Аннуитетный и дифференцированный платежи: в чем отличия и что выбрать при ипотеке?
41 просмотровВ этой статье:
- 1 Дифференцированный платеж
- 2 Почему банки дают диффиренцированный платеж
- 3 Аннуитетный платеж
- 4 Плюсы и минусы аннуитетного платежа
- 5 Сравнение платежей.
- 6 Выгода досрочного погашения ипотеки
- 7 Не по заемщику ипотека
- 8 Кредит с аннуитетными платежами
- 9 Что значит дифференцированное ипотечное кредитование?
- 10 Какие платежи выгоднее для заемщика?
- 11 Платежи при ипотеке: какая схема лучше?
- 12 Банки с дифференцированными платежами по ипотеке и их условия в 2024 году
- Отличие дифференцированной и аннуитетной схем погашения ипотеки
- Расчет платежей по ипотеке при дифференцированном платеже
- Обзор банков, дающих ипотеку с дифференцированными платежами
- Дифференцированный способ погашения ипотеки — преимущества и недостатки
Выдавая крупную ссуду, банки особенно пекутся о своей безопасности. На практике это выражается в более жестких требованиях к заемщикам, гарантиях платежеспособности и методах нивелировать риски. Но мало кто знает, что банки закладывают выгоду и в схемы расчета платежей. В статье попробуем разобраться, почему дифференцированная формула — скорее редкость для российского рынка и чем она лучше популярного аннуитета.
Дифференцированный платеж
Это схема расчета, когда размер ежемесячного платежа по погашению кредита постепенно уменьшается к концу периода кредитования.
При дифференцированной схеме погашения кредита, ежемесячный платеж рассчитывается как сумма основного долга разбитая по месяцам равными частями, плюс проценты, начисляемые помесячно на оставшийся долг. Естественно, что размер долга уменьшается к концу срока кредитования, отсюда и получается уменьшение размера ежемесячной выплаты. Таким образом первые взносы будут большими чем последние.
График
Принцип дифференцированного способа погашению кредита проще всего представить в виде графика.
Формула расчета
Часть ежемесячного платежа идущая на погашение основного долга вычисляется следующим образом: нужно размер основного долга, разделить на срок кредита в месяцах.
B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга, S – размер основного долга, N – срок кредита в месяцах.
Остаток задолженности на текущий месяц рассчитывается следующим образом: часть ежемесячного платежа идущую на погашение основного долга нужно умножить на количество уже оплаченных месяцев. И вычесть полученное из первоначального основного долга.
B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга, S – размер основного долга, Sn — остаток задолженности по основному долгу в месяце, n – количество прошедших месяцев.
Для расчета начисленных на остаток долга процентов нужно остаток основного долга в текущем месяце умножить на месячную процентную ставку (годовую делённую на 12 мес.).
p – начисленные проценты в месяц, Sn — остаток задолженности по основному долгу в месяце, P – годовая процентная ставка.
Таким образом, ежемесячный платёж по дифференцированной схеме погашения можно рассчитать по следующей формуле:
- Dn — дифференцированный ежемесячный платёж
- p — начисленные проценты в месяце
- Sn — остаток задолженности по основному долгу в месяце
- P — годовая процентная ставка
- B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга
- S – первоначальный размер основного долга
- N – срок кредита в месяцах
- n – количество прошедших месяцев
Таблица
В качестве примера дифференцированной схемы, приведём в таблице расчёт платежей по кредиту 500 тыс. рублей сроком на один год под 14% годовых.
№ | Ежем. платеж | Осн. долг | Проценты | Ост. долга |
1 | 47 500.00 | 41 666.67 | 5 833.33 | 458 333.33 |
2 | 47 013.89 | 41 666.67 | 5 347.22 | 416 666.67 |
3 | 46 527.78 | 41 666.67 | 4 861.11 | 375 000.00 |
4 | 46 041.67 | 41 666.67 | 4 375.00 | 333 333.33 |
5 | 45 555.56 | 41 666.67 | 3 888.89 | 291 666.67 |
6 | 45 069.44 | 41 666.67 | 3 402.78 | 250 000.00 |
7 | 44 583.33 | 41 666.67 | 2 916.67 | 208 333.33 |
8 | 44 097.22 | 41 666.67 | 2 430.56 | 166 666.67 |
9 | 43 611.11 | 41 666.67 | 1 944.44 | 125 000.00 |
10 | 43 125.00 | 41 666.67 | 1 458.33 | 83 333.33 |
11 | 42 638.89 | 41 666.67 | 972.22 | 41 666.67 |
12 | 42 152.78 | 41 666.67 | 486.11 | 0.00 |
Переплата по процентам: 37 916.67 руб. | ||||
Общая стоимость кредита: 537 916.67 руб. |
Плюсы
- Сумма платёжа уменьшается с каждым месяцем, кредитная нагрузка снижается
- Существенная экономия на оплате процентов за пользование кредитом
Минусы
- Первые крупные платежи могут быть довольно серьёзной нагрузкой на бюджет заёмщика
- Банки предъявляют более строгие требования к заёмщику претендующему на дифференцированную схему расчета.
