы необходимо после того, как получено заключение жилищной инспекции. БТИ занимается оформлением нового техпаспорта помещения. В документе отразят внесённые коррективы.
- Подать полученные документы в Росреестр и получить выписку.
Как осуществляется перепланировка жилья?
По своей сути перепланировка частного жилого дома осуществляется в порядке, определяемом для получения разрешительной документации для ведения работ по строительству. Однако в многоквартирных домах все квартиры считаются взаимосвязанными, и переустройство одной из них может повредить другие или целый дом. По этой причине любого характера перепланировка жилья должна идти по согласованию с уполномоченными муниципальными службами.
На сегодняшний день доступны следующие способы законно осуществить перепланировку:
- Перепланировка согласно эскизу собственника. При этом нет необходимости согласовать эскиз с жилищной инспекцией. Достаточно обратиться в БТИ (бюро техинвентаризации) и получить заключение о допустимости внесения соответствующих изменений без проектной документации.
- Перепланировка по проектной документации. Является сложной процедурой. Необходимо заказать в специализированном учреждении проект перепланировки, который будет соответствовать требованиям законодательства. Требует согласования с жилищной инспекцией.
Разумеется, законодательство различает основания, при которых перепланировка осуществляется тем или иным способом. Так, по эскизу можно перепланировать квартиру лишь в случае, если не затрагиваются несущие конструкции и не изменяется пригодная к проживанию площадь в квартире.
Во всех остальных случаях перепланировка осуществляется лишь при наличии проектной документации и по согласованию с жилищной инспекцией.
Несоблюдение правил осуществления перепланировки может привести к привлечению виновных лиц к ответственности.
Помимо основной проектной документации, необходимо получить:
- разрешение жилищной инспекции на проведение перепланировки и осуществление работ по строительству;
- разрешение банка для внесения изменений в планировку строения.
При нарушении порядка наступает административная ответственность, а виновные лица облагаются штрафом в 2,5 тысячи рублей.
Стоит иметь в виду, что перепланировка может привести к изменению стоимости жилого помещения, по этой причине с банком необходимо провести консультационную работу по поводу изменения указанной стоимости, а также провести оценку согласно проектной документации либо после осуществления перепланировки.
Необходимые документы для узаконивания переноса стен
Чтобы перепланировку квартиры в ипотеке согласовали, необходимо подготовить пакет документов. Причём бумаги необходимо собрать отдельно для банка, жилищной инспекции, Росреестра и БТИ. Согласование ремонта начинают с обращения в финансовую организацию. Если разрешение банка не получено, жилищная инспекция может отказать в выдаче заключения. Чтобы банк одобрил перепланировку ипотечной квартиры, необходимо предоставить:
- заполненное заявление;
- проект или эскиз перепланировки;
- результаты оценки, подтверждающие, что стоимость помещения не будет уменьшена;
- удостоверение личности основного заемщика.
Список бумаг может меняться в зависимости от финансовой организации. Прежде, чем приступать к сбору документов, необходимо обратиться в банк и получить предварительную консультацию.
Когда финансовая организация дала разрешение, необходимо обратиться в жилищную инспекцию. В организацию предстоит предоставить:
- заполненное заявление;
- эскиз или проект перепланировки;
- удостоверение личности;
- правоустанавливающую документацию на недвижимость;
- технические бумаги;
- согласие банка на проведение перепланировки;
- согласие совершеннолетних жильцов на внесение изменений в помещении.
Жилищная инспекция проанализирует бумаги и проведет проверку. После этого гражданину предоставят заключение. Если в нём указано, что выполненные работы не нарушают нормы законодательства, предстоит посетить в БТИ и переоформить техпаспорт. Сотрудникам организации предстоит предоставить тот же список, который ранее подавался в жилищную инспекцию, а также включить в перечень полученное заключение.
Когда техпаспорт оформлен, его нужно зафиксировать в Росреестре. В уполномоченный орган предоставляют:
- заполненное заявление;
- удостоверение личности;
- новые технические документы на квартиру;
- заключение жилищной инспекции;
- согласие финансовой организации.
Внимание
Если документы предоставлены в полном объеме, и в них отсутствуют ошибки, Росреестр выдаст новую выписку на ипотечную квартиру. Перепланировка считается зарегистрированной.
