Досрочное погашение ипотеки. Выгодно ли закрывать ипотечный заем досрочно?
103 просмотровВ этой статье:
- 1 Можно ли досрочно погасить ипотеку?
- 2 Можно ли досрочно выплатить ипотеку
- 3 Преимущества
- 4 Правила досрочной оплаты
- 5 Как досрочно погасить ипотеку в 2024 году?
- 6 Что нужно сделать для досрочной выплаты ипотеки
- 7 Способы погашения
- 8 Погашение ипотеки с помощью Сбербанк Онлайн
- 9 Как вернуть проценты при полном досрочном погашении?
- 10 Выгоды при возвращении долга досрочно
- 11 Как происходит возврат переплаченных ипотечных процентов
- 12 Частичное досрочное погашение ипотеки
- 13 Инструкция использования калькулятора
- 14 Что выгоднее: уменьшать срок или сумму?
- 15 Плюсы и минусы досрочной выплаты ипотеки
- 16 Сокращение срока и возможные варианты
- 17 Доступные схемы досрочного погашения в Сбербанке
- 18 Что делать после досрочного погашения ипотеки?
- 19 Порядок действий для преждевременного погашения
- 20 Виды ипотечных платежей
- 21 Частями или полностью? Возможности и преимущества вариантов
- 22 Как вернуть страховку?
- 23 Перерасчет процентов
- 24 На какой срок выгоднее брать ипотеку, если планируешь погасить досрочно?
- 25 Советы для ипотечных заемщиков
- 26 С чего все начинается?
2020 году
Август 17, 2020 Нет комментариев
Ипотечный кредит берется на приобретение жилья на продолжительный срок. Как раз тот факт, что выплата задолженности продлевается на года и даже десятилетия смущает многих возможных заемщиков.
Однако у заемщиков всегда сохраняется возможность досрочного погашения ипотеки. Разберемся в вопросах досрочного погашения ипотеки, особенности и нюансы, преимущества и недостатки этой процедуры.
Большинство людей не очень любит имеющейся задолженности, обязанность по оплате которой растягивается на долгие годы.
В сегодняшней непростой экономической ситуации сложно наперед предвидеть, что ожидает сферу кредитования через несколько лет.
Вследствие этого владельцы ипотечных жилплощадей, стремятся погасить имеющиеся займы, когда у них появляется такая возможность.
Федеральным Законом №284, принятым 19 ноября 2011 года, а также статьей 809 Гражданского Кодекса РФ устанавливают право заемщика на досрочное погашение договоров кредитования.
Одним условием является только то, что заемщику необходимо известить о своем решении досрочно погасить задолженность банк за тридцать дней до выполнения этого действия.
Не во всех банках понадобится строго следовать данному требованию.
Как правило, банки разрешают совершить взнос денежных средств размером большим, чем месячная плата в срок превышающий одни сутки до очередной даты оплаты.
В установленный день произойдет автоматическое списание и закрытие ипотеки (или перерасчет задолженности), после чего заемщик сможет получить новый график платежей на приеме у специалиста банка или в личном кабинете на официальном сайте банка.
Еще раз обращаем внимание на то, что согласия банка-кредитора на досрочное погашение ипотечного займа не требуется!
Можно ли досрочно погасить ипотеку?
В соответствии с изменениями, внесёнными в ст. 809, 810 ГК РФ в 2011 году, банковские организации не вправе взимать с заёмщика дополнительные сборы или штрафы за досрочное расторжение кредитного договора. Таким образом, граждане, оформившие ипотеку, могут в любой момент рассчитаться с банком, полностью или частично погасив задолженность.
Вместе с тем следует понимать, что ипотека представляет собой долгосрочный кредит, связанный с движением крупных денежных средств. Именно поэтому банки стараются получить максимум выгоды с такой сделки. И прежде чем расторгать договор, заёмщику стоит просчитать возможные выгоды для себя.
Законодательство обязывает все банковские организации предоставлять своим клиентам возможность досрочного погашения ипотеки. Однако конкретные условия досрочного погашения долга по ипотеке прописываются в договоре.
Можно ли досрочно выплатить ипотеку
Каждый человек хочет как можно быстрее вернуть долг и забыть об этом. Если речь идет о кредите, особенно долгосрочном, необходимость ежемесячно выплачивать определенную сумму банку, а также переплата в виде процентов по займу могут заметно подпортить настроение.
Кредитной организации досрочное погашение ипотеки не выгодно. Даже если учесть, что при выплате всей суммы займа до окончания срока, прописанного в кредитном договоре, банк не рискует потерять свои деньги, прибыли он все же лишится. Основной доход любой финансовой организации – проценты по кредитам. Долгосрочные займы в этом отношении особенно привлекательны, поскольку выданная на 5–10–20 лет ипотека будет приносить стабильную прибыль на протяжении всего периода.
Обратите внимание: погашение кредита раньше срока не обязывает вас выплачивать всю взятую сумму сразу в один день. Выплаты при досрочном погашении ипотеки могут так же вноситься каждый месяц, но в большем размере. В данной ситуации проценты по кредиту пересчитываются в меньшую сторону. Многие интересуются, нельзя ли просто уменьшить размер ежемесячных платежей после перерасчета процентной ставки. Однако сумма выплат определяется условиями обслуживания займа и схемой его погашения, прописанной в договоре, поэтому уменьшить ее можно не всегда.
