Ипотека на покупку комнаты в коммунальной квартире

Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости

Назад

Опубликовано: 13.04.2020

Время на чтение: 4 мин

0

342

Покупка комнаты в коммунальной квартире – не самая распространенная на сегодняшний день сделка с недвижимостью. Так, например, в Москве коммунальных квартир осталось относительно немного – всего около 4% от общего жилого фонда. Иногда покупатели соглашаются на покупку комнаты вынужденно из-за недостатка средств, а иногда такое приобретение становится частью плана по обретению отдельной квартиры.

• 5 преимуществ приобретения
• Первый недостаток покупки комнаты
• Второй недостаток покупки комнаты
• Три других недостатка

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Задать вопрос

Комната в коммунальной квартире, как объект для покупки, весьма специфический, поэтому нужно учесть комплекс рисков, связанных с таким приобретением. Но нельзя не учитывать и преимущества такого выбора.

Условия оформления кредита

Ипотеку можно оформить только на долю в квартире или доме, которая официально приватизирована или куплена у частного собственника.

У комнаты должен быть отдельный вход, а у владельцев свой лицевой счет и все документы, подтверждающие право собственности.

Условия кредитования:

• минимум 11-14% годовых;
• срок от 5 до 30 лет;
• минимальная сумма от 300 тыс. рублей;
• первоначальный взнос от 10-30%.

Если выделение доли недвижимости еще не состоялось, то перед тем как претендовать на кредит нужно сначала пройти эту процедуру и оформить электронную запись в ЕГРН. Для банков очень важна ликвидность доли в квартире, так как в случае если заемщик не справится с кредитом, придется продавать залог. Продажа может обернуться проблемой, если возник вопрос с документами либо споры с соседями.

В чем особенности сделки купли-продажи коммунальной комнаты?

Главная особенность сделки купли-продажи в том, что потребуются отказы от преимущественного права приобретения от всех жильцов, которые имеют доли в квартире или доме.

Если не получить такой отказ, то сделка может быть оспорена в суде. Купчая на комнату в обязательном порядке заверяется нотариусом, хотя для других сделок это не является обязательным.

Любой риэлтор подтвердит также, что на комнаты в коммуналке спрос меньший, чем на полноценные квартиры. И это еще одна причина, по которой долевую покупку кредитуют далеко не все банки.

Если комната расположена в старом доме или «хрущевке» и есть большой риск, что со временем она будет только падать в цене, то вряд ли банк выдаст кредит на такую покупку.

Возможно, придется обратиться не в один, а множество банков и не факт, что условия, которые предложат будут действительно выгодны для заемщика (например, ставка будет не 10%, а 13 или 14% годовых).

Предлагаем посмотреть видео об особенностях покупки коммунальной комнаты:

Можно ли купить комнату в ипотеку?

Среди типов помещений, в которых можно приобрести отдельную комнату, выделяют общежития и коммунальные квартиры. Оба вида имущества имеют свои особенности.

Коммунальные квартиры продаются долями, а не конкретными комнатами. Например, можно выкупить 1/8 часть от всей квартиры. При этом покупка или продажа осуществляется только при получении подписей от граждан-владельцев соседних комнат. Подписанный документ обязательно заверяется в нотариальной конторе.

В общежитии можно приобрести отдельную комнату со всеми коммуникациями. В 2020 году ипотека на такую комнату выдается легче, а стоимость будет меньше, чем у полноценной однокомнатной квартиры.

ВАЖНО

Банки нередко отказывают в выдаче ипотеки на комнату. Но все же получение займа возможно, если приобретаемый объект будет соответствовать установленным требованиям. Поэтому в 2020 году стоит попробовать взять кредит, если имеется подходящий вариант для покупки.

Основные требования банков к заемщикам

Банки выдвигают стандартные требования к заемщикам, решившим купить долю в недвижимости. Это, прежде всего, достаточный для погашения кредита уровень платежеспособности и отсутствие негативной кредитной истории.

Ипотеку могут оформить лица:

• с гражданством РФ и в возрасте от 20-21 года;
• с общим трудовым стажем не менее года;
• с доходом минимум в 1,5-2 раза превышающим расходы по кредиту;
• при наличии капитала в размере 10-30% стоимости комнаты.

Повышенные требования предъявляются и к юридической чистоте сделки, поскольку покупка комнаты считается более рискованной, чем приобретение квартиры. Могут навязать заемщику и обязательную страховку от риска утраты права собственности, что только увеличит расходы на кредитование.

Банк обязательно запросит расширенную выписку из ЕГРН, чтобы изучить статистику перехода прав собственности, а также проверит, нет ли среди собственников лиц, которые находятся в местах лишения свободы и могут в любое время вернуться и предъявить свои права.