Почему банки дают диффиренцированный платеж
Итак, выше перечислены, пожалуй, самые известные банки дающие ипотеку с дифференцированными платежами, с помощью которых граждане не ограничены в выборе способов гашения, а самостоятельно для себя решают, что для них будет удобней и комфортней. В 2020 году список банков не поменялся, и по сегодняшний день они успешно выдают ипотеку дифференцированными платежами.
Что дает такая схема банкам в 2020 году:
- За неимением возможности снизить процентную ставку или какое-либо другое условия, требование к физическому лицу, банки предлагают населению выгодный фундамент выплаты задолженности. Исходя из этого, привлеченные клиенты, для которых важен этот фактор, стремительно обращаются именно к ним.
- Выбранная методика начисления ежемесячных дифференцированных платежей повышает рейтинг финансовой компании, и является отличной рекламой среди граждан.
Аннуитетный платеж
Это вид расчета погашения долга по ипотечному кредиту, при котором ежемесячный платеж остаётся постоянным в течение всего срока кредитования.
Фиксированная сумма ежемесячного платежа получается за счёт того, что часть денег, идущая на погашение тела кредита, со временем увеличивается, а часть, идущая на оплату процентов за пользование кредитом — уменьшается. Это означает, что первые месяцы ипотеки заёмщик большей частью оплачивает проценты банку, и только к середине срока кредитования, сумма идущая на погашение основного долга увеличивается до существенных значений. Поскольку, сумма основного долга уменьшается медленно, то и процентов на остаток долга начисляется больше. Переплата по кредиту в этом случае может быть довольно существенна.
График
Наглядно представить принцип формирования аннуитетного платежа, можно взглянув на приведённый ниже график.
Формула расчета
- An — аннуитетный ежемесячный платёж
- S — первоначальный размер основного долга
- P — процентная ставка по кредиту
- N — срок кредита в месяцах
Данная формула применяется во всех кредитных организациях и используется в большинстве кредитных калькуляторов.
Таблица
Расчет по ежемесячных аннуитетных платежей можно увидеть в таблице. В качестве примера рассмотрим кредит 500 тыс. рублей со сроком погашения один год, под 14% годовых.
№ | Ежем. платеж | Осн. долг | Проценты | Ост. долга |
1 | 44 893.56 | 39 060.23 | 5 833.33 | 460 939.77 |
2 | 44 893.56 | 39 515.93 | 5 377.63 | 421 423.85 |
3 | 44 893.56 | 39 976.95 | 4 916.61 | 381 446.90 |
4 | 44 893.56 | 40 443.34 | 4 450.21 | 341 003.55 |
5 | 44 893.56 | 40 915.18 | 3 978.37 | 300 088.37 |
6 | 44 893.56 | 41 392.53 | 3 501.03 | 258 695.84 |
7 | 44 893.56 | 41 875.44 | 3 018.12 | 216 820.40 |
8 | 44 893.56 | 42 363.99 | 2 529.57 | 174 456.41 |
9 | 44 893.56 | 42 858.23 | 2 035.32 | 131 598.18 |
10 | 44 893.56 | 43 358.25 | 1 535.31 | 88 239.93 |
11 | 44 893.56 | 43 864.09 | 1 029.47 | 44 375.84 |
12 | 44 893.56 | 44 375.84 | 517.72 | 0.00 |
Переплата по процентам: 38 722.71 руб. | ||||
Общая стоимость кредита: 538 722.71 руб. |
Плюсы
- Фиксированный платеж на весь срок кредитования, позволяет планировать свой бюджет
- Банки более лояльны к заемщикам, претендующим на аннуитетную схему погашения кредита.
Минусы
- Существенная переплата процентов за пользование кредитными средствами
- При рефинансировании кредита, убытки могут перекрывать выгоду
Плюсы и минусы аннуитетного платежа
Основным недостатком аннуитетного кредитования является то, что при помощи аннуитета в первую очередь погашается значительная доля процентов, но не размер тела кредита, а значит, имеет место значительная переплата по займу.