Перечень необходимых документов
Все вмешательства в конструкцию жилого помещения должны соответствовать документам, которые собственник, в свою очередь, должен заранее подготовить. Жилищная компания обязана рассмотреть их в течение месяца, после чего комиссия выдаст письменное разрешение или запрет на проведение перепланировки. Чтобы узаконить перепланировку, вам совершенно точно понадобятся:
- Заявление о внесении изменений в обустройство квартиры;
- Паспорт гражданина РФ;
- Правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.);
- Письменное согласие кредитной организации;
- Письменное разрешение соседей и собственников недвижимости;
- Технический паспорт на квартиру;
- Поэтажный план и экспликация квартиры;
- Эскиз и проект перепланировки жилья;
- Выписка из лицевого счета квартиры.
Информация!
Инспекция может потребовать и другие документы, если посчитает, что переустройство квартиры может нарушить права третьих лиц. Скорее всего, от вас потребуют предоставить их оригиналы, но в некоторых случаях можно подать и заверенные нотариусом копии. При отсутствии хотя бы одной из вышеперечисленных бумаг вам могут отказать в разрешении на перепланировку.
Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире?
Прежде чем начать узаконивание перепланировки в квартире в ипотеке, необходимо внимательно изучить ипотечный договор. В первую очередь необходимо детально изучить раздел «права и обязанности». В нём может быть отражен запрет на любые косметические изменения квартиры. Если соответствующая информация присутствует, узаконивание перепланировки усложняется. Заёмщику предстоит выполнить следующие действия:
- Согласовать планировку с соседями и жильцами, если потребность в подобном действии присутствует.
- Заказать эскиз или проект перепланировки. Дополнительно может возникнуть потребность в обращении к оценщику, который подтвердит, что планируемые изменения не уменьшат стоимость недвижимости.
- Подать заявление в банк и в страховую компанию, дополнив документацию ранее подготовленным эскизом и результатом оценки.
- Дождаться вынесения решения. Процесс может занять до полутора месяца. За это время представитель организации тщательно проверяет документы.
- Если решение положительное, выполнить перепланировку ипотечной квартиры и обратиться в жилищную комиссию. Представитель уполномоченного органа проверит соответствие внесённых изменений нормам действующего законодательства. Если все положения нормативно-правовых актов соблюдены, заёмщику предоставят документированное решение.
- Обратиться в БТИ и получить техпаспорт.
- Перерегистрировать недвижимость, посетив Росреестр.
Получение согласия – первый этап
Как правило, чтобы получить «зеленый свет», заемщику достаточно выполнить несколько условий:
- В срок выполнять свои обязательства по договору и не иметь просрочек.
- С момента оформления ипотечного договора подождать минимум полгода.
Большая часть банков сегодня лояльно относятся к желанию клиентов выполнить перепланировку. Они свободно дают письменное согласие на проведение работ. В других финансово-кредитных организациях даже есть специалист, помогающий оценить сложность запланированных работ, а при необходимости дающий рекомендации.
Чтобы получить согласие, собственнику следует посетить отделение банка, где написать заявление. В некоторых банках сперва могут потребовать проект перепланировки, чтобы четко видеть, какой объем работ запланировано выполнить. Текст согласия обычно выглядит стандартно. В нем прописано, что банк одобряет проведение работ только при условии, что клиент будет придерживаться норм законодательства, а по итогу ликвидная стоимость объекта не упадет.
Согласование с банком
Сама по себе процедура согласования перепланировки в ипотечной квартире с банком не отличается сложностью. Если гражданин хочет выполнить действия, предстоит:
- Внимательно изучить договор, удостоверившись в присутствии потребности в согласовании.
- Подготовить эскиз или проект перепланировки. Для выполнения процедуры необходимо обратиться к лицу, имеющему право на ведение подобной деятельности.
- Обратиться к оценщику и получить документы, подтверждающие, что внесенные коррективы не повлекут за собой уменьшение стоимости помещения.
- Собрать пакет документов и обратиться в банк.
- Дождаться принятия решения. Все дальнейшие действия возможны только в том случае, если финансовая организация даст положительный ответ.
заявления на согласование перепланировки в ипотечной квартире с банком можно здесь.
Согласование перепланировки в ипотечной квартире со страховой компанией
Страховщика также необходимо поставить в известность о предстоящей перепланировке ипотечной квартиры. В иной ситуации организация может отказать в предоставлении выплаты, если наступит страховой случай. Схема практически не отличается от порядка действий, которые необходимо выполнить для получения разрешения от банка. Гражданину предстоит:
- Подготовить пакет документов.