Выкуп доли в квартире у родственников за счет ипотеки, скорее всего не получиться, поскольку подобные сделки не приветствуются банками.

Процедура

Как уже неоднократно отмечалось, процедура кредитования с целью покупки комнаты – невероятно трудоемкая и несколько отличается от других типов ипотеки.

О способах взятия комнаты в ипотеку расскажет следующее видео:

Предварительный договор купли-продажи

Данный тип договора по форме не слишком отличается от основного. Разница в том, что лишь основной договор купли-продажи используется при госрегистрации, без чего невозможен переход права собственности.

Предварительный договор нужен для того, чтобы банк заключил с данным заемщиком Кредитный договор. После чего в 4 пункт основного договора вносятся сведения о заключенной кредитной сделке.

Образцы предварительного и основного договоров, заключаемых в Сбербанке при взятии ипотечного кредита на комнату, можете посмотреть в прикрепленном файле.

Предварительный договор купли-продажи комнаты в ипотеку

Предварительный договор купли-продажи комнаты в ипотеку — 1

Предварительный договор купли-продажи комнаты в ипотеку — 2

Предварительный договор купли-продажи комнаты в ипотеку — 3

Предварительный договор купли-продажи комнаты в ипотеку — 4

Предварительный договор купли-продажи комнаты в ипотеку — 5

Предварительный договор купли-продажи комнаты в ипотеку — 6

Шаги по покупке

1. Лицу, желающему получить заем на покупку комнаты, в первую очередь необходимо обратиться в банк. Там рассмотрят анкету и решат, выдавать ипотеку или нет. В случае положительного решения, можно приступать к сбору документов на комнату.
2. Если Вы планируете выкупить последнюю комнату в помещении, остальная площадь которого принадлежит Вам, процедура мало чем будет отличаться от ипотеки на квартиру. Гораздо сложнее получить заем на отдельную комнату в квартире, где проживают другие люди.
3. Поскольку жильцы имеют преимущественное право на приобретение комнаты в помещении, в котором они проживают, потребуется получить от них всех письменное согласие и заверить его нотариально.
4. Если нет возможности получить такую бумагу от человека, ввиду того, что он не рядом, составляется бумага, в которой указывается, что данный жилец должным образом оповещен, но не отреагировал. Этот документ также нужно заверить. При покупке комнаты в малосемейке или общежитии, согласие других жильцов не требуется.
5. После получения согласия жильцов и кредитора, проводится оценка той недвижимости, что выступит залогом. Когда речь идет о последней комнате в принадлежащей заемщику квартире, таким залогом становится не комната, а вся квартира целиком. Если это отдельная комната в помещении с соседями, банк, скорее всего, затребует предоставить в качестве залога иное принадлежащее Вам жилье.

Предлагаемая в качестве залога недвижимость оценивается по ряду критериев:

• Комната не должна быть меньше 12 м². Этот аспект не существенен, когда у заемщика уже есть другое жилье;
• Наличие отопительной системы;
• Подключенное электричество;
• Удовлетворительное состояние дома.

Нюансы

Перед покупкой комнаты убедитесь, что в ней никто не прописан, а также в том, что данное помещение не обременено арендой.

Часто бывает, что ранее проживавший в комнате, но умерший или пропавший без вести гражданин до сих пор не выписан. То же касается и лиц, находящихся в тюрьме. Право на жилплощадь сохраняется за ними, пока они находятся в местах лишения свободы. Если в комнате прописан ребенок, без обращения в органы опеки выписать его нельзя.

Иными словами, убедитесь, что на комнату не имеют претензий третьи лица, а также внимательно проверяйте все документы, предоставленные на нее собственником, поскольку купить отдельную комнату можно лишь в том случае, если она должным образом оформлена, то есть является самостоятельным объектом.

О ряде важных нюансов, которые сопровождают процедуру покупки комнаты в ипотеку, расскажет специалист по недвижимости в следующем видеосюжете:

А теперь поговорим о том, можно ли продать комнату в ипотеке.

Какие банки выдают ипотеку на долю в недвижимости?

Долю в коммунальной квартире или доме готовы кредитовать не менее десятка банков.

Их условия довольно похожи: на первоначальный взнос требуется минимум 10% стоимости комнаты, а сам заем можно оформить на срок до 25-30 лет.

При средней стоимости комнаты в коммуналке в 1-1,5 млн. рублей на момент покупки при себе нужно иметь минимум 100-150 тыс. рублей (без учета расходов на оформление сделки, страховки, комиссию риэлтору). Учитывая предложенные банками ставки в случае оформления ипотеки на 10 лет на сумму 900 тыс. рублей, ежемесячный платеж составит минимум 11-12 тыс. рублей (при минимальной ставке в 10% годовых).