Плюсы аннуитетного кредитования
Использование системы аннуитетного кредитования подойдет заемщикам, которые:
- по каким-либо причинам не смогут выплачивать крупные суммы денег. В пример можно привести ипотечное кредитование, при котором срок займа длительный, а платежи необходимо совершать в равных долях;
- семейный бюджет планируют, исходя из суммы стабильного дохода.
Многие клиенты предпочитают данную схему уплаты по кредиту благодаря ее легкости: необходимо просто перечислять каждый месяц одинаковую сумму. А в случае дифференцированной системы нужно размер выплат постоянно уточнять в банке.
Вам понравится! Какие банки дают ипотеку по двум документам?
Сравнение платежей.
Дифференцированный способ погашения кредита лучше выбирать тем, кто уверен в своей платежеспособности. Первые крупные ежемесячные платежи могут позволить себе не все. Этот способ будет оптимальным, если заёмщик планирует и имеет возможность погасить кредит в короткий срок. И если банк предоставляет возможность выбрать дифференцированный способ расчета, выгода будет очевидной. Это и наименьшая переплата процентов, и скорейшее погашение ипотеки.
Не каждый заёмщик может позволить себе первые крупные ежемесячные платежи при дифференцированной схеме погашения. Чтобы комфортно расплачиваться по ипотеке, возможно придётся довольствоваться меньшей суммой кредита, либо отказаться от такой схемы в пользу аннуитетной.
При ипотечном кредитовании большинство банков, как правило, безальтернативно предлагают аннуитетный способ погашения. Поскольку ипотека предполагает длительные сроки кредитования, и высокие риски, банки стремятся как можно быстрее в первые месяцы ипотеки получить прибыль от выплаты процентов. Однако, и с точки зрения заёмщика у этой схеме есть свои преимущества. Более мягкие требования банка позволяют рассчитывать на большую сумму ипотеки. Фиксированные платежи позволяют точно планировать свой семейный бюджет. А учитывая инфляцию, с каждым годом платёж по ипотеке будет менее обременителен для кармана заёмщика.
Из приведённых выше расчётов очевидно — переплата процентов при дифференцированном способе значительно меньше, чем при аннуитетном. И чем больше сумма и срок кредита, тем существеннее эта разница.
Выгода досрочного погашения ипотеки
При досрочном погашении ипотеки можно снизить только ее сумму, а не ставку. Полностью ликвидировать проценты также не получится, но можно сэкономить средства по ним, если произвести полную оплату кредитных обязательств в течение первых пяти лет действия договора. Схема выгоды банков заключается в том, что за этот период они стараются взять с заемщика всю или практически всю сумму процентов. Принимая положительное решение по заявлению заемщика, банки обязаны сделать перерасчет общей задолженности. Не несет в себе никакой выгоды, гашение ипотеки на более поздних сроках кредитования, т.к. основным бременем любого кредита выступают проценты.
Таким образом, досрочное погашение ипотеки по аннуитетным платежам не предоставляет заемщику существенной экономии. Это связано с тем, что основная особенность такого вида погашения кредита заключается в авансируемых процентах, которые быстрей покрываются, чем основной долг.
Не по заемщику ипотека
Банки России не очень жалуют дифференцированные платежи, поскольку они подразумевают определенную тонкость, связанную с оценкой платежеспособности заемщика (т.е. соотношения дохода с ежемесячным платежом).
Дело в том, что при дифференцированном графике самую большую нагрузку на бюджет должника дают платежи первого года, и соотношение с доходом высчитывается именно для этого периода.
Банковские кредиты – какие существуют виды и формы
К примеру, заемщик указал в анкете доход в 60 000 рублей, а первый платеж по дифференцированной схеме составит 25 000 рублей, то есть «съест» почти половину дохода. А по закону, платежи по кредиту в любом случае не могут превышать 50%!о(MISSING)т уровня дохода. В результате банки вынуждены понижать максимальную сумму кредита, которую могут выдать при заявленном уровне дохода.
Положение действительно сложное, и для кредитора, и для заемщика, поскольку должник может либо «выпасть из графика», либо обидеться на недостаточную суму кредита и уйти в другой банк.
Некоторые заемщики, оформившие ипотеку с дифференцированными платежами, переоценивают свои возможности и в итоге не могут оплачивать кредит.
На риск спокойно идут только «монстры» с государственной поддержкой, такие как «Сбербанк», «Газпромбанк» и ряд других. Они могут позволить себе выдавать «дифференцированным» заемщикам почти такие же займы, как и «аннуитетным». Но в среднем дифференцированная схема гораздо менее популярна, и банки сознательно не пиарят ее, таковы российские реалии.