- Написать заявление и передать в уполномоченный орган (бланк можно получить в страховом отделении).
- Дождаться принятия решения.
Сроки и цена согласования
Согласование перепланировки в ипотечной квартире – это не быстрая процедура. Заёмщик, решившийся на её выполнение, должен быть готов к возможному ожиданию. Каждый этап занимает свой промежуток времени. Чтобы получить разрешение от банка, потребуется минимум 30 суток. Неделя потребуется на оформление проекта или подготовку эскиза. Оценщик выдаст заключение в течении 3 дней. Страховая компания рассматривает документы в срок до 2 месяцев. Жилищная инспекция даст разрешение в течение 45 дней. В общей сложности процедура может занять порядка 4 — 5 месяцев.
ВАЖНО
Дополнительно стоит подготовиться к затратам. Банк и страховая компания взимают плату за согласование перепланировки. Стоимость услуги составляет от 2000 до 5000 руб. Не всегда все вопросы удается решить мирным путём. Если присутствует потребность в обращении в судебную инстанцию, возможные затраты увеличится до 10000 и выше. Если заемщик нарушит установленные нормы и не согласует перепланировку, в его отношении будут применены штрафные санкции.
Процедура оформления: пошаговая инструкция
Законное оформление перепланировки в ипотечной квартире – довольно трудоемкий процесс, который требует затрат средств и времени, а также предоставления объемного пакета документов из разных учреждений.
Получить согласие от банка
Если покупка квартиры производилась с помощью кредитных средств Сбербанка, для начала понадобится получить его согласие на перепланировку. Для этого потребуется:
- Подготовить проект/эскиз планируемых изменений.
- Получить заключение оценщика о предполагаемой стоимости квартиры после проведения работ.
- Уведомить о своем намерении страховую компанию, в которой оформлен полис по защите залогового имущества. Страховщик должен выдать письмо, подтверждающее, что и после перепланировки квартира будет застрахована. Если согласно отчету об оценке стоимость жилья изменится, то в этом случае придется перезаключить договор страхования и заплатить страховую премию.
Если действующий страховщик отказывается переоформлять договор, то можно обратиться в другую СК, которая прошла аккредитацию в Сбербанке. Для этого необходимо заключить новый полис на страхование залога и предоставить его ипотечному менеджеру.
Далее понадобится подать в банк следующие документы:
- заявление установленного образца;
- паспорт заемщика/созаемщиков;
- копию ипотечного договора;
- проект перепланировки;
- письмо из страховой (в случае перезаключения договора – новый полис, квитанцию об оплате страховой премии).
В тех случаях, когда СК изменяет сумму комиссии, потребуется предоставить в банк допсоглашение со страховой, покрывающее риски, связанные с проведением перепланировочных работ. Ориентировочные сроки принятия решения составляют от 20 до 40 дней. Каждая заявка рассматривается банком индивидуально, поэтому узнать результат заранее невозможно.
Необходимые документы
После того как банк одобрил переустройство ипотечного жилья, надо оформить разрешение уполномоченного органа. Чтобы официально узаконить перепланировку квартиры до получения собственности необходимо запросить письменное согласие других жильцов. Если объект недвижимости признан архитектурным памятником, то потребуется дополнительное разрешение от органа, отвечающего за охрану памятников архитектуры, истории и культуры.
Далее нужно согласовать проект с БТИ и передать все необходимые документы в органы Жилищной инспекции. Последняя рассматривает подобные обращения, ориентировочно, в течение 2–4 недель.
Данная процедура предусматривает подачу обширного перечня документов:
- технический паспорт квартиры (до переустройства) и новый проект;
- поэтажный план;
- согласие Сбербанка;
- разрешение от БТИ на проведение работ;
- правоподтверждающие документы;
- номер лицевого счета;
- разрешительные документы от других жильцов и уполномоченных органов.
Возможные причины отказа в согласовании
Не всегда заявки на проведение перепланировки ипотечной квартиры удовлетворяют. Обычно банк не согласовывает ремонтные работы, если строительные нормы будут нарушены. Дополнительными причинами для отклонения заявки могут стать:
- перепланировка приведет к возникновению угрозы для жизни и здоровья людей;
- владелец недвижимости хочет изменить несущие конструкции жилого помещения;
- необходимо выполнить перепланировку квартиры, располагающуюся на нижнем этаже в панельном доме;
- эскиз или проект перепланировки подготовил некомпетентный специалист, который не прошел аккредитацию.
