Что такое “закладная” при ипотеке? Как оформить закладную на квартиру по ипотеке и зачем она нужна?
35 просмотровВ этой статье:
- 1 Структура документа
- 2 Как оформить закладную по ипотеке
- 3 Обмен
- 4 Хранение
- 5 Функция банковского учреждения
- 6 В каких банках можно оформить
- 7 Что будет после выплаты ипотеки
- 8 Личный кабинет АИЖК
- 9 Что делать, если закладная утеряна
- 10 Допускается ли внесение изменений в закладную
- 11 Что делать, если банк не выдает закладную после выплаты ипотеки
- 12 Период оформления
- 13 Продажа закладной
- 14 Особенности возврата
Не все ипотечные заявки одобряются кредитными учреждениями. Ипотека сопряжена с высокими рисками, которые банки стараются всячески минимизировать, отчего и выдвигают высокие требования для потенциальных заемщиков.
Помимо детальной проверки своих клиентов, которые в обязательном порядке должны иметь работу и постоянный доход, банк страхует свои активы документальными гарантиями. Жилищный заем выдается на основании заключенного между сторонами ипотечного договора и зарегистрированной закладной.
Что такое закладная на квартиру при ипотеке? Это официальный документ, который до полного выкупа заемщиком своей квартиры, находится в распоряжении у банка.
В случае невозможности дальнейшего погашения ипотеки, банк на основании этого документа может перевести недвижимость в личное и полное владение.
Структура документа
Оформление закладной (структура, бланк) жестко не регламентируется, однако есть определенные требования к ее содержанию. Они установлены законом. Название должно обязательство содержать слово «закладная».
В тексте указывается такая информация:
- ФИО и паспортные данные того, кто отдает объект в залог;
- Данные первоначального залогодержателя;
- Название и дата оформления кредитного соглашения, выполнение которого обеспечивается займом;
- Суммы: основного обязательства, процентов, которые должны быть погашены по задолженности (или критерии оценки размеров долговых обязательств);
- Сроки выплаты всех сумм (с указанием размеров и периодов платежей);
- Название и расположение объекта для его идентификации;
- Данные о документе, подтверждающем наличие прав у залогодателя на имущество, которое передается в залог;
- Обременения, которые наложены на недвижимость на момент оформления документа;
- Подписи сторон;
- Данные о проведенной процедуре;
- Дата вручения бумаги залогодержателю.
Если условия оформления не соблюдены, документ будет считаться недействительным (даже если в названии есть слово «закладная», она не будет таковой считаться). Найти образцы можно на официальных сайтах банковских учреждений.
Как оформить закладную по ипотеке
С июля 2020 года используется также электронный формат закладной. Ее оформление упрощено. Нужно заполнить форму на сайте Росреестра. Документ должен быть заверен подписями сторон и регистратора.
При составлении ценной бумаги следует соблюдать требования к структуре и содержанию. Бумажный или электронный формат – выбор делают стороны. Заемщику стоит серьезно отнестись к содержанию закладной, так как от этого будут зависеть его права и обязанности на несколько лет.
Если при оформлении документа появляются разногласия, они требуют немедленного согласования. Подписанная бумага начинает действовать, внести изменения в дальнейшем будет крайне сложно.
Условно процесс оформления закладной по ипотеке можно разделить на два этапа:
- Подписание;
- Регистрация.
Смотрите на эту же тему: Как заполнить анкету на ипотеку в Сбербанке: образец заполнения и бланк для скачивания
Регистрация закладной происходит по нормативным требованиям. Нужно правильно составить документ и подать его вместе с остальным перечнем документов (указывается государственным органом). Пошагово рассмотрим порядок оформления закладной.
Шаг № 1. Обращение в банк
В закладной должны указываться данные о недвижимости и сторонах, подписывающих документы. После обращения в банковское учреждение последует подготовка таких бумаг:
- Копия документа, удостоверяющего личность заемщика (поручитель, иногда нужна постоянная регистрация).
- Акт оценки объекта и отчет (срок давности не должен превышать 6 месяцев, такие документы могут оформляться сотрудником банка или сторонней организацией).
- Копия соглашения с застройщиком или документа о купли-продаже (подтверждение факта владения объектом).
- Копия свидетельства о браке.
- Копия ипотечного договора.
- Копия акта приема-передачи.
- Копии бумаг из БТИ.
Это усредненный список документов, требуемых для оформления закладной. Он может отличаться, учитывая регион, организацию и пр. Перечень требуемых бумаг можно получить у сотрудника банка заблаговременно, чтобы упростить процедуру подготовки.
На недвижимость должен оформляться страховой полис. Он – гарантия для банка, если с залоговым имуществом что-то произойдет, пример – пожар. Если наступит страховой случай, финансовое учреждение получитвознаграждение в соответствии с рисками.
Все эти документы нужны банку, так как стоит напомнить, что закладная – важный документ, гарантирующий возврат средств, предоставленных заемщику. Подписание бумаги происходит при оформлении ипотечного договора. Теоретически подготовкой документа должны заниматься обе стороны, однако по факту эта обязанность возложена на сотрудника банка. Клиенту нужно только прочитать и подписать.