Кредит с аннуитетными платежами
Подавляющее большинство российских банков предоставляют ипотечные займы с условием погашения его аннуитетными платежами .
При аннуитетном способе выплаты ипотеки тело долга и проценты выплачиваются одинаковыми на протяжении всего срока погашения платежами.
К а = С х (1 + С) п / ((1 + С) п – 1)
), где
К а
– коэффициент аннуитета;
С
– 1/12 ставки кредита;
п
– количество месяцев, в течение которых необходимо погасить ипотеку.
Например, ежемесячный взнос у заемщика, оформившего ипотечный кредит в сумме 600 000 рублей на 10 лет со ставкой 12% годовых составит:
600000 х ((0,01 х 1,01 120)/ (1,01 120 – 1)) = 8608,26
Таким образом, кредит погашается равными частями, но сначала большую часть ежемесячного платежа составляют проценты, доля основного долга незначительна. Такая схема имеет преимущества как для банка, так и для заемщика.
Банк получает большую сумму процентов
и даже в случае досрочного погашения значительная часть процентов за полный срок пользования кредитными средствами останется в его распоряжении.
Привлекательность данной схемы для заемщика заключается в:
- Удобстве планирования своего бюджета, так как сумма платежа по ипотеке неизменна
; - Возможности получения максимально возможной суммы на приобретение жилья
, поскольку финансовая нагрузка по выплате займа распределена равномерно на весь срок погашения, что актуально для граждан с невысоким уровнем дохода.
Если вы хотите узнать, что это такое государственный жилищный сертификат, советуем вам прочитать .
Что значит дифференцированное ипотечное кредитование?
Дифференцированные платежи состоят из одинаковой суммы в счет погашения долга и из процентов за обслуживание кредита. Каждый месяц транш постепенно уменьшается. В первой четверти кредитного периода взносы более высокие, в последней — низкие. Во вторую и третью четверть их размер сравним с платежами при аннуитетной системе.
Большинство банков выдают ипотеку только с аннуитетной схемой возврата долга. При погашении ипотеки дифференцируемыми платежами первоначальные транши значительно выше, чем при аннуитете. Вследствие этого банки предъявляют более высокие требования к кредитоспособности заемщика.
В таблице представлен список банков, которые предоставляют клиентам выбор системы возврата ипотеки.
Банк | Процент по ипотеке от | Необходимое количество документов | Ограничения по сумме (тыс. руб.) |
Сбербанк | 8,1% | 3 | от 300 |
ПСБ | 8,7 | 5 | 3500 – 30000 |
Открытие | 9,0 | 5 | 4000 – 30000 |
ВТБ | 9,2 | 4 | 600 – 60000 |
Альфабанк | 9,38 | 5 | 600 – 50000 |
Россельхозбанк | 9,2 | 5 | 3000 – 60000 |
Газпромбанк | 9,5 | 3 | 5000 – 45000 |
Какие платежи выгоднее для заемщика?
Этот вопрос интересует потенциального заемщика в первую очередь. В идеальных условиях (не учитывая штрафные санкции, правомерные и нет, инфляцию и множество других факторов) эти две системы должны быть одинаково выгодны. Но в реальности общая сумма выплат по ипотеке с аннуитетными платежами будет выше, чем при дифференцированном подходе. У дифференцированных платежей есть еще несколько плюсов:
- постепенно долговое бремя уменьшается и выплачивать ипотеку становится легче;
- при досрочном погашении заемщик значительно экономит, не выплачивая проценты на оставшуюся часть дифференцированного кредита;
- прозрачнее и понятнее сама структура платежа;
- меньше стоимость страховки, так как сумма задолженности перед банком уменьшается быстрее.
Приведем и основные минусы:
Но следует оговориться, что особого выбора российские банки не предлагают, применяя более выгодную для себя систему аннуитетных платежей в 99% случаев. Лишь в десятке банков по всей России можно найти ипотеку с дифференцированными платежами.
Платежи при ипотеке: какая схема лучше?
Как уже было сказано выше, чем больше взятая взаймы у банка сумма, тем больше будет разница в переплате при применении той или иной системы платежей. По оценке экспертов, она может достигать 20-30%.
Нужно сразу отметить, что при подаче заявки на ипотеку с дифференцированными платежами, служба безопасности будет проверять клиента более тщательно:
- Тщательно проанализируют платежеспособность.
- Могут уменьшить размер самого кредита, что очень нежелательно при ипотеке.