Любая из вышеуказанных причин считается веским основанием для отклонения заявки на перепланировку квартиры в ипотеке.
Проведение ремонтных работ
Процедура перепланировки при ипотеке по закону обычно включает несколько этапов:
- составление проекта работ;
- получения разрешения от банка-кредитора;
- составление заявления и подача его в жилищную инспекцию;
- получение официального разрешения на начало строительных работ;
- оформление новых документов и подтверждение их в БТИ и кадастровой палате.
Только после того, как будут подписаны акты в государственной кадастровой инспекции, перепланировка квартиры в ипотеке, будет считаться законной.
Обычно подготовка занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, насколько быстро действуют уполномоченные органы. Как правило, изготовление эскиза или проекта занимает от 2 до 6 недель. На согласование проекта может уйти до 5 месяцев.
Расходы на оформление документов зависят от расценки компании, в которую вы обратитесь, но в среднем они составят:
- разрешение на перепланировку обойдется вам около 20 000 рублей;
- акт приемки работ – от 10 000 рублей;
- документы из БТИ – от 7 000 рублей;
- составление проекта новой планировки – от 20 000 рублей;
- оплата госпошлин за оформление документов – от 1500 рублей;
- техническое заключение – от 6000 рублей.
Кроме того, к вышеуказанным суммам может добавиться стоимость получения разрешений от различных инстанций, устанавливающих свои расценки за выдачу документов.
Конечно, вы можете оформить все самостоятельно – в таком случае стоимость будет значительно ниже. Однако вы рискуете не успеть уложиться в установленные сроки, что чревато штрафными санкциями.
Обращение в Жилинспекцию и БТИ
Обращаться в Жилищную инспекцию необходимо после того, как банковская организация одобрила перепланировку. Необходимо заранее подготовить пакет документов, в перечень которых обязательно входит эскиз планируемых изменений, бумаги, подтверждающие наличие права собственности на недвижимость, а также разрешение, выданное банковской организацией и страховщиком. Строительные работы можно начать только после того, как перепланировка согласована с жилищной инспекцией. После этого можно обратиться в БТИ и внести изменения в техническую документацию.
Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры через суд?
Иногда согласовать перепланировку в стандартном порядке невозможно. Жилищная инспекция откажется предоставлять разрешение в следующих ситуациях:
- владелец недвижимости хочет застроить окна;
- необходимо соорудить дверной проем больше, чем положено по стандарту;
- человек хочет расширить недвижимость за счёт помещения, находящегося этажом ниже;
- перепланировка затрагивает вентиляционные шахты;
- осуществлена пристройка балкона.
Список причин не является исчерпывающим. Если возникла конфликтная ситуация, нужно обращаться в суд. Для этого предстоит подготовить исковое заявление. Дополнительно эксперты рекомендуют заручиться поддержкой профессионального юриста. Специалист поможет составить заявление и представит интересы клиента в суде. На адвоката необходимо оформить доверенность и оплатить его услуги. Исковое заявление необходимо дополнить следующим пакетом документов:
- правоустанавливающие бумаги на квартиру;
- проект или эскиз перепланировки;
- отказ финансовой организации на внесение изменений, если документ был получен;
- разрешение Жилищной инспекции, если оно было получено;
- иные бумаги, которые могут подтвердить права заявителя.
Когда бумаги примут, на рассмотрение обращения может уйти несколько месяцев. Дело в том, что проводимые работы должны быть одобрены целым перечнем инстанций. В обязательном порядке к рассмотрению вопроса будет привлечена пожарная инспекция, МЧС, СЭС.
Недопустимые перепланировки
Не все виды перепланировок можно осуществлять по закону. Финансовая организация внимательно ознакомится с эскизом будущих изменений. Документ изучают специальные органы, которых подключают к процедуре. Их представители проверяют представленные бумаги на соответствие законодательству. Так, запрещено:
- остеклить лоджию, если на ней находятся пожарные выходы и лестницы;
- использовать специальные выносные конструкции для увеличения общей площади балконов;
- объединять кухню и жилую комнату, если используется газовая система;
- производить снос несущих конструкций.