Нередко банки делают процедуру досрочной выплаты ипотеки довольно затруднительной, чтобы отбить у заемщика желание что-либо менять. Так, чтобы осуществить погашение долга ранее намеченного срока, клиент обязан будет предоставить заранее составленное заявление либо уплатить комиссию, рассчитываемую согласно сумме досрочного платежа. [offerIp]
Однако, чтобы не отпугнуть потенциальных клиентов, банки не исключают возможность досрочного погашения крупного кредита. Политика данных организаций в отношении выплаты ипотеки до истечения периода кредитования довольно гибкая. Если уже на этапе составления договора заемщик обнаружит, что досрочно погасить ипотеку не получится, он может отказаться и обратиться в другой банк. Каждое финансовое учреждение стремится удержать клиента и создать благоприятные условия для продолжения сотрудничества, поэтому в большинстве случаев банки готовы поступиться частью прибыли, чтобы человек остался у них.
Преимущества
- Уменьшение срока ипотеки. Банком не пересчитывается сумма ежемесячного платежа, а просто сокращается срок ипотеки. Выбрав этот вариант, заемщик освобождается от кредитного бремени на несколько лет раньше.
- Снижение суммы ежемесячного платежа. После того, как заемщик переводит на счет банка сумму досрочного погашения, дальнейшие ежемесячные выплаты могут быть уменьшены. В этом случае срок кредита не меняется. Деньги, которые вносятся досрочно, равномерно распределяются между всеми ежемесячными выплатами, уменьшая их размер. Это позволяет снизить нагрузку на семейный бюджет и облегчить кредитное бремя заемщика.
- Уменьшение психологического давления. Пожалуй, самым главным преимуществом частичного досрочного погашения ипотеки является то, что несмотря на переплату, заемщик начинает ощущать себя значительно увереннее и расслабленнее после снижения кредитного бремени. Этот фактор очень зависит от психоэмоциональной стабильности клиента и его общего морального фона.
Поделиться: VK
Правила досрочной оплаты
Согласно правилам досрочного погашения ипотеки в Сбербанке, от заемщика требуется:
- внести не менее 15 тыс. рублей дополнительно к основному платежу;
- уведомить банк о намерении выплатить часть долга досрочно, подав письменное заявление.
Во многих банках предполагается неустойка при внесении оставшейся суммы долга досрочно. В Сбере подобного ограничения нет, клиент вправе выплачивать ипотеку досрочно в любой момент по своему усмотрению, но с соблюдением правил кредитной организации.
Как досрочно погасить ипотеку в 2024 году?
Досрочное погашение ипотеки мало чем отличается от процедуры преждевременного закрытия других видов кредитов.
Алгоритм закрытия следующий:
- Заёмщик заранее оповещает банк о решении погасить ипотечный кредит в досрочном порядке (некоторые банки требуют предупредить за 30 дней).
- Пишет соответствующее заявление.
- На счёт банка вносится сумма, которую определил заёмщик.
- Банк проверяет корректность зачисления средств и проделанных процедур.
- Составляется новый график платежей (при частичном погашении).
- Если ипотека погашается полностью, то заёмщик берёт справку об отсутствии задолженностей по кредиту.
Что нужно сделать для досрочной выплаты ипотеки
Если заемщиком принято решение о досрочном погашении ипотеки, по закону он должен минимум за месяц до внесения платежа уведомить об этом кредитора. В зависимости от условий договора и особенностей кредитной политики банка срок подачи уведомления может быть короче. Однако требование известить кредитора более чем за 30 дней выходит за рамки действующего законодательства и может не приниматься в расчет.
Процедура досрочной выплаты ипотеки довольно проста: клиент приносит или переводит деньги в банк, кредитор закрывает задолженность. В некоторых банках требуется предварительная подача заявления о досрочной выплате денежных средств. Когда ипотека полностью закрыта, с жилья снимается обременение, и оно переходит в собственность покупателя на законных основаниях.
Иногда досрочно выплачивается не вся сумма, а лишь некоторая ее часть. В таком случае в соответствующем пункте уведомления кредитора указывается доля, которая будет выплачена. Тогда финансовое учреждение может предложить клиенту два варианта дальнейшего погашения ипотеки: размер ежемесячного платежа останется прежним, но сократится срок выплаты кредита, либо уменьшится размер платежа, но срок погашения не изменится.
Вполне возможна также ситуация, когда подобного выбора клиенту не предоставят вовсе. Не исключено, что кредитор «подстелил соломку» и не оставил за клиентом право решать, каким образом выплачивать кредит. Именно поэтому так важно досконально ознакомиться с договором, в частности с пунктом о досрочной выплате ипотеки, прежде чем подписать его.
Рассмотрим несколько вариантов подачи заявления на выплату ипотеки досрочно в Сбербанке:
1. Через «Сбербанк Онлайн».
Самый простой способ, ради которого даже не нужно покидать пределы своей квартиры. Для этого достаточно зайти в личный кабинет на сайте Сбербанка, выбрать пункт «Кредит» и кликнуть на вкладку «Досрочное погашение». В ней нужно выбрать вариант «Полностью погасить кредит» или «Частично погасить кредит».
Для того чтобы погасить кредит частично, нужно:
- Выбрать счет, с которого будут переведены средства для погашения части ипотеки.
- В календаре указать дату осуществления платежа. Допустимо выбрать их двух дат: день подачи заявки и непосредственно день досрочной выплаты.
- Указать сумму платежа. Она должна составлять не менее 99 % от суммы ежемесячного платежа. Ближайший платеж будет отражен ниже.
- Кликнуть на кнопку «Оформить заявку», проверить правильность заполнения формы и нажать «Подтвердить по SMS».
- После получения сообщения необходимо убедиться в совпадении реквизитов, указанных в нем. Если все верно, можно ввести пароль и нажать «Подтвердить». Помните: никому не говорите пароль из SMS, даже если его спрашивает сотрудник банка.
Процедура полного досрочного погашения ипотеки онлайн практически не отличается от частичной выплаты долга, за исключением некоторых моментов:
- Если полная досрочная выплата ипотеки осуществляется в день подачи заявки, ниже поля для заполнения будет указана сумма, которую необходимо внести на счет, ее же нужно указать в соответствующем окне.
- При досрочном погашении в день, следующий за датой подачи заявки, нужно дополнительно посчитать проценты за еще один день. Под полем для заполнения указывается только актуальная для настоящего дня сумма.
Если не хотите пересчитывать сумму самостоятельно, можно обратиться в службу поддержки. История досрочных выплат хранится во вкладке «Досрочное погашение» (раздел «История досрочных погашений»), а также в пункте «История операций Сбербанк Онлайн» личного меню.
2. Лично в отделении банка.
Подать заявление на досрочную выплату ипотеки можно в ближайшем отделении банка в городе, где вам выдали заем. При себе нужно иметь паспорт. Платеж может быть внесен на месте или в течение трех дней с подачи заявления.
При переезде в другой город для досрочного погашения понадобится перевести туда свой кредит. Заявление о переводе ипотеки подается либо в городе, где заем был выдан, либо в отделении банка по новому месту жительства. Для этого необходимо иметь постоянную или временную прописку по новому адресу. При подаче заявления от вас потребуется паспорт и копия кредитного договора.
Также подачу заявления на досрочную выплату ипотеки можно осуществить через доверенное лицо. В нотариальной доверенности должны быть указаны:
- Ф. И. О., паспортные данные и адреса заемщика и его доверенного лица.
- Номер и дата составления договора ипотечного кредитования.
- Название банка-кредитора.
- Цель выдачи доверенности: подача заявления на досрочную выплату ипотеки и списание средств со счета созаемщика.
Способы погашения
Имеется несколько способов оплаты, с помощью которых выполнить досрочное погашение займа:
С помощью наличных денег | реализовывается непосредственной передачей денег в кассу банка. Чтобы совершить досрочное погашение необходимо зачисление средств на счет своевременно, вследствие этого лучше сделать это заблаговременно |
По безналичному расчету | совершается путем перевода средств с банковской карты клиента на счет банка. Перевод производится в короткие сроки и без дополнительных комиссий |
С помощью терминалов и платежных систем | наиболее ненадежный вид оплаты. Бывает, что средства чересчур длительное время поступают в банк. Наличие квитанции для банка не имеет значения, и при просрочке оплаты кредитор может взимать неустойки |
Погашение ипотеки с помощью Сбербанк Онлайн
Как частично досрочно погасить ипотеку через Сбербанк Онлайн? Операция проводится через личный кабинет. Пройдя по дереву меню к странице с досрочным погашением займов, выбираем вид погашения: полное или частичное.
Указываем счет, с которого будет вестись списание, дату проведения банковской операции и величину денежных средств. После этого вносим на счет, привязанный к ипотеке, требуемую сумму денег. Банк в безакцептном порядке спишет денежные средства со счета дебитора для погашения ипотечного кредита.
Как вернуть проценты при полном досрочном погашении?
Для заёмщиков предусмотрена возможность возврата процентов, уплаченных при досрочном закрытии долга.
Прежде чем обращаться в банк по вопросу возврата излишне уплаченных процентов, следует произвести соответствующие расчёты и обосновать своё право.
При расчётах стоит учитывать такие моменты:
- Проценты начисляются за каждый день пользования займом, несмотря на то что в графике прописан расчёт за интервал между очередными платежами.
- Преждевременное погашение кредита осуществляется не в день внесения платежа на счёт, с которого производится выплата, а на ближайшую дату, указанную в графике. Эта дата берётся с учётом 30-дневного срока рассмотрения заявления клиента о досрочном погашении. Разница в днях будет включена в период фактического пользования кредитом.
- Расчёты производятся на основании бумаг (справки, сверки), поступивших из банка.
- При расчёте нужно учитывать налоговый вычет к процентным платежам (при наличии прав на вычет).
Рассчитать сумму переплаченных средств просто: для этого берётся общая сумма процентов, включённых во все аннуитетные платежи за весь период ипотеки, и вычислить часть, пропорционально распределённую на оставшиеся месяцы, за которые заёмщик рассчитался досрочно.
После выполнения расчётов заёмщик составляет письменную претензию в банк. Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего кредитодатель обязан предоставить мотивированный письменный ответ.
Платить проценты необходимо только за время пользования кредитом. Любые действия банка по взысканию процентов за срок, в рамках которого не осуществлялось пользование деньгами, являются незаконными. В случае отказа банка вернуть переплаченные проценты, клиент может смело обращаться в суд.
Кроме основной суммы процентов, с банка можно потребовать выплату суммы за незаконное пользование чужими средствами.
Выгоды при возвращении долга досрочно
Не все заёмщики правильно ориентируются в схемах платежей. А так как в основном сегодня используют аннуитетный график, по которому основная переплата по ипотеке получается в первые годы, многие думают, что досрочно гасить лучше во второй половине срока, иначе деньги уйдут на проценты. В действительности дело обстоит с точностью до наоборот: дополнительный платёж погашает именно «тело» кредита.
Смотрите на эту же тему: Господдержка ипотеки в [y] году для молодых семей и семей с детьми
Увидеть выгоду после внесения солидного платежа можно на примере. В ипотеку приобреталось жильё стоимостью 2 млн. руб. Авансовый платёж составил 400 тысяч руб., кредит от банка клиент получил в размере 1600 тысяч руб. на 14 лет при ставке 10% в год. Регулярный платёж по договору составил 17,73 тысяч руб. Все расчёты доступны на ипотечном калькуляторе официального сайта.
Без дополнительных взносов клиенту придется вернуть банку 2978,85 тысяч руб., из которых 1378,85 тысяч руб. уйдет на выплату по процентам, а 1600 тысяч руб. – непосредственно на «тело» кредита.
Рассмотрим оба графика погашения жилищного кредита:
- Дополнительный взнос 700 тыс. руб. на 8-й месяц действия договора (ипотека на 14*12= 168 мес.). Регулярный взнос сократится до 9,79 тыс. руб., а банку клиент возвращает 2408,91 тыс. руб., из них 808,91 тыс. руб. – это процентная переплата.
- Дополнительный взнос 700 тыс. руб. на 109-й месяц действия договора. Постоянный взнос сократится до 2,66 тыс. руб. Кредитору заёмщик за время действия кредитного договора выплатит 2789,87 тыс. руб. и из них 1189,87 тыс. руб. – проценты.
Экономия на переплате больше в первом случае, когда частичное дополнительное погашение происходит в первой половине действия договора. Это логично, ведь проценты насчитывались на меньшую сумму оставшейся части долга. Чем раньше вносят дополнительный платёж, тем меньше переплата банку при аннуитетном графике. Никто не призывает отдавать всё заработанное, ограничивая себя во всём.
Спланировать расходы помогут некоторые рекомендации:
- Неразумная продолжительная экономия на еде, полноценном отдыхе и других потребностях может серьёзно подорвать здоровье и повлиять на трудоспособность заёмщика.
- Откладывать удобно небольшие суммы, которые остаются после всех обязательных платежей. Накопленную за полгода сумму можно и на дополнительный платёж отдать.
- Регулярные платежи значительно уменьшаются только после внесения крупной суммы – сертификата от материнского капитала, субсидии по программам господдержки незащищённых граждан, дополнительной премии или продажи своих активов.
- Если темпы инфляции растут вместе с проиндексированной зарплатой, лучше не торопиться с досрочным погашением, а временно вложить свободные средства в покупку валюты, бизнес, паевой фонд, депозит под хороший процент, даже в свое образование (если оно гарантирует прибавку к зарплате). Такая экономическая ситуация обесценит ипотеку сама. Но если сумма инвестиций для вас солидная, проконсультируйтесь предварительно с юристом.
За время выплаты ипотечного кредита в каждой семье случается немало событий, требующих дополнительных расходов. Рождение ребенка и смерть близких, переезд на новое место жительства и несчастный случай – все события надо учитывать. К увеличению своих доходов (карьерному росту, подработке и т.п.) это тоже относится.
Как происходит возврат переплаченных ипотечных процентов
Подготовив всё необходимое, далее следует обратится в банк с заявлением в письменной форме (претензия). В каждом учреждении предусмотрена своя письменная форма, правильно заполнить которую вам должен помочь специалист по работе с клиентами. Затем согласно регламенту банка начинается процесс принятия и рассмотрения заявления.
Стандарты обслуживания, говорят о том, что на это уйдёт не менее десяти рабочих дней дней, но максимальный срок рассмотрения заявки и возврата денег не превышает тридцати (если более, то это уже основание для обращения в суд). Для того,чтобы узнать конкретные сроки можно их предварительно изучить на официальном сайте банка или у консультанта по телефону. Если банк отказывается возвращать переплаченные проценты по ипотеке и тем более не объясняет причины, то следующим вашим шагом должно стать подача искового заявления в суд.
Образец искового заявления на возврат процентов по ипотеке
Частичное досрочное погашение ипотеки
Частичное погашение ипотеки подразумевает под собой внесение лишь некоторой части долги. Какую сумму отдать банку, заёмщик решает самостоятельно.
Процедура возврата состоит из следующих этапов:
- Заёмщик приходит в банк и пишет заявление, в котором обозначена сумма займа и дата внесения средств.
- В указанный день вносятся необходимые средства.
Существует 2 способа частичного возврата средств по ипотеке, каждый из которых подразумевает изменение тех или иных параметров целевого продукта.
Большая часть банковских организаций даёт заёмщику возможность выбрать наиболее приемлемый в его случае вариант, а именно:
- сократить срок ипотеки;
- уменьшить сумму платежей.
Инструкция использования калькулятора
Процесс использования ипотечного калькулятора предельно прост.
Заёмщикам придётся:
- ввести сумму кредита, срок и процентную ставку;
- указать дату выдачи займа и уточнить тип платежей (аннуитетные или дифференцированные);
- добавить сведения обо всех запланированных и сделанных досрочных взносах;
- запустить процесс вычислений;
- дождаться результата.
Как уже говорилось выше, от должников потребуется минимум действий. Они обязаны точно заполнить все требуемые поля и нажать кнопку проведения расчётов. В случае, когда должник сомневается в будущих выплатах, стоит провести несколько вычислений, последовательно заменяя дополнительные данные (о досрочных выплатах). Если требуется сравнить несколько вариантов, стоит открыть пару дополнительных вкладок и повторить процесс. Это кажется немного неудобным, зато позволит получить точный результат и заранее рассчитать потенциальную выгоду.
Что выгоднее: уменьшать срок или сумму?
Уменьшение срока кредита означает, что ежемесячный платёж останется таким же, каким был раньше; при этом сократится общий срок ипотеки. Уменьшение ежемесячных платежей подразумевает сокращение суммы ежемесячных платежей, а срок договора при этом останется тем же.
Стоит отметить, что некоторые банки прописывают в ипотечном договоре запрет на уменьшение срока кредита при частичном досрочном погашении.
Причины такого ограничения заключаются в следующем: банку выгодны долгосрочные кредиты, поскольку проценты начисляются на остаток основного долга, что в итоге увеличивает переплату и, соответственно, прибыль банка.
Когда выгоднее уменьшить срок ипотеки?
Частичное досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока выгоднее для заёмщика, если:
- В договоре не прописан запрет на сокращение срока.
- Ипотека оформлена сравнительно недавно (до 5 лет).
- Платёж аннуитетный.
- Отсутствуют комиссии при досрочном погашении.
- Размер ежемесячных платежей не обременяет заёмщика.
При аннуитетном графике погашения кредита проценты начисляются ежедневно на остаток основного долга, и чем раньше уменьшится долг, тем меньше будет конечная переплата.
Получается, что если в первые 3-5 лет ипотеки активно и крупными суммами погашать основной долг, то переплата существенно снизится. В то время как крупное погашение по прошествии половины срока действия ипотеки не всегда целесообразно, так как основные проценты уже выплачены, остаётся только тело кредита.
При дифференцированном графике платежей по ипотеке, который существенно снижает переплату по сравнению с аннуитетным, сокращение срока кредита тоже будет выгоднее, чем снижение суммы платежа, но не так явно.
Когда выгоднее уменьшить сумму платежа?
Если ипотека изначально была оформлена на максимально возможную сумму и у заёмщика не менее ползарплаты уходит на погашение долга, имеет смысл пересмотреть платёж в сторону уменьшения.
Такая стратегия работает до того момента, пока ежемесячный платёж не уменьшится до трети дохода заёмщика.
Расчёт досрочного погашения ипотеки
Предположим, что ипотечный кредит в размере 4 млн. рублей взят на 20 лет под 15% годовых. Спустя 6 месяцев заёмщиком был внесён досрочный платеж в размере 1 млн. рублей. Вначале ежемесячный платёж составлял 52 671,58 рублей, а итоговая переплата – 12 724 337,36 рублей.
После погашения части долга и сохранения изначального срока платёж составит уже 39 429,60 рублей, а конечная переплата – 9 565 432,94 рублей. При сокращении срока и сохранении суммы платежа заёмщик переплатит всего лишь 5 628 665,74 рублей. Как видно, разница получается существенной.
При дифференцированном графике переплата после погашения 1 млн. рублей составит 7 606 051,53 рублей, если уменьшен платёж и сохранён срок, и 6 521 690,99 рублей при обратной ситуации. Разница получается небольшой, но всё же есть.
Таким образом, при частичном погашении крупной суммы кредита заёмщику всё же выгоднее сократить срок ипотеки. Выгода будет максимальной, если погашение произойдёт на третьем-пятом году срока ипотечного кредита.
Плюсы и минусы досрочной выплаты ипотеки
Далеко не все способны накопить сумму, достаточную для приобретения жилья. Ипотечный кредит дает каждому возможность купить собственную квартиру или дом, выплачивая долг на протяжении нескольких лет.
Это довольно удобно, учитывая, что каждая финансовая организация предлагает разнообразные условия погашения ипотеки:
- растущая инфляция никоим образом не влияет на сумму выплат;
- независимо от роста цен на недвижимость стоимость уже приобретенной квартиры не изменится;
- людям, приобретающим свое первое жилье, предоставляются льготы в виде налоговых вычетов, возвращающихся каждый месяц до полной выплаты установленной суммы.
По данным статистики средний срок выплаты ипотечного займа в России составляет в среднем 4-5 лет. Очевидно, что многие заемщики всеми силами стараются погасить ипотеку досрочно. Однако у выплаты ипотеки раньше положенного срока есть как положительные, так и отрицательные стороны.
Плюсы решения:
- Мало кто может с уверенностью сказать, что все 20 лет, на которые рассчитана ипотека, у него будет стабильный доход и возможность своевременно вносить необходимые платежи. Поэтому, чтобы неожиданно не оказаться на улице в силу непредвиденных обстоятельств, граждане экономят на всем, чтобы как можно раньше избавиться от кредитного бремени.
- Необходимость постоянно думать о долге создает определенный психологический дискомфорт. Человек не может расслабиться, думая, что еще много лет ему придется отдавать часть своей зарплаты банку. С детства родители внушают нам, что долги – это плохо и избавляться от них нужно как можно скорее.
- Наиболее значимое преимущество досрочной выплаты ипотеки – сокращение суммы переплат за счет уменьшения процентов по кредиту. Если посчитать все проценты, которые набегают за 10–20 лет, получится сумма гораздо больше изначально взятой.
- До полного погашения ипотеки квартира или дом являются обеспечением кредита, то есть залогом, гарантией получения банком назад своих денежных средств. Поэтому на протяжении всего кредитного периода жилье находится под контролем финансового учреждения, и человек не имеет права ни продать его, ни сдать в аренду. Досрочная выплата ипотеки снимает данное обременение.
- Не исключено, что за время погашения ипотеки человек может захотеть приобрести другое жилье или вложиться в новое для получения прибыли. Выплатив кредит раньше срока, он сумеет осуществить задуманное.
Минусы решения:
- Влияние инфляции. Не исключено, что постоянно растущая в нашей стране инфляция сведет на нет все старания заемщика. Доходы граждан все время индексируются, за 5–10 лет в среднем они увеличиваются в 2-3 раза. Размер ипотеки при этом остается на месте, но с учетом инфляции он также уменьшается в 2-3 раза.Деньги имеют свойство обесцениваться. И может случиться так, что, отказывая во всем себе и своей семье, человек, по сути, ничего не выигрывает. Так есть ли смысл спешить как можно скорее выплатить ипотеку, если погасить ее можно позднее, суммируя несколько зарплат?
- Не стоит каждые свободные денежные средства стремиться отнести в банк для покрытия ипотечного долга. Есть смысл подумать о выгодном их вложении. Например, если вы давно мечтали об автомобиле, возможно, лучше эти деньги потратить на его приобретение, поскольку процент по автокредиту значительно выше ипотечного. Купив машину сейчас, вы останетесь в небольшом плюсе, избавившись от необходимости переплачивать хотя бы за него.
Помимо крупных приобретений, стоит обратить внимание на выгодные инвестиции: развитие бизнеса, покупка ценных бумаг или дополнительной недвижимости. Если заглянуть в недалекое будущее, можно увидеть, что данные вложения поднимутся в цене и принесут вам прибыль, тогда как сумма по ипотеке со временем будет все больше обесцениваться.
- Для некоторых существенным доводом против досрочной выплаты ипотеки может стать налоговый вычет, составляющий 13 % подоходного налога, который предоставляется при первой покупке жилья. Данная льгота, нередко выражающаяся в приличной сумме, может быть отменена при досрочной выплате ипотеки.
Таким образом, погашение ипотеки раньше срока может не принести ожидаемого результата. Это может быть выгодно в случае, когда обременение, наложенное на жилье, необходимо срочно снять или же ожидается изменение финансового положения заемщика.
Сокращение срока и возможные варианты
Сегодня заемщик может выбрать несколько вариантов досрочного погашения кредита, что во многом зависит от объема свободных средств, которыми он располагает. Для исключения неприятных «сюрпризов» важно при подписании кредитного договора ознакомиться с правилами внесения средств в большем объеме и особенностями процедуры, что позволит в дальнейшем соблюсти все условия.
Существует два варианта досрочного закрытия ипотечной задолженности:
- частичное;
- полное.
При частичном погашении клиент вносит большую сумму ежемесячных платежей, нежели подобное предписано условиями кредитного договора и графиком выплат. В результате сокращается срок пользования заемными средствами и сумма итоговой переплаты. Клиент вправе самостоятельно решать, какой объем дополнительных средств он желает направить в текущем периоде.
Полное возвращение банку долга с учетом начисленных процентов считается оптимальным вариантом, который позволяет моментально решить проблему с долговыми обязательствами. Обычно такие ситуации связаны с получением дополнительного источника поступлений в семейный бюджет.
Он может быть представлен:
- суммой наследства;
- материнским капиталом;
- жилищной субсидией.
Особым вариантом построения взаимоотношений с банком считается использованием преимуществ программы рефинансирование. В рамках такого продукта клиент получает право оформить новый кредит на более выгодных для себя условиях, в том числе по более низкой процентной ставке и с сокращением длительности действия ипотечного соглашения. Займ может быть получен в другом кредитном учреждении и в этом случае предыдущий долг закрывается в полном объеме.
Возможно будет интересно!
График платежей по ипотеке что такое, можно ли изменить
Доступные схемы досрочного погашения в Сбербанке
Если у клиента появляется возможность полного расчета с банком раньше установленного срока, он может закрыть ипотеку в любой момент.
Если планируется частичное досрочное погашение, доступны два варианта:
- если он хочет расплатиться быстрее, ему предложат уменьшить период ипотечного кредитования;
- если клиент хочет снизить финансовую нагрузку, он может погасить долг частично и снизить размер ежемесячного платежа.
Но во втором случае следует быть готовым к тому, что общий размер переплаты увеличится.
Порядок частичного досрочного погашения имеет некоторые нюансы, которые важно учитывать перед началом процедуры.
Уменьшение ежемесячного взноса – когда он выгоднее
При оформлении данного варианта досрочного погашения Сбербанк оставляет срок действия кредитного договора неизменным, но меняет объем ежемесячного взноса. Этот способ выгоден тем, кто хочет уменьшить финансовую нагрузку, так как размер переплаты остается неизменным либо увеличивается.
Пример. Оформлена ипотека на сумму 2,3 млн рублей.
- Срок кредитования – 15 лет,
- ставка – 10,2%.
- Платеж каждый месяц составляет 24998 рублей.
Спустя 24 месяца клиент производит частичное досрочное погашение на 400 тыс. рублей с уменьшением финансовой нагрузки. Сбербанк сделал перерасчет долга, в результате чего был составлен новый график, по которому каждый месяц нужно вносить 20361 рублей.
Нюансы. Выбрав частичное досрочное погашение с уменьшением ежемесячных взносов, клиент получает возможность гасить долг быстрее, делая взносы на кредитный счет в размере старого платежа.
Клиентам доступно частичное досрочное погашение ипотеки через Сбербанк онлайн и в отделении кредитора. В первом случае в личном кабинете изменятся условия договора, и обновится график ежемесячных взносов.
Сокращение срока – когда выгоднее
Это наиболее выгодный вариант, предполагающий минимальную переплату по ипотеке. Условия кредитного соглашения остаются неизменными – сохраняется текущая процентная ставка и размер ежемесячного платежа.
Но за счет сокращения срока выплат уменьшается размер общей переплаты.
Данный вариант досрочного погашения доступен только при личном обращении в отделение Сбербанка. Клиенту нужно написать заявление по установленной форме и получить новый график платежей.
Пример. Оформлена ипотека размеров 2,3 млн рублей. Ставка составляет 10,2%, период кредитования – 10 лет.
Каждый месяц клиент вносит в счет погашения 30650 рублей, общая переплата за весь срок составит 1,38 млн рублей. Через 24 года было произведено досрочное погашение части долга на сумму 900 тыс. рублей.
Изменение условий договора следующие:
- если целью досрочного погашения сокращение общего периода кредитования, переплата составит 663 тыс. рублей за 68 месяцев;
- если требуется уменьшение финансовой нагрузки, нужно платить банку каждый месяц 16900 рублей. Переплата при этом будет больше и составит 959000 рублей.
Если позволяет доход, правильно выбирать второй способ. Так ипотека будет выгоднее.
Что делать после досрочного погашения ипотеки?
В большинстве банков после внесения заёмщиком последнего платежа автоматически закрывается ссудный счёт. В ином случае клиенту следует самостоятельно написать заявление с просьбой о закрытии счёта по причине выполнения всех своих обязательств перед банком.
Чтобы написать заявление, заёмщику необходимо иметь при себе:
- паспорт;
- ипотечный договор;
- график платежей;
- квитанцию о выплате задолженности.
Рекомендуется также дополнительно отправить запрос в Бюро кредитных историй о выполнении всех своих обязательств перед кредитодателем.
Отдельно следует сказать о закладной. Процедура передачи покупаемой недвижимости в залог банку, как правило, проводится посредством оформления закладной, в которой обозначены ключевые условия ипотечного займа.
Иногда ипотека оформляется и без закладной. Но это редкий случай, ибо данный документ необходим прежде всего банку, ведь именно с помощью закладной кредитодатель сможет в дальнейшем перезаложить недвижимость или продать её другому банку.
Если по ипотеке оформлялась закладная, то после погашения долга банк обязан передать заёмщику оригинал этого документа с отметкой о выполнении клиентом всех обязательств.
Следующим этапом является обращение в регистрирующий орган (Росреестр) с просьбой о снятии обременения. В некоторых городах такую функцию может выполнять также и МФЦ.
Чтобы снять обременение с недвижимости, заёмщику потребуются:
- паспорт;
- оригинал письма от банка о погашении заёмщиком обязательств в полном объёме;
- закладная;
- доверенность от банковского работника на снятие обременения;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности);
- заявление с просьбой о снятии обременения;
- квитанция об оплате госпошлины (200 рублей).
Если ипотека оформлялась без закладной, то кредитодатель и заёмщик пишут общее заявление о снятии ограничений с объекта залога. В итоге с недвижимости снимается обременение, а бывший заёмщик становится её полноправным собственником.
Только после официального снятия обременения с недвижимости ипотека считается полностью погашенной.
Порядок действий для преждевременного погашения
Чтобы преждевременно выплатить долг или часть долга, необходимо придерживаться следующего плана действий:
- Обратиться в отделение банка за консультацией. Задача заемщика – предупредить менеджера о своем намерении закрыть ипотеку до конца срока, а также узнать точную информацию об остатке долга на текущую дату и на дату предполагаемого погашения.
- Попросить сотрудника банка помочь определиться с более выгодным вариантом. Менеджер обязан предоставить альтернативные графики платежей с предполагаемыми суммами погашений.
- Написать заявление по форме банка, в котором следует указать тип погашения, сумму и дату осуществления процедуры.
- Внести денежные средства на счет, с которого происходят списания ежемесячных взносов.
- Уточнить, произошло ли списание.
Далее, если заемщик частично закрыл основной долг по кредиту, следует вновь обратиться к сотруднику банка для получения нового графика платежей. Если же ссуда была полностью погашена, порядок действий таков:
- Запросить у менеджера справку об отсутствии обязательств перед кредитной организацией, а также документ о состоянии ссудного счета.
- Получить в банке закладную с отметкой о закрытии ипотеки.
- Снять обременение с заложенной жилплощади в местном отделении Росреестра.
- Сообщить в страховую компанию о прекращении действия кредитного договора и попробовать вернуть уплаченный страховой взнос (при этом страховая компания вычитает фактический срок использования ссуды).
Вам также будет интересно:
Как взять ипотечный кредит под материнский капитал — ;
Что такое ипотечное рефинансирование кредита и как его получить — .
Виды ипотечных платежей
При заключении договора стоит уточнить, какой будет использоваться вид оплаты. Различают аннуитетные и дифференцированные. Зачастую используется первый метод.
Аннуитетные платежи
Аннуитетный платеж ежемесячной выплаты равняется сумме кредита и процентов, разделенной на срок займа, т.е. ежемесячно гражданин вносит одинаковые по размерам платежи. Основная часть таких выплат состоит из процентов, меньшая – из суммы долга. Проценты первой выплаты составляют 90%.
Дифференцированные платежи
В этом варианте действует обратная схема: сначала покрывается платеж, а затем проценты. Изначально заемщик обязан вносить крупные суммы, которые будут уменьшаться при прошествии определенного периода времени.
Такой способ выгоднее для заемщика, т.к. минимизирует переплаты. Если количество средств ежемесячной оплаты превысило необходимую сумму, то остаток будет зачислен в счет последующего платежа. Но даже учитывая этот факт, погасить досрочно задолженность без выплаты определенного процента невозможно, иначе банки рискуют разориться.
Частями или полностью? Возможности и преимущества вариантов
Полное досрочное закрытие ипотечного долга снимает все обязательства с клиента перед банком. Это также дает ему возможность полноправно распоряжаться квартирой, ведь с нее снимается обременение.
Также заемщик получает шанс на возврат части страхового взноса. Это право должно быть указано в договоре комплексного страхования. Однако политика не каждой страховой компании рассматривает такую возможность, поэтому заранее на успех в этом деле настраиваться не стоит.
Частичное погашение с уменьшением срока привлекательно тем, что семья избавляется от выплаты значительной части процентов. Если рассматривать конкретные примеры с графиками платежей, частичное закрытие кредита с уменьшением платежей кажется экономически менее выгодным. Убедиться в этом помогут различные ипотечные калькуляторы, доступные в сети.
Для наглядности приведем пример ипотечного кредита, оформленного в сумме 1 000 000 рублей на срок 36 месяцев при процентной ставке 12% годовых. Через год заемщик решается внести 500 000 рублей в счет досрочного закрытия ипотеки. Остаток основного долга по кредиту снижается до суммы в 205 474,30 рублей. Как дальше поступить клиенту банка, снизить платеж или срок выплаты ссуды? Для выбора стоит всмотреться в общую картину каждого из вариантов:
Сокращение срока | Уменьшение ежемесячного платежа | ||
Платеж в месяц | 33 214,31 | Платеж в месяц | 9 683,21 |
Всего будет выплачено | 1 112 085,37 | Всего будет выплачено | 1 131 049,34 |
Переплата по процентам | 112 085,37 (11,21% от суммы кредита) | Переплата по процентам | 131 049,34 (13,10% от суммы кредита) |
Полная стоимость кредита | 12,68% | Полная стоимость кредита | 12,68% |
Очевидным становится тот факт, что заемщик выигрывает в финансовом плане при уменьшении срока ссуды. Но не стоит забывать, что второй вариант значительно снижает материальную нагрузку на семью и снижает риск попадания в неприятную ситуацию, когда платеж становится непосильным из-за различных обстоятельств. Также у клиента банка остается возможность вносить сэкономленные на снижении платежа средства (23 531,1 рубль) в качестве досрочного погашения время от времени, что уравнивает суммы переплат к концу срока.
Как вернуть страховку?
Если такая возможность предусмотрена условиями договора, то заёмщику следует обратиться в страховую компанию или банк (если он самостоятельно страховал), написать заявление о возврате части излишне уплаченной страховой премии.
К заявлению нужно приложить:
- справку о закрытии ипотечного кредита;
- бумагу с реквизитами счёта для перечисления средств.
В течение 10 рабочих дней страховщик обязан сообщить клиенту о возможности/невозможности возврата страховой премии.
Перерасчет процентов
Перерасчёт ипотеки возможен только тогда, когда такое условие прописано в контракте. Все ипотечные программы банка можно гасить в любое время с перерасчётом процентов. Обновлённый график выплат можно получить и на сайте, и при личной встрече.
Смотрите на эту же тему: Ипотека для пенсионеров в Сбербанке: дадут ли пенсионеру ипотечный кредит в Сбербанке в [y] году?
Если в соглашении есть возможность перерасчёта, оплаченные, но не израсходованные проценты переносятся в счет «тела» кредита. Регулярный платёж таким способом уменьшается. Дополнительные деньги списывают со счёта в день, когда предусмотрен регулярный платеж.
На какой срок выгоднее брать ипотеку, если планируешь погасить досрочно?
Средний срок ипотеки в РФ достигает 10-15 лет. В отличие, например, от американских клиентов, которые платят ипотечный кредит десятилетиями, передавая его даже по наследству, наши соотечественники предпочитают как можно быстрее снять с себя бремя долга.
Это желание объясняется огромными переплатами, которые претерпевают россияне: если в США и на Западе ставки по ипотеке составляют 1-2% годовых, то отечественные банки предоставляют ипотеку под 12-15% годовых, что за 20-30 лет создаёт огромнейшие переплаты.
Если заёмщик точно знает, что через какое-то время погасит кредит досрочно и в полном объёме (к примеру, за счёт маткапитала, субсидии молодой семье и пр.), то оформлять ипотеку рекомендуется на более короткий срок (7-10 лет). А вот если возможность досрочного погашения появилась неожиданно, то при длительном сроке придётся гасить более значительную сумму.
В завершение стоит отметить, что желание сэкономить на переплате, должно соответствовать возможностям заёмщика. Более короткий срок кредита увеличивает сумму ежемесячного платежа. Стало быть, нужно соотнести эту сумму со своими финансовыми возможностями, чтобы ипотека не превратилась в непосильную ношу.
Советы для ипотечных заемщиков
Собираясь погасить раньше срока ипотеку в Сбербанке, нужно учитывать некоторые нюансы процедуры:
- Чаще всего стремление досрочно закрыть долг вызвано не финансовой нагрузкой, а психологическим давлением ипотеки на бюджет заемщика. Поэтому перед принятием решения о раннем погашении, нужно тщательно продумать уровень выгоды от выплаты кредита. Возможно освободившуюся суммы рациональнее использовать в иных целях.
- Если размер дополнительного платежа не слишком большой, лучше отложить эти деньги в качестве финансовой «подушки безопасности», так как экономия при досрочном погашении выйдет несущественной, а в случае непредвиденных обстоятельств они помогут избежать просрочек.
- Досрочный расчет лучше производить в первой части периода кредитования – в дальнейшем рациональность пересчета будет сомнительной.
Независимо от цели досрочного закрытия ипотеки и оснований для принятия подобного решения, важно соблюдать все требования и условия банка. Также следует учитывать, что ипотека, оформленная на долгий срок, будет выплачена без особых проблем – инфляция и постепенный рост зарплат будут уменьшать кредитную нагрузку на семейный бюджет с каждым годом.
С чего все начинается?
Желание приобрести квартиру появляется практически у каждого взрослого человека, который хочет жить по-своему. Есть, конечно, такие люди, которым нравится жить вместе с родственниками, с родителями или с друзьями. Однако вот такой «общажный» вариант взрослой жизни кажется незрелым и временным. А если нет каких-нибудь накоплений или нежданно свалившегося наследства, то выход только один — брать ипотеку. Выбор у потенциального заемщика на удивление велик, каждый банк предлагает разные условия ипотеки. В Сбербанке, к примеру, можно взять заем на срок до 30 лет. Процент сейчас плавающий — от восьми на жилье в новостройках до тринадцати для приобретения квартиры на «вторичке». Конечно, фиксированного процента нет ни в одном случае. Всегда он зависит от социального статуса, возраста и количества заемщиков, от величины первоначального взноса. Условия ипотеки в Сбербанке подойдут для вас в том случае, если вы являетесь гражданином страны в трудоспособном возрасте с постоянной регистрацией. Кстати, придется в обязательном порядке оформить страхование недвижимого имущества от рисков гибели и повреждения. А вот страховка жизни и здоровья оформляется по желанию, но при отказе можно вырасти процент займа.