Мнение эксперта
Николай Шпедт
Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.
К сожалению, ситуация на российском кредитном рынке отличается нестабильностью, поэтому финансовые учреждения все чаще прибегают к использованию именно аннуитетной системы оплаты. Ежемесячные платежи при ипотеке всегда высокие, а при использовании дифференцированного метода расчета они будут буквально «душить» клиента. Важно, чтобы доля долга по кредиту не превышала 40% дохода семьи. С дифференцированными платежами такое правило соблюдать очень сложно.
Пример:
Рассмотрим работу обеих систем на еще одном условном примере: заемщик собирается взять 2 миллиона рублей на приобретение квартиры на 20 лет под 10% годовых.
Аннуитетная схема — график платежей:
Месяц и год | Платеж, руб. | Тело, руб. | Проценты | Остаток, руб. |
01.12.2019 | 19300.43 | 2633.77 | 16666.67 | 1997366.23 |
01.01.2020 | 19300.43 | 2655.71 | 16644.72 | 1994710.52 |
01.02.2020 | 19300.43 | 2677.85 | 16622.59 | 1992032.67 |
04.01.1900 | … | … | … | … |
01.09.2029 | 19300.43 | 18825.85 | 474.58 | 38123.66 |
01.10.2029 | 19300.43 | 18982.74 | 317,70 | 19140.93 |
01.11.2029 | 19300.43 | 19140.93 | 159.51 | |
Итого по кредиту | 4632103.9 | 2000000 | 2632103.9 |
Дифференцированная схема — график платежей:
Месяц и год | Платеж, руб. | Тело, руб. | Проценты | Остаток, руб. |
01.12.2019 | 25000 | 8333.33 | 16666.67 | 1991666.67 |
01.01.2020 | 24930.56 | 8333.33 | 16597.22 | 1983333.33 |
01.02.2020 | 24861.11 | 8333.33 | 16527.78 | 1975000 |
04.01.1900 | … | … | … | … |
01.09.2029 | 8541.67 | 8333.33 | 208.33 | 16666.67 |
01.10.2029 | 8472.22 | 8333.33 | 138.89 | 8333.33 |
01.11.2029 | 8402.78 | 8333.33 | ||
Итого по кредиту | 4008333.33 | 2000000 | 2008333.33 |
Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
На примерах этих таблиц хорошо видно работу обеих систем и сколько клиент переплатит при использовании каждой из них. Да, в первом случае платеж будет на 5 699,57 рублей меньше, чем во втором, но повышенная выплата в итоге приведет к экономии на процентах. Так, при аннуитетных платежах клиент заплатит 2 632 103,90 рублей, а при дифференцированных — 2 008 333,33 рублей. Разница довольно существенная — 623 770,57 рублей.
Предлагаем посмотреть подробное видео, в котором проводится сравнение, какой тип платежа лучше выбрать при ипотеке и почему.
Банки с дифференцированными платежами по ипотеке и их условия в 2024 году
Сегодня российские банки в большинстве случаев предлагают своим клиентом возможность оформления кредита с использованием аннуитетного способа погашения задолженности. Лидерами рынка финансовых услуг традиционно считается Сбербанк и ВТБ 24, которые готовы предложить гражданам широкий выбор банковских продуктов. В рамках имеющихся предложений используется стандартный вариант с использованием закрытия задолженности равными частями.
При желании заключить договор с условием применения дифференцированных платежей рекомендуется обратиться в Газпромбанк или Россельхозбанк. Базовая ставка зависит от условий программы, а ипотечный можно заключить на срок до 30 лет. В качестве приобретаемого жилья заемщик может выбрать стандартную квартиру, объект в новостройке или вторичное жилье, а при желании отдать предпочтение частному дому или таунхаусу.
Преимуществом обращения в такие банки станет:
- Отсутствие взимания дополнительных комиссий по кредиту;
- Возможность выбора конкретной схемы погашения ипотеки, то есть выбор варианта с аннуитетными или дифференцированными платежами;
- Возможность погашения займа досрочно и отсутствие ограничений на проведение таких действий;
- Льготные условия кредитования для молодых семей, владельцев материнских и жилищных сертификатов, зарплатных и «надежных» клиентов;
- Наличие программ социальной направленности.
Примерный график погашения позволяет получить ипотечный калькулятор, который представлен на официальных порталах кредитных организаций. При помощи такого инструмента можно наглядно оценить разницу между способом погашения с применением системы аннуитетных и дифференцированных платежей.
Возможно будет интересно!
Преимущества ипотеки: плюсы и минусы ипотечного кредитования