Обычно для оформления закладной нужно около получаса. Дальше ее нужно зарегистрировать.
Шаг № 2. Оплата государственной пошлины
После подписания закладную нужно зарегистрировать. Эта процедура платная, учитывая условия Налогового Кодекса РФ для разных категорий плательщиков:
- Физлица – 2000 рублей;
- Организации – 22 000 рублей.
Госпошлину можно оплатить в кассе Росреестра и не только. Платеж может принять банк или терминал.
Следует сохранить квитанцию, которая будет подтверждением оплаты. Она понадобится при подаче документов. Если закладная оформляется на имеющееся жилье (банк выдает деньги под личную недвижимость), расходы на эту процедуру исключаются.
Госпошлина также взимается в таких случаях:
- Смена залогодержателя;
- Внесение изменений в записи реестра;
- Замена правообладателя и пр.
Шаг № 3. Прохождение регистрации
Процедура совершается сотрудниками Росреестра. Для этого нужно обратиться в территориальное подразделение. Регистрация проводится с предоставлением таких бумаг:
- Паспорт. Если у недвижимости несколько собственников, нужны документы всех участников. При покупке квартиры у застройщика бумаги предоставляются его представителем. Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, нужны документы от продавца. Если среди собственников будет числиться несовершеннолетний, требуется не только свидетельство о рождении, но и разрешение уполномоченных лиц.
- Бумаги, подтверждающие право владения. Сюда же входит оригинал закладной, акт приема-передачи и пр.
- Отчет оценки объекта.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Точный перечень необходимой документации стоит уточнять непосредственно в отделе МФЦ или отделении органа. Отказ в приеме документации может быть, если в наличии имеются не все бумаги, или они находятся в ненадлежащем виде.
Регистратор присваивает документу номер (закладной по ипотеке), а также указывает место проведения процедуры, наименование органа, дату выдачи бумаги. Электронный формат дает возможность упростить и ускорить решение задачи. В обычном режиме закладная регистрируется в течение 5 дней (рабочих). При приеме бумаг сотрудник органа выдает расписку с указанием принятых документов.
Шаг № 4. Получение свидетельства
В указанное время следует обратиться в Росреестр. После предоставления расписки будут выданы:
- Банковскому учреждению – оригинал закладной;
- Заемщику – выписка из реестра с указанием факта обременения.
Шаг № 5. Получение дубликата
Чтобы получить дубликат ценной бумаги (фактически восстановить), необходимо обратиться в банковскую организацию. Эту процедуру стоит пройти, чтобы обрести подтверждение условий залога. Иногда учреждения теряют документы, вернуть их не получается. К тому же дубликат оформляется на безвозмездной основе. При выдаче бумаги стоит сверить данные с оригиналом.
Обмен
Оформление закладной по ипотеке также подразумевает право финансовой организации полностью продавать недвижимость с покупкой более дешевого залога. Процедура предполагает получение небольшой суммы для финансовой стабильности кредитора, выдавшего ипотеку. Разницу между заложенными объектами недвижимости банк получает в виде дополнительных средств на собственные нужды.
Интересно: компенсации разницы высчитывается с начисленными процентами по задолженности. В случае полного отказа или регулярных нарушений в оплате договора ипотеки банк продает ваш залог, сумму за вычетом долга возвращает вам.
Хранение
Как отмечалось, закладная после регистрации выдается банку, должна находиться у него. Ведь именно эта организация является залогодержателем. Бумага должна храниться в архиве организации до момента полного расчета заемщика по имеющимся финансовым обязательствам (передачи третьим лицам, если возникнут обстоятельства в соответствии с законодательством).
Документ возвращается в таких случаях:
- Досрочное погашение задолженности;
- Плановый расчет по ипотеке в установленный срок.
Получив закладную, клиент может снять обременение с жилья.
Функция банковского учреждения
Ипотека предполагает долгосрочные обязательства, что создает финансовым структурам определенные риски. Документ залога на жилье минимизирует вероятность отказа от погашения займа, служит возмещением средств путем реализации обеспечения при ненадлежащем выполнении обязательств клиентом.
В каких банках можно оформить
Рассмотрим, какие финансовые организации могут предоставить закладную:
- «Сбербанк»;
- «Альфа-Банк»;
- «Уралсиб»;
- ВТБ;
- «Газпромбанк»;
- «Возрождение» и пр.
То есть оформлением ценных бумаг занимаются все банки федерального значения. Одним из участников рынка является «Агентство ипотечного жилищного кредитования» («АИЖК») – банк, созданный Правительством РФ в 1997 году.
При обращении в банк стоит внимательно ознакомиться с условиями оформления закладной. Соглашаться нужно только при удобстве и возможности реализации выдвигаемых требований.