К сведению
Запреты устанавливают для предотвращения возможного разрушения квартиры и нанесения вреда жизни и здоровья человека. Если клиент хочет выполнить перепланировку ипотечной квартиры, которая нарушает положения законодательства, финансовая организация откажет в выдаче разрешения. Можно попытаться оспорить вердикт, подать жалобу или обратиться в суд. Однако подобные действия могут быть чреваты досрочным расторжением договора. Чтобы не столкнуться с подобным, лучше заранее детально изучить все допустимые и запрещенные виды перепланировок и только после этого приступать к подготовке эскиза или проекта.
Какие последствия может иметь неправильная перепланировка
Неправильный демонтаж и модификация капитальных стен может привести к непоправимым последствиям. В 2020 году в городе Междуреченске обвалился подъезд многоэтажного дома. Жертвой строительного катаклизма стали 5 человек (двое из них погибли). Трагедия произошла в результате неудачной перепланировки капитальных стен на первом этаже здания.
Владелец ипотечной квартиры решил сделать дополнительный выход на улицу, сломав часть несущей стены. Расследование, проведённое сотрудниками прокуратуры, показало, что изменение технического состояния помещения производилось самовольно. Собственник квартиры предстал перед судом. На скамью подсудимых попали трое рабочих, которые проводили капитальную перепланировку. Подозрение пало и на местных чиновников, вовремя не отреагировавших на жалобы соседей.
Похожий случай произошёл с одним из многоэтажных домов, расположенных по улице Куйбышева в Перми. Незаконная перепланировка квартиры на первом этаже привела к обрушению угла пятиэтажного дома. Причиной падения строительных конструкций стало увеличение нагрузки на капитальные стены, в которых собственник проделал обширные проёмы.
В некоторых ситуациях незаконная перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка обходится без жертв. В 2011 г в одной из новосибирских квартир владелец снёс несущую стену. После этого началось проседание перекрытий по всему стояку. Администрацией Новосибирска была сформирована специальная комиссия, которая направилась на место происшествия. Собственника квартиры обязали установить колонны на месте снесённой стены. Никто из жильцов не пострадал.
Довольно необычный случай произошёл в одной из многоэтажек Москвы. Хозяин двух смежных квартир решил сделать поле для мини-футбола. Он начал активно сносить стены и перегородки в помещениях. После того как потолок начал проседать, мужчина отказался от своей идеи. В ходе незаконной перепланировки была нарушена геометрия здания. Мужчине пришлось восстанавливать снесённые стены.
Ипотека и перепланировка квартиры
Перепланировка квартиры в ипотеке без согласования
Если гражданин не согласовал перепланировку квартиры в ипотеке, его могут привлечь к ответственности. В первую очередь на нарушителя будет наложен штраф по статье 7.21 КоАП РФ. Размер денежного взыскания доходит до 2500 руб. Дополнительно гражданина могут обязать вернуть помещение в первоначальный вид. Если внесенные изменения повлекли за собой нанесение вреда жизни и здоровью, а также имуществу других людей, лицо заставят возместить ущерб, ответственность может быть заменена на уголовную.
Сам банк также может применить санкции в отношении нарушителя. Если внесённые изменения повлекли за собой уменьшение стоимости ипотечного помещения, компания может досрочно расторгнуть договор и потребовать единовременно предоставить невыплаченные денежные средства.
Когда переустройство запрещено?
Если вам понадобилось провести перепланировку ипотечной квартиры, то первое, что необходимо сделать в этой ситуации – внимательно изучить договор с банком. Кредитное соглашение – основной документ, который регулирует все правовые вопросы с обремененным жильем. Так, практически все договоры ипотеки содержат пункт о перепланировке, который либо полностью ее запрещает, либо обязывает согласовывать ее с кредитором. Таким образом банки минимизировать свои риски от неузаконенного переустройства ипотечных квартиры, которые будет довольно сложно продать в дальнейшем, к примеру, при банкротстве заемщика.
Независимо от того, что говорится в вашем кредитном договоре, существуют такие виды перепланировок, которые запрещены строительными и санитарными нормами не только в ипотечной квартире, но и в любом другом жилом помещении. Итак, какие же «трансформации» жилья не допускаются на законодательном уровне?