Какие российские банки выдают ипотеку на покупку доли в квартире:

Банк	Ставка	Первый взнос	Срок кредита	Сумма кредита
Газпромбанк	от 9,2%	10%	до 30 лет	от 500 тыс. рублей
Сбербанк РФ	от 11%	20%	до 30 лет	от 300 тыс.рублей
ФК Открытие	от 12%	20%	от 5 лет	от 600 тыс. рублей
Тинькофф банк	от 13,35%	25%	до 25 лет	до 8 млн. рублей
Банк Образование	от 12,2%	10%	до 25 лет	от 600 тыс. рублей

Страхование

При оформлении ипотеки все кредиторы требуют застраховать приобретаемую недвижимость от риска утраты и разрушения. Тариф страховки зависит от выбранного банка и страховой компании. В среднем, это от 1,5 до 3% от стоимости жилплощади. Страховка жизни и здоровья – добровольное дело заемщика. Как правило, при отказе от этой услуги банки добавляют от 1 до 2% к установленной процентной ставке (о процентных ставках можно узнать здесь).

Как купить часть жилья?

Для покупки доли в квартире нужно для начала заключить договор с риэлтором и найти подходящий вариант. После того, как вы проверите у продавца все документы и убедитесь, что все в порядке можно подавать заявку на кредит.

Будущему заемщику необходимо:

1. Подготовить пакет документов для кредитования.
2. Выбрать банк и подать заявление на выдачу кредита вместе с документами.
3. Получить ответ (в среднем через 2-7 дней).
4. Заключить предварительный договор с продавцом доли и передать задаток.
5. Оформить договор купли-продажи, зарегистрировать его и оплатить кредитными средствами.

На весь процесс может уйти от одной недели до пары месяцев. Самое сложное в этой процедуре – проверка юридической чистоты и получение согласия банка на выдачу кредита.

Какие документы понадобятся?

Для оформления кредита нужно будет заполнить заявление-анкету. В этом документе нужно будет рассказать:

1. обо всех своих доходах;
2. стаже работы;
3. наличии имущества (квартиры, машины и пр.);
4. займов в других банках;
5. семейном положении.

Следует обратить внимание на то, что анкета заполняется честно, так как вся эта информация будет проверяться сотрудниками банка.

Для заемщика потребуется:

1. заявление на выдачу кредита;
2. копия паспорта;
3. нотариально заверенное согласие супруги на сделку;
4. копия трудовой книжки;
5. справка с работы о доходах или 2-НДФЛ;
6. СНИЛС или ИНН.

Дополнительные документы, которые берутся у продавца доли:

1. копия паспорта, СНИЛС или ИНН;
2. копии правоустанавливающих документов на долю в квартире;
3. расширенная справка ЕГРН;
4. выписка из домовой книги;
5. техплан БТИ;
6. свидетельство о рождении детей, разрешение органов опеки на продажу (если есть);
7. письменный отказ соседей от приоритетной покупки доли;
8. нотариально заверенное согласие супруги на сделку;
9. отчет об оценке стоимости доли в квартире.

Заключение об оценке рыночной стоимости комнаты чаще всего оплачивает будущий заемщик (от 3-6 тыс. рублей). Остальные документы должны быть на руках у продавца. Перед тем как передавать задаток нужно объяснить продавцу, что сделка будет оплачена за счет ипотечного кредита, поэтому необходимо заранее представить в банк нужный пакет документов с его стороны.

Как составить ипотечный договор?

Ипотечный договор составляется банком. В нем четко прописывается сумма кредита и сроки его погашения, схема оплаты (аннуитетная или классическая), штрафы в случае просрочки, ответственность за непогашение займа в установленный срок.

В договоре должны быть указаны:

• предмет ипотеки (доля в квартире);
• его оценка (стоимость);
• размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в соглашении возможность взыскания комнаты во внесудебном порядке и способы ее продажи.

Подписывается ипотечное соглашение на условиях передачи комнаты в залог до момента полной выплаты кредита. Все это время комната будет находиться под обременением и ее нельзя будет продать или сдать без согласия банка.

Обязательным требованием является и страхование залога, а также жизни заемщика. Иногда дополнительно требуется и оформление титульной страховки. Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Регистрация сделки

Факт передачи купленной комнаты в залог регистрируется в Росреестре. Для этого заемщик подает заявление установленной формы. При регистрации должен присутствовать сотрудник банка.