Что будет после выплаты ипотеки
У банка есть две недели (если иное не указано в договоре), чтобы выдать заемщику оригинал ценной бумаги. В закладной должна быть отметка об исполнении финансовых обязательств. Для снятия обременения нужен не только этот документ. Заемщику следует получить такие бумаги:
- Письмо банка, подтверждающее выполнение обязательств заемщиком;
- Доверенность на право подачи документов в Росреестр;
- Подтверждение передачи закладной.
Смотрите на эту же тему: Как оформить ипотеку без первого взноса в Сбербанке?
В дополнение к этим бумагам заемщику нужно предоставить в Росреестр паспорт и правоустанавливающий документ. После этого можно оформить новый документ без отметки об обременении. То есть после расчета по кредиту заемщиком банковская организация теряет право распоряжаться недвижимостью.
Личный кабинет АИЖК
Вопрос жилищного ипотечного кредитования актуален как никогда. Огромные цены на недвижимость жилищного фонда и сумасшедшие процентные ставки по кредитам на недвижимость способствовали созданию агентства по ипотечному кредитованию. Особенность работы с агентством АИЖК заключается в возможности оформления ипотечного кредита на длительный срок. Только таким образом молодые семьи могут получить в кредит себе жильё и не связывать свою жизнь с арендной недвижимостью. Личный кабинет заемщика — Ваш путеводитель!
Что делать, если закладная утеряна
Известны случаи, когда ценна бумага теряется. Для этого существует дубликат, который можно сделать в любой момент. Сколько стоит? Бумага выдается бесплатно. Заемщику нужно подписать только некоторые документы.
Если возникает вопрос о том, что будет, если со временем оригинал закладной найдется, стоит успокоиться. Никаких юридических последствий такое событие не несет. По факту к этому времени обременение будет снято, недвижимость снова будет принадлежать бывшему заемщику в полной мере.
Допускается ли внесение изменений в закладную
Учитывая законодательство, в ценные бумаги могут вноситься изменения (по согласованию сторон). Случаи: изменение в кредитном соглашении, смена владельцев и пр. После внесения изменений данные нужно подать в Росреестр.
Другой вопрос – если делается дубликат. Он должен на 100 % соответствовать оригиналу. Несогласованные изменения не допускаются!
Недобросовестный контрагент вполне может воспользоваться ситуацией, внеся правки в дубликат без ведома заемщика. И пусть это действие противозаконное, доказать его очень сложно. Поэтому лучшее решение – перепроверить данные при получении документа.
Что делать, если банк не выдает закладную после выплаты ипотеки
Если сотрудники банка оттягивают устранение ограничений с жилья, необходимо:
- Написать заявление на имя руководителя организации.
- Отправить бумагу заказным письмом (если оно передается сотруднику, он должен поставить на копии: дату, входящий номер, подпись и печать).
Если банк не отреагировал на обращение, можно написать жалобу в Центробанк РФ. Такой подход быстро решает любые сложности в этом направлении.
Обращаться в суд следует в крайних случаях: если предыдущие шаги оказались безрезультатными. Причем нужно настаивать не на выдаче закладной или дубликата, а на снятии обременения (если задолженность погашена в полном объеме). Ведь важен факт передачи недвижимости в полное владение бывшему заемщику, а не получение бумаги.
Период оформления
Кредиторы заинтересованы в быстром оформлении всех документов, поэтому закладные регистрируются в минимальный срок. Если одобрение на ипотеку выносится в течение суток, в следующие два дня обычно получают бумагу о залоге.
Важно! Известны ситуации, когда на получение закладной уходило до 1 месяца. Юридическую силу документ набирает только после фиксации в органах регистрации с уточняющими деталями. Бумага, подписанная только вами и банком, не прошедшая регистрацию, не дает право собственности кредитору.
Продажа закладной
Для кого-то это может показаться новостью, но банк может продать ценную бумагу другому учреждению, причем без согласования с заемщиком (только с уведомлением). И тут нужно понимать, что смена залогодержателя не несет рисков для залогодателя, если последний ответственно выполняет свои обязательства.
Для заемщика фактически изменятся реквизиты кредитного учреждения. Ипотечный договор продолжает действовать. Прежними остаются суммы, сроки и прочие условия. Только дальнейшие вопросы по ипотеке решаются с новой организацией.
Закладная – бумага, оформляемая при заключении ипотечного договора большинством кредитных организаций. Подготовить ее можно самостоятельно, нужно лишь учесть приведенную информацию. Важно правильно выбрать кредитную организацию, а затем внимательно проверить данные, указываемые в бумагах. Стоит задавать вопросы сотрудникам банка заранее, поскольку потом будет поздно. Все согласования следует проводить до подписания документов. Тогда условия будут понятными и приемлемыми.
Особенности возврата
Решив оформить закладную по ипотеке, важно помнить – полное выполнение кредитных обязательств (с досрочной выплатой или регулярными взносами) обязывает владельца бумаги вернуть ее заемщику. Законодательно уставлены сроки возврата – 30 дней. Однако 9 из 10 российских банков осуществляют процедуру за 3-5 рабочих дней.
Важно! По прохождению 30 дней с момента закрытия долга по ипотеке без получения закладной на руки клиентам необходимо составлять исковое заявление для судебного разбирательства.