- Остекление балкона или лоджии с пожарной лестницей;
- Монтаж камина в панельном доме;
- Объединение газифицированной кухни и жилого помещения;
- Снос подоконного блока в случае объединения балкона и жилой комнаты;
- Перенос санузла на место, расположенное над или под жилыми комнатами или кухнями соседей;
- Установка дополнительного оборудования в уже имеющемся санузле;
- Установка радиаторов центрального отопления на балконе или лоджии;
- Устройство теплого пола с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.
Любое переустройство жилого помещения, тем более ипотечной квартиры, должно проводиться в строгом соответствии с правовыми нормами. Кроме того, оно должно быть направлено на улучшение жилищных условий и повышения уровня комфорта проживания. Именно поэтому при незаконной перепланировки жилья его владельцу, в первую очередь, грозит расторжение кредитного договора с банком, который предоставил ему ипотеку.
Информация!
Более того, ему придется выплатить кредитору неустойку за самовольное внесение изменений в конструкцию жилья. К тому же, такой поступок может повлечь за собой отказ страховых компаний заключать с заемщиком соглашение о страховании квартиры. А если нарушение закона привело к более серьезным последствиям, собственника могут привлечь к ответственности по статьям 7.21 и 7.22 КоАП РФ и обязать выплатить штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей.
Перепланировка квартиры в ипотеке на примере Сбербанка
Типовой ипотечный договор Сбербанка не накладывает запрет на осуществление перепланировки в квартире в ипотеке. Это значит, что, если вносимые изменения соответствуют нормам законодательства, компания не станет запрещать осуществление процедуры. Однако спрашивать разрешение на внесение корректив в недвижимость всё же необходимо. Чтобы финансовая организация предоставила согласие на осуществление процедуры, предстоит действовать по следующей схеме:
- Подготовить пакет документов, обязательно включив в него эскиз или проект перепланировки, а также заполненное заявление.
- Обратиться в финансовую организацию и предоставить бумаги.
- Дождаться проведения процедуры согласования.
- Получить итоговое решение финансовой организации.
Переоценка стоимости квартиры
После того, как была проведена перепланировка, формируется отчет, в котором указана переоценка стоимости квартиры, находящейся в ипотеке. Эксперт производит процедуру оценки, учитывая все внесенные в ходе ремонтных работ изменения. Не рекомендуется слишком занижать или завышать стоимость недвижимости.
Для грамотного проведения оценки необходимо обратиться к профессионалам из оценочной компании. Как правило, подобные организации заботятся о своей деловой репутации и выносят заключение только на основании имеющихся фактических данных. В противном случае компания-оценщик рискует лишиться аккредитации.
Нюансы
Если гражданин хочет осуществить перепланировку в ипотечной недвижимости, необходимо заранее обдумать все предстоящие изменения и задокументировать их, составив детальный проект или эскиз квартиры. Полет фантазии в процессе ремонта недопустим. Такая перепланировка в последующем может быть признана незаконной. Перед тем, как составлять эскиз недвижимости, необходимо запросить первоначальный план квартиры и подготовить новую бумагу на основании полученного документа. Важно вносить коррективы с учётом строительных измерений. Поэтому лучше привлекать к процедуре подготовки документации профессионалов.
Покупая недвижимость на вторичном рынке, необходимо удостовериться, что в недвижимости не осуществлена неузаконенная перепланировка. Если случайно купить такую квартиру, в последующем можно столкнуться со сложностями. В большинстве ситуаций для узаконивания перепланировки придётся обращаться в суд. Кроме того, заявление на выполнение процедуры не всегда одобряют. В этом случае лицу придётся тратить деньги на возвращение помещения в первоначальное состояние. Иногда финансовая организация вовсе может расторгнуть сделку. Не стоит приобретать недвижимость с неузаконенной перепланировкой даже по сниженной цене. Проявляя внимательность, клиент минимизирует риск возникновения возможных сложностей.
- Об авторе
- Недавние публикации
Автор статьи: Наталья Ларионова
Высшее образование в сфере Государственного и муниципального управления. Отвечает за сбор достоверной информации и донесение сведений до читателя в удобной для восприятия форме. Проводила мероприятия по повышению юридической грамотности среди молодежи. Имеет опыт взаимодействия с городской и районной администрацией, хорошо знакома с процессом получения кредитов и оформлением льгот. По любым вопросам пишите на