Помимо заемщика инициировать регистрацию вправе и сам банк либо нотариус, удостоверивший договор. Срок регистрации – меньше недели. Далее необходимо забрать свидетельство о регистрации и отдать эти документы банку, сразу после этого кредитные средства будут переведены или выданы на руки продавцу доли в квартире.

Можно ли получить налоговый вычет?

Заемщик, который купил долю квартиры в ипотеку вправе рассчитывать на налоговый вычет, если у него есть официальный доход и он выплачивает налог на доходы.

Сумма вычета распределяется между владельцами квартиры в соответствии с их долями. Каждому долевому собственнику предоставляется максимальная сумма, при этом размер вычета пропорционален имеющейся доле в квартире.

Но при сделке между близкими родственниками и супругами налогоплательщик не имеет права на получение вычета из стоимости доли (ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Но если доля выкупалась у дальних родственников (не братьев, сестер либо родителей), то претендовать на вычет все же можно.

Для оформления вычета нужно обратиться в налоговую по месту жительства и заполнить декларацию (подается до 30 апреля каждого года).

Документы

В стандартный пакет документов для ипотеки входят:

• паспорт;
• справка о доходах;
• документы о семейном положении;
• закладная на недвижимость;
• трудовая книжка или трудовой договор.

Дополнительно потребуются:

• правоустанавливающие бумаги на комнату;
• письменные отказы соседей от приобретения помещения(если жилье находится в общежитии или коммунальной квартире);
• технические документы на квартиру с ее характеристиками (кадастровый паспорт);
• справка о регистрации с перечнем лиц, проживающих или проживавших в комнате;
• документ оценочной компании;
• паспорт продавца.

Причины отказа в кредите при выделении части жилья несовершеннолетнему

Кредиторы крайне осторожно относятся к заемщикам с несовершеннолетними детьми, поскольку даже в случае неуплаты кредита их практически невозможно выселить.

Если комната в коммунальной квартире покупается в ипотеку, а для первоначального взноса использовались средства материнского капитала, то выдел доли детям в таком жилье обязателен. При этом требуется согласие органов опеки на такую сделку, так как комната передается в залог, а также согласие самого банка на выдел доли ребенку.

С последним могут возникнуть серьезные проблемы. Невозможность выселить несовершеннолетнего при неуплате кредита — риск для кредитора.

Понадобится разрешение органов опеки и попечительства, а они смогут его предоставить, только если у ребенка есть возможность переехать в новое жилье, не хуже предыдущего. Для решения этой проблемы заемщики часто вынуждены обращаться в суд. Только после выигранного судебного процесса банк может дать свое согласие на выделение доли в ипотечном жилье детям.

Но чаще всего потенциальным заемщикам с детьми просто отказывают в выдаче кредита еще на этапе подачи заявки. Как вариант можно предложить кредитору в качестве залога банку другую недвижимость, в которой не зарегистрирован ребенок либо выделить долю для него в квартире родственников.

Пошаговая инструкция

Чтобы покупка комнаты в ипотеку прошла оперативно и не отняла много времени и нервов, рекомендуется следовать следующей инструкции:

1. Поиск подходящей жилплощади.

2. Изучение банковских предложений. Важно найти информацию обо всех финансовых учреждениях готовых дать подобную ипотеку.

3. Подача заявления в выбранный банк.
4. Сбор необходимых документов и передача их в банк.
5. Некоторое время нужно подождать. Эксперт по кредиту оценивает залоговое имущество и анализирует характеристики будущего жилья.
6. Банк выдает прописанную в договоре сумму.

Внимание! Чтобы купить комнату в коммунальной квартире, надо получить и оформить согласие остальных жителей жилплощади. Требуется нотариальная заверка документа.

Для повышения шансов одобрения ипотеки на комнату, нужно накопить капитал, который составляет 15%-45% от стоимости жилья. Он нужен для выплаты первого взноса. Чтобы не возникало трудностей, надо предварительно проконсультироваться с кредитным экспертом и рассказать ему все желания и возможности.

После оформления ипотеки комната сразу поступает в полное распоряжение заемщика. Если происходит хотя бы одна просрочка платежа, то банк может начать судебное разбирательство и отнять недвижимость.

Заемщики, которые уже обращались за каким-либо займом в банки и выплачивали все взносы строго по графику, шансы получить одобрение на ипотеку в разы больше. Финансовые учреждения для клиентов – держателей зарплатных карт предоставляют более привлекательные условия кредитования.

Банки, дающие ипотеку на комнату, охотнее одобряют заявления от клиентов, которые имеют фиксированную заработную плату. Сложнее добиться одобрения сотрудникам, у которых выплаты зависят от процентов выполненной работы, объема продаж и